财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为每股摊薄普通股0.78美元，NAREIT FFO和正常化FFO分别为每股摊薄普通股1.04美元和1.06美元，调整后NOI和FAD分别为6210万美元和4740万美元 [18] - 租户延期付款从第二季度的390万美元降至140万美元，收款率有所提高 [8] - 截至9月30日，总债务为11亿美元，其中78%为固定利率债务，净债务与调整后EBITDA比率为4.5倍，符合4 - 5倍的杠杆率政策 [21] - 今年回购了近250万股股票，按当前股息率计算，每年可减少约890万美元的股息支出，9月30日基于正常化FAD的股息支付率为82.4% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房需求驱动型投资组合 - 占调整后NOI约28%，EBITDARM覆盖率从第四季度的0.8倍提高到最近的0.96倍，主要得益于Bickford的改善 [26] - Bickford经调整后的EBITDARM覆盖率为1.32倍，公司正在出售部分Bickford房产，这不会影响每年约2800万美元的现有租金收入 [27] 可自由支配高级住房投资组合 - 占调整后NOI的29%，其中入口费社区占26%，最大租户SLC的EBITDARM覆盖率从1.22倍提高到1.25倍，第三季度入住率提高100个基点至83.3%，比疫情前高280个基点 [28] - 除SLC外，高级住房可自由支配覆盖率从1.8倍降至1.7倍，但公司对运营商表现和租户信用实力感到满意 [29] 专业护理投资组合 - 占年化调整后NOI的33%，EBITDARM覆盖率为2.47倍，其中NHC为3.24倍，其他SNF运营商为1.97倍，NHC覆盖率下降主要是由于联邦政府刺激计划收入减少 [30] SHOP投资组合 - 占调整后NOI的5%，入住率环比提高40个基点至76.9%，RevPOR略有下降，NOI利润率从第二季度的24%降至23.1% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进投资组合优化，目标是出售额外资产，收益在5000 - 6000万美元之间，包括10处待售房产和其他预计出售或转为待售的房产 [12] - 公司对高级住房和专业护理行业的长期基本面持乐观态度，希望结束优化工作并恢复增长，利用自身财务实力应对短期宏观逆风，在行业复苏时获利 [14] - 公司财务战略是在宏观变化中保持机会主义，若资本利率上升，将部署FAD增值投资；若利率下降，也能做好准备 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩超出内部预期，但SHOP投资组合租户的经营环境仍具挑战性，劳动力和通胀压力影响利润率 [11] - 维持年度指导，预计FAD将环比下降，鉴于利率上升和行业压力，第四季度可能会有更多资产处置、延期付款、租金重组或租户过渡 [11] - 收购市场仍存在错位，但近期管道讨论更具可操作性，预计年底前会宣布一些投资活动 [13] - 未来几年，未偿还延期余额、租金重组和租户过渡将有助于实现更好的内部增长，SHOP投资组合的NOI也有显著上升空间 [13] 其他重要信息 - 2023年有三笔到期债务，总计4.15亿美元，公司将先用循环信贷资金偿还1月到期的1.25亿美元票据，并寻求新的债务融资 [19][20] - 10月穆迪将公司展望上调至稳定，公司拥有三个投资级信用评级 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10处待售资产的特点、是否集中于特定运营商以及资本回报率 - 待售资产主要是高级住房需求驱动型资产，分布在多个运营伙伴，目前无法达到合同租金收益，位于劳动力较紧张的小市场，公司认为这些资产难以快速恢复，出售符合公司利益 [38][39] 问题2: 出售资产对收益的影响 - 出售资产可减少延期付款和租金减免，将低收益的投资资金用于偿还债务或其他用途，对公司具有增值作用，有助于实现增长 [41][42] 问题3: 当前资产出售的市场环境和买家构成 - 买家主要是小型集团和私募股权公司，目前市场比年初更具挑战性，完成交易需要更多时间和资金，融资难度增加，但仍有买家愿意出价 [43][44] 问题4: SHOP投资组合NOI环比下降，在费用压力和入住率下降的情况下，未来几个季度的发展趋势 - 关键是重建销售渠道，运营伙伴专注于吸引更多潜在客户并促成交易，目前未看到RevPOR增长是有意为之，目的是通过价格手段提高入住率，公司正在社区内部进行人才评估和招聘，已看到更多咨询量等积极指标，重点是提高入住率以实现RevPOR增长 [46][47] 问题5: 额外确定出售的房产是否属于原投资组合优化计划，以及对Bickford延期付款余额回收的看法 - 两处待售房产不在原计划内，但收到了主动报价，出售合理；本月已收到Bickford延期付款余额的第一笔款项，Bickford投资组合的预计覆盖率为1.32倍，情况良好 [51] 问题6: Bickford入住率在第三季度下降是否令人担忧 - 公司密切关注入住率情况，Bickford入住率与NIC地图上的竞争对手相比表现良好，入住率下降是行业普遍现象，通常在感恩节前后入住率会有所回升 [52][53] 问题7: SHOP投资组合在代理劳动力方面的情况以及应对措施 - 由于SHOP社区不提供医疗服务，代理劳动力压力比Bickford等社区小，代理劳动力不是费用的主要影响因素 [54]

公司基本信息 - 公司成立于1991年，是自管理房地产投资信托，有房地产投资和SHOP两个业务板块[161] 房地产及应收票据投资情况 - 截至2022年9月30日，房地产及应收票据投资涉及32个州的175个设施，原始成本约24亿美元，应收票据账面价值2.141亿美元[162] SHOP业务板块情况 - 2022年4月1日起，15个高级住房独立生活设施从净租赁转为SHOP投资组合，截至9月30日，SHOP组合有15个设施，共1731个单元[167][168] 各类型住房业务数据 - 高级住房需求驱动型中，辅助生活设施68个、床位3657个，净营业收入813.3万美元，占比4.5%，投资7.03667亿美元[169] - 高级住房需求驱动型中，高级生活园区10个、床位1359个，净营业收入1144.9万美元，占比6.3%，投资2.45989亿美元[169] - 高级住房可自由支配型中，独立生活设施7个、床位862个，净营业收入2221万美元，占比12.2%，投资1.07236亿美元[169] - 高级住房可自由支配型中，入门费社区11个、床位2707个，净营业收入4630.5万美元，占比25.5%，投资7.45944亿美元[169] - 医疗设施中，熟练护理设施65个、床位8653个，净营业收入5912.7万美元，占比32.6%，投资5.57996亿美元[169] - 医疗设施中，医院1个、床位64个，净营业收入306.8万美元，占比1.7%，投资4025万美元[169] 总投资组合数据 - 截至2022年9月30日九个月，总投资组合净营业收入1.81397亿美元，总投资29.51834亿美元[170] 房地产投资组合NOI变化 - 2022年前九个月，公司房地产投资组合中NOI为1.81397亿美元，2021年同期为2.21529亿美元[171] 各部分平均有效年化NOI - 截至2022年9月30日，房地产投资可报告部分中，SNFs平均有效年化NOI为每张床位9252美元，SLCs为每单元14832美元等；SHOP可报告部分平均有效年化NOI为每单元13064美元[172] 疫情租金减免情况 - 2022年前九个月，公司因疫情给予约1070万美元租金减免，自疫情开始累计给予约5320万美元租金减免，其中4730万美元为合同约定需偿还的净租金延期[178] 房地产收购情况 - 2022年第二季度，公司以1330万美元收购位于威斯康星州奥什科什的53单元ALF，并同意在物业税上诉结果确定后最多支付80万美元额外现金[184] 开发贷款情况 - 2022年1月，公司与Encore Senior Living达成2850万美元开发贷款协议，截至9月30日已发放870万美元[185] 房地产处置情况 - 2022年前九个月，公司完成房地产处置，净收益1.69亿美元，包括处置22处设施；第二季度收到1.113亿美元抵押贷款应收款还款[186] 减值费用情况 - 2022年前九个月，公司记录减值费用3830万美元，其中包括对两处在用房产的570万美元减值[191] 待售资产情况 - 截至2022年9月30日，公司房地产投资可报告部分有10处物业被分类为待售资产，总净房地产余额为3260万美元[190] 房地产租赁情况 - 公司房地产租赁通常为10 - 15年初始租期的“三净租赁”，2022年前九个月无重大续租或到期租赁[192] 租户购买选择权情况 - 截至2022年9月30日，租户对三处总净投资6010万美元的物业持有购买选择权，将于2027 - 2028年可行使[193] 主要租户收入贡献情况 - 截至2022年9月30日，公司有两个租户各自贡献至少10%的总收入，高级生活社区（EFC）九个月收入3832.5万美元，占比18%；NHC九个月收入2787.5万美元，占比13%[195] NHC租赁协议修订情况 - 2022年9月1日起，NHC主租赁协议修订，年基础租金从约3080万美元增至约3430万美元，2022年预计额外租金和百分比租金约320万美元[196] Bickford相关情况 - 截至2022年9月30日，公司向Bickford出租36处设施，2022年前九个月因疫情租金减免约550万美元，2021年前九个月减免约1380万美元[197] - 2022年第二季度，公司将Bickford会计核算改为现金制，冲销约1810万美元直线租金应收款和约710万美元租赁激励[198] - 2022年3月，公司将宾夕法尼亚一处辅助生活设施从Bickford组合转移给新运营商，冲销约70万美元直线租金应收款[199] - 2022年第二季度，公司重组并修订Bickford三份主租赁协议，涉及27处房产，商定2600万美元疫情延期还款条款[199] 各业务入住率情况 - 2022年第三季度，高级生活社区平均入住率为83.3%，Bickford为84.2%，SHOP为76.9%[201] 房地产投资组合覆盖率情况 - 2022年第二季度，NHI房地产投资组合整体覆盖率为1.63x，2021年第二季度为1.69x[206] - 2022年第二季度，NHI房地产投资同店组合整体覆盖率为1.62x，2021年第二季度为1.70x[207] 高级住房组合覆盖率下降原因 - 公司高级住房组合覆盖率下降，主要因入住率下降和费用上升，包括工资压力[209] 长期资产减值费用情况 - 2022年前三季度和前三季度末的三个月，公司长期资产减值费用分别约为3830万美元和950万美元[211] 信用损失准备金情况 - 截至2022年9月30日，公司已为估计信用损失建立690万美元的准备金，为未提供资金的贷款承诺估计信用损失建立90万美元的负债[212] 各季度收入及费用变化情况 - 2022年第三季度与2021年同期相比，租金收入减少760万美元，即11.4%；利息收入减少150万美元，即24.3%；利息费用减少130万美元，即10.2%；贷款和房地产损失为1130万美元；房地产销售净收益为1480万美元[215][216] - 2022年前三季度与2021年同期相比，租金收入减少4620.8万美元，即22.0%；利息收入增加101.6万美元，即5.5%；总费用增加2545.9万美元，即17.3%；净收入减少4152.1万美元，即39.4%[217] - 2022年第三季度，SHOs租给Chancellor Health Care的租金收入为139.5万美元，较2021年减少49.7万美元，降幅26.3%[215] - 2022年前三季度，ALFs租给Bickford Senior Living的租金收入为1193.5万美元，较2021年减少778.8万美元，降幅39.5%[217] - 2022年第三季度，Montecito Medical Real Estate贷款利息收入为45.8万美元，较2021年增加40.5万美元[215] - 2022年前三季度，Bickford贷款利息收入为391万美元，较2021年增加95.1万美元，增幅32.1%[217] - 2022年第三季度，折旧费用为1753.3万美元，较2021年减少250.2万美元，降幅12.5%[215] - 2022年前三季度，折旧费用为5357.7万美元，较2021年减少792.2万美元，降幅12.9%[217] 收入及费用变动原因 - 租金收入减少4620万美元，降幅22.0%，其中约1310万美元归因于物业处置[219] - 抵押贷款和其他票据的利息收入增加100万美元，增幅5.5%[219] - 折旧费用减少790万美元，降幅12.9%，主要因自2021年9月以来约1.659亿美元的物业处置[219] - 利息费用减少610万美元，降幅15.7%，源于债务偿还，包括2021年4月到期的可转换债券和2.5亿美元定期贷款的偿还[219] 资金流动性情况 - 截至2022年9月30日，公司有6.9亿美元可动用的循环信贷额度、2880万美元无限制现金及现金等价物，还可通过ATM股权计划发行普通股获取4.157亿美元[220] 各活动净现金情况 - 2022年9月30日止九个月，经营活动提供的净现金为1.38983亿美元，较2021年减少1851.8万美元，降幅11.8%[222] - 2022年9月30日止九个月，投资活动提供的净现金为2.47143亿美元，较2021年增加8378.5万美元，增幅51.3%[222] - 2022年9月30日止九个月，融资活动使用的净现金为3.93897亿美元，较2021年增加7689万美元，增幅24.3%[222] 未偿还债务情况 - 截至2022年9月30日，公司未偿还债务为11亿美元[225] 固定费用覆盖率及债务与EBITDA比率 - 2022年九个月固定费用覆盖率约为6.2倍，截至2022年9月30日的三个月，合并净债务与年化调整后EBITDA的比率约为4.5倍[238] 公司收入及净收入情况 - 截至2022年9月30日的九个月，公司收入为181,241美元，净收入为55,447美元[241] 公司股权情况 - 截至2022年9月30日，公司有43,388,742股流通普通股，市值25亿美元，权益总计13亿美元[242] 股票回购计划情况 - 2022年4月15日，公司董事会批准最高2.4亿美元的股票回购计划，截至2022年9月30日，该计划剩余约8840万美元[243][245] - 在截至2022年9月30日的三个月和九个月，公司分别回购1,272,179股和2,468,354股普通股，平均每股价格分别为64.44美元和61.56美元[244] 股息情况 - 公司董事会批准定期季度股息，2022年第四季度宣布每股0.9美元股息，预计2022年运营现金流足以支付当前利率的股息，且公司打算遵守REIT股息要求，分配至少90%的年度应税收入[246][247][249] 证券发售声明情况 - 公司有自动货架注册声明，允许向公众发售未指定数量的证券，该声明将于2023年3月到期[250] 公司现金及信贷额度情况 - 截至2022年10月31日，公司有3170万美元的公司现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用7亿美元[251] 合同付款义务情况 - 截至2022年9月30日，公司合同付款义务总计12.70492亿美元，其中债务（包括利息）11.97204亿美元[252] 未偿还承诺情况 - 截至2022年9月30日，未偿还贷款承诺总计1.73625亿美元，已提供资金1.09681亿美元，剩余6394.4万美元；开发承诺总计3349.5万美元，已提供资金2.4151亿美元，剩余934.4万美元[254][256] 租赁诱因情况 - 截至2022年9月30日，未偿还租赁诱因总计2860万美元，已提供资金150万美元，剩余2710万美元；2022年第三季度和九个月租赁诱因付款摊销收入分别少于10万美元和750万美元[258] 租赁押金及托管资金情况 - 2022年第一季度，公司将约880万美元的租赁押金用于支付逾期租金，Welltower向托管账户转入约690万美元[263] - 2022年4月1日起，公司终止与Well Churchill Leasehold Owner, LLC的主租赁协议，1处房产售予第三方，1处房产过渡至现有运营商关系，15处房产过渡至两个新的SHOP合伙企业[264] - 2022年第二季度，690万美元托管资金释放给公司并确认为租金收入，第二季度确认约70万美元运营转移净收益，第三季度进行微调[265] 每股相关指标变化情况 - 2022年前九个月，公司摊薄后普通股每股FFO较2021年同期减少0.74美元，降幅20.8%，主要因Bickford直线租金应收账款和未摊销租赁激励注销等[267] - 2022年前九个月，公司摊薄后普通股每股Normalized FFO较2021年同期减少0.12美元，降幅3.4%[268] - 2022年前九个月，公司Normalized FAD较2021年同期减少750万美元，降幅4.59%，主要因Welltower诉讼法律费用增加等[270] 各季度归属普通股股东相关指标情况 - 2022年第三季度，归属于普通股股东的净收入为3446.8万美元，2021年同期为3081.4万美元；2022年前九个月为6454万美元，2021年同期为1.05327亿美元[273] - 2022年第三季度，归属于普通股股东的NAREIT FFO为4622.7万美元，2021年同期为5316万美元；2022年前九个月为1.26982亿美元，2021年同期为1.62233亿美元[273] - 2022年第三季度，归属于普通股股东的Normalized FFO为4720.9万美元，2021年同期为5251.9万美元；2022年前九个月为1.55462亿美元，2021年同期为1.62043亿美元[273] - 2022年第三季度，归属于普通股股东的Normalized FAD为4737.8万美元，2021年同期为5117.3万美元；2022年前九个月为1.5605亿美元，2021年同期为1.63561亿美元[273] 净利润及调整后EBITDA情况 - 2022年第三季度净利润为

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度摊薄后普通股每股净收益为0.47美元，2021年同期为0.85美元，较2022年第一季度环比增长0.29美元；2022年上半年为0.66美元，2021年同期为1.63美元 [17] - 本季度Bickford直线租金应收款和租赁无形资产的核销约为每股摊薄0.55美元，对净收益和NAREIT FFO每股指标产生负面影响 [18] - 本季度与疫情相关的特许权为2290万美元，上一季度为780万美元，主要是Bickford租赁重组的结果 [19] - 2022年第二季度GAAP基础上的收入较上年同期下降1440万美元；剔除Bickford直线租金和无形资产租赁激励核销的影响后，较上年同期增长1080万美元 [22] - 截至6月30日的六个月净营业收入较2021年同期下降约3400万美元；第二季度调整后净营业收入为7000万美元，较2022年第一季度环比增长270万美元 [23] - 2022年第二季度NAREIT FFO从1.05美元降至0.71美元，下降0.34美元；不包括Bickford核销影响的正常化FFO从1.10美元增至1.26美元，增长0.16美元 [26][27] - 第二季度正常化可分配资金较第一季度增加360万美元，达到5630万美元 [27] - 第二季度股息为每股0.90美元，分别占正常化FFO和FAD的69.5%和71.4%；董事会宣布第三季度股息为每股0.90美元 [29] - 截至6月30日，净债务与年化EBITDA杠杆比率为4倍，处于目标范围4 - 5倍的低端，较第一季度的4.9倍有所改善 [30] - 7月31日，循环信贷额度无未偿还金额，公司现金为5100万美元；第二季度未通过ATM计划发行股权，预计第三季度也不会发行，ATM计划仍有约4.16亿美元可用 [31] - 2022年第二季度回购约120万股股票，花费约7000万美元，平均价格为每股58.52美元，按当前每股股息计算，此次回购每年减少股息约430万美元 [32] - 2022年全年指导包括：NAREIT FFO每股摊薄在3.86 - 3.92美元之间，正常化FFO每股在4.48 - 4.53美元之间，FAD在2 - 2.03亿美元之间 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房需求驱动型投资组合 - 占调整后净营业收入的约26%，第二季度总延期付款390万美元，均与五家需求驱动型运营商有关 [38] - 自2021年第二季度以来，已出售31栋建筑，价值2.882亿美元，其中2022年第二季度为7330万美元 [39] - 不包括Bickford的需求驱动型覆盖率在2022年第一季度环比提高8个基点，达到0.87倍 [39] - Bickford过去12个月的EBITDARM覆盖率在2022年第一季度环比提高10个基点，达到0.92倍（按旧租赁计算）；按新租赁调整后，2022年第一季度的预计覆盖率为1.31倍，第二季度过去三个月的覆盖率为1.3倍 [40][41] - 通过出售三座表现不佳的建筑，当前38处房产的投资组合平均入住率自5月最近一次资产出售以来提高了190个基点，达到84.5% [42] - 与Bickford有2600万美元的延期付款余额，目标是每年最低偿还300万美元，若Bickford达到特定绩效目标并完成某些房产处置，最多可减少600万美元 [43] 高级住房运营投资组合（SHOP） - 15处房产的SHOP投资组合占调整后净营业收入的5%，第一季度运营受运营商过渡影响，排除过渡成本后的净营业收入为320万美元，符合预测，预计第一年年化净营业收入贡献将处于低至中两位数水平，未来有600 - 800万美元的增量上行空间 [44] - 第二季度利润率处于20%多的中间水平，远低于历史表现；运营重点是重建销售渠道以提高入住率，7月Merrill Gardens和Discovery的综合投资组合入住率较6月提高90个基点，达到77.1% [45] 入口费社区 - 13个入口费社区占年化调整后净营业收入的27%，表现出色；最大租户SLC的EBITDARM覆盖率为1.22倍，第二季度入住率提高60个基点，达到82.3%，比疫情前高200个基点，7月入住率较6月又提高130个基点 [46] - 高级住房自由支配覆盖率从2021年第四季度的1.16倍提高到2022年第一季度的1.39倍 [47] 熟练护理投资组合 - 占年化调整后净营业收入的34%，EBITDARM覆盖率稳定在2.7倍，其中NHC为3.51倍，其他运营商约为1.98倍；SNF的弹性主要归因于NHC和Ensign，占SNF投资组合的约77%；自疫情开始以来，其他五家SNF运营商获得的租金减免很少，第二季度未提供与SNF相关的延期付款 [48] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 一年多前开始的投资组合优化基本完成，已完成超过3.56亿美元的资产出售，包括2.882亿美元的高级住房销售，开始看到EBITDARM覆盖率改善的成果 [13] - 优先考虑具有即时房地产所有权或有所有权途径的短期融资结构的交易；看到更多RIDEA类型的机会，但目前重点是推动当前业务的运营改善，再考虑扩展平台 [50] - 行业面临运营成本上升、入住率、通胀、劳动力限制等挑战 [9][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司投资组合状况改善，但Bickford组织中与公司投资组合无关的其他部分仍需关注，出于谨慎将其转为现金会计基础 [10] - SHOP业务开局良好，虽恢复过程漫长，但有内部增长的显著上行空间，也可作为长期外部增长的途径 [12] - 公司财务状况良好，杠杆处于目标范围低端，有大量资金可部署，无需立即发行股权，重点是回归增长 [53] 问答环节所有提问和回答 问题：为何现在将Bickford转为现金基础，以及在其财务方面看到了什么导致做出这一决定 - 原因包括Bickford有公司无法控制的其他贷款和债权人，且有即将到期的债务，尽管可能会展期和再融资，但审计师对此很关注，因此决定转换；公司认为已围绕投资组合建立了良好的隔离，有主租赁协议和良好的覆盖率，对自身房产和投资组合有信心 [57] 问题：若Bickford无法持续经营，公司有哪些选择，是否有备用运营商，能否保留与Bickford最近重组的租赁条款 - 可以考虑像将Holiday房产过渡到RIDEA那样，让不同地区的不同经理接管部分房产；另一种可能是，如果Bickford进行重组，他们可能会精简并希望保留该投资组合，因为这是一个表现良好、位于较好市场的新建筑投资组合，对重新调整后的Bickford或其他运营商来说是一个有吸引力的收购目标 [59][60] 问题：在上述情况下，2600万美元的递延租金会怎样，以及是否能出售三处待售资产 - 公司从未将递延租金计入资产负债表，随着直线收入开始将递延余额计入资产负债表，未来会持续评估Bickford的情况，不排除后期改变会计处理方式；待售房产是较旧且表现不佳的房产，公司在田纳西州的会计处理不会影响买家对房产的看法，买家会根据房产的年龄和表现，以及自身的运营平台和资本结构来考虑购买 [63][64][65] 问题：SHOP投资组合的RevPOR增长预期如何，与实时租赁的空置房间相比如何 - 目前重点是提高租赁量、重建销售渠道和改善入住率；随着入住率提高，预计会有相当一部分收益流入底线；目标有所调整，虽不期望回到45%的利润率，但预计利润率会随时间改善；在入住率稳定后，再关注提高RevPOR [68][69] 问题：SHOP投资组合的运营费用方面，是否达到满员，代理劳动力的使用情况如何 - 从满员角度来看，目前没有达到，招聘和留住员工具有挑战性，存在一定的人员流动；好在该投资组合不需要大量代理劳动力，没有因代理产生大量费用，虽有一些加班和招聘压力，但不像需求驱动型业务那样严重 [70] 问题：SHOP投资组合的低至中两位数年化净营业收入收益预期在短期内是否仍然有效，以及600 - 800万美元的增量应如何考虑时间安排 - 仍然目标是低至中两位数的运行率，目前进展符合预期；这一机会将在未来18 - 24个月内逐步显现，不会在明年全部体现，需要时间重建入住率和稳定运营 [75] 问题：递延余额在第二季度后是否有新情况，是否应认为第二季度的数字是合适的运行率，直到解决与小运营商的问题 - 公司难以回答这个问题，因为不想透露未来可能的特许权情况；今年年底前会有一些持续的递延付款，可能会延续到2023年；公司的目标是尽量减少递延付款，使其回到四五年前的正常业务水平 [76][77] 问题：是否意味着公司与小运营商的问题接近解决，比以前更乐观 - 是的，从EBITDARM覆盖率图表和进展报告中可以看到情况正在改善，这是出售表现不佳的建筑以及剩余建筑入住率和利润率提高的综合结果 [78][79] 问题：7月的收款数字是多少 - 公司未公布也不会公布该数字；第二季度有390万美元的租金递延付款，随着业务重组，收款情况比疫情期间有很大改善 [81] 问题：随着这些重组，收款是否会增加，以及4月递延付款的运行率在本季度保持稳定，但涉及的运营商从三家增加到五家，未来几个月递延付款是否会增加 - 公司会继续与运营商逐案合作，本季度有几家运营商出现了递延付款情况，会持续监控；已给出了今年递延付款的指导范围，并且正在对投资组合进行持续优化；正在评估出售一些建筑，出售后就不再有递延付款问题，这将是今年剩余时间的工作重点 [82][83]

公司基本信息 - 公司成立于1991年，是自管理房地产投资信托，有房地产投资和SHOP两个业务板块[165] 房地产投资业务数据 - 截至2022年6月30日，房地产及应收票据投资涉及33个州的181个设施，原始成本约24亿美元，应收票据账面价值2.095亿美元[166] - 高级住房需求驱动型的辅助生活设施74个，3975张床位，净营业收入 - 289万美元，占比 - 2.5%，投资7.44859亿美元[173] - 高级住房需求驱动型的高级生活园区10个，1359张床位，净营业收入641万美元，占比5.5%，投资2.45989亿美元[173] - 高级住房自由裁量型的独立生活设施7个，862个单元，净营业收入2014.5万美元，占比17.3%，投资1.07236亿美元[173] - 高级住房自由裁量型的入门费社区11个，2707个单元，净营业收入3084.7万美元，占比26.4%，投资7.45944亿美元[173] - 医疗设施中的专业护理机构65个，8653张床位，净营业收入3911.4万美元，占比33.5%，投资5.57996亿美元[173] - 医疗设施中的医院1个，64张床位，净营业收入204.6万美元，占比1.8%，投资4025万美元[173] - 截至2022年6月30日，房地产投资可报告部分中，SNFs平均有效年化NOI为每张床位9147美元，SLCs为每单元10646美元等；SHOP可报告部分平均有效年化NOI为每单元6652美元[176] - 截至2022年6月30日，公司房地产投资可报告部分13处物业被分类为待售资产，总净房地产余额为5670万美元[195] - 2022年第一季度，NHI房地产投资组合的SHO覆盖率为1.11x，SNF为2.67x，医疗非SNF为2.69x，总计为1.68x[209] - 2022年第一季度，NHI房地产投资同店组合的SHO覆盖率为1.13x，SNF为2.67x，总计为1.68x[212] SHOP业务数据 - 2022年4月1日起，15个高级住房独立生活设施从净租赁转为SHOP投资组合的两个独立企业[171] - 截至2022年6月30日，SHOP投资组合包括8个州的15个独立生活设施，共1731个单元[172] 房地产投资与处置情况 - 2022年4月29日，公司以1330万美元收购位于威斯康星州奥什科什的53单元辅助生活设施，初始租赁利率为7.25%，年递增率为2.5%[189] - 2022年上半年，公司完成房地产处置净收益1.08924亿美元，实现收益1111.1万美元[191] - 2022年7月，公司以约850万美元出售位于印第安纳州的辅助生活设施，产生交易成本30万美元[194] - 2022年4月1日，公司处置一处待售资产，并将佛罗里达州的一个辅助生活社区过渡到与Discovery Senior Living的现有房地产合伙企业[202] 租金与收入相关数据 - 2022年上半年，高级生活社区收入573,631美元，国民医疗保健公司收入171,530美元，假日公司收入为0，比克福德高级生活收入412,304美元，其他净收入1,370,360美元[201] - 2022年第二季度，公司租金收入为3998.2万美元，较2021年同期的6835.1万美元减少2836.9万美元，降幅41.5%[218] - 2022年第二季度，公司来自抵押贷款和其他票据的利息收入为782.6万美元，较2021年同期的591.9万美元增加190.7万美元，增幅32.2%[218] - 2022年第二季度，公司总费用为4961.1万美元，较2021年同期的4067.4万美元增加893.7万美元，增幅22.0%[218] - 2022年第二季度，公司净收入为2146.6万美元，较2021年同期的3923.1万美元减少1776.5万美元，降幅45.3%[218] - 2022年上半年，公司租金收入为10454.1万美元，较2021年同期的14310.1万美元减少3856万美元，降幅26.9%[220] - 2022年上半年，公司来自抵押贷款和其他票据的利息收入为1454.1万美元，较2021年同期的1197.8万美元增加256.3万美元，增幅21.4%[220] - 2022年上半年，公司总费用为11581.9万美元，较2021年同期的8491.7万美元增加3090.2万美元，增幅36.4%[220] - 2022年上半年，公司净收入为2971.2万美元，较2021年同期的7461.3万美元减少4490.1万美元，降幅60.2%[220] - 2022年上半年租金收入减少3860万美元，降幅26.9%，利息收入增加260万美元，增幅21.4%，利息支出减少480万美元，降幅18.4%[221] - 2022年上半年房地产销售净收益增加700万美元，2022年为1350万美元，2021年为650万美元[221] 疫情相关影响 - 截至2022年6月30日，公司给予租户的与疫情相关租金减免总计约4400万美元，其中合同约定需偿还的净租金递延为3800万美元[182] - 2022年上半年，比克福德的收入受大流行相关租金减免影响，约为550万美元，2021年三个和六个月分别为650万美元和1030万美元[203] 租赁协议调整 - 2022年第二季度，公司将比克福德的四个主租赁协议改为现金会计基础，冲销约1810万美元的直线租金应收款和约710万美元的租赁激励措施[204] - 2022年3月，公司将宾夕法尼亚州的一个辅助生活设施从比克福德投资组合转移到新运营商，并冲销约70万美元的直线租金应收款[205] - 2022年第二季度，公司重组并修订比克福德的三个主租赁协议，涉及26处房产，达成2600万美元未偿还大流行相关延期付款的还款条款[205] 入住率数据 - 2022年6月，高级生活社区平均入住率为82.1%，比克福德为83.5%，SHOP为76.2%；7月，高级生活社区为83.4%，比克福德为84.5%，SHOP为77.1%[207] 财务指标计算方式 - 公司将EBITDARM作为租户的主要绩效指标，通过计算覆盖率（EBITDARM/现金租金）评估运营商支付能力[208] 资产减值情况 - 2022年6月30日止三个月和六个月，公司房地产投资可报告部分分别记录减值费用410万美元和2870万美元[196] - 2022年上半年和第二季度，公司因新冠疫情等因素对长期资产分别计提约2870万美元和410万美元减值费用[214] 信用损失准备金 - 截至2022年6月30日，公司为估计信用损失设立520万美元准备金，对未提取贷款承诺的估计信用损失负债为80万美元[215] 资金流动性与债务情况 - 2022年6月30日，公司有7亿美元可动用的循环信贷额度、4340万美元无限制现金及现金等价物，还有通过ATM股权计划发行普通股获取4.174亿美元的潜力[222] - 2022年上半年经营活动提供净现金9544.8万美元，较2021年减少1306.4万美元，降幅12.0%；投资活动提供净现金1.92223亿美元，较2021年增加1.86994亿美元；融资活动使用净现金2.81096亿美元，较2021年增加1.55737亿美元[224] - 截至2022年6月30日，公司未偿还债务为11亿美元[227] - 2022年3月31日，公司签订7亿美元无担保循环信贷协议，取代之前的5.5亿美元无担保循环信贷额度，同时修订3亿美元定期贷款协议，第二季度偿还6000万美元[228][230] - 2022年3月，公司用循环信贷额度偿还7500万美元定期贷款，产生约20万美元未摊销贷款成本费用[231] - 截至2022年6月30日，循环信贷和定期贷款的利率分别为2.836%和3.04%，设施费为0.25%[232] - 截至2022年6月30日，公司合同付款义务总计12.70234亿美元，其中一年内到期1.65265亿美元，1 - 3年到期4.54071亿美元，3 - 5年到期1.74417亿美元，5年以上到期3.9724亿美元[255] - 截至2022年6月30日，公司未偿还贷款承诺总额1.449亿美元，已提供资金7571万美元，剩余6919万美元；开发承诺总额3404.5万美元，已提供资金2399.4万美元，剩余1005.1万美元[257][259] 财务比率指标 - 2022年上半年固定费用覆盖率约为6.6倍，截至2022年6月30日的三个月，综合净债务与年化调整后EBITDA比率约为4.0倍[240] 担保情况 - 公司的9.4亿美元银行信贷额度、4亿美元无担保私募定期贷款和2031年高级票据由子公司提供全额无条件担保[241] 股权与市值情况 - 截至2022年6月30日，公司有44,655,156股流通普通股，市值27亿美元，权益总额14亿美元[244] 股票回购计划 - 2022年4月15日，公司董事会批准最高2.4亿美元的股票回购计划，有效期一年，截至6月30日，该计划剩余约1.704亿美元[245][247] - 2022年第二季度，公司通过公开市场交易回购1,196,175股普通股，平均每股价格58.52美元[246] 股息情况 - 2022年和2021年上半年，公司董事会宣布或支付的季度股息分别为0.9美元和1.1025美元、0.9美元，2022年8月5日，董事会宣布向9月30日登记在册的普通股股东每股派发0.9美元股息，11月4日支付[251][252] 租赁诱导付款摊销 - 2022年第二季度和上半年，租赁诱导付款对收入的摊销分别为720万美元和740万美元，2021年同期分别为30万美元和50万美元[261] 诉讼相关情况 - 2021年12月20日，公司及其子公司对Welltower及其相关公司提起诉讼，称被告未履行对公司的法律义务，包括未支付租金和提供担保协议等[264] - 2022年第一季度，公司将约880万美元的租赁押金用于支付逾期租金，Welltower向托管账户转入约690万美元，2022年3月31日，公司与被告达成和解协议[265] - 2022年4月1日起，诉讼和解，690万美元托管资金释放给公司并确认为租金收入[267] 运营资金与可分配资金变化 - 2022年上半年摊薄后每股运营资金（FFO）较2021年同期减少0.63美元，降幅26.4%[270] - 2022年上半年摊薄后每股正常化运营资金（Normalized FFO）较2021年同期减少0.03美元，降幅1.3%[271] - 2022年上半年正常化可分配资金（Normalized FAD）较2021年同期减少340万美元，降幅3.06%[273] 不同时间段财务数据对比 - 2022年6月30日结束的三个月，净收入为2.1673亿美元，2021年同期为3.9183亿美元；六个月净收入为3.0073亿美元，2021年同期为7.4513亿美元[276] - 2022年6月30日结束的三个月，调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为6943.5万美元，2021年同期为6849.6万美元；六个月为1.3114亿美元，2021年同期为1.38979亿美元[279] - 2022年6月30日结束的三个月，固定费用为1045.5万美元，2021年同期为1227.9万美元；六个月为2001.2万美元，2021年同期为2460.4万美元[279] - 2022年6月30日结束的三个月，固定费用覆盖率为6.6倍，2021年同期为5.6倍；六个月为6.6倍，2021年同期为5.6倍[279] - 2022年第二季度净利润为2.15亿美元，2021年同期为3.92亿美元；2022年上半年净利润为2.97亿美元，2021年同期为7.46亿美元[282] 利率风险相关 - 截至2022年6月30日，公司约2.4亿美元的可变利率债务和抵押贷款及其他应收票据面临利率波动的市场风险，循环信贷安排未使用部分7亿美元若提取也适用可变利率[283] - 假设可变利率债务利率变动50个基点，且2022年6月30日未偿余额不变，净利息费用每年将增减约120万美元，摊薄后每股约增减0.03美元[284] - 截至2022年6月30日，固定利率债务中私募定期贷款、高级票据、房利美定期贷款余额分别为4亿美元、4亿美元、7684.5万美元，占比分别为35.8%、35.8%、6.9%；可变利率债务中银行定期贷款余额为2.4亿美元，占比21.5%[286] - 假设市场利率平行变动50个基点，私募定期贷款、高级票据、房利美贷款公允价值会相应变化，如私募定期贷款利率降50个基点公允价值为3.96亿美元，升50个基点为3.87亿美元[287] - 2022年6月30日，抵押贷款和其他应收票据公允价值约2.04亿美元，市场利率变动50个基点，其公允价值将增减约260万或310万美元[288] 合并净营业收入情况 - 2022年Q2合并净营业收入（NOI）为4862.9万美元，2021年

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.18美元，2021年同期为0.78美元，较2021年第四季度环比增长0.04美元 [16] - 2022年第一季度摊薄后普通股每股FFO指标，与2021年第四季度相比，NAREIT FFO从1.07美元降至1.05美元，下降0.02美元；正常化FFO从1.06美元增至1.10美元，增长0.04美元 [16] - 2022年第一季度正常化可分配资金较2021年第四季度增加680万美元，主要因确认880万美元Holiday租赁押金及较低利息费用，被额外租金减免、先前宣布的租赁修改、资产处置和较高法律费用抵消 [17] - 2022年第一季度股息为每股0.90美元，于5月6日支付，代表正常化FFO和FAD总美元派息率分别为81.9%和78.3%；董事会宣布第二季度股息为每股0.90美元，6月30日登记股东可于8月5日获得 [19] - 截至2022年3月31日，公司自2021年第一季度末减少债务约2.757亿美元，净债务与调整后EBITDA杠杆比率为4.9倍 [20] - 2022年第一季度重铸循环信贷安排，可用信贷从5.5亿美元增至7亿美元；4月30日，循环信贷下有8500万美元未偿还，现金为1640万美元；第一季度未通过ATM计划发行股权，预计第二季度也不会发行；ATM计划下仍有约4.16亿美元可用，近期股票回购计划下还有2.4亿美元剩余 [22] - 4月18日发布年度指引，NAREIT FFO每股在4.32 - 4.42美元之间，正常化FFO每股在4.38 - 4.48美元之间，FAD在2.018 - 2.064亿美元之间 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房需求驱动型投资组合 - 完成约2.14亿美元高级住房资产处置，与大型租户（如Bickford）重组了几份租约；Bickford租约重组后，投资组合年化租金定为2800万美元，过去三个月租赁覆盖率高于1倍，预计随销售和潜在客户增加而上升；仍在出售部分Bickford建筑，以改善企业现金流并减少未来援助需求；4月未为Bickford提供租金减免，预计5月也不会提供；目标是Bickford每年至少偿还300万美元递延余额，最高可减少600万美元，具体取决于其业绩目标完成情况和特定资产处置情况 [25][26] - 4月1日，将6处遗留Holiday房产过渡给Merrill Gardens，9处房产过渡给Discovery Senior Living，均为高级住房运营模式（SHOP）下的合资企业；预计年化NOI贡献处于低至中两位数水平，未来有600 - 800万美元的增量上行空间 [27] 持续照料退休社区（CCRCs） - 13处CCRCs占扣除递延款项后年度现金收入的30%，表现出色；最大租户SLC的EBITDARM覆盖率为1.18倍，排除PPP贷款后较上一时期的1.1倍有所增加；其他CCRCs的覆盖率同比下降，但仍约为1.57倍，公司对此感到满意 [28] 熟练护理投资组合 - 占扣除递延款项后年度现金收入的35%，EBITDARM覆盖率稳定在2.71倍，其中NHC为3.61倍，其他运营商约为1.9倍；这种韧性主要归因于NHC和Ensign，它们约占熟练护理（SNF）投资组合的75%；自疫情开始以来，其他五家SNF运营商获得的租金减免极少，4月未提供任何援助 [29] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 过去一年通过约2.62亿美元资产出售、租约重组和租户过渡等方式优化投资组合，预计今年上半年完成净收益超1亿美元的其他表现不佳房产处置，这些处置对现金NOI影响极小 [9][10] - 4月将剩余遗留Holiday房产过渡到与Merrill Gardens和Discovery Senior Living的两个新SHOP合资企业，此类合资企业与传统的 triple net 战略相结合，使公司在新业务和高级住房领域具有强大竞争力 [12] - 资产负债表状况良好，过去12个月减少债务超2.75亿美元，尽管Welltower有8个月延期付款和未付款情况，仍将杠杆率维持在净债务与调整后EBITDA的4 - 5倍目标范围内；投资管道开始重建，近期宣布2.4亿美元股票回购计划，短期内有充足机会部署资本，无需发行股权 [13] - 公司对新的SHOP合资企业持乐观态度，认为这是高级住房行业的另一种增长途径，但近期重点是对自身组织进行投资，确保有足够资源使SHOP成为稳定的NOI贡献者 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为已基本完成投资组合优化，达到转折点，大大提高了可见性，近期发布的指引与第一季度业绩相符 [15][18] - 运营商仍面临运营挑战，但公司现在能更好地预测这些挑战 [15] - 希望CMS最终报销规则比提议规则更有利，但即使并非如此，也预计SNF运营商的整体健康状况不会发生重大变化 [30] 其他重要信息 - 欢迎Tracy Colden于6月1日加入公司董事会 [36] 问答环节所有提问和回答 问题1: Bickford递延款项的偿还方式 - 目标是每年至少偿还300万美元，按每月分期付款，具体支付公式和时间正在确定；随着Bickford业绩提升，偿还金额可能增加 [39] 问题2: 第一季度980万美元租金减免的定义 - 包括延期付款和减免，具体可查看补充材料第20页 [40] 问题3: 第一季度79.7%的收款率与4月94.1%的收款率差异原因 - 这是长期租约调整的结果，除非有意外的延期付款或减免，收款率应会提高 [43] 问题4: Bickford采用四份主租约而非一份主租约的原因 - 部分房产有债务担保，需采用不同租约结构；此外，不同时期收购的不同投资组合也导致租约分散；未来有简化的可能性，但目前为解决问题和维持现状，暂保持现有结构 [45][46] 问题5: 高级住房投资组合从 triple net 租约转换为SHOP模式的潜在比例 - 目前更多从新业务角度考虑，而非转换角度；若有机会获取额外收益，会进行相关讨论 [47] 问题6: 15处Holiday资产第一季度的季度NOI以及到年底的预计增长情况 - 第一季度数据噪音大，无太大参考意义；第二季度数据更有意义，但会受过渡影响有所波动；预计第三和第四季度将达到低至中两位数的年化NOI目标 [49] 问题7: 与新运营商关系中的管理费计算基础 - 管理费基于收入计算，是典型的市场管理费；合资企业中运营商通过盈利分成、房产估值增值和未来现金流分享获取额外收益，而非通过管理费结构 [50] 问题8: 投资积压情况，包括时间、规模和产品类型 - 公司保持机会主义态度，交易流不稳定，目前市场仍有波动；已完成与Encore的几笔交易，正在履行现有承诺，并耐心寻找新机会 [51] 问题9: Bickford每月最低还款额的确定方式以及获得600万美元递延款项减免的条件 - 激励措施主要围绕企业层面的投资组合入住率、利润率和资产处置等目标；还款公式基于公司投资组合子集产生的NOI，但具体还款时间和方式仍在考虑中，会综合考虑市场情况和运营稳定性 [54][55] 问题10: 4月向三家运营商提供的130万美元递延款项是否涉及新运营商 - 不涉及过去未提及的新运营商，目前处于优化战略的最后10% - 15%阶段 [57] 问题11: 利率上升是否会对租户造成问题 - 公司与所有客户保持沟通，据了解，投资组合中没有会对客户信用产生负面影响的重大债务到期或债务重组情况，但会持续关注该问题 [59]

公司概况 - 公司是专注于高级住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合包括多种类型的社区和设施[11] - 公司领导团队包括总裁兼首席执行官Eric Mendelsohn等[12] 投资组合 - 截至2022年5月9日，投资组合有201处物业，分布在30个州，与32个运营伙伴合作[14][15] - 截至2022年3月31日，投资组合的年化现金收入为2.227亿美元，其中医疗占36%，其他收入占4%[17][18][19] 运营伙伴 - 运营伙伴包括私有SHO、公有SNF/SHO等多种类型，按年收入占比划分，私有SHO占比最高为23%[22] 财务表现 - 2022年第一季度总营收7.1327亿美元，调整后EBITDA为6.1475亿美元[40] - 2022年第一季度净收入8246万美元，摊薄后每股收益0.18美元[76] 债务情况 - 截至2022年3月31日，总债务12.49043亿美元，净债务12.12921亿美元[40] - 债务包括有担保债务和无担保债务，加权平均利率3.00%，加权平均期限4.4年[47][48] 投资与处置 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如对Vizion Health的租赁投资4.025亿美元，收益率8.50%[36] - 2021 - 2022年有多项物业处置，总处置金额2.62359亿美元[80]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 62-1470956 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 222 Robert Rose Drive Murfreesboro Tennessee 37129 (Address of principal executive offices) (Zip Code) (615) 890-9100 (Registrant's telephone number, including area code) Securities ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司摊薄后普通股每股净收益为0.14美元，2020年同期为0.83美元；全年摊薄后普通股每股净收益为2.44美元，2020年为4.14美元，同比下降主要因5180万美元减值费用、2800万美元租金减免、140万美元五个月的假日租金未支付以及540万美元非现金股票薪酬费用增加，部分被1120万美元房地产销售收益抵消 [16] - 2021年第四季度，摊薄后普通股每股FFO从1.28美元降至1.07美元，下降0.21美元；正常化FFO从1.37美元降至1.06美元，下降0.31美元；正常化FAD同比下降1310万美元，环比下降530万美元至4590万美元，主要受假日租金降低、额外租金减免和资产处置影响 [17] - 截至2021年12月31日的季度，公司债务减少约4300万美元，包括1800万美元有担保债务和2500万美元2022年定期贷款；净债务与年化EBITDA杠杆比率为4.9倍 [21] - 1月31日，公司在5.5亿美元循环信贷额度下有1000万美元未偿还债务，现金为1640万美元；第四季度未通过ATM计划发行任何股权，预计第一季度也不会发行，ATM计划仍有4.16亿美元可用额度；8亿美元循环信贷和定期贷款信贷安排将于今年8月到期，正在进行7亿美元新循环信贷额度的银团贷款流程，目标是3月完成 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 持续护理退休社区（CCRCs） - 13个CCRCs占公司扣除递延款项后年化现金收入的30%，自疫情开始以来表现一直优于租赁驱动和独立式独立生活社区；非SLC物业的EBITDARM覆盖率从上年同期的1.66倍提高到1.75倍；SLC团队表现出色，第四季度平均入住率为81.7%，较第三季度提高130个基点，12月和1月保持在81.7%，高于疫情前水平 [24] 需求驱动型老年住房 - 101处物业占扣除递延款项后年化现金收入的约29%，第四季度入住率普遍上升，但季度末和今年1月增长放缓，归因于正常季节性因素和近期新冠病例激增；EBITDARM覆盖率为0.84倍，不包括Bickford时降至0.76倍；居民和家属对劳动力问题表示理解，租金有中到高个位数增长，对入住率影响较小，有助于维持2022年NOI利润率 [25][26][27] 独立生活社区 - 17处假日物业本季度未支付租金，占扣除递延款项后年化现金收入的2%；正在出售1处物业，将其余物业过渡给Merrill Gardens和Discovery；NOI利润率从疫情前的40%多降至目前的30%多，入住率下降超过1000个基点；预计该投资组合目前的年化NOI处于低至中个位数区间，未来几年有600万至800万美元的增长空间 [29] 专业护理 - 占扣除递延款项后年化现金收入的35%，由NHC和Ensign Group主导，分别贡献16%和10%的年化现金收入；同店SNF EBITDARM覆盖率为2.85倍，其中NHC为3.94倍，其他运营商为1.96倍；部分小运营商因劳动力问题面临压力，可能提供财务援助，但尚未做出决定 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划出售表现不佳的资产、将物业过渡给新租户、重组租约并开拓新收入来源，以将公司转变为更强大的医疗房地产投资信托基金；已完成23处物业出售，净收益约2.44亿美元，包括19处表现不佳的老年住房物业，售价1.95亿美元；预计完成剩余12处物业的重新定位；董事会已批准出售另外4处表现不佳的物业，预计今年晚些时候完成交易；目前目标出售16处住房物业，预计净收益1.25亿美元，合同租金资本化率约9%，NOI资本化率为个位数 [7][8][9] - 公司与Bickford的重组进度因Omicron受阻，正在评估是否需要提供更多短期财务援助，有信心重组将改善投资组合质量和覆盖比率 [10] - 公司正努力将遗留假日投资组合过渡到与Merrill Gardens和Discovery的店铺合资企业，但因对Welltower的诉讼而延迟，与现有经理Atria保持良好沟通，认为行业基本面好转时可实现长期增长 [11][12] - 公司业务发展活跃，2021年宣布超过1.205亿美元投资，加权平均收益率近9%；与Montecito的合作增加，第四季度投资超过1000万美元，预计两年内完成5000万美元承诺；宣布为Encore Senior Living提供2850万美元新建设贷款，双方关系良好且不断发展 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前处于盈利低谷，随着疫情影响减弱和重新定位战略全面实施，未来前景乐观；虽战略行动时间延长，但整体战略不变 [14] - 行业基本面开始好转，公司有望抓住因疫情损失的NOI增长机会；高级住房市场在部分市场已开始复苏，2022年将是复苏转折点 [12][59] 其他重要信息 - 截至1月底，公司有未出资承诺约1.09亿美元，平均收益率约8.5%，预计2022年大部分承诺将出资 [20] - 2021年第四季度股息为每股0.90美元，于2022年1月31日支付，占正常化FFO和FAD的总美元派息率分别为84.8%和89.9%；董事会宣布第一季度股息为每股0.90美元，记录日期为3月31日，支付日期为5月6日 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否以第四季度为基础预测未来业绩 - 可以从第四季度开始考虑，但需注意所有掉期已到期，利息费用会有收益；其他费用如法律费用增加；公司仍在处置部分物业，会影响债务和NOI；假日资产控制权问题尚未解决，难以给出准确预测，预计周五听证会结束后会有更清晰信息 [39][40] 问题2: 公司拥有控制权的影响 - 这涉及合并问题，需要将相关信息纳入财务报表；还需确定NOI归属，以及周五听证会结果未知，听证会结束后会提供更多信息 [41] 问题3: 假日投资组合目前的NOI和增长潜力 - 目前年化NOI处于低至中个位数区间，未来几年有600万至800万美元的增长空间 [42] 问题4: 1月10日宣布的租赁修正案相关问题 - 该修正案针对高级住房租户，目的是使租户覆盖率接近1倍；公司有资产处置计划，有助于租户改善状况；未公布除前三大客户外的个别覆盖率，可参考非大客户的投资组合覆盖率作为参考 [43][44][45] 问题5: 今年投资活动与去年相比如何 - 公司有超过1亿美元的承诺待履行，去年在困难情况下仍有1亿美元投资；虽未设定具体投资目标，但认为去年投资水平是下限，预计会部署未出资承诺并进行一定水平投资 [48] 问题6: 是否考虑放弃与Bickford的合作 - 公司将Bickford视为合作伙伴，一直在帮助其成为更独立的组织；目前在减少对其的敞口并限制未来业务，但未考虑出售整个投资组合，认为其是优秀运营商，通过财务解决方案可恢复盈利能力 [50][51][52] 问题7: 对新运营商管理能力的信心 - 公司出售大部分Bickford物业，只有一处物业将过渡给宾夕法尼亚的新运营商 [53] 问题8: 对投资组合进行压力测试时，对是否会出现新租户需要帮助的信心 - 公司认为总有部分投资组合需要援助，不同租户面临不同情况，如政府援助、个人资源耗尽和劳动力困难等；寻找有能力的运营商困难，行业中许多运营商面临压力；高级住房市场正在复苏，2022年将是转折点 [56][57][59] 问题9: 周五听证会的积极和消极结果 - 积极结果是裁决有利于公司，即公司能够对租户实体的会员权益进行止赎，从而控制建筑物的过渡；消极结果是裁决不利于公司 [60][61] 问题10: 假日投资组合已收取资金的存放位置 - 公司无法明确回答，但有相关财务报表显示资金存在 [64] 问题11: 为何不先完成过渡再进行法律诉讼 - 过渡建筑物需要对方大量合作，包括信息提供、员工假期工资支付和物业税代管账户转移等，无法单方面完成过渡，诉讼时机经过仔细分析和战略考量 [66] 问题12: 第一季度租金减免和延期情况 - 预计第一季度租金减免和延期情况与第四季度相当 [67] 问题13: 2022年三大租户的入住率展望和租金增长情况 - 1月入住率略有下降，部分归因于季节性因素和Omicron；预计4 - 6月销售情况较好，运营商需建立潜在客户和参观量管道；租金增长在5% - 8%之间，部分在特定时间调整，部分在居民周年日调整，需一年时间全面实施，有助于维持利润率，但主要是为了抵消加班费、代理费用和工资上涨的影响 [70][71][72] 问题14: 公司对行为健康领域的看法和相关计划 - 公司一直对行为健康领域感兴趣，正在与Vision等合作伙伴探索机会，预计会有更多相关交易；在转换方面，虽未进行大量操作，但部分资产处置考虑了行为健康客户的需求，若有合适机会会考虑 [75][76] 问题15: 遗留假日资产过渡到新运营商和合资企业的时间线 - 理想情况下，若周五听证会结果有利，将在听证会结束后30天内完成过渡，即同一季度；但可能有多种因素导致延迟，不做具体猜测 [77][78][81] 问题16: 若周五听证会结果不利，公司的备用计划 - 公司有其他选择，但不会在财报电话会议上透露 [87] 问题17: 是否仍会在第一季度确认假日投资组合的保证金，金额是多少 - 公司仍打算在第一季度确认880万美元保证金，目前正在接受审计，预计会按计划进行，该保证金将计入租金收入 [90][91]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合涵盖多种类型物业[7] - 公司领导团队包括总裁兼CEO、首席财务官等多个职位[9] 投资组合 - 截至2021年12月31日，投资组合包括213处物业，分布在31个州，高级住房需求驱动型占29%，高级住房自由裁量型占32%，医疗类占36%，其他收入占3%[14][15] - 2021年第四季度总租赁物业198处，总租金收入2.71049亿美元，总营收2.98715亿美元[18] 运营伙伴 - 公司有多个运营伙伴，如Senior Living Communities占收入的20%，National HealthCare Corporation占16%等[20] 财务指标 - 2021年第四季度调整后EBITDA为6173.3万美元，净债务与调整后EBITDA的比率为4.9倍[38][76] - 2021年第四季度固定费用覆盖率为5.2倍，利息覆盖率为5.0倍[38] 债务情况 - 截至2021年12月31日，总债务为12.42883亿美元，其中有担保债务7703.8万美元，无担保债务11.75亿美元[38][47] - 债务到期情况分散，2022 - 2023年有部分短期债务到期，也有长期债务在2031年到期[49] 投资活动 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如2021年第二季度对Vizion Health的租赁投资4.025亿美元，收益率8.50%[34] 处置情况 - 2021 - 2022年有多项物业处置，高级住房处置总净收益1.95448亿美元，医院及医疗办公楼处置总净收益4828万美元[80]

财务数据关键指标变化 - 2021年公司总收入2.987亿美元，较2020年下降10.2%，其中租金收入2.71亿美元（占比90.7%），抵押贷款和其他应收票据利息收入2770万美元（占比9.3%）[23] - 2021年公司摊薄后每股FFO较2020年同期减少0.89美元，降幅16.2% [324] - 2021年12月31日财年摊薄后普通股每股正常化FFO较2020年同期减少1美元，降幅17.9%[325] - 2021年12月31日财年正常化FAD较2020年同期减少3030万美元，降幅12.6%[327] - 2021年净收入为1.11967亿美元，2020年为1.85311亿美元，2019年为1.60449亿美元[332] - 2021年调整后EBITDA为2.66645亿美元，2020年为3.07351亿美元，2019年为2.98437亿美元[332] - 2021年固定费用覆盖率为5.5倍，2020年为6.0倍，2019年为5.4倍[332] - 截至2021年12月31日，公司债务总额12.52038亿美元，加权平均利率2.95%；2020年债务总额15.03354亿美元，加权平均利率2.91%[337] - 2021年和2020年12月31日，公司总资产分别为28.38876亿美元和31.20489亿美元[354] - 2021年和2020年12月31日，公司总负债分别为13.21893亿美元和15.97544亿美元[354] - 2021年、2020年和2019年，公司净收入分别为1.11967亿美元、1.85311亿美元和1.60449亿美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司综合收入分别为1.19116亿美元、1.81594亿美元和1.55718亿美元[360] - 2021年、2020年和2019年，公司租金收入分别为2.71049亿美元、3.07208亿美元和2.94182亿美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司折旧费用分别为8079.8万美元、8315万美元和7681.6万美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司利息费用分别为5081万美元、5288.2万美元和5629.9万美元[357] - 2021年、2020年和2019年，归属于普通股股东的基本每股收益分别为2.45美元、4.14美元和3.70美元[357] - 2021年、2020年和2019年，归属于普通股股东的摊薄每股收益分别为2.44美元、4.14美元和3.67美元[357] - 2021年净收入为111,967千美元，2020年为185,311千美元，2019年为160,449千美元[363] - 2021年经营活动提供的净现金为210,859千美元，2020年为232,148千美元，2019年为240,955千美元[363] - 2021年投资活动提供的净现金为185,277千美元，2020年使用89,712千美元，2019年使用342,521千美元[363] - 2021年融资活动使用402,994千美元，2020年使用111,762千美元，2019年提供107,323千美元[363] - 2021年现金及现金等价物和受限现金减少6,858千美元，2020年增加30,674千美元，2019年增加5,757千美元[363] - 2021年支付的利息净额为43,680千美元，2020年为43,406千美元，2019年为54,027千美元[366] - 2021年末普通股股东权益为1,507,083千美元，2020年末为1,512,234千美元，2019年末为1,497,631千美元[369] - 2021年末非控股股东权益为9,900千美元，2020年末为10,711千美元，2019年末为621千美元[369] - 2021年宣布的普通股股息为每股3.8025美元，2020年为每股4.41美元，2019年为每股4.20美元[369] - 2021年发行普通股净收入为47,904千美元，2020年为34,649千美元，2019年为95,774千美元[363][369] 投资组合资产情况 - 截至2021年12月31日，公司投资组合中有125处老年住房物业和11处以老年住房物业为抵押的抵押贷款[25] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中有73处医疗设施和3处以医疗设施为抵押的抵押贷款[30] - 截至2021年12月31日，公司在33个州的198处医疗房地产的投资约为29亿美元，包括125个老年住房社区、72个专业护理机构和1家医院[371] - 截至2021年12月31日，公司14笔抵押贷款及其他应收票据总计3.052亿美元，扣除预期信贷损失准备金520万美元[371] - 截至2021年12月31日，公司持有10个未合并可变利益实体的权益，因缺乏对其经济绩效产生重大影响活动的直接或间接决策权，不将其作为主要受益人[376] 贷款相关利率情况 - 2021年公司抵押贷款、建筑贷款和夹层贷款的年利率在6.5%至9.5%之间[34] - 截至2021年12月31日，公司有7笔抵押贷款，利率在7%至8.25%之间[39] - 截至2021年12月31日，公司有6笔夹层贷款，利率约在6.5%至9.5%之间[40] - 截至2021年12月31日，公司有8笔建筑贷款，利率在7.25%至9%之间[41] - 截至2021年12月31日，公司为一位老年住房行业借款人提供的循环信贷额度利率为7.52%[42] - 公司为Senior Living提供2000万美元循环信贷额度，2023年1月1日起降至1500万美元，2021年末已使用960万美元，年利率7.52%[49] - 2019年6月公司向Senior Living提供3270万美元抵押贷款，利率7.25%，贷款赋予公司3820万美元购买选择权[50][51] 业务运营与计划 - 公司大部分现有租约包含租金年度递增条款，租赁收入按直线法在租约期限内确认[35] - 公司计划在2022年上半年将15处独立生活设施转移到两个独立的合资企业中[44] - 2021年公司组合收入中，公有运营商占比24%，区域运营商占比59%，私有全国连锁占比14%，小型运营商占比3%[46] - 2021年Senior Living、NHC、Bickford、Holiday等租户收入占比分别为17%、12%、12%、未达10%，其他租户净收入占比55%[47] - 截至2021年12月31日，公司向Senior Living出租10个退休社区共2068个单元，15年主租赁协议含两个5年续约选项，年递增率3%[48] - 2021年公司向Bickford出售6处房产，售价5290万美元，获现金3990万美元，产生360万美元收益[57] - 截至2021年12月31日，公司对Bickford的3笔建设贷款承诺为4290万美元，已提供3670万美元[58] - 2021年公司出售9处租给Holiday的房产，净账面价值1.24亿美元，现金对价1.208亿美元，产生190万美元收益和460万美元减值[61] - 截至2021年12月31日，公司对7个运营商的营运资金和建设贷款承诺为2.747亿美元，已提供1.994亿美元[64] - 截至2021年12月31日，公司有3390万美元或有租赁激励承诺，已提供150万美元[66] 行业政策与资金分配 - 2022财年，CMS预计根据SNF PPS向专业护理机构的付款将比2021财年增加4.1亿美元，即1.2%[79] - 在SNF基于价值的采购计划下，CMS将专业护理机构的医疗保险付款减少2个百分点[81] - CARES法案、PPPHCE法案和CAA总共授权通过公共卫生和社会服务应急基金向医疗保健提供者分配1860亿美元资金[85] - 2020年5月1日至2022年3月31日，暂停了根据2011年预算控制法案对医疗保险提供者2%的自动减支付款调整，2022年4月1日至6月30日减支调整降至1%，7月1日恢复至2%，2030年减支调整增至最高3%[87] - 由于ARPA对联邦预算赤字的影响，原本2022年1月需生效的高达4%的额外医疗保险付款削减被推迟至2023年[88] REIT资格相关要求 - 公司需满足两个总收入测试以维持REIT资格，一是每个纳税年度至少75%的总收入（不包括禁止交易的总收入）需为特定类型收入，二是至少95%的总收入（不包括禁止交易的总收入）需为符合75%总收入测试的收入等[104][105] - 为维持REIT资格，每个纳税年度每季度末需满足资产测试，至少75%的总资产价值需由特定资产构成[106] - 每个纳税年度，公司必须向股东分配股息（非资本利得股息），总额不少于90%的“REIT应税收入”（不考虑股息支付扣除或净资本损益）与90%的税后净收入（如有）之和减去某些非现金收入项目[108] - 公司拥有的所有TRS价值不能超过其资产价值的20%，目前拥有NHI - SS TRS, LLC的全部成员权益[109] - 公司自1991年首次选择作为REIT纳税，预计每个纳税年度都符合REIT资格，但不能保证实际运营结果能满足相关要求，且美国联邦所得税待遇可能随时改变[98][99] 债务与融资情况 - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务为12亿美元[279] - 公司的无担保银行信贷安排包括9.25亿美元的银行信贷额度，其中7500万美元的定期贷款于2022年8月到期，3亿美元的定期贷款于2023年9月到期，5.5亿美元的循环信贷额度于2022年8月到期[280] - 2021年4月，公司支付60万美元的延期费，将循环信贷额度的到期日延长至2022年8月[281] - 公司正在协商新的信贷协议，将提供7亿美元的高级无担保循环信贷额度，可增加至多3亿美元的增量信贷额度[282] - 2021年1月26日，公司发行4亿美元的3%高级票据，净收益约为3.923亿美元，用于偿还1亿美元的定期贷款和减少循环信贷额度的借款[289] - 2021年4月1日，公司支付6710万美元，包括100万美元的应计利息和610万美元的转换溢价，以赎回可转换高级票据[291] - 截至2021年12月31日，公司的固定费用覆盖率约为5.5倍，综合净债务与调整后EBITDA的比率约为4.8倍[298] - 2021年12月31日，公司4亿美元的利率互换协议到期，无剩余利率互换协议[299] - 公司的9.25亿美元银行信贷额度、4亿美元的无担保私募定期贷款和2031年高级票据由子公司提供全额无条件担保[301] 市场风险与影响 - 截至2021年12月31日，公司约3.75亿美元可变利率债务和应收抵押贷款及其他票据面临利率波动市场风险，循环信贷安排未使用部分5.5亿美元若提取也适用可变利率[334] - 假设利率变动50个基点，可变利率债务年净利息费用将增减约190万美元，摊薄后每股约0.04美元[335] - 假设市场利率平行变动50个基点，2021年12月31日固定利率债务公允价值会相应变化，如私募定期贷款、高级无担保票据和房利美定期贷款[339] - 截至2021年12月31日，应收抵押贷款及其他票据公允价值约3.148亿美元，市场利率变动50个基点，其公允价值将增减约400万或700万美元[340] 人员情况 - 截至2021年12月31日，公司有19名全职员工和1名兼职员工，数量与2020年12月31日相比无变化[73] 未来现金需求与承诺 - 截至2021年12月31日，公司预计2022年及以后的重大现金需求总计14.11117亿美元，其中2022年为1.58011亿美元[313] - 截至2021年12月31日，公司未偿还贷款承诺总额2.747亿美元，其中3760万美元预计12个月内支付[315] - 截至2021年12月31日，公司开发承诺总额3134.5万美元，预计12个月内支付[317] - 截至2021年12月31日，公司租赁诱导应急费用总计3385万美元，已支付150万美元[318] 诉讼与欠款情况 - 2021年公司因East Lake Capital Management LLC诉讼和解获得0.4百万美元，并冲回约0.3百万美元相关负债[320] - 截至2021年12月31日，Welltower实体欠公司未付合同租金1140万美元[322] 公司投资目标与政策 - 公司投资目标包括为股东提供稳定增长的当前收入、实现资本增长、保护股东资本[112] - 公司投资政策包括投资房地产、抵押贷款和其他应收票据以及符合RIDEA规定的合资企业[115] 合规相关情况 - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》及类似州或地方法律，租户通常负责使设施符合ADA要求的额外成本，公司可能间接