财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.18美元，2021年同期为0.78美元，较2021年第四季度环比增长0.04美元 [16] - 2022年第一季度摊薄后普通股每股FFO指标，与2021年第四季度相比，NAREIT FFO从1.07美元降至1.05美元，下降0.02美元；正常化FFO从1.06美元增至1.10美元，增长0.04美元 [16] - 2022年第一季度正常化可分配资金较2021年第四季度增加680万美元，主要因确认880万美元Holiday租赁押金及较低利息费用，被额外租金减免、先前宣布的租赁修改、资产处置和较高法律费用抵消 [17] - 2022年第一季度股息为每股0.90美元，于5月6日支付，代表正常化FFO和FAD总美元派息率分别为81.9%和78.3%；董事会宣布第二季度股息为每股0.90美元，6月30日登记股东可于8月5日获得 [19] - 截至2022年3月31日，公司自2021年第一季度末减少债务约2.757亿美元，净债务与调整后EBITDA杠杆比率为4.9倍 [20] - 2022年第一季度重铸循环信贷安排，可用信贷从5.5亿美元增至7亿美元；4月30日，循环信贷下有8500万美元未偿还，现金为1640万美元；第一季度未通过ATM计划发行股权，预计第二季度也不会发行；ATM计划下仍有约4.16亿美元可用，近期股票回购计划下还有2.4亿美元剩余 [22] - 4月18日发布年度指引，NAREIT FFO每股在4.32 - 4.42美元之间，正常化FFO每股在4.38 - 4.48美元之间，FAD在2.018 - 2.064亿美元之间 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房需求驱动型投资组合 - 完成约2.14亿美元高级住房资产处置，与大型租户（如Bickford）重组了几份租约；Bickford租约重组后，投资组合年化租金定为2800万美元，过去三个月租赁覆盖率高于1倍，预计随销售和潜在客户增加而上升；仍在出售部分Bickford建筑，以改善企业现金流并减少未来援助需求；4月未为Bickford提供租金减免，预计5月也不会提供；目标是Bickford每年至少偿还300万美元递延余额，最高可减少600万美元，具体取决于其业绩目标完成情况和特定资产处置情况 [25][26] - 4月1日，将6处遗留Holiday房产过渡给Merrill Gardens，9处房产过渡给Discovery Senior Living，均为高级住房运营模式（SHOP）下的合资企业；预计年化NOI贡献处于低至中两位数水平，未来有600 - 800万美元的增量上行空间 [27] 持续照料退休社区（CCRCs） - 13处CCRCs占扣除递延款项后年度现金收入的30%，表现出色；最大租户SLC的EBITDARM覆盖率为1.18倍，排除PPP贷款后较上一时期的1.1倍有所增加；其他CCRCs的覆盖率同比下降，但仍约为1.57倍，公司对此感到满意 [28] 熟练护理投资组合 - 占扣除递延款项后年度现金收入的35%，EBITDARM覆盖率稳定在2.71倍，其中NHC为3.61倍，其他运营商约为1.9倍；这种韧性主要归因于NHC和Ensign，它们约占熟练护理（SNF）投资组合的75%；自疫情开始以来，其他五家SNF运营商获得的租金减免极少，4月未提供任何援助 [29] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 过去一年通过约2.62亿美元资产出售、租约重组和租户过渡等方式优化投资组合，预计今年上半年完成净收益超1亿美元的其他表现不佳房产处置，这些处置对现金NOI影响极小 [9][10] - 4月将剩余遗留Holiday房产过渡到与Merrill Gardens和Discovery Senior Living的两个新SHOP合资企业，此类合资企业与传统的 triple net 战略相结合，使公司在新业务和高级住房领域具有强大竞争力 [12] - 资产负债表状况良好，过去12个月减少债务超2.75亿美元，尽管Welltower有8个月延期付款和未付款情况，仍将杠杆率维持在净债务与调整后EBITDA的4 - 5倍目标范围内；投资管道开始重建，近期宣布2.4亿美元股票回购计划，短期内有充足机会部署资本，无需发行股权 [13] - 公司对新的SHOP合资企业持乐观态度，认为这是高级住房行业的另一种增长途径，但近期重点是对自身组织进行投资，确保有足够资源使SHOP成为稳定的NOI贡献者 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为已基本完成投资组合优化，达到转折点，大大提高了可见性，近期发布的指引与第一季度业绩相符 [15][18] - 运营商仍面临运营挑战，但公司现在能更好地预测这些挑战 [15] - 希望CMS最终报销规则比提议规则更有利，但即使并非如此，也预计SNF运营商的整体健康状况不会发生重大变化 [30] 其他重要信息 - 欢迎Tracy Colden于6月1日加入公司董事会 [36] 问答环节所有提问和回答 问题1: Bickford递延款项的偿还方式 - 目标是每年至少偿还300万美元，按每月分期付款，具体支付公式和时间正在确定；随着Bickford业绩提升，偿还金额可能增加 [39] 问题2: 第一季度980万美元租金减免的定义 - 包括延期付款和减免，具体可查看补充材料第20页 [40] 问题3: 第一季度79.7%的收款率与4月94.1%的收款率差异原因 - 这是长期租约调整的结果，除非有意外的延期付款或减免，收款率应会提高 [43] 问题4: Bickford采用四份主租约而非一份主租约的原因 - 部分房产有债务担保，需采用不同租约结构；此外，不同时期收购的不同投资组合也导致租约分散；未来有简化的可能性，但目前为解决问题和维持现状，暂保持现有结构 [45][46] 问题5: 高级住房投资组合从 triple net 租约转换为SHOP模式的潜在比例 - 目前更多从新业务角度考虑，而非转换角度；若有机会获取额外收益，会进行相关讨论 [47] 问题6: 15处Holiday资产第一季度的季度NOI以及到年底的预计增长情况 - 第一季度数据噪音大，无太大参考意义；第二季度数据更有意义，但会受过渡影响有所波动；预计第三和第四季度将达到低至中两位数的年化NOI目标 [49] 问题7: 与新运营商关系中的管理费计算基础 - 管理费基于收入计算，是典型的市场管理费；合资企业中运营商通过盈利分成、房产估值增值和未来现金流分享获取额外收益，而非通过管理费结构 [50] 问题8: 投资积压情况，包括时间、规模和产品类型 - 公司保持机会主义态度，交易流不稳定，目前市场仍有波动；已完成与Encore的几笔交易，正在履行现有承诺，并耐心寻找新机会 [51] 问题9: Bickford每月最低还款额的确定方式以及获得600万美元递延款项减免的条件 - 激励措施主要围绕企业层面的投资组合入住率、利润率和资产处置等目标；还款公式基于公司投资组合子集产生的NOI，但具体还款时间和方式仍在考虑中，会综合考虑市场情况和运营稳定性 [54][55] 问题10: 4月向三家运营商提供的130万美元递延款项是否涉及新运营商 - 不涉及过去未提及的新运营商，目前处于优化战略的最后10% - 15%阶段 [57] 问题11: 利率上升是否会对租户造成问题 - 公司与所有客户保持沟通，据了解，投资组合中没有会对客户信用产生负面影响的重大债务到期或债务重组情况，但会持续关注该问题 [59]

公司概况 - 公司是专注于高级住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合包括多种类型的社区和设施[11] - 公司领导团队包括总裁兼首席执行官Eric Mendelsohn等[12] 投资组合 - 截至2022年5月9日，投资组合有201处物业，分布在30个州，与32个运营伙伴合作[14][15] - 截至2022年3月31日，投资组合的年化现金收入为2.227亿美元，其中医疗占36%，其他收入占4%[17][18][19] 运营伙伴 - 运营伙伴包括私有SHO、公有SNF/SHO等多种类型，按年收入占比划分，私有SHO占比最高为23%[22] 财务表现 - 2022年第一季度总营收7.1327亿美元，调整后EBITDA为6.1475亿美元[40] - 2022年第一季度净收入8246万美元，摊薄后每股收益0.18美元[76] 债务情况 - 截至2022年3月31日，总债务12.49043亿美元，净债务12.12921亿美元[40] - 债务包括有担保债务和无担保债务，加权平均利率3.00%，加权平均期限4.4年[47][48] 投资与处置 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如对Vizion Health的租赁投资4.025亿美元，收益率8.50%[36] - 2021 - 2022年有多项物业处置，总处置金额2.62359亿美元[80]

财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度总收入为7.1327亿美元，较2021年同期的8.0885亿美元下降11.8%[175] - 公司2022年第一季度租金收入同比下降1360万美元（13.6%），主要因360万美元租金减免和630万美元资产处置影响[190][188] - 公司抵押贷款和其他票据利息收入增加65.6万美元（10.8%），主要来自新增贷款[190][188] - 利息支出减少277.5万美元（21.4%），因利率互换协议到期及债务偿还[190][188] - 房地产和贷款减值损失增加2457.8万美元，主要来自三处物业的减值[190][188] - 公司2022年第一季度净利润同比下降2713.8万美元（76.7%），主要受租金下降和资产减值影响[188][189] - 公司2022年第一季度经营活动现金流同比下降1823.2万美元（32.0%），主要因租金减免[193] - 2022年第一季度FFO每股摊薄收益下降0.18美元（14.6%），主要受COVID-19疫情影响[232] - 2022年第一季度Normalized FFO每股摊薄收益下降0.14美元（11.3%）[233] - 2022年第一季度Normalized FAD下降690万美元（11.54%）[236] - 2022年第一季度调整后EBITDA为6147.5万美元，2021年同期为7048.5万美元[242] 各条业务线表现 - 高级住房-需求驱动型物业（辅助生活和记忆护理社区）占总收入的16%，投资额为9.973亿美元[140] - 高级住房-自由支配型物业（独立生活和入门费社区）占总收入的37.3%，投资额为11.852亿美元[140] - 医疗设施（专业护理设施和医院）占总收入的28.5%，投资额为5.982亿美元[140] - 公司总收入的72%来自9个主要运营商，包括Bickford Senior Living和The Ensign Group等[141] - 截至2022年3月31日，公司平均有效年化租金收入为：专业护理设施每床8,934美元，医院每床63,899美元[142] - 2022年第一季度四大核心租户收入占比：Senior Living Communities（18%）、Holiday（14%）、NHC（13%）、Bickford（10%）[163] 各地区表现 - 佛罗里达州收入从2021年的7707万美元下降至2022年的5944万美元，降幅达22.9%[175] - 华盛顿州收入从2021年的4662万美元下降至2022年的3904万美元，降幅达16.3%[175] - 田纳西州一处物业在2022年第一季度出售，德州两处物业被归类为持有待售资产[183] 管理层讨论和指引 - 公司已同意推迟2022年第二季度180万美元合同租金，并预计部分租户可能需要额外延期[147] - 截至2022年3月31日，Bickford Senior Living未偿还延期租金达2600万美元，正协商每年最低偿还300万美元，并可能根据业绩目标再减少600万美元[148][170] - 公司2022年第一季度计提2460万美元减值损失，其中1530万美元涉及一处在用物业[157] - 公司2022年第一季度计提长期资产减值约2460万美元，其中1540万美元与疫情相关[184] - 公司董事会批准了2.4亿美元的股票回购计划，有效期至2023年4月[215] - 公司董事会宣布2022年第一季度每股季度股息为0.90美元，与2021年同期的1.1025美元相比有所下降[214] 资产和债务情况 - 公司投资组合包括201个设施，分布在32个州，其中132个为高级住房物业，68个为专业护理设施，1个医院[133] - 公司房地产投资组合原始成本约为28亿美元，租金收入主要来自27个承租人的三重净租赁[133] - 抵押贷款和其他应收票据的账面价值为3.215亿美元，扣除510万美元的预期信用损失准备[133] - 公司总房地产投资组合价值为27.807亿美元，占总投资的89.7%，而抵押贷款和其他应收票据占10.3%[140] - 截至2022年3月31日，公司拥有6150万美元可用信贷额度及3610万美元无限制现金[191] - 公司2022年3月完成7亿美元无担保循环信贷协议，取代原5.5亿美元信贷额度[197] - 截至2022年3月31日，公司未偿债务总额为12亿美元[196] - 公司无担保循环信贷和3亿美元定期贷款的SOFR利差为1.05%，费用为0.25%，基于BBB-/Baa3评级[201] - 截至2022年3月31日，公司合并总债务为12.49亿美元，净债务为12.13亿美元[207] - 公司2021年1月发行了4亿美元、利率3.00%的2031年到期高级票据[203] 其他重要内容 - 截至2022年3月31日，公司因疫情给予租户的租金减免总额为4140万美元，其中3590万美元为合同约定需偿还的延期租金[146] - 2022年第一季度公司向6个租户批准630万美元租金延期，其中Bickford Senior Living占400万美元，并获150万美元租金豁免[146] - 2022年第一季度公司完成两笔房地产处置，总净收益1317万美元，实现净利298万美元[153] - 2022年4月公司出售两处德克萨斯州养老设施，现金对价780万美元，交易成本50万美元，录得微小收益[155] - 截至2022年3月31日，20处物业（净值1.32亿美元）被列为待售资产，第一季度租金收入310万美元[156] - 公司10处物业（净值8950万美元）存在租户购买权，2022年第一季度相关租金收入260万美元[159][160] - 公司因Welltower诉讼和过渡活动增加170万美元法律费用[232][233][236] - 公司收到880万美元Holiday租赁押金用于抵偿拖欠租金，截至2022年3月31日未付合同租金为910万美元[228] - Welltower将690万美元转入托管账户，后因诉讼和解释放给公司[228][230] - 公司与Welltower的诉讼达成和解，Welltower将689万美元转入托管账户，并于2022年4月1日释放给公司[228][230] - 公司终止了与Well Churchill Leasehold Owner LLC的母租约，将15处物业转入两个新的SHOP合伙企业中[229]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司摊薄后普通股每股净收益为0.14美元，2020年同期为0.83美元；全年摊薄后普通股每股净收益为2.44美元，2020年为4.14美元，同比下降主要因5180万美元减值费用、2800万美元租金减免、140万美元五个月的假日租金未支付以及540万美元非现金股票薪酬费用增加，部分被1120万美元房地产销售收益抵消 [16] - 2021年第四季度，摊薄后普通股每股FFO从1.28美元降至1.07美元，下降0.21美元；正常化FFO从1.37美元降至1.06美元，下降0.31美元；正常化FAD同比下降1310万美元，环比下降530万美元至4590万美元，主要受假日租金降低、额外租金减免和资产处置影响 [17] - 截至2021年12月31日的季度，公司债务减少约4300万美元，包括1800万美元有担保债务和2500万美元2022年定期贷款；净债务与年化EBITDA杠杆比率为4.9倍 [21] - 1月31日，公司在5.5亿美元循环信贷额度下有1000万美元未偿还债务，现金为1640万美元；第四季度未通过ATM计划发行任何股权，预计第一季度也不会发行，ATM计划仍有4.16亿美元可用额度；8亿美元循环信贷和定期贷款信贷安排将于今年8月到期，正在进行7亿美元新循环信贷额度的银团贷款流程，目标是3月完成 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 持续护理退休社区（CCRCs） - 13个CCRCs占公司扣除递延款项后年化现金收入的30%，自疫情开始以来表现一直优于租赁驱动和独立式独立生活社区；非SLC物业的EBITDARM覆盖率从上年同期的1.66倍提高到1.75倍；SLC团队表现出色，第四季度平均入住率为81.7%，较第三季度提高130个基点，12月和1月保持在81.7%，高于疫情前水平 [24] 需求驱动型老年住房 - 101处物业占扣除递延款项后年化现金收入的约29%，第四季度入住率普遍上升，但季度末和今年1月增长放缓，归因于正常季节性因素和近期新冠病例激增；EBITDARM覆盖率为0.84倍，不包括Bickford时降至0.76倍；居民和家属对劳动力问题表示理解，租金有中到高个位数增长，对入住率影响较小，有助于维持2022年NOI利润率 [25][26][27] 独立生活社区 - 17处假日物业本季度未支付租金，占扣除递延款项后年化现金收入的2%；正在出售1处物业，将其余物业过渡给Merrill Gardens和Discovery；NOI利润率从疫情前的40%多降至目前的30%多，入住率下降超过1000个基点；预计该投资组合目前的年化NOI处于低至中个位数区间，未来几年有600万至800万美元的增长空间 [29] 专业护理 - 占扣除递延款项后年化现金收入的35%，由NHC和Ensign Group主导，分别贡献16%和10%的年化现金收入；同店SNF EBITDARM覆盖率为2.85倍，其中NHC为3.94倍，其他运营商为1.96倍；部分小运营商因劳动力问题面临压力，可能提供财务援助，但尚未做出决定 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划出售表现不佳的资产、将物业过渡给新租户、重组租约并开拓新收入来源，以将公司转变为更强大的医疗房地产投资信托基金；已完成23处物业出售，净收益约2.44亿美元，包括19处表现不佳的老年住房物业，售价1.95亿美元；预计完成剩余12处物业的重新定位；董事会已批准出售另外4处表现不佳的物业，预计今年晚些时候完成交易；目前目标出售16处住房物业，预计净收益1.25亿美元，合同租金资本化率约9%，NOI资本化率为个位数 [7][8][9] - 公司与Bickford的重组进度因Omicron受阻，正在评估是否需要提供更多短期财务援助，有信心重组将改善投资组合质量和覆盖比率 [10] - 公司正努力将遗留假日投资组合过渡到与Merrill Gardens和Discovery的店铺合资企业，但因对Welltower的诉讼而延迟，与现有经理Atria保持良好沟通，认为行业基本面好转时可实现长期增长 [11][12] - 公司业务发展活跃，2021年宣布超过1.205亿美元投资，加权平均收益率近9%；与Montecito的合作增加，第四季度投资超过1000万美元，预计两年内完成5000万美元承诺；宣布为Encore Senior Living提供2850万美元新建设贷款，双方关系良好且不断发展 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前处于盈利低谷，随着疫情影响减弱和重新定位战略全面实施，未来前景乐观；虽战略行动时间延长，但整体战略不变 [14] - 行业基本面开始好转，公司有望抓住因疫情损失的NOI增长机会；高级住房市场在部分市场已开始复苏，2022年将是复苏转折点 [12][59] 其他重要信息 - 截至1月底，公司有未出资承诺约1.09亿美元，平均收益率约8.5%，预计2022年大部分承诺将出资 [20] - 2021年第四季度股息为每股0.90美元，于2022年1月31日支付，占正常化FFO和FAD的总美元派息率分别为84.8%和89.9%；董事会宣布第一季度股息为每股0.90美元，记录日期为3月31日，支付日期为5月6日 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否以第四季度为基础预测未来业绩 - 可以从第四季度开始考虑，但需注意所有掉期已到期，利息费用会有收益；其他费用如法律费用增加；公司仍在处置部分物业，会影响债务和NOI；假日资产控制权问题尚未解决，难以给出准确预测，预计周五听证会结束后会有更清晰信息 [39][40] 问题2: 公司拥有控制权的影响 - 这涉及合并问题，需要将相关信息纳入财务报表；还需确定NOI归属，以及周五听证会结果未知，听证会结束后会提供更多信息 [41] 问题3: 假日投资组合目前的NOI和增长潜力 - 目前年化NOI处于低至中个位数区间，未来几年有600万至800万美元的增长空间 [42] 问题4: 1月10日宣布的租赁修正案相关问题 - 该修正案针对高级住房租户，目的是使租户覆盖率接近1倍；公司有资产处置计划，有助于租户改善状况；未公布除前三大客户外的个别覆盖率，可参考非大客户的投资组合覆盖率作为参考 [43][44][45] 问题5: 今年投资活动与去年相比如何 - 公司有超过1亿美元的承诺待履行，去年在困难情况下仍有1亿美元投资；虽未设定具体投资目标，但认为去年投资水平是下限，预计会部署未出资承诺并进行一定水平投资 [48] 问题6: 是否考虑放弃与Bickford的合作 - 公司将Bickford视为合作伙伴，一直在帮助其成为更独立的组织；目前在减少对其的敞口并限制未来业务，但未考虑出售整个投资组合，认为其是优秀运营商，通过财务解决方案可恢复盈利能力 [50][51][52] 问题7: 对新运营商管理能力的信心 - 公司出售大部分Bickford物业，只有一处物业将过渡给宾夕法尼亚的新运营商 [53] 问题8: 对投资组合进行压力测试时，对是否会出现新租户需要帮助的信心 - 公司认为总有部分投资组合需要援助，不同租户面临不同情况，如政府援助、个人资源耗尽和劳动力困难等；寻找有能力的运营商困难，行业中许多运营商面临压力；高级住房市场正在复苏，2022年将是转折点 [56][57][59] 问题9: 周五听证会的积极和消极结果 - 积极结果是裁决有利于公司，即公司能够对租户实体的会员权益进行止赎，从而控制建筑物的过渡；消极结果是裁决不利于公司 [60][61] 问题10: 假日投资组合已收取资金的存放位置 - 公司无法明确回答，但有相关财务报表显示资金存在 [64] 问题11: 为何不先完成过渡再进行法律诉讼 - 过渡建筑物需要对方大量合作，包括信息提供、员工假期工资支付和物业税代管账户转移等，无法单方面完成过渡，诉讼时机经过仔细分析和战略考量 [66] 问题12: 第一季度租金减免和延期情况 - 预计第一季度租金减免和延期情况与第四季度相当 [67] 问题13: 2022年三大租户的入住率展望和租金增长情况 - 1月入住率略有下降，部分归因于季节性因素和Omicron；预计4 - 6月销售情况较好，运营商需建立潜在客户和参观量管道；租金增长在5% - 8%之间，部分在特定时间调整，部分在居民周年日调整，需一年时间全面实施，有助于维持利润率，但主要是为了抵消加班费、代理费用和工资上涨的影响 [70][71][72] 问题14: 公司对行为健康领域的看法和相关计划 - 公司一直对行为健康领域感兴趣，正在与Vision等合作伙伴探索机会，预计会有更多相关交易；在转换方面，虽未进行大量操作，但部分资产处置考虑了行为健康客户的需求，若有合适机会会考虑 [75][76] 问题15: 遗留假日资产过渡到新运营商和合资企业的时间线 - 理想情况下，若周五听证会结果有利，将在听证会结束后30天内完成过渡，即同一季度；但可能有多种因素导致延迟，不做具体猜测 [77][78][81] 问题16: 若周五听证会结果不利，公司的备用计划 - 公司有其他选择，但不会在财报电话会议上透露 [87] 问题17: 是否仍会在第一季度确认假日投资组合的保证金，金额是多少 - 公司仍打算在第一季度确认880万美元保证金，目前正在接受审计，预计会按计划进行，该保证金将计入租金收入 [90][91]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合涵盖多种类型物业[7] - 公司领导团队包括总裁兼CEO、首席财务官等多个职位[9] 投资组合 - 截至2021年12月31日，投资组合包括213处物业，分布在31个州，高级住房需求驱动型占29%，高级住房自由裁量型占32%，医疗类占36%，其他收入占3%[14][15] - 2021年第四季度总租赁物业198处，总租金收入2.71049亿美元，总营收2.98715亿美元[18] 运营伙伴 - 公司有多个运营伙伴，如Senior Living Communities占收入的20%，National HealthCare Corporation占16%等[20] 财务指标 - 2021年第四季度调整后EBITDA为6173.3万美元，净债务与调整后EBITDA的比率为4.9倍[38][76] - 2021年第四季度固定费用覆盖率为5.2倍，利息覆盖率为5.0倍[38] 债务情况 - 截至2021年12月31日，总债务为12.42883亿美元，其中有担保债务7703.8万美元，无担保债务11.75亿美元[38][47] - 债务到期情况分散，2022 - 2023年有部分短期债务到期，也有长期债务在2031年到期[49] 投资活动 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如2021年第二季度对Vizion Health的租赁投资4.025亿美元，收益率8.50%[34] 处置情况 - 2021 - 2022年有多项物业处置，高级住房处置总净收益1.95448亿美元，医院及医疗办公楼处置总净收益4828万美元[80]

财务数据关键指标变化 - 2021年公司总收入2.987亿美元，较2020年下降10.2%，其中租金收入2.71亿美元（占比90.7%），抵押贷款和其他应收票据利息收入2770万美元（占比9.3%）[23] - 2021年公司摊薄后每股FFO较2020年同期减少0.89美元，降幅16.2% [324] - 2021年12月31日财年摊薄后普通股每股正常化FFO较2020年同期减少1美元，降幅17.9%[325] - 2021年12月31日财年正常化FAD较2020年同期减少3030万美元，降幅12.6%[327] - 2021年净收入为1.11967亿美元，2020年为1.85311亿美元，2019年为1.60449亿美元[332] - 2021年调整后EBITDA为2.66645亿美元，2020年为3.07351亿美元，2019年为2.98437亿美元[332] - 2021年固定费用覆盖率为5.5倍，2020年为6.0倍，2019年为5.4倍[332] - 截至2021年12月31日，公司债务总额12.52038亿美元，加权平均利率2.95%；2020年债务总额15.03354亿美元，加权平均利率2.91%[337] - 2021年和2020年12月31日，公司总资产分别为28.38876亿美元和31.20489亿美元[354] - 2021年和2020年12月31日，公司总负债分别为13.21893亿美元和15.97544亿美元[354] - 2021年、2020年和2019年，公司净收入分别为1.11967亿美元、1.85311亿美元和1.60449亿美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司综合收入分别为1.19116亿美元、1.81594亿美元和1.55718亿美元[360] - 2021年、2020年和2019年，公司租金收入分别为2.71049亿美元、3.07208亿美元和2.94182亿美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司折旧费用分别为8079.8万美元、8315万美元和7681.6万美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司利息费用分别为5081万美元、5288.2万美元和5629.9万美元[357] - 2021年、2020年和2019年，归属于普通股股东的基本每股收益分别为2.45美元、4.14美元和3.70美元[357] - 2021年、2020年和2019年，归属于普通股股东的摊薄每股收益分别为2.44美元、4.14美元和3.67美元[357] - 2021年净收入为111,967千美元，2020年为185,311千美元，2019年为160,449千美元[363] - 2021年经营活动提供的净现金为210,859千美元，2020年为232,148千美元，2019年为240,955千美元[363] - 2021年投资活动提供的净现金为185,277千美元，2020年使用89,712千美元，2019年使用342,521千美元[363] - 2021年融资活动使用402,994千美元，2020年使用111,762千美元，2019年提供107,323千美元[363] - 2021年现金及现金等价物和受限现金减少6,858千美元，2020年增加30,674千美元，2019年增加5,757千美元[363] - 2021年支付的利息净额为43,680千美元，2020年为43,406千美元，2019年为54,027千美元[366] - 2021年末普通股股东权益为1,507,083千美元，2020年末为1,512,234千美元，2019年末为1,497,631千美元[369] - 2021年末非控股股东权益为9,900千美元，2020年末为10,711千美元，2019年末为621千美元[369] - 2021年宣布的普通股股息为每股3.8025美元，2020年为每股4.41美元，2019年为每股4.20美元[369] - 2021年发行普通股净收入为47,904千美元，2020年为34,649千美元，2019年为95,774千美元[363][369] 投资组合资产情况 - 截至2021年12月31日，公司投资组合中有125处老年住房物业和11处以老年住房物业为抵押的抵押贷款[25] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中有73处医疗设施和3处以医疗设施为抵押的抵押贷款[30] - 截至2021年12月31日，公司在33个州的198处医疗房地产的投资约为29亿美元，包括125个老年住房社区、72个专业护理机构和1家医院[371] - 截至2021年12月31日，公司14笔抵押贷款及其他应收票据总计3.052亿美元，扣除预期信贷损失准备金520万美元[371] - 截至2021年12月31日，公司持有10个未合并可变利益实体的权益，因缺乏对其经济绩效产生重大影响活动的直接或间接决策权，不将其作为主要受益人[376] 贷款相关利率情况 - 2021年公司抵押贷款、建筑贷款和夹层贷款的年利率在6.5%至9.5%之间[34] - 截至2021年12月31日，公司有7笔抵押贷款，利率在7%至8.25%之间[39] - 截至2021年12月31日，公司有6笔夹层贷款，利率约在6.5%至9.5%之间[40] - 截至2021年12月31日，公司有8笔建筑贷款，利率在7.25%至9%之间[41] - 截至2021年12月31日，公司为一位老年住房行业借款人提供的循环信贷额度利率为7.52%[42] - 公司为Senior Living提供2000万美元循环信贷额度，2023年1月1日起降至1500万美元，2021年末已使用960万美元，年利率7.52%[49] - 2019年6月公司向Senior Living提供3270万美元抵押贷款，利率7.25%，贷款赋予公司3820万美元购买选择权[50][51] 业务运营与计划 - 公司大部分现有租约包含租金年度递增条款，租赁收入按直线法在租约期限内确认[35] - 公司计划在2022年上半年将15处独立生活设施转移到两个独立的合资企业中[44] - 2021年公司组合收入中，公有运营商占比24%，区域运营商占比59%，私有全国连锁占比14%，小型运营商占比3%[46] - 2021年Senior Living、NHC、Bickford、Holiday等租户收入占比分别为17%、12%、12%、未达10%，其他租户净收入占比55%[47] - 截至2021年12月31日，公司向Senior Living出租10个退休社区共2068个单元，15年主租赁协议含两个5年续约选项，年递增率3%[48] - 2021年公司向Bickford出售6处房产，售价5290万美元，获现金3990万美元，产生360万美元收益[57] - 截至2021年12月31日，公司对Bickford的3笔建设贷款承诺为4290万美元，已提供3670万美元[58] - 2021年公司出售9处租给Holiday的房产，净账面价值1.24亿美元，现金对价1.208亿美元，产生190万美元收益和460万美元减值[61] - 截至2021年12月31日，公司对7个运营商的营运资金和建设贷款承诺为2.747亿美元，已提供1.994亿美元[64] - 截至2021年12月31日，公司有3390万美元或有租赁激励承诺，已提供150万美元[66] 行业政策与资金分配 - 2022财年，CMS预计根据SNF PPS向专业护理机构的付款将比2021财年增加4.1亿美元，即1.2%[79] - 在SNF基于价值的采购计划下，CMS将专业护理机构的医疗保险付款减少2个百分点[81] - CARES法案、PPPHCE法案和CAA总共授权通过公共卫生和社会服务应急基金向医疗保健提供者分配1860亿美元资金[85] - 2020年5月1日至2022年3月31日，暂停了根据2011年预算控制法案对医疗保险提供者2%的自动减支付款调整，2022年4月1日至6月30日减支调整降至1%，7月1日恢复至2%，2030年减支调整增至最高3%[87] - 由于ARPA对联邦预算赤字的影响，原本2022年1月需生效的高达4%的额外医疗保险付款削减被推迟至2023年[88] REIT资格相关要求 - 公司需满足两个总收入测试以维持REIT资格，一是每个纳税年度至少75%的总收入（不包括禁止交易的总收入）需为特定类型收入，二是至少95%的总收入（不包括禁止交易的总收入）需为符合75%总收入测试的收入等[104][105] - 为维持REIT资格，每个纳税年度每季度末需满足资产测试，至少75%的总资产价值需由特定资产构成[106] - 每个纳税年度，公司必须向股东分配股息（非资本利得股息），总额不少于90%的“REIT应税收入”（不考虑股息支付扣除或净资本损益）与90%的税后净收入（如有）之和减去某些非现金收入项目[108] - 公司拥有的所有TRS价值不能超过其资产价值的20%，目前拥有NHI - SS TRS, LLC的全部成员权益[109] - 公司自1991年首次选择作为REIT纳税，预计每个纳税年度都符合REIT资格，但不能保证实际运营结果能满足相关要求，且美国联邦所得税待遇可能随时改变[98][99] 债务与融资情况 - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务为12亿美元[279] - 公司的无担保银行信贷安排包括9.25亿美元的银行信贷额度，其中7500万美元的定期贷款于2022年8月到期，3亿美元的定期贷款于2023年9月到期，5.5亿美元的循环信贷额度于2022年8月到期[280] - 2021年4月，公司支付60万美元的延期费，将循环信贷额度的到期日延长至2022年8月[281] - 公司正在协商新的信贷协议，将提供7亿美元的高级无担保循环信贷额度，可增加至多3亿美元的增量信贷额度[282] - 2021年1月26日，公司发行4亿美元的3%高级票据，净收益约为3.923亿美元，用于偿还1亿美元的定期贷款和减少循环信贷额度的借款[289] - 2021年4月1日，公司支付6710万美元，包括100万美元的应计利息和610万美元的转换溢价，以赎回可转换高级票据[291] - 截至2021年12月31日，公司的固定费用覆盖率约为5.5倍，综合净债务与调整后EBITDA的比率约为4.8倍[298] - 2021年12月31日，公司4亿美元的利率互换协议到期，无剩余利率互换协议[299] - 公司的9.25亿美元银行信贷额度、4亿美元的无担保私募定期贷款和2031年高级票据由子公司提供全额无条件担保[301] 市场风险与影响 - 截至2021年12月31日，公司约3.75亿美元可变利率债务和应收抵押贷款及其他票据面临利率波动市场风险，循环信贷安排未使用部分5.5亿美元若提取也适用可变利率[334] - 假设利率变动50个基点，可变利率债务年净利息费用将增减约190万美元，摊薄后每股约0.04美元[335] - 假设市场利率平行变动50个基点，2021年12月31日固定利率债务公允价值会相应变化，如私募定期贷款、高级无担保票据和房利美定期贷款[339] - 截至2021年12月31日，应收抵押贷款及其他票据公允价值约3.148亿美元，市场利率变动50个基点，其公允价值将增减约400万或700万美元[340] 人员情况 - 截至2021年12月31日，公司有19名全职员工和1名兼职员工，数量与2020年12月31日相比无变化[73] 未来现金需求与承诺 - 截至2021年12月31日，公司预计2022年及以后的重大现金需求总计14.11117亿美元，其中2022年为1.58011亿美元[313] - 截至2021年12月31日，公司未偿还贷款承诺总额2.747亿美元，其中3760万美元预计12个月内支付[315] - 截至2021年12月31日，公司开发承诺总额3134.5万美元，预计12个月内支付[317] - 截至2021年12月31日，公司租赁诱导应急费用总计3385万美元，已支付150万美元[318] 诉讼与欠款情况 - 2021年公司因East Lake Capital Management LLC诉讼和解获得0.4百万美元，并冲回约0.3百万美元相关负债[320] - 截至2021年12月31日，Welltower实体欠公司未付合同租金1140万美元[322] 公司投资目标与政策 - 公司投资目标包括为股东提供稳定增长的当前收入、实现资本增长、保护股东资本[112] - 公司投资政策包括投资房地产、抵押贷款和其他应收票据以及符合RIDEA规定的合资企业[115] 合规相关情况 - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》及类似州或地方法律，租户通常负责使设施符合ADA要求的额外成本，公司可能间接

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度摊薄后普通股每股净收益为0.67美元，2020年同期为0.95美元，同比下降主要因假日公司租金减少660万美元、向其他运营商提供额外季度租金递延520万美元、房地产减值费用2240万美元，以及处置和抵押贷款还款导致的收入减少，部分被房地产销售收益1990万美元和自2020年第三季度以来1.422亿美元投资和承诺资金带来的收入增加所抵消 [17][18] - 2021年第三季度，与上年同期相比，NAREIT FFO从每股1.42美元降至1.16美元，下降0.26美元；正常化FFO从每股1.42美元降至1.15美元，下降0.27美元 [18] - 2021年第三季度，正常化FAD同比下降910万美元，环比下降170万美元，至5120万美元，主要受假日租金降低、额外租金递延、处置和抵押贷款还款影响，被过去12个月的投资部分抵消 [19] - 第三季度股息为每股0.90美元，于2021年11月5日支付，代表正常化FFO和FAD总支付比率分别为78.6%和80.6%；董事会宣布第四季度股息为每股0.90美元，记录日期为12月31日，支付日期为1月31日 [19] - 截至9月30日的季度，净债务年化EBITDA杠杆比率从5.1倍降至4.8倍，改善因处置低收益资产和假日租金意外减少 [20] - 10月31日，5.5亿美元循环信贷额度无未偿还金额，现金7400万美元；第三季度未通过ATM计划发行股权，预计第四季度也不会，ATM计划仍有4.17亿美元可用额度；2017年8亿美元循环信贷和定期贷款信贷安排将于明年8月到期，公司正与银行协商，目标在2022年第一季度完成新信贷安排 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 需求驱动型老年住房组合 - 约占扣除递延款项后年化现金收入的31%，本季度入住率普遍稳定增长，但由于小时工工资增加和代理人员使用增加，利润率增长未与历史趋势和入住率增长同步 [23] Bickford（最大辅助生活运营商） - 占扣除递延款项后年化现金收入的14%，第三季度入住率环比增加280个基点，但劳动力成本是主要障碍，第三季度递延租金350万美元；已达成初步协议，第四季度递延租金450万美元，2022年第一季度最多再递延400万美元；预计重组后年租金约2800万美元，第三季度收取约780万美元，预计第四季度收取约680万美元；重置后租赁覆盖率将从0.91倍提高到1.21倍；2年后租金将根据公平市场价值调整，但不低于基于投资组合原始购买价格8%收益率的水平 [24][25][26] 独立生活社区 - 占扣除递延款项后年化现金收入的5%，已出售9处假日房产，售价1.2亿美元，年化合同租金约900万美元；另有2处目标出售房产，年化租金约180万美元；这11处房产租赁覆盖率低于0.5倍，利润率比其余投资组合低约1500个基点；剩余房产预计2022年初过渡给Merrill Gardens和Discovery管理 [26] 入门费社区 - 占扣除递延款项后年化现金收入的27%，持续表现优于其他老年住房资产类别；EBITDARM覆盖率（不包括高级生活社区）从1.65倍增至1.76倍；高级生活社区占现金收入的19%，第三季度平均入住率为80.4%，较第二季度上升190个基点，高于2022年大流行前第一季度的80.3%；DARM覆盖率（不包括赠款债券）从1.13倍降至1.09倍 [27] 熟练护理组合 - 占扣除递延款项后年化现金收入的32%，由NHC和Inside Group主导，分别贡献15%和9%的年化现金收入；截至6月30日的过去12个月，SNF EBITDARM覆盖率为2.8倍，其中NHC为3.82倍，其他医疗物业为2.1倍 [28] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年致力于将NHI转型为更强的公司，预计到2022年第一季度末基本完成投资组合优化工作，包括处置、租户过渡和租金重组，涉及超120处老年住房物业，超整个投资组合的50% [7] - 处置Bickford部分建筑，将租赁投资组合规模减至35或36处，重置年现金租金，使其财务更健康并偿还递延租金；Bickford入住率回升，第三季度较第二季度增加280个基点，较第一季度增加520个基点，超过行业可比资产210个基点的增长率 [8] - 处置9处表现不佳的假日房产，评估出售另外2处；将剩余假日房产与Merrill Gardens和Discovery成立类似RIDEA结构的合资企业，预计2022年初完成过渡，以参与独立生活社区运营复苏并推动老年住房业务增长 [9][10] - 已完成16处表现不佳的老年住房资产处置，售价约1.73亿美元，资本化率3.1%，租赁覆盖率0.33倍；另有21处目标处置资产，预计产生毛收入1.5亿 - 1.55亿美元，综合NOI收益率为个位数低点，租赁覆盖率极低 [12] - 公司正将投资组合转变为高覆盖率、高质量的“珠宝盒”组合，资产负债表健康，本季度减少债务1.5亿美元，循环信贷额度可用，计划用中高个位数收益率的投资取代低个位数资本化率的资产 [12][13] - 预计2022年老年住房基本面将恢复，短期受补偿压力缓解推动，长期受益于供需动态改善；公司有望实现强劲的长期有机增长，2022年开始偿还递延款项，新合资企业将直接参与老年住房复苏；低杠杆资产负债表将随现金流稳定而改善，有充足资本获取能力，可推动收购增长，且无需大量发行股权 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为老年住房行业短期将因补偿压力缓解和其他因素复苏，长期随着供需动态改善将迎来多年持续增长 [30] - 公司对未来乐观，投资组合优化活动预计2022年第一季度末完成，有利于长期利益；预计2022年开始偿还递延款项，新合资企业将参与老年住房复苏；低杠杆资产负债表和充足资本获取能力将推动收购增长 [30][31] 其他重要信息 - 第四季度，9月出售的两处房产使第三季度现金收入增加约100万美元；Bickford递延款项预计比第三季度增加100万美元；第三季度收到假日公司约230万美元租金，截至电话会议，第四季度未收到付款，公司持有880万美元假日公司保证金，预计2022年初解决保证金问题 [22] - 年初至今，公司宣布超1.2亿美元投资，加权平均收益率近9%；第三季度未进行新投资，但与Montecito的合作近期活跃，预计年底前为多个项目提供资金，基金预计自成立起2年内全部投资；随着处置计划结束，预计2022年重建投资管道将更活跃 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Bickford约18%的租金削减是如何得出的，何时生效 - 公司综合考虑当前投资组合、未来3 - 6个月拟处置建筑及其底层NOI，以及预计的入住率改善情况，认为新投资组合基于当前表现可支撑租金水平；预计明年租金从4600万美元降至3700万美元，再降至2800万美元，24个月后根据稳定后的投资组合重置租金 [34][35][37] 问题2：租金削减幅度是基于什么得出的 - 3770万美元是减去7处拟处置建筑后的投资组合租金，2800万美元是基于当前NOI认为投资组合可承受的租金水平 [37] 问题3：Bickford资产8%收益率对应的金额是多少 - 基于7处房产的处置情况，该金额在3200万 - 3300万美元之间，若有额外销售或建筑情况变化，该金额会有所变动 [40] 问题4：合资协议的基本管理费、NOI以及结构百分比是多少 - 通常管理协议基本管理费约5%，还有基于业绩的激励措施；对于剩余15处建筑的NOI，公司认为会比1500万美元高一些；公司计划2月提供更明确指引，这些房产有600万 - 800万美元的NOI提升空间 [45][47][48] 问题5：两个投资组合的过渡日期何时生效 - 目标是年初开始过渡 [49][50] 问题6：假日合资企业的结构、所有权分割以及与Bickford的差异 - 与Bickford不同，NHI仍是大股东，无租赁协议，是背对背管理协议；Discovery和Merrill的所有权比例暂未确定，但会有意义的出资；合资企业将采用合成债务结构，公司提供超90%的资本 [55][58] 问题7：收回假日公司未付租金的信心以及相关租赁信用情况 - 公司专注于收回未付租金，从Atria获得的资产负债表信息显示资金在积累，但这是敏感法律问题，不便在财报电话会议上推测 [60] 问题8：对Bickford基于当前表现和现金流削减租金，而非降低初始覆盖率并牺牲递延款项偿还的考虑 - 递延款项偿还可能不稳定，取决于建筑恢复和劳动力成本带来的利润率变化；公司希望有可靠的租金和租赁覆盖率，向投资者展示租赁的稳定性；还计划在2月财报电话会议提供指引 [62] 问题9：2022年第一季度末股息覆盖率的预期和信心 - 公司对股息支付率处于低80%甚至低于80%有高度信心，这取决于合资企业的完成情况和可能出现的过渡成本；第四季度递延款项增加会使支付率上升，但预计是短期情况 [63] 问题10：与其他REITs相比，公司发展艰难的原因 - 公司在Bickford和假日公司的重组中为参与行业复苏做了准备，对2022年及以后持乐观态度；Bickford入住率领先；公司通过宣布股息、计划提供2022年指引、调整支付率等方式向市场传递信心 [68][69] 问题11：租金增长的时间安排 - 大部分运营商目标在年初提高租金，部分按居民入住周年日调整；预计租金增长在5% - 10%，多数运营伙伴要求在5% - 6%，以覆盖劳动力成本；若能缓解劳动力问题，租金增长可减轻成本压力 [71][72] 问题12：居民是否愿意支付更高租金以覆盖劳动力成本 - 这是市场因素和居民理解共同作用的结果，居民在了解情况后虽不积极支持，但能接受一定幅度的租金增长 [73] 问题13：Bickford重组时对租金增长的假设 - 预计租金增长6%，考虑到冬季和第一季度可能的利润率压缩，为其偿还递延款项留出空间 [74] 问题14：Bickford的总递延款项余额是多少 - 预计为2600万美元，包括第四季度和2022年第一季度的递延款项；公司总递延款项超400万美元，部分作为业绩激励，若达到特定目标可减免 [75][76] 问题15：2023年报告FFO时如何处理可能的大幅增长 - 公司会谨慎处理，帮助投资者理解数据变化，除递延款项外，假日公司的880万美元保证金和租金回收也会影响FAD数据，后续会进行相关讨论 [79] 问题16：假日合资企业的递延资本支出和资本支出义务如何考虑 - 建筑总体维护良好，但存在一定维护延迟情况；合资企业资本化时会预留大量资本支出，确保建筑符合新运营伙伴的市场销售需求 [84] 问题17：假日公司第三季度实际入账租金是多少 - 原保证金1060万美元，第三季度使用60万美元，FAD确认230万美元 [86] 问题18：除捐赠给合资企业的资产外，是否有其他资产可捐赠，2022年是否会通过收购扩大合资企业 - 公司大部分其他物业为 triple - net 租赁，可能无法纳入合资企业；但合资企业有作为增长和新收购平台的潜力 [90] 问题19：Bickford重组时除运营成本、劳动力和租金增长外，还有哪些假设使其能支付新租金和递延款项 - 基于第三季度和预计第四季度的收款情况，以及Bickford目前的入住率和租金水平，即使无额外租金增长，也能支付2800万美元租金；减少建筑数量、控制劳动力成本、入住率和租金增长等因素将增加其NOI；历史数据显示其入住率每月增加50 - 100个基点 [95][96] 问题20：过去处于过渡、租赁期的小租户情况如何，是否会拖累未来收益 - 公司对部分表现不佳、无NOI且近期无改善可能的建筑进行处置，将其转化为现金偿还债务或再投资；也有部分看好的建筑会继续持有等待复苏；处置名单中的21处资产包括2处未处置的假日资产、7处Bickford资产和约12处小租户资产 [100][104]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 62-1470956 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 222 Robert Rose Drive Murfreesboro Tennessee 37129 (Address of principal executive offices) (Zip Code) (615) 890-9100 (Registrant's telephone number, including area code) Securities ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股摊薄普通股0.85美元，2020年同期为0.99美元，下降主要因2021年第二季度990万美元的租金递延，部分被650万美元的房地产销售收益抵消 [15] - 2021年第二季度，NAREIT标准化FFO从每股1.46美元降至1.16美元，下降0.30美元；标准化FAD同比下降810万美元，环比下降670万美元，至5280万美元，主要因租金递延增加 [15] - 第二季度收款率约87%，第一季度为94%；第二季度租金递延增至990万美元，第一季度为420万美元 [10] - 6月30日季度末，净债务与年化EBITDA比率为5.1倍，固定费用覆盖率为5.5倍，加权平均债务期限约4.5年；总债务约14亿美元，其中93%为无担保债务；加权平均债务成本为3.28% [19] - 7月31日，5.15亿美元循环信贷额度下有2500万美元未偿还；第二季度末后，2017年定期贷款借款从2.25亿美元降至1.75亿美元 [19] - 第二季度未通过ATM发行任何股权，该计划下仍有约4.17亿美元可用 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商约占年化现金收入（扣除递延）的25%，本季度入住率普遍上升，7月持续增长；最大的辅助生活运营商Bickford占年化现金收入（扣除递延）的9%，第二季度入住率较第一季度提高约240个基点，7月平均入住率环比提高140个基点至79.6%，RevPOR保持稳定 [22] - 入门费社区占年化现金收入（扣除递延）的26%，表现优于其他老年住房资产类别；截至3月31日的过去12个月，EBITDARM覆盖率（不包括SLC）为健康的1.65倍 [24] - 老年生活社区占现金收入的18%，第二季度平均入住率为78.5%，较第一季度提高80个基点，7月进一步提高至79.9%，仅比2020年3月疫情前低60个基点；第一季度EBITDARM覆盖率（不包括赠款资金）为1.13倍，高于上年同期的1.06倍，环比持平 [24][25] - 租赁独立生活社区占年化现金收入（扣除递延）的13%，入住率下降幅度大于需求驱动型和CCRC资产；Holiday Retirement占年化现金收入的11%，第二季度平均入住率为73.8%，环比下降30个基点，但过去4个月呈上升趋势，7月为74.9%，较3月低点提高140个基点 [26] - 熟练护理组合占年化现金收入（扣除递延）的30%，由NHC和Ensign集团两大租户支撑，分别贡献14%和9%的年化现金收入；截至3月31日的过去12个月，SNF EBITDARM覆盖率为2.86倍；政府支持对行业至关重要，近期有1.2%的医疗保险费率更新及PDPM相关5%削减的延迟，但入住率仍远低于疫情前水平，受严重劳动力短缺影响 [28] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有出售9处Holiday房产给机构买家的非约束性意向书，交易金额1.298亿美元，正在就其余17处房产进行谈判，可能进行租赁重组、重新招租、采用RIDEA结构或进一步资产出售 [6] - 持续优化与Bickford的关系，可能采取多种措施改善其现金流、降低租金集中度并提高EBITDARM覆盖率 [7] - 计划完成2.5亿 - 4亿美元的资产处置，预计年底基本完成，以便重新配置资本重建NOI [8] - 认为出售低个位数有效收益率的资产，并用中高个位数收益率的投资替代，存在套利机会；预计循环信贷额度接近满额可用，发行股权需求有限，有望恢复历史NOI增长态势 [9] - 2021年已宣布超过1.2亿美元的投资，加权平均收益率近9%，新增Montecito Medical和Vizion Health两个合作伙伴，并扩大与Navion的合作；但卖家期望较高，短期内将保持耐心寻找合适投资 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业面临短期挑战，但自3月低点以来，老年住房投资组合入住率稳步增长，SLC接近疫情前水平，Bickford入住率自3月提高500个基点；近期新冠病例激增可能构成逆风，但目前未造成重大干扰，居民疫苗接种率高且有效 [12] - 公司能见度正在改善，对推动长期增长的基本面持乐观态度 [13] - 行业需要政府进一步支持，特别是熟练护理行业；对于辅助生活和记忆护理，决策时假设无更多政府援助，但仍希望有增量资金 [48][49] 其他重要信息 - 公司决定将季度股息降低18%，认为这是正确决定，随着运营商恢复，公司有能力在支持合作伙伴恢复的同时保持资产负债表实力，重建NOI后有望恢复股息增长 [11] - 6月中旬宣布第二季度股息为每股0.90美元，8月6日支付；董事会宣布第三季度股息为每股0.90美元，11月5日支付，股息宣布时间与季度财报发布同步，表明能见度改善 [18] - 2017年8亿美元的循环信贷额度和定期贷款信贷安排即将到期，公司计划2022年初重新安排信贷安排，第三季度报告中将有更多信息 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期Holiday交易公告及出售给Atria如何影响出售资产或对其余17处房产变现的决策 - 公司表示Atria和Welltower的交易公告影响了决策，此前在2.5年前的租赁重组中已协商好部分可出售的建筑，危机促使公司采取了原本可能不会采取的激进措施 [34] 问题2: 被出售的9处房产与其余17处房产的差异 - 公司称与Holiday共同确定了出售名单，认为这些房产可能需要大量资本支出、不同运营商或所处市场不理想，因此更适合出售 [36] 问题3: Sagewood贷款是否有增量还款预期 - 公司表示有一笔6000万美元的票据未全额融资，后续会有一些额外融资和还款；另一笔票据也有额外融资待完成，大部分还款已完成 [37] 问题4: 覆盖率计算是否考虑租金递延影响 - 公司称覆盖率使用的是预定租金，而非实际支付租金 [38] 问题5: 公司是否朝着处置指导上限推进，是否假设出售其余Holiday资产 - 公司表示看起来正朝着处置估计上限推进，其余Holiday建筑有多种选择，包括出售、重新招租、维持与Atria合作或采用RIDEA结构，Welltower和Atria的交易增加了决策复杂性，公司正在深入研究 [42] 问题6: 对Holiday的各种处置选项是否适用于Bickford，各选项利弊如何 - 公司表示对Bickford进行了相同分析，但对RIDEA的倾向较小；考虑到会计、人员配置和资产管理需求，将独立生活组合转换为RIDEA与包含辅助生活或记忆护理的情况不同；Bickford主要由公司作为多数资本合作伙伴，可考虑的选项包括将建筑卖回给他们、卖给第三方并让其继续担任经理、卖给第三方但不让其担任经理以及重组租赁等 [44][45] 问题7: 若CARES法案或Provider Relief Fund无增量资金，对老年住房或熟练护理的下行风险有何影响，是否假设会有增量政府援助 - 公司表示熟练护理行业入住率未反弹，但有强大租户支撑，对风险感到放心，但认为行业需要帮助；对于辅助生活和记忆护理，决策时假设无更多政府援助，但仍希望有增量资金 [48][49] 问题8: Welltower收购Holiday组合如何影响公司决策，重新招租Holiday资产是否需Atria同意，是否更难实现 - 公司称Atria收购Holiday经理是主要复杂因素，Welltower成为技术上的租户，增加了复杂性；2.5年前租赁重组时公司获得了一些额外批准权，并有能力提前30天取消管理费 [52][54] 问题9: 公司过往转型操作的成功率如何 - 公司称过往转型操作效果不一，成功率约50%；转型过程中常面临原运营商不配合、带走优秀员工等问题，导致运营受影响 [56][57] 问题10: 公司是否认为已解决转型风险 - 公司表示是的，并提醒有880万美元的押金可用于新标识、营销材料和资本支出等，有助于转型 [58] 问题11: 未来是否会增加熟练护理业务比重 - 公司表示多年来希望增加对熟练护理的投资，但目前市场关注政府支持，熟练护理房产价值上升，难以找到符合承保标准的房产 [60] 问题12: 年底处置资产的NOI情况，2021年后是否会继续与老年住房运营商进行资本循环，若熟练护理定价不合适，资本将投向何处 - 公司表示难以确定处置资产的NOI；出售低收益率房产并投资高收益率项目可立即增加收益，且因资产出售有大量现金在手，可在低杠杆或无杠杆情况下进行投资；若熟练护理业务难以开展，会考虑与优质租户调整租赁利率或支付较低资本化率，也会关注医疗办公楼等其他领域，如已与Montecito进行夹层债务贷款合作 [63][64][69] 问题13: 完成所有重组后，如何考虑公司战略规模 - 公司表示需要增加一些会计和资产管理人员，但这并非不可克服的障碍；采用RIDEA结构会增加复杂性和季节性，投资者需要适应 [74] 问题14: 如何捕捉老年住房的上行空间，租赁结构如何设计，何时能收回租金递延 - 公司表示可通过两种方式捕捉上行空间：一是现有递延结构允许随着入住率和利润率提高增加收款，恢复正常后超出当前租赁利率的部分可弥补递延；二是进行租赁重置，在物业达到稳定状态后提高租赁利率；租金递延还款预计从明年年初开始，将在18 - 24个月内完成，具体取决于现金流恢复速度 [76][77][79]

投资组合概况 - 投资组合包括236个设施，房地产投资原始成本约32亿美元，抵押贷款和其他应收票据账面价值为2.893亿美元[129] - 按运营商类型划分：公共运营商收入占22.9%，国家连锁（私有）占20.1%，区域运营商占53.6%，小型运营商占3.4%[134] - 截至2021年6月30日，公司五大租户收入占比为：Senior Living Communities (16%)、Holiday Retirement (12%)、NHC (12%)、Bickford Senior Living (11%)[161] - 2021年上半年，公司约27%的总收入来自主要依赖政府支付方（如Medicare和Medicaid）的专业护理机构运营商[162] 业务线收入与投资 - 房地产投资组合总收入为1.357亿美元，占总收入87.4%；抵押贷款和其他应收票据收入为1198万美元，占总收入7.8%[134] - 高级住房（包括需求驱动型和自主决定型）收入为9129万美元，占总收入58.8%；医疗设施收入为4443万美元，占总收入28.6%[134] - 需求驱动型高级住房（辅助生活和记忆护理社区及老年生活园区）收入为3818万美元，占总收入24.6%，投资额为12.207亿美元[134] - 自主决定型高级住房（独立生活和入门费社区）收入为5311万美元，占总收入34.2%，投资额为13.446亿美元[134] - 专业护理设施收入为4118万美元，占总收入26.5%，投资额为5.954亿美元[134] - 医院收入为309万美元，占总收入2.0%，投资额为7135万美元[134] - 医疗办公大楼收入为17万美元，占总收入0.1%，投资额为697万美元[134] 运营指标与覆盖率 - 截至2021年6月30日，专业护理设施平均有效年化租金收入为每床8737美元，辅助生活设施为每单元10314美元，入门费社区为每单元22723美元[135] - 高级生活社区（SLC）入住率从2Q20的79.1%上升至2021年7月的79.9%，而Bickford从82.1%降至79.6%，Holiday从83.5%降至74.9%[164] - 按资产类型划分，公司总组合的EBITDARM覆盖率从1Q20的1.68x微降至1Q21的1.64x[171] - 主要租户NHC的覆盖率保持稳定在3.79x，而Holiday的覆盖率从1.20x降至0.97x[171] - 同店投资组合中，需要驱动型市场（不包括Bickford）的覆盖率从1Q20的1.15x显著下降至1Q21的0.77x[171] - 医疗非专业护理机构（SNF）资产类别的EBITDARM覆盖率从1Q20的2.81x提高至1Q21的2.86x[171] - 2021年第二季度，9处过渡物业的平均入住率为54.7%，高于2020年6月的49.6%[174] 收入与利润变化 - 公司2021年上半年总收入为15.5215亿美元，较2020年同期的16.7271亿美元下降7.2%[166] - 总营收同比下降11.7%，从8417.4万美元降至7433万美元[178] - 总租金收入同比下降12.3%，减少956.6万美元至6835.1万美元[178] - 租赁给Bickford Senior Living的ALFs租金收入大幅下降55.0%，减少601.1万美元至491.1万美元[178] - 租赁给Holiday Retirement的SHOs租金收入下降11.8%，减少100.6万美元至750.6万美元[178] - 抵押贷款和其他票据的利息收入下降4.3%，减少26.7万美元至591.9万美元[178] - 房地产处置收益为648.4万美元[178] - 归属于普通股股东的净利润下降11.7%，减少518.5万美元至3918.3万美元[178] - 公司总营收为1.552亿美元，同比下降7.2%，减少1206万美元[181] - 总租金收入为1.431亿美元，同比下降7.3%，减少1134万美元，主要原因是2021年上半年提供了1410万美元的租金减免[183] - 不动产销售利得为648万美元，同比大幅下降69.1%，减少1452万美元[181][183] - 公司净利润为7461万美元，同比下降29.3%，减少3088万美元[181] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净收入为3918.3万美元，较2020年同期的4436.8万美元下降11.7%[235] - 2021年第二季度NAREIT FFO为5314.7万美元，较2020年同期的6500.5万美元下降18.2%[235] - 2021年第二季度调整后EBITDA为6849.6万美元，较2020年同期的7859.4万美元下降12.8%[238] - 2021年上半年，公司标准化可供分配资金减少810万美元，降幅为6.71%[232] - 2021年上半年，公司标准化运营资金和运营资金每股摊薄收益均减少0.42美元，降幅为14.9%[229][230] - 截至2021年6月30日六个月，公司归一化可供分配资金减少810万美元，降幅为6.71%[232] - 截至2021年6月30日六个月，公司FFO每股摊薄收益减少0.42美元，降幅为14.9%[229] 成本与费用变化 - 利息支出下降5.3%，减少71.7万美元至1284万美元[178] - 非现金股票薪酬费用增加52.2万美元，主要由于股票期权公允价值估值模型变动[178] - 非现金股权激励费用增加412万美元，主要源于股票期权公允价值因股价波动而上升[183] - 利息支出减少188万美元，降幅6.8%，原因是可转换债券到期及住房抵押贷款还清[183] - 2021年第二季度非现金股权激励费用为99.2万美元，较2020年同期的47万美元增长111.1%[235] 投资与资产处置活动 - 自2021年1月1日起，公司已完成或宣布总额为1.2045亿美元的不动产及票据投资，包括4025万美元收购Vizion Health医院等[144] - 公司向Vizion Health提供2000万美元五年期贷款，初始年利率8.5%[146] - 并向Navion Senior Solutions提供360万美元十年期公司贷款，初始年利率8%[148] - 第二季度公司向Montecito Medical Real Estate提供5000万美元夹层贷款，年利率9.5%，并附带额外2.5%利息[149] - 截至6月30日已拨款210万美元[150] - 第二季度公司以5290万美元向Bickford出售六个物业组合，获得3990万美元现金对价及1300万美元次级抵押票据，确认收益350万美元[151] - 公司签署不具约束力意向书，拟以1.298亿美元现金出售账面价值1.335亿美元的Holiday物业组合，预计第三季度确认370万美元减值[154] - 第二季度LCS-Westminster Partnership IV LLP偿还了5140万美元票据本金，截至6月30日票据余额为1.171亿美元[155] - 2021年7月公司以3120万美元现金出售田纳西州行为医院，确认收益860万美元[156] - 投资活动净现金流入522万美元，主要包括9120万美元的抵押贷款投资和房地产装修，被5230万美元的贷款本金收回所抵消[187] 流动性、债务与资本结构 - 截至2021年7月31日，公司拥有约3700万美元无限制现金及现金等价物，以及5.25亿美元的未使用无担保循环信贷额度[142] - 截至2021年6月30日，公司拥有流动性资源，包括5.25亿美元循环信贷额度和3250万美元无限制现金及等价物[184] - 融资活动净现金流出1.254亿美元，同比变化主要源于净借款减少1.138亿美元[188] - 截至2021年6月30日，公司未偿债务为14亿美元[189] - 公司拥有总额为11亿美元的无担保银行信贷额度，包括2.25亿美元于2022年8月到期的定期贷款、3亿美元于2023年9月到期的定期贷款以及5.5亿美元的循环信贷额度[190] - 公司支付60万美元（10个基点）的延期费，将循环信贷额度的到期日延长至2022年8月[190] - 公司计划在2022年8月前将循环信贷额度展期多年，金额至少与当前的5.5亿美元额度相等[190] - 截至2021年6月30日，循环信贷和定期贷款的利率分别为30天LIBOR加120个基点和混合132个基点，设施费为每年20个基点[191][192] - 截至2021年6月30日，公司有1.5亿美元未偿还浮动利率债务面临利率风险，剩余对冲工具于2021年12月到期[192] - 2021年1月26日，公司发行了4亿美元本金、利率为3.00%的2031年到期优先票据，发行价格为面值的99.196%，净收益约为3.923亿美元[195] - 2021年4月1日，公司偿还了到期的3.25%可转换优先票据，总额为6710万美元，其中包括100万美元应计利息和610万美元转换溢价[197] - 截至2021年6月30日，公司固定费用覆盖比率约为5.6倍，经年度化调整后的合并净债务与年度化调整后EBITDA比率约为5.1倍，合并净债务为14.022亿美元[203] - 截至2021年6月30日，公司拥有4,585.0599万股流通普通股，市值为31亿美元，资产负债表上的权益总额为16亿美元[207] - 在截至2021年6月30日的六个月内，公司通过ATM计划发行了661,951股普通股，平均价格为73.62美元，净收益约为4790万美元[213] - 公司固定费用覆盖率为5.6倍，低于2020年同期的6.0倍[238] - 截至2021年6月30日，公司面临利率风险的浮动利率债务为1.5亿美元[240] - 截至2021年6月30日，公司未偿还债务总额为14.45亿美元，加权平均利率为3.28%[243] - 截至2021年6月30日，公司发行在外的普通股为45,859,599股，市值为31亿美元，权益总额为16亿美元[207] - 公司在2021年上半年通过ATM计划发行了661,951股普通股，平均价格为73.62美元，净收益约为4790万美元[213] 风险敞口与金融工具 - 截至2021年6月30日，公司已为预估信贷损失计提520万美元准备金，并为未出资贷款承诺计提120万美元负债[176] - 截至2021年6月30日，公司利率互换合约的名义本金总额为4亿美元，固定利率在1.61%至2.22%之间，以对冲1个月LIBOR浮动利率[204] - 公司信用评级为穆迪'Baa3'（展望负面），惠誉和标普全球均为'BBB-'（展望稳定），若评级被下调至'BBB-/Baa3'或以下，基于信用评级的利差将增加约40个基点[199] - 利率上升50个基点将使公司年度净利息费用增加约80万美元，或稀释后每股0.02美元[241] - 市场利率上升50个基点将使公司抵押贷款和应收票据的公允价值减少约4270万美元[246] - 2021年授予的股票期权公允价值为每股14.54美元，预期波动率为48.1%[249] - 2021年授予的股票期权公允价值为每股14.54美元，较2020年第一季度授予的期权加权平均公允价值高出9.00美元[249] - 截至2021年6月30日，公司拥有利率互换合约以对冲4亿美元定期贷款的浮动利率，这些合约于2021年12月到期[204] 合同义务与承诺 - 截至2021年6月30日，公司合同支付义务总额为16.62788亿美元，其中债务及利息为15.5281亿美元[220] - 公司债务及利息支付义务在1年内为4883万美元，1-3年内为7.69796亿美元，3-5年内为2.34832亿美元，5年以上为4.99352亿美元[220] - 截至2021年6月30日，公司贷款承诺总额为2.747亿美元，已动用1.74371亿美元，剩余承诺额度为1.00329亿美元[221] - 公司开发承诺总额为3129.5万美元，已动用2164.6万美元，剩余承诺额度为964.9万美元[223] - 公司或有负债（租赁诱因）总额为3185万美元，已动用150万美元，剩余承诺额度为3035万美元[225] - 截至2021年6月30日，未动用贷款承诺的信贷损失负债为120万美元[222] - 截至2021年6月30日，契约和契约担保的余额为1630万美元[217] - Discovery PropCo承诺向Discovery提供高达200万美元的资金用于购买公寓单元，截至2021年6月30日已动用100万美元[224] - 截至2021年6月30日，公司合同支付义务总额为16.62788亿美元，其中债务及利息为15.5281亿美元，开发承诺为964.9万美元，贷款承诺为1.00329亿美元[220] - 公司债务及利息支付义务在1年内为4883万美元，1-3年内为7.69796亿美元，3-5年内为2.34832亿美元，5年以上为4.99352亿美元[220] - 截至2021年6月30日，公司贷款承诺总额为2.747亿美元，已动用1.74371亿美元，剩余承诺额为1.00329亿美元[221] - 未动用贷款承诺的信贷损失负债为120万美元[222] - 截至2021年6月30日，公司开发承诺总额为3129.5万美元，已动用2164.6万美元，剩余承诺额为964.9万美元[223] - Discovery PropCo承诺向Discovery提供高达200万美元的资金用于购买公寓单元，截至2021年6月30日已动用100万美元[224] - 租赁诱因或有负债总额为3185万美元，已动用150万美元，剩余负债为3035万美元[225] - 截至2021年6月30日，由信托契约担保的Timber Ridge居民贷款余额为1630万美元[217] 其他重要事项 - 2021年上半年，从9处过渡物业确认的租金收入为160万美元，低于2020年同期的280万美元[173] - 公司宣布2021年第三季度股息为每股0.90美元，将于2021年11月5日支付给2021年9月30日的在册股东[212] - 截至2021年6月30日，担保人子公司的汇总财务信息显示总资产为27.626亿美元，总负债为14.2339亿美元，六个月净收入为6792万美元[206] - 南卡罗来纳州是收入贡献最大的州，2021年上半年收入为1720.9万美元，但较2020年同期下降6.1%[166] - 第二季度租金优惠总额为990万美元，是租金收入下降的主要原因[178]