财务业绩 - 2023年第三季度净收入每股0.68美元，NAREIT FFO每股1.08美元，Normalized FFO每股1.08美元，可分配资金4.817亿美元，FAD派息率81.1%[4] - 2023年指导中点显示净收入1.392亿美元，NAREIT FFO每股4.35美元，NFFO每股4.30美元，可分配资金1.868亿美元[5] 房地产投资 - 现金租赁收入5900万美元超预期，递延还款230万美元，增量离散收款100万美元[6] - 各资产类别EBITDARM覆盖率环比改善，高级住房需求驱动覆盖率升至1.26x，Bickford第三季度平均入住率84.2%[6] 高级住房运营组合 - 季度NOI 230万美元，利润率18.8%，第三季度平均入住率79.0%，9月平均入住率81.2%[6] - 经常性资本支出从第二季度的30万美元增至第三季度的80万美元[6] 资产负债表 - 净债务与调整后EBITDA比率为4.4x，处于4.0x - 5.0x目标范围内[6] - 第三季度末流动性包括4.95亿美元可用循环信贷额度和5亿美元ATM[6] 投资活动 - 2022年宣布投资1.015亿美元，加权平均收益率7.7%，2023年至今宣布投资7200万美元，加权平均收益率8.2%[29] - 2022年回购250万股，花费1.52亿美元，减少年化股息890万美元[29] 投资组合优化 - 自2021年第二季度以来完成约3.539亿美元高级住房处置，EBITDARM覆盖率改善[14] - 目前有1处待售房产，账面价值500万美元[14] 有机增长驱动因素 - 公司通常目标有机增长在1.5% - 2.0%，未来几年有望从SHOP组合、递延收款和租金重置获得增量增长[27] - 已授予约3810万美元递延租金，第三季度收取230万美元，累计收取约370万美元[27] 财务实力 - 尽管有递延和租金重组，公司维持目标杠杆率在4.0x - 5.0x净债务与调整后EBITDA范围内[29] - 2023年第二季度获得2亿美元定期贷款，11月偿还5000万美元私募票据[29] ROIC改善 - 随着处置放缓和Normalized FAD稳定，ROIC正在改善[35] 风险因素 - 前瞻性陈述受多种风险因素影响，包括COVID - 19、租户运营、物业开发等[3]

公司业务结构与分类 - 公司运营通过房地产投资和SHOP两个可报告业务部门进行，房地产投资部门主要通过运营现金流、债务和股权证券销售来为投资提供资金[159] - 公司将房地产投资组合中的所有物业分为高级住房或医疗物业，高级住房社区又分为需求驱动型和可自由支配型[161] 公司面临风险 - 公司面临多种风险，包括公共卫生疫情、租户财务状况恶化、政府法规变化、房地产投资流动性不足等，这些风险可能对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[154][156] 房地产投资整体情况 - 截至2023年9月30日，公司房地产投资涉及31个州的177个设施，包括104个老年住房物业、72个熟练护理设施和1家医院，原始总成本约24亿美元，应收抵押贷款和其他票据的总账面价值为2.588亿美元，预期信贷损失备抵为1580万美元[160] SHOP业务情况 - 2022年4月1日起，15个老年住房独立生活设施从净租赁转移至SHOP业务，截至2023年9月30日，SHOP业务由位于8个州的15个独立生活设施组成，共有1734个单元[165] - 截至2023年9月30日的九个月，SHOP业务中独立生活设施15个、单元1734个、净营业收入633.5万美元，占比3.1%，投资3.44387亿美元[168] 不同类型物业运营数据（截至2023年9月30日的九个月） - 截至2023年9月30日的九个月，高级住房需求驱动型物业中，辅助生活设施71个、床位3882个、净营业收入4532.3万美元，占比22.5%，投资7.61744亿美元；高级生活园区8个、床位995个、净营业收入1206.3万美元，占比6.0%，投资2.14693亿美元[168] - 截至2023年9月30日的九个月，高级住房可自由支配型物业中，独立生活设施7个、床位903个、净营业收入625.2万美元，占比3.1%，投资1.08486亿美元；入门费社区11个、床位2917个、净营业收入4538.2万美元，占比22.5%，投资7.46485亿美元[168] - 截至2023年9月30日的九个月，医疗设施中，熟练护理设施65个、床位8614个、净营业收入6233.5万美元，占比30.9%，投资5.57996亿美元；医院1个、床位64个、净营业收入306.6万美元，占比1.5%，投资4025万美元[168] 应收抵押贷款和其他票据运营数据（截至2023年9月30日的九个月） - 截至2023年9月30日的九个月，应收抵押贷款和其他票据中，高级住房需求驱动型6笔、涉及472个床位、净营业收入482.5万美元，占比2.4%，投资8166.2万美元；高级住房可自由支配型1笔、涉及248个床位、净营业收入177.8万美元，占比0.9%，投资3270万美元；熟练护理设施7笔、涉及731个床位、净营业收入258.4万美元，占比1.3%，投资4500万美元；其他应收票据净营业收入631.5万美元，占比3.1%，投资9940.6万美元[168] 公司投资组合整体财务指标（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，公司投资组合总NOI为201,829千美元，总投资为3,032,809千美元，其中房地产物业NOI占比89.1%，投资占比80.1%[169] NOI变化情况 - 2023年前九个月与2022年同期相比，NOI从181,397千美元增长到201,829千美元，部分地区如得克萨斯州、佛罗里达州等NOI有所增长[170] 不同类型物业平均有效年化NOI（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，房地产投资可报告部分不同类型物业平均有效年化NOI分别为：SNFs每床9,536美元、SLCs每单元17,761美元等，SHOP可报告部分每单元为5,357美元[171] 租金收入相关减免情况 - 2023年前九个月和前三个月租金收入中，与大流行相关租金递延还款及其他减免分别为550万美元和210万美元，2023年第一季度收购物业有250万美元相关减免[173] 房地产投资与处置情况 - 自2023年1月1日以来，公司完成房地产投资54,781千美元，涉及Silverado Senior Living和Bickford等运营商[176] - 2023年前九个月，公司完成房地产资产处置，净收益52,071千美元，净投资39,197千美元，收益13,032千美元，减值158千美元[177] 贷款相关情况 - 2023年9月21日，公司与Capital Funding Group, Inc.的夹层贷款从810万美元增至2500万美元，利率提至10%，到期日延至2028年12月31日[178] 待售资产情况 - 截至2023年9月30日，公司有四处房地产投资物业被列为待售资产，净房地产余额1090万美元，2023年前九个月租金收入190万美元[179] 物业出售情况 - 2023年第四季度，公司出售三处佛罗里达州ALF，现金净收益约540万美元，卖方融资160万美元，账面价值590万美元，此前减值130万美元[181] 租户购买选择权情况 - 截至2023年9月30日，租户对三处物业有购买选择权，总净投资5880万美元，2023年前九个月租金收入540万美元[183] 不同主体收入变化情况（截至2023年9月30日的九个月） - 截至2023年9月30日的九个月，高级生活社区收入38466美元，同比增长16%；Bickford收入29280美元，同比增长12%；NHC收入28159美元，同比增长12%；其他净收入99867美元，同比下降9%；代管资金收入8738美元，同比增长16%；居民费用和服务收入35860美元，同比增长49%[186] 部分运营商收入确认及租金收入情况 - 2023年第二季度起，Bickford采用现金收付制确认收入，截至9月30日的三个月和九个月现金租金收入分别为860万美元和2450万美元[187] - 2022年另外两家运营商采用现金收付制，截至2023年9月30日的三个月和九个月租金收入分别为340万美元和1000万美元[188] 同店平均入住率情况（2023年第三季度） - 2023年第三季度，高级生活社区同店平均入住率为81.9%，Bickford同店为83.8%，SHOP为79.0%[190] 覆盖率情况（截至2023年6月30日和2022年6月30日） - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，按资产类型计算的覆盖率分别为1.84x和1.66x[195] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，按市场服务类型计算的覆盖率分别为1.26x和1.01x（需求驱动）、1.38x和1.38x（自由裁量）、2.62x和2.47x（医疗）[195] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，主要租户NHC、SLC、Bickford的覆盖率分别为3.29x和3.24x、1.31x和1.25x、1.45x和1.04x[195] 长期资产减值损失情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日的三个月和九个月，长期资产减值损失分别约为120万美元和160万美元[199] 预计信用损失相关情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，已计提预计信用损失准备金1580万美元，未发放贷款承诺预计信用损失负债30万美元[200] 公司资产可收回情况判断 - 公司认为房地产账面价值可收回，抵押贷款和其他应收票据扣除准备金后可变现，但未来可能需进行重大调整[201] 三个月财务指标变化情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日的三个月，总租金收入为6225.5万美元，较2022年同期增加286.1万美元，增幅4.8%[203] - 截至2023年9月30日的三个月，总利息收入为533.7万美元，较2022年同期增加51.7万美元，增幅10.7%[203] - 截至2023年9月30日的三个月，总费用为5201.2万美元，较2022年同期减少491.6万美元，降幅8.6%[203] - 截至2023年9月30日的三个月，净收入为2903.3万美元，较2022年同期减少519.6万美元，降幅15.2%[203] 九个月财务指标变化情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日的九个月，总租金收入为1.88505亿美元，较2022年同期增加2457万美元，增幅15.0%[205] - 截至2023年9月30日的九个月，总利息收入为1572.7万美元，较2022年同期减少363.4万美元，降幅18.8%[205] - 截至2023年9月30日的九个月，总费用为1.51357亿美元，较2022年同期减少2138.9万美元，降幅12.4%[205] - 截至2023年9月30日的九个月，净收入为1.02662亿美元，较2022年同期增加3872.1万美元，增幅60.6%[205] 三个月财务指标变化原因 - 截至2023年9月30日的三个月，租金收入增加290万美元，主要因疫情相关租金偿还增加约200万美元和新投资[204] - 截至2023年9月30日的三个月，利息费用增加370万美元，主要因利率上升和无担保循环信贷额度借款增加[204] 前三季度财务指标变化原因 - 2023年前三季度租金收入增加2460万美元，增幅15%，主要因疫情相关租金减免减少约1070万美元和新投资[206] - 2023年前三季度居民费用和服务收入减去高级住房运营费用增加70万美元，增幅12%，主要因SHOP业务开展[206] - 2023年前三季度利息收入减少360万美元，降幅18.8%，主要因贷款偿还[206] - 2023年前三季度利息支出增加1080万美元，增幅33.4%，主要因利率上升和无担保循环信贷额度借款增加[206] 公司资金状况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，公司有4.95亿美元可从循环信贷额度提取，1660万美元无限制现金及现金等价物，还可通过ATM股权计划发行普通股获得5亿美元[207] 前三季度现金流量情况 - 2023年前三季度经营活动提供净现金1.31247亿美元，较2022年减少773.6万美元，降幅5.6%[209] - 2023年前三季度投资活动使用净现金1396.6万美元，较2022年减少2.61109亿美元，降幅105.7%[209] - 2023年前三季度融资活动使用净现金1.20302亿美元，较2022年减少2.73595亿美元，降幅69.5%[209] 公司债务情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，公司未偿还债务为11亿美元[212] 债务偿还与签订情况 - 2023年1月和11月，公司分别偿还了1.25亿美元和5000万美元的私募票据[216] - 2023年第一季度和6月，公司分别偿还了2000万美元和剩余的2.2亿美元定期贷款[217] - 2022年3月31日，公司签订了7亿美元的无担保循环信贷协议，取代了之前的5.5亿美元无担保循环信贷额度[213] - 2023年6月，公司签订了2亿美元的两年期定期贷款协议，承担了约270万美元的递延融资成本[217] 循环信贷额度使用情况（截至2023年10月31日） - 截至2023年10月31日，循环信贷额度下有1.94亿美元未偿还[218] 债务担保情况 - 公司的9亿美元银行信贷额度、2.75亿美元无担保私募票据和4亿美元2031年高级票据由子公司提供全额无条件担保[225] 股票回购计划情况 - 2023年2月17日，董事会授权修订后的股票回购计划，可回购至多1.6亿美元已发行和流通的普通股，有效期一年[229] - 2023年前九个月未回购普通股，2022年累计回购246.8354万股，花费约1.516亿美元[230] 股息分配情况 - 董事会批准定期季度股息，预计2023年全年运营现金流足以支付当前利率的股息，公司计划遵守REIT股息要求，分配至少90%的年度应税收入[231][232][233] - 2023年11月3日，董事会宣布每股0.9美元的股息，将于2024年1月26日支付给2023年12月29日登记在册的普通股股东[235] 证券发售情况 - 公司有一份自动货架注册声明，允许向公众发售不确定数量的普通股、优先股、债务证券、认股权证或单位，有效期至2026年3月[236] 公司资金状况（截至2023年10月31日） - 截至2023年10月31日，公司有2140万美元的公司现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用余额为5.06亿美元[237] 合同付款义务情况（截至2023年9月30日） - 截至2023年9月30日，公司合同付款义务总计13.01367亿美元，其中一年内到期1.21626亿美元，1 - 3年到期6.80802亿美元，3 - 5年到期1.01297亿美元，超过5年到期3.97642亿美元[240]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入、NAREIT FFO和标准化FFO每股分别为0.92美元、1.05美元和1.06美元 [34] - 第二季度FAD为4460万美元,较第一季度下降320万美元,主要受到两个租户的租金优惠和现金收款减少的影响 [35][36] - 公司调整了2023年全年FAD指引至1.85亿美元至1.868亿美元,主要受到第二季度租金优惠增加、利息费用上升等因素影响 [39][40] - 公司调整了2023年全年标准化FFO指引至1.071亿美元至1.888亿美元,每股中值为4.33美元,较之前下降1.4% [40][41] - 第二季度末资产负债率为4.6倍,与第一季度持平,拥有5亿美元以上的可用流动性 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求型养老房地产业务覆盖率同比增长37%,环比增长10%至1.22倍,为历史最高 [12][23] - 自营养老房地产业务NOI由第一季度的190万美元增加至210万美元,但仍低于预期 [13][32] - 专业护理和专科医院业务覆盖率保持稳定在2.48倍 [29] - 独立式养老房地产业务覆盖率环比下降至1.34倍,主要受到部分物业退费的影响 [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 总体入住率同比提升280个基点至81.7%,其中养老房地产同比增加240个基点,专业护理同比增加330个基点 [22] - Bickford养老房地产业务二季度入住率环比提升40个基点至82%,进入第三季度后继续提升至83.7% [24] - 除Bickford外,其他40处需求型养老房地产业务的覆盖率环比连续第六个季度提升,达到1.07倍,为2020年二季度以来最高 [26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过资产优化、自营养老房地产业务改善和资产负债表战略定位,正在推进业务重回增长 [8][14] - 公司已完成48处养老和专业护理资产的出售,获得3.92亿美元净收益,为未来部署资本奠定基础 [18][19] - 公司看好行业基本面改善,正积极寻找外部增长机会,认为目前资本环境有利于买方市场 [14][19] - 公司将继续优化资产组合,减少对租金优惠依赖,并通过内部和外部增长来提升业绩 [8][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业基本面正在改善,养老房地产和自营业务的前景仍然乐观,专业护理和CCRC业务保持稳定 [9] - 管理层表示已采取措施应对第二季度的租金优惠问题,有信心第三、四季度业绩将有所改善 [16] - 管理层对公司的长期发展前景保持乐观,认为有足够的资金支持内部和外部增长机会 [14][16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** 询问租金优惠和资产出售的情况,以及未来是否还有类似的资产需要出售 [47][49] **Eric Mendelsohn 回答** 公司已完成大部分资产优化,目前仅剩4处小型资产待出售。出售一处负现金流资产是为了降低对该租户的敞口,未来不会有类似的资产需要出售 [48][49] 问题2 **Austin Wurschmidt 提问** 询问Bickford业务的最新进展,是否已渡过最困难时期 [59][60] **Kevin Pascoe 回答** Bickford业务正在逐步好转,公司已完成必要的调整,Bickford仍需要继续优化自身的债务结构和运营,但对公司而言风险已大幅降低 [60] 问题3 **Juan Sanabria 提问** 询问公司未来的投资计划,包括资产类型和结构 [50][51] **Kevin Pascoe 回答** 公司正在关注各类资产,尤其是需求型养老房地产,同时也在考虑一些贷款机会,以建立未来收购的管道。公司仍希望以收购房地产资产为主,但会根据具体情况采取灵活的投资策略 [51][52][53]

公司业务部门构成 - 公司运营通过两个可报告业务部门进行：房地产投资和SHOP，房地产投资部门主要通过运营现金流、债务和股权证券销售来为投资提供资金[81] 房地产投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司房地产投资涉及31个州的177个设施，包括104个老年住房物业、72个熟练护理设施和1家医院，原始总成本约24亿美元，应收抵押贷款和其他票据的总账面价值为2.389亿美元，预期信贷损失备抵为1500万美元[82] - 公司高级住房分为需求驱动型（辅助生活和老年生活园区）和自由选择型（独立生活和入门费社区），医疗设施包括熟练护理设施和医院[82][83] - 自2022年4月1日起，15个老年住房独立生活设施从三净租赁转移至公司SHOP部门的两个独立企业，截至2023年6月30日，SHOP部门由位于8个州的15个独立生活设施组成，共有1734个单元[84] - 截至2023年6月30日，公司有5处房地产投资组合物业被列为待售资产，净房地产余额1320万美元[93] 各业务线净营业收入（NOI）情况 - 截至2023年6月30日的六个月，高级住房 - 需求驱动型的净营业收入（NOI）为3746.3万美元，占总投资的27.8%，投资金额为9.77369亿美元[86] - 截至2023年6月30日的六个月，高级住房 - 自由选择型的净营业收入（NOI）为3451万美元，占总投资的25.6%，投资金额为8.54609亿美元[86] - 截至2023年6月30日的六个月，医疗设施的净营业收入（NOI）为4384.4万美元，占总投资的32.5%，投资金额为5.98246亿美元[86] - 截至2023年6月30日的六个月，应收抵押贷款和其他票据的净营业收入（NOI）为1039.1万美元，占总投资的7.7%，投资金额为2.38869亿美元[86] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP部门的净营业收入（NOI）为401.2万美元，占总投资的3.0%，投资金额为3.41023亿美元[86] - 截至2023年6月30日，公司投资组合总NOI为1.34823亿美元，其中房地产物业NOI为1.2042亿美元，占比89.3%[87] - 截至2023年6月30日，公司房地产投资组合中SNFs、SLCs等平均有效年化NOI分别为每床9577美元、每单元14403美元等[87] 租金收入及相关情况 - 2023年上半年，公司租金收入中与疫情相关租金递延还款及减免分别为60万美元和340万美元，截至该日累计租金减免净额约2950万美元[88] - 2023年上半年，Senior Living、Bickford、NHC等租户收入占比分别为16%、12%、12%等[97] - 2023年第二季度起，公司对Bickford采用现金收入确认法，该季度和上半年现金租金收入分别为810万美元和1590万美元[99] - 2022年公司对另外两个运营商采用现金会计核算，2023年第二季度和上半年相关租金收入分别为230万美元和650万美元[99] - 2023年第二季度与2022年同期相比，租金收入增加21.0百万美元，即52.4%[108][109] - 截至2023年6月30日的六个月，总租金收入增加2170万美元，增幅20.8%[120][121] 房地产投资与处置情况 - 自2023年1月1日起，公司完成房地产投资总计5478.1万美元，涉及Silverado Senior Living和Bickford[90] - 2023年上半年，公司完成房地产处置净收益1240.1万美元，净投资3690.5万美元，总处置收益4914.8万美元[91] - 2023年第三季度，公司出售一处位于俄勒冈州的ALF，现金对价约290万美元，账面价值230万美元，此前减值费用310万美元[95] - 2023年第二季度房地产销售净收益为1140万美元，2022年同期为1050万美元[117] - 截至2023年6月30日的六个月，房地产销售净收益减少70万美元[130] 入住率与覆盖率变化情况 - 2023年第一季度与2022年第一季度相比，高级生活同店入住率从81.7%变为83.5%，Bickford同店入住率从83.5%变为81.3%，SHOP入住率从77.7%变为75.2%[100] - 截至2023年3月31日和2022年3月31日，按资产类型划分，SHO的覆盖率分别为1.26x和1.14x，SNF为2.47x和2.58x，医疗非SNF为2.57x和2.69x，总体为1.75x和1.66x[103] - 2023年第一季度与2022年第一季度相比，按市场服务划分，需求驱动（不含Bickford）覆盖率从0.94x变为1.22x，自由裁量（不含SLC）从0.92x变为1.07x等[104] - 2023年第一季度与2022年第一季度相比，主要租户NHC覆盖率从3.51x变为3.02x，SLC从1.22x变为1.28x，Bickford从0.96x变为1.41x[104] 财务费用及收益变化情况 - 2023年6月30日止三个月和六个月，公司长期资产减值费用分别约为0.1百万美元和0.5百万美元[106] - 截至2023年6月30日，公司已为估计信贷损失设立15.0百万美元的准备金，为未提供资金的贷款承诺设立0.3百万美元的负债[107] - 2023年第二季度与2022年同期相比，居民费用和服务减去高级住房运营费用减少0.8百万美元，即27%[111] - 2023年第二季度与2022年同期相比，抵押贷款和其他票据的利息收入减少2.7百万美元，即35%[112] - 2023年第二季度与2022年同期相比，利息费用增加3.3百万美元，即30.7%[113] - 2023年第二季度贷款和不动产损失（收益）为20万美元，2022年同期为420万美元[115] - 2022年第二季度应收票据提前还款获得110万美元收益，2023年该收益减少110万美元，降幅100%[119] - 截至2023年6月30日的六个月，利息收入减少420万美元，降幅28.5%；折旧费用减少70万美元，降幅1.9%[123][124] - 截至2023年6月30日的六个月，利息费用增加720万美元，增幅34.0%；非现金股份支付费用减少360万美元，降幅55.9%[125][126] - 截至2023年6月30日的六个月，法律费用减少190万美元；贷款和不动产（收益）损失减少2890万美元[127][128] - 截至2023年6月30日的六个月，应收票据收益减少111.3万美元，降幅100%[132] 资金流动性与债务情况 - 截至2023年6月30日，公司有5.04亿美元可动用的循环信贷额度、1740万美元无限制现金及现金等价物，还可通过股权计划发行普通股获得5亿美元[133] - 截至2023年6月30日，公司未偿还债务为11亿美元[135] - 2022年信贷协议产生450万美元递延成本，2023年1月偿还1.25亿美元私募票据[136] - 2023年第一季度偿还2000万美元定期贷款，6月签订2亿美元2025年定期贷款协议，产生约270万美元递延融资成本[136] - 截至2023年6月30日，循环信贷和定期贷款利率分别为6.29%和6.49%，设施费为每年25个基点；7月31日，循环信贷未偿还金额为1.86亿美元[136] - 2021年1月发行4亿美元2031年高级票据，票面利率3% [137] - 2023年上半年固定费用覆盖率约为4.5倍，截至6月30日的三个月，合并净债务与年化调整后EBITDA比率约为4.6倍[139] - 截至2023年7月31日，公司有2180万美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用5.14亿美元[143] - 截至2023年6月30日，合同付款义务总计13.02891亿美元，其中债务（含利息）12.50123亿美元[144] - 截至2023年6月30日，贷款承诺总额为145,425美元，已发放97,797美元，剩余47,628美元；开发承诺总额为23,165美元，已发放18,025美元，剩余5,140美元；或有事项（租赁诱因）总额为26,600美元，已发放12,700美元，剩余13,900美元[146] - 未发放贷款承诺的信贷损失负债截至2023年6月30日为30万美元[146] - 公司的一个合并房地产合伙企业已承诺向Discovery提供最高200万美元用于购买公寓单元，截至2023年6月30日已发放100万美元[146] 公司股份与股息情况 - 截至2023年6月30日，公司有43409841股流通普通股，市值23亿美元，权益总额13亿美元[140] - 2023年2月董事会授权修订后的股票回购计划，可回购至多1.6亿美元普通股，截至6月30日未回购[140] - 2023年各季度宣布的每股股息均为0.9美元，预计2023年运营现金流足以支付当前水平股息，且将至少分配90%年度应税收入[140][141][142] 关键财务指标变化情况 - 2023年上半年摊薄后每股运营资金（FFO）较2022年同期增加0.46美元，增幅26.1%；正常化FFO较2022年同期减少0.21美元，降幅8.9%[150] - 2023年上半年正常化可分配资金（FAD）较2022年同期减少1660万美元，降幅15.26%[151] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月，净收入分别为39,760美元和74,244美元（2022年同期分别为21,673美元和30,073美元）；NAREIT FFO分别为45,739美元和96,286美元（2022年同期分别为32,677美元和80,762美元）；正常化FFO分别为45,792美元和93,839美元（2022年同期分别为57,830美元和108,539美元）；正常化FAD分别为44,586美元和92,326美元（2022年同期分别为56,279美元和108,951美元）[152] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月，调整后EBITDA分别为61,208美元和123,397美元（2022年同期分别为69,435美元和131,140美元）[153] - 2023年6月30日结束的三个月和六个月，固定费用分别为13,712美元和27,254美元（2022年同期分别为10,455美元和20,012美元），固定费用覆盖率均为4.5倍（2022年同期为6.6倍）[153] - 2023年第二季度净利润为3944.7万美元，2022年同期为2146.6万美元；2023年上半年净利润为7363万美元，2022年同期为2971.2万美元[155] 利率风险情况 - 截至2023年6月30日，公司面临约3.96亿美元可变利率债务和应收票据的利率波动市场风险，循环信贷额度未使用部分（5.04亿美元）提取时也受可变利率影响[156] - 假设可变利率债务利率变动50个基点，且2023年6月30日未偿余额不变，净利息费用每年将增减约200万美元，摊薄后每股约增减0.05美元[156] - 截至2023年6月30日，公司债务总额为11.47446亿美元，固定利率债务占比65.6%，加权平均利率4.53%；2022年12月31日债务总额为11.58649亿美元，固定利率债务占比75.6%，加权平均利率3.91%[156] - 假设2023年6月30日市场利率平行变动50个基点，固定利率债务公允价值将相应变动，如私募定期贷款-无担保债务，利率降50基点公允价值为2.63638亿美元，升50基点为2.58447亿美元[157] - 截至2023年6月30日，公司抵押贷款和其他应收票据公允价值约2.141亿美元，市场利率变动50个基点，其公允价值将增减约250万美元[158] 公司面临风险情况 - 公司面临多种风险，包括公共卫生疫情、租户财务状况、政府法规、房地产投资流动性等，这些风险可能对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[76][77][78] - 通胀和利率上升可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响，包括影响可变利率债务、借款能力和费用等[160] - 金融服务行业的不利发展可能影响公司业务、财务状况、经营成果和前景，公司资金存放银行可能存在风险[161] 公司其他情况 - 公司自动货架注册声明允许公开发行证券，有效期至2026年3月[142] - 公司认为通胀增加将至少部分被合同租金增加和费用报销所抵消[159] - 截至2023年6月30日，管理层认为披露控制和程序的设计和运营有效，且内部控制无重大变化[159]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入、NAREIT FFO和归一化FFO摊薄后每股收益分别为0.79美元、1.16美元和1.11美元 [39] - 第一季度FAD为4770万美元，FAD指引上调至1.863亿 - 1.889亿美元 [19][39] - 第一季度杠杆率为4.6倍净债务与调整后EBITDA之比，优于预期 [19] - 第一季度FAD派息率为81.8%，符合预期 [44] - 归一化FFO每股收益范围从4.24 - 4.30美元提高到4.37 - 4.42美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资业务 - 第一季度新投资5480万美元，平均初始第一年收益率为7.7% [17] - 第一季度从NHC确认约60万美元2022财年租金，2023年租金每季度增加约16万美元 [16] - 第一季度从四个运营商收回约50万美元租金递延款项，新租金减免低于预期 [16] SHOP业务 - 占调整后NOI的3%，第一季度净营业收入为190万美元，表现低于预期 [8][16] - 利润率降至16.2%，受入住率疲软和费用增加影响 [51] 高级住房业务 - 契约性现金收款率达98.4%，公司整体覆盖率从1.63倍提升至1.7倍 [22] - 入住率同比提高440个基点，需求驱动平台覆盖率连续四个季度增长 [47] 熟练护理业务 - 入住率同比提高350个基点 [47] - SNF和专科医院投资组合覆盖率从2.42倍提升至2.48倍 [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体入住率同比提高400个基点至81.3% [47] - Bickford的NICMAP入住率为81.3%，比竞争对手高约90个基点，每月RevPOR估计高约500美元 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续优化投资组合，出售低NOI收益率和低覆盖率的物业 [21][36] - 致力于SHOP业务长期发展，虽短期预期降低但长期前景不变 [8][27] - 密切关注CMS拟议的人员配置授权和医疗补助费率变化 [26][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年开局良好，第一季度业绩超预期，现金收款强劲，租金减免和递延付款有限 [7] - EBITDARM覆盖率显著改善，趋势令人鼓舞，但仍有工作要做 [13] - 预计SHOP业务季度环比改善，但全年贡献预期降低 [14] - 债务市场具有挑战性，正与银行辛迪加集团合作制定债务到期策略 [20] 其他重要信息 - 第一季度确认约70万美元来自两个现金制会计租户的现金收款 [39] - 第一季度利息费用较上一年第四季度增加160万美元，主要归因于新投资和债务置换 [40] - 自动货架注册更新，有5亿美元可用额度，4月底循环信贷额度使用2.01亿美元，流动性充足 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: SHOP业务幻灯片变化及达到中30%利润率的时间 - 原希望今年改善，但预计更多是明年的事 [29][54] 问题2: Bickford的入住率趋势及何时回升 - 未明确给出回升时间 [56] 问题3: 今年指导中G&A包含内容及股票薪酬变化原因 - 现金G&A季度间预计无重大变化，非现金股票薪酬减少是因董事会和薪酬委员会调整薪酬结构 [31][56] 问题4: SHOP业务复苏是指达到中30%利润率还是年化运营率改善 - 预计今年底利润率有所改善，进入20%区间，达到中30%可能要到2024年 [58][79] 问题5: SHOP业务展望变化对指导的影响 - 影响显著，可从FAD数字对比看出 [60] 问题6: 从待售资产中移除两个物业的决策原因 - 债务市场变化，买家无法按原价格执行交易，物业为机会性资产 [62] 问题7: 移除的物业是否为收入型资产且覆盖率更好 - 相对而言是，能产生一定收入，但出售需合适价格 [63] 问题8: 指导变化的驱动因素及是否有一次性项目 - FFO变化主要因非现金股票薪酬减少，同时降低了租金减免预期，部分一次性项目中的增长因素会持续到后续季度 [66][83] 问题9: 需求驱动平台租户相关情况是否已纳入指导 - 尽量将其纳入指导，关注底部5%的租户，确保合作关系成功 [85] 问题10: 对收回递延款项的信心是否纳入指导 - 是的，收回递延款项已纳入指导 [87]

公司概况 - 国家健康投资者公司是专注于售后回租、合资企业等业务的房地产投资信托公司，投资于养老和医疗领域[24] 投资组合 - 投资组合涵盖独立生活、辅助生活等多种社区及医疗设施，按合作伙伴划分，NHC占比15%、SHOP占3%等；按资产类别划分，熟练护理占34%、特色医院占2%等[14][28] - 基于2023年3月31日已签订合同的年化调整后净营业收入为2.503亿美元[19][53] 运营表现 - 部分物业入住率呈上升趋势，如SLC在NICMAP地铁市场入住率从81.0%升至85.5%，Bickford从77.2%升至80.4%[36] - 部分物业固定费用覆盖率有变化，如4Q21到4Q22部分物业覆盖率从1.03x变为1.22x等[61] 财务状况 - 2023年第一季度净收入为3.4484亿美元，2022年同期为8399万美元[135] - 正常化资金从运营中获得的资金（FFO）每股为1.11美元，2022年同期为1.10美元；正常化调整后资金从运营中获得的资金（FAD）每股为4.7739亿美元，2022年同期为5.2669亿美元[135] - 正常化FAD派息率为78.3%，正常化FFO派息率为81.3%[135][136] 债务情况 - 债务结构中，无抵押可变利率占37%、有抵押固定利率占6%、无抵押固定利率占57%[76] 投资活动 - 近期投资部分通过取消建设贷款和减少租金递延来融资，如取消1420万美元建设贷款和减少250万美元Bickford租金递延等[46]

公司业务板块及设施分布 - 公司成立于1991年，有房地产投资和SHOP两个业务板块，SHOP板块由15个独立生活设施组成[82] - 截至2023年3月31日，房地产及抵押贷款等投资涉及31个州的178个设施，原始成本约24亿美元，应收抵押贷款等账面价值2.349亿美元[83] - 2022年4月1日起，15个高级住房独立生活设施从三重净租赁转移至SHOP板块，截至2023年3月31日，该板块有1734个单元，分布在8个州[85] 各类型设施业务数据 - 高级住房需求驱动型的辅助生活设施71个，床位3882个，净营业收入1558.5万美元，占总投资22.3% [87] - 高级住房需求驱动型的高级生活园区9个，床位1229个，净营业收入479.7万美元，占总投资6.9% [87] - 高级住房可自由支配型的独立生活设施7个，床位903个，净营业收入208.5万美元，占总投资3.0% [87] - 高级住房可自由支配型的入门费社区11个，床位2912个，净营业收入1535.6万美元，占总投资21.9% [87] - 医疗设施中的熟练护理设施65个，床位8584个，净营业收入2124.7万美元，占总投资30.4% [87] - 医疗设施中的医院1个，床位64个，净营业收入102.2万美元，占总投资1.5% [87] 公司整体财务关键指标 - 截至2023年3月31日，公司总净营业收入6988.9万美元，总投资30.22971亿美元[87] - 截至2023年3月31日，投资组合总物业数量193个，净营业收入（NOI）6988.9万美元，总投资30.22971亿美元，其中房地产物业占比89.7%，NOI为6267.9万美元，投资24.48934亿美元[88] - 2023年第一季度至3月31日，公司摊薄后普通股每股运营资金（FFO）较2022年同期增加0.11美元，增幅10.5%[135] - 2023年第一季度至3月31日，公司摊薄后普通股每股正常化FFO较2022年同期增加0.01美元，增幅0.9%[135] - 2023年第一季度正常化可分配资金（FAD）较2022年同期减少490万美元，降幅9.36%[136] - 2023年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为6219万美元，2022年同期为6147.5万美元[138] - 2023年第一季度固定费用覆盖率为4.6倍，2022年同期为6.4倍[138] - 2023年第一季度合并净营业收入（NOI）为6997万美元，2022年同期为6828.9万美元[140] 公司投资与处置情况 - 2023年第一季度，公司完成对Silverado Senior Living和Bickford的房地产投资，总投资5478.1万美元[91] - 2023年第一季度，公司完成两笔房地产资产处置，净收益1003.1万美元，投资892.6万美元，收益113.2万美元，减值2.7万美元[92] - 2023年第二季度，公司出售3处位于俄勒冈的辅助生活设施（ALF），现金对价约570万美元，物业账面价值590万美元，此前减值费用总计370万美元[97] 待售资产情况 - 截至2023年3月31日，10处房地产投资组合物业被归类为待售资产，净房地产余额2670万美元，2023年和2022年第一季度租金收入分别为150万和100万美元[93] 减值费用相关 - 2023年第一季度，公司记录约30万美元的减值费用，涉及3处已出售或归类为待售的房地产投资组合物业[95] - 2023年第一季度公司长期资产减值费用约为0.3百万美元，已建立15.0百万美元的预计信贷损失准备金和0.3百万美元的未动用贷款承诺预计信贷损失负债[108] 租金相关情况 - 2023年第一季度，租金递延还款和其他减少额为280万美元，截至2023年3月31日，累计与疫情相关租金减免约3010万美元，净累计还款和其他减少额650万美元[89] - 2023年第一季度，来自高级生活（Senior Living）、NHC、Bickford等租户的收入占比分别为16%、12%、14%等，总收入8238.8万美元[98] - 2023年第一季度，从Bickford收到现金租金780万美元，另外两家现金基础会计运营商租金收入总计400万美元[100] - 2023年第一季度与2022年同期相比，租金收入增加0.7百万美元，增幅1.1%，主要因疫情相关租金减免减少约7.8百万美元、直线租金增加1.0百万美元和新投资资金注入[109][110] 入住率情况 - 2023年第一季度，高级生活、Bickford和SHOP平均组合入住率分别为82.7%、81.6%和75.2%[101] - 2022年第四季度与2021年第四季度相比，公司资产组合的覆盖率从1.60x提升至1.70x，入住率从77.3%提升至81.3%[105] 其他收入与费用变化 - 2023年第一季度与2022年同期相比，物业运营费用报销收入从3.0百万美元降至2.6百万美元，主要因物业处置导致从租户处收到的金额和代付费用减少[111] - 2023年第一季度与2022年同期相比，抵押贷款和其他票据利息收入减少1.4百万美元，降幅21.0%，主要因贷款偿还[113] - 2023年第一季度与2022年同期相比，利息费用增加3.8百万美元，增幅37.5%，主要因利率上升和无担保循环信贷额度借款增加，部分被定期贷款部分还款抵消[114] - 2023年第一季度非现金股份支付费用减少3.0百万美元，因2023年第一季度授予的股票期权数量减少[115] - 2023年第一季度贷款和房地产收益为0.4百万美元，信贷损失准备金减少0.8百万美元被三处房产的房地产减值费用抵消；2022年第一季度三处房地产减值总计24.6百万美元，信贷损失准备金增加约0.1百万美元[116] - 2023年第一季度法律成本减少1.7百万美元，主要与上一年的Welltower, Inc.诉讼和遗留Holiday投资组合过渡活动有关[117] 资金与债务情况 - 截至2023年3月31日，公司有485.0百万美元可动用的循环信贷额度、13.9百万美元的无限制现金及现金等价物，还可通过公司的市价发行（“ATM”）股权计划发行普通股获得500.0百万美元资金[119] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金为15,527千美元，较2022年同期减少24,401千美元，降幅61.1%[120] - 2023年第一季度经营活动提供净现金31,048千美元，较2022年同期减少7,632千美元，降幅19.7%[120] - 2023年第一季度投资活动使用净现金27,521千美元，较2022年同期增加25,461千美元[120] - 2023年第一季度融资活动使用净现金9,516千美元，较2022年同期减少26,661千美元，降幅73.7%[120] - 截至2023年3月31日，公司未偿债务为12亿美元[121] - 2023年第一季度，公司偿还2023年定期贷款2000万美元[122] - 截至2023年3月31日，左轮手枪和定期贷款的利率分别为5.95%和6.15%[122] - 截至2023年3月31日，公司固定费用覆盖率约为4.6倍，合并净债务与年化调整后EBITDA的比率约为4.6倍[124] - 截至2023年4月30日，公司拥有约1460万美元的公司现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用资金为4.99亿美元[128] - 截至2023年3月31日，公司的合同付款义务总计13.36316亿美元，其中1年内到期3.44485亿美元，1 - 3年到期2.75791亿美元，3 - 5年到期3.18559亿美元，5年以上到期3.97481亿美元[129] - 截至2023年3月31日，未偿还贷款承诺总额为1.45425亿美元，已提供资金9368.5万美元，剩余承诺金额5174万美元[130] - 截至2023年3月31日，开发承诺总额为2316.5万美元，已提供资金1707.7万美元，剩余承诺金额608.8万美元[131] - 截至2023年3月31日，或有事项（租赁诱导）总额为2860万美元，已提供资金1270万美元，剩余承诺金额1590万美元[131] 股权与股息情况 - 截至2023年3月31日，公司有43,388,742股普通股流通在外，市值为22亿美元[125] - 2023年2月17日，公司董事会授权修订后的股票回购计划，可回购至多1.6亿美元的已发行和流通在外的普通股[125] - 公司宣布将于2023年8月4日向2023年6月30日登记在册的普通股股东支付每股0.90美元的股息[127] 利率风险与债务结构 - 2023年3月31日，公司约4.35亿美元的可变利率债务和应收票据面临利率波动风险；假设利率变动50个基点，净利息费用每年将增减约220万美元或每股摊薄收益增减0.05美元[141] - 2023年3月31日，固定利率债务中，私募定期贷款余额2.75亿美元，占比23.2%，利率4.22%；2031年高级票据余额4亿美元，占比33.7%，利率3%；房利美定期贷款余额7654.6万美元，占比6.5%，利率3.96%[141] - 2023年3月31日，可变利率债务中，银行定期贷款余额2.2亿美元，占比18.5%，利率6.15%；循环信贷额度余额2.15亿美元，占比18.1%，利率5.95%[141] - 假设2023年3月31日市场利率平行变动50个基点，私募定期贷款公允价值在-50bps时为2.66604亿美元，+50bps时为2.60735亿美元；2031年高级票据在-50bps时为3.4021亿美元，+50bps时为3.17304亿美元；房利美定期贷款在-50bps时为7352.9万美元，+50bps时为7209.1万美元[143] - 2023年3月31日，抵押贷款和其他应收票据公允价值约2.19亿美元；市场利率上升50个基点，估计公允价值减少约220万美元；下降50个基点，估计公允价值增加约350万美元[144] 风险因素 - 通胀和利率上升可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响，包括增加可变利率债务成本、限制流动性等[146] - 金融服务行业的不利发展可能影响公司业务、财务状况、经营成果和前景，如银行流动性问题、投资者对金融系统的担忧等[147] - 公司医疗保健设施在正常业务过程中面临索赔和诉讼，但管理层认为未决诉讼的最终解决不会对财务状况、经营成果或现金流产生直接重大不利影响[146] - 公司账户资金存于银行或金融机构，现金可能超过FDIC保险限额，相关机构的不利事件可能影响公司流动性[147] - 投资者对美国或国际金融体系的担忧可能导致公司商业融资条件变差，获取融资难度增加，对流动性、业务、财务状况、经营成果和前景产生重大不利影响[148] 其他事项 - 自动上架登记声明将于2026年3月到期，允许公司向公众发售不确定数量的普通股、优先股、债务证券、认股权证和/或单位[127] - 截至2023年3月31日，管理层评估认为公司披露控制和程序的设计和运行有效，且之后内部控制无重大变化[145] - 一家合并房地产合伙企业已承诺为Discovery提供最高200万美元用于购买公寓单元，截至2023年3月31日已发放100万美元[131]

财务数据和关键指标变化 - 2022年12月31日止年度，公司净收入、NAREIT FFO和摊薄后普通股每股正常化FFO分别为1.48美元、3.55美元和4.30美元 [7] - 2022年第四季度和全年，公司FAD分别为4470万美元和2.01亿美元 [8] - 第四季度，公司SHOP部门净营业收入为190万美元，低于第三季度的280万美元 [10] - 截至1月底，公司循环信贷额度有2.02亿美元，此前进行了收购并偿还了1.25亿美元私募贷款 [2] - 公司下一笔债务到期是9月到期的2.4亿美元定期贷款，第四季度杠杆率为4.7倍净债务与调整后EBITDA之比 [3] - 第四季度FAD派息率为87.3%，董事会宣布2023年第一季度股息为每股0.90美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - SHOP组合占调整后NOI的3%，入住率环比下降110个基点至75.8%，RevPOR再次略有下降 [39] - 高级住房自由裁量权覆盖范围（不包括SLC）为1.69倍，SLC的EBITDARM覆盖率为1.22倍，入住率在第四季度和1月有所改善，达到84%，同比上升230个基点 [37] - SNF组合占年化调整后NOI的36%，EBITDARM覆盖率为2.41倍，其中NHC为2.98倍，其他SNF运营商为2.03倍 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度合同现金应收款收款率为98.1%，递延款项为120万美元，第三季度为97.9%和140万美元 [53] - 截至9月的过去12个月EBITDARM覆盖率连续第三个季度改善至1.02倍，为2020年第三季度以来最高 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续进行资产处置和为特定运营商提供有限财务援助，目前投资组合优化执行基本完成 [27] - 公司认为已进入买方市场，将利用收购和新贷款发放实现外部增长，同时关注内部增长机会，如SHOP组合 [32] - 公司将继续评估债务和股权资本市场选项，以维持适当流动性水平 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业基本面和资本市场今年仍将带来挑战，但公司有能力将这些问题纳入指导 [41] - 公司认为2023年前景更有希望，将展示回归增长的进展 [59] - 基于第四季度FAD年化数据，公司全年指导意味着增长3.5% - 5%，不包括未宣布的投资 [34] 其他重要信息 - 公司宣布一项1.6亿美元的一年期股票回购计划，以取代即将到期的计划 [2] - 公司将两个租户转换为现金会计基础，导致800万美元直线租金应收账款核销，减少净收入和NAREIT定义的FFO约每股0.18美元 [17] - 公司记录了870万美元的额外信用损失准备金，主要与两个租户的2450万美元贷款有关，截至2022年12月31日，这些贷款的总准备金约为1140万美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: SHOP入住率下降原因及600 - 800万美元NOI增长的时间框架 - 公司于去年4月接管这些建筑，此前Welltower对其维护不佳，公司正在投入新资本支出、招聘新销售人员，预计需要时间改善 [43] - NOI增长预计在未来两年左右实现，目前仍需稳定建筑、重建潜在客户流量和入住率，存在季节性因素和入住时间缩短问题 [44] 问题: 转为现金基础的两个租户的合同租金、第四季度现金收入及2023年指导中的现金情况 - 公司因保护租户信息无法提供详细信息，将进一步研究后离线回复 [65] - 转为现金基础的两个租户和另一个重组租赁的租户在第四季度占现金收款的4.6%，约270万美元，后续将跟进两个现金基础租户的情况 [66] 问题: 未来潜在租金重置的最大影响及重置时间 - 有一个未提及具体客户的投资组合，租金重置可能带来200 - 300万美元的增长，公司将继续监控投资组合，决定是否出售或调整 [67] 问题: 对与Bickford合作增长的信心 - 公司未明确回复，仅表示感谢提问 [75] 问题: 第四季度非执行贷款是否记录利息收入及未来预期 - 公司会记录贷款应支付的利息，可能存在季度间的时间差异，目前按现金基础或非执行状态处理 [79] 问题: 若调整第四季度特殊事项，FFO的运行率及今年的思考方式 - 若不考虑第四季度的一次性调整，FFO将接近1.05美元左右，从该基础开始，预计SHOP组合将改善，2023年将有有机现金流，近期投资将影响收益，指导不包括递延款项和未确定投资 [83][84] 问题: 5300万美元递延余额计入收入的时间线及余额趋势 - 公司重组租赁给予租户12 - 24个月时间改善并偿还余额，重置后基本租金将上涨，偿还余额能力可能降低，预计2025年左右有较多流入，但不意味着余额归零 [86][94] - 递延款项的运行率呈下降趋势，预计随着运营商改善，余额将下降 [87]

房地产投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司房地产投资涉及32个州的177个设施，包括103个老年住房物业、73个熟练护理设施和1家医院，原始成本约24亿美元，抵押贷款和其他应收票据的总账面价值为2.485亿美元[135] - 截至2022年12月31日，公司在32个州的160处医疗保健房地产投资约24亿美元，17笔抵押贷款及其他应收票据总计2.485亿美元，扣除预期信贷损失拨备1530万美元[249] - 2022年全年，房地产投资组合中占总收入3%以上且合计占59%的运营商包括Discovery Senior Living、Encore Senior Living等[138] - 截至2022年12月31日，房地产投资可报告部分租赁物业的平均有效年化净营业收入为：熟练护理设施每床位9500美元、老年生活园区每单元11543美元等，SHOP可报告部分为每单元17558美元[140] SHOP业务情况 - 截至2022年12月31日，公司SHOP由位于8个州的15个独立生活设施组成，共有1732个单元[137] - 截至2022年12月31日，SHOP部门在8个州的15处房产投资约3.381亿美元，共有1732个单元[249] - 2022年SHOP部门的净营业收入为760万美元[157] - 2023年SHOP业务预计发生约0.76亿美元资本支出，部分由业务净营业收入和合作伙伴额外资本出资提供资金[207] 疫情相关租金情况 - 截至2022年12月31日，已确认为可变租赁付款的与疫情相关的租金减免总计约4430万美元，其中租金减免为370万美元[141] - 2022年，公司向7个租户提供了930万美元的与疫情相关的租金延期，其中Bickford约占400万美元[141] - 2022年和2021年，“租金收入”中确认的与疫情相关租金延期的还款和其他减少额分别为350万美元和10万美元[141] - 2022年，410万美元的与疫情相关的租金延期被免除[141] - 2021年和2020年确认为可变租赁付款的租金延期总计分别约为2640万美元和500万美元，其中Bickford分别约占1830万美元和350万美元[141] - 截至2022年12月31日，与疫情相关的租金减免总计约4430万美元，其中租金减免370万美元；2022年授予租金延期930万美元，Bickford约占400万美元[328] - 2022年和2021年租金延期还款及其他减少额分别为350万美元和10万美元，2022年免除租金延期410万美元[329] 财务报表合并范围 - 公司合并财务报表包括公司、其全资子公司和拥有控制权的子公司的账户，还会合并某些可变利益实体[145] 房地产减值情况 - 2022年公司记录了约5160万美元的房地产减值费用，涉及19处房产[147] - 2021 - 2022年房地产投资可报告部分出售或待售房产减值分别约为5180万美元和5160万美元[167] - 2022年末，公司长期资产减值费用约为5160万美元[180] - 截至2022年12月31日，公司房地产物业净值约为21亿美元，2022年确认约5160万美元的减值损失[233] - 2022年和2021年公司分别确认约5160万美元和5180万美元的减值费用[261] - 截至2022年12月31日，公司持有待售资产中设施数量为13个，房地产净值4330.2万美元；2022年和2021年分别记录约5160万和5180万美元减值[277] 不良贷款情况 - 2022年第四季度，公司指定一笔1000万美元的抵押贷款应收票据和一笔1450万美元的夹层贷款为不良贷款，全年确认信贷损失费用1040万美元，其中870万美元与这两笔不良贷款有关[150] - 2022年第四季度，公司指定一笔2450万美元的应收抵押票据和夹层贷款为不良贷款[265] - 2022年第四季度，公司将一笔1000万美元的抵押贷款应收票据和一笔1450万美元的夹层贷款指定为不良贷款；2022 - 2020年，这些不良贷款利息收入分别为140万美元、190万美元和200万美元[295] 信贷损失相关情况 - 违约概率或违约损失率增减10%，将导致额外拨备或回收160万美元[151] - 2022年末，公司建立了1530万美元的预计信贷损失准备金和70万美元的未偿还贷款承诺预计信贷损失负债[180] - 2020 - 2022年预计信贷损失拨备分别为100万美元、90万美元和1040万美元[180] - 采用ASU 2016 - 13时，公司记录了390万美元的预期信贷损失备抵和30万美元未偿还贷款承诺的估计信贷损失准备金[263] - 夹层贷款、循环信贷额度和指定为不良的贷款按单个贷款评估预期未来信贷损失[263] - 公司预计除不良贷款外所有贷款违约概率增加20%，违约损失金额增加20%，有效调整为44%；2022年预期信用损失准备金从年初521万美元增至年末1533.8万美元[309] - 截至2022年12月31日，未偿还贷款预期信用损失负债为68.3万美元，较2021年的95.5万美元减少27.2万美元[325] 租赁收入相关情况 - 2022年第一季度，公司将剩余约880万美元的遗留假日租赁押金用于抵减逾期租金，确认为租赁收入；4月1日，收到690万美元先前托管资金，确认为租赁收入[152] - 2022年公司将Bickford及另外两个租户的租赁协议改为现金收付制核算，分别核销约1810万美元和790万美元的直线租金应收款，以及710万美元的租赁激励[154][155] - 2022年租赁激励付款摊销抵减收入为0.76亿美元，2021年和2020年均为0.1亿美元[206] - 2022年公司将约880万美元租赁押金用于抵减逾期租金，690万美元托管资金确认为租金收入，运营转移净损失约70万美元[331] 房地产处置与收购情况 - 2022年公司处置了22处房地产投资物业，净收益为1.69亿美元[157] - 2023年2月，公司以约3750万美元收购了Silverado Senior Living运营的两个记忆护理社区；还以1730万美元从Bickford收购了一个辅助生活和记忆护理社区[164][165] - 2022年公司完成两笔房地产收购，总价3050万美元[267] - 2022年4月收购的物业初始租赁利率为7.25%，年增长率2.5%[268] - 2022年11月收购的物业初始租赁利率为8.0%，有年度CPI escalators[268] - 2021年公司完成两笔房地产收购，总价4685万美元[269] - 2022年公司完成多笔房地产处置，净收益1.68989亿美元，投资1.43038亿美元，收益2834.2万美元，减值239.1万美元[272] - 2022年处置物业的租金收入分别为700万美元、1090万美元、1660万美元[272] - 2021年公司完成多笔房地产处置，净收益2.38864亿美元，投资2.09936亿美元，其他235.4万美元，收益3246.8万美元，减值589.5万美元[273] - 2021年第二季度，公司向Bickford关联方出售6处物业组合，售价5290万美元，获现金3990万美元，产生1300万美元次级抵押贷款应收票据，交易完成确认约360万美元收益[274][275] - 2021年8月，公司出售8处租给Holiday的物业组合，账面价值1.136亿美元，获现金1.15亿美元，交易成本90万美元，确认约190万美元收益；9月出售一处物业，账面价值1040万美元，获现金580万美元，交易成本10万美元，确认约460万美元减值[276] - 2023年2月，公司以约3750万美元收购Silverado Senior Living运营的两个记忆护理社区，以1730万美元收购Bickford位于弗吉尼亚州切萨皮克的一处社区[279][281] - 2022年新开发的内华达州夏林和马里兰州弗雷德里克各60单元社区，签订20年主租赁协议，首年租赁率7.5%，年递增率2.0%[280] 入住率与覆盖率情况 - 2022年第四季度，高级生活社区、Bickford和SHOP平均入住率分别为83.5%、83.5%和75.8%[172] - 2022年第三季度，NHI房地产投资组合SHO、SNF、医疗非SNF覆盖率分别为1.17x、2.41x、1.63x[174] - 2022年第三季度，NHI房地产投资同店组合SHO、SNF、医疗非SNF覆盖率分别为1.18x、2.41x、1.62x[175] 租户相关情况 - 公司有两个租户（含关联实体）各自贡献至少10%的总收入[171] - 租户购买选择权方面，SHO类2处房产首选项开放年份为2027年，合同租金为586.8万美元；SNF类1处房产首选项开放年份为2028年，合同租金为50.1万美元[167] 关键财务指标变化 - 2022年总营收2.78亿美元，较2021年的2.99亿美元减少2052.1万美元，降幅6.9%[181] - 2022年租金收入2.18亿美元，较2021年的2.71亿美元减少5334.9万美元，降幅19.7%[181] - 2022年净收入6550.1万美元，较2021年的1.12亿美元减少4646.6万美元，降幅41.5%[182] - 2022年折旧费用7088万美元，较2021年的8079.8万美元减少991.8万美元，降幅12.3%[181] - 2022年利息费用4491.7万美元，较2021年的5081万美元减少589.3万美元，降幅11.6%[181] - 2022年一般及行政费用2276.8万美元，较2021年的1843.1万美元增加433.7万美元，增幅23.5%[181] - 2022年贷款和房地产损失6191.1万美元，较2021年的5276.6万美元增加914.5万美元，增幅17.3%[181] - 2022年经营活动提供的净现金为1.85亿美元，较2021年的2.11亿美元减少2551.9万美元，降幅12.1%[192] - 2022年摊薄后每股运营资金（FFO）较2021年下降1.07美元，降幅23.2%[202] - 2022年摊薄后每股正常化FFO较2021年下降0.30美元，降幅6.5%[203] - 2022年正常化可分配资金（FAD）较2021年下降0.84亿美元，降幅4.0%[204] - 2022年、2021年和2020年归属于普通股股东的净收入分别为0.66403亿美元、1.11804亿美元和1.85126亿美元[205] - 2022年调整后EBITDA为2.51788亿美元，2021年为2.66645亿美元，2020年为3.07351亿美元；固定费用覆盖率2022年为5.9倍，2021年为5.5倍，2020年为6.0倍[216] - 2022年合并净营业收入（NOI）为2.40213亿美元，2021年为2.87077亿美元[218] - 2022年总资产为25.07424亿美元，较2021年的28.38876亿美元有所下降[242] - 2022年净收入为6550.1万美元，较2021年的1.11967亿美元有所下降[243] - 2022年综合收入为6550.1万美元，较2021年的1.19116亿美元有所下降[244] - 2022年经营活动提供的净现金为1.8534亿美元，较2021年的2.10859亿美元有所下降[245] - 2022年投资活动提供的净现金为1.97945亿美元，2021年为1.85277亿美元，2020年使用8971.2万美元[245] - 2022年融资活动使用的净现金为4.01254亿美元，较2021年的4.02994亿美元略有减少[245] - 2022年现金及现金等价物和受限现金减少1796.9万美元，2021年减少685.8万美元，2020年增加3067.4万美元[245] - 2022年支付的利息净额为4265.9万美元，2021年为4368万美元，2020年为4340.6万美元[247] - 2022年以应收抵押票据交换取得的房地产价值为2307.1万美元，2020年为6322万美元[247] 债务与资金情况 - 截至2022年12月31日，公司有6.58亿美元可动用的循环信贷额度，1930万美元的无限制现金及现金等价物[192] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务为11亿美元[193] - 2022年12月31日偿还贷款产生约20万美元未摊销贷款成本费用[196] - 2022年12月31日循环信贷和定期贷款年利率分别为5.51%和5.71%，循环信贷安排费为0.25% [196] - 2023年1月偿还1.25亿美元私募票据，1月31日循环信贷未偿还余额为2.02亿美元[196] - 2021年1月发行4亿美元3%的高级票据，净收益约3.923亿美元[196] - 2022年固定费用覆盖率约为5

投资组合优化 - 自2021年Q2完成约2.964亿美元高级住房处置，NOI资本化率约2.7%，EBITDARM覆盖率0.47倍[5] - 目标额外资产销售5000 - 6000万美元，年化现金租金影响约460万美元[5] - 重组Bickford租赁，年现金租金约2800万美元，TTM预计EBITDARM覆盖率1.32倍[5] 财务指标表现 - 2022年Q3末，净债务与调整后EBITDA杠杆率维持在4.0 - 5.0倍目标范围内[5] - 年初至今完成1.52亿美元股票回购，减少年化股息890万美元[17] 运营情况改善 - 需求驱动型高级住房EBITDARM覆盖率持续改善，2022年Q2达0.96倍[9] - Bickford入住率自2021年Q1以来回升780个基点，优于行业650个基点[10] 业务转型机遇 - 2022年4月1日起，15个独立生活社区转型为合资企业，长期增量NOI机会600 - 800万美元[15] 资产负债表状况 - 自疫情开始减少债务4.34亿美元，2022年9月30日7亿美元循环信贷额度可用6.9亿美元[17] - 维持投资级信用评级，穆迪展望从“负面”改善为“稳定”[17]