财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收8.22亿美元，超Q3指引范围上限，同比增长52% [33] - 第三季度毛利润220万美元，净亏损8000万美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为负6430万美元，各指标均包含2750万美元库存减值费用，剔除该费用后各指标将增加2750万美元 [34] - 第三季度每套房利息后贡献利润率为负4500美元 [34] - 截至9月30日，180天以上的老化库存占比5%，即150套房屋，其中近一半已签约；库存房屋总数3128套，较6月30日减少12%，比夏季峰值低超20% [35] - 第三季度收购1847套房屋，较Q2环比减少50%，预计Q4收购量将再次低于Q3的一半 [36] - 第三季度资金回笼时间从第二季度的83天增至97天，连续九个季度低于100天目标，但预计市场放缓时会超目标 [37] - 第三季度运营费用较2022年第二季度减少14%，9月30日现金余额为1.97亿美元 [38][39] - 第四季度预计销售1425 - 1850套房屋，营收5 - 6.5亿美元，调整后EBITDA为负4000 - 负6000万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - FLEX挂牌和购房服务在交易总量中的占比从2020年第二季度的7%增至2022年第三季度的29%，年初至今毛利率为31% [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 凤凰城、丹佛和拉斯维加斯等市场仍在快速大幅回调，一些更具性价比的市场开始出现企稳迹象 [19] - 2016年公司仅在四个市场运营，最大市场占营收的84%；2022年第三季度，没有一个市场营收占比超10% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是提供全面的房地产解决方案，凭借多元化产品为客户提供更多确定性和控制权 [12] - 持续创新推出新产品，如在凤凰城市场测试My Way服务，允许房主选择装修风格，费用可计入抵押贷款 [13] - 调整承保策略以应对风险、延长持有时间和价格贬值，修订购买标准，对超出参数的客户提供挂牌服务 [15][16] - 利用装修团队作为风险缓解工具和差异化优势，发展轻资产挂牌服务以应对市场变化 [18] - 战略部署资金到更稳定的市场，在高波动市场采取更保守的收购策略 [19] - 采取保守自律的费用管理方式，调整内部团队规模 [22] - iBuying行业处于早期，仅两个主要参与者，随着传统模式痛点显现，更多卖家将寻求简单解决方案，公司作为大型购房者和房地产解决方案中心，有望在买方市场实现增长 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济和房地产市场变化显著，通胀、房贷利率上升和全球冲突使金融和信贷市场紧张，住宅消费者暂时受到冲击 [8][9] - 目前处于卖方市场和买方市场过渡阶段，双方预期差异大，是房地产市场最具挑战的时期 [11] - 预计房地产市场波动将超历史过渡时期，但公司简化服务证明有更好的发展方式，品牌价值和服务拓展潜力将吸引更多客户 [23][24] - 市场稳定后，预计年利息后贡献利润率达3% - 6%，并长期提升该利润率 [32] - 第四季度调整后EBITDA将开始初步改善，2023年第一季度下半年收购的房屋将占销售主体，有望带来更高利润率和投资回报率 [41] 其他重要信息 - 会议中管理层的陈述包含前瞻性声明，具有不确定性，实际情况可能与预期有重大差异 [2] - 管理层提及的非GAAP财务指标与GAAP指标的对账可在公司网站第三季度财报的财务表格中查看 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 部分市场企稳的驱动因素、其他市场企稳时间，以及销售市场恶化前收购房屋的进度和剩余房屋销售慢的原因 - 部分市场企稳主要与 affordability 有关，如中西部市场房价未大幅上涨，库存供应不足一个半月 [48] - 预计到年底市场仍将波动，尤其是高房价增值市场，受 affordability 影响，季节性将增强 [49] - 预计第四季度和2023年第一季度继续销售旧库存，到第一季度末基本售罄，第四季度销售的房屋多为旧库存，导致业绩指引为负，进入第一季度销售权重将向新房屋转移 [50][51] - 房地产数据有滞后性，当前市场条件下承保的房屋表现良好，而旧库存是在不同市场条件下承保的，需要时间消化 [52][53] 问题2: 考虑本季度账面价值下降和年底压力，与融资伙伴的沟通情况、对财务契约的看法，以及保护资本基础以维持业务扩张融资能力的思路 - 公司与融资伙伴和银行保持定期沟通，有良好合作关系，遵守财务契约，季度末现金近2亿美元 [57][58] - 随着年底和第一季度库存和债务余额下降，将减轻压力，公司与融资伙伴的合作关系已持续多年，他们是公司成功的关键支持 [59] 问题3: 第四季度预测中毛利率和贡献利润率情况，2023年库存处理后的复苏速度，以及运营费用削减情况和后续运营费用率的思考 - 公司未具体指导贡献利润率，但认为第四季度是贡献利润率的低谷，第一季度将回升 [61] - 复苏时间难以确定，目标是处理完旧库存后，在2023年恢复到舒适的购买水平 [62] - 9月进行了裁员，使员工数量减少约7%，加上年初的招聘暂停和自然流失，员工数量较夏季峰值下降约12%，预计今年节省成本200万美元，明年可按季度年化计算 [63][64] 问题4: 预计市场波动持续时间长于典型过渡时期的依据，以及对市场稳定的判断因素 - 市场波动主要体现在销售价格上，当前市场独特之处在于卖家房屋权益高，导致定价不一致，尤其是高房价增值市场 [69][70] - 预计明年年初市场将更稳定，关键在于价格、卖家权益和买家冲击的一致性，以及美联储政策的影响 [71] 问题5: 对现金状况的看法，以及在宏观环境持续挑战下的应对措施 - 季度末现金状况良好，但需密切管理下一季度的亏损，公司一直注重成本控制和运营效率，将继续监测和管理业务 [74] - 公司专注于当前库存和轻资产产品，如 FLEX 服务和与单户租赁公司合作，以应对市场波动 [75] 问题6: 装修成本增加是否影响房屋销售，My Way 服务的反馈和推广计划 - 增加装修成本并非阻碍房屋销售，而是为确保房屋在市场上优先售出，通过装修团队增加升级，虽延长装修时间，但减少了市场停留时间 [77][78][79] - My Way 服务处于早期阶段，是适合买方市场的产品，客户喜欢自主选择装修风格，计划尽快在其他市场推广 [82][84][85] 问题7: 目前购房如何避免重蹈旧库存房屋的覆辙，以及库存减值费用的未来趋势 - 在高波动市场，如凤凰城、丹佛和拉斯维加斯，谨慎购房，采用每月减速和宽利润率承保；在中西部等受影响较小的市场增加购房量 [88][89] - 新购房在新市场条件下承保，有更宽利润率和假设，早期市场表现良好；同时，将更多客户推向 FLEX 服务，避免购买不确定性高的房屋 [90][91] - 库存减值费用难以预测，公司每季度会对现有库存进行全面评估，根据市场情况进行标记；预计库存余额将下降，减值影响将减小，但市场稳定情况难以预测 [94][95] 问题8: 第四季度房屋销售指导上限和下限差异的影响因素，以及未达上限的原因 - 主要因素是各市场的需求特征， affordability 导致需求放缓；第四季度季节性明显，增加了不确定性，因此设置较宽的指导范围 [97][98] - 目前一些波动市场中，房屋升级交易减少，多数交易来自生活方式需要，交易数量不确定，公司会密切关注以确保收购的房屋能在100天内售出或推向 FLEX 服务 [99] 问题9: 假设房贷利率稳定，是否暂停扩张计划或计划进入新市场 - 过去几年公司每年新增7 - 8个市场，明年仍有此计划，但需视情况而定，更倾向于下半年进行；可能优先考虑卫星或相邻市场 [100]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为14.376亿美元和13.53082亿美元[14] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为11.966亿美元和10.95513亿美元[14] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司股东权益分别为2.41亿美元和2.57569亿美元[14] - 2022年第三季度和2021年同期，公司营收分别为8.21732亿美元和5.40287亿美元[18] - 2022年前三季度和2021年同期，公司营收分别为32.751亿美元和12.02906亿美元[18] - 2022年第三季度和2021年同期，公司净亏损分别为8002.2万美元和1530.3万美元[18] - 2022年前三季度和2021年同期，公司净亏损分别为2747.6万美元和634.6万美元[18] - 2022年第三季度和2021年同期，公司基本每股净亏损分别为0.32美元和0.13美元[18] - 2022年前三季度和2021年同期，公司基本每股净亏损分别为0.11美元和0.08美元[18] - 2022年第三季度和2021年同期，公司加权平均普通股基本流通股数分别为2.47148亿股和1.15985亿股[18] - 2022年前九个月净亏损27,476千美元，2021年同期为6,346千美元[26] - 2022年前九个月经营活动净现金使用量为91,924千美元，2021年同期为704,812千美元[26] - 2022年前九个月投资活动净现金使用量为917千美元，2021年同期为11,577千美元[26] - 2022年前九个月融资活动净现金提供量为122,076千美元，2021年同期为802,305千美元[26] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净增加29,235千美元，2021年同期为85,916千美元[26] - 截至2022年9月30日，现金、现金等价物和受限现金为223,668千美元，2021年同期为136,658千美元[26] - 2022年前九个月利息现金支付为36,536千美元，2021年同期为9,630千美元[26] - 2022年第三季度净亏损8002.2万美元，2021年同期为1530.3万美元；2022年前九个月净亏损2747.6万美元，2021年同期为634.6万美元[137] - 2022年第三季度基本和摊薄后每股净亏损均为0.32美元，2021年同期为0.13美元；2022年前九个月基本和摊薄后每股净亏损均为0.11美元，2021年同期为0.08美元[137] - 2022年第三季度公司记录了350万美元的所得税收益，2021年同期为10万美元的所得税费用；2022年前九个月所得税费用为4万美元，2021年同期为20万美元[141] - 2022年第三季度和前九个月公司有效税率分别为4.2%和 - 0.1%，2021年同期分别为 - 0.5%和 - 2.8%[141] 公司普通股及股东权益变动情况 - 2022年6月30日普通股股份为246,966千股，金额为25,000美元，已付资本为398,166,000美元，累计亏损为79,510,000美元，股东权益为318,681,000美元[20] - 2022年6月30日至9月30日，因行使股票期权发行普通股108千股，带来130,000美元权益增加[20] - 2022年6月30日至9月30日，因受限股票单位归属发行普通股120千股，权益减少54,000美元[20] - 2022年6月30日至9月30日，基于股票的薪酬费用为2,265,000美元[20] - 2022年9月30日普通股股份为247,194千股，金额为25,000美元，已付资本为400,507,000美元，累计亏损为159,532,000美元，股东权益为241,000,000美元[20] - 2021年6月30日临时权益中各类优先股合计金额为184,123,000美元[20] - 2021年6月30日至9月30日，早期行使股票期权归属带来权益增加64,000美元[20] - 2021年6月30日至9月30日，优先股转换为普通股，临时权益减少184,123,000美元[20] - 2021年6月30日至9月30日，因业务合并发行A类和B类普通股，权益增加206,347,000美元[20] - 2021年12月31日至2022年9月30日，普通股数量从238,970千股增至247,194千股，股东权益从257,569千美元降至241,000千美元[23] - 截至2022年9月30日，公司已发行并流通的A类普通股为2.32377521亿股，B类普通股为1481.6236万股，C类普通股和优先股无发行和流通[106][111][112][113] - 截至2022年9月30日，2022年前九个月股票期权授予1147000股，行权8101000股，注销或到期405000股，剩余18217000股，加权平均行权价1.05美元[125] - 截至2022年9月30日，2022年前九个月限制性股票单位授予1947000股，归属并结算161000股，没收103000股，剩余1886000股，加权平均授予日公允价值5.13美元[127] - 截至2022年9月30日，2022年前九个月绩效型限制性股票单位授予2115000股，没收97000股，剩余2018000股，加权平均授予日公允价值4.72美元[131] - 2022年第三季度和前九个月的股票薪酬费用分别为2265000美元和6293000美元，2021年同期分别为1053000美元和2316000美元[132] - 截至2022年9月30日，未确认的股票期权、限制性股票单位和绩效型限制性股票单位薪酬费用分别为4400000美元、7500000美元和7700000美元[125][129][131] 公司业务合并相关情况 - 2021年9月1日完成业务合并，Supernova更名为Offerpad Solutions Inc [29] - 2021年9月1日业务合并，老Offerpad每股普通股和优先股转换为约7.533股Offerpad Solutions Inc.普通股[54] - 特定Supernova投资者以每股10美元价格购买2000万股Offerpad Solutions A类普通股，总购买价2亿美元[56] - 特定Supernova关联方以5000万美元总价购买500万股Offerpad Solutions A类普通股和1666667份认股权证[57] - 交易完成后，公司获得总收益2.84亿美元，交易成本5120万美元，累计偿还债务6340万美元[59] 公司业务运营区域情况 - 截至2022年9月30日，公司在16个州的28个大都市市场的1800多个城镇开展业务[30] 公司库存相关指标变化 - 2022年和2021年第三季度公司分别记录库存减值2750万美元和100万美元，2022年和2021年前九个月分别记录库存减值4970万美元和130万美元[44] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，库存分别为1.184045亿美元和1.132571亿美元[60] 公司物业和设备相关指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，物业和设备净值分别为529.9万美元和514.6万美元[62] - 2022年和2021年第三季度折旧费用分别为50万美元和10万美元，2022年和2021年前九个月分别为80万美元和40万美元[62] 公司运营租赁相关指标变化 - 2022年和2021年第三季度运营租赁成本分别为60万美元和30万美元，2022年和2021年前九个月分别为150万美元和100万美元[64] - 2022年和2021年第三季度运营租赁负债现金支付分别为50万美元和40万美元，2022年和2021年前九个月分别为140万美元和110万美元[65] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司经营租赁加权平均剩余租赁期限分别为2.9年和3.5年，加权平均折现率分别为4.2%和4.1%[66] - 截至2022年9月30日，公司经营租赁负债未来付款总额为660.7万美元，扣除利息后租赁负债总额为623.7万美元[66] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司使用权资产分别为575.9万美元和478.4万美元，租赁负债分别为623.7万美元和517.5万美元[68] 公司广告费用相关指标变化 - 2022年和2021年截至9月30日的三个月内，公司广告费用分别为750万美元和1330万美元；九个月内分别为3840万美元和3220万美元[69] 公司信贷安排相关情况 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司信贷安排和应付票据净额分别为1.145819亿美元和1.026196亿美元[71] - 截至2022年9月30日，公司四个高级有担保信贷安排借款总额为1.585亿美元，未偿还金额为9593.43万美元[73] - 2022年6月，公司与金融机构1的高级有担保信贷安排借款能力从4亿美元增至6亿美元，到期日延至2024年6月[74] - 截至2022年9月30日，公司四个夹层有担保信贷安排借款总额为3140万美元，未偿还金额为1917.05万美元[80] - 2022年7月，公司与关联方的夹层有担保信贷安排1借款能力从650万美元增至975万美元，到期日延至2024年6月[80] - 公司高级和夹层有担保信贷安排借款由房地产库存抵押，转售房屋所得用于减少相应未偿还余额[77][84] - 截至2022年9月30日，公司有高级有担保信贷安排和夹层有担保信贷安排将在未来12个月到期，公司预计通过新融资或修改现有安排履行义务[85] - 截至2022年9月30日，与关联方的高级担保信贷安排借款能力为8500万美元，未偿还金额为3884万美元；夹层担保信贷安排借款能力为1.115亿美元，未偿还金额为7262.5万美元[144] - 2022年第三季度和前九个月，LL信贷安排的借款利息分别为240万美元和680万美元，2021年同期分别为350万美元和740万美元[148] 公司认股权证相关情况 - 截至2022年9月30日，公司有1520万份公开认股权证和660万份私募认股权证流通在外，此前分别为1340万份和840万份[87][88] - 每份公开认股权证可按每股11.50美元的价格购买一股A类普通股，认股权证于2021年10月23日可行使，2026年9月1日到期[89] - 当公司A类普通股最后报告的销售价格在30个交易日内的20个交易日等于或超过每股18.00美元时，公司可按每份0.01美元的价格赎回公开认股权证[90] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公开认股权证负债的公允价值分别为259.1万美元和1435.6万美元，私募认股权证负债分别为130.8万美元和970.5万美元[95] - 2022年第三季度和前九个月，公开认股权证公允价值变动分别为140万美元和1180万美元，2021年同期均为730万美元[96] - 私募认股权证在2022年前九个月公允价值变动假设中，波动率为47.00% - 81.00%，股价为1.21 - 5.03美元，预期转换期权寿命为3.919 - 4.419年，无风险利率为2.43% - 4.16%，股息收益率为0.00%[100] 公司股票计划相关情况 - 公司章程授权发行23.7亿股，包括A类、B类、C类普通股和优先股[105] - 2021激励计划初始预留26333222股A类普通股用于发行，自2022年1月1日起至2031年1月1日每年1月1日增加，数量为不超过上一年度末完全摊薄股份数的5%或董事会确定的较小数量[121] - 2021员工股票购买计划初始预留2633322股A类普通股用于发行，自2022年1月1日起至2031年1月1日每年1月1日增加，数量为不超过上一年度末完全摊薄股份数的1%或董事会确定的较小数量，且累计发行不超过50000000股[122] 公司模型假设相关情况 - 2022年前九个月授予的股票期权使用的布莱克 - 斯科尔斯 - 默顿期权定价模型假设：预期期限6.25年，无风险利率1.63% - 3.37%，预期波动率57.8% - 60.0%，股息率0.0%，授予日公允价值1.43

财务数据和关键指标变化 - 2022年上半年公司营收近25亿美元，净利润5200万美元 [6] - 第二季度营收同比增长185%至11亿美元，其中约70%的增长来自现有市场渗透率提高和新市场扩张带来的销量增加，约30%来自平均销售价格上涨 [23] - 第二季度销售2888套房屋，同比增长129%，平均销售价格为37.2万美元，上年同期为29.8万美元 [23] - 第二季度收购3792套房屋，符合典型的季节性增长趋势 [23] - 截至6月30日，公司在27个活跃市场拥有3561套房屋 [23] - 第二季度毛利润为9300万美元，毛利率为8.6%，净利润为1160万美元，调整后净亏损为100万美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1370万美元，各项数据均包含2120万美元的库存减值费用 [24] - 完全摊薄后每股收益为0.04美元，其中包含按市值计价的认股权证价值带来的0.04美元收益和库存减值带来的0.08美元费用 [25] - 第二季度扣除利息后的贡献利润率为每套房屋28500美元，占收入的70.6%，过去八个季度在5% - 10%之间 [28] - 第二季度销售、营销和运营成本占收入的比例同比改善230个基点至6%，技术研发成本同比改善40个基点，一般及行政费用（G&A）同比略有增加14个基点至1.5% [30] - 第二季度现金回笼时间为83天，较第一季度的96天有所改善，连续八个季度现金回笼时间低于100天 [31] - 截至6月30日，库存超过180天的比例低于2%，远低于10%的目标 [20][31] - 6月公司增加了2亿美元的信贷额度，并将到期日延长至2024年6月；7月将夹层债务融资额度增加了超过3000万美元，并将到期日延长至2024年6月，目前公司可获得的库存融资额度为19亿美元 [32] - 截至6月30日，公司现金余额为1.55亿美元 [33] - 第三季度公司预计销售1700 - 2200套房屋，营收在6 - 8亿美元之间，调整后EBITDA在 - 2000万至 - 4000万美元之间 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - FLEX上市服务交易量环比增长47%，同比增长123%，2022年上半年启动的上市协议数量超过2021年全年 [7] - 第二季度公司的预制房屋贷款业务覆盖更多州，贷款量较第一季度增长37%，同时推出了新的移动应用程序和消费者门户 [9] - 第二季度公司完成了超过3500个翻新项目，平均每套房屋投资1.7万美元，翻新平均时长从第一季度的23天缩短至20天 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房供应从1月的1.6个月迅速增加到超过2.5个月，抵押贷款利率从历史低点升至超过6%，6月仅四个工作日就上涨了75个基点 [13] - 中西部和东南部市场，如佐治亚州、北卡罗来纳州和佛罗里达州，目前显示出活跃的买家需求；西南部市场，如凤凰城、丹佛、奥斯汀和拉斯维加斯，市场明显疲软 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续调整运营以适应房地产市场的变化，优先收购接近各市场中位价格的房屋，并向高端房屋客户提供FLEX上市服务 [16][17] - 公司修订了整体回购策略，对多个市场的购买价格设置上限，并实时对库存进行逐市场审查 [16] - 公司缩短了客户选择交割日期的时间，从过去的90天缩短 [17] - 公司的收购团队调整了承保假设，考虑了市场上活跃库存增加、预计持有时间延长、服务费用和利息支出增加等额外风险 [17][18] - 公司增加了某些房产的翻新升级，以确保房屋具有吸引买家的外观和感觉，提高房屋销售速度 [18] - 公司将继续密切关注和管理超过180天的库存，目标是将其控制在10%以下 [20] - 公司认为随着市场从卖方市场向买方市场转变，其服务的便利性、确定性和可控性将更受卖家重视，有望提高利润率 [29] - 公司将继续扩大市场份额，关注市场的可负担性，探索新的市场机会 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场的疲软已经到来，市场调整迅速时，果断处理现有库存并根据当前市场环境收购新库存非常重要 [11] - 公司认为当前市场的波动是暂时的，作为美国最大的房屋买家之一，随着市场稳定并进入更强劲的买方市场，公司将有更多机会 [20] - 公司对实现长期目标充满信心，能够为客户提供服务并为股东创造可持续的价值 [21] - 短期内，价格调整将影响公司的盈利，但随着市场从卖方市场向买方市场转变，公司预计利润率将有所改善 [38] 其他重要信息 - 公司管理层在电话会议中做出了前瞻性陈述，这些陈述具有不确定性，实际情况可能与管理层的预期有重大差异 [2] - 公司在电话会议中提及了某些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，相关指标与公认会计原则（GAAP）指标的调节信息可在公司网站上的第一季度收益报告财务表格中找到 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司认为市场短期波动的信心来源以及目前是否看到市场稳定迹象 - 市场波动具有市场特异性，目前一些市场受影响较大，一些市场买家需求开始回升，抵押贷款利率的波动也有一定帮助，公司通过调整价格点和建立更宽的利差来应对市场不确定性，并密切关注各市场情况 [40] 问题2: 如何看待目前约3500套库存中，3 - 4月收购的房屋与当前环境下收购房屋的情况 - 截至6月底有3500多套房屋库存，第一季度收购量季节性较低，第二季度在积累库存。在进行库存减值评估时，约1000套房屋受到影响，大多是早期在市场变化较大时收购的。未来几个季度公司将正常处理这些库存，同时已调整承保标准以适应市场变化 [41][42] 问题3: 第二季度毛利率的趋势以及第三季度至今的情况，特别是在一些较大市场（如凤凰城），以及从库存管理应对市场放缓中吸取的经验教训 - 第二季度毛利率开始下降，市场不同情况不同，中西部和东南部市场相对稳定，凤凰城、奥斯汀和丹佛等市场波动较大。第三季度由于库存减值费用，毛利率预计会下降后触底，随着第三和第四季度更多有盈利空间的房屋投入市场，毛利率有望回升。在像凤凰城这样波动大的市场，公司会暂时放缓收购，关注有买家需求的市场 [46][47][48][49][50] 问题4: 第三季度是否预计会有额外的利润率减值，以及如何看待利润率触底和改善的节奏 - 目前不预计第三季度会出现与本季度相当规模的减值。本季度减值的2100万美元相关房屋在第三和第四季度销售时预计实现盈亏平衡的毛利率，还有一些降低售价但仍有利润的房屋会在第三和第四季度以低于正常水平的利润率出售，同时公司收购并周转的房屋已按增加利差进行承保。公司未提供前瞻性的毛利率和贡献利润率指导，将参考第三季度的EBITDA范围来观察第四季度情况 [52][53] 问题5: 能否提供Express offer请求和转化率在现有市场的增长情况以及与去年的对比 - 随着市场从卖方市场向买方市场转变，卖家通过传统方式卖房遇到困难，越来越多的人选择Offerpad，第二季度转化率很强，尤其是市场快速变化的季度末，目前这种趋势仍在持续 [60] 问题6: 第三季度房屋销售指导受宏观环境和收购标准变化的影响程度 - 主要受宏观环境影响，买家需求因抵押贷款利率快速上升导致的 affordability问题而迅速回落，买家处于观望状态，等待了解抵押贷款利率和房价走势。抵押贷款利率波动大，公司在受影响较大的市场放缓收购，等待市场和库存情况稳定后寻找机会 [61][62] 问题7: 是否有公司未进入但可以更积极进入的市场，以及市场扩张思路是否有变化 - 公司关注市场的可负担性，中西部市场受价格下降影响较小，可负担性更强；而西部和西南部市场可负担性较差。公司今年有意进入加利福尼亚市场，目前已取得一定进展，同时也关注中西部和卫星市场，这些市场从成本和风险管理角度来看是明智的选择 [66][67][68][69] 问题8: 公司较大的房屋收购能力是否能在当前环境下通过改变算法或策略来增加收购以弥补损失，考虑到经济学家预计2024年利率可能下降 - 当市场有机会时，公司会通过收购更优质、利差更宽且更稳定的产品来弥补损失。目前市场正从卖方市场向买方市场过渡，这个阶段情况较为复杂，公司会密切关注市场，当市场更稳定时，会抓住机会。同时，卖家在当前市场下耐心降低，更愿意选择Offerpad来快速完成交易 [71][72][73][74] 问题9: 能否提供新产品的附加率以及附属服务的信息，以及如何看待这些产品的未来发展 - 公司未提供附加率信息，但FLEX产品在风险管理方面表现出色，随着公司收购标准暂时收紧，越来越多的卖家选择使用该产品进行房屋上市，相关业务量有所增加。FLEX产品的增长也有助于推动其他附属产品（如抵押贷款）的发展，抵押贷款业务自推出以来季度交易量持续增长 [75][76] 问题10: 调整房屋翻新策略以提高吸引力是否会导致翻新平均成本增加或项目天数增加 - 翻新策略调整会增加一定成本，例如增加花岗岩、不锈钢电器或橱柜升级等，但不会大幅增加翻新时间，可能只会增加几天。公司的翻新团队经验丰富，在过去几年克服了供应问题等困难，有能力应对更多的翻新工作 [78][79] 问题11: 如何看待第三季度的库存余额和采购情况，以及房地产市场波动是否影响了融资设施的条款 - 预计第三季度收购和销售水平相当，库存水平在第三季度末变化不大，公司会根据市场情况逐周调整收购节奏。在融资方面，公司与现有贷款机构保持良好关系，未受到不利影响，在过去的续约和新融资过程中，甚至在某些方面改善了条款，没有出现现金追缴或额度减少等情况 [85][86][87][88] 问题12: 目前市场上的库存价格情况，以及公司当前的收购标准 - 市场上库存增加，卖家房屋权益增加，在定价上更激进，导致价格不一致。公司现在的承保方式与市场加速时相反，会选择市场中低价位进行定价，以确保库存能够快速销售，同时密切关注活跃库存指标 [94][95][96][97] 问题13: 第三季度EBITDA预计为负是否是因为公司想降低利润率以推动销售 - 公司在一些市场将挂牌价格降低了8% - 10%以找到买家，这种策略是有效的，目前已经看到更多的销售活动。公司的目标是做出最佳的房地产决策，在保证信息充分的情况下，以合理的价格在21天内售出房屋，而不是盲目抛售库存 [98]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-39641 Offerpad Solutions Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in its Charter) Delaware 85-2800538 (State or o ...

业绩总结 - 第一季度收入为13.7亿美元，同比增长384%[48] - 第一季度净收入为4100万美元，每股收益为0.16美元[12] - 第一季度毛利润为1.321亿美元，同比增长294%[48] - 调整后的EBITDA为5040万美元，而去年同期为300万美元[48] - 第一季度售出3602套房屋，同比增长254%[48] - 第一季度收购2856套房屋，同比增长139%[48] 用户数据 - 每售出一套房屋的贡献利润为24400美元，同比增长6%[48] - 本季度售出房屋数量为3,602套，较2021年同期的1,018套显著增加[79] - 每售出一套房屋的毛利润为36.7千美元，较2021年的32.9千美元有所上升[79] 未来展望 - 预计第二季度销售房屋数量在2900至3100套之间，收入在11亿至11.5亿美元之间[55] - 公司计划在2022年继续扩展至五个新市场[31] - 本季度的贡献利润在扣除利息后的金额为88,047千美元，贡献利润率为6.4%[79] 财务状况 - 2022年第一季度的现金及现金等价物为198,167千美元，较2021年末的169,817千美元增长了16.5%[62] - 2022年第一季度的总资产为1,150,395千美元，较2021年末的1,353,082千美元下降了15%[62] - 2022年第一季度的流动负债总额为824,105千美元，较2021年末的1,067,622千美元下降了22.8%[62] - 2022年第一季度的库存为871,511千美元，较2021年末的1,132,571千美元下降了23%[62] - 2022年第一季度的经营活动产生的净现金流为279,827千美元，较2021年同期的-48,112千美元显著改善[64] 成本与费用 - 2022年第一季度的总运营费用为87,727千美元，占收入的6.4%[59] - 2022年第一季度的利息支出为10,537千美元，较2021年同期的2,863千美元增加了268%[64] - 调整后的毛利润为135,740千美元，调整后的毛利率为9.9%，相比2021年的34,109千美元和12.0%有所下降[79] - 调整后的净收入为35,324千美元，调整后的净收入率为2.6%，相比2021年的(233)千美元和(0.1%)有所改善[88] 其他信息 - 本季度的其他收入为4,241千美元，主要来自于某些固定资产的销售[79]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度净收入达4.1亿美元，创公司纪录 [5] - 营收同比增加11亿美元，达13.7亿美元，同比增长384%，环比增长58% [6][21] - 连续六个季度实现正调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA），本季度调整后EBITDA为5040万美元，创公司历史新高 [6][22] - 毛利润为1.321亿美元，毛利率为9.6%，较2021年第四季度的8.1%有所提升，且连续七个季度毛利润增长 [22] - 剔除570万美元认股权证负债按市值计价的信贷后，调整后净收入为3530万美元 [22] - 总运营成本占营收的比例从2021年第四季度的7.7%和11.3%改善至6.4% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产交易业务 - 第一季度售出创纪录的3602套房屋，超出指引范围上限近15% [23] - 第一季度收购超2850套房屋，3月创单月收购房屋数量纪录 [24][25] 辅助服务业务 - 可在南卡罗来纳州和俄亥俄州提供Offerpad房屋贷款服务，服务范围扩大至九个州 [11] - 2022年第一季度贷款量较2021年第四季度增长29% [12] FLEX业务 - FLEX团队第一季度完成的交易较上一季度增加20%，同比增长超一倍 [14] - 与2021年第一季度相比，房屋买家成交数量增长100% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国住房供应处于历史低位，3月全国住房供应为两个月，Offerpad服务市场的平均供应为0.6个月 [27] - 第一季度平均销售价格达38.1万美元，高于2021年第四季度的35.7万美元 [27] - 漏斗顶部请求量创公司历史新高，网站流量同比大幅增长，在类似网站分析中排名前十 [18] - 第一季度客户满意度达94% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 聚焦市场渗透、市场扩张和辅助服务三个领域 [9] - 计划今年将服务扩展到五个新市场，第二季度将在佛罗里达州迈尔斯堡推出服务，后续还将拓展至俄亥俄州辛辛那提、印第安纳州韦恩堡、科罗拉多州柯林斯堡和科罗拉多斯普林斯 [11] - 2022年聚焦买家参与度，计划在第二季度软启动买家助推计划 [13][15] 行业竞争 - 自Zillow退出iBuying业务后，公司市场份额从2021年第三季度到第四季度有所增加 [18] - 七个市场在2021年第四季度的购买渗透率达到8%或更高，显示消费者对公司业务的认知和接受度提高 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 2022年第一季度，公司面临劳动力挑战、供应限制、利率上升和通货膨胀等问题，房地产行业抵押贷款利率上升 [6] - 尽管面临诸多挑战，但公司有效应对，实现了强劲增长和盈利 [6] 未来前景 - 预计第二季度售出2900 - 3100套房屋，营收达11 - 15亿美元，调整后EBITDA达2700 - 3700万美元，有望延续盈利增长势头 [34] 其他重要信息 - 公司拥有创新的专有技术，是公司的三大战略优先事项之一，有助于提升运营效率和服务质量 [12] - 公司注重持续改进，进入新市场后会进行后期审查，并将经验教训应用于未来的市场推出 [10] - 公司在企业社会责任方面有所行动，可访问投资者关系网站上重新发布的ESG页面了解相关信息 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待第二季度的房屋购买情况，以及如何平衡购买量增加与价格纪律？装修是否开始以房屋价格增值的形式对毛利率做出贡献？ - 第二季度通常是收购旺季，预计收购量将季节性上升，目前需求强劲，情况良好 [38] - 装修方面，第一季度已取得进展，虽仍面临通胀、价格上涨和劳动力紧张等问题，但流程已基本恢复正常，未来装修将对毛利率产生影响 [38][39] - 随着市场变化，供应增加时，装修的重要性将提升 [40][41] 问题2: 第一季度的增长是否有特定市场的推动？市场表现是否有变化？第二季度营收预期的变化情况如何，是否有提前销售，战略是否有调整？ - 公司在各市场表现较为一致，没有单一市场主导增长，新市场的消费者品牌认知度和团队执行力都较好 [46][47] - 公司市场布局分散，各市场集中度较低，新市场盈利速度加快 [48] - 业务并非线性发展，第四季度受宏观条件和供应链问题影响销售放缓，第一季度弥补了这一差距，预计收购量将季节性回升，第三和第四季度营收将实现环比增长 [49][50][51] 问题3: 第二季度EBITDA指引显示利润率略有下降，原因是什么？如何看待下半年的房屋价格增值（HPA）？如何提高平台知名度，消费者对iBuying的认知程度如何？ - EBITDA利润率下降幅度较小，无结构性变化，业务稳定，无一次性因素影响 [60] - 预计下半年HPA贡献将减少，但无法给出具体数值 [62] - 公司在已进入市场的品牌认知度良好，正努力将自身定位为一站式解决方案中心，通过多种营销渠道提高知名度 [56][57] 问题4: 公司如何应对不断变化的市场条件，能否举例说明过往应对不利市场条件的能力？如何看待公司贡献利润率目标，如何减轻利率上升的影响，公司能承受的最高利率水平是多少？如何评价当前的现金状况和整体流动性？ - 公司基于房地产专业知识评估风险，密切关注活跃供应等市场指标，通过技术和实地调研了解市场动态 [68][69][70] - 公司拥有短期持有房屋的模式，在市场下行时也有机会，可通过调整业务重点和利用不同产品应对市场变化 [72][73][74] - 过去四个季度贡献利润率在5% - 10%之间，本季度为6.4%，利率是其中一个因素，但非主要因素，公司债务资本结构固定，已将利率上升纳入报价考虑，目前未受影响 [77] - 公司第一季度末现金近2亿美元，现金流为正，对现金状况和执行商业计划的能力感到满意，将关注资本市场机会 [79] - 公司的Express和FLEX两大产品有助于应对市场不确定性，FLEX产品是高利润低风险业务 [80][81] 问题5: 第二季度房屋价格指引中点为37.5万美元，而网站库存平均房屋价格约为40.9万美元，如何解读这一差异？在当前竞争环境下，新市场的盈利能力提升速度是否比2020年更快？ - 价格差异可能是由于价格增值预期放缓和市场组合变化导致，新进入的中西部市场价格较低，且更多房屋进入市场销售 [84][85] - 新市场盈利能力提升速度比过去更快，这得益于公司模式的优化和团队管理能力的提升，以及整体执行能力的提高 [86][87]

公司资产负债情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为11.50395亿美元和13.53082亿美元[16] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为8.46968亿美元和10.95513亿美元[16] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司股东权益分别为3.03427亿美元和2.57569亿美元[16] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司库存分别为8.71511亿美元和11.32571亿美元[57] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司运营租赁的加权平均剩余租赁期限分别为3.4年和3.5年，加权平均折现率分别为4.0%和4.1%[63] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司信贷安排和应付票据的账面价值分别为7.85551亿美元和10.26196亿美元[68] - 截至2022年3月31日，可变利益实体（VIE）的总资产为9.32493亿美元，总负债为7.93356亿美元；2021年12月31日总资产为11.64903亿美元，总负债为10.32543亿美元[131] 公司收入利润情况 - 2022年第一季度和2021年同期，公司收入分别为13.73837亿美元和2.83972亿美元[20] - 2022年第一季度和2021年同期，公司毛利润分别为1.32142亿美元和0.33537亿美元[20] - 2022年第一季度和2021年同期，公司运营收入分别为0.44415亿美元和0.01444亿美元[20] - 2022年第一季度和2021年同期，公司净收入（亏损）分别为0.40988亿美元和 - 0.0233亿美元[20] - 2022年第一季度净收入为40,988,000美元，2021年同期净亏损为233,000美元[25] 公司每股收益情况 - 2022年第一季度和2021年同期，公司基本每股净收入（亏损）分别为0.17美元和 - 0.00美元[20] - 2022年第一季度和2021年同期，公司摊薄每股净收入（亏损）分别为0.16美元和 - 0.00美元[20] - 2022年第一季度基本每股收益为0.17美元，摊薄后每股收益为0.16美元；2021年第一季度基本每股亏损0.00美元，摊薄后每股亏损0.00美元[133] 公司普通股及股权情况 - 2022年3月31日公司普通股数量为244,793千股，金额为25,000美元；2021年12月31日数量为238,970千股，金额为24,000美元[22] - 2022年第一季度和2021年同期，公司基本加权平均流通普通股分别为2.4012亿股和0.58567亿股[20] - 公司宪章授权发行23.7亿股，包括A类普通股、B类普通股、C类普通股和优先股[101] - 截至2022年3月31日，公司已发行并流通的A类普通股为2.2997683亿股[102] - 截至2022年3月31日，公司已发行并流通的B类普通股为1481.6236亿股（此处可能文档有误，推测为1481.6236万股）[107] - 2021激励计划初始预留2633.3222万股A类普通股用于发行，自2022年1月1日起每年增加，上限为前一年末完全摊薄股份的5%[117] - 2021员工股票购买计划初始预留263.3322万股A类普通股用于发行，自2022年1月1日起每年增加，上限为前一年末完全摊薄股份的1%，且累计发行不超过5000万股，截至2022年3月31日未发行[118] - 公司A类和B类普通股有权获得董事会宣布的股息，但公司至今未支付现金股息，且近期无支付计划[112] 公司现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供净现金279,827,000美元，2021年同期使用净现金48,112,000美元[25] - 2022年第一季度投资活动使用净现金381,000美元，2021年同期提供净现金1,042,000美元[25] - 2022年第一季度融资活动使用净现金238,121,000美元，2021年同期提供净现金25,388,000美元[25] - 2022年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为235,758,000美元，2021年同期为29,060,000美元[25] - 2022年第一季度现金支付利息为10,537,000美元，2021年同期为2,863,000美元[25] 公司业务合并情况 - 2021年9月1日公司完成业务合并，Old Offerpad为会计收购方，Supernova为会计被收购方[28][30] - 2021年9月1日，Old Offerpad和Supernova完成合并，换股比例约为7.533股[51] - 特定Supernova投资者以每股10美元的价格购买2000万股Offerpad Solutions A类普通股，总购买价为2亿美元[53] - 特定Supernova关联方以5000万美元的总价购买500万股Offerpad Solutions A类普通股和166.6667万份认股权证[54] - 交易完成后，公司获得总收益2.84亿美元，交易成本为5120万美元，累计债务偿还为6340万美元[56] 公司费用情况 - 2022年和2021年第一季度，公司分别记录了100万美元和10万美元的库存减值[41] - 2022年和2021年第一季度，折旧费用均为10万美元[59] - 2022年和2021年第一季度，公司运营租赁成本分别为40万美元和30万美元[61] - 2022年和2021年第一季度，公司广告费用分别为1470万美元和740万美元[66] - 2022年第一季度，公司基于股票的薪酬费用为162.8万美元，2021年同期为61.4万美元[128] - 2022年和2021年第一季度，公司的有效税率分别为4.4%和 - 5.0%，截至2022年3月31日，对净递延所得税资产计提的估值备抵为3330万美元[137] - 2022年和2021年第一季度，公司为LL信贷安排的借款支付的利息分别为300万美元和170万美元[142] - 公司向第一美国金融公司支付服务费用，2022年第一季度为570万美元，2021年第一季度为170万美元[144] - 2022年第一季度，布莱恩·贝尔的两位兄弟和嫂子总薪酬为61.9万美元，2021年同期为49.8万美元[145] 公司信贷安排情况 - 截至2022年3月31日，公司高级有担保信贷安排借款能力为13.85亿美元，未偿还金额为6.5057亿美元；截至2021年12月31日，借款能力为13.85亿美元，未偿还金额为8.2944亿美元[70] - 截至2022年3月31日，公司夹层有担保信贷安排借款能力为2.815亿美元，未偿还金额为1.34748亿美元；截至2021年12月31日，借款能力为2.815亿美元，未偿还金额为1.70359亿美元[76] - 截至2022年3月31日，金融机构1高级有担保信贷安排借款能力4亿美元（1亿美元未承诺），未偿还金额2.05752亿美元，加权平均利率2.70%[70] - 截至2022年3月31日，金融机构2高级有担保信贷安排借款能力4亿美元，未偿还金额2.13841亿美元，加权平均利率2.64%[70] - 截至2022年3月31日，金融机构3高级有担保信贷安排借款能力5亿美元（2亿美元未承诺），未偿还金额2.095亿美元，加权平均利率2.80%[70] - 截至2022年3月31日，关联方高级有担保信贷安排借款能力8500万美元，未偿还金额2147.7万美元，加权平均利率6.00%[70] - 截至2022年3月31日，公司与关联方的高级担保信贷安排借款能力为8500万美元，未偿还金额为2147.7万美元；夹层担保信贷安排借款能力为7900万美元，未偿还金额为3826.5万美元[140] 公司认股权证情况 - 截至2022年3月31日，公司有1341.6637万份公开认股权证和836.6667万份私募认股权证流通在外[84] - 每份公开认股权证使登记持有人有权以每股11.50美元的价格购买公司A类普通股一股，认股权证于2021年10月23日可行使，将于2026年9月1日到期[85] - 公司可按每股0.01美元的价格赎回公开认股权证，前提是公司A类普通股的最后报告销售价格在向认股权证持有人发出赎回通知之日前30个交易日内的任何20个交易日内等于或超过每股18.00美元[87] - 截至2022年3月31日，公开认股权证负债公允价值为1086.7万美元，私募认股权证负债公允价值为753万美元；截至2021年12月31日，公开认股权证负债公允价值为1435.6万美元，私募认股权证负债公允价值为970.5万美元[92] - 2021年12月31日至2022年3月31日，公开认股权证公允价值变动为350万美元[93] - 2022年第一季度，私募认股权证负债期初余额为970.5万美元，公允价值变动为 - 217.5万美元，期末余额为753万美元[96] - 截至2022年3月31日，私募认股权证估值关键假设：波动率47.00%，股价5.03美元，期权预期转换期限4.419年，无风险利率2.43%，股息收益率0.00%[96] 公司股票授予情况 - 2022年第一季度授予的股票期权奖励服务归属期一般为四年，授予的RSU员工归属期一般为三年，非员工董事会成员为三个月至三年，授予的PSU服务归属期为三年[121][122][126] - 2022年第一季度授予股票期权94.9万股，授予RSU 153.7万股，授予PSU 211.5万股[121][123][127] - 截至2022年3月31日，有29235个RSU已归属但尚未以公司A类普通股结算[125] - 2022年第一季度，布莱恩·贝尔的兄弟1获得限制性股票单位（RSUs）84367个、绩效型RSUs（PSUs）126551个；兄弟2获得RSUs 79404个、PSUs 119107个；嫂子获得RSUs 3000个、股票期权6000个[145] 公司未确认费用情况 - 截至2022年3月31日，公司未确认的与未归属股票期权相关的基于股票的薪酬费用为540万美元，未归属受限股票单位（RSU）为840万美元，未归属基于绩效的受限股票单位（PSU）为970万美元[121][125][127] 公司业务开展情况 - 2022年3月31日公司在16个州的24个大都市市场的1700多个城镇开展业务[29] - 截至2022年3月31日，公司签订合同购买2975套房屋，总购买价格为10.054亿美元[146] 公司财务报表编制情况 - 公司合并财务报表编制符合美国公认会计原则和美国证券交易委员会规则和条例[33] 公司市场风险情况 - 自2021年12月31日以来，公司市场风险敞口无重大变化[243]

公司整体财务数据 - 2015年成立至2021年12月31日，公司房屋交易总营收约54亿美元[23] - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司高级担保信贷安排和其他有担保债务的未偿借款分别为8.628亿美元和1.549亿美元，其中高级担保信贷安排分别为8.294亿美元和1.549亿美元[359] 公司客户满意度数据 - 2021年12月31日，公司净推荐值为74，客户满意度达93%，基于对超3600名客户的调查[23] 公司业务覆盖范围 - 截至2021年12月31日，公司在美国21个大都市市场的近1500个城镇开展业务[24] - 截至2021年12月31日，公司在美国21个市场提供服务[43] - 公司计划到2022年底将市场总数目标扩大到29个[44] 公司各业务线收入占比 - 2020和2021年，“Flex”服务收入占比均低于1%[26] - 2020和2021年，公司辅助产品和服务收入占比均低于1%[31] 美国房地产市场概况 - 2020年，美国房屋销售总值1.9万亿美元，约650万套，平均房价约30万美元[32] - 2020年，超95%的美国住宅房地产交易为线下交易[32] - 截至2020年，美国有160万持牌房地产经纪人，超10万家房地产经纪公司，单一经纪公司在特定市场份额很少超10%[32] - 2020年美国有超10万家房地产经纪公司，单一经纪公司在任何市场份额很少超10%，超95%美国房地产销售仍通过传统模拟方法进行[50] 公司潜在市场机会 - 公司通常购买最高75万美元的房屋，潜在可寻址市场机会约1万亿美元[32] 公司房产评估情况 - 公司每年自动评估超10万处房产[36] 公司房屋交易及翻新情况 - 截至2021年12月31日，公司累计买卖约4.7万套房屋，完成约2万套房屋翻新[37] 公司房屋持有期变化 - 2021年房屋平均持有期从收购到出售改善至76天，2020年为95天，2016年为138天[40] 公司售出房屋中位价情况 - 截至2021年12月31日，公司在美国21个市场提供服务，2021年和2020年售出房屋的中位价分别约为30万美元和23.6万美元[43] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司约有1000名员工，几乎全为全职[52] 公司知识产权情况 - 截至2021年12月31日，公司共有11项知识产权注册和待申请，包括4项美国注册商标、2项外国注册商标、3项美国商标待申请和2项美国版权注册[61] 公司Flex服务内容 - 公司的Flex服务通常为客户提供长达60天的有竞争力现金报价[47] 公司面临的法规监管 - 公司面临美国联邦、州和地方法规，包括房地产、抵押贷款、广告、数据隐私和消费者保护等方面[64] 公司持牌情况 - 截至2021年12月31日，Offerpad Brokerage, LLC、Offerpad Brokerage "FL", LLC和Offerpad Brokerage CA, Inc.在部分市场和州持有房地产经纪牌照[66] 公司抵押贷款服务计划 - 公司计划未来继续通过传统经纪模式提供内部发起的抵押贷款服务，该业务受州级许可机构、行政机构以及CFPB和其他联邦机构监管[67] 公司财务与市场季节性关系 - 住宅房地产市场具有季节性，公司财务结果（包括收入、利润率、库存和融资成本）历史上与市场季节性特征一致，预计未来将持续[69] 公司业务合并情况 - 2020年8月31日，Supernova Partners Acquisition Company, Inc.在特拉华州成立，旨在与一家或多家企业进行业务合并[70] - 2021年3月17日，公司与Supernova签订合并协议，9月1日完成交易，Supernova更名为Offerpad Solutions Inc. [71] - 公司将业务合并作为反向资本重组处理，Old Offerpad为会计收购方，Supernova为会计被收购方[72] 公司面临的风险 - 公司面临利率风险和通胀风险，利率风险主要与可变利率高级担保信贷安排中的LIBOR和有担保隔夜融资利率有关[357][358] - 公司认为通胀目前未对业务、经营成果或财务状况产生重大影响，但如果成本面临显著通胀压力，可能无法通过提价完全抵消[360] 利率变动对公司利息费用的影响 - 假设高级担保信贷安排未偿借款不变，LIBOR每提高1个百分点，2021年和2020年的年度利息费用将分别增加约830万美元和150万美元[359]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度营收达8.68亿美元，较2020年第四季度增长289% [30] - 第四季度毛利润增长178%，连续五个季度实现正调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA） [31] - 第四季度净收入为1280万美元，包含1560万美元认股权证负债按市值计价的信贷；剔除该信贷后，第四季度调整后净亏损为280万美元 [31] - 2021年全年售出创纪录的6373套房屋，营收超20亿美元，较2020年增长95% [35] - 全年毛利润为2.08亿美元，较上一年增长137%，GAAP净收入为650万美元，实现首个全年正净收入 [35] - 全年调整后EBITDA为3000万美元，而2020年为负800万美元 [36] - 每套房屋售出后的利息后贡献利润同比增长154%，达到22900美元，全年利息后贡献利润率从2020年的3.6%升至7% [36] - 过去三年，毛利率从2019年的6.9%提升至2020年的8.2%，2021年达到10% [37] - 2022年第一季度预计售出3000 - 3150套房屋，营收11 - 1.15亿美元，调整后EBITDA为2000 - 2600万美元 [49] - 近期目标是将利息后贡献利润率稳定在3% - 6%，长期目标为6% - 9% [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年运营团队收购的房屋数量较上一年增加156% [7] - 2021年翻新团队完成超8000个改善项目，较2020年增长137% [7] - 第四季度收购3049套房屋，较2020年第四季度近乎增长两倍，较第三季度环比增长11% [32] - 第四季度房屋销售2423套，较2020年第四季度近乎增长两倍，较第三季度环比增长45%，平均售价为每套35.7万美元 [33] - 第四季度产生7000万美元毛利润，较第三季度环比增长32%，毛利率为8.1%，上一季度为9.8% [33] - 第四季度总运营成本占营收的7.7%，较上一年第四季度改善340个基点，较第三季度环比改善近150个基点 [34] - Flex业务在第四季度占营收不到1%，且季度环比实现良好增长 [90] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年第三季度，iBuying市场份额达到美国所有房屋销售的1.9%，几乎是2021年第二季度1%的历史高位的两倍 [11] - 在格林斯伯勒、凤凰城和图森三个市场，iBuying市场份额达到10% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司计划继续执行三管齐下的增长战略，聚焦市场扩张、提高市场渗透率和增加附属服务 [13] - 市场扩张方面，计划今年新增八个市场，到年底达到29个市场，今年将进入加利福尼亚州的三个新市场 [14] - 在现有市场，计划通过服务现有服务区内外的新邮政编码区域，并将更高价位的房屋纳入收购范围来提高渗透率，如2021年第四季度在纳什维尔周边新增66个邮政编码区域，使服务区域扩大48% [15] - 扩展Platinum房屋产品，该计划允许购买更高价位的房屋，并在每个市场初始推出时对购买数量进行控制，房屋在承保过程中需额外审核和批准，并接受升级翻新 [16] - 扩展附属服务包括将Offerpad房屋贷款业务推广到所有市场，并建立新的合作伙伴关系，如1月宣布与Taylor Morrison的合作扩展到全国所有共同市场 [20] - 2022年将推出增强型即时访问计划，让潜在购房者更便捷地直接访问Offerpad的房产；除现有Flex团队成员外，还将招聘购房专家为客户提供专业支持 [22][23] - 公司认为Zillow退出市场对iBuying行业有影响，但目前难以衡量对消费者的具体影响，公司看到有更多人选择Offerpad，但也在积极推广品牌知名度 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2022年房地产市场将保持强劲，供需失衡状况预计持续，购房者可能仍面临卖方市场，2022年的市场驱动因素与2021年基本相同，包括供应紧张、历史低利率和工资增长加速 [24][25] - 公司的增长和实现可持续盈利的预期是多维度战略的结果，不依赖单一市场条件 [25] - 2021年房价的空前上涨限制了首次购房者获得经济适用房的机会，公司通过在Freddie Mac经济适用房咨询委员会和全国公平住房联盟的成员身份，推动经济适用房的获取和确保所有人的平等住房机会 [26][27] - 适度提高抵押贷款利率可能使房地产市场更加温和，但仍保持强劲和增值，公司可以调整模型以适应更高的利率，预计房地产市场的费用将持续波动 [39][40] - 当市场降温、卖方市场特征减弱时，买方的议价能力增强，公司能够在收购端更保守地评估房屋价值，允许更长的持有时间而不牺牲回报 [42] 其他重要信息 - 自公司成立以来，已完成近3亿美元的房屋翻新，使新房主和社区受益 [8] - 2021年公司客户满意度评级达到93% [9] - 尽管2021年劳动力市场紧张，但公司团队规模从499名员工增加到年底的超1000名 [12] - 2021年第四季度，公司保持房屋收购到销售的平均时间低于100天的目标，尽管翻新时间略有增加，但主要与新冠疫情影响有关，且公司在维持和吸引劳动力以支持增长方面没有遇到重大挑战 [44][46] - 12月公司完成第四笔高级有担保信贷安排，新增5亿美元债务融资能力，还获得1.13亿美元夹层有担保信贷安排，总借款能力扩大到17亿美元，降低了整体借款成本，扩大并多元化了贷款机构关系，减少了对关联方资金的依赖，提高了债务资本效率 [47] - 截至12月31日，公司现金余额为1.7亿美元，为今年执行增长计划提供了充足的流动性 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待当前房地产低库存水平，是否会影响公司收购房屋的能力；以及如何看待2022年每套房屋营收的增长趋势 - 库存仍然非常低，市场仍明显偏向卖方，但越来越多的人选择Offerpad，因为公司的模式能让消费者受益，尽管传统卖房方式变得更简单，但消费者意识到卖房过程中存在诸多风险，如抵押贷款和保险流程等可能导致交易失败 [55][56] - 每套房屋的平均营收在过去一年显著增加，第四季度平均售价从约26.2万美元升至35.7万美元，这直接反映了过去12个月的房价上涨，但预计这种增长速度将趋于平稳，可能会出现一定程度的价格回调；进入新市场也会对平均售价产生一定影响，但不会是主要影响因素 [58][59] 问题2：扩大收购范围的影响，以及如何提高市场渗透率和品牌知名度；Zillow退出市场的影响 - 品牌知名度因市场而异，在一些老牌市场较强，在新市场仍需提升 [62] - 扩大收购范围可以使公司收购更高价位的房屋，这些价位的竞争相对较小，且通常需要更多的翻新工作，符合公司的业务模式，有助于提高市场渗透率 [64][65] - Zillow退出市场对iBuying行业有影响，但目前难以衡量对消费者的具体影响，公司看到有更多人选择Offerpad，但也在积极推广品牌知名度，预计下个季度会有更多相关信息 [68] 问题3：能否提供2022年房屋销售毛利率和EBITDA的发展趋势指引；如何平衡新增产品和提高现有产品的采用率和附加率 - 第一季度公司运营条件良好，对全年持积极看法，但难以预测市场状况能持续多久，预计市场将在未来12个月内趋于正常化，但下滑路径难以预测 [71][72] - 房价上涨是一个重要因素，但公司的盈利不仅仅依赖于房价上涨，还包括房屋的细分和风险评估、承保过程中的各种假设等 [73][74] - 公司正在探索各种解决方案，重点关注抵押贷款业务和购房端业务，因为约70%出售房屋给Offerpad的客户会购买另一套房屋，通过提供捆绑服务可以为公司和消费者带来双赢；公司拥有数千套待售房屋，可以作为吸引流量的中心，提供24/7的开放参观机会；此外，Flex业务也为客户提供了更多选择 [77][78][80] 问题4：能否提供对未来几年房地产市场的预期，以及是否需要进行调整以应对市场变化；Flex业务在第四季度对营收和毛利润的贡献 - 公司密切关注市场动态，房地产市场始终处于循环变化中；抵押贷款利率上升会产生一定影响，但市场供应不足是更重要的因素，即使利率上升，仍处于历史低位，预计供应和需求问题需要一段时间才能恢复正常 [86][87][88] - Flex业务在第四季度占营收不到1%，且季度环比实现良好增长，虽然目前不是营收的主要组成部分，但在2022年是重点发展方向，在购房和卖房两端都有良好的发展势头 [90][91] 问题5：哪些投资或市场动态有助于提高Flex业务在营收中的占比；将抵押贷款业务部分转为内部 captive 解决方案对单位经济效益的影响及实现条件 - Flex业务的关键在于公司能够良好运营iBuying模式，为房主提供有吸引力的现金报价，这为附加其他产品（如抵押贷款和产权服务）创造了机会；同时，提高品牌知名度和向消费者宣传公司的解决方案中心和其他产品也是2022年的重点工作 [95][97][98] - Flex业务与iBuying业务互补，是一种高利润率、轻资产的业务，与其他附属产品结合是实现成功的良好途径 [99] - 公司正在将抵押贷款业务转变为非委托贷款机构模式，这将使公司获得更好的经济效益；目前正在进行各州的许可证申请工作，预计今年上半年完成；该业务与Flex业务和购房端业务紧密结合，将有更高的附加率；还将设立一个小型仓库线用于隔夜资金周转 [100][101] - 通过提供捆绑服务，房主在出售房屋、使用公司的抵押贷款产品和寻找下一套房屋时可以节省1% - 2%的成本，这也是公司2022年将重点投入资源的领域 [102] 问题6：公司目前的流动性状况如何，是否有足够资金支持全年的增长计划；房屋建筑商合作伙伴关系的好处，是否还有其他有吸引力的合作机会，以及这些合作是否会推动公司的收购量 - 公司去年在资产负债表方面做了大量工作，年底总借款能力达到17亿美元，与四家大型机构贷款机构建立了良好关系，有机会获得更多债务资本；现金余额为1.7亿美元，这使公司能够顺利执行2022年的计划 [106][107] - 与房屋建筑商的合作是双赢的，例如与Taylor Morrison的合作，潜在购房者在参观样板房时可以获得现金报价，确定房屋已售出并选择合适的交割日期，这是公司转化率最高的渠道之一；公司还与房地产经纪人建立了合作关系，经纪人会在房屋进入MLS之前将客户介绍给公司；公司一直在探索各种合作机会，希望成为各方的解决方案中心 [109][110][111]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收达5.4亿美元，超出营收指引高端2000万美元；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为610万美元，超出指引高端1460万美元，这是连续第四个季度实现正调整后EBITDA，年初至今调整后EBITDA达2220万美元 [24][25] - 本季度报告净亏损1530万美元，包含1320万美元与认股权证负债按市值计价的非现金费用；剔除该非现金费用后，调整后净亏损为210万美元，较2020年第三季度改善近100万美元 [25] - 第三季度毛利润增长169%至5300万美元，毛利率为9.8%，上年同期为10.6%；每售出房屋的利息后贡献利润增长48%至22700美元 [35][36] - 总运营成本占营收的比例同比改善240个基点至9.2% [38] - 公司提高2021年业绩指引，房屋销售数量中点增加约100套至5900套，营收中点增加1亿美元，毛利润中点增加500万美元，调整后EBITDA中点增加1550万美元，预计全年实现正调整后EBITDA [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购2753套房屋，较第二季度增长36%，较2020年第三季度增长258% [26] - 第三季度售出创纪录的1673套房屋，较2020年第三季度增长123%，较第二季度增长33% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国过去六到八个月房价大幅上涨，目前多数市场开始趋于正常化，多数市场供应不足，不足两个月的供应量 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用以客户为中心的解决方案中心模式，提供涵盖购房、售房及抵押、产权和捆绑奖励等服务，通过拓展新市场、提高现有市场渗透率和发展附属服务来扩大平台 [7][8] - 公司注重以负责任和有纪律的方式快速增长，平衡增加市场份额和实现长期可持续盈利的目标，结合房地产专业知识、数据分析和技术来应对市场变化 [9] - 2021年已进入7个新市场，预计2021 - 2022年共新增约15个新市场；在特定市场扩展附属服务，推出客户奖励计划，10个市场的客户已使用该服务 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管今年前三个季度业绩超预期，但公司面临供应链限制和劳动力挑战；通过调整装修计划和收购策略，将供应链限制导致的时间延迟控制在平均5 - 10天，截至9月30日，房屋从收购到出售的平均时间仍低于100天，库存超过180天的比例低于1% [15][16] - 公司在吸引新人才方面表现良好，招聘挑战主要集中在装修团队；装修团队的年周转率低于2020年建筑行业平均周转率的一半，8月招聘超100名新员工，第三季度团队规模增长25%，达800多名员工 [17][18][19] - 预计房地产市场包括房价涨幅将在今年剩余时间和2022年继续趋于正常化，现金收购平台在市场转冷时优势更明显，公司有经验应对各种市场周期 [20] 其他重要信息 - 公司管理层在电话会议中会作出前瞻性陈述，这些陈述具有不确定性，实际情况可能与管理层预期有重大差异 [3] - 管理层会提及某些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，相关指标与公认会计原则（GAAP）指标的对账信息可在公司网站的财务文件中获取 [4] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请谈谈市场整体动态以及公司盈利能力提升的原因 - 从市场角度看，全国过去六到八个月房价大幅上涨，目前多数市场开始趋于正常化，多数市场供应不足；iBuying模式方面，越来越多的人选择iBuyer，公司对行业前景持乐观态度 [47][48][49] - 盈利能力提升的原因包括：过去三个月有效管理库存组合，在承保方面做了大量工作，考虑到市场降温情况进行相应承保；管理零售物业，控制老旧库存；有效控制运营成本，除销售和营销持续投入且有回报外，各运营线成本占营收的比例表现更好 [50][51][52] 问题2: 公司今年夏天将费用调整至5%后，消费者的反应如何？在劳动力市场招聘面临挑战的情况下，公司有何应对计划及是否遇到阻碍？ - 在劳动力市场方面，公司将很多运营环节内部化，装修团队员工为公司自有，这有助于应对挑战；同时通过数据和技术，明智选择收购房屋，避免因供应问题导致持有时间过长或流程放缓，公司高度关注房屋在100天内完成收购、装修和销售 [57][58] - 在费用方面，消费者对费用调整的接受情况良好，目前仍在测试不同费用方案，由于要平衡房价涨幅和低风险报价等因素，还需更多时间观察 [59] 问题3: 是什么推动了房屋快速周转？随着房地产市场稳定，周转时间会如何变化？ - 公司通过数据和分析以及各地的资产管理团队，确保房屋达到预期周转时间；在承保房屋时进行不同的细分，对持有时间有不同预期；核心是关注从拥有房屋到出售房屋的时间（TTC）；尽管近期面临供应问题，但团队表现出色，整体投资组合平均仅比之前增加五天，各市场虽有挑战，但总体仍能在100天内完成周转，且超过180天的房屋库存占比很低 [64][65]