财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司每股摊薄普通股净收益为0.95美元，2019年同期为0.97美元；截至9月的9个月内，每股收益为3.31美元，2019年同期为2.72美元，这反映了2020年房地产处置收益 [19] - 第三季度3项FFO业绩指标中，NAREIT FFO和正常化FFO均持平于1.42美元，调整后FFO增长1.5%至每股1.34美元 [20] - 截至9月30日的季度，现金NOI增长1.2%至7530万美元，上年同期为7440万美元；但受第三季度租金递延影响，较第二季度环比下降2.8% [21] - 截至9月30日季度，净债务与年化EBITDA比率为4.8倍，加权平均债务期限为2.9年，固定费用覆盖率为6.3倍；季度末总债务为15.3亿美元，其中91%为无担保债务 [26] - 截至9月30日季度，加权平均债务成本为2.96%；第三季度初新增1亿美元、为期1年（有1年延期选择权）的定期贷款，利率为伦敦银行同业拆借利率加185个基点，伦敦银行同业拆借利率下限为50个基点 [27] - 10月31日，公司5.5亿美元信贷额度下可用资金为2.52亿美元，无限制现金为3820万美元；第三季度通过ATM计划出售79155股股票，平均价格为每股65.35美元，净收益约480万美元；ATM计划剩余容量约4.95亿美元 [28] - 第三季度和年初至今，公司调整后每股运营资金（AFFO）分别增长1.5%和4.5% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 需求驱动型老年住房业务 - 占年化现金收入32%，危机初期受冲击大，但二、三季度随着入住活动增加，入住率下降速度放缓 [37] 辅助生活业务 - 最大运营商Bickford占年化现金收入15%，第三季度平均入住率环比下降80个基点，上一季度下降270个基点；近期因美国中西部新冠病例激增，入住人数放缓 [39] 入门费社区业务 - 占年化现金收入近四分之一，表现出韧性，平均入住时间为6 - 10年，居民通常比其他老年住房模式的居民更年轻、健康 [40] 高级生活社区业务 - 占现金收入16%，第三季度平均入住率为79%，较第二季度仅下降10个基点；9月平均入住率为78.9%；年初至今入门费销售下降，但9月和10月同比增加，EBITDARM覆盖率连续保持在1.06倍 [41] 租赁独立生活社区业务 - 占年化现金收入13%，入住率下降明显且持续；Holiday Retirement占年化现金收入11%，第三季度平均入住率为79.6%，环比下降390个基点，第二季度下降380个基点；9月平均入住率为78.5%；EBITDARM覆盖率从第二季度的1.2倍微降至1.18倍 [42] 专业护理业务 - 占年化现金收入27%，由NHC和Ensign Group两大租户支撑，分别贡献12%和8%的年化现金收入；截至6月30日的过去12个月，EBITDARM覆盖率从2.81倍提高到2.89倍 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合中活跃居民病例在7月下旬达到483例峰值，10月初降至161例，最近两次更新中又开始攀升，目前81个社区有367例活跃居民病例，占单位容量约1.5%，近四分之三病例在专业护理机构 [33] - 老年住房方面，上周每个社区的活跃居民病例数为2.4例，与3月中旬开始报告数据以来的平均水平持平 [34] - 第三季度收取了96.6%的合同租金，10月收取了97.8%；预计11月中旬更新数据，会受Bickford租金递延影响；除Bickford外，还同意与另一租户在2020年剩余时间递延或减免约57万美元租金，并给予该租户在2021年第一季度递延约45万美元租金的选择权 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为老年住房和专业护理房地产有巨大增长机会，将机会主义地部署资本以提升股东价值 [16] - 公司在评估交易时，会考虑市场竞争和租金折扣情况，根据市场表现和租金结构逐案分析，若竞争激烈或折扣大，可能暂停投资 [63] - 公司希望与优质运营商扩大专业护理业务合作，长期看好老年住房投资，还会评估行为健康等其他资产类别 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着冬季来临，疫情对不同物业类型的影响将更加不均衡；专业护理和入门费社区表现出韧性，独立生活、辅助生活和记忆护理运营商面临更大挑战，新冠病例激增使入住速度放缓，搬出加速 [10] - 公司认为疫情带来的挑战是暂时的，董事会和高级管理层坚持保守财务指标，使公司有能力应对危机并抓住增长机会 [15] - 尽管无法消除未来几个季度的不确定性，但公司有信心通过战略、优质运营商和财务工具度过这一时期 [18] - 公司预计在疫苗接种时间和效果确定后，老年住房市场将在4、5月开始恢复正常 [59] 其他重要信息 - 公司与Bickford达成原则性协议，包括递延11月最多300万美元租金，12月和1月各有75万美元递延额度，若行使将按8%利率计息，预计从2021年6月起12个月内偿还 [12] - 公司继续与潜在贷款方和Bickford合作出售9处房产，预计将使Bickford年现金流改善约300万美元；Bickford已申请第二和第三阶段提供商救济基金，预计年底前收到，这也将改善其财务状况 [13] - 9月中旬公司宣布第三季度股息为每股1.1025美元，11月6日支付；公司继续以低80%的AFFO派息率支付股息，且日常资本支出无重大现金流负担 [30] - 上周四公司获得穆迪投资级Baa3评级，3个投资级评级使公司可开始探索公共债务并管理债务到期问题 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司近期可行使的其他购买选择权有哪些，未来12个月运营商的贷款偿还和购买选择权情况如何？ - 公司在开发项目和收购融资中有购买选择权，如Bickford开发项目和Sagewood投资；预计东北部有一笔贷款可能偿还，部分医院可能在未来6 - 12个月行使回购选择权，但公司会努力维持合作关系 [54][56] 问题2: 疫情挑战对老年住房和专业护理是否同样是暂时的，疫苗接种后如何看待这两个领域的挑战？ - 专业护理有政府补贴，部分机构收治新冠患者并盈利；老年住房预计在4、5月疫苗接种后开始恢复正常 [59] 问题3: 承销资产时如何看待未来12 - 24个月租金的变化？ - 市场存在租金折扣现象，公司会逐案分析市场情况，考虑竞争和折扣程度，谨慎投资；公司运营伙伴在应对租金问题上表现出一定纪律性 [61] 问题4: Bickford租金递延本月增加，后续几个月递延金额降低是否因资产出售？为何认为Bickford未来几个月现金流会改善，如何看待季节性搬出问题？ - 租金递延金额变化是时间问题，Bickford一年中有几次会有三次工资支出；不期望Bickford现金流短期内改善，主要是争取时间；预计季节性搬出会增加，这是正常规划考虑因素 [65][68] 问题5: 公司所说的机会主义投资是什么意思，在低资本化率环境下，是否愿意收购初始收益率低但入住率有上升空间的资产，还是只寻求立即增值的交易？ - 公司能对困境资产进行结构化交易，使其既具机会性又能增值，如与投资者合作的高息贷款并附带购买选择权 [69] 问题6: 疫情是否影响公司未来在专业护理和老年住房之间的投资组合平衡，老年住房机会是否会更好？ - 公司对两个资产类别都持机会主义态度，希望与优质运营商扩大专业护理合作，长期看好老年住房投资，还会评估其他资产类别 [72] 问题7: 专业护理的政府监管性质是否从负担变为优势？ - 近期监管对专业护理是优势，使其得到良好支持，但监管可能会加强；预计未来专业护理资本化率可能下降 [75][77] 问题8: 独立生活、辅助生活和记忆护理业务表现不佳的原因是地理位置还是其他因素？ - 主要是地理位置因素，部分地区如西海岸、中西部和东南部因新冠疫情限制人员流动和参观，增加了业务开展难度 [79] 问题9: Bickford租金递延是否会变为减免，公司投资组合中其他地方是否有此风险？ - 公司目前不愿在业绩低谷期做长期决策，认为递延是最佳方式，一切都在考虑中，需看市场恢复情况和时间 [82] 问题10: 能否定性说明10月入住率趋势，为何未在昨晚的报告中公布？ - 公司仍打算在月中公布入住率数据，因依赖租户提供数据，整理需要时间；预计Bickford入住率下降，高级生活社区持平，Holiday下降 [87][91] 问题11: Holiday入住率持续下滑，是否按时支付租金，是否有问题，如何看待其覆盖率？ - Holiday按时支付租金，公司有相关信用保障，如存款和偿债基金；入住率下降令人担忧，但该公司似乎能应对 [95] 问题12: Bickford出售9处房产的时间和资本化率情况如何？ - 仍在与银行敲定谈判和条款，受新冠疫情和第三方工作影响进展较慢；Bickford有动力在年底前完成交易 [96] 问题13: 以870万美元左右的年租金和账面价值能否大致估算？ - 可以作为估算起点 [98] 问题14: 如何解释Holiday独立生活业务入住和搬出动态，为何入住率下滑比辅助生活更明显？ - 独立生活业务搬出是正常现象，但该业务建筑规模大，需更大潜在客户群体来填补搬出空缺；潜在客户流量受新冠疫情和地方政府限制影响下降；近期有一个月潜在客户量同比增加，但尚未转化为销售和入住 [100] 问题15: Bickford出售9处房产，买家如何确定稳定租金和覆盖率，这些资产是否稳定，买家能获得怎样的租金流？ - 买家是Bickford，银行根据底层净营业收入（NOI）评估贷款；9处房产情况多样，有可扩建的、稳定但租金超出市场承受能力的、需要扭转局面的；出售对双方都有增值作用 [108] 问题16: 考虑到租金减免，计算真实资本化率是否合理？ - 租金减免是交易考虑因素之一，购买价格会考虑租金递延情况 [112] 问题17: 《关怀法案》资金对老年住房运营商的投资组合是否能显著减少未来租金递延，资金使用期限是否延长？ - 《关怀法案》资金相当于半个月到一个月的租金，能争取一些时间，但不能解决根本问题；预计有额外刺激资金，第三阶段资金申请已提交，但金额未知 [115] 问题18: 与上季度相比，对Bickford与银行达成交易的信心如何？ - 信心不变，认为这是改善Bickford财务状况的良好第一步，但仍有障碍需要克服 [118] 问题19: Bickford宣布的租金递延能否支撑其到年底和2021年，是否需要额外递延？ - 公司已对各种情况进行建模，与Bickford达成的协议具有灵活性，能适应各种结果 [120] 问题20: 循环信贷额度可用性季度环比增加约1.3亿美元，资金来源是什么？ - 主要来源是第三季度初完成的1亿美元定期贷款，其他来源包括日常现金流、房产处置收益以及公司每年保留约4000万美元现金用于偿还循环信贷额度 [121] 问题21: 假设疫苗在4、5月使市场恢复正常，未来两个季度仍有困难，公司对不再采取更多措施支持运营商的信心如何？ - 公司愿意与运营商合作，已为Bickford制定灵活方案，给予其现金流支持，后续将根据情况每周评估 [125] 问题22: 公司是否愿意收购未出租或暂无运营商的资产，承担出租风险？ - 这取决于运营伙伴、市场情况等因素；过去在特定情况下有过此类操作；若与运营伙伴达成增值交易，且对方有资金度过出租期，公司会考虑；但不会大量收购此类资产，目前此类有吸引力的机会较少 [126]

公司概况 - 公司是专注于高级住房和医疗投资的房地产投资信托，投资组合含多种医疗保健物业[9] - 截至2020年11月6日，公司有242处物业，分布在34个州，有37个运营合作伙伴[11] 财务表现 - 2020年第三季度总营收8.43亿美元，调整后EBITDA为7.7亿美元[27] - 2015 - 2019年，现金NOI的复合年增长率为9.1%，调整后EBITDA的复合年增长率为8.4%[38][40] 投资情况 - 投资策略聚焦与37个运营合作伙伴共同成长，强调私人付费高级住房物业和一流的专业护理机构运营商[21] - 2020年第三季度有多项租赁和贷款活动，如41 Management的SHO租赁，投资1.23亿美元，收益率7.5%[26] 债务情况 - 截至2020年第三季度末，总债务为15.29亿美元，净债务为14.87亿美元[27] - 债务结构中，无抵押固定利率债务占比56%，无抵押可变利率债务占比35%，有抵押固定利率债务占比9%[29] 运营指标 - 2020年第二季度，公司整体投资组合的EBITDARM租赁覆盖率为1.69倍[15] - 2020年第三季度，固定费用覆盖率为6.3倍，净债务与调整后EBITDA的比率为4.8倍[27]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or other jurisdiction of incorporation or organization) | | (I.R.S. Employer Identification No.) | | 222 Robert Rose Drive | | | | Murfreesboro | Tennessee | 37129 | | (Address of principal executive offices) | | (Zip Code) | (615) 890-9100 (Re ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度摊薄后普通股每股净收益为0.99美元，2019年同期为0.92美元 [18] - 第二季度三个FFO业绩指标较上年同期均有增长，NAREIT FFO增长7.4%至1.46美元，正常化FFO增长7.4%至1.46美元，调整后FFO增长7.1%至1.35美元 [18] - 截至6月30日的季度，现金NOI较上年同期的7140万美元和上一季度的7630万美元分别增长8.5%和1.5%，达到7740万美元 [19] - 截至6月30日的季度，债务资本指标为净债务与年化EBITDA之比为4.8倍，加权平均债务期限为3.4年，固定费用覆盖率为6倍，而2020年第一季度为5.6倍 [23] - 截至季度末，总债务为15.5亿美元，其中91%为无担保债务；截至6月30日，加权平均债务成本为2.9% [24] - 7月9日，公司通过1亿美元定期贷款增加了资产负债表流动性，利率为LIBOR加1.85%，LIBOR有50个基点的下限 [25] - 截至7月31日，公司在5.5亿美元循环信贷额度下有2.37亿美元可用额度，无限制现金及现金等价物为8390万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - Bickford第二季度同社区平均入住率为84.2%，环比下降300个基点；6月和7月同店平均入住率均为83.5% [37] - 入口费社区表现稍好，但仍受疫情影响，截至上次每周更新，有8个社区出现活跃居民病例 [38] - Senior Living Communities第二季度平均入住率为79.1%，较第一季度下降120个基点；7月入住率升至79.2% [39] - Holiday Retirement第二季度平均入住率为83.5%，较第一季度下降380个基点；6月和7月平均入住率分别为82.3%和80.7% [41] - Bickford、SLC和Holiday占公司高级住房租赁单元约58%，6月和7月综合平均入住率环比均下降60个基点，较4月和5月有所改善 [42] 熟练护理业务 - 熟练护理组合占公司年化现金收入的26%，由NHC和Ensign Group两个优质信贷机构支撑 [43] - 截至上次每周更新，78个熟练护理机构中有42个出现活跃居民病例，平均每个机构有8.6例活跃居民病例 [43][44] - 随着择期手术恢复和政府支持，入住率开始回升 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情初期交易活动急剧下降，目前虽有恢复但仍未达到活跃市场水平 [45] - 股权资本市场近几周有所稳定，但鉴于公司近期股价历史和当前资产净值，仍不理想 [27] - 债务资本市场在第二季度及之后持续改善，公司预计在今年晚些时候或明年年初进行更大规模的长期债务发行 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先事项为与运营商保持积极对话并提供支持以提高覆盖率，维持低杠杆资产负债表以提供财务灵活性，在疫情发展过程中向投资界保持透明度 [16] - 公司正在评估一些小型交易，主要与现有运营商合作，倾向于夹层和开发融资等短期高收益产品，也关注一些高 acuity业务的交易 [46] - 公司继续与现有和新运营商进行对话，预计市场恢复正常后，业务管道将支持显著的外部增长 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给运营商利润率带来压力，但入住率在6月和7月有企稳迹象，与COVID相关的费用也大幅下降 [30] - 公司认为疫情是短期问题，预计最多持续12 - 18个月，正常情况可能在疫苗普遍可用约四个月后恢复，但会有更严格的感染控制程序 [58][72] - 行业面临的两大问题是成年子女无法探望亲人影响新居民入住和负面媒体报道，解决这两个问题可能要等到疫苗广泛接种后 [67][73][74] - 公司对未来几个月既看到一些乐观因素，如辅助生活和记忆护理的人对人、语音对语音流量同比增长20%，网络流量同比增长18%，也有悲观因素，如独立生活的人对人、语音对语音流量同比下降18% [78] 其他重要信息 - 截至8月4日，公司有85栋建筑出现一个或多个活跃居民病例，共450例，较前一周有所下降，但仍是自3月中旬开始报告数据以来的第二高周数据 [11][30][31] - 公司第二季度合同租金收款近100%，7月为97%，8月收款符合预期 [14][34] - 公司与Bickford达成第三季度210万美元租金延期协议，其中一半将由公司代管，若Bickford在年底前出售9处房产，延期租金可免除 [34][35] - 公司正在与另一家运营商就低于Bickford延期金额的租金延期进行谈判 [15][35] - Senior Living Communities自1月1日以来入住率下降130个基点，但在5月、6月和7月有所增加；不同类型居民入住率变化不同，独立生活下降50个基点，辅助生活持平，记忆护理上升900个基点，熟练护理下降630个基点 [63][64][65] - Senior Living Communities应对COVID的成本截至7月底为每月每位居民44美元，若社区有活跃感染，成本将增至每月每位居民150 - 200美元 [61][62] - 公司员工流动率同比下降11%，平均职位空缺数从约100个降至约75个，工资与2020年基本持平 [95] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑潜在资产的承保以及对业务的长期展望 - 公司尚未设定新的参数，但会考虑在费用方面有额外缓冲，确保运营合作伙伴能控制好费用，目前市场尚未活跃，仍持谨慎态度 [104][106][107] 问题2: Bickford潜在资产出售是权宜之计还是长期解决方案，以及资产出售后租赁覆盖率或公司覆盖率如何改善 - 与Bickford合作是为寻求长期解决方案，考虑出售的资产可能是表现不佳或市场潜力耗尽的建筑，将这些建筑置于不同资本结构可使Bickford减少对公司的依赖，长期来看对其有益 [108][109] 问题3: Bickford建设贷款项目的决策在租金延期情况下如何变化 - 公司旨在优化与Bickford的关系，该项目投资收益率为9%且有购买选择权，若能出售旧建筑并置换新建筑，可维持合作关系并帮助Bickford改善资本结构 [116][117] 问题4: 秋季追踪（Autumn Trace）在印第安纳州的市场情况如何 - 这些市场至少为二级较小市场，表现良好，未出现COVID病例，运营符合承保预期，公司很高兴建立合作关系 [118][119] 问题5: 为何在以账面价值出售Bickford资产时会免除租金，是否可能高于账面价值出售 - 预计出售价格将高于账面价值，免除的租金是购买价格的一部分，是激励Bickford完成交易的措施，目前进展良好 [122][123][124] 问题6: 11.5%的资本化率是否能代表类似质量和地理位置资产的交易情况 - 该资本化率是初始账面价值的租金率，最终数字会不同，目前未披露具体资本化率 [125][127] 问题7: 另一个潜在租金延期的运营商情况如何，以及如何核算延期至2021年的收入 - 该运营商不是前五大主要租户，延期租金为较小部分且会支付利息，公司将在收到现金时记录延期租金的现金收入 [130][131][134] 问题8: 未确定身份的租户是否为高级住房租户，是否为顶级租户，该租户第二季度和7月租金支付情况如何 - 该租户不是前五大租户，公司会在延期协议确定后公布结果，延期金额小于Bickford；该租户第二季度和7月租金已全额支付，目前讨论的是如何完成全年租金支付 [139][141][142] 问题9: 租金延期的讨论范围是否仅涉及Bickford和未确定身份的租户，是否因保证金有其他解决方案 - 公司与众多运营商进行了讨论，三重净租赁提供了更多解决问题的工具，目前运营商表现良好，PPP贷款计划也有帮助，公司会尽快披露信息 [147][148] 问题10: 除本季度的少数投资外，公司的收购或投资意愿如何 - 公司更关注现有客户需求，目前收购市场不稳定，感兴趣的收购将是独特和机会性的，定价会与以往不同 [149] 问题11: Bickford出售的9处资产在地理位置或年代方面有何特点 - 这些资产情况各异，有的位于竞争激烈或过度建设的市场，有的位于二级市场，定价能力不足，有的需要一些维护，出售旨在改善投资组合覆盖率，让Bickford获得更好的资本结构 [150][151] 问题12: 政府对高级住房的帮助情况如何，若有会是什么样子 - 公司看到HHS通过《CARES法案》为熟练护理机构提供了一些资金，部分接受医疗补助的高级住房提供商申请到了2%的收入补贴；行业协会正在请愿将高级住房纳入下一轮刺激计划，预计可能会遵循医疗补助方面的模式，但具体情况尚不确定 [158][159] 问题13: 考虑到疫情反弹，如何看待下半年租户信用风险，是否需要更多租金延期 - 病例增加部分原因是检测更普遍，公司看到很多无症状病例，且运营商采取了类似的预防措施；关键是在年底前保持入住率稳定，并在明年第一、二季度实现增长，目前趋势有积极迹象，死亡率也在下降 [163][165][168]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗投资的房地产投资信托，业务包括售后回租、合资、抵押和夹层融资[7] - 领导团队包括总裁兼CEO Eric Mendelsohn、首席财务官Kevin Pascoe等[9] 投资组合 - 截至2020年8月10日，有243处房产，分布在34个州，涉及37个运营合作伙伴[12] - 截至2020年6月30日，年度化现金收入3.10364亿美元，高级住房占比63%，医疗设施占比29%[12][13] 运营伙伴 - 主要运营伙伴有Bickford Senior Living、Senior Living Communities等，按年度化现金收入计算，占比从1%到17%不等[14] 财务表现 - 2020年Q2总营收1.67271亿美元，同比增长7.8%，调整后EBITDA为7859.4万美元，同比增长6.8%[13][28] - 2020年Q2每股FFO为1.46美元，同比增长7.4%，每股AFFO为1.35美元，同比增长6.3%[28][56] 资本结构 - 截至2020年Q2，总债务15.54241亿美元，净债务15.07388亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.8倍[28][58] - 债务结构中，无抵押固定利率占55%，无抵押可变利率占36%，有抵押固定利率占9%[32] 投资策略 - 专注与37个运营伙伴及新客户共同成长，投资计划强调私人付费高级住房和一流的专业护理机构运营商[22] - 目标是实现60/40的股权/债务融资组合，保持低杠杆资产负债表和错开的长期债务到期日[22]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or other jurisdiction of incorporation or | | | | organization) | | (I.R.S. Employer Identification No.) | | 222 Robert Rose Drive | | | | Murfreesboro | Tennessee | 37129 | | (Address of principal executive offices) | | (Zip Code) | (615) 890- ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度摊薄后普通股每股净收益为1.37美元，包含出售收益，而2019年同期为0.83美元 [17] - 第一季度三个FFO绩效指标中，NAREIT FFO增长3.1%至1.35美元，正常化FFO增长3.8%至1.36美元，调整后FFO（AFFO）增长5.7%至1.29美元 [18] - 截至3月31日的季度，现金NOI增长9.2%至7630万美元，上年同期为6980万美元 [19] - 2020年第一季度G&A费用较上一年第一季度增长7.4%，达到430万美元 [21] - 截至季度末，总债务为15.5亿美元，其中超过90%为无担保债务；3月31日，5.5亿美元循环信贷额度下有1.42亿美元可用额度；公司还有4600万美元现金，净债务为15亿美元，比12月31日增加6760万美元 [22] - 截至3月31日的季度，债务资本指标为净债务与年化EBITDA之比为4.7倍，与第四季度持平；加权平均债务期限为3.7年；固定费用覆盖率为5.8倍，2019年第四季度为5.7倍；加权平均债务成本为3.3% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - Bickford占年化现金收入的17%，第一季度同社区平均入住率为87.3%，3月为86.6%，4月进一步下降130个基点至85.3%；其迁出率略有下降，但潜在客户数量和参观量下降超过40%，影响新入住率和入住率 [35] - Senior Living Communities占收入的16%，第一季度平均入住率为80.4%，3月略升至80.6%，4月降至79%，因多项入门费销售因疫情推迟 [37] - Holiday Retirement占年化现金收入的11%，第一季度平均入住率为87.3%，3月为86.7%，4月平均入住率下降170个基点至85% [38] - Bickford、SLC和Holiday约占高级住房单元的56%，3月至4月综合平均入住率下降150个基点，可作为高级住房投资组合其余部分的参考 [39] 专业护理业务 - 专业护理投资组合占年化现金收入的26%，由NHC和Ensign Group两个优质信贷支撑；截至最新每周更新，78家专业护理机构中有17家有活跃居民病例 [40] - 由于医疗保险患者平均住院时间短和选择性手术暂时停止，专业护理机构入住率普遍下降幅度超过高级住房，但该行业有更多政府财政支持 [41] - NHC占年化现金收入的12%，已从提供者救济基金获得资金，并预计通过医疗保险加速支付计划、医疗保险扣押暂停、工资税延期和补充医疗补助付款获得流动性 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月公司收到99.7%的合同租金，截至5月已收取约94%，符合预期，目前无人逾期 [14][32] - 股票和债券市场过去一个月表现不佳，但第一季度公司提交了新的自动暂搁注册声明并更新了ATM计划，获得5亿美元新ATM额度；公司拥有投资级信用评级，新暂搁注册声明包含契约，为市场条件改善时的首次公开发行债务做好准备 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内公司专注于继续为现有承诺提供资金和进行极端资产管理，必要时为运营商提供创造性指导和帮助 [43] - 长期来看，公司将继续与现有和新运营商进行对话，预计市场恢复正常后，业务管道将支持显著的外部增长 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给运营商和公司业务带来了非常现实的挑战，难以准确预测何时能恢复更正常的运营环境；运营商在限制新冠病毒传播方面做得很好，但疫情导致咨询、参观和入住率显著下降，对入住率产生负面影响，且运营商成本增加，挤压了利润率 [11][12][13] - 公司对运营商的努力表示感激，相信他们遵循传染病协议并按照CDC指南和州卫生机构规定行事；公司将继续为投资界提供透明度，只要疫情情况重要，就会在网站上提供每周更新 [28][29][15] - 鉴于新冠疫情的范围和传播不确定性，公司对其可能造成的财务影响能见度有限，因此撤回了此前发布的2020年业绩指引；董事会致力于股息政策，将在6月中旬考虑8月的股息 [15] 其他重要信息 - 公司在补充资料封面上发布了一些最喜欢的护理人员和居民照片，以向抗击新冠疫情的一线英雄致敬 [9] - 公司欢迎新的高级副总裁兼首席会计官David Travis加入团队，他拥有23年会计经验 [26] - 公司一些高级住房运营商已获得或获批薪资保护计划资金，三重净租赁结构在申请这些贷款时具有优势；专业护理运营商也从《关怀法案》中受益，提供者救济基金平均每栋建筑支付约15万美元，医疗保险2%的扣押暂停和联邦医疗补助匹配率提高6.2%有助于改善专业护理机构的短期流动性 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10 - Q中贷款披露情况及看法 - 公司过去的贷款产品是为有购买选择权的项目提供贷款，大部分是处于建设或转型阶段的建筑，公司以第一抵押或夹层贷款的形式介入，期望其随着时间推移实现租赁 [52] 问题2: 5月高级住房的即时入住率或趋势，以及相关领先指标是否显示入住率可能在本月晚些时候或6月回升 - 目前提供的是每月平均数据，判断情况是否明显改善还为时过早；虽然入住、咨询和虚拟参观仍在进行，但尚未出现大量良好的领先指标 [55] 问题3: 虚拟参观与实地参观相比，促成入住的能力如何 - 虚拟参观可以促成入住，但比例较低；目前市场上主要是有服务需求的人在寻找住房，运营商通过Skype或FaceTime等方式进行虚拟参观，并采取创造性方式展示建筑和设施，以促成入住 [57][58] 问题4: 5月初完成几项资产收购的过程，以及团队如何应对挑战 - 这些收购是公司已有的承诺项目，公司重新评估了投资，确保其符合业绩预期，并履行与运营商的交易；目前交易节奏放缓，新投资会更谨慎 [63][64] 问题5: 公司如何看待远程医疗，运营商是否利用了这项新兴技术 - 远程医疗已成为运营商关注的焦点，有助于让居民在社区内保持安全，减少不必要的就医；但目前尚未在整个投资组合中广泛应用 [68] 问题6: 董事会在第二季度审查股息的原因，以及在不同情况下对维持股息的信心 - 公司较为保守，希望保留更多选择权；PPP贷款规则不断变化，公司需要观察6月情况；作为REIT，公司有义务将至少90%的应税收入用于分红，但目前趋势仍为负面，将逐月评估；股息决策取决于租金收取情况，目前无法确定是否已触底以及疫情将持续多久 [72][73][76] 问题7: 如果今天发行10年期债券，价格会是多少，以及发行债务的考虑因素 - 目前公共市场受到严重干扰，BBB - 级投资级债券的定价类似垃圾债券，利差在500 - 600个基点以上，公司对以这样的利差进入市场不感兴趣；公司流动性充足，银行市场基本关闭，目前唯一有意义的资金来源是有担保债务，但并非最优选择 [78][79] 问题8: 是否收到租金延期请求，如有请量化 - 截至目前，公司尚未进行任何租金延期；与运营商就可用措施进行了多次讨论，将继续监测情况；是否需要延期取决于市场开放后潜在客户、入住和参观情况的恢复，以及对运营商业务的影响 [80][81][82] 问题9: 公司大部分投资组合在高级住房领域，是否认为专业护理在监管方面有增量价值，未来会更具吸引力 - 公司认为专业护理表现良好，Ensign和NHC业绩出色，且有许多政府项目提供支持；医院恢复选择性手术后，专业护理也将受益；公司正在寻找专业护理投资机会 [90][91][92] 问题10: 三重净租赁为何更有利于政府刺激措施发挥作用 - 运营商拥有业务所有权，能够以所有者身份申请贷款，而不是由REIT拥有运营权 [93] 问题11: 专业护理机构入住率下降的参数 - 公司未提供具体数据，因其两大主要客户为上市公司，通常会参考客户公布的数据；大致而言，入住率下降了400 - 500个基点，与同行情况一致 [95] 问题12: 正常情况下租户的盈亏平衡入住率是多少，当前运营成本上升是否会使该水平提高 - 盈亏平衡入住率因运营商而异，可根据覆盖率、历史入住率等数据推算；由于成本增加，目前盈亏平衡入住率可能略有上升；公司租赁有信用支持，租户可通过多种方式履行义务，具体情况取决于疫情持续时间 [105][106][107] 问题13: 当入住率进一步下降，租金覆盖出现问题时，有哪些备用方案 - 备用方案包括母公司担保、运营商拥有的其他房地产产生的现金流、个人担保以及政府救济基金；PPP贷款已帮助部分运营商，其中至少20% - 25%的资金可用于支付租金 [110][111][112] 问题14: 公司对利用循环信贷额度储备现金的看法，以及银行市场关闭的含义和可利用的短期流动性 - 银行定期贷款市场基本关闭，除非改变到期时间表，公司不想承担到期风险，因为2022年前没有到期债务；公司有未完成的承诺，不看好当前股价；有Brookdale处置的剩余收益未指定用途；2021年4月有可转换债券，可考虑部分转换为股权以调整杠杆率 [115][116][118] 问题15: 过去两到三周高级住房投资组合的每周入住率损失情况，以及是否开始企稳 - 公司与运营商保持密切联系，但数据存在一定不完美性，通常在月底获得经过审核的数据；高级住房运营商每月入住率损失约200 - 300个基点，公司旗下运营商情况类似；目前入住率下降趋势仍较缓慢，尚未出现明显改善趋势 [124][125][129] 问题16: 关于可能给予运营商的租赁让步的讨论情况，以及让步的结构可能是怎样的 - 公司自疫情开始以来与大多数运营商进行了讨论，作为三重净REIT，有多种工具可用；如果运营商需要帮助且沟通良好、透明，公司愿意提供帮助；目前尚未出现重大事件，但会保持警惕；具体情况将根据个案处理，延期是一种可能的选择 [131] 问题17: 本季度170万美元贷款准备金的具体驱动因素 - 主要是由于经济条件变化，贷款准备金每季度评估一次，不具有规律性，可能因新贷款、经济变化、损失历史等因素而改变；如果有大额贷款偿还，准备金将转回并成为收入项目 [132] 问题18: Sagewood项目是否有持续开发或承诺，是否与开发商讨论过暂停建设 - Sagewood项目位于受疫情影响较小的亚利桑那州，目前项目仍在推进，尚未确定是否会影响入住日期；公司未停止履行任何承诺 [134][135][136] 问题19: 可能给予的让步是延期还是更永久性的措施 - 目前判断还为时过早，将根据个案处理；公司了解其他REIT的延期计划，对各种帮助方案持开放态度 [140] 问题20: 在10 - Q中提及的租赁让步讨论是否为重大事项，还是标准法律语言 - 新冠疫情危机非常重大，对整个行业产生了重大影响；目前判断疫情是否结束还为时过早，在疫苗出现之前，行业仍处于高风险环境；公司作为上市公司，在这种情况下会受到审计师和律师的额外要求 [141][142] 问题21: 如何解读公司每周更新的新冠疫情对投资组合影响的数据，特别是占投资组合82%的黄色部分 - 黄色表示建筑物内正在进行检测或处于高感染率区域；早期高感染率定义为县内100例，目前很多县已超过该水平；每周约10%是因为建筑物内正在进行检测，否则应为绿色；运营商在限制病毒传播方面做得很好，即使是橙色或红色区域，每个建筑物的病例数也较少 [144][145] 问题22: 橙色和红色区域有确诊病例，可认为入住暂停，黄色区域情况如何 - 黄色区域的情况因州、运营商和产品类型而异；在记忆护理社区，接纳新居民较困难；在典型的辅助生活或独立社区，通常仍接受入住，但也有部分运营商暂停入住，具体情况需个案分析 [147][148] 问题23: 公司的股息政策是什么，是否愿意在短期内用现金或债务弥补股息缺口 - 公司的股息政策是每年将股息提高5%；公司较为保守，不考虑用债务支付股息，具体情况将根据实际情况决定；公司通常在支付股息、按时收取租金并支付其他固定费用后，会保留超过4000万美元现金用于再投资；目前首要目标是用现金支付股息，以维持REIT地位 [149][150][151] 问题24: 股价对股息决策的影响程度 - 股价本身不直接影响股息决策，但作为一种流动性来源，除非进行高度稀释的操作，否则目前已无法使用；按时收取租金有助于维持杠杆，而股息决策还需考虑未来发展和疫情持续时间 [152] 问题25: 此时回购剩余可转换债券的吸引力如何 - 用现金和/或股票回购可转换债券是一种选择，但目前价格相对于12月较高，溢价部分不太有吸引力，公司不会用现金进行回购 [155]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗投资的房地产投资信托基金，投资组合包括多种类型物业，有37个运营合作伙伴，分布在34个州[7][12] - 领导团队包括总裁兼CEO Eric Mendelsohn等多位高管[9] 投资组合 - 截至2020年3月31日，投资组合有242处物业，包括161处老年住房、76处专业护理机构等[12] - 按收入来源，高级住房需求驱动型占34%，高级住房可自由支配型占35%，医疗占29%[12] 运营伙伴 - 运营伙伴包括Bickford Senior Living、National HealthCare Corporation等，按年化现金收入计算，占比从1% - 17%不等[14] 财务表现 - 2020年第一季度总营收8.3076亿美元，租赁收入7.6527亿美元，净收入6.1062亿美元[13][64] - 2015 - 2019年，现金NOI复合年增长率为9.1%，调整后EBITDA复合年增长率为8.4%[42][46] 资本结构 - 截至2020年第一季度，总债务15.48904亿美元，净债务15.02855亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍[31][66] - 资本结构中，无抵押固定利率债务占69%，有抵押固定利率债务占22%，无抵押可变利率债务占9%[37] 投资活动 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如2020年第二季度对Autumn Trace的租赁投资1.425亿美元[28] 租赁情况 - 租户购买选择权涉及多种资产类型，相关物业当前现金租金占年化现金收入的5.72%[21] - 租赁到期情况显示，不同年份到期物业的现金租金金额不同，如2020年为2649万美元[21] 信用评级 - 公司高级无担保票据和发行人信用评级均为BBB - ，展望稳定[30] 指标解释 - 文档对年化收入、调整后EBITDA、FFO等多个财务指标进行了解释说明[69]

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财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，稀释普通股基础上，NAREIT FFO增长6.9%至1.39美元，归一化FFO增长4.4%至1.41美元，调整后FFO增长2.4%至1.30美元；全年来看，NAREIT FFO每股增长2.4%至5.49美元，归一化FFO增长0.7%至5.50美元，调整后FFO增长1.2%至5.10美元，处于指导范围上限 [17] - 2019年现金NOI增长7%至2.905亿美元，主要源于租赁自动递增带来的有机NOI增长、新投资部分年度贡献等，同时受假日主租赁重组和过渡性房产影响 [19] - 2019年第四季度G&A费用较上年同期增长28%，全年较2018年增长6.8%至1340万美元；剔除遣散费后，第四季度增长2.7%，全年增长1.1% [20][21] - 2019年末总债务14.4亿美元，超90%为无担保债务；12月31日，5.5亿美元循环信贷额度下有2.5亿美元可用额度；年末赎回6000万美元可转换票据后，剩余可转换票据余额6000万美元，将于2021年4月到期 [22] - 2019年第四季度末，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.7倍，加权平均债务期限为4年，固定费用覆盖率为5.7倍，加权平均债务成本为3.54% [23] - 2020年公司预计NFFO在每股5.67 - 5.71美元之间，中点增长3.5%；AFFO在5.31 - 5.35美元之间，中点增长4.5% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末，整体投资组合EBITDA覆盖率为1.66倍，上年同期为1.65倍，上一季度为1.69倍；高级住房覆盖率降至1.14倍，上年为1.23倍，上一季度为1.15倍；熟练护理组合覆盖率为2.73倍，上年为2.55倍，6月季度为2.8倍 [30][31] - Bickford Senior Livings占现金收入18%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.07倍；同店基础上，EBITDARM覆盖率为1.12倍；2019年第四季度，总租赁和同店租赁组合入住率分别提高160和230个基点 [35][37] - Senior Living Communities占年化现金收入16%，过去12个月EBITDARM覆盖率为1.1倍，上年同期为1.28倍，6月季度为1.1倍 [39] - NHC占年化现金收入14%，9月季度公司固定费用覆盖率为3.69倍；Holiday Retirement占现金收入12%，EBITDARM覆盖率为1.21倍，同比和环比均略有改善 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据NIC数据，平均房龄10 - 17年的房产入住率最高，其次是25年以上的房产，2 - 10年的房产入住率最低 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年宣布3.29亿美元收购，主要与现有合作伙伴进行，还新增三家合作伙伴；2020年已宣布1.5亿美元收购，包括1.35亿美元的Timber Ridge项目 [11][12] - 公司通过Timber Ridge收购重新涉足RIDEA，持有Opco 25%权益，同时采用嵌入式三重净租赁以降低运营波动对股东的影响；未来仍将专注于三重净租赁战略 [13][14] - 公司宣布季度股息提高5%，连续11年季度股息提高5%或更多，过去七年覆盖率低于归一化FFO的80% [14] - 公司希望2020年恢复中个位数增长，将继续通过与优质运营商合作、采用创新融资解决方案等方式增加优质资产和运营商，提升投资组合质量 [15][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房行业仍面临新交付和劳动力问题挑战，预计未来几个季度不会改善，但库存增长放缓和净吸收强劲令人鼓舞，2019年需求达到NIC收集数据13年来最高水平 [10] - 熟练护理投资组合表现强劲，新的PDPM报销系统预计将适度改善覆盖情况 [11] - 公司对未来前景持乐观态度，认为2020年将是资产负债表转型之年，利率环境有利，有信心实现增长目标 [23][24] 其他重要信息 - 会议中部分陈述为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，并非未来业绩保证；部分术语为非GAAP财务指标，相关调整可在收益报告和SEC文件中查看 [5][7] - 公司将在未来几周提交新的货架注册文件，以支持未来增长和债务管理 [24] - 公司宣布第一季度股息为每股1.1025美元，较上一季度增长5%，将于2020年3月31日支付给在册股东 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年现金NOI增长7%，2020年应如何看待该指标，公司是否有相关指导？ - 公司没有对2020年现金NOI提供指导，需将其增长至7%或更高，发行额外股份后稀释至增长指标以达到5%的AFFO目标，预测涉及诸多因素，包括购买期权等 [50][51] 问题2: Timber Ridge的RIDEA结构是否意味着公司未来会有更多类似交易？ - 公司认为该结构经过法律和税务顾问审核，是有限涉足RIDEA的有效方式，既能避免运营波动影响指导，又有一定上行空间，未来可能会有更多类似交易 [53] 问题3: 高级住房行业仍面临挑战，如何看待整体投资组合覆盖率的变化？ - 公司报告的覆盖率有滞后性，Bickford方面，已采取调整租金、出售表现不佳建筑、过渡运营不佳建筑等措施，新开发项目将改善其覆盖率；Senior Living Communities因投资新产品影响覆盖率，但整体趋势在改善 [55][56] 问题4: 在与LCS的合资结构中，公司是否负责资本支出？ - 公司作为OPCO部分所有者，会提供一些关于OPCO现金流的指导，帮助投资者评估其表现；最终分配决策将综合考虑多种因素，还会考虑可退还入门费部分的现金流 [58][59] 问题5: 对熟练护理业务的展望，未来投资管道是否会在熟练护理和高级住房之间更加平衡？ - 公司一直关注熟练护理业务，市场条件改善后会积极参与交易，但不会因PDPM而大幅改变投资策略，仍会保持选择性 [61] 问题6: 哪些因素会让公司对熟练护理业务更感兴趣？ - 运营商质量是首要因素，建筑年代也很重要；过去市场定价、租赁覆盖率等因素影响投资决策，现在看到更多符合兴趣的交易机会 [62] 问题7: 在Bickford、SLC和Holiday所在市场，供应增长情况如何，对租赁覆盖率有何影响？ - 不同市场情况差异较大，Bickford市场新供应影响不大，SLC部分市场受新交付影响；市场吸收需要时间，但公司认为运营伙伴有能力竞争 [64] 问题8: 能否提供CCRCs非退还入门费的相关信息，包括现有投资组合和Timber Ridge的情况？ - Timber Ridge的入门费占比较大，其合同为80%返还资本，20%加单元增值部分为非退还部分；现有CCRC投资组合情况差异较大，SLC平均约75% [67][69] 问题9: 非退还入门费对归一化FFO和AFFO有何影响？ - 归一化FFO包含非退还入门费摊销，AFFO会调整非现金摊销以更接近现金流；公司会在FFO以下层面提供实际现金流情况 [70][72] 问题10: 公司是否会调整三重净租赁以更符合运营商需求？ - 公司采取了一些措施，如将租金递增与CPI挂钩、支付建筑翻新费用并纳入租赁基础等，同时注重投资和承保，确保租户有盈利和资本支出能力 [74] 问题11: 指导数据中包含的投资/收购活动情况，以及总投资金额是多少？ - 指导数据包含未完成的贷款承诺、年初至今的1.5亿美元交易以及约5000万美元可见交易；新投资金额约2亿美元，约60% - 70%的开发和贷款承诺将在今年完成 [76][80][82] 问题12: 过渡性投资组合的NOI在指导数据中的具体情况？ - 2018年现金确认NOI为960万美元，GAAP收入约1070万美元；预计2020年现金NOI恢复到40% - 45%，GAAP收入恢复到60% - 65%，部分现金收入将在2021年体现 [86] 问题13: 最新披露的租户购买期权情况，是否为新选项？ - 这不是新选项，是与运营商达成协议将选项延长至2021年初；公司与运营商保持良好沟通，希望优化这些选项，若行使可收回资本重新配置 [88] 问题14: 一些大型项目的完成时间？ - Sagewood预计今年年底开业，大部分LCS Sagewood承诺将在今年资助；Ignite Medical Resources预计很快开业，将在第二季度末前全额资助 [91] 问题15: 外部收购管道情况，是否面临定价压力？ - 市场竞争仍然激烈，但公司在二级市场建立了良好关系，能够找到新交易；关键是在项目进入经纪流程前介入，保持竞争力 [92] 问题16: 不同资产类别（CCRCs、ILS、ALS）的投资情况和竞争环境差异？ - 公司会密切关注CCRC投资风险，对各资产类别持开放态度，关键是找到合适的运营商和机会；目前仍以高级住房为主，也会考虑熟练护理和行为健康等领域 [93] 问题17: 指导数据中提及的5000万美元交易的组合和定价情况？ - 这些交易的收益率高于公司平均水平，主要是高级住房项目，部分可能来自二级市场或仍在招租阶段，具有良好的业绩记录 [96][99] 问题18: 指导数据中是否假设开放购买期权（医院）会被行使？ - 公司预计医院购买期权会被行使，在预测中已考虑该因素；公司会以现实态度对待，希望做到保守承诺、超额交付 [101][105] 问题19: Timber Ridge的入门费退还比例是多少？ - Timber Ridge的入门费80%可退还 [108] 问题20: 是否可以对2020年和2021年的购买期权设定一个大致上限？ - 公司因谈判和定价等因素持谨慎态度，暂无法提供具体覆盖范围或信息 [111] 问题21: Bickford的覆盖情况接近1，是否会考虑像处理Holiday一样进行重组？ - 公司认为Bickford与Holiday情况不同，与Bickford建立了长期关系，已采取多种措施优化合作；Bickford正在努力改善业务，固定费用覆盖率逐季提高，公司会持续关注并进行微调 [114][115] 问题22: 如何描述Timber Ridge准RIDEA结构的经济情况，更倾向于RIDEA还是三重净租赁？ - Propco部分更像三重净租赁结构，租户支付租金；Opco方面，公司作为合作伙伴不参与日常运营，通过三重净租赁降低风险，同时分享部分收益，该结构旨在发挥各方优势 [118][119] 问题23: 公司对Opco的投资是否有25%的上限？ - 不是上限，因Timber Ridge可退还入门费负债性质，公司目前不打算完全合并Opco，但在合规证明中需体现按比例所有权的影响；在其他情况下，投资比例可能更高 [120][121] 问题24: 提供商税收变化是否会影响CCRCs的承保，Timber Ridge收购是否考虑该因素？ - 公司正在监测提供商税收变化，但目前信息不足，无法确定影响；Timber Ridge中熟练护理部分较小，预计影响不大，但对于熟练护理单元较多的项目会重点考虑 [123] 问题25: 未来资本来源情况，ATM剩余余额、循环信贷额度终止时间及是否会进行无担保债务发行？ - 目前货架注册将于2月到期，剩余9500万美元额度，但12月可转换债券赎回使用了大量股权，降低了杠杆；公司将提交新的货架注册文件，今年晚些时候会重新进入股权市场；希望年中完成循环信贷额度的期限化，保持约50%的自由流动性 [125][126]