财务数据和关键指标变化 - 2023年全年,公司的净收益、NAREIT FFO和标准化FFO每股分别为3.13美元、4.39美元和4.33美元,同比分别增长112%、24%和1% [32] - 2023年全年,公司的FAD为1.878亿美元,同比下降6.6%,但2022年公司因与Welltower的和解而确认了大量往年的节假日相关收入 [33] - 2023年第四季度,公司的FAD为4730万美元,同比增长5.9%,但环比第三季度下降82.5万美元,因为第三季度有两家现金基础租户的非经常性付款 [36] - 2023年第四季度,公司的FAD派息率和净债务/调整后EBITDA比率分别为82.5%和4.4倍,较2022年第四季度的87.3%和4.7倍有所改善 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型运营商组合的EBITDARM覆盖率连续第7个季度环比增长,达到1.31倍,主要得益于Bickford的表现,其覆盖率达到1.51倍 [23] - Bickford的平均入住率在第四季度环比增加100个基点至85.2%,1月份又环比增加70个基点至85.7% [23][24] - Bickford在第四季度偿还了约100万美元的递延租金,这是其历史最高的单季度偿还额,反映了该组合的强劲经营业绩 [25] - 其他37家需求驱动型租户的覆盖率为1.13倍,为2020年第二季度以来的最高水平,连续第8个季度环比改善 [26] - 自主型高端养老社区组合的覆盖率环比改善至1.41倍,主要受益于最大租户SLC的入住费销售表现 [27] - 技术医院和专科医院组合的覆盖率为2.74倍,环比有所改善 [28] - 公司的自营高端养老社区(SHOP)组合的第四季度NOI同比增长48.2%至290万美元,预计2024年SHOP NOI将增长25%-30% [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有提供具体的市场数据和关键指标变化 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极寻求投资机会,包括贷款、租赁和合资等,初始收益率在高单位数到低双位数不等 [20] - 公司正在评估未来可能的资产出售,但2024年指引中没有包括重大出售 [21] - 公司认为行业供需格局正在向有利于低杠杆资本提供商的方向转变 [13][14] - 公司有望通过SHOP业务的增长、租金重置和通胀带来的租金上涨等多方面实现强劲的有机增长 [16][17] - 公司的低杠杆资产负债表使其有能力在不发行股权的情况下部署超过1.5亿美元的资本 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业供需格局正在向有利于公司的方向转变,预计未来几年将出现出色的增长 [13][14][16][17] - 管理层对公司的SHOP业务前景持乐观态度,预计2024年SHOP NOI将增长25%-30% [10][29][30] - 管理层认为公司的低杠杆资产负债表为未来投资提供了有利条件 [12] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Richard Anderson 提问** 关于递延租金的收回,是否存在"双倍"收回的情况,即之前未记录的递延在2024年会全部收回? [48] **John Spaid 回答** 公司确实会将一部分递延租金计入GAAP收入,但这不意味着"双倍"收回。公司会尽快收回递延租金,但由于直线法的影响,这可能不会完全反映在FFO或净收益中 [49][50][51] 问题2 **Omotayo Okusanya 提问** 关于与Discovery的租金重置,是否已经反映在指引中? [62] **John Spaid 回答** 是的,Discovery的租金重置结果已经包含在公司的2024年指引中,与之前披露的情况一致 [63] 问题3 **Austin Wurschmidt 提问** 关于Bickford的租金重置,是否意味着递延租金收回会超过原先8%的目标收益率? [81][82] **Kevin Pascoe 回答** 公司正在权衡Bickford的整体健康状况,确保在租金重置和递延租金收回之间达到适当的平衡。具体数字公司暂时不方便透露,将在下一季度的财报电话会议上提供更多信息 [82][83]

租金收入情况 - 2023年第四季度租金收入增加700万美元，主要源于约260万美元的疫情相关租金还款和新投资[5] 每股收益相关数据 - 2023年第四季度摊薄后普通股股东每股净收益为0.74美元，上年同期为0.04美元；全年为3.13美元，上年同期为1.48美元[6] - 2023年基本每股收益为3.13美元，2022年为1.48美元，同比增长111.49%[30] NAREIT FFO相关数据 - 2023年第四季度NAREIT FFO摊薄后每股为1.09美元，上年同期为0.74美元；全年为4.39美元，上年同期为3.55美元[6] - 2023年第四季度NAREIT FFO归属于普通股股东为4733.6万美元，2022年同期为3197.3万美元；2023年全年为1.90369亿美元，2022年全年为1.58957亿美元[22] - 2023年第四季度摊薄后NAREIT FFO归属于普通股股东每股为1.09美元，2022年同期为0.74美元；2023年全年为4.39美元，2022年全年为3.55美元[22] SHOP业务数据 - 2023年第四季度SHOP NOI环比增长24.4%，全年NAREIT FFO、NFFO和FAD均超2023年2月初始指引中点[8] - 2024年1月SHOP同店平均入住率为84.7%[16] - 公司预计2024年SHOP NOI增长在25% - 30%之间[21] 房产出售情况 - 2023年第四季度出售3处房产，账面价值约590万美元，净收益约700万美元；全年出售12处房产，账面价值约4510万美元，净收益约5910万美元[9] 债务与现金情况 - 截至2023年12月31日，公司净债务11亿美元，包括2.45亿美元循环信贷额度；2024年1月31日，循环信贷额度欠款2.73亿美元，现金及现金等价物约1880万美元[10] - 2023年12月31日，公司现金及现金等价物为2234.7万美元，2022年同期为1929.1万美元，同比增长15.84%[31] - 2023年12月31日，公司债务为11.35051亿美元，2022年同期为11.47511亿美元，同比下降1.09%[31] 股票回购计划 - 2024年2月16日，董事会批准最高1.6亿美元的股票回购计划，有效期一年[12] SLC与Bickford业务数据 - 2024年1月SLC同店平均入住率为83.3%，Bickford同店为85.3%[16] 公司业绩预测 - 公司预计2024年NAREIT FFO摊薄后每股在4.31 - 4.37美元之间，Normalized FFO摊薄后每股在4.31 - 4.37美元之间，Normalized FAD在1.913 - 1.941亿美元之间[6] 归属于普通股股东相关数据 - 2023年第四季度归属于普通股股东的净收入为3202.6万美元，2022年同期为186.1万美元；2023年全年为1.35597亿美元，2022年全年为6640.3万美元[22] - 2023年第四季度正常化FFO归属于普通股股东为4733.6万美元，2022年同期为3702万美元；2023年全年为1.87922亿美元，2022年全年为1.92484亿美元[22] - 2023年第四季度正常化FAD归属于普通股股东为4734.7万美元，2022年同期为4471.2万美元；2023年全年为1.87841亿美元，2022年全年为2.01031亿美元[22] - 2023年第四季度基本加权平均流通普通股为4338.8841万股，2022年同期为4338.8742万股；2023年全年为4338.8794万股，2022年全年为4477.4708万股[22] - 2023年第四季度摊薄后正常化FFO归属于普通股股东每股为1.09美元，2022年同期为0.85美元；2023年全年为4.33美元，2022年全年为4.30美元[22] 净收入相关数据 - 2023年第四季度净收入为3171.8万美元，2022年同期为155.8万美元；2023年全年为1.34381亿美元，2022年全年为6550.1万美元[23] - 2023年第四季度公司净收入为3171.8万美元，2022年同期为155.8万美元，同比增长1936.01%[30] - 2023年全年公司净收入为1.34381亿美元，2022年为6550.1万美元，同比增长105.16%[30] 合并NOI数据 - 2023年第四季度合并NOI为6662.8万美元，2022年同期为5859.1万美元；2023年全年为2.68735亿美元，2022年全年为2.40213亿美元[23] 房地产投资NOI数据 - 2023年第四季度房地产投资NOI为6366.8万美元，2022年同期为5655万美元；2023年全年为2.59162亿美元，2022年全年为2.32295亿美元[23] 公司总收入数据 - 2023年第四季度公司总收入为7946.5万美元，2022年同期为7066.9万美元，同比增长12.45%[30] - 2023年全年公司总收入为3.19835亿美元，2022年为2.78194亿美元，同比增长14.97%[30] 房地产物业净值数据 - 2023年12月31日，公司房地产物业净值为21.07082亿美元，2022年同期为21.1821亿美元，同比下降0.52%[31] 股东权益数据 - 2023年12月31日，公司股东权益为12.53952亿美元，2022年同期为12.70225亿美元，同比下降1.31%[31] 加权平均普通股基本股数数据 - 2023年加权平均普通股基本股数为4338.8794万股，2022年为4477.4708万股，同比下降3.09%[30]

房地产投资板块现状 - 截至2023年12月31日，公司房地产投资涉及31个州的179个设施，包括106个老年住房物业、72个熟练护理设施和1个医院，房地产原始总成本约24亿美元，应收抵押贷款和其他票据的总账面价值为2.607亿美元[223] - 截至2023年12月31日，房地产投资部门租赁物业的平均有效年化净营业收入为：熟练护理设施每床9473美元、老年生活园区每单元14840美元等，SHOP部门为每单元6665美元[234] - 截至2023年12月31日，公司房地产投资板块在31个州的163处医疗保健房地产的总投资约为24亿美元，包括97个老年住宅社区、65个熟练护理设施和1家医院；8笔抵押贷款及其他应收票据总计2.607亿美元，扣除预期信贷损失拨备1550万美元[378] SHOP部门现状 - 截至2023年12月31日，SHOP部门由位于8个州的15个独立生活设施组成，共有1733个单元[229] - SHOP板块2023年的净营业收入为920万美元[251] - 截至2023年12月31日，公司高级住房运营投资组合板块在8个州的15处房产的总投资约为3.474亿美元，共有1733个单元[379] 各业务线净营业收入及投资情况 - 2023年，高级住房 - 需求驱动型物业的净营业收入为7636万美元，占比28.5%，投资为9.76946亿美元[230] - 2023年，高级住房 - 可自由支配型物业的净营业收入为6860.7万美元，占比25.6%，投资为8.54971亿美元[230] - 2023年，医疗设施的净营业收入为8682.3万美元，占比32.3%，投资为5.98496亿美元[230] - 2023年，应收抵押贷款和其他票据的净营业收入为2144.8万美元，占比8.0%，账面价值为2.60747亿美元[230] - 按运营商类型划分，2023年区域运营商的净营业收入为1.75699亿美元，占比65.5%，投资为20.73366亿美元[231] 疫情租金减免情况 - 2022年和2021年，公司因新冠疫情分别给予租户约930万美元和2640万美元的租金减免，其中Bickford分别占400万美元和1830万美元，2023年无相关租金减免[235] 房地产减值及信贷损失情况 - 2023年公司记录了约160万美元的房地产减值费用，涉及四个房地产投资板块的物业[244][256] - 2023年第三季度，公司将比克福德的一笔210万美元的应收抵押贷款指定为不良贷款，全年确认信贷损失费用为 - 30万美元，其中70万美元与该不良贷款有关[249] - 违约概率或违约损失率增减10%，将导致额外拨备或回收160万美元[250] - 2023年公司综合财务报表反映长期资产减值费用约160万美元[275] - 2023、2022和2021年，预期信贷损失拨备分别为 - 30万美元、1040万美元和90万美元[274] - 2023年、2022和2021年，公司分别确认减值费用约160万美元、5160万美元和5180万美元[402] 房地产收购、处置及贷款情况 - 2023年公司完成房地产收购金额为5480万美元，其中包括将1420万美元的建设贷款进行转换[251] - 2023年公司偿还了1.75亿美元的私募票据[251] - 2023年公司修改与Capital Funding Group的夹层贷款，贷款余额从810万美元增加到2500万美元，利率提高到10%，到期日延长至2028年12月31日[251][253] - 2023年公司处置了12处房地产投资板块的设施，总净收益为5910万美元，总净房地产投资为4510万美元[251][254] 租金及利息收入情况 - 2023年总租金收入为2.49227亿美元，较2022年的2.177亿美元增长14.5%[278] - 2023年总利息收入为2144.8万美元，较2022年的2438.3万美元下降12.0%[278] - 2023年租金收入增加3150万美元，增幅14.5%，主要因疫情相关租金减免减少约1070万美元和新投资增加[280] - 2023年，ALFs租给Silverado Senior Living的租金收入为244.5万美元，而2022年为0[278] - 2023、2022和2021年租赁收入中物业运营费用报销额分别为1150万美元、980万美元和1160万美元[417] 总营收、费用及净收入情况 - 2023年总营收为3.19835亿美元，较2022年的2.78194亿美元增长15.0%[278] - 2023年总费用为2.00879亿美元，较2022年的2.41856亿美元下降16.9%[278] - 2023年房地产销售净收益为1472.1万美元，较2022年的2834.2万美元减少1362.1万美元，降幅48.1%[279][281] - 2023年净收入为13438.1万美元，较2022年的6550.1万美元增加6888万美元[279] - 2023年归属普通股股东的净收入为1.35597亿美元，2022年为6640.3万美元，2021年为1.11804亿美元[333] - 2023年净收入为13438.1万美元，2022年为6550.1万美元，2021年为11196.7万美元[337] - 2023年净收入为1.34381亿美元，2022年为6550.1万美元，2021年为1.11967亿美元[362][365][368] 入住率及覆盖率情况 - 2023年第四季度，高级生活同店平均入住率为83.0%，Bickford同店为84.8%，SHOP为83.2%[265] - 截至2023年9月30日，SHO、SNF、MEDICAL NON - SNF的覆盖率分别为1.36x、2.72x、3.05x，总覆盖率为1.91x[269] 资金状况及债务情况 - 2023年末，公司无抵押循环信贷额度可用资金4.55亿美元，无限制现金及现金等价物2230万美元，通过ATM股权计划可发行普通股筹集5亿美元[283] - 截至2023年12月31日，公司未偿还债务为11亿美元[288] - 2023年公司偿还1.75亿美元私募票据，截至2024年1月31日，循环信贷额度下未偿还金额为2.73亿美元[294] - 2023年12月31日止年度固定费用保障比率约为4.5倍，综合净债务与调整后EBITDA比率约为4.5倍，综合净债务为11.12704亿美元，调整后EBITDA为2.49603亿美元[303] - 截至2023年12月31日，公司总资产22.6763亿美元，总负债11.35105亿美元，净收入1.27984亿美元[306] - 截至2024年1月31日，公司有1880万美元现金及现金等价物，无抵押循环信贷安排可用额度4.27亿美元，2024年及以后预计重大现金需求包括债务到期、利息支付和合同义务支出[315] - 截至2023年12月31日，未偿还贷款承诺总额1.30725亿美元，已提供资金8932.7万美元，剩余4139.8万美元；开发承诺总额1451.5万美元，已提供资金1095.5万美元，剩余356万美元；或有事项（租赁激励）总额1160万美元，已提供资金270万美元，剩余890万美元[318][319][320] - 2023年末，公司约4.45亿美元的可变利率债务和应收票据面临利率波动的市场风险，未使用的无担保循环信贷额度为4.55亿美元[338] - 2023年末，固定利率债务中，私募票据余额2.25亿美元，占比19.6%，利率4.28%；高级票据余额4亿美元，占比34.9%，利率3.00%等[341] - 2023年总资产为24.8848亿美元，较2022年的25.07424亿美元略有下降[360] - 2023年总负债为12.14433亿美元，较2022年的12.17518亿美元略有下降[360] 信用评级及股息情况 - 穆迪、惠誉和标普全球分别重申公司信用评级为Baa3、BBB - 和BBB - ，展望均为“稳定”[301] - 公司计划遵守REIT股息要求，分配至少90%的年度应税收入，过去至少分配100%，过去三年每股股息分别为2023年3.60美元、2022年3.60美元、2021年3.8025美元[309] 股票回购及发行计划 - 2022年公司回购246.8354万股普通股，均价61.56美元/股，2024年2月16日董事会续签最高1.6亿美元股票回购计划[310][311] - 公司有自动上架注册声明，允许发售未指定数量的证券，有效期至2026年3月，还有ATM股权计划，可出售最高5亿美元普通股，2023和2022年均未发行[312][313] SHOP部门资本支出计划 - 公司SHOP部门预计2024年资本支出约1200万美元，部分由合资企业净营业收入和合作伙伴额外出资提供资金[323] 财务指标变化情况 - 2023年摊薄后普通股每股FFO较2022年增加0.84美元，增幅23.7%，主要因2022年直线租金应收账款和未摊销租赁激励措施注销约3640万美元等因素[327] - 2023年摊薄后普通股每股正常化FFO较2022年增加0.03美元，增幅0.7%[328] - 2023年正常化FAD较2022年减少1320万美元，降幅6.6%，主要因利息费用增加和物业处置[330] - 2023年NAREIT FFO归属普通股股东为1.90369亿美元，2022年为1.58957亿美元，2021年为2.11082亿美元[333] - 2023年正常化FFO归属普通股股东为1.87922亿美元，2022年为1.92484亿美元，2021年为2.10248亿美元[333] - 2023年正常化FAD归属普通股股东为1.87841亿美元，2022年为2.01031亿美元，2021年为2.09473亿美元[333] - 2023年调整后EBITDA为2.49603亿美元，2022年为2.51788亿美元，2021年为2.66645亿美元[335] - 2023年固定费用为5601.1万美元，2022年为4287.6万美元，2021年为4854.3万美元[335] - 2023年固定费用覆盖率为4.5倍，2022年为5.9倍，2021年为5.5倍[335] - 2023年基本每股收益为3.13美元，2022年为1.48美元，2021年为2.45美元[362] - 2023年经营活动提供的净现金为1.8445亿美元，较2022年减少89万美元，降幅0.5%[285] - 2023年投资活动使用的净现金为1163万美元，较2022年的1.97945亿美元减少2.09575亿美元，降幅105.9%[285] - 2023年融资活动使用的净现金为1.69719亿美元，较2022年的4.01254亿美元减少2.31535亿美元，降幅57.7%[285] - 2023年经营活动提供的净现金为1.8445亿美元，2022年为1.8534亿美元，2021年为2.10859亿美元[368] - 2023年投资活动使用的净现金为1163万美元，2022年提供的净现金为1.97945亿美元，2021年为1.85277亿美元[368] - 2023年融资活动使用的净现金为1.69719亿美元，2022年为4.01254亿美元，2021年为4.02994亿美元[368] - 2023年现金及现金等价物和受限现金增加3101万美元，2022年减少1796.9万美元，2021年减少685.8万美元[368] - 2023年折旧费用为6997.3万美元，2022年为7088万美元，2021年为8079.8万美元[362][368] - 2023年利息支付净额为51,897美元，2022年为42,659美元，2021年为43,680美元[371] 利率风险情况 - 假设利率变动50个基点，2023年末可变利率债务的净利息费用每年将增减约220万美元，摊薄后每股增减0.05美元[339] - 假设市场利率平行变动50个基点，2023年末私募票据公允价值在利率降50基点时为2.18516亿美元，升50基点时为2.14379亿美元等[342] - 2023年末，经风险利率调整后，公司抵押及其他应收票据公允价值约为2.376亿美元，利率变动50基点，其公允价值将增减约270万美元[343] 审计相关情况 - 审计机构认为公司2023和2022年合并财务报表在所有重大方面公允反映了财务状况等[348] - 审计机构将管理层对房地产物业潜在减值迹象的识别和评估确定为关键审计事项[356] - 审计机构自200

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度的资金可供分配(FAD)同比增长2%,环比增长8%,超出预期 [8][9][10] - 公司第三季度的净收入、NAREIT FFO和标准化FFO每股分别为0.68美元、1.08美元和1.08美元 [37] - 公司第三季度的FAD为4820万美元,环比增加360万美元,主要受益于延期还款增加160万美元、两家现金基准租户的1百万美元一次性付款、租金优惠减少80万美元和利息收入增加30万美元 [37][38][39][40] - 公司第三季度的SHOP业务NOI从第二季度的210万美元略有改善至230万美元,但SHOP资本支出增加45万美元,对FAD的影响为减少20万美元 [38] - 公司第三季度的杠杆率为4.4倍,较第二季度的4.6倍有所改善 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型高级住房组合的覆盖率连续第七个季度环比改善,达到1.09倍,但仍低于公司的舒适水平 [12][13] - 需求驱动型高级住房组合的运营商在第三季度偿还了约140万美元的延期租金,表明运营持续改善 [13] - 自主高级住房组合的覆盖率环比改善至1.5倍,主要受益于第二季度的入住费销售强劲 [30][31] - 技能护理和专科医院组合的覆盖率环比改善至2.62倍,主要受益于NHC的覆盖率从3.02倍提升至3.29倍 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司SHOP组合的平均第三季度入住率同比增加350个基点至79%,9月份入住率达到81.2%,创下自2021年11月以来的最高水平 [34][35] - SHOP组合的第三季度NOI利润率环比提升90个基点至18.8%,主要受益于4.9%的住客收入增长和3.7%的运营成本增长 [35] - 公司预计SHOP组合长期可实现高单位数的NOI利润率和35%的NOI利润率 [35] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在与Discovery Senior Living就8处物业的租赁进行修订,并继续与其他租户特别是现金基准租户密切合作,优化现金流 [15][29] - 公司已基本完成之前计划的最多4亿美元的低效资产出售,并将继续关注有机增长机会,包括偿还3400万美元的延期租金余额和SHOP组合的巨大上升空间 [16][19] - 公司认为当前的利率环境和资本市场环境将有利于资金实力雄厚的房地产投资信托公司,公司有充足的资金实力和流动性进行投资 [17][51][52] - 公司认为行业基本面正在持续改善,未来几年将迎来良好的增长机遇 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层认为,尽管SHOP组合仍面临挑战,但已连续三个季度实现经营和财务改善,入住率持续上升,对未来前景充满信心 [14][34][35] - 公司管理层认为,需求驱动型高级住房组合的运营正在逐步改善,但仍需要一些财务支持,公司将继续与租户密切合作 [12][13] - 公司管理层认为,技能护理和专科医院组合以及自主高级住房组合的表现良好,预计未来可持续保持良好业绩 [25][30][32] - 公司管理层认为,尽管利率环境对交易市场产生一定影响,但公司有充足的资金实力和流动性,将保持谨慎乐观的态度,把握行业增长机遇 [17][51][52] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** Discovery在公司的租金收入中占比多大,此次租金减免10%-12%是否涵盖了全部的Discovery资产? [57][58] **Kevin Pascoe 回答** Discovery在公司收入中占比约4%,此次租金减免10%-12%涵盖了公司与Discovery相关的8处物业 [59][60] 问题2 **Richard Anderson 提问** 公司在SHOP业务和Triple Net业务中与Discovery的表现存在一定相关性,是否可以总结出共同的原因? [72] **Kevin Pascoe 回答** Discovery在SHOP和Triple Net业务中都实现了入住率改善,但SHOP业务改善更快,公司决定暂时推迟Triple Net业务的租金上调,以给予更多时间来提升入住率和现金流 [73][74][75] 问题3 **Austin Wurschmidt 提问** 公司3400万美元的延期租金余额中,现金基准租户和GAAP基准租户的占比情况如何? [90][91] **John Spaid 回答** 公司正在研究这一问题,但目前尚未准备好在本次电话会议上提供具体数据 [93]

财务业绩 - 2023年第三季度净收入每股0.68美元，NAREIT FFO每股1.08美元，Normalized FFO每股1.08美元，可分配资金4.817亿美元，FAD派息率81.1%[4] - 2023年指导中点显示净收入1.392亿美元，NAREIT FFO每股4.35美元，NFFO每股4.30美元，可分配资金1.868亿美元[5] 房地产投资 - 现金租赁收入5900万美元超预期，递延还款230万美元，增量离散收款100万美元[6] - 各资产类别EBITDARM覆盖率环比改善，高级住房需求驱动覆盖率升至1.26x，Bickford第三季度平均入住率84.2%[6] 高级住房运营组合 - 季度NOI 230万美元，利润率18.8%，第三季度平均入住率79.0%，9月平均入住率81.2%[6] - 经常性资本支出从第二季度的30万美元增至第三季度的80万美元[6] 资产负债表 - 净债务与调整后EBITDA比率为4.4x，处于4.0x - 5.0x目标范围内[6] - 第三季度末流动性包括4.95亿美元可用循环信贷额度和5亿美元ATM[6] 投资活动 - 2022年宣布投资1.015亿美元，加权平均收益率7.7%，2023年至今宣布投资7200万美元，加权平均收益率8.2%[29] - 2022年回购250万股，花费1.52亿美元，减少年化股息890万美元[29] 投资组合优化 - 自2021年第二季度以来完成约3.539亿美元高级住房处置，EBITDARM覆盖率改善[14] - 目前有1处待售房产，账面价值500万美元[14] 有机增长驱动因素 - 公司通常目标有机增长在1.5% - 2.0%，未来几年有望从SHOP组合、递延收款和租金重置获得增量增长[27] - 已授予约3810万美元递延租金，第三季度收取230万美元，累计收取约370万美元[27] 财务实力 - 尽管有递延和租金重组，公司维持目标杠杆率在4.0x - 5.0x净债务与调整后EBITDA范围内[29] - 2023年第二季度获得2亿美元定期贷款，11月偿还5000万美元私募票据[29] ROIC改善 - 随着处置放缓和Normalized FAD稳定，ROIC正在改善[35] 风险因素 - 前瞻性陈述受多种风险因素影响，包括COVID - 19、租户运营、物业开发等[3]

公司业务结构与分类 - 公司运营通过房地产投资和SHOP两个可报告业务部门进行，房地产投资部门主要通过运营现金流、债务和股权证券销售来为投资提供资金[159] - 公司将房地产投资组合中的所有物业分为高级住房或医疗物业，高级住房社区又分为需求驱动型和可自由支配型[161] 公司面临风险 - 公司面临多种风险，包括公共卫生疫情、租户财务状况恶化、政府法规变化、房地产投资流动性不足等，这些风险可能对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[154][156] 房地产投资整体情况 - 截至2023年9月30日，公司房地产投资涉及31个州的177个设施，包括104个老年住房物业、72个熟练护理设施和1家医院，原始总成本约24亿美元，应收抵押贷款和其他票据的总账面价值为2.588亿美元，预期信贷损失备抵为1580万美元[160] SHOP业务情况 - 2022年4月1日起，15个老年住房独立生活设施从净租赁转移至SHOP业务，截至2023年9月30日，SHOP业务由位于8个州的15个独立生活设施组成，共有1734个单元[165] - 截至2023年9月30日的九个月，SHOP业务中独立生活设施15个、单元1734个、净营业收入633.5万美元，占比3.1%，投资3.44387亿美元[168] 不同类型物业运营数据（截至2023年9月30日的九个月） - 截至2023年9月30日的九个月，高级住房需求驱动型物业中，辅助生活设施71个、床位3882个、净营业收入4532.3万美元，占比22.5%，投资7.61744亿美元；高级生活园区8个、床位995个、净营业收入1206.3万美元，占比6.0%，投资2.14693亿美元[168] - 截至2023年9月30日的九个月，高级住房可自由支配型物业中，独立生活设施7个、床位903个、净营业收入625.2万美元，占比3.1%，投资1.08486亿美元；入门费社区11个、床位2917个、净营业收入4538.2万美元，占比22.5%，投资7.46485亿美元[168] - 截至2023年9月30日的九个月，医疗设施中，熟练护理设施65个、床位8614个、净营业收入6233.5万美元，占比30.9%，投资5.57996亿美元；医院1个、床位64个、净营业收入306.6万美元，占比1.5%，投资4025万美元[168] 应收抵押贷款和其他票据运营数据（截至2023年9月30日的九个月） - 截至2023年9月30日的九个月，应收抵押贷款和其他票据中，高级住房需求驱动型6笔、涉及472个床位、净营业收入482.5万美元，占比2.4%，投资8166.2万美元；高级住房可自由支配型1笔、涉及248个床位、净营业收入177.8万美元，占比0.9%，投资3270万美元；熟练护理设施7笔、涉及731个床位、净营业收入258.4万美元，占比1.3%，投资4500万美元；其他应收票据净营业收入631.5万美元，占比3.1%，投资9940.6万美元[168] 公司投资组合整体财务指标（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，公司投资组合总NOI为201,829千美元，总投资为3,032,809千美元，其中房地产物业NOI占比89.1%，投资占比80.1%[169] NOI变化情况 - 2023年前九个月与2022年同期相比，NOI从181,397千美元增长到201,829千美元，部分地区如得克萨斯州、佛罗里达州等NOI有所增长[170] 不同类型物业平均有效年化NOI（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，房地产投资可报告部分不同类型物业平均有效年化NOI分别为：SNFs每床9,536美元、SLCs每单元17,761美元等，SHOP可报告部分每单元为5,357美元[171] 租金收入相关减免情况 - 2023年前九个月和前三个月租金收入中，与大流行相关租金递延还款及其他减免分别为550万美元和210万美元，2023年第一季度收购物业有250万美元相关减免[173] 房地产投资与处置情况 - 自2023年1月1日以来，公司完成房地产投资54,781千美元，涉及Silverado Senior Living和Bickford等运营商[176] - 2023年前九个月，公司完成房地产资产处置，净收益52,071千美元，净投资39,197千美元，收益13,032千美元，减值158千美元[177] 贷款相关情况 - 2023年9月21日，公司与Capital Funding Group, Inc.的夹层贷款从810万美元增至2500万美元，利率提至10%，到期日延至2028年12月31日[178] 待售资产情况 - 截至2023年9月30日，公司有四处房地产投资物业被列为待售资产，净房地产余额1090万美元，2023年前九个月租金收入190万美元[179] 物业出售情况 - 2023年第四季度，公司出售三处佛罗里达州ALF，现金净收益约540万美元，卖方融资160万美元，账面价值590万美元，此前减值130万美元[181] 租户购买选择权情况 - 截至2023年9月30日，租户对三处物业有购买选择权，总净投资5880万美元，2023年前九个月租金收入540万美元[183] 不同主体收入变化情况（截至2023年9月30日的九个月） - 截至2023年9月30日的九个月，高级生活社区收入38466美元，同比增长16%；Bickford收入29280美元，同比增长12%；NHC收入28159美元，同比增长12%；其他净收入99867美元，同比下降9%；代管资金收入8738美元，同比增长16%；居民费用和服务收入35860美元，同比增长49%[186] 部分运营商收入确认及租金收入情况 - 2023年第二季度起，Bickford采用现金收付制确认收入，截至9月30日的三个月和九个月现金租金收入分别为860万美元和2450万美元[187] - 2022年另外两家运营商采用现金收付制，截至2023年9月30日的三个月和九个月租金收入分别为340万美元和1000万美元[188] 同店平均入住率情况（2023年第三季度） - 2023年第三季度，高级生活社区同店平均入住率为81.9%，Bickford同店为83.8%，SHOP为79.0%[190] 覆盖率情况（截至2023年6月30日和2022年6月30日） - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，按资产类型计算的覆盖率分别为1.84x和1.66x[195] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，按市场服务类型计算的覆盖率分别为1.26x和1.01x（需求驱动）、1.38x和1.38x（自由裁量）、2.62x和2.47x（医疗）[195] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，主要租户NHC、SLC、Bickford的覆盖率分别为3.29x和3.24x、1.31x和1.25x、1.45x和1.04x[195] 长期资产减值损失情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日的三个月和九个月，长期资产减值损失分别约为120万美元和160万美元[199] 预计信用损失相关情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，已计提预计信用损失准备金1580万美元，未发放贷款承诺预计信用损失负债30万美元[200] 公司资产可收回情况判断 - 公司认为房地产账面价值可收回，抵押贷款和其他应收票据扣除准备金后可变现，但未来可能需进行重大调整[201] 三个月财务指标变化情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日的三个月，总租金收入为6225.5万美元，较2022年同期增加286.1万美元，增幅4.8%[203] - 截至2023年9月30日的三个月，总利息收入为533.7万美元，较2022年同期增加51.7万美元，增幅10.7%[203] - 截至2023年9月30日的三个月，总费用为5201.2万美元，较2022年同期减少491.6万美元，降幅8.6%[203] - 截至2023年9月30日的三个月，净收入为2903.3万美元，较2022年同期减少519.6万美元，降幅15.2%[203] 九个月财务指标变化情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日的九个月，总租金收入为1.88505亿美元，较2022年同期增加2457万美元，增幅15.0%[205] - 截至2023年9月30日的九个月，总利息收入为1572.7万美元，较2022年同期减少363.4万美元，降幅18.8%[205] - 截至2023年9月30日的九个月，总费用为1.51357亿美元，较2022年同期减少2138.9万美元，降幅12.4%[205] - 截至2023年9月30日的九个月，净收入为1.02662亿美元，较2022年同期增加3872.1万美元，增幅60.6%[205] 三个月财务指标变化原因 - 截至2023年9月30日的三个月，租金收入增加290万美元，主要因疫情相关租金偿还增加约200万美元和新投资[204] - 截至2023年9月30日的三个月，利息费用增加370万美元，主要因利率上升和无担保循环信贷额度借款增加[204] 前三季度财务指标变化原因 - 2023年前三季度租金收入增加2460万美元，增幅15%，主要因疫情相关租金减免减少约1070万美元和新投资[206] - 2023年前三季度居民费用和服务收入减去高级住房运营费用增加70万美元，增幅12%，主要因SHOP业务开展[206] - 2023年前三季度利息收入减少360万美元，降幅18.8%，主要因贷款偿还[206] - 2023年前三季度利息支出增加1080万美元，增幅33.4%，主要因利率上升和无担保循环信贷额度借款增加[206] 公司资金状况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，公司有4.95亿美元可从循环信贷额度提取，1660万美元无限制现金及现金等价物，还可通过ATM股权计划发行普通股获得5亿美元[207] 前三季度现金流量情况 - 2023年前三季度经营活动提供净现金1.31247亿美元，较2022年减少773.6万美元，降幅5.6%[209] - 2023年前三季度投资活动使用净现金1396.6万美元，较2022年减少2.61109亿美元，降幅105.7%[209] - 2023年前三季度融资活动使用净现金1.20302亿美元，较2022年减少2.73595亿美元，降幅69.5%[209] 公司债务情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，公司未偿还债务为11亿美元[212] 债务偿还与签订情况 - 2023年1月和11月，公司分别偿还了1.25亿美元和5000万美元的私募票据[216] - 2023年第一季度和6月，公司分别偿还了2000万美元和剩余的2.2亿美元定期贷款[217] - 2022年3月31日，公司签订了7亿美元的无担保循环信贷协议，取代了之前的5.5亿美元无担保循环信贷额度[213] - 2023年6月，公司签订了2亿美元的两年期定期贷款协议，承担了约270万美元的递延融资成本[217] 循环信贷额度使用情况（截至2023年10月31日） - 截至2023年10月31日，循环信贷额度下有1.94亿美元未偿还[218] 债务担保情况 - 公司的9亿美元银行信贷额度、2.75亿美元无担保私募票据和4亿美元2031年高级票据由子公司提供全额无条件担保[225] 股票回购计划情况 - 2023年2月17日，董事会授权修订后的股票回购计划，可回购至多1.6亿美元已发行和流通的普通股，有效期一年[229] - 2023年前九个月未回购普通股，2022年累计回购246.8354万股，花费约1.516亿美元[230] 股息分配情况 - 董事会批准定期季度股息，预计2023年全年运营现金流足以支付当前利率的股息，公司计划遵守REIT股息要求，分配至少90%的年度应税收入[231][232][233] - 2023年11月3日，董事会宣布每股0.9美元的股息，将于2024年1月26日支付给2023年12月29日登记在册的普通股股东[235] 证券发售情况 - 公司有一份自动货架注册声明，允许向公众发售不确定数量的普通股、优先股、债务证券、认股权证或单位，有效期至2026年3月[236] 公司资金状况（截至2023年10月31日） - 截至2023年10月31日，公司有2140万美元的公司现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用余额为5.06亿美元[237] 合同付款义务情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，公司合同付款义务总计13.01367亿美元，其中一年内到期1.21626亿美元，1 - 3年到期6.80802亿美元，3 - 5年到期1.01297亿美元，超过5年到期3.97642亿美元[240]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入、NAREIT FFO和标准化FFO每股分别为0.92美元、1.05美元和1.06美元 [34] - 第二季度FAD为4460万美元,较第一季度下降320万美元,主要受到两个租户的租金优惠和现金收款减少的影响 [35][36] - 公司调整了2023年全年FAD指引至1.85亿美元至1.868亿美元,主要受到第二季度租金优惠增加、利息费用上升等因素影响 [39][40] - 公司调整了2023年全年标准化FFO指引至1.071亿美元至1.888亿美元,每股中值为4.33美元,较之前下降1.4% [40][41] - 第二季度末资产负债率为4.6倍,与第一季度持平,拥有5亿美元以上的可用流动性 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求型养老房地产业务覆盖率同比增长37%,环比增长10%至1.22倍,为历史最高 [12][23] - 自营养老房地产业务NOI由第一季度的190万美元增加至210万美元,但仍低于预期 [13][32] - 专业护理和专科医院业务覆盖率保持稳定在2.48倍 [29] - 独立式养老房地产业务覆盖率环比下降至1.34倍,主要受到部分物业退费的影响 [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 总体入住率同比提升280个基点至81.7%,其中养老房地产同比增加240个基点,专业护理同比增加330个基点 [22] - Bickford养老房地产业务二季度入住率环比提升40个基点至82%,进入第三季度后继续提升至83.7% [24] - 除Bickford外,其他40处需求型养老房地产业务的覆盖率环比连续第六个季度提升,达到1.07倍,为2020年二季度以来最高 [26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过资产优化、自营养老房地产业务改善和资产负债表战略定位,正在推进业务重回增长 [8][14] - 公司已完成48处养老和专业护理资产的出售,获得3.92亿美元净收益,为未来部署资本奠定基础 [18][19] - 公司看好行业基本面改善,正积极寻找外部增长机会,认为目前资本环境有利于买方市场 [14][19] - 公司将继续优化资产组合,减少对租金优惠依赖,并通过内部和外部增长来提升业绩 [8][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业基本面正在改善,养老房地产和自营业务的前景仍然乐观,专业护理和CCRC业务保持稳定 [9] - 管理层表示已采取措施应对第二季度的租金优惠问题,有信心第三、四季度业绩将有所改善 [16] - 管理层对公司的长期发展前景保持乐观,认为有足够的资金支持内部和外部增长机会 [14][16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** 询问租金优惠和资产出售的情况,以及未来是否还有类似的资产需要出售 [47][49] **Eric Mendelsohn 回答** 公司已完成大部分资产优化,目前仅剩4处小型资产待出售。出售一处负现金流资产是为了降低对该租户的敞口,未来不会有类似的资产需要出售 [48][49] 问题2 **Austin Wurschmidt 提问** 询问Bickford业务的最新进展,是否已渡过最困难时期 [59][60] **Kevin Pascoe 回答** Bickford业务正在逐步好转,公司已完成必要的调整,Bickford仍需要继续优化自身的债务结构和运营,但对公司而言风险已大幅降低 [60] 问题3 **Juan Sanabria 提问** 询问公司未来的投资计划,包括资产类型和结构 [50][51] **Kevin Pascoe 回答** 公司正在关注各类资产,尤其是需求型养老房地产,同时也在考虑一些贷款机会,以建立未来收购的管道。公司仍希望以收购房地产资产为主,但会根据具体情况采取灵活的投资策略 [51][52][53]

公司业务部门构成 - 公司运营通过两个可报告业务部门进行：房地产投资和SHOP，房地产投资部门主要通过运营现金流、债务和股权证券销售来为投资提供资金[81] 房地产投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司房地产投资涉及31个州的177个设施，包括104个老年住房物业、72个熟练护理设施和1家医院，原始总成本约24亿美元，应收抵押贷款和其他票据的总账面价值为2.389亿美元，预期信贷损失备抵为1500万美元[82] - 公司高级住房分为需求驱动型（辅助生活和老年生活园区）和自由选择型（独立生活和入门费社区），医疗设施包括熟练护理设施和医院[82][83] - 自2022年4月1日起，15个老年住房独立生活设施从三净租赁转移至公司SHOP部门的两个独立企业，截至2023年6月30日，SHOP部门由位于8个州的15个独立生活设施组成，共有1734个单元[84] - 截至2023年6月30日，公司有5处房地产投资组合物业被列为待售资产，净房地产余额1320万美元[93] 各业务线净营业收入（NOI）情况 - 截至2023年6月30日的六个月，高级住房 - 需求驱动型的净营业收入（NOI）为3746.3万美元，占总投资的27.8%，投资金额为9.77369亿美元[86] - 截至2023年6月30日的六个月，高级住房 - 自由选择型的净营业收入（NOI）为3451万美元，占总投资的25.6%，投资金额为8.54609亿美元[86] - 截至2023年6月30日的六个月，医疗设施的净营业收入（NOI）为4384.4万美元，占总投资的32.5%，投资金额为5.98246亿美元[86] - 截至2023年6月30日的六个月，应收抵押贷款和其他票据的净营业收入（NOI）为1039.1万美元，占总投资的7.7%，投资金额为2.38869亿美元[86] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP部门的净营业收入（NOI）为401.2万美元，占总投资的3.0%，投资金额为3.41023亿美元[86] - 截至2023年6月30日，公司投资组合总NOI为1.34823亿美元，其中房地产物业NOI为1.2042亿美元，占比89.3%[87] - 截至2023年6月30日，公司房地产投资组合中SNFs、SLCs等平均有效年化NOI分别为每床9577美元、每单元14403美元等[87] 租金收入及相关情况 - 2023年上半年，公司租金收入中与疫情相关租金递延还款及减免分别为60万美元和340万美元，截至该日累计租金减免净额约2950万美元[88] - 2023年上半年，Senior Living、Bickford、NHC等租户收入占比分别为16%、12%、12%等[97] - 2023年第二季度起，公司对Bickford采用现金收入确认法，该季度和上半年现金租金收入分别为810万美元和1590万美元[99] - 2022年公司对另外两个运营商采用现金会计核算，2023年第二季度和上半年相关租金收入分别为230万美元和650万美元[99] - 2023年第二季度与2022年同期相比，租金收入增加21.0百万美元，即52.4%[108][109] - 截至2023年6月30日的六个月，总租金收入增加2170万美元，增幅20.8%[120][121] 房地产投资与处置情况 - 自2023年1月1日起，公司完成房地产投资总计5478.1万美元，涉及Silverado Senior Living和Bickford[90] - 2023年上半年，公司完成房地产处置净收益1240.1万美元，净投资3690.5万美元，总处置收益4914.8万美元[91] - 2023年第三季度，公司出售一处位于俄勒冈州的ALF，现金对价约290万美元，账面价值230万美元，此前减值费用310万美元[95] - 2023年第二季度房地产销售净收益为1140万美元，2022年同期为1050万美元[117] - 截至2023年6月30日的六个月，房地产销售净收益减少70万美元[130] 入住率与覆盖率变化情况 - 2023年第一季度与2022年第一季度相比，高级生活同店入住率从81.7%变为83.5%，Bickford同店入住率从83.5%变为81.3%，SHOP入住率从77.7%变为75.2%[100] - 截至2023年3月31日和2022年3月31日，按资产类型划分，SHO的覆盖率分别为1.26x和1.14x，SNF为2.47x和2.58x，医疗非SNF为2.57x和2.69x，总体为1.75x和1.66x[103] - 2023年第一季度与2022年第一季度相比，按市场服务划分，需求驱动（不含Bickford）覆盖率从0.94x变为1.22x，自由裁量（不含SLC）从0.92x变为1.07x等[104] - 2023年第一季度与2022年第一季度相比，主要租户NHC覆盖率从3.51x变为3.02x，SLC从1.22x变为1.28x，Bickford从0.96x变为1.41x[104] 财务费用及收益变化情况 - 2023年6月30日止三个月和六个月，公司长期资产减值费用分别约为0.1百万美元和0.5百万美元[106] - 截至2023年6月30日，公司已为估计信贷损失设立15.0百万美元的准备金，为未提供资金的贷款承诺设立0.3百万美元的负债[107] - 2023年第二季度与2022年同期相比，居民费用和服务减去高级住房运营费用减少0.8百万美元，即27%[111] - 2023年第二季度与2022年同期相比，抵押贷款和其他票据的利息收入减少2.7百万美元，即35%[112] - 2023年第二季度与2022年同期相比，利息费用增加3.3百万美元，即30.7%[113] - 2023年第二季度贷款和不动产损失（收益）为20万美元，2022年同期为420万美元[115] - 2022年第二季度应收票据提前还款获得110万美元收益，2023年该收益减少110万美元，降幅100%[119] - 截至2023年6月30日的六个月，利息收入减少420万美元，降幅28.5%；折旧费用减少70万美元，降幅1.9%[123][124] - 截至2023年6月30日的六个月，利息费用增加720万美元，增幅34.0%；非现金股份支付费用减少360万美元，降幅55.9%[125][126] - 截至2023年6月30日的六个月，法律费用减少190万美元；贷款和不动产（收益）损失减少2890万美元[127][128] - 截至2023年6月30日的六个月，应收票据收益减少111.3万美元，降幅100%[132] 资金流动性与债务情况 - 截至2023年6月30日，公司有5.04亿美元可动用的循环信贷额度、1740万美元无限制现金及现金等价物，还可通过股权计划发行普通股获得5亿美元[133] - 截至2023年6月30日，公司未偿还债务为11亿美元[135] - 2022年信贷协议产生450万美元递延成本，2023年1月偿还1.25亿美元私募票据[136] - 2023年第一季度偿还2000万美元定期贷款，6月签订2亿美元2025年定期贷款协议，产生约270万美元递延融资成本[136] - 截至2023年6月30日，循环信贷和定期贷款利率分别为6.29%和6.49%，设施费为每年25个基点；7月31日，循环信贷未偿还金额为1.86亿美元[136] - 2021年1月发行4亿美元2031年高级票据，票面利率3% [137] - 2023年上半年固定费用覆盖率约为4.5倍，截至6月30日的三个月，合并净债务与年化调整后EBITDA比率约为4.6倍[139] - 截至2023年7月31日，公司有2180万美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用5.14亿美元[143] - 截至2023年6月30日，合同付款义务总计13.02891亿美元，其中债务（含利息）12.50123亿美元[144] - 截至2023年6月30日，贷款承诺总额为145,425美元，已发放97,797美元，剩余47,628美元；开发承诺总额为23,165美元，已发放18,025美元，剩余5,140美元；或有事项（租赁诱因）总额为26,600美元，已发放12,700美元，剩余13,900美元[146] - 未发放贷款承诺的信贷损失负债截至2023年6月30日为30万美元[146] - 公司的一个合并房地产合伙企业已承诺向Discovery提供最高200万美元用于购买公寓单元，截至2023年6月30日已发放100万美元[146] 公司股份与股息情况 - 截至2023年6月30日，公司有43409841股流通普通股，市值23亿美元，权益总额13亿美元[140] - 2023年2月董事会授权修订后的股票回购计划，可回购至多1.6亿美元普通股，截至6月30日未回购[140] - 2023年各季度宣布的每股股息均为0.9美元，预计2023年运营现金流足以支付当前水平股息，且将至少分配90%年度应税收入[140][141][142] 关键财务指标变化情况 - 2023年上半年摊薄后每股运营资金（FFO）较2022年同期增加0.46美元，增幅26.1%；正常化FFO较2022年同期减少0.21美元，降幅8.9%[150] - 2023年上半年正常化可分配资金（FAD）较2022年同期减少1660万美元，降幅15.26%[151] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月，净收入分别为39,760美元和74,244美元（2022年同期分别为21,673美元和30,073美元）；NAREIT FFO分别为45,739美元和96,286美元（2022年同期分别为32,677美元和80,762美元）；正常化FFO分别为45,792美元和93,839美元（2022年同期分别为57,830美元和108,539美元）；正常化FAD分别为44,586美元和92,326美元（2022年同期分别为56,279美元和108,951美元）[152] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月，调整后EBITDA分别为61,208美元和123,397美元（2022年同期分别为69,435美元和131,140美元）[153] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月，固定费用分别为13,712美元和27,254美元（2022年同期分别为10,455美元和20,012美元），固定费用覆盖率均为4.5倍（2022年同期为6.6倍）[153] - 2023年第二季度净利润为3944.7万美元，2022年同期为2146.6万美元；2023年上半年净利润为7363万美元，2022年同期为2971.2万美元[155] 利率风险情况 - 截至2023年6月30日，公司面临约3.96亿美元可变利率债务和应收票据的利率波动市场风险，循环信贷额度未使用部分（5.04亿美元）提取时也受可变利率影响[156] - 假设可变利率债务利率变动50个基点，且2023年6月30日未偿余额不变，净利息费用每年将增减约200万美元，摊薄后每股约增减0.05美元[156] - 截至2023年6月30日，公司债务总额为11.47446亿美元，固定利率债务占比65.6%，加权平均利率4.53%；2022年12月31日债务总额为11.58649亿美元，固定利率债务占比75.6%，加权平均利率3.91%[156] - 假设2023年6月30日市场利率平行变动50个基点，固定利率债务公允价值将相应变动，如私募定期贷款-无担保债务，利率降50基点公允价值为2.63638亿美元，升50基点为2.58447亿美元[157] - 截至2023年6月30日，公司抵押贷款和其他应收票据公允价值约2.141亿美元，市场利率变动50个基点，其公允价值将增减约250万美元[158] 公司面临风险情况 - 公司面临多种风险，包括公共卫生疫情、租户财务状况、政府法规、房地产投资流动性等，这些风险可能对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[76][77][78] - 通胀和利率上升可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响，包括影响可变利率债务、借款能力和费用等[160] - 金融服务行业的不利发展可能影响公司业务、财务状况、经营成果和前景，公司资金存放银行可能存在风险[161] 公司其他情况 - 公司自动货架注册声明允许公开发行证券，有效期至2026年3月[142] - 公司认为通胀增加将至少部分被合同租金增加和费用报销所抵消[159] - 截至2023年6月30日，管理层认为披露控制和程序的设计和运营有效，且内部控制无重大变化[159]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入、NAREIT FFO和归一化FFO摊薄后每股收益分别为0.79美元、1.16美元和1.11美元 [39] - 第一季度FAD为4770万美元，FAD指引上调至1.863亿 - 1.889亿美元 [19][39] - 第一季度杠杆率为4.6倍净债务与调整后EBITDA之比，优于预期 [19] - 第一季度FAD派息率为81.8%，符合预期 [44] - 归一化FFO每股收益范围从4.24 - 4.30美元提高到4.37 - 4.42美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资业务 - 第一季度新投资5480万美元，平均初始第一年收益率为7.7% [17] - 第一季度从NHC确认约60万美元2022财年租金，2023年租金每季度增加约16万美元 [16] - 第一季度从四个运营商收回约50万美元租金递延款项，新租金减免低于预期 [16] SHOP业务 - 占调整后NOI的3%，第一季度净营业收入为190万美元，表现低于预期 [8][16] - 利润率降至16.2%，受入住率疲软和费用增加影响 [51] 高级住房业务 - 契约性现金收款率达98.4%，公司整体覆盖率从1.63倍提升至1.7倍 [22] - 入住率同比提高440个基点，需求驱动平台覆盖率连续四个季度增长 [47] 熟练护理业务 - 入住率同比提高350个基点 [47] - SNF和专科医院投资组合覆盖率从2.42倍提升至2.48倍 [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体入住率同比提高400个基点至81.3% [47] - Bickford的NICMAP入住率为81.3%，比竞争对手高约90个基点，每月RevPOR估计高约500美元 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续优化投资组合，出售低NOI收益率和低覆盖率的物业 [21][36] - 致力于SHOP业务长期发展，虽短期预期降低但长期前景不变 [8][27] - 密切关注CMS拟议的人员配置授权和医疗补助费率变化 [26][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年开局良好，第一季度业绩超预期，现金收款强劲，租金减免和递延付款有限 [7] - EBITDARM覆盖率显著改善，趋势令人鼓舞，但仍有工作要做 [13] - 预计SHOP业务季度环比改善，但全年贡献预期降低 [14] - 债务市场具有挑战性，正与银行辛迪加集团合作制定债务到期策略 [20] 其他重要信息 - 第一季度确认约70万美元来自两个现金制会计租户的现金收款 [39] - 第一季度利息费用较上一年第四季度增加160万美元，主要归因于新投资和债务置换 [40] - 自动货架注册更新，有5亿美元可用额度，4月底循环信贷额度使用2.01亿美元，流动性充足 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: SHOP业务幻灯片变化及达到中30%利润率的时间 - 原希望今年改善，但预计更多是明年的事 [29][54] 问题2: Bickford的入住率趋势及何时回升 - 未明确给出回升时间 [56] 问题3: 今年指导中G&A包含内容及股票薪酬变化原因 - 现金G&A季度间预计无重大变化，非现金股票薪酬减少是因董事会和薪酬委员会调整薪酬结构 [31][56] 问题4: SHOP业务复苏是指达到中30%利润率还是年化运营率改善 - 预计今年底利润率有所改善，进入20%区间，达到中30%可能要到2024年 [58][79] 问题5: SHOP业务展望变化对指导的影响 - 影响显著，可从FAD数字对比看出 [60] 问题6: 从待售资产中移除两个物业的决策原因 - 债务市场变化，买家无法按原价格执行交易，物业为机会性资产 [62] 问题7: 移除的物业是否为收入型资产且覆盖率更好 - 相对而言是，能产生一定收入，但出售需合适价格 [63] 问题8: 指导变化的驱动因素及是否有一次性项目 - FFO变化主要因非现金股票薪酬减少，同时降低了租金减免预期，部分一次性项目中的增长因素会持续到后续季度 [66][83] 问题9: 需求驱动平台租户相关情况是否已纳入指导 - 尽量将其纳入指导，关注底部5%的租户，确保合作关系成功 [85] 问题10: 对收回递延款项的信心是否纳入指导 - 是的，收回递延款项已纳入指导 [87]

公司概况 - 国家健康投资者公司是专注于售后回租、合资企业等业务的房地产投资信托公司，投资于养老和医疗领域[24] 投资组合 - 投资组合涵盖独立生活、辅助生活等多种社区及医疗设施，按合作伙伴划分，NHC占比15%、SHOP占3%等；按资产类别划分，熟练护理占34%、特色医院占2%等[14][28] - 基于2023年3月31日已签订合同的年化调整后净营业收入为2.503亿美元[19][53] 运营表现 - 部分物业入住率呈上升趋势，如SLC在NICMAP地铁市场入住率从81.0%升至85.5%，Bickford从77.2%升至80.4%[36] - 部分物业固定费用覆盖率有变化，如4Q21到4Q22部分物业覆盖率从1.03x变为1.22x等[61] 财务状况 - 2023年第一季度净收入为3.4484亿美元，2022年同期为8399万美元[135] - 正常化资金从运营中获得的资金（FFO）每股为1.11美元，2022年同期为1.10美元；正常化调整后资金从运营中获得的资金（FAD）每股为4.7739亿美元，2022年同期为5.2669亿美元[135] - 正常化FAD派息率为78.3%，正常化FFO派息率为81.3%[135][136] 债务情况 - 债务结构中，无抵押可变利率占37%、有抵押固定利率占6%、无抵押固定利率占57%[76] 投资活动 - 近期投资部分通过取消建设贷款和减少租金递延来融资，如取消1420万美元建设贷款和减少250万美元Bickford租金递延等[46]