财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司总租金收入增长66,060千美元，增幅60.8%，主要得益于收购的物业贡献了81,097千美元收入，但可比物业租金收入下降1,881千美元（降幅2.1%）以及处置物业收入减少13,156千美元[136] - 公司持续经营业务收入为34,019千美元，而2018年同期为持续经营业务亏损3,724千美元，扭转了37,743千美元的业绩[128] - 归属于普通股股东的净收入为34,019千美元，较2018年同期的6,287千美元增长27,732千美元，每股基本和摊薄收益从0.25美元增至0.71美元，增幅184.0%[128] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净收入为3401.9万美元，而2018年同期为628.7万美元[154] - 2019年第一季度合并物业NOI为1.16868亿美元，较2018年同期的6622.6万美元增长76.5%[154] - 公司净营业收入（NOI）大幅增长50,642千美元，增幅76.5%，其中可比物业NOI下降1,671千美元（降幅3.1%），而收购的物业贡献了60,523千美元NOI[128] - 不动产销售收益为22,092千美元，源于2019年第一季度出售一栋建筑[144] - 股息收入增长676千美元，增幅222.4%，原因是公司因合并获得了额外的RMR Inc.股份以及其派息率提高[144] - 权益证券未实现收益增长9,197千美元，增幅71.1%，反映了对RMR Inc.投资的公允价值调整[145] - 2019年第一季度FFO可供普通股股东为7227.5万美元，标准化FFO可供普通股股东为7327.3万美元[158] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 折旧和摊销费用增加33,317千美元，增幅75.4%，主要原因是收购物业导致该项费用增加45,507千美元，而处置物业使其减少10,074千美元[140] - 不动产减值损失减少2,912千美元，降幅47.6%，2019年第一季度记录了对一栋建筑和包含34栋建筑的资产组合的减值损失共3,204千美元，而2018年同期记录了对三栋建筑的减值损失6,116千美元[141] - 利息支出增加14,367千美元，增幅63.1%，主要由于平均未偿还债务余额增加以及加权平均利率上升[146] 财务数据关键指标变化：现金流 - 2019年第一季度运营活动产生的现金流量为1874.2万美元，较2018年同期的3526.7万美元下降46.8%[162] - 2019年第一季度投资活动产生的现金流量为2.50331亿美元，较2018年同期的1101.9万美元大幅增长2172%[162] - 2019年第一季度融资活动使用的现金流量为2.83399亿美元，较2018年同期的4382万美元增长547%[162] 物业组合与租赁活动 - 截至2019年3月31日，公司合并物业的可出租面积为3010万平方英尺，出租率为89.6%，较2018年同期的94.4%有所下降[104] - 2019年第一季度，所有合并物业的平均有效租金为每平方英尺25.96美元，可比物业的平均有效租金为每平方英尺28.37美元[106] - 2019年第一季度，公司新签和续租总面积达82.5万平方英尺，加权平均租期为7.5年[109] - 2019年第一季度新签和续租活动的总有效租金从每平方英尺35.37美元增至39.23美元，租金上涨了10.9%[110] - 2019年第一季度，公司为新租约和续租承诺的租赁成本及优惠支出总计2880万美元，其中新租约每平方英尺112美元，续租每平方英尺21.6美元[111] - 2019年第一季度资本化支出包括：租户改善491.2万美元、租赁成本732.5万美元、建筑物改善430.8万美元[112] - 截至2019年3月31日，公司有约260万平方英尺的租约将在2020年3月31日前到期[113] - 公司加权平均剩余租赁期为5.9年，2019年至2028年到期租赁的年化租金收入总额为6.65亿美元[117] 租户构成与集中度 - 截至2019年3月31日，按年化租金收入计算，美国政府的租金贡献占比为25.8%，是公司最大的租户[100] - 截至2019年3月31日，租约在2019年到期的面积占总出租面积的8.3%，其年化租金收入占总收入的10.1%[114] - 截至2019年3月31日，公司23.5%的年化租金收入来自华盛顿特区大都会区[118] - 截至2019年3月31日，投资级租户贡献了55.2%的年化租金收入，另有10.5%来自投资级母公司的非担保子公司[119] - 美国政府是公司最大租户，贡献年化租金收入1.72亿美元，占总收入的25.8%[121] 资产收购与处置 - 公司于2018年12月31日完成对Select Income REIT的并购，交易总价值为24.15亿美元，并承担了约17.20亿美元的SIR债务[101] - 2019年第一季度，公司出售35栋建筑，总面积180万平方英尺，总金额2.685亿美元[122] - 自2019年4月1日起，公司已达成协议出售3栋建筑，总面积90万平方英尺，总价2840万美元[122] - 公司目前正在营销30栋建筑，总面积约440万平方英尺[123] - 截至2018年12月31日，公司已确定约7亿美元资产待售；截至2019年5月2日，已达成协议以2835万美元出售三栋建筑，其余价值约6.7165亿美元的30栋建筑正积极营销[160] 资本结构与债务管理 - 2019年2月，公司偿还了2022年到期的无抵押定期贷款剩余本金8800万美元[125] - 2019年3月，公司使用物业出售收益偿还了2020年到期的无抵押定期贷款6500万美元[125] - 2019年3月，公司使用手头现金偿还了一笔到期抵押票据，未偿本金余额为790万美元[126] - 截至2019年3月31日，公司循环信贷额度下已提取8000万美元，尚有6.7亿美元可用借款额度[165] - 截至2019年3月31日，公司债务到期情况为：2019年3.531亿美元，2020年7.10707亿美元，2022年6.25518亿美元，2023年及以后13.50564亿美元，总计30.54309亿美元[168] - 公司债务主要包括7.5亿美元循环信贷额度、23.5万美元定期贷款、24.1亿美元高级无抵押票据和3.293亿美元抵押票据[175] - 公司循环信贷设施额度为7.5亿美元，截至2019年3月31日已提取8000万美元，剩余定期贷款余额为2.35亿美元[188] - 公司于2019年2月偿还了原定于2022年到期的8.8万美元定期贷款[188] 利率风险与敏感性分析 - 公司固定利率债务总额为27.393亿美元，年利息支出约为1.17037亿美元[182] - 利率每上升1个百分点，公司年利息成本将增加约2,739.3万美元[183] - 利率每上升1个百分点，公司固定利率债务的公允价值将减少约6,534万美元[184] - 合资企业持有的固定利率抵押贷款总额为8.2万美元，年利息支出为322.6万美元[186] - 截至2019年3月31日，公司浮动利率债务包括循环信贷额度下8亿美元借款和23.5万美元未偿还定期贷款[188] - 公司浮动利率债务总额为3.15亿美元，加权平均年利率为3.8%，年利息支出为1197万美元[190] - 若利率立即上升1个百分点至4.8%，公司年利息支出将增加315万美元至1512万美元，每股收益影响为0.31美元[190] - 若循环信贷额度全部动用，浮动利率债务总额将达9.85亿美元，加权平均年利率为3.6%，年利息支出为3546万美元[193] - 在上述全部动用额度情景下，利率上升1个百分点至4.6%，年利息支出将增加985万美元至4531万美元，每股收益影响为0.94美元[193] - 截至2019年3月31日，公司固定利率债务总额为27.39亿美元，年利息支出约为1.17亿美元[182] - 若固定利率债务以比当前利率高1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加约2739.3万美元[183] - 基于贴现现金流分析，市场利率立即上升1个百分点将导致公司固定利率债务的公允价值减少约6534万美元[184] - 公司面临LIBOR基准利率预计在2021年退出的风险，这可能影响其循环信贷设施和定期贷款的利息计算方式[196] 股东回报与股息政策 - 公司宣布常规季度股息为每股0.55美元（每年每股2.20美元），目标派息率为预计可分配现金流的75%[160] - 公司于2019年2月21日向股东支付了每股0.55美元的季度股息，总额为26,445美元[173] - 公司于2019年4月18日宣布将支付每股0.55美元的季度股息，总额约26,450美元[173] 表外安排与其他 - 截至2019年3月31日，公司表外合资企业持有总额为82,000美元的抵押贷款债务[174]

OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 1-34364 (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland (State of Organization) 26-4273474 (IRS Employer Identificati ...