财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度摊薄后普通股每股净收益为1.37美元，包含出售收益，而2019年同期为0.83美元 [17] - 第一季度三个FFO绩效指标中，NAREIT FFO增长3.1%至1.35美元，正常化FFO增长3.8%至1.36美元，调整后FFO（AFFO）增长5.7%至1.29美元 [18] - 截至3月31日的季度，现金NOI增长9.2%至7630万美元，上年同期为6980万美元 [19] - 2020年第一季度G&A费用较上一年第一季度增长7.4%，达到430万美元 [21] - 截至季度末，总债务为15.5亿美元，其中超过90%为无担保债务；3月31日，5.5亿美元循环信贷额度下有1.42亿美元可用额度；公司还有4600万美元现金，净债务为15亿美元，比12月31日增加6760万美元 [22] - 截至3月31日的季度，债务资本指标为净债务与年化EBITDA之比为4.7倍，与第四季度持平；加权平均债务期限为3.7年；固定费用覆盖率为5.8倍，2019年第四季度为5.7倍；加权平均债务成本为3.3% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - Bickford占年化现金收入的17%，第一季度同社区平均入住率为87.3%，3月为86.6%，4月进一步下降130个基点至85.3%；其迁出率略有下降，但潜在客户数量和参观量下降超过40%，影响新入住率和入住率 [35] - Senior Living Communities占收入的16%，第一季度平均入住率为80.4%，3月略升至80.6%，4月降至79%，因多项入门费销售因疫情推迟 [37] - Holiday Retirement占年化现金收入的11%，第一季度平均入住率为87.3%，3月为86.7%，4月平均入住率下降170个基点至85% [38] - Bickford、SLC和Holiday约占高级住房单元的56%，3月至4月综合平均入住率下降150个基点，可作为高级住房投资组合其余部分的参考 [39] 专业护理业务 - 专业护理投资组合占年化现金收入的26%，由NHC和Ensign Group两个优质信贷支撑；截至最新每周更新，78家专业护理机构中有17家有活跃居民病例 [40] - 由于医疗保险患者平均住院时间短和选择性手术暂时停止，专业护理机构入住率普遍下降幅度超过高级住房，但该行业有更多政府财政支持 [41] - NHC占年化现金收入的12%，已从提供者救济基金获得资金，并预计通过医疗保险加速支付计划、医疗保险扣押暂停、工资税延期和补充医疗补助付款获得流动性 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月公司收到99.7%的合同租金，截至5月已收取约94%，符合预期，目前无人逾期 [14][32] - 股票和债券市场过去一个月表现不佳，但第一季度公司提交了新的自动暂搁注册声明并更新了ATM计划，获得5亿美元新ATM额度；公司拥有投资级信用评级，新暂搁注册声明包含契约，为市场条件改善时的首次公开发行债务做好准备 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内公司专注于继续为现有承诺提供资金和进行极端资产管理，必要时为运营商提供创造性指导和帮助 [43] - 长期来看，公司将继续与现有和新运营商进行对话，预计市场恢复正常后，业务管道将支持显著的外部增长 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给运营商和公司业务带来了非常现实的挑战，难以准确预测何时能恢复更正常的运营环境；运营商在限制新冠病毒传播方面做得很好，但疫情导致咨询、参观和入住率显著下降，对入住率产生负面影响，且运营商成本增加，挤压了利润率 [11][12][13] - 公司对运营商的努力表示感激，相信他们遵循传染病协议并按照CDC指南和州卫生机构规定行事；公司将继续为投资界提供透明度，只要疫情情况重要，就会在网站上提供每周更新 [28][29][15] - 鉴于新冠疫情的范围和传播不确定性，公司对其可能造成的财务影响能见度有限，因此撤回了此前发布的2020年业绩指引；董事会致力于股息政策，将在6月中旬考虑8月的股息 [15] 其他重要信息 - 公司在补充资料封面上发布了一些最喜欢的护理人员和居民照片，以向抗击新冠疫情的一线英雄致敬 [9] - 公司欢迎新的高级副总裁兼首席会计官David Travis加入团队，他拥有23年会计经验 [26] - 公司一些高级住房运营商已获得或获批薪资保护计划资金，三重净租赁结构在申请这些贷款时具有优势；专业护理运营商也从《关怀法案》中受益，提供者救济基金平均每栋建筑支付约15万美元，医疗保险2%的扣押暂停和联邦医疗补助匹配率提高6.2%有助于改善专业护理机构的短期流动性 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10 - Q中贷款披露情况及看法 - 公司过去的贷款产品是为有购买选择权的项目提供贷款，大部分是处于建设或转型阶段的建筑，公司以第一抵押或夹层贷款的形式介入，期望其随着时间推移实现租赁 [52] 问题2: 5月高级住房的即时入住率或趋势，以及相关领先指标是否显示入住率可能在本月晚些时候或6月回升 - 目前提供的是每月平均数据，判断情况是否明显改善还为时过早；虽然入住、咨询和虚拟参观仍在进行，但尚未出现大量良好的领先指标 [55] 问题3: 虚拟参观与实地参观相比，促成入住的能力如何 - 虚拟参观可以促成入住，但比例较低；目前市场上主要是有服务需求的人在寻找住房，运营商通过Skype或FaceTime等方式进行虚拟参观，并采取创造性方式展示建筑和设施，以促成入住 [57][58] 问题4: 5月初完成几项资产收购的过程，以及团队如何应对挑战 - 这些收购是公司已有的承诺项目，公司重新评估了投资，确保其符合业绩预期，并履行与运营商的交易；目前交易节奏放缓，新投资会更谨慎 [63][64] 问题5: 公司如何看待远程医疗，运营商是否利用了这项新兴技术 - 远程医疗已成为运营商关注的焦点，有助于让居民在社区内保持安全，减少不必要的就医；但目前尚未在整个投资组合中广泛应用 [68] 问题6: 董事会在第二季度审查股息的原因，以及在不同情况下对维持股息的信心 - 公司较为保守，希望保留更多选择权；PPP贷款规则不断变化，公司需要观察6月情况；作为REIT，公司有义务将至少90%的应税收入用于分红，但目前趋势仍为负面，将逐月评估；股息决策取决于租金收取情况，目前无法确定是否已触底以及疫情将持续多久 [72][73][76] 问题7: 如果今天发行10年期债券，价格会是多少，以及发行债务的考虑因素 - 目前公共市场受到严重干扰，BBB - 级投资级债券的定价类似垃圾债券，利差在500 - 600个基点以上，公司对以这样的利差进入市场不感兴趣；公司流动性充足，银行市场基本关闭，目前唯一有意义的资金来源是有担保债务，但并非最优选择 [78][79] 问题8: 是否收到租金延期请求，如有请量化 - 截至目前，公司尚未进行任何租金延期；与运营商就可用措施进行了多次讨论，将继续监测情况；是否需要延期取决于市场开放后潜在客户、入住和参观情况的恢复，以及对运营商业务的影响 [80][81][82] 问题9: 公司大部分投资组合在高级住房领域，是否认为专业护理在监管方面有增量价值，未来会更具吸引力 - 公司认为专业护理表现良好，Ensign和NHC业绩出色，且有许多政府项目提供支持；医院恢复选择性手术后，专业护理也将受益；公司正在寻找专业护理投资机会 [90][91][92] 问题10: 三重净租赁为何更有利于政府刺激措施发挥作用 - 运营商拥有业务所有权，能够以所有者身份申请贷款，而不是由REIT拥有运营权 [93] 问题11: 专业护理机构入住率下降的参数 - 公司未提供具体数据，因其两大主要客户为上市公司，通常会参考客户公布的数据；大致而言，入住率下降了400 - 500个基点，与同行情况一致 [95] 问题12: 正常情况下租户的盈亏平衡入住率是多少，当前运营成本上升是否会使该水平提高 - 盈亏平衡入住率因运营商而异，可根据覆盖率、历史入住率等数据推算；由于成本增加，目前盈亏平衡入住率可能略有上升；公司租赁有信用支持，租户可通过多种方式履行义务，具体情况取决于疫情持续时间 [105][106][107] 问题13: 当入住率进一步下降，租金覆盖出现问题时，有哪些备用方案 - 备用方案包括母公司担保、运营商拥有的其他房地产产生的现金流、个人担保以及政府救济基金；PPP贷款已帮助部分运营商，其中至少20% - 25%的资金可用于支付租金 [110][111][112] 问题14: 公司对利用循环信贷额度储备现金的看法，以及银行市场关闭的含义和可利用的短期流动性 - 银行定期贷款市场基本关闭，除非改变到期时间表，公司不想承担到期风险，因为2022年前没有到期债务；公司有未完成的承诺，不看好当前股价；有Brookdale处置的剩余收益未指定用途；2021年4月有可转换债券，可考虑部分转换为股权以调整杠杆率 [115][116][118] 问题15: 过去两到三周高级住房投资组合的每周入住率损失情况，以及是否开始企稳 - 公司与运营商保持密切联系，但数据存在一定不完美性，通常在月底获得经过审核的数据；高级住房运营商每月入住率损失约200 - 300个基点，公司旗下运营商情况类似；目前入住率下降趋势仍较缓慢，尚未出现明显改善趋势 [124][125][129] 问题16: 关于可能给予运营商的租赁让步的讨论情况，以及让步的结构可能是怎样的 - 公司自疫情开始以来与大多数运营商进行了讨论，作为三重净REIT，有多种工具可用；如果运营商需要帮助且沟通良好、透明，公司愿意提供帮助；目前尚未出现重大事件，但会保持警惕；具体情况将根据个案处理，延期是一种可能的选择 [131] 问题17: 本季度170万美元贷款准备金的具体驱动因素 - 主要是由于经济条件变化，贷款准备金每季度评估一次，不具有规律性，可能因新贷款、经济变化、损失历史等因素而改变；如果有大额贷款偿还，准备金将转回并成为收入项目 [132] 问题18: Sagewood项目是否有持续开发或承诺，是否与开发商讨论过暂停建设 - Sagewood项目位于受疫情影响较小的亚利桑那州，目前项目仍在推进，尚未确定是否会影响入住日期；公司未停止履行任何承诺 [134][135][136] 问题19: 可能给予的让步是延期还是更永久性的措施 - 目前判断还为时过早，将根据个案处理；公司了解其他REIT的延期计划，对各种帮助方案持开放态度 [140] 问题20: 在10 - Q中提及的租赁让步讨论是否为重大事项，还是标准法律语言 - 新冠疫情危机非常重大，对整个行业产生了重大影响；目前判断疫情是否结束还为时过早，在疫苗出现之前，行业仍处于高风险环境；公司作为上市公司，在这种情况下会受到审计师和律师的额外要求 [141][142] 问题21: 如何解读公司每周更新的新冠疫情对投资组合影响的数据，特别是占投资组合82%的黄色部分 - 黄色表示建筑物内正在进行检测或处于高感染率区域；早期高感染率定义为县内100例，目前很多县已超过该水平；每周约10%是因为建筑物内正在进行检测，否则应为绿色；运营商在限制病毒传播方面做得很好，即使是橙色或红色区域，每个建筑物的病例数也较少 [144][145] 问题22: 橙色和红色区域有确诊病例，可认为入住暂停，黄色区域情况如何 - 黄色区域的情况因州、运营商和产品类型而异；在记忆护理社区，接纳新居民较困难；在典型的辅助生活或独立社区，通常仍接受入住，但也有部分运营商暂停入住，具体情况需个案分析 [147][148] 问题23: 公司的股息政策是什么，是否愿意在短期内用现金或债务弥补股息缺口 - 公司的股息政策是每年将股息提高5%；公司较为保守，不考虑用债务支付股息，具体情况将根据实际情况决定；公司通常在支付股息、按时收取租金并支付其他固定费用后，会保留超过4000万美元现金用于再投资；目前首要目标是用现金支付股息，以维持REIT地位 [149][150][151] 问题24: 股价对股息决策的影响程度 - 股价本身不直接影响股息决策，但作为一种流动性来源，除非进行高度稀释的操作，否则目前已无法使用；按时收取租金有助于维持杠杆，而股息决策还需考虑未来发展和疫情持续时间 [152] 问题25: 此时回购剩余可转换债券的吸引力如何 - 用现金和/或股票回购可转换债券是一种选择，但目前价格相对于12月较高，溢价部分不太有吸引力，公司不会用现金进行回购 [155]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗投资的房地产投资信托基金，投资组合包括多种类型物业，有37个运营合作伙伴，分布在34个州[7][12] - 领导团队包括总裁兼CEO Eric Mendelsohn等多位高管[9] 投资组合 - 截至2020年3月31日，投资组合有242处物业，包括161处老年住房、76处专业护理机构等[12] - 按收入来源，高级住房需求驱动型占34%，高级住房可自由支配型占35%，医疗占29%[12] 运营伙伴 - 运营伙伴包括Bickford Senior Living、National HealthCare Corporation等，按年化现金收入计算，占比从1% - 17%不等[14] 财务表现 - 2020年第一季度总营收8.3076亿美元，租赁收入7.6527亿美元，净收入6.1062亿美元[13][64] - 2015 - 2019年，现金NOI复合年增长率为9.1%，调整后EBITDA复合年增长率为8.4%[42][46] 资本结构 - 截至2020年第一季度，总债务15.48904亿美元，净债务15.02855亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍[31][66] - 资本结构中，无抵押固定利率债务占69%，有抵押固定利率债务占22%，无抵押可变利率债务占9%[37] 投资活动 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如2020年第二季度对Autumn Trace的租赁投资1.425亿美元[28] 租赁情况 - 租户购买选择权涉及多种资产类型，相关物业当前现金租金占年化现金收入的5.72%[21] - 租赁到期情况显示，不同年份到期物业的现金租金金额不同，如2020年为2649万美元[21] 信用评级 - 公司高级无担保票据和发行人信用评级均为BBB - ，展望稳定[30] 指标解释 - 文档对年化收入、调整后EBITDA、FFO等多个财务指标进行了解释说明[69]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or other jurisdiction of incorporation or | | | | organization) | | (I.R.S. Employer Identification No.) | | 222 Robert Rose Drive | | | | Murfreesboro | Tennessee | 37129 | | (Address of principal executive offices) | | (Zip Code) | (615) 890-9100 (Registrant's te ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，稀释普通股基础上，NAREIT FFO增长6.9%至1.39美元，归一化FFO增长4.4%至1.41美元，调整后FFO增长2.4%至1.30美元；全年来看，NAREIT FFO每股增长2.4%至5.49美元，归一化FFO增长0.7%至5.50美元，调整后FFO增长1.2%至5.10美元，处于指导范围上限 [17] - 2019年现金NOI增长7%至2.905亿美元，主要源于租赁自动递增带来的有机NOI增长、新投资部分年度贡献等，同时受假日主租赁重组和过渡性房产影响 [19] - 2019年第四季度G&A费用较上年同期增长28%，全年较2018年增长6.8%至1340万美元；剔除遣散费后，第四季度增长2.7%，全年增长1.1% [20][21] - 2019年末总债务14.4亿美元，超90%为无担保债务；12月31日，5.5亿美元循环信贷额度下有2.5亿美元可用额度；年末赎回6000万美元可转换票据后，剩余可转换票据余额6000万美元，将于2021年4月到期 [22] - 2019年第四季度末，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.7倍，加权平均债务期限为4年，固定费用覆盖率为5.7倍，加权平均债务成本为3.54% [23] - 2020年公司预计NFFO在每股5.67 - 5.71美元之间，中点增长3.5%；AFFO在5.31 - 5.35美元之间，中点增长4.5% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末，整体投资组合EBITDA覆盖率为1.66倍，上年同期为1.65倍，上一季度为1.69倍；高级住房覆盖率降至1.14倍，上年为1.23倍，上一季度为1.15倍；熟练护理组合覆盖率为2.73倍，上年为2.55倍，6月季度为2.8倍 [30][31] - Bickford Senior Livings占现金收入18%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.07倍；同店基础上，EBITDARM覆盖率为1.12倍；2019年第四季度，总租赁和同店租赁组合入住率分别提高160和230个基点 [35][37] - Senior Living Communities占年化现金收入16%，过去12个月EBITDARM覆盖率为1.1倍，上年同期为1.28倍，6月季度为1.1倍 [39] - NHC占年化现金收入14%，9月季度公司固定费用覆盖率为3.69倍；Holiday Retirement占现金收入12%，EBITDARM覆盖率为1.21倍，同比和环比均略有改善 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据NIC数据，平均房龄10 - 17年的房产入住率最高，其次是25年以上的房产，2 - 10年的房产入住率最低 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年宣布3.29亿美元收购，主要与现有合作伙伴进行，还新增三家合作伙伴；2020年已宣布1.5亿美元收购，包括1.35亿美元的Timber Ridge项目 [11][12] - 公司通过Timber Ridge收购重新涉足RIDEA，持有Opco 25%权益，同时采用嵌入式三重净租赁以降低运营波动对股东的影响；未来仍将专注于三重净租赁战略 [13][14] - 公司宣布季度股息提高5%，连续11年季度股息提高5%或更多，过去七年覆盖率低于归一化FFO的80% [14] - 公司希望2020年恢复中个位数增长，将继续通过与优质运营商合作、采用创新融资解决方案等方式增加优质资产和运营商，提升投资组合质量 [15][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房行业仍面临新交付和劳动力问题挑战，预计未来几个季度不会改善，但库存增长放缓和净吸收强劲令人鼓舞，2019年需求达到NIC收集数据13年来最高水平 [10] - 熟练护理投资组合表现强劲，新的PDPM报销系统预计将适度改善覆盖情况 [11] - 公司对未来前景持乐观态度，认为2020年将是资产负债表转型之年，利率环境有利，有信心实现增长目标 [23][24] 其他重要信息 - 会议中部分陈述为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，并非未来业绩保证；部分术语为非GAAP财务指标，相关调整可在收益报告和SEC文件中查看 [5][7] - 公司将在未来几周提交新的货架注册文件，以支持未来增长和债务管理 [24] - 公司宣布第一季度股息为每股1.1025美元，较上一季度增长5%，将于2020年3月31日支付给在册股东 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年现金NOI增长7%，2020年应如何看待该指标，公司是否有相关指导？ - 公司没有对2020年现金NOI提供指导，需将其增长至7%或更高，发行额外股份后稀释至增长指标以达到5%的AFFO目标，预测涉及诸多因素，包括购买期权等 [50][51] 问题2: Timber Ridge的RIDEA结构是否意味着公司未来会有更多类似交易？ - 公司认为该结构经过法律和税务顾问审核，是有限涉足RIDEA的有效方式，既能避免运营波动影响指导，又有一定上行空间，未来可能会有更多类似交易 [53] 问题3: 高级住房行业仍面临挑战，如何看待整体投资组合覆盖率的变化？ - 公司报告的覆盖率有滞后性，Bickford方面，已采取调整租金、出售表现不佳建筑、过渡运营不佳建筑等措施，新开发项目将改善其覆盖率；Senior Living Communities因投资新产品影响覆盖率，但整体趋势在改善 [55][56] 问题4: 在与LCS的合资结构中，公司是否负责资本支出？ - 公司作为OPCO部分所有者，会提供一些关于OPCO现金流的指导，帮助投资者评估其表现；最终分配决策将综合考虑多种因素，还会考虑可退还入门费部分的现金流 [58][59] 问题5: 对熟练护理业务的展望，未来投资管道是否会在熟练护理和高级住房之间更加平衡？ - 公司一直关注熟练护理业务，市场条件改善后会积极参与交易，但不会因PDPM而大幅改变投资策略，仍会保持选择性 [61] 问题6: 哪些因素会让公司对熟练护理业务更感兴趣？ - 运营商质量是首要因素，建筑年代也很重要；过去市场定价、租赁覆盖率等因素影响投资决策，现在看到更多符合兴趣的交易机会 [62] 问题7: 在Bickford、SLC和Holiday所在市场，供应增长情况如何，对租赁覆盖率有何影响？ - 不同市场情况差异较大，Bickford市场新供应影响不大，SLC部分市场受新交付影响；市场吸收需要时间，但公司认为运营伙伴有能力竞争 [64] 问题8: 能否提供CCRCs非退还入门费的相关信息，包括现有投资组合和Timber Ridge的情况？ - Timber Ridge的入门费占比较大，其合同为80%返还资本，20%加单元增值部分为非退还部分；现有CCRC投资组合情况差异较大，SLC平均约75% [67][69] 问题9: 非退还入门费对归一化FFO和AFFO有何影响？ - 归一化FFO包含非退还入门费摊销，AFFO会调整非现金摊销以更接近现金流；公司会在FFO以下层面提供实际现金流情况 [70][72] 问题10: 公司是否会调整三重净租赁以更符合运营商需求？ - 公司采取了一些措施，如将租金递增与CPI挂钩、支付建筑翻新费用并纳入租赁基础等，同时注重投资和承保，确保租户有盈利和资本支出能力 [74] 问题11: 指导数据中包含的投资/收购活动情况，以及总投资金额是多少？ - 指导数据包含未完成的贷款承诺、年初至今的1.5亿美元交易以及约5000万美元可见交易；新投资金额约2亿美元，约60% - 70%的开发和贷款承诺将在今年完成 [76][80][82] 问题12: 过渡性投资组合的NOI在指导数据中的具体情况？ - 2018年现金确认NOI为960万美元，GAAP收入约1070万美元；预计2020年现金NOI恢复到40% - 45%，GAAP收入恢复到60% - 65%，部分现金收入将在2021年体现 [86] 问题13: 最新披露的租户购买期权情况，是否为新选项？ - 这不是新选项，是与运营商达成协议将选项延长至2021年初；公司与运营商保持良好沟通，希望优化这些选项，若行使可收回资本重新配置 [88] 问题14: 一些大型项目的完成时间？ - Sagewood预计今年年底开业，大部分LCS Sagewood承诺将在今年资助；Ignite Medical Resources预计很快开业，将在第二季度末前全额资助 [91] 问题15: 外部收购管道情况，是否面临定价压力？ - 市场竞争仍然激烈，但公司在二级市场建立了良好关系，能够找到新交易；关键是在项目进入经纪流程前介入，保持竞争力 [92] 问题16: 不同资产类别（CCRCs、ILS、ALS）的投资情况和竞争环境差异？ - 公司会密切关注CCRC投资风险，对各资产类别持开放态度，关键是找到合适的运营商和机会；目前仍以高级住房为主，也会考虑熟练护理和行为健康等领域 [93] 问题17: 指导数据中提及的5000万美元交易的组合和定价情况？ - 这些交易的收益率高于公司平均水平，主要是高级住房项目，部分可能来自二级市场或仍在招租阶段，具有良好的业绩记录 [96][99] 问题18: 指导数据中是否假设开放购买期权（医院）会被行使？ - 公司预计医院购买期权会被行使，在预测中已考虑该因素；公司会以现实态度对待，希望做到保守承诺、超额交付 [101][105] 问题19: Timber Ridge的入门费退还比例是多少？ - Timber Ridge的入门费80%可退还 [108] 问题20: 是否可以对2020年和2021年的购买期权设定一个大致上限？ - 公司因谈判和定价等因素持谨慎态度，暂无法提供具体覆盖范围或信息 [111] 问题21: Bickford的覆盖情况接近1，是否会考虑像处理Holiday一样进行重组？ - 公司认为Bickford与Holiday情况不同，与Bickford建立了长期关系，已采取多种措施优化合作；Bickford正在努力改善业务，固定费用覆盖率逐季提高，公司会持续关注并进行微调 [114][115] 问题22: 如何描述Timber Ridge准RIDEA结构的经济情况，更倾向于RIDEA还是三重净租赁？ - Propco部分更像三重净租赁结构，租户支付租金；Opco方面，公司作为合作伙伴不参与日常运营，通过三重净租赁降低风险，同时分享部分收益，该结构旨在发挥各方优势 [118][119] 问题23: 公司对Opco的投资是否有25%的上限？ - 不是上限，因Timber Ridge可退还入门费负债性质，公司目前不打算完全合并Opco，但在合规证明中需体现按比例所有权的影响；在其他情况下，投资比例可能更高 [120][121] 问题24: 提供商税收变化是否会影响CCRCs的承保，Timber Ridge收购是否考虑该因素？ - 公司正在监测提供商税收变化，但目前信息不足，无法确定影响；Timber Ridge中熟练护理部分较小，预计影响不大，但对于熟练护理单元较多的项目会重点考虑 [123] 问题25: 未来资本来源情况，ATM剩余余额、循环信贷额度终止时间及是否会进行无担保债务发行？ - 目前货架注册将于2月到期，剩余9500万美元额度，但12月可转换债券赎回使用了大量股权，降低了杠杆；公司将提交新的货架注册文件，今年晚些时候会重新进入股权市场；希望年中完成循环信贷额度的期限化，保持约50%的自由流动性 [125][126]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗投资的房地产投资信托基金，投资组合涵盖多种类型物业[8] - 公司领导团队包括总裁兼首席执行官Eric Mendelsohn等[10] 投资组合 - 截至2020年2月18日，投资组合有238处物业，分布在34个运营州，涉及36个运营合作伙伴[13] - 截至2019年12月31日，总租赁物业233处，总租金收入29418.1万美元，抵押贷款和其他应收票据收入2283.4万美元，总收入31807.9万美元[14] 运营伙伴 - 公司有多个运营伙伴，如Bickford Senior Living占收入18%，Senior Living Communities占16%，National HealthCare Corporation占14%等[15] 财务指标 - 2019年Q4调整后EBITDA为7695.2万美元，利息费用1437.4万美元，资金运营每股摊薄收益1.39美元[30] - 2019年Q4净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍，净债务占市值比例为28.3%，股息支付率方面，正常化FFO为74.5%，正常化AFFO为80.8%[30] 投资活动 - 2019 - 2020年有多项投资活动，如2020年Q1对Life Care Services的合资投资13489.2万美元，收益率6.75%[27] 资本结构 - 截至2019年Q4，总债务144046.5万美元，其中有担保债务13908.2万美元，无担保债务131000万美元[30][37] 业绩表现 - 调整后EBITDA复合年增长率8.4%，现金NOI复合年增长率9.1%，NFFO每股复合年增长率4.2%，AFFO每股复合年增长率5.6%[48] 租赁情况 - 租户购买期权涉及多种物业类型，占总年化现金收入的5.99%，租赁到期情况在不同年份有不同金额的租金到期[22]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____________ to _____________ Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 62-1 ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 | | | Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or othe ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____________ to _____________ Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) [ x ] QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 [ ] TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____________ to _____________ Commission File Number 001-10822 National Health Investors, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Mary ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) [ x ] ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 [ ] TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Indicate by check mark if the registrant is not required to file reports pursuant to Section 13 or Section 15(d) of the Act. Yes [ ] No [ x ] Indicate by check mark whether the registrant (1) ...