文章核心观点 - 动量投资围绕跟随股票近期趋势展开，Zacks动量风格评分有助于投资者判断股票动量，国家健康投资者公司（NHI）动量风格评分为A，Zacks排名为2（买入），是值得关注的短期潜力股 [1][7][14] 动量投资理念 - 动量投资是跟随股票近期趋势，“做多”时投资者“高价买入，期望更高价卖出”，利用股价趋势是关键，股票确立走势后可能继续沿此方向移动，目标是实现及时且盈利的交易 [1] 国家健康投资者公司（NHI）情况 价格表现 - 过去一周公司股价上涨0.47%，同期Zacks房地产投资信托和股权信托 - 其他行业下跌0.2%；过去一个月公司股价上涨3.59%，行业仅上涨0.08% [4] - 过去一个季度公司股价上涨13.93%，过去一年上涨29%，而标准普尔500指数同期分别仅上涨4.8%和26.94% [12] 成交量情况 - 公司过去20天平均成交量为131,543股，成交量可建立价格与成交量基线，上涨且成交量高于平均通常是看涨信号，下跌且成交量高于平均通常是看跌信号 [10] 盈利预期 - 过去两个月，全年盈利预测有3次上调无下调，过去60天共识预测从4.33美元提高到4.40美元；下一财年，同样有3次上调无下调 [11] 综合评级 - 公司Zacks动量风格评分为A，Zacks排名为2（买入），研究显示Zacks排名1（强力买入）和2（买入）且风格评分为A或B的股票未来一个月表现优于市场 [8][14]

文章核心观点 - 国家健康投资者公司（NHI）是一家整体稳健、具有投资级评级的医疗房地产投资信托基金，虽曾被低估，但目前已恢复至缺乏吸引力的估值水平，不应给予“买入”或“强力买入”评级，而应给予“持有”评级，目标股价为每股55美元 [24][25][26] 公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金，拥有BBB - 评级，股息收益率为5.5%，市值略低于30亿美元 [4] 公司业务板块情况 - 公司有投资和投资组合板块，其中SHOP平台表现不佳已有数年，但自2023年年中以来，该板块投资组合的入住率已恢复至接近疫情前水平 [5][10] - 老年住房板块占公司净营业收入的27%，公司在该板块的转型已结束，近期季度营收、运营资金和调整后运营资金均超预期 [6][7] 公司优势 - 公司在新冠疫情期间表现优于同行，如Ventas（VTR），一系列处置和举措使其在积极因素方面取得进展，包括杠杆率 [8] - 公司杠杆率处于行业较低水平，维持调整后净债务/调整后息税折旧摊销前利润4 - 5倍的目标，财务状况稳健 [9][11] - 公司持续大量投资，2022年和2023年投资额达1.75亿美元，收益率接近8%，2024年投资收益率为8.75%，收益率呈上升趋势 [11] - 公司投资资本回报率已从低谷回升，截至2024年第一季度，能够超过平均资本成本 [12][13] 公司面临的挑战及估值情况 - 此前公司面临库存增长、需求和宏观环境等问题，当前虽情况改善，但公司目前加权平均市盈率/调整后运营资金超过15倍，高于5年和20年平均水平，不再被低估 [14][16][17] - 由于偿债成本增加，未来几年公司调整后运营资金预计增幅不超过2 - 3%，增长乏力，按当前预测水平和平均估值计算，年化回报率较低，最高仅6.04% [19][21] 分析师观点 - 6位标准普尔全球投资者/分析师对公司的目标股价范围为每股54 - 69美元，平均为63美元，其中3人建议“买入”，3人建议“持有” [23]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入、NAREIT FFO和标准化FFO每股分别为0.71美元、1.10美元和1.12美元 [34] - FAD同比增长6.8%至约5100万美元 [34] - 与上年同期相比,净收入和NAREIT FFO每股分别下降10.1%和5.2%,而标准化FFO每股则增长0.9% [34] - NHC租金净增加110万美元,其中百分比租金增加140万美元,基础租金减少40万美元 [35] - 不包括之前收购Bickford物业的2.5百万美元非现金递延租金,递延租金偿还同比增加160万美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - Bickford租金从31.4百万美元增加到34.5百万美元,约10%的增幅 [21][43] - Bickford EBITDARM覆盖率达1.37倍,仍然很健康 [21] - 自由裁量型高级住房组合的EBITDARM覆盖率从1.41倍提升至1.54倍 [24] - 技术性医院和专科医院组合的EBITDARM覆盖率从2.74倍提升至2.83倍 [26] - NHC的固定费用覆盖率从3.54倍提升至3.8倍 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - SHOP组合的NOI同比增长54.8%至290万美元,收入增长13.3%,毛利率提升600个基点至22.2% [30][32] - SHOP组合的入住率同比提升约1000个基点至85.3%,但季度内有所下降 [30][32] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续执行多管齐下的有机增长战略,同时把握外部增长机会 [14] - 公司管线超过3亿美元,已提交LOI的交易价值超过1亿美元,平均收益率超过8% [13][17] - 公司将继续寻求与优质运营商合作的机会,包括现有合作伙伴和新的关系 [73] - 公司认为行业供给放缓、需求增长为公司创造有利环境 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩超预期,体现了连续三个季度的优异表现 [6] - 公司看好2024年的发展前景,预计FAD增长将超过5% [6] - 公司对SHOP组合的长期前景保持乐观,认为该组合可产生高达两位数的NOI和中30%的利润率 [33] - 公司认为利率持续走高为公司创造了更多外部增长机会 [13] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Rich Anderson 提问** Bickford租金重置后,基础租金和递延租金偿还的比例发生了怎样的变化 [51][52][56] **Kevin Pascoe 回答** 公司在基础租金和递延租金偿还之间进行了平衡,提高了基础租金占比,同时保留了一定的递延租金偿还 [52][53][57] 问题2 **Eric Borden 提问** SHOP组合指导中,公司是否会在未来更多地通过提价来推动增长,而不是单纯依靠提升入住率 [62][63][64][65] **Kevin Pascoe 回答** 公司将继续推动入住率提升至90%左右,之后会逐步减少优惠力度,通过提价来推动增长 [63][64][65][67] 问题3 **Austin Wurschmidt 提问** 公司是否会考虑通过与新的运营商合作来拓展SHOP组合,还是会更多地与现有合作伙伴扩大规模 [72][73] **Eric Mendelsohn 回答** 公司愿意采取双管齐下的策略,既与优质的新运营商建立合作,也与现有合作伙伴进一步深化关系 [73]

文章核心观点 - 2024年第一季度国民健康投资者公司营收同比下降但每股收益增长，部分指标超预期，部分关键指标表现各异，近一个月股价表现优于标普500 [1][2][9] 营收情况 - 2024年第一季度营收8151万美元，同比下降1.1%，高于Zacks共识预期的7936万美元，超预期2.71% [1][2] - 租金收入6219万美元，低于两位分析师平均预期的6040万美元，同比下降4.8% [5] - 利息及其他收入607万美元，高于两位分析师平均预期的578万美元，同比增长12.6% [6] - 居民费用及服务收入1326万美元，高于两位分析师平均预期的1304万美元 [7] 每股收益情况 - 2024年第一季度每股收益1.10美元，去年同期为0.79美元，高于共识预期的1.05美元，超预期4.76% [1][2] - 摊薄后每股收益0.71美元，高于两位分析师平均预期的0.67美元 [8] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为7.6%，同期Zacks标普500综合指数变化为 -1.6% [9] - 股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现或与大盘一致 [9]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度摊薄后普通股股东每股净收益为0.71美元，上年同期为0.79美元；NAREIT FFO每股为1.10美元，上年同期为1.16美元；正常化FFO每股为1.12美元，上年同期为1.11美元；正常化FAD为5100万美元，上年同期为4770万美元[2] - 公司更新2024年年度指引，NAREIT FFO每股从4.31 - 4.37美元调整至4.36 - 4.41美元；正常化FFO每股从4.31 - 4.37美元调整至4.37 - 4.43美元；正常化FAD从1.913 - 1.941亿美元调整至1.967 - 1.992亿美元[2] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为3091.5万美元，2023年同期为3448.4万美元[20] - 2024年第一季度NAREIT可分配给普通股股东的FFO为4771.3万美元，2023年同期为5054.7万美元[20] - 2024年第一季度正常化FFO为4849.9万美元，2023年同期为4804.7万美元[20] - 2024年第一季度正常化AFFO为4881万美元，2023年同期为4639万美元[20] - 2024年第一季度正常化FAD为5097.5万美元，2023年同期为4773.9万美元[20] - 2024年第一季度基本加权平均流通普通股为4338.8841万股，2023年同期为4338.8742万股[20] - 2024年第一季度摊薄加权平均流通普通股为4342.455万股，2023年同期为4339.1429万股[20] - 2024年第一季度合并净营业收入（NOI）为6846.6万美元，2023年同期为6997万美元[21] - 2024年第一季度收入为8151.3万美元，2023年同期为8238.8万美元[28] - 2024年第一季度费用为5112.2万美元，2023年同期为4960.2万美元[28] - 2024年3月31日房地产物业净值为2092580千美元，较2023年12月31日的2107082千美元有所下降[29] - 2024年3月31日抵押贷款和其他应收票据净值为258874千美元，高于2023年12月31日的245271千美元[29] - 2024年3月31日现金及现金等价物为11357千美元，低于2023年12月31日的22347千美元[29] - 2024年3月31日直线租金应收款为84257千美元，略低于2023年12月31日的84713千美元[29] - 2024年3月31日待售资产净值为5004千美元，与2023年12月31日持平[29] - 2024年3月31日其他资产净值为26053千美元，高于2023年12月31日的24063千美元[29] - 2024年3月31日债务为1139266千美元，高于2023年12月31日的1135051千美元[29] - 2024年3月31日股东权益为1247972千美元，低于2023年12月31日的1253952千美元[29] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度租金收入减少310万美元，其中直线法租金收入从210万美元降至50万美元，百分比租金收入从160万美元增至300万美元，NHC基本租金减少40万美元至820万美元[3][4] - 2024年第一季度利息收入及其他增加约70万美元，净营业收入增加100万美元，利息费用增加约80万美元，贷款和房地产损失减少40万美元，房地产销售净收益减少130万美元[5] - 公司预计2024年SHOP净营业收入同比增长25% - 30%[15] 公司业务动态 - 2024年2月，公司为一笔抵押贷款提供1500万美元资金，年利率8.75%，另有200万美元可根据设施运营情况在2027年3月31日前提供[6] - 2024年4月1日起，Bickford高级生活组合年租金从3140万美元重置至3450万美元，2026年4月1日再次重置，年涨幅2% - 3%，公司将提供最多800万美元用于资本改善[7] - 2024年第二季度，公司出售两个辅助生活社区，净现金收入约460万美元，收益约130万美元[8] - 2024年第一季度，公司董事会批准最多2500万美元对现有租赁物业的额外投资，截至3月31日已承诺100万美元，4月又分别为Bickford和SLC租赁组合承诺800万美元和1000万美元[9] - 截至2024年3月31日，公司净债务11亿美元，其中循环信贷额度未偿还2.485亿美元；4月30日，循环信贷额度未偿还2.285亿美元，现金及现金等价物约65万美元，按市价发行计划可用额度5亿美元[10]

公司业务板块构成 - 公司通过两个可报告业务板块运营，即房地产投资和高级住房运营组合（SHOP）[83] 房地产投资情况 - 截至2024年3月31日，公司房地产投资涉及180个设施，位于31个州，原总成本约24亿美元，应收抵押贷款和其他票据的总账面价值为2.743亿美元[84] - 公司房地产投资组合中，高级住房物业97处，熟练护理设施65处，医院1处，另有1处物业被归类为待售资产[84] - 公司房地产投资主要通过运营现金流、债务（包括票据发行、银行信贷额度和定期债务）以及股权证券销售来融资[83] - 截至2024年3月31日，投资组合总价值30.55165亿美元，其中房地产物业163处，价值24.32108亿美元，占比87.0%[89] - 2024年2月，公司为Carriage Crossing Senior Living Bloomington提供1500万美元抵押贷款，另有200万美元待2027年3月31日前根据运营表现发放，年利率8.75%[91] - 截至2024年3月31日，一处房地产投资组合中的物业被归类为待售资产，净房地产余额500万美元，2024年和2023年第一季度租金收入分别为30万美元和50万美元[92] - 2024年第二季度，公司出售两处位于路易斯安那州的ALF，净现金收入460万美元，收益约130万美元[94] - 2024年第一季度，公司注销与现有租赁相关的直线租金应收款约80万美元，预计该租赁将于2024年第三季度终止[96] - 截至2024年3月31日，租户对三处物业有购买选择权，总净投资5800万美元，行使时间为2027 - 2028年，2024年和2023年第一季度租金收入均为180万美元[96] - 2024年4月1日起，Bickford组合租金调整为每年3450万美元，至2026年4月1日，之后根据CPI调整，最低年涨幅2%，最高3%，公司将为18处物业提供最多800万美元资本改进资金[99] SHOP业务板块情况 - 截至2024年3月31日，SHOP业务板块由位于8个州的15个独立生活设施组成，共有1732个单元[86] 各业务线净营业收入情况 - 截至2024年3月31日的三个月，高级住房-需求驱动型物业的净营业收入（NOI）为1936.3万美元，占总投资的28.3%[88] - 截至2024年3月31日的三个月，高级住房-自由选择型物业的净营业收入（NOI）为1693.9万美元，占总投资的24.8%[88] - 截至2024年3月31日的三个月，医疗设施的净营业收入（NOI）为2266.7万美元，占总投资的33.2%[88] - 截至2024年3月31日的三个月，应收抵押贷款和其他票据的净营业收入（NOI）为594.2万美元，占总投资的8.7%[88] - 截至2024年3月31日的三个月，SHOP业务板块的净营业收入（NOI）为294.2万美元，占总投资的4.3%[88] 入住率情况 - 2024年第一季度，Senior Living、Bickford和SHOP板块平均组合入住率分别为82.8%、85.9%和85.3%[102] - 2023年第四季度与2022年第四季度相比，NHI房地产投资组合中SHO物业覆盖率从1.23x升至1.45x，SNF物业从2.50x升至2.82x，医疗非SNF物业从2.65x升至3.03x，整体从1.73x升至2.00x；入住率方面，SHO物业从84.9%降至84.3%，SNF物业从77.8%升至81.4%，医疗非SNF物业从76.5%升至79.7%，整体从81.2%升至82.8%[105] 租户偿债能力评估指标 - 公司以EBITDARM作为租户主要绩效指标，计算覆盖率（EBITDARM/现金租金）评估租户偿债能力[103][104] 预计信贷损失情况 - 截至2024年3月31日，公司建立了1550万美元的预计信贷损失准备金和30万美元的未提供资金贷款承诺预计信贷损失负债[110] 收入及费用变化情况 - 2024年第一季度与2023年同期相比，租金收入减少310万美元，降幅4.8%；居民费用和服务收入增加155.6万美元，增幅13.3%；利息收入增加63.4万美元，增幅11.9%；总费用增加152万美元，增幅3.1%；净收入减少352.6万美元，降幅10.3%[111] - 2024年第一季度租金收入减少主要因2023年3月以来处置物业和疫情相关租金递延还款减少约90万美元，部分被新投资和NHC百分比租金增加抵消，还包括约80万美元直线租金应收账款核销[112] - 2024年第一季度居民费用和服务减去高级住房运营费用增加100万美元，增幅55%，主要因SHOP活动入住率提高带来收入增加[114] - 2024年第一季度利息收入增加60万美元，增幅11.9%，主要因新的和现有的贷款资金发放，扣除贷款偿还额[115] - 2024年第一季度利息费用增加80万美元，增幅6.0%，主要因利率上升，被无担保循环信贷额度借款减少和定期贷款部分偿还抵消[116] - 2024年第一季度贷款和房地产损失（收益）减少40万美元，与信贷损失准备金减少70万美元相关，但被2023年第一季度房地产投资部门三处房产的30万美元房地产减值费用抵消[116] 现金流量情况 - 2024年第一季度与2023年同期相比，经营活动提供的净现金增加977.9万美元，增幅31.5%；投资活动使用的净现金减少1132.8万美元，降幅41.2%；融资活动使用的净现金增加2640.6万美元[119] 债务情况 - 截至2024年3月31日，公司未偿还债务为11亿美元[120] - 公司的无担保银行信贷安排包括7亿美元的无担保循环信贷安排和2亿美元的定期贷款协议[120][121] - 截至2024年3月31日，循环信贷和定期贷款的利率分别为6.48%和6.68%，信贷安排费用为每年25个基点[121] - 2021年1月，公司发行了4亿美元的3.00%优先票据，2031年2月1日到期[122] - 截至2024年3月31日，公司有4.485亿美元可变利率债务和应收抵押贷款及其他票据面临利率波动市场风险，循环信贷安排未使用部分为4.515亿美元[143] - 假设与可变利率债务相关的利率变动50个基点，且未偿余额不变，净利息费用每年将增减约220万美元，摊薄后每股增减0.05美元[143] - 截至2024年3月31日，公司债务总额11.49636亿美元，固定利率债务中私募定期贷款2.25亿美元占比19.6%、2031年高级票据4亿美元占比34.8%、房利美定期贷款7613.6万美元占比6.6%；可变利率债务中银行定期贷款2亿美元占比17.4%、循环信贷安排2.485亿美元占比21.6%[143] - 假设2024年3月31日市场利率平行变动50个基点，固定利率债务中私募定期贷款公允价值在利率降50基点时为2.17572亿美元、升50基点时为2.13959亿美元；2031年高级票据在利率降50基点时为3.3635亿美元、升50基点时为3.1634亿美元；房利美定期贷款在利率降50基点时为7457.9万美元、升50基点时为7380.5万美元[144] - 截至2024年3月31日，公司应收抵押贷款及其他票据公允价值约2.5亿美元，市场利率变动50个基点，其公允价值将增减约260 - 270万美元[145] 信用评级情况 - 穆迪、惠誉和标普全球分别重申了公司的信用评级为Baa3、BBB-和BBB-，展望均为“稳定”[122] 财务比率情况 - 2024年第一季度，公司的固定费用覆盖率约为4.5倍，合并净债务与年化调整后EBITDA的比率约为4.4倍[123] - 2024年第一季度，公司固定费用覆盖率为4.5倍，2023年同期为4.6倍[140] 股权情况 - 截至2024年3月31日，公司有43424841股流通普通股，市值为27亿美元，资产负债表上的权益总额为13亿美元[125] - 2024年2月16日，公司董事会续签了股票回购计划，可回购至多1.6亿美元的流通普通股[125] 股息情况 - 公司董事会批准的季度股息为每股0.90美元，预计2024年全年运营现金流足以支付当前水平的股息[125] 资金可用情况 - 截至2024年4月30日，公司有650万美元的公司现金及现金等价物，无担保循环信贷安排下的可用额度为4.715亿美元[127] 承诺情况 - 截至2024年3月31日，未偿还贷款承诺总额为1.32725亿美元，已提供资金8850.7万美元，剩余4421.8万美元[129] - 截至2024年3月31日，未偿还开发承诺总额为1551.5万美元，已提供资金1258.8万美元，剩余292.7万美元[131] - 截至2024年3月31日，或有事项（租赁诱因）总额为1160万美元，已提供资金270万美元，剩余890万美元[132] - 2024年第一季度，公司董事会批准在房地产投资部门现有租赁物业上追加投资至多2500万美元，租金将按不低于8.0%的租赁费率增长[129] 运营资金及利润指标变化情况 - 2024年第一季度，公司摊薄后普通股每股运营资金（FFO）较2023年同期减少0.06美元，降幅4.8%[136] - 2024年第一季度，公司摊薄后普通股每股正常化FFO较2023年同期增加0.01美元，增幅0.9%[137] - 2024年第一季度，公司正常化可分配资金（FAD）较2023年同期增加320万美元，增幅6.78%[138] - 2024年Q1归属于普通股股东的净收入为3.0915亿美元，2023年同期为3.4484亿美元[139] - 2024年Q1经调整EBITDA为6.4259亿美元，2023年同期为6.219亿美元[140] - 2024年Q1综合NOI为6.8466亿美元，2023年同期为6.997亿美元[142] 财务报告内部控制情况 - 截至2024年3月31日，公司披露控制和程序的设计和运营有效，且财务报告内部控制无重大变化[147] 法律诉讼影响情况 - 公司认为未决法律诉讼的最终解决不会对财务状况、经营成果或现金流产生直接重大不利影响[148]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年,公司的净收益、NAREIT FFO和标准化FFO每股分别为3.13美元、4.39美元和4.33美元,同比分别增长112%、24%和1% [32] - 2023年全年,公司的FAD为1.878亿美元,同比下降6.6%,但2022年公司因与Welltower的和解而确认了大量往年的节假日相关收入 [33] - 2023年第四季度,公司的FAD为4730万美元,同比增长5.9%,但环比第三季度下降82.5万美元,因为第三季度有两家现金基础租户的非经常性付款 [36] - 2023年第四季度,公司的FAD派息率和净债务/调整后EBITDA比率分别为82.5%和4.4倍,较2022年第四季度的87.3%和4.7倍有所改善 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型运营商组合的EBITDARM覆盖率连续第7个季度环比增长,达到1.31倍,主要得益于Bickford的表现,其覆盖率达到1.51倍 [23] - Bickford的平均入住率在第四季度环比增加100个基点至85.2%,1月份又环比增加70个基点至85.7% [23][24] - Bickford在第四季度偿还了约100万美元的递延租金,这是其历史最高的单季度偿还额,反映了该组合的强劲经营业绩 [25] - 其他37家需求驱动型租户的覆盖率为1.13倍,为2020年第二季度以来的最高水平,连续第8个季度环比改善 [26] - 自主型高端养老社区组合的覆盖率环比改善至1.41倍,主要受益于最大租户SLC的入住费销售表现 [27] - 技术医院和专科医院组合的覆盖率为2.74倍,环比有所改善 [28] - 公司的自营高端养老社区(SHOP)组合的第四季度NOI同比增长48.2%至290万美元,预计2024年SHOP NOI将增长25%-30% [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有提供具体的市场数据和关键指标变化 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极寻求投资机会,包括贷款、租赁和合资等,初始收益率在高单位数到低双位数不等 [20] - 公司正在评估未来可能的资产出售,但2024年指引中没有包括重大出售 [21] - 公司认为行业供需格局正在向有利于低杠杆资本提供商的方向转变 [13][14] - 公司有望通过SHOP业务的增长、租金重置和通胀带来的租金上涨等多方面实现强劲的有机增长 [16][17] - 公司的低杠杆资产负债表使其有能力在不发行股权的情况下部署超过1.5亿美元的资本 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业供需格局正在向有利于公司的方向转变,预计未来几年将出现出色的增长 [13][14][16][17] - 管理层对公司的SHOP业务前景持乐观态度,预计2024年SHOP NOI将增长25%-30% [10][29][30] - 管理层认为公司的低杠杆资产负债表为未来投资提供了有利条件 [12] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Richard Anderson 提问** 关于递延租金的收回,是否存在"双倍"收回的情况,即之前未记录的递延在2024年会全部收回? [48] **John Spaid 回答** 公司确实会将一部分递延租金计入GAAP收入,但这不意味着"双倍"收回。公司会尽快收回递延租金,但由于直线法的影响,这可能不会完全反映在FFO或净收益中 [49][50][51] 问题2 **Omotayo Okusanya 提问** 关于与Discovery的租金重置,是否已经反映在指引中? [62] **John Spaid 回答** 是的,Discovery的租金重置结果已经包含在公司的2024年指引中,与之前披露的情况一致 [63] 问题3 **Austin Wurschmidt 提问** 关于Bickford的租金重置,是否意味着递延租金收回会超过原先8%的目标收益率? [81][82] **Kevin Pascoe 回答** 公司正在权衡Bickford的整体健康状况,确保在租金重置和递延租金收回之间达到适当的平衡。具体数字公司暂时不方便透露,将在下一季度的财报电话会议上提供更多信息 [82][83]

租金收入情况 - 2023年第四季度租金收入增加700万美元，主要源于约260万美元的疫情相关租金还款和新投资[5] 每股收益相关数据 - 2023年第四季度摊薄后普通股股东每股净收益为0.74美元，上年同期为0.04美元；全年为3.13美元，上年同期为1.48美元[6] - 2023年基本每股收益为3.13美元，2022年为1.48美元，同比增长111.49%[30] NAREIT FFO相关数据 - 2023年第四季度NAREIT FFO摊薄后每股为1.09美元，上年同期为0.74美元；全年为4.39美元，上年同期为3.55美元[6] - 2023年第四季度NAREIT FFO归属于普通股股东为4733.6万美元，2022年同期为3197.3万美元；2023年全年为1.90369亿美元，2022年全年为1.58957亿美元[22] - 2023年第四季度摊薄后NAREIT FFO归属于普通股股东每股为1.09美元，2022年同期为0.74美元；2023年全年为4.39美元，2022年全年为3.55美元[22] SHOP业务数据 - 2023年第四季度SHOP NOI环比增长24.4%，全年NAREIT FFO、NFFO和FAD均超2023年2月初始指引中点[8] - 2024年1月SHOP同店平均入住率为84.7%[16] - 公司预计2024年SHOP NOI增长在25% - 30%之间[21] 房产出售情况 - 2023年第四季度出售3处房产，账面价值约590万美元，净收益约700万美元；全年出售12处房产，账面价值约4510万美元，净收益约5910万美元[9] 债务与现金情况 - 截至2023年12月31日，公司净债务11亿美元，包括2.45亿美元循环信贷额度；2024年1月31日，循环信贷额度欠款2.73亿美元，现金及现金等价物约1880万美元[10] - 2023年12月31日，公司现金及现金等价物为2234.7万美元，2022年同期为1929.1万美元，同比增长15.84%[31] - 2023年12月31日，公司债务为11.35051亿美元，2022年同期为11.47511亿美元，同比下降1.09%[31] 股票回购计划 - 2024年2月16日，董事会批准最高1.6亿美元的股票回购计划，有效期一年[12] SLC与Bickford业务数据 - 2024年1月SLC同店平均入住率为83.3%，Bickford同店为85.3%[16] 公司业绩预测 - 公司预计2024年NAREIT FFO摊薄后每股在4.31 - 4.37美元之间，Normalized FFO摊薄后每股在4.31 - 4.37美元之间，Normalized FAD在1.913 - 1.941亿美元之间[6] 归属于普通股股东相关数据 - 2023年第四季度归属于普通股股东的净收入为3202.6万美元，2022年同期为186.1万美元；2023年全年为1.35597亿美元，2022年全年为6640.3万美元[22] - 2023年第四季度正常化FFO归属于普通股股东为4733.6万美元，2022年同期为3702万美元；2023年全年为1.87922亿美元，2022年全年为1.92484亿美元[22] - 2023年第四季度正常化FAD归属于普通股股东为4734.7万美元，2022年同期为4471.2万美元；2023年全年为1.87841亿美元，2022年全年为2.01031亿美元[22] - 2023年第四季度基本加权平均流通普通股为4338.8841万股，2022年同期为4338.8742万股；2023年全年为4338.8794万股，2022年全年为4477.4708万股[22] - 2023年第四季度摊薄后正常化FFO归属于普通股股东每股为1.09美元，2022年同期为0.85美元；2023年全年为4.33美元，2022年全年为4.30美元[22] 净收入相关数据 - 2023年第四季度净收入为3171.8万美元，2022年同期为155.8万美元；2023年全年为1.34381亿美元，2022年全年为6550.1万美元[23] - 2023年第四季度公司净收入为3171.8万美元，2022年同期为155.8万美元，同比增长1936.01%[30] - 2023年全年公司净收入为1.34381亿美元，2022年为6550.1万美元，同比增长105.16%[30] 合并NOI数据 - 2023年第四季度合并NOI为6662.8万美元，2022年同期为5859.1万美元；2023年全年为2.68735亿美元，2022年全年为2.40213亿美元[23] 房地产投资NOI数据 - 2023年第四季度房地产投资NOI为6366.8万美元，2022年同期为5655万美元；2023年全年为2.59162亿美元，2022年全年为2.32295亿美元[23] 公司总收入数据 - 2023年第四季度公司总收入为7946.5万美元，2022年同期为7066.9万美元，同比增长12.45%[30] - 2023年全年公司总收入为3.19835亿美元，2022年为2.78194亿美元，同比增长14.97%[30] 房地产物业净值数据 - 2023年12月31日，公司房地产物业净值为21.07082亿美元，2022年同期为21.1821亿美元，同比下降0.52%[31] 股东权益数据 - 2023年12月31日，公司股东权益为12.53952亿美元，2022年同期为12.70225亿美元，同比下降1.31%[31] 加权平均普通股基本股数数据 - 2023年加权平均普通股基本股数为4338.8794万股，2022年为4477.4708万股，同比下降3.09%[30]

房地产投资板块现状 - 截至2023年12月31日，公司房地产投资涉及31个州的179个设施，包括106个老年住房物业、72个熟练护理设施和1个医院，房地产原始总成本约24亿美元，应收抵押贷款和其他票据的总账面价值为2.607亿美元[223] - 截至2023年12月31日，房地产投资部门租赁物业的平均有效年化净营业收入为：熟练护理设施每床9473美元、老年生活园区每单元14840美元等，SHOP部门为每单元6665美元[234] - 截至2023年12月31日，公司房地产投资板块在31个州的163处医疗保健房地产的总投资约为24亿美元，包括97个老年住宅社区、65个熟练护理设施和1家医院；8笔抵押贷款及其他应收票据总计2.607亿美元，扣除预期信贷损失拨备1550万美元[378] SHOP部门现状 - 截至2023年12月31日，SHOP部门由位于8个州的15个独立生活设施组成，共有1733个单元[229] - SHOP板块2023年的净营业收入为920万美元[251] - 截至2023年12月31日，公司高级住房运营投资组合板块在8个州的15处房产的总投资约为3.474亿美元，共有1733个单元[379] 各业务线净营业收入及投资情况 - 2023年，高级住房 - 需求驱动型物业的净营业收入为7636万美元，占比28.5%，投资为9.76946亿美元[230] - 2023年，高级住房 - 可自由支配型物业的净营业收入为6860.7万美元，占比25.6%，投资为8.54971亿美元[230] - 2023年，医疗设施的净营业收入为8682.3万美元，占比32.3%，投资为5.98496亿美元[230] - 2023年，应收抵押贷款和其他票据的净营业收入为2144.8万美元，占比8.0%，账面价值为2.60747亿美元[230] - 按运营商类型划分，2023年区域运营商的净营业收入为1.75699亿美元，占比65.5%，投资为20.73366亿美元[231] 疫情租金减免情况 - 2022年和2021年，公司因新冠疫情分别给予租户约930万美元和2640万美元的租金减免，其中Bickford分别占400万美元和1830万美元，2023年无相关租金减免[235] 房地产减值及信贷损失情况 - 2023年公司记录了约160万美元的房地产减值费用，涉及四个房地产投资板块的物业[244][256] - 2023年第三季度，公司将比克福德的一笔210万美元的应收抵押贷款指定为不良贷款，全年确认信贷损失费用为 - 30万美元，其中70万美元与该不良贷款有关[249] - 违约概率或违约损失率增减10%，将导致额外拨备或回收160万美元[250] - 2023年公司综合财务报表反映长期资产减值费用约160万美元[275] - 2023、2022和2021年，预期信贷损失拨备分别为 - 30万美元、1040万美元和90万美元[274] - 2023年、2022和2021年，公司分别确认减值费用约160万美元、5160万美元和5180万美元[402] 房地产收购、处置及贷款情况 - 2023年公司完成房地产收购金额为5480万美元，其中包括将1420万美元的建设贷款进行转换[251] - 2023年公司偿还了1.75亿美元的私募票据[251] - 2023年公司修改与Capital Funding Group的夹层贷款，贷款余额从810万美元增加到2500万美元，利率提高到10%，到期日延长至2028年12月31日[251][253] - 2023年公司处置了12处房地产投资板块的设施，总净收益为5910万美元，总净房地产投资为4510万美元[251][254] 租金及利息收入情况 - 2023年总租金收入为2.49227亿美元，较2022年的2.177亿美元增长14.5%[278] - 2023年总利息收入为2144.8万美元，较2022年的2438.3万美元下降12.0%[278] - 2023年租金收入增加3150万美元，增幅14.5%，主要因疫情相关租金减免减少约1070万美元和新投资增加[280] - 2023年，ALFs租给Silverado Senior Living的租金收入为244.5万美元，而2022年为0[278] - 2023、2022和2021年租赁收入中物业运营费用报销额分别为1150万美元、980万美元和1160万美元[417] 总营收、费用及净收入情况 - 2023年总营收为3.19835亿美元，较2022年的2.78194亿美元增长15.0%[278] - 2023年总费用为2.00879亿美元，较2022年的2.41856亿美元下降16.9%[278] - 2023年房地产销售净收益为1472.1万美元，较2022年的2834.2万美元减少1362.1万美元，降幅48.1%[279][281] - 2023年净收入为13438.1万美元，较2022年的6550.1万美元增加6888万美元[279] - 2023年归属普通股股东的净收入为1.35597亿美元，2022年为6640.3万美元，2021年为1.11804亿美元[333] - 2023年净收入为13438.1万美元，2022年为6550.1万美元，2021年为11196.7万美元[337] - 2023年净收入为1.34381亿美元，2022年为6550.1万美元，2021年为1.11967亿美元[362][365][368] 入住率及覆盖率情况 - 2023年第四季度，高级生活同店平均入住率为83.0%，Bickford同店为84.8%，SHOP为83.2%[265] - 截至2023年9月30日，SHO、SNF、MEDICAL NON - SNF的覆盖率分别为1.36x、2.72x、3.05x，总覆盖率为1.91x[269] 资金状况及债务情况 - 2023年末，公司无抵押循环信贷额度可用资金4.55亿美元，无限制现金及现金等价物2230万美元，通过ATM股权计划可发行普通股筹集5亿美元[283] - 截至2023年12月31日，公司未偿还债务为11亿美元[288] - 2023年公司偿还1.75亿美元私募票据，截至2024年1月31日，循环信贷额度下未偿还金额为2.73亿美元[294] - 2023年12月31日止年度固定费用保障比率约为4.5倍，综合净债务与调整后EBITDA比率约为4.5倍，综合净债务为11.12704亿美元，调整后EBITDA为2.49603亿美元[303] - 截至2023年12月31日，公司总资产22.6763亿美元，总负债11.35105亿美元，净收入1.27984亿美元[306] - 截至2024年1月31日，公司有1880万美元现金及现金等价物，无抵押循环信贷安排可用额度4.27亿美元，2024年及以后预计重大现金需求包括债务到期、利息支付和合同义务支出[315] - 截至2023年12月31日，未偿还贷款承诺总额1.30725亿美元，已提供资金8932.7万美元，剩余4139.8万美元；开发承诺总额1451.5万美元，已提供资金1095.5万美元，剩余356万美元；或有事项（租赁激励）总额1160万美元，已提供资金270万美元，剩余890万美元[318][319][320] - 2023年末，公司约4.45亿美元的可变利率债务和应收票据面临利率波动的市场风险，未使用的无担保循环信贷额度为4.55亿美元[338] - 2023年末，固定利率债务中，私募票据余额2.25亿美元，占比19.6%，利率4.28%；高级票据余额4亿美元，占比34.9%，利率3.00%等[341] - 2023年总资产为24.8848亿美元，较2022年的25.07424亿美元略有下降[360] - 2023年总负债为12.14433亿美元，较2022年的12.17518亿美元略有下降[360] 信用评级及股息情况 - 穆迪、惠誉和标普全球分别重申公司信用评级为Baa3、BBB - 和BBB - ，展望均为“稳定”[301] - 公司计划遵守REIT股息要求，分配至少90%的年度应税收入，过去至少分配100%，过去三年每股股息分别为2023年3.60美元、2022年3.60美元、2021年3.8025美元[309] 股票回购及发行计划 - 2022年公司回购246.8354万股普通股，均价61.56美元/股，2024年2月16日董事会续签最高1.6亿美元股票回购计划[310][311] - 公司有自动上架注册声明，允许发售未指定数量的证券，有效期至2026年3月，还有ATM股权计划，可出售最高5亿美元普通股，2023和2022年均未发行[312][313] SHOP部门资本支出计划 - 公司SHOP部门预计2024年资本支出约1200万美元，部分由合资企业净营业收入和合作伙伴额外出资提供资金[323] 财务指标变化情况 - 2023年摊薄后普通股每股FFO较2022年增加0.84美元，增幅23.7%，主要因2022年直线租金应收账款和未摊销租赁激励措施注销约3640万美元等因素[327] - 2023年摊薄后普通股每股正常化FFO较2022年增加0.03美元，增幅0.7%[328] - 2023年正常化FAD较2022年减少1320万美元，降幅6.6%，主要因利息费用增加和物业处置[330] - 2023年NAREIT FFO归属普通股股东为1.90369亿美元，2022年为1.58957亿美元，2021年为2.11082亿美元[333] - 2023年正常化FFO归属普通股股东为1.87922亿美元，2022年为1.92484亿美元，2021年为2.10248亿美元[333] - 2023年正常化FAD归属普通股股东为1.87841亿美元，2022年为2.01031亿美元，2021年为2.09473亿美元[333] - 2023年调整后EBITDA为2.49603亿美元，2022年为2.51788亿美元，2021年为2.66645亿美元[335] - 2023年固定费用为5601.1万美元，2022年为4287.6万美元，2021年为4854.3万美元[335] - 2023年固定费用覆盖率为4.5倍，2022年为5.9倍，2021年为5.5倍[335] - 2023年基本每股收益为3.13美元，2022年为1.48美元，2021年为2.45美元[362] - 2023年经营活动提供的净现金为1.8445亿美元，较2022年减少89万美元，降幅0.5%[285] - 2023年投资活动使用的净现金为1163万美元，较2022年的1.97945亿美元减少2.09575亿美元，降幅105.9%[285] - 2023年融资活动使用的净现金为1.69719亿美元，较2022年的4.01254亿美元减少2.31535亿美元，降幅57.7%[285] - 2023年经营活动提供的净现金为1.8445亿美元，2022年为1.8534亿美元，2021年为2.10859亿美元[368] - 2023年投资活动使用的净现金为1163万美元，2022年提供的净现金为1.97945亿美元，2021年为1.85277亿美元[368] - 2023年融资活动使用的净现金为1.69719亿美元，2022年为4.01254亿美元，2021年为4.02994亿美元[368] - 2023年现金及现金等价物和受限现金增加3101万美元，2022年减少1796.9万美元，2021年减少685.8万美元[368] - 2023年折旧费用为6997.3万美元，2022年为7088万美元，2021年为8079.8万美元[362][368] - 2023年利息支付净额为51,897美元，2022年为42,659美元，2021年为43,680美元[371] 利率风险情况 - 假设利率变动50个基点，2023年末可变利率债务的净利息费用每年将增减约220万美元，摊薄后每股增减0.05美元[339] - 假设市场利率平行变动50个基点，2023年末私募票据公允价值在利率降50基点时为2.18516亿美元，升50基点时为2.14379亿美元等[342] - 2023年末，经风险利率调整后，公司抵押及其他应收票据公允价值约为2.376亿美元，利率变动50基点，其公允价值将增减约270万美元[343] 审计相关情况 - 审计机构认为公司2023和2022年合并财务报表在所有重大方面公允反映了财务状况等[348] - 审计机构将管理层对房地产物业潜在减值迹象的识别和评估确定为关键审计事项[356] - 审计机构自200

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度的资金可供分配(FAD)同比增长2%,环比增长8%,超出预期 [8][9][10] - 公司第三季度的净收入、NAREIT FFO和标准化FFO每股分别为0.68美元、1.08美元和1.08美元 [37] - 公司第三季度的FAD为4820万美元,环比增加360万美元,主要受益于延期还款增加160万美元、两家现金基准租户的1百万美元一次性付款、租金优惠减少80万美元和利息收入增加30万美元 [37][38][39][40] - 公司第三季度的SHOP业务NOI从第二季度的210万美元略有改善至230万美元,但SHOP资本支出增加45万美元,对FAD的影响为减少20万美元 [38] - 公司第三季度的杠杆率为4.4倍,较第二季度的4.6倍有所改善 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型高级住房组合的覆盖率连续第七个季度环比改善,达到1.09倍,但仍低于公司的舒适水平 [12][13] - 需求驱动型高级住房组合的运营商在第三季度偿还了约140万美元的延期租金,表明运营持续改善 [13] - 自主高级住房组合的覆盖率环比改善至1.5倍,主要受益于第二季度的入住费销售强劲 [30][31] - 技能护理和专科医院组合的覆盖率环比改善至2.62倍,主要受益于NHC的覆盖率从3.02倍提升至3.29倍 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司SHOP组合的平均第三季度入住率同比增加350个基点至79%,9月份入住率达到81.2%,创下自2021年11月以来的最高水平 [34][35] - SHOP组合的第三季度NOI利润率环比提升90个基点至18.8%,主要受益于4.9%的住客收入增长和3.7%的运营成本增长 [35] - 公司预计SHOP组合长期可实现高单位数的NOI利润率和35%的NOI利润率 [35] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在与Discovery Senior Living就8处物业的租赁进行修订,并继续与其他租户特别是现金基准租户密切合作,优化现金流 [15][29] - 公司已基本完成之前计划的最多4亿美元的低效资产出售,并将继续关注有机增长机会,包括偿还3400万美元的延期租金余额和SHOP组合的巨大上升空间 [16][19] - 公司认为当前的利率环境和资本市场环境将有利于资金实力雄厚的房地产投资信托公司,公司有充足的资金实力和流动性进行投资 [17][51][52] - 公司认为行业基本面正在持续改善,未来几年将迎来良好的增长机遇 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层认为,尽管SHOP组合仍面临挑战,但已连续三个季度实现经营和财务改善,入住率持续上升,对未来前景充满信心 [14][34][35] - 公司管理层认为,需求驱动型高级住房组合的运营正在逐步改善,但仍需要一些财务支持,公司将继续与租户密切合作 [12][13] - 公司管理层认为,技能护理和专科医院组合以及自主高级住房组合的表现良好,预计未来可持续保持良好业绩 [25][30][32] - 公司管理层认为,尽管利率环境对交易市场产生一定影响,但公司有充足的资金实力和流动性,将保持谨慎乐观的态度,把握行业增长机遇 [17][51][52] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** Discovery在公司的租金收入中占比多大,此次租金减免10%-12%是否涵盖了全部的Discovery资产? [57][58] **Kevin Pascoe 回答** Discovery在公司收入中占比约4%,此次租金减免10%-12%涵盖了公司与Discovery相关的8处物业 [59][60] 问题2 **Richard Anderson 提问** 公司在SHOP业务和Triple Net业务中与Discovery的表现存在一定相关性,是否可以总结出共同的原因? [72] **Kevin Pascoe 回答** Discovery在SHOP和Triple Net业务中都实现了入住率改善,但SHOP业务改善更快,公司决定暂时推迟Triple Net业务的租金上调,以给予更多时间来提升入住率和现金流 [73][74][75] 问题3 **Austin Wurschmidt 提问** 公司3400万美元的延期租金余额中,现金基准租户和GAAP基准租户的占比情况如何? [90][91] **John Spaid 回答** 公司正在研究这一问题,但目前尚未准备好在本次电话会议上提供具体数据 [93]