UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or other jurisdiction of incorporation or organization) | | (I.R.S. Employer Identification No.) | | 222 Robert Rose Drive | | | | Murfreesboro | Tennessee | 37129 | | (Address of principal executive offices) | | (Zip Code) | (615) 890-9100 (Re ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年摊薄后普通股每股净收益为4.14美元，2019年同期为3.67美元，主要因2.13亿美元房地产处置收益，部分被690万美元延期付款和390万美元提前偿还HUD贷款损失抵消 [24] - 2020年第四季度每股收益0.83美元，较第三季度的0.95美元和2019年同期的0.95美元有所下降，受430万美元租户延期付款和提前偿还HUD债务损失影响 [25] - 2020年与上一年相比，NAREIT FFO从5.49美元增至5.51美元，Normalized FFO增长1.8%至5.60美元，adjusted FFO增长2.7%至5.29美元 [26] - 2020年第四季度现金NOI降至7380万美元，较2020年第三季度和2019年第四季度分别下降2%和1.4%，全年现金NOI增长4.2%至3.028亿美元 [27] - 截至2020年12月31日，净债务与年化EBITDA之比为4.9倍，加权平均债务期限为2年，按预计调整后为4.6年，固定费用覆盖率为6.4倍 [28] - 2020年第四季度末总债务为15亿美元，其中94%为无担保债务，加权平均债务成本为2.91%，按预计调整后为3.25% [29] - 2021年1月26日发行4亿美元3%的高级票据，用于偿还1亿美元定期贷款和减少循环信贷余额，1月31日循环信贷额度下可用资金为5.2亿美元，无限制现金为3720万美元 [30] - 2020年第四季度通过ATM计划出售456,835股股票，筹集约3000万美元净收益，全年出售535,990股，筹集约3500万美元净收益，现有货架下剩余约4.65亿美元 [31] - 2020年第四季度宣布股息为每股1.10美元，于2021年1月29日支付，AFFO和FAD派息率分别为82.3%和81.2% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商占年化现金收入32%，第三季度入住率稳定，第四季度因11月初新冠病例激增未能保持势头 [39] - 最大辅助生活运营商Bickford占年化现金收入15%，第四季度平均入住率环比下降280个基点，12月入住率为76.7%，1月降至75.6%，近期潜在客户和新销售有所增加 [40][41] - 入门费社区占年化现金收入近四分之一，入住率更具韧性，但第四季度入住率下降趋势比第三季度更明显，Timber Ridge除外，入住率一直保持在90%以上 [43] - 高级生活社区占现金收入15%，第四季度平均入住率为77.3%，较第三季度下降170个基点，1月入住率环比增加110个基点至77.3% [44] - 租赁独立生活社区占年化现金收入13%，入住率下降幅度比需求驱动型和CCRC资产更明显 [45] - Holiday Retirement占年化现金收入11%，第四季度平均入住率为77.2%，环比下降240个基点，1月入住率从12月的75.3%又下降150个基点 [46] - 熟练护理组合占年化现金收入27%，由NHC和Insight Group两大租户支撑，截至9月30日的过去12个月EBITDARM覆盖率为2.94倍，高于上一季度的2.89倍 [48][49] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年战略是与客户合作稳定其运营，评估其从疫情影响中恢复的能力，认为租金延期是暂时的，待情况明朗后提供指导 [23] - 2021年投资将平衡租金延期、新投资、履行现有承诺和资本回收等因素，重点是维持杠杆和股息政策 [33] - 投资管道包括三网租赁机会和夹层债务、开发融资等短期高收益产品，目前约有2亿美元董事会批准的投资待进一步尽职调查和承销 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来前所未有的挑战，公司2020年表现良好，AFFO每股增长3.7%，股息每股增长5%，杠杆低于5倍，AFFO派息率低于85% [8] - 疫情对投资组合影响不均，入门费和熟练护理社区更具韧性，政府援助有效缓解运营压力，但疫情仍给租户带来负担，2021年将更具挑战性 [10][11][13] - 疫苗接种对减少活跃病例有积极影响，但尚未转化为入住率提升，复苏之路不确定，目前不提供指导 [13][14] - 公司有能力应对风暴，相信医疗房地产有巨大增长机会，疫情对运营商的影响不是永久性的 [18] 其他重要信息 - 与Bickford合作出售九处房产，预计每年改善其现金流约300万美元，目前目标是3月完成交易，但承销过程变化使贷款人估值困难，正多途径寻求长期解决方案 [15][16] - 第四季度收取了93.9%的合同现金，截至目前本季度约收取97%，内部预测考虑了一些额外的租金延期 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请讨论投资组合中入住和搬出的季节性情况 - 冬季尤其是节假日前后，潜在客户流量和搬出人数会增加，这与季节变化导致的流感等问题有关，并非与新冠直接相关。目前疫苗接种后潜在客户流量有所增加，但销售转化为入住还需时间，且恶劣天气也影响了入住 [58][59][60] 问题: 如何看待Holiday在1月入住率下滑情况 - 这与老年住房整体季节性搬出增加和节假日期间入住减少有关，随着春季到来，预计潜在客户流量会增加，有望转化为入住量 [62] 问题: 董事会批准的投资金额及投资组合情况 - 目前董事会批准的投资金额为2亿美元，处于不同尽职调查和承销阶段，投资类型多样，包括老年住房、贷款等不同资产类别和投资机会 [64][66] 问题: 投资管道是新增租户还是现有租户带来的交易 - 两者都有，公司业务模式是培养新关系并让客户重复合作 [70] 问题: 延迟Bickford交易的问题及与贷款人遇到的问题 - 目前获得担保贷款的环境极具挑战，信贷市场受新冠影响，贷款人因疫情影响和无法进行实地尽职调查而谨慎，且部分银行在承销过程中退出，需更换贷款人，导致交易时间延长 [72][73] 问题: 公司能否填补银行贷款缺口以促成交易 - 从机制上可行，但贷款过多可能导致会计问题，需确保交易合法合规 [74] 问题: 运营商对入住老年住房居民类型的反馈及行业未来需求 - 疫情导致入住讨论延迟，主要因探视权问题。目前有更高需求或急需帮助的人会寻求服务，随着疫苗接种和监管放宽，有望改变消费者行为，促进入住 [75][76][77] 问题: 租金延期如何入账及未来建模方式 - 公司不将延期租金计入当期收入，待租户偿还时再确认收入及可能的收益，未来租户偿还延期租金时可能会叠加实时租金，带来收入增长 [85][86] 问题: 公司是否有完全的自由度选择入账方式 - 年中发布的特殊会计标准给予了一定灵活性，但考虑到财务政策，公司选择不提前确认延期租金收入 [87] 问题: 租金延期是否有书面协议 - 所有租金延期都有书面协议 [88] 问题: 公司帮助租户是关注有潜力的还是也会帮助较弱的运营商 - 公司尽力帮助所有客户度过危机，同时会关注客户的行为和履行协议的能力 [89] 问题: 以第四季度数据年化作为指导下限是否合理 - 不合理，今年有资本回收、投资时机、租金延期时间等诸多不确定因素，无法确定第四季度是否为低谷，但情况正在好转 [91][92] 问题: 2021年租金延期是否会超过去年的690万美元 - 不确定，取决于运营稳定和入住率恢复情况，若恢复良好，租户可能提前偿还延期租金，同时还需关注提供商救济基金情况 [96] 问题: 四个租户购买期权的行使预期 - 预计Acadia期权会被行使，其他期权处于不同讨论阶段，结果可能包括出售、帮助融资购买、延长期权或买断期权再出租等 [99][100] 问题: NHC三名董事会成员是否会在租赁续约时产生冲突及董事会构成是否合理 - 有冲突时会隔离相关董事会成员，由独立董事处理事务，管理层会维护公司利益。两名新成员在老年住房和熟练护理领域经验丰富，能提供有价值的建议 [104][106] 问题: SLC入住率从12月到1月上升的原因及是否可持续 - SLC入门费模式下居民更独立，受限制少，且记忆护理和熟练护理部分入住率增加，整体入住率上升。目前只是领先指标，不能确定为趋势，但预计其他运营商也有望改善 [110][111][114] 问题: 交易中是否存在类似Bickford资产的情况及全年定价和交易进展预期 - 银行希望确保贷款有基础和向好趋势，目前贷款要求收紧，交易难以达成，有一些价值购买机会，但尚未看到大量低价交易，定价有一定底线 [118][119][120] 问题: 认为今年会出现拐点的依据及拐点后需求增长情况 - 依据是疫苗接种进展和销售潜在客户数量增加。由于疫情和恶劣天气，无法给出历史转化率数据，但潜在客户和销售增加是积极信号 [125][126] 问题: 老年住房能否从1.9万亿美元救助计划中受益 - 公司参与行业游说，但目前没有具体消息，去年提供商救济基金对运营商有帮助，今年情况不明，部分运营商仍在等待之前项目的资金 [127][128]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合包括多种类型物业[7] - 领导团队包括总裁兼CEO、首席财务官等多个职位[9] 投资组合 - 截至2021年2月22日，有242处物业，涵盖高级住房、专业护理等多种类型[12] - 2020年全年总租金收入277,781,000美元，总收入301,128,000美元[13] 运营伙伴 - 有36个运营伙伴，如Senior Living Communities、Bickford Senior Living等，各占一定收入比例[14] 财务指标 - 2020年Q4净收入37,139,000美元，摊薄后每股收益0.83美元[71] - 2020年Q4调整后EBITDA为74,907,000美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.9x[27][73] 债务情况 - 截至2021年1月31日，总债务1,535,354,000美元，加权平均有效利率3.25%[39] - 信用评级方面，高级无担保债务和发行人评级为Baa3/BBB - /BBB - [43] 投资活动 - 近期有多项租赁和贷款活动，如2020年Q3 41 Management的12,300,000美元租赁投资，收益率7.50%[26] 业绩表现 - 现金NOI复合年增长率7.6%，调整后EBITDA复合年增长率6.8%[52][53] - 与同行平均水平相比，公司在FFO/股和股息/股的复合年增长率表现较好[60][61]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____________ to _____________ Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc Indicate by check mark if the registrant is not required to file reports ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司每股摊薄普通股净收益为0.95美元，2019年同期为0.97美元；截至9月的9个月内，每股收益为3.31美元，2019年同期为2.72美元，这反映了2020年房地产处置收益 [19] - 第三季度3项FFO业绩指标中，NAREIT FFO和正常化FFO均持平于1.42美元，调整后FFO增长1.5%至每股1.34美元 [20] - 截至9月30日的季度，现金NOI增长1.2%至7530万美元，上年同期为7440万美元；但受第三季度租金递延影响，较第二季度环比下降2.8% [21] - 截至9月30日季度，净债务与年化EBITDA比率为4.8倍，加权平均债务期限为2.9年，固定费用覆盖率为6.3倍；季度末总债务为15.3亿美元，其中91%为无担保债务 [26] - 截至9月30日季度，加权平均债务成本为2.96%；第三季度初新增1亿美元、为期1年（有1年延期选择权）的定期贷款，利率为伦敦银行同业拆借利率加185个基点，伦敦银行同业拆借利率下限为50个基点 [27] - 10月31日，公司5.5亿美元信贷额度下可用资金为2.52亿美元，无限制现金为3820万美元；第三季度通过ATM计划出售79155股股票，平均价格为每股65.35美元，净收益约480万美元；ATM计划剩余容量约4.95亿美元 [28] - 第三季度和年初至今，公司调整后每股运营资金（AFFO）分别增长1.5%和4.5% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 需求驱动型老年住房业务 - 占年化现金收入32%，危机初期受冲击大，但二、三季度随着入住活动增加，入住率下降速度放缓 [37] 辅助生活业务 - 最大运营商Bickford占年化现金收入15%，第三季度平均入住率环比下降80个基点，上一季度下降270个基点；近期因美国中西部新冠病例激增，入住人数放缓 [39] 入门费社区业务 - 占年化现金收入近四分之一，表现出韧性，平均入住时间为6 - 10年，居民通常比其他老年住房模式的居民更年轻、健康 [40] 高级生活社区业务 - 占现金收入16%，第三季度平均入住率为79%，较第二季度仅下降10个基点；9月平均入住率为78.9%；年初至今入门费销售下降，但9月和10月同比增加，EBITDARM覆盖率连续保持在1.06倍 [41] 租赁独立生活社区业务 - 占年化现金收入13%，入住率下降明显且持续；Holiday Retirement占年化现金收入11%，第三季度平均入住率为79.6%，环比下降390个基点，第二季度下降380个基点；9月平均入住率为78.5%；EBITDARM覆盖率从第二季度的1.2倍微降至1.18倍 [42] 专业护理业务 - 占年化现金收入27%，由NHC和Ensign Group两大租户支撑，分别贡献12%和8%的年化现金收入；截至6月30日的过去12个月，EBITDARM覆盖率从2.81倍提高到2.89倍 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合中活跃居民病例在7月下旬达到483例峰值，10月初降至161例，最近两次更新中又开始攀升，目前81个社区有367例活跃居民病例，占单位容量约1.5%，近四分之三病例在专业护理机构 [33] - 老年住房方面，上周每个社区的活跃居民病例数为2.4例，与3月中旬开始报告数据以来的平均水平持平 [34] - 第三季度收取了96.6%的合同租金，10月收取了97.8%；预计11月中旬更新数据，会受Bickford租金递延影响；除Bickford外，还同意与另一租户在2020年剩余时间递延或减免约57万美元租金，并给予该租户在2021年第一季度递延约45万美元租金的选择权 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为老年住房和专业护理房地产有巨大增长机会，将机会主义地部署资本以提升股东价值 [16] - 公司在评估交易时，会考虑市场竞争和租金折扣情况，根据市场表现和租金结构逐案分析，若竞争激烈或折扣大，可能暂停投资 [63] - 公司希望与优质运营商扩大专业护理业务合作，长期看好老年住房投资，还会评估行为健康等其他资产类别 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着冬季来临，疫情对不同物业类型的影响将更加不均衡；专业护理和入门费社区表现出韧性，独立生活、辅助生活和记忆护理运营商面临更大挑战，新冠病例激增使入住速度放缓，搬出加速 [10] - 公司认为疫情带来的挑战是暂时的，董事会和高级管理层坚持保守财务指标，使公司有能力应对危机并抓住增长机会 [15] - 尽管无法消除未来几个季度的不确定性，但公司有信心通过战略、优质运营商和财务工具度过这一时期 [18] - 公司预计在疫苗接种时间和效果确定后，老年住房市场将在4、5月开始恢复正常 [59] 其他重要信息 - 公司与Bickford达成原则性协议，包括递延11月最多300万美元租金，12月和1月各有75万美元递延额度，若行使将按8%利率计息，预计从2021年6月起12个月内偿还 [12] - 公司继续与潜在贷款方和Bickford合作出售9处房产，预计将使Bickford年现金流改善约300万美元；Bickford已申请第二和第三阶段提供商救济基金，预计年底前收到，这也将改善其财务状况 [13] - 9月中旬公司宣布第三季度股息为每股1.1025美元，11月6日支付；公司继续以低80%的AFFO派息率支付股息，且日常资本支出无重大现金流负担 [30] - 上周四公司获得穆迪投资级Baa3评级，3个投资级评级使公司可开始探索公共债务并管理债务到期问题 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司近期可行使的其他购买选择权有哪些，未来12个月运营商的贷款偿还和购买选择权情况如何？ - 公司在开发项目和收购融资中有购买选择权，如Bickford开发项目和Sagewood投资；预计东北部有一笔贷款可能偿还，部分医院可能在未来6 - 12个月行使回购选择权，但公司会努力维持合作关系 [54][56] 问题2: 疫情挑战对老年住房和专业护理是否同样是暂时的，疫苗接种后如何看待这两个领域的挑战？ - 专业护理有政府补贴，部分机构收治新冠患者并盈利；老年住房预计在4、5月疫苗接种后开始恢复正常 [59] 问题3: 承销资产时如何看待未来12 - 24个月租金的变化？ - 市场存在租金折扣现象，公司会逐案分析市场情况，考虑竞争和折扣程度，谨慎投资；公司运营伙伴在应对租金问题上表现出一定纪律性 [61] 问题4: Bickford租金递延本月增加，后续几个月递延金额降低是否因资产出售？为何认为Bickford未来几个月现金流会改善，如何看待季节性搬出问题？ - 租金递延金额变化是时间问题，Bickford一年中有几次会有三次工资支出；不期望Bickford现金流短期内改善，主要是争取时间；预计季节性搬出会增加，这是正常规划考虑因素 [65][68] 问题5: 公司所说的机会主义投资是什么意思，在低资本化率环境下，是否愿意收购初始收益率低但入住率有上升空间的资产，还是只寻求立即增值的交易？ - 公司能对困境资产进行结构化交易，使其既具机会性又能增值，如与投资者合作的高息贷款并附带购买选择权 [69] 问题6: 疫情是否影响公司未来在专业护理和老年住房之间的投资组合平衡，老年住房机会是否会更好？ - 公司对两个资产类别都持机会主义态度，希望与优质运营商扩大专业护理合作，长期看好老年住房投资，还会评估其他资产类别 [72] 问题7: 专业护理的政府监管性质是否从负担变为优势？ - 近期监管对专业护理是优势，使其得到良好支持，但监管可能会加强；预计未来专业护理资本化率可能下降 [75][77] 问题8: 独立生活、辅助生活和记忆护理业务表现不佳的原因是地理位置还是其他因素？ - 主要是地理位置因素，部分地区如西海岸、中西部和东南部因新冠疫情限制人员流动和参观，增加了业务开展难度 [79] 问题9: Bickford租金递延是否会变为减免，公司投资组合中其他地方是否有此风险？ - 公司目前不愿在业绩低谷期做长期决策，认为递延是最佳方式，一切都在考虑中，需看市场恢复情况和时间 [82] 问题10: 能否定性说明10月入住率趋势，为何未在昨晚的报告中公布？ - 公司仍打算在月中公布入住率数据，因依赖租户提供数据，整理需要时间；预计Bickford入住率下降，高级生活社区持平，Holiday下降 [87][91] 问题11: Holiday入住率持续下滑，是否按时支付租金，是否有问题，如何看待其覆盖率？ - Holiday按时支付租金，公司有相关信用保障，如存款和偿债基金；入住率下降令人担忧，但该公司似乎能应对 [95] 问题12: Bickford出售9处房产的时间和资本化率情况如何？ - 仍在与银行敲定谈判和条款，受新冠疫情和第三方工作影响进展较慢；Bickford有动力在年底前完成交易 [96] 问题13: 以870万美元左右的年租金和账面价值能否大致估算？ - 可以作为估算起点 [98] 问题14: 如何解释Holiday独立生活业务入住和搬出动态，为何入住率下滑比辅助生活更明显？ - 独立生活业务搬出是正常现象，但该业务建筑规模大，需更大潜在客户群体来填补搬出空缺；潜在客户流量受新冠疫情和地方政府限制影响下降；近期有一个月潜在客户量同比增加，但尚未转化为销售和入住 [100] 问题15: Bickford出售9处房产，买家如何确定稳定租金和覆盖率，这些资产是否稳定，买家能获得怎样的租金流？ - 买家是Bickford，银行根据底层净营业收入（NOI）评估贷款；9处房产情况多样，有可扩建的、稳定但租金超出市场承受能力的、需要扭转局面的；出售对双方都有增值作用 [108] 问题16: 考虑到租金减免，计算真实资本化率是否合理？ - 租金减免是交易考虑因素之一，购买价格会考虑租金递延情况 [112] 问题17: 《关怀法案》资金对老年住房运营商的投资组合是否能显著减少未来租金递延，资金使用期限是否延长？ - 《关怀法案》资金相当于半个月到一个月的租金，能争取一些时间，但不能解决根本问题；预计有额外刺激资金，第三阶段资金申请已提交，但金额未知 [115] 问题18: 与上季度相比，对Bickford与银行达成交易的信心如何？ - 信心不变，认为这是改善Bickford财务状况的良好第一步，但仍有障碍需要克服 [118] 问题19: Bickford宣布的租金递延能否支撑其到年底和2021年，是否需要额外递延？ - 公司已对各种情况进行建模，与Bickford达成的协议具有灵活性，能适应各种结果 [120] 问题20: 循环信贷额度可用性季度环比增加约1.3亿美元，资金来源是什么？ - 主要来源是第三季度初完成的1亿美元定期贷款，其他来源包括日常现金流、房产处置收益以及公司每年保留约4000万美元现金用于偿还循环信贷额度 [121] 问题21: 假设疫苗在4、5月使市场恢复正常，未来两个季度仍有困难，公司对不再采取更多措施支持运营商的信心如何？ - 公司愿意与运营商合作，已为Bickford制定灵活方案，给予其现金流支持，后续将根据情况每周评估 [125] 问题22: 公司是否愿意收购未出租或暂无运营商的资产，承担出租风险？ - 这取决于运营伙伴、市场情况等因素；过去在特定情况下有过此类操作；若与运营伙伴达成增值交易，且对方有资金度过出租期，公司会考虑；但不会大量收购此类资产，目前此类有吸引力的机会较少 [126]

公司概况 - 公司是专注于高级住房和医疗投资的房地产投资信托，投资组合含多种医疗保健物业[9] - 截至2020年11月6日，公司有242处物业，分布在34个州，有37个运营合作伙伴[11] 财务表现 - 2020年第三季度总营收8.43亿美元，调整后EBITDA为7.7亿美元[27] - 2015 - 2019年，现金NOI的复合年增长率为9.1%，调整后EBITDA的复合年增长率为8.4%[38][40] 投资情况 - 投资策略聚焦与37个运营合作伙伴共同成长，强调私人付费高级住房物业和一流的专业护理机构运营商[21] - 2020年第三季度有多项租赁和贷款活动，如41 Management的SHO租赁，投资1.23亿美元，收益率7.5%[26] 债务情况 - 截至2020年第三季度末，总债务为15.29亿美元，净债务为14.87亿美元[27] - 债务结构中，无抵押固定利率债务占比56%，无抵押可变利率债务占比35%，有抵押固定利率债务占比9%[29] 运营指标 - 2020年第二季度，公司整体投资组合的EBITDARM租赁覆盖率为1.69倍[15] - 2020年第三季度，固定费用覆盖率为6.3倍，净债务与调整后EBITDA的比率为4.8倍[27]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or other jurisdiction of incorporation or organization) | | (I.R.S. Employer Identification No.) | | 222 Robert Rose Drive | | | | Murfreesboro | Tennessee | 37129 | | (Address of principal executive offices) | | (Zip Code) | (615) 890-9100 (Re ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度摊薄后普通股每股净收益为0.99美元，2019年同期为0.92美元 [18] - 第二季度三个FFO业绩指标较上年同期均有增长，NAREIT FFO增长7.4%至1.46美元，正常化FFO增长7.4%至1.46美元，调整后FFO增长7.1%至1.35美元 [18] - 截至6月30日的季度，现金NOI较上年同期的7140万美元和上一季度的7630万美元分别增长8.5%和1.5%，达到7740万美元 [19] - 截至6月30日的季度，债务资本指标为净债务与年化EBITDA之比为4.8倍，加权平均债务期限为3.4年，固定费用覆盖率为6倍，而2020年第一季度为5.6倍 [23] - 截至季度末，总债务为15.5亿美元，其中91%为无担保债务；截至6月30日，加权平均债务成本为2.9% [24] - 7月9日，公司通过1亿美元定期贷款增加了资产负债表流动性，利率为LIBOR加1.85%，LIBOR有50个基点的下限 [25] - 截至7月31日，公司在5.5亿美元循环信贷额度下有2.37亿美元可用额度，无限制现金及现金等价物为8390万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - Bickford第二季度同社区平均入住率为84.2%，环比下降300个基点；6月和7月同店平均入住率均为83.5% [37] - 入口费社区表现稍好，但仍受疫情影响，截至上次每周更新，有8个社区出现活跃居民病例 [38] - Senior Living Communities第二季度平均入住率为79.1%，较第一季度下降120个基点；7月入住率升至79.2% [39] - Holiday Retirement第二季度平均入住率为83.5%，较第一季度下降380个基点；6月和7月平均入住率分别为82.3%和80.7% [41] - Bickford、SLC和Holiday占公司高级住房租赁单元约58%，6月和7月综合平均入住率环比均下降60个基点，较4月和5月有所改善 [42] 熟练护理业务 - 熟练护理组合占公司年化现金收入的26%，由NHC和Ensign Group两个优质信贷机构支撑 [43] - 截至上次每周更新，78个熟练护理机构中有42个出现活跃居民病例，平均每个机构有8.6例活跃居民病例 [43][44] - 随着择期手术恢复和政府支持，入住率开始回升 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情初期交易活动急剧下降，目前虽有恢复但仍未达到活跃市场水平 [45] - 股权资本市场近几周有所稳定，但鉴于公司近期股价历史和当前资产净值，仍不理想 [27] - 债务资本市场在第二季度及之后持续改善，公司预计在今年晚些时候或明年年初进行更大规模的长期债务发行 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先事项为与运营商保持积极对话并提供支持以提高覆盖率，维持低杠杆资产负债表以提供财务灵活性，在疫情发展过程中向投资界保持透明度 [16] - 公司正在评估一些小型交易，主要与现有运营商合作，倾向于夹层和开发融资等短期高收益产品，也关注一些高 acuity业务的交易 [46] - 公司继续与现有和新运营商进行对话，预计市场恢复正常后，业务管道将支持显著的外部增长 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给运营商利润率带来压力，但入住率在6月和7月有企稳迹象，与COVID相关的费用也大幅下降 [30] - 公司认为疫情是短期问题，预计最多持续12 - 18个月，正常情况可能在疫苗普遍可用约四个月后恢复，但会有更严格的感染控制程序 [58][72] - 行业面临的两大问题是成年子女无法探望亲人影响新居民入住和负面媒体报道，解决这两个问题可能要等到疫苗广泛接种后 [67][73][74] - 公司对未来几个月既看到一些乐观因素，如辅助生活和记忆护理的人对人、语音对语音流量同比增长20%，网络流量同比增长18%，也有悲观因素，如独立生活的人对人、语音对语音流量同比下降18% [78] 其他重要信息 - 截至8月4日，公司有85栋建筑出现一个或多个活跃居民病例，共450例，较前一周有所下降，但仍是自3月中旬开始报告数据以来的第二高周数据 [11][30][31] - 公司第二季度合同租金收款近100%，7月为97%，8月收款符合预期 [14][34] - 公司与Bickford达成第三季度210万美元租金延期协议，其中一半将由公司代管，若Bickford在年底前出售9处房产，延期租金可免除 [34][35] - 公司正在与另一家运营商就低于Bickford延期金额的租金延期进行谈判 [15][35] - Senior Living Communities自1月1日以来入住率下降130个基点，但在5月、6月和7月有所增加；不同类型居民入住率变化不同，独立生活下降50个基点，辅助生活持平，记忆护理上升900个基点，熟练护理下降630个基点 [63][64][65] - Senior Living Communities应对COVID的成本截至7月底为每月每位居民44美元，若社区有活跃感染，成本将增至每月每位居民150 - 200美元 [61][62] - 公司员工流动率同比下降11%，平均职位空缺数从约100个降至约75个，工资与2020年基本持平 [95] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑潜在资产的承保以及对业务的长期展望 - 公司尚未设定新的参数，但会考虑在费用方面有额外缓冲，确保运营合作伙伴能控制好费用，目前市场尚未活跃，仍持谨慎态度 [104][106][107] 问题2: Bickford潜在资产出售是权宜之计还是长期解决方案，以及资产出售后租赁覆盖率或公司覆盖率如何改善 - 与Bickford合作是为寻求长期解决方案，考虑出售的资产可能是表现不佳或市场潜力耗尽的建筑，将这些建筑置于不同资本结构可使Bickford减少对公司的依赖，长期来看对其有益 [108][109] 问题3: Bickford建设贷款项目的决策在租金延期情况下如何变化 - 公司旨在优化与Bickford的关系，该项目投资收益率为9%且有购买选择权，若能出售旧建筑并置换新建筑，可维持合作关系并帮助Bickford改善资本结构 [116][117] 问题4: 秋季追踪（Autumn Trace）在印第安纳州的市场情况如何 - 这些市场至少为二级较小市场，表现良好，未出现COVID病例，运营符合承保预期，公司很高兴建立合作关系 [118][119] 问题5: 为何在以账面价值出售Bickford资产时会免除租金，是否可能高于账面价值出售 - 预计出售价格将高于账面价值，免除的租金是购买价格的一部分，是激励Bickford完成交易的措施，目前进展良好 [122][123][124] 问题6: 11.5%的资本化率是否能代表类似质量和地理位置资产的交易情况 - 该资本化率是初始账面价值的租金率，最终数字会不同，目前未披露具体资本化率 [125][127] 问题7: 另一个潜在租金延期的运营商情况如何，以及如何核算延期至2021年的收入 - 该运营商不是前五大主要租户，延期租金为较小部分且会支付利息，公司将在收到现金时记录延期租金的现金收入 [130][131][134] 问题8: 未确定身份的租户是否为高级住房租户，是否为顶级租户，该租户第二季度和7月租金支付情况如何 - 该租户不是前五大租户，公司会在延期协议确定后公布结果，延期金额小于Bickford；该租户第二季度和7月租金已全额支付，目前讨论的是如何完成全年租金支付 [139][141][142] 问题9: 租金延期的讨论范围是否仅涉及Bickford和未确定身份的租户，是否因保证金有其他解决方案 - 公司与众多运营商进行了讨论，三重净租赁提供了更多解决问题的工具，目前运营商表现良好，PPP贷款计划也有帮助，公司会尽快披露信息 [147][148] 问题10: 除本季度的少数投资外，公司的收购或投资意愿如何 - 公司更关注现有客户需求，目前收购市场不稳定，感兴趣的收购将是独特和机会性的，定价会与以往不同 [149] 问题11: Bickford出售的9处资产在地理位置或年代方面有何特点 - 这些资产情况各异，有的位于竞争激烈或过度建设的市场，有的位于二级市场，定价能力不足，有的需要一些维护，出售旨在改善投资组合覆盖率，让Bickford获得更好的资本结构 [150][151] 问题12: 政府对高级住房的帮助情况如何，若有会是什么样子 - 公司看到HHS通过《CARES法案》为熟练护理机构提供了一些资金，部分接受医疗补助的高级住房提供商申请到了2%的收入补贴；行业协会正在请愿将高级住房纳入下一轮刺激计划，预计可能会遵循医疗补助方面的模式，但具体情况尚不确定 [158][159] 问题13: 考虑到疫情反弹，如何看待下半年租户信用风险，是否需要更多租金延期 - 病例增加部分原因是检测更普遍，公司看到很多无症状病例，且运营商采取了类似的预防措施；关键是在年底前保持入住率稳定，并在明年第一、二季度实现增长，目前趋势有积极迹象，死亡率也在下降 [163][165][168]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗投资的房地产投资信托，业务包括售后回租、合资、抵押和夹层融资[7] - 领导团队包括总裁兼CEO Eric Mendelsohn、首席财务官Kevin Pascoe等[9] 投资组合 - 截至2020年8月10日，有243处房产，分布在34个州，涉及37个运营合作伙伴[12] - 截至2020年6月30日，年度化现金收入3.10364亿美元，高级住房占比63%，医疗设施占比29%[12][13] 运营伙伴 - 主要运营伙伴有Bickford Senior Living、Senior Living Communities等，按年度化现金收入计算，占比从1%到17%不等[14] 财务表现 - 2020年Q2总营收1.67271亿美元，同比增长7.8%，调整后EBITDA为7859.4万美元，同比增长6.8%[13][28] - 2020年Q2每股FFO为1.46美元，同比增长7.4%，每股AFFO为1.35美元，同比增长6.3%[28][56] 资本结构 - 截至2020年Q2，总债务15.54241亿美元，净债务15.07388亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.8倍[28][58] - 债务结构中，无抵押固定利率占55%，无抵押可变利率占36%，有抵押固定利率占9%[32] 投资策略 - 专注与37个运营伙伴及新客户共同成长，投资计划强调私人付费高级住房和一流的专业护理机构运营商[22] - 目标是实现60/40的股权/债务融资组合，保持低杠杆资产负债表和错开的长期债务到期日[22]

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