公司房产持有情况 - 截至2023年9月30日，公司全资拥有154处房产，在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，这些房产分布在30个州和哥伦比亚特区，可出租面积约2070.5万平方英尺，租户263个，加权平均剩余租期约6.4年，美国政府是最大租户，占年化租金收入约20.0%[78] - 2023年9月30日和2022年9月30日，所有房产总数量分别为154处和162处，可出租总面积分别为2070.5万平方英尺和2121.1万平方英尺，出租率分别为89.9%和90.7%；可比房产出租率分别为93.3%和94.7%[83] - 可比物业包含147处，为公司在2023年9月30日持有的且自2022年1月1日起持续持有的物业[126] 利率环境变化 - 自2022年3月以来，美国联邦储备委员会将联邦基金利率提高了525个基点[80] 租金相关数据 - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，所有房产平均有效租金每平方英尺分别为29.37美元和29.19美元，可比房产分别为29.61美元和29.33美元；九个月所有房产分别为29.25美元和29.44美元，可比房产分别为29.42美元和29.25美元[85] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，新租和续租的可出租面积分别为58.6万平方英尺和150.2万平方英尺，加权平均租金变化率分别为 - 2.7%和 - 3.1%[90] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，新租有效租金每平方英尺分别从23.27美元升至28.03美元和从27.26美元升至28.95美元；续租分别从37.09美元降至36.26美元和从31.13美元降至30.10美元[91] 资本支出情况 - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，资本支出总额分别为5251.9万美元和6269.3万美元；九个月分别为1.93655亿美元和1.72799亿美元[93] 合资企业相关 - 2023年截至9月30日的九个月，公司向一个非合并合资企业出资376.3万美元[96] - 公司持有两个非合并合资企业51%和50%的权益，合资企业物业抵押债务本金总计82,000美元；10月一合资伙伴未支付600美元资本催缴款项[162] - 截至2023年9月30日，公司在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，合资企业的固定利率债务本金总额为82000千美元，年利息费用为3226千美元[174] 租赁相关义务 - 截至2023年9月30日，公司估计未支出的租赁相关义务为1.37223亿美元，预计未来12个月支出7366.6万美元[96] 合并协议情况 - 2023年9月1日，公司与DHC相互同意终止先前披露的合并协议，并签订终止协议[81] 租约到期情况 - 截至2023年9月30日，公司有总计约261.482万平方英尺的物业租约将于2024年9月30日前到期，预计约183.2201万平方英尺租约到期租户不续租或缩减面积[97] - 截至2023年9月30日，公司租约按年度到期情况：2023年到期租约26份，面积109.8万平方英尺，占比5.9%，年化租金收入2982.7万美元，占比5.6%；2024年到期租约55份，面积252.1万平方英尺，占比13.5%，年化租金收入6511.2万美元，占比12.3%等[99] 租户相关情况 - 截至2023年9月30日，约3.6%可出租面积和年化租金收入的租户有提前终止租约权利，2023 - 2040年部分年份其他租户也有提前终止权利，涉及不同比例可出租面积和年化租金收入[99] - 截至2023年9月30日，公司21.6%的年化租金收入来自华盛顿特区都会区物业，当地经济或衰退可能影响租金和需求[102] - 截至2023年9月30日，贡献53.6%年化租金收入的租户为投资级评级（或付款义务由投资级评级母公司担保），另有10.4%年化租金收入的租户为投资级评级母公司子公司[103] - 截至2023年9月30日，占总年化租金收入1%或以上的租户中，美国政府占比20.0%，Alphabet Inc.（Google）占比4.2%等，前22名租户总计占比60.6%[104] - 2023年7月，泰森食品公司通知2025年1月提前终止芝加哥物业租约，公司将每季度摊销约1400美元终止费用至2025年1月[104] - 2022年8月，公司与索诺玛生物治疗公司签订约10年西雅图物业租约，预计2024年第一季度开始[105] 房产出售情况 - 2023年前9个月，公司出售6处约37.6万平方英尺物业，总售价2357.5万美元，净收益用于偿还循环信贷额度欠款[106] - 截至2023年10月27日，公司已签订协议出售2处约17.7万平方英尺物业，总售价2129.9万美元，但销售不确定[107] - 2023年出售6处房产获得487美元净收益，2022年出售16处房产获得7,437美元净收益[135] - 2023年前9个月出售6处房产，总价23,575美元；截至10月27日，已签订协议出售2处房产，总价21,299美元[148] 财务关键指标变化 - 2023年第三季度，公司租赁收入为133,361千美元，较2022年的137,683千美元下降3.1%[110] - 2023年前三季度，公司租赁收入为399,780千美元，较2022年的426,353千美元下降6.2%[124] - 2023年第三季度，公司净营业收入为83,698千美元，较2022年的85,546千美元下降2.2%[110] - 2023年前三季度，公司净营业收入为253,190千美元，较2022年的274,443千美元下降7.7%[124] - 2023年第三季度，公司净亏损19,593千美元，而2022年为净收入16,964千美元[110] - 2023年前三季度，公司净亏损32,281千美元，较2022年的12,499千美元亏损扩大158.3%[124] - 2023年第三季度，公司房地产销售收益为244千美元，较2022年的16,925千美元下降98.6%[110] - 2023年前三季度，公司房地产销售收益为487千美元，较2022年的7,437千美元下降93.5%[124] - 2023年前三季度，公司加权平均普通股流通股数为48,365千股，较2022年的48,260千股增加0.2%[124] - 2023年租赁收入中，非可比物业减少22,443美元，进行重大重建的物业减少5,757美元，可比物业增加1,627美元[127] - 2023年房地产税方面，非可比物业减少3,384美元，进行重大重建的物业减少1,187美元，可比物业增加420美元[128] - 2023年公用事业费用减少1,655美元，可比物业增加1,289美元，进行重大重建的物业增加157美元[129] - 2023年折旧和摊销减少，可比物业减少9,401美元，物业处置活动相关减少4,142美元，进行重大重建的物业减少1,891美元[131] - 2022年记录了21,820美元的房地产减值损失[132] - 2023年第三季度NOI为83,698美元，2022年同期为85,546美元；2023年前九个月NOI为253,190美元，2022年同期为274,443美元[142] - 2023年前9个月与2022年同期相比，经营活动现金流从152,687美元降至109,133美元，投资活动现金流从49,175美元变为 - 156,942美元，融资活动现金流从 - 270,852美元变为75,188美元[149] 抵押票据与债务情况 - 2023年发行六笔抵押票据，本金总额177,320千美元，加权平均利率7.8%；偿还两笔抵押票据，本金总额约73,000千美元，加权平均利率4.0%[120] - 2023年发行6笔抵押票据，本金总额177,320美元，加权平均利率7.8%；2022年6月赎回300,000美元高级无担保票据，利率4.0% [136] - 2023年前9个月发行6笔抵押票据，本金总额177,320美元，加权平均利率7.8%[154] - 2023年6月偿还一笔本金50,000美元、年利率3.7%的抵押票据；截至9月30日，除循环信贷额度外，债务到期情况为2024年350,000美元、2025年650,000美元等，总计2,389,320美元[155] - 截至2023年9月30日，公司未偿还固定利率债务本金总额为2389320千美元，年利息费用为98420千美元，涉及多笔不同利率和到期日的高级无担保票据和抵押贷款票据[170] - 若固定利率债务以比当前利率高或低1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约23893千美元[171] - 假设利率立即提高1个百分点，基于2023年9月30日的未偿余额和折现现金流分析，公司固定利率债务的公允价值将变化约68555千美元[172] - 截至2023年9月30日，公司浮动利率债务为循环信贷安排下的200000千美元，循环信贷安排将于2024年1月31日到期[176] - 2023年9月30日，利率为6.9%时，200000千美元浮动利率债务的年利息费用为13800千美元；利率提高1个百分点至7.9%时，年利息费用为15800千美元，对每股收益的影响从0.29变为0.33[178] - 若2023年9月30日循环信贷安排全额提取750000千美元，利率为6.9%时年利息费用为51750千美元；利率提高1个百分点至7.9%时，年利息费用为59250千美元，对每股收益的影响从1.07变为1.23[179] 分红情况 - 2023年10月12日，公司宣布每股普通股定期季度现金分红0.25美元（每年每股1.00美元）[147] - 2023年前9个月向股东支付季度分红总计50,998美元；10月12日宣布每股0.25美元的季度分红，约12,200美元，预计11月16日支付[161] 房产重建情况 - 华盛顿特区一处约427,000平方英尺房产于2023年6月基本完成重建，预计总成本约227,000美元，截至9月30日已花费182,839美元；8月起租约租金较之前提高25.1%，出租率达55%[157] - 西雅图一处约300,000平方英尺的三物业园区正在重建，预计总成本约162,000美元，2024年第一季度完成；截至9月30日已花费117,873美元；2022年8月一份租约租金较之前提高109.0%，预租率28%[158] 循环信贷额度情况 - 公司有750,000美元的循环信贷额度，截至9月30日和10月27日，分别有200,000美元和205,000美元未偿还，可借款额度分别为550,000美元和545,000美元[151] 内部控制情况 - 截至本季度报告期末，公司管理层评估认为披露控制和程序有效[182] - 2023年第三季度，公司财务报告内部控制没有发生重大变化[183] 前瞻性陈述与风险因素 - 本季度报告包含前瞻性陈述，受多种风险因素影响，如利率上升、通胀、劳动力市场挑战等[185][187] 公司风险情况 - 公司面临能否按目标价格出售房产的风险[192] - 公司面临能否有效筹集和平衡债务与股权资本的风险[192] - 公司面临能否按时偿还债务的风险[192] - 公司面临能否维持足够流动性和管理杠杆的风险[192] - 公司面临信用评级相关风险[192] - 公司面临经理能否成功管理的风险[192] - 公司面临商业房地产行业竞争风险[192] - 公司面临法律法规、会计规则和税法等合规及变化风险[192] - 公司面临与关联方潜在利益冲突的风险[192] 信用评级变化 - 2023年3月穆迪将公司高级无担保债务评级从Ba1降至Ba2，标普从BBB - 降至BB + ；4月穆迪降至Ba3；9月穆迪降至B2，标普降至BB[164] 公司信托声明规定 - 公司信托声明规定相关人员对公司义务无个人连带责任[192]

分组1 - 公司正在进行与Diversified Healthcare Trust的合并,预计在第三季度完成,这将为股东创造更大的价值 [11][12][13][14][15] - 公司二季度的租赁活动较一季度有大幅增加,达到3年来的最高水平,体现了良好的租赁势头 [21][22][23][24][25][26] - 公司的发展项目20 Mass Avenue和Unison Bay均取得了进展,20 Mass Avenue已实现主体结构完工,Unison Bay预计将在第四季度交付 [29][30] 分组2 - 公司二季度的归一化FFO为每股1.11美元,超出了指引范围的高端 [33] - 公司二季度的同店现金NOI同比下降3.7%,但仍好于公司的指引范围 [36][37] - 为完成与DHT的合并,公司已完成超过1.08亿美元的抵押贷款融资,成本优于之前的桥贷 [39][40][41][52] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 公司在完成与DHT合并之前还能否继续出售资产,以及新融资与桥贷之间的成本差异 [48][49][50][51] **Matthew Brown 回答** 公司的目标是不动用桥贷,而是通过出售资产和新融资来完成交易,新融资的加权平均利率约为7.9%,低于桥贷的10%以上 [52][53][54] 问题2 **Tamim Sarwary 提问** 公司年末的租赁率预期为87%-88%,较之前有所下降,主要原因是什么 [60][61][62] **Christopher Bilotto 回答** 主要原因包括一些已知的退租以及未来可能的资产出售,这些资产的空置率较高 [61][62][63] 问题3 **Aditi Balachandran 提问** 公司收到的8百万美元的提前退租费将如何入账 [68] **Christopher Bilotto 和 Matthew Brown 回答** 这笔提前退租费将在剩余租期内进行摊销,即至2025年1月31日 [69][70]

公司物业整体情况 - 截至2023年6月30日，公司全资拥有155处物业，在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，物业位于30个州和哥伦比亚特区，可出租面积约2078.4万平方英尺，租户268个，加权平均剩余租期约6.4年，美国政府是最大租户，占年化租金收入约19.6%[36] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，所有物业总数分别为155处和172处，可出租总面积分别为2078.4万平方英尺和2249.1万平方英尺，出租率分别为90.6%和89.4%；可比物业总数均为148处，可出租总面积分别为1959.1万平方英尺和1954.1万平方英尺，出租率分别为94.4%和95.4%[38] 利率环境变化 - 自2022年3月以来，美国联邦基金利率已上调525个基点[36] 公司业务收购情况 - 2023年4月11日，公司与DHC达成合并协议，完成后将收购其医疗办公、老年住房和健康中心组合，截至2023年3月31日，该组合包括376处物业，含约880.9万平方英尺医疗办公和生命科学物业、约2.7万个单元的261个老年生活社区和约81.2万平方英尺的10个健康中心[36] 物业租金情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，所有物业平均有效租金每平方英尺分别为29.39美元和28.80美元，可比物业分别为29.53美元和29.29美元；六个月，所有物业分别为29.12美元和29.11美元，可比物业分别为29.24美元和29.11美元[39] - 2023年截至6月30日的三个月和六个月，新租和续租可出租面积分别为71.3万平方英尺和91.6万平方英尺，加权平均租金变化率分别为3.7%和 - 3.4%[41] 资本支出情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，资本支出分别为7404.2万美元和6113.5万美元；六个月分别为1.41136亿美元和1.10106亿美元[42] 合资企业出资情况 - 2023年截至6月30日的三个月和六个月，公司分别向一个非合并合资企业出资150万美元和376.3万美元[42] 租赁相关义务情况 - 截至2023年6月30日，公司估计未支出的租赁相关义务为1.51798亿美元，预计未来12个月支出8912.9万美元[42] 租约到期情况 - 截至2023年6月30日，公司有总计约213.6万平方英尺的租约将于2024年6月30日前到期；截至2023年7月25日，预计约141.1万平方英尺租约到期的租户不续租或缩小租赁面积[42] - 截至2023年6月30日，公司租赁到期情况按年划分，2023年到期45份租约，面积147.6万平方英尺，占比7.8%，年化租金收入4893.9万美元，占比9.0%；2032年及以后到期54份租约，面积518.8万平方英尺，占比27.7%，年化租金收入15574.6万美元，占比28.8%[43] 租户提前终止租约情况 - 截至2023年6月30日，约3.9%可出租面积和3.8%年化租金收入的租户有提前终止租约权利；2023 - 2040年部分年份，其他租户分别有额外2.3% - 0.3%可出租面积和2.6% - 0.4%年化租金收入的提前终止租约权利；8个租户占4.8%可出租面积和5.0%年化租金收入，若立法或资金部门未拨款可终止租约[43] 租金收入区域分布情况 - 截至2023年6月30日，公司22.4%年化租金收入来自华盛顿特区都会区物业[45] 租户评级情况 - 截至2023年6月30日，53.1%年化租金收入的租户为投资级评级（或付款义务由投资级评级母公司担保），9.8%年化租金收入的租户为投资级评级母公司子公司（母公司无租金支付责任）[46] 主要租户情况 - 截至2023年6月30日，占总年化租金收入1%或以上的租户中，美国政府占可出租面积20.3%，年化租金收入19.6%；Alphabet Inc.（Google）占可出租面积2.0%，年化租金收入4.1%等，这些租户总计占可出租面积57.1%，年化租金收入62.2%[46] 租约变动情况 - 2023年7月，泰森食品公司通知将提前终止芝加哥一处物业租约，2025年1月生效，公司将获约8600美元提前终止费[46] - 2021年6月与Sonesta签订30年租约，2023年6月物业重建基本完成，租约预计8月开始[46] - 2022年8月与索诺玛生物治疗公司签订约10年租约，物业正在重建，租约预计2023年第四季度开始[47] 物业出售情况 - 2023年上半年，公司出售5处物业，约29.6万平方英尺，总售价1307.5万美元（不含成交成本）[48] - 截至2023年7月25日，公司已签订出售一处约8万平方英尺物业协议，售价1050万美元（不含成交成本）[48] 租赁收入情况 - 2023年Q2租赁收入为1.33997亿美元，较2022年Q2的1.41316亿美元下降5.2%[50] - 2023年上半年租赁收入为2.66419亿美元，较2022年上半年的2.8867亿美元下降7.7%[54] - 2023年租赁收入减少，主要因物业处置活动减少16,989美元、重大重建物业减少6,290美元，可比物业增加1,028美元[56] 净运营收入情况 - 2023年Q2净运营收入为8572万美元，较2022年Q2的9241.6万美元下降7.2%[50] - 2023年上半年净运营收入为1.69492亿美元，较2022年上半年的1.88897亿美元下降10.3%[54] - 2023年净运营收入（NOI）三个和六个月分别为85,720美元和169,492美元，2022年同期分别为92,416美元和188,897美元[59] 净亏损情况 - 2023年Q2净亏损为1224.2万美元，较2022年Q2的1605.6万美元下降23.8%[50] - 2023年上半年净亏损为1268.8万美元，较2022年上半年的2946.3万美元下降56.9%[54] - 2023年净亏损及每股基本和摊薄净亏损较2022年减少，主要因上述各项变化[57] 折旧和摊销费用情况 - 2023年Q2折旧和摊销费用为5160.1万美元，较2022年Q2的5753.6万美元下降10.3%[50] - 2023年上半年折旧和摊销费用为1.03293亿美元，较2022年上半年的1.18005亿美元下降12.5%[54] 利息费用情况 - 2023年Q2利息费用为2652.5万美元，较2022年Q2的2651.5万美元基本持平[50] - 2023年上半年利息费用为5175.6万美元，较2022年上半年的5395.4万美元下降4.1%[54] 资金运营情况 - 2023年资金运营（FFO）三个和六个月分别为42,532美元和92,060美元，2022年同期分别为58,622美元和121,344美元[60] - 2023年正常化资金运营（Normalized FFO）三个和六个月分别为53,713美元和106,459美元，2022年同期分别为58,923美元和121,645美元[60] 物业出售收益情况 - 2023年上半年出售五处物业，总售价13,075美元，实现净收益243美元；2022年出售六处物业，净亏损9,488美元[56][59][60][62] 房地产减值损失情况 - 2022年记录21,820美元房地产减值损失，以将七处物业账面价值减至估计公允价值减去销售成本[56] 票据发行与赎回情况 - 2022年6月赎回300,000美元、利率4.0%的高级无担保票据；2023年发行四笔总本金108,120美元、加权平均利率7.9%的抵押票据[56][57] 现金分红情况 - 2023年7月13日宣布每股普通股0.25美元的定期季度现金分红（每年每股1.00美元），4月已降至该水平以增加财务灵活性[62] - 2023年上半年向股东支付季度分红总计38,851美元，2023年7月13日宣布每股0.25美元的季度分红，约12,150美元，预计8月17日左右支付[68] 公司资金来源与需求情况 - 公司主要资金来源为物业运营现金流、物业销售净收益和循环信贷安排借款，预计未来12个月及可预见未来能满足运营、资本支出、偿债和分红需求[60] 现金流量情况 - 2023年上半年经营活动提供的现金为88,228美元，2022年同期为108,913美元；投资活动使用的现金为129,960美元，2022年同期为17,112美元；融资活动提供的现金为55,305美元，2022年同期为 - 148,567美元[63] 循环信贷额度情况 - 公司维持750,000美元的循环信贷额度，2023年6月将到期日延长至2024年1月31日，截至2023年6月30日和7月25日，分别有240,000美元和230,000美元未偿还，可用借款额度分别为510,000美元和520,000美元[64][65] 抵押票据发行与偿还情况 - 2023年上半年发行四笔抵押票据，本金总额108,120美元，加权平均利率7.863%[66] - 2023年6月偿还一笔本金50,000美元、年利率3.7%的抵押票据[67] 债务到期情况 - 截至2023年6月30日，除循环信贷额度外，债务到期情况为2024年350,000美元、2025年650,000美元、2026年300,000美元、2027年350,000美元、2028年及以后670,120美元，总计2,320,120美元[67] 房产重建情况 - 华盛顿特区一处约427,000平方英尺可出租面积的房产于2023年6月基本完成重建，预计总成本约227,000美元，截至6月30日已发生177,165美元，该项目预租率54%[67] - 西雅图一处约300,000平方英尺可出租面积的三物业园区正在重建，预计总成本162,000美元，2023年第四季度完成，截至6月30日已发生97,727美元，该项目预租率28%[67] 信用评级变化情况 - 2023年3月穆迪将公司高级无担保债务评级从Ba1降至Ba2，4月降至Ba3；标普将评级从BBB - 降至BB +，循环信贷额度的利率溢价自4月1日起增加35个基点[69] 固定利率债务情况 - 截至2023年6月30日，公司未偿还固定利率债务本金余额为2320.12万美元，年利息费用为93.105万美元[73] - 若固定利率债务以高于或低于当前利率1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约23201美元[74] - 假设利率立即提高1个百分点，公司固定利率债务的公允价值将变化约69266美元[74] - 截至2023年6月30日，公司在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，相关固定利率债务本金余额为8.2万美元，年利息费用为3226美元[74] 浮动利率债务情况 - 截至2023年6月30日，公司浮动利率债务为24万美元，来自75万美元的循环信贷安排，年利率为6.6%，年利息费用为15840美元[75] - 若利率提高1个百分点，截至2023年6月30日，公司浮动利率债务年利息费用将增至18240美元[75] - 若循环信贷安排全额提取，截至2023年6月30日，年利率为6.6%时年利息费用为49500美元，利率提高1个百分点后年利息费用将增至57000美元[75] 会计估计情况 - 公司编制合并财务报表需进行估计和假设，重大估计包括购买价格分配、固定资产使用寿命等，自2022年12月31日以来关键会计估计无重大变化[71] 利率风险管理情况 - 公司面临利率市场变化风险，自2022年12月31日以来管理利率风险的策略未发生重大变化[72] 票据利息支付情况 - 公司高级无担保票据需按半年或季度支付利息，抵押贷款票据需按月支付利息或本金和利息[74]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度正常化FFO为5270万美元，即每股1.09美元，较2022年第四季度的5450万美元或每股1.13美元有所下降，主要因公用事业和利息费用增加 [21] - 第一季度G&A费用为590万美元，上一季度为580万美元 [21] - 同店现金基础NOI较2022年第一季度下降4%，符合指引区间低端，主要因免租期延长和运营费用增加 [21] - 滚动四个季度CAD较上一季度下降约16%，至每股2.21美元，派息率为99.5% [22] - 预计2023年第二季度正常化FFO在每股1.07 - 1.09美元之间，G&A费用在610 - 620万美元之间 [23] - 季度末未偿债务加权平均利率为4%，加权平均到期期限为4.7年，超90%为固定利率，总流动性为5.28亿美元，其中信贷额度可用资金为5.05亿美元 [24] - 2023年资本支出指引为经常性资本1 - 1.1亿美元，再开发资本1.4 - 1.5亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度加权平均租金价差下降18.5%，受华盛顿特区一处物业多笔租约相关高额优惠影响，预计全年租赁价差将恢复正常 [15] - 2023年到期租约年化收入中，净已知空置率接近年化租金收入的6%，约80个基点为计划处置物业，其余3.5%预计续约 [16] - 租赁管道中有近72.5万平方英尺处于谈判后期阶段，投资组合入住率同比提高170个基点至90.5%，完成20.3万平方英尺租赁，加权平均租期为6.8年，租赁优惠和资本承诺为每平方英尺每年6.37美元 [43] - 2023年租约到期约占年化租金收入的10%，较2022年底下降90个基点 [44] - 租赁管道包括约270万平方英尺潜在租赁活动，其中超110万平方英尺为新租赁，78.2万平方英尺为潜在吸纳量，预计租金涨幅为6% - 8%，平均租期为8 - 10年 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至第一季度，全国写字楼租赁成交量连续三个季度下降，行业过去几年的入住率增长因负吸纳而回吐，融资仍是投资销售市场的障碍，信贷利差扩大对写字楼估值构成额外压力 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司决定降低季度股息，以应对写字楼行业挑战、租户保留风险、CAD派息率上升等问题，增加流动性以应对行业逆风并支持资本项目 [11] - 公司计划与Diversified Healthcare Trust合并，以扩大规模、增加多样性和现金流稳定性，获得更多资本来源，受益于医疗保健行业顺风和转型战略 [13] - 公司将继续推进资本回收计划，但受当前交易环境影响，活动预计将有所放缓，直至市场条件改善 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国主要市场疫情后重返办公室趋势缓慢，为改善写字楼基本面带来亮点，但行业仍面临企业成本削减、转租空间增加、融资环境挑战和宏观经济不确定性等逆风 [38] - 这些挑战可能导致现金流和资产价值下降，可能需要数年才能稳定，公司因此降低股息至可持续水平 [39] - 预计合并交易将在2024年下半年对公司正常化FFO、CAD和杠杆率产生增值作用，最终为股东实现长期价值最大化 [42] 其他重要信息 - 华盛顿特区20 Mass Ave的混合用途再开发项目预计在未来几个月交付，项目接近完工，已有多个潜在租户表现出兴趣 [17] - 西雅图的生命科学再开发项目按计划将于今年晚些时候交付，两个项目的开发租赁管道包括超17万平方英尺的活跃提案，预计从2023年6月起，随着租户在免租期开始报销运营和税费，NOI将逐步改善 [46][47] - 公司连续六年获得ENERGY STAR年度合作伙伴称号，并连续四年保持卓越表现，体现了对可持续发展的承诺 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请逐步说明今年的入住率前景 - 2023年大部分已知空置的租约到期安排在11月或年底，对业绩的影响主要集中在下半年，入住率也将随之变化 [58] 问题2: 能否提供新信贷安排的时间、规模更新，是否需在潜在合并前完成 - 重铸或修订循环信贷安排是合并交易完成的条件，已与富国银行展开初步讨论，预计未来几天银行集团将提供条款草案，随着2023年推进将有更多信息 [59] 问题3: 西雅图项目是否有超出已沟通的租赁活动 - 从租赁角度看，剩余物业的租赁预计需要约18个月，目前项目处于后期阶段，已进行多次参观，并向租户发出多份提案 [63] 问题4: 今年是否预计租金涨幅为6% - 8% - 预计租金将恢复正常，随着租赁管道的执行，整体租金价差将有所改善，但这是一个不稳定的过程，由于租赁谈判需要时间，无法提供季度的明确预测 [67] 问题5: 20 Mass Ave项目的入住时间和收入确认方式 - 20 Mass Ave项目的酒店部分占租赁面积的54%，预计在第二季度末交付，租约将在第三季度初开始，租户将享受18个月免租期，在此期间物业将从租户报销运营费用中受益 [71] 问题6: 全年租赁活动预计逐季增加是基于现有管道还是预期改善 - 租赁管道中超过70万平方英尺处于后期阶段，后期阶段指已签署意向书或正在谈判租赁合同，虽有风险，但认为风险在该阶段有所降低，预计第二季度大部分将成熟 [72]

公司物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司全资拥有157处物业，在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，这些物业分布在30个州和哥伦比亚特区，可出租面积约2089.5万平方英尺[31] - 截至2023年3月31日，物业租给267个不同租户，加权平均剩余租期约6.4年，美国政府是最大租户，占年化租金收入约19.6%[31] - 2023年4月11日，公司与DHC达成合并协议，完成后将收购其医疗办公和老年住房组合，截至2022年12月31日，该组合包括379处物业[31] 物业出租率与租金情况 - 截至2023年3月31日和2022年3月31日，所有物业出租率分别为90.5%和88.8%，可比物业出租率分别为93.5%和94.4%[33] - 2023年和2022年第一季度，所有物业每平方英尺平均有效租金分别为28.85美元和29.40美元，可比物业分别为28.92美元和28.84美元[34] - 2023年第一季度，新签和续租租约可出租面积共20.3万平方英尺，加权平均租金变化率为 - 18.5%[36] 资本支出与租赁义务情况 - 2023年和2022年第一季度，资本支出分别为6709.4万美元和4897.1万美元[37] - 截至2023年3月31日，公司估计未支出的租赁相关义务为1.39874亿美元，预计未来12个月支出8483.4万美元[37] 租约到期与提前终止情况 - 截至2023年3月31日，约173.4万平方英尺租约将于2024年3月31日前到期，预计约118.4万平方英尺租约到期后不续租或缩减面积[37] - 截至2023年3月31日，公司租赁到期情况按年份划分，2023年到期57份租约，面积173.4万平方英尺，占比9.2%，年化租金收入5576.5万美元，占比10.3%[38] - 截至2023年3月31日，约2.8%可出租面积和年化租金收入对应的租户有提前终止租约的权利，2023 - 2040年部分年份其他租户也有提前终止权，对应可出租面积占比从0.1% - 3.8%不等，年化租金收入占比从0.1% - 7.2%不等[38] 租户租金收入占比情况 - 截至2023年3月31日，公司22.3%的年化租金收入来自华盛顿特区都会区的房产[41] - 截至2023年3月31日，贡献53.1%年化租金收入的租户为投资级评级（或其付款义务由投资级评级母公司担保），另有9.9%年化租金收入的租户为投资级评级母公司的子公司[41] - 截至2023年3月31日，占公司总年化租金收入1%或以上的租户中，美国政府占比19.6%，对应面积381.6万平方英尺，占比20.2%[42] - 截至2023年3月31日，占总年化租金收入61.9%的租户对应面积1079万平方英尺，占比56.9%[42] 房产出售情况 - 2023年第一季度，公司出售三处房产，约8.9万平方英尺，售价5350万美元（不含成交成本）[44] - 截至2023年4月25日，公司已签订协议出售一处约10.7万平方英尺的房产，售价4900万美元（不含成交成本）[44] - 2023年第一季度出售3处房产，售价5350美元；截至2023年4月25日，已达成出售1处房产协议，售价4900美元[54][55] 公司业务板块情况 - 公司经营一个业务板块，即房地产所有权[45] 财务关键指标变化情况 - 2023年第一季度租金收入为132,422千美元，较2022年的147,354千美元减少14,932千美元，降幅10.1%[46] - 2023年第一季度总运营费用为48,650千美元，较2022年的50,873千美元减少2,223千美元，降幅4.4%[46] - 2023年第一季度净运营收入为83,772千美元，较2022年的96,481千美元减少12,709千美元，降幅13.2%[46] - 2023年第一季度总其他费用为60,835千美元，较2022年的83,222千美元减少22,387千美元，降幅26.9%[46] - 2023年第一季度出售房地产收益为2,548千美元，较2022年的2,149千美元增加399千美元，增幅18.6%[46] - 2023年第一季度利息费用为25,231千美元，较2022年的27,439千美元减少2,208千美元，降幅8.0%[46] - 2023年第一季度净亏损为446千美元，较2022年的13,407千美元减少12,961千美元，降幅96.7%[46] - 2023年第一季度NOI为83,772千美元，较2022年的96,481千美元减少12,709千美元[51] - 2023年第一季度FFO为49,528千美元，较2022年的62,722千美元减少[52] - 2023年第一季度Normalized FFO为52,746千美元，较2022年的62,722千美元减少[52] 现金流量与分红情况 - 2023年第一季度经营活动提供净现金51900美元，投资活动使用净现金63816美元，融资活动提供净现金23011美元；2022年同期分别为50266美元、8784美元、-26939美元[55] - 公司宣布2023年4月13日起普通股季度现金分红为每股0.25美元，即每年每股1.00美元，合并后预计年分红保持该水平[54] - 2023年第一季度向股东支付季度分红总计26710美元；2023年4月13日宣布向4月24日登记在册股东支付每股0.25美元的季度分红，约12100美元，预计5月18日左右支付[59] 信贷额度与债务情况 - 公司维持750000美元的循环信贷额度，到期日为2023年7月31日，可选择延长6个月；截至2023年3月31日和4月25日，分别有245000美元和260000美元未偿还，可用额度分别为505000美元和49000美元[56][57] - 2023年3月修订信贷协议，将LIBOR替换为SOFR作为基准利率；截至2023年3月31日，年利率为6.0%；自2023年4月1日起，利率溢价和设施费分别提高至145个基点和30个基点[56][57] - 截至2023年3月31日，除循环信贷额度外，债务到期情况为2023年50000美元、2024年350000美元、2025年650000美元、2026年300000美元、2027年350000美元、2028年及以后562000美元，总计2262000美元[57] - 截至2023年3月31日，公司未偿还固定利率债务本金余额为2262000千美元，年利息费用为86453千美元，包含多笔不同利率和到期日的高级无担保票据及一笔抵押贷款[65] - 截至2023年3月31日，公司在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，合资企业固定利率债务本金余额为82000千美元，年利息费用为3226千美元[66] - 截至2023年3月31日，公司浮动利率债务为循环信贷安排下的245000千美元，循环信贷安排于2023年7月31日到期，有延期选项[67] 利率影响情况 - 自2022年3月以来，美联储将联邦基金利率提高了450个基点[31] - 若固定利率债务再融资利率较当前高或低1个百分点，公司年利息成本将增减约22620千美元；假设利率立即提高1个百分点，固定利率债务公允价值将变化约72794千美元[66] - 截至2023年3月31日，利率为6.0%时，245000千美元浮动利率债务年利息费用为14700千美元，利率提高1个百分点至7.0%，年利息费用为17150美元，每股收益影响从0.30变为0.35 [68] - 截至2023年3月31日，若循环信贷安排全额提取750000千美元，利率为6.0%时，年利息费用为45000千美元，利率提高1个百分点至7.0%，年利息费用为52500美元，每股收益影响从0.93变为1.09 [68] 项目重建情况 - 华盛顿特区一处房产正在重建，预计总成本215000美元，2023年第二季度完成，截至2023年3月31日已花费164417美元，该项目已预租54%[57] - 西雅图一处三物业园区正在重建，预计总成本162000美元，2023年第四季度完成，截至2023年3月31日已花费74493美元，该项目已预租28%[57][58] 会计估计与风险管理情况 - 自2022年底以来，公司关键会计估计无重大变化，关键估计包括购买价格分配、固定资产使用寿命及房地产和相关无形资产减值评估[63] - 自2022年12月31日以来，公司管理利率变动风险的策略未发生重大变化，近期也无重大改变计划[64] 债务利息支付方式情况 - 高级无担保票据需按半年或季度支付利息至到期，抵押贷款仅需支付利息至到期，固定利率使市场利率变化不影响利息义务[66] 循环信贷安排利率情况 - 循环信贷安排借款利率为SOFR加溢价，溢价根据公司信用评级调整，公司易受美元短期利率和信用评级变化影响[68]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归一化FFO为5450万美元，即每股1.13美元，高于指引区间上限0.03美元，第三季度为5380万美元，即每股1.11美元，环比增长主要因较低的G&A和利息费用 [62] - 第四季度G&A费用为580万美元，第三季度为660万美元，2021年第四季度调整后为670万美元，本季度下降受第三季度租金和业务管理费减少驱动 [18] - 预计2023年第一季度归一化FFO在每股1.10 - 1.12美元，包含570 - 580万美元的G&A费用 [19] - 预计2023年第一季度同店物业现金基础NOI较2022年第一季度下降2% - 4%，主要因利用率提高和通胀压力导致运营费用增加 [20] - 第四季度同店物业现金基础NOI较2021年第四季度下降1.4%，符合指引范围，主要因过去一年租赁活动的免租期增加和运营费用上升 [45] - 第四季度收入报表中，租赁收入和房地产税费用分别减少约810万美元和820万美元，与芝加哥一处房产的有利房地产税评估有关 [44] - 1月宣布常规季度股息为每股0.55美元，归一化FFO派息率为49%，滚动四个季度CAD派息率为84% [66] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度新签和续租面积70.5万平方英尺，较第三季度增长16%，较上年略有改善，加权平均租期10.1年，租赁优惠和资本承诺为每平方英尺每年8.46美元 [33] - 2022年完成260万平方英尺租赁，加权平均租期超9年，租金涨幅5.6%，与年初预测一致 [29] - 2023年租赁到期占年化租金收入约11%，较第三季度末下降280个基点，已知空置率在5% - 6%，其中80个基点为计划处置 [13][36] - 目前租赁管道中有约270万平方英尺活动，其中超110万平方英尺为新租赁，54.1万平方英尺为潜在吸纳量，预计年末入住率88% - 90% [37] 资本回收业务 - 自2022年初以来，出售21处房产，面积240万平方英尺，总收益2.164亿美元 [30] - 第四季度出售5处房产，收益2050万美元，目前有2处房产待售，总价约760万美元 [47] 开发业务 - 华盛顿特区20 Mass Ave的重建项目预计2023年第二季度交付，目前已预租54%给皇家索内斯塔酒店，预计第二季度末开业 [14] - 西雅图项目建设因供应链问题推迟至2023年第四季度完成，预计锚定实验室租户仍按原计划在第四季度开始租赁28%的项目面积 [39] - 两个项目稳定总成本3.77亿美元，截至2022年底已花费1.97亿美元（52%），预计2023年花费1.25 - 1.35亿美元（最多36%），剩余在未来租赁期产生，稳定后华盛顿特区预计收益率8% - 10%，西雅图预计收益率10% - 12% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业利用率在多数市场逐渐改善，目前接近50%，与公司全国投资组合预期一致 [41] - 公司总投资组合入住率约提高110个基点至90.6%，高于全国办公市场平均水平 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年资本回收仍是主要战略，旨在提升投资组合、管理资本需求和降低杠杆 [31] - 积极通过主动再租赁和替代用途策略管理业务，使投资组合多元化并创造价值 [35] - 两个重建项目将提升公司市场竞争力，创造价值和增长机会 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济不确定和办公行业基本面挑战，公司对业绩满意，将推进核心战略提升运营表现 [8] - 预计宏观经济不确定性将继续影响CRE融资市场活动的节奏和规模 [10] - 2023年租赁活动将逐步推进，租户继续评估房地产需求 [12] - 公司多项举措将有助于应对办公行业逆风 [17] 其他重要信息 - 第四季度经常性资本支出4210万美元，全年1亿美元，符合2022年指引，重建资本第四季度4450万美元，全年1.59亿美元 [21] - 2023年经常性资本支出指引维持1亿美元，重建资本支出指引约1.5亿美元 [48] - 11月行使信贷额度延期六个月至2023年7月底的选择权，还有一次延期至2024年1月的选择权 [46] - 计划在2023年6月到期时偿还剩余5000万美元抵押贷款，届时资产负债表将无抵押负担，季度末总流动性5.67亿美元，其中信贷额度可用5.55亿美元 [65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：请详细介绍资本回收计划，2023年出售和购买资产的展望如何？ - 2023年资本回收处置活动会受资本市场和融资不确定性影响，难以给出具体数字，过去几年计划是每年1 - 3亿美元的活动，虽希望达到但持谨慎态度 [50][51] 问题：2023年已知空置率5% - 6%，其中80个基点为出售，其余空置房产的前景如何，是否会续租或出售？ - 因成功续约，分母变小使已知空置率占比变大，有一租户可能续租但会缩租，将增加空置；目前约20万平方英尺新租赁处于高级谈判阶段，部分可能本季度达成，可缓解空置问题 [53][54][55] 问题：波士顿市中心整个街区的重建项目有何进展？ - 该项目仍是关注重点，但目前无实质进展，近期不会有大量资本投入 [56] 问题：与现有租户续约时，面对租户因在家办公和宏观环境认为有谈判优势，而公司需转嫁通胀成本，续约情况如何？ - 对于重视控制空间的租户，会根据市场情况谈判，注重租户留存，通过创造性方式实现双赢，目前相关活动主要针对科技租户、律师事务所、非营利组织等，与华盛顿特区情况一致 [76][77][82] 问题：华盛顿特区和西雅图重建项目除锚定租户外，其他租户的租赁讨论情况如何？ - 西雅图项目锚定租户有增加租赁面积的潜力，目前活动主要集中在办公部分；第二个实验室的投机套房租赁对话通常在交付临近时进行，因租户有近期需求，此前有过一波活动 [83][84]

公司财务与信贷情况 - 公司目前有7.5亿美元的无担保循环信贷额度[25] - 截至2022年12月31日，公司合并债务为25亿美元[127] - 截至2022年12月31日和2023年2月14日，公司循环信贷安排下的未偿还金额分别为1.95亿美元和2.2亿美元，可用借款额度分别为5.55亿美元和5.3亿美元[127] - 截至2022年12月31日，公司子公司总负债（不包括保证金和其他存款及担保）为1.484亿美元[157] - 截至2022年12月31日，公司未偿还固定利率债务本金余额为22.62亿美元，年利息支出为864.53万美元[204] - 若固定利率债务以高于或低于当前利率1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约226.2万美元[205] - 假设利率立即提高1个百分点，公司固定利率债务的公允价值将变化约801.03万美元[206] - 截至2022年12月31日，公司在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，合资企业的固定利率债务本金余额为8200万美元，年利息支出为32.26万美元[206] - 截至2022年12月31日，公司浮动利率债务为1.95亿美元，来自7.5亿美元的循环信贷安排[207] - 公司循环信贷安排于2023年7月31日到期，支付延期费并满足其他条件后，可选择延长6个月[207] - 2022年12月31日，年利率5.4%时，未偿债务19.5万美元，年利息费用1.053万美元，每股收益影响0.22美元；利率增加1个百分点至6.4%时，年利息费用1.248万美元，每股收益影响0.26美元[208] - 2022年12月31日，若循环信贷额度全部提取，年利率5.4%时，未偿债务75万美元，年利息费用4.05万美元，每股收益影响0.84美元；利率增加1个百分点至6.4%时，年利息费用4.8万美元，每股收益影响0.99美元[208] 公司人员与组织架构 - 截至2022年12月31日，RMR约有600名全职员工[26] - 截至2022年12月31日，公司董事会由9名受托人组成，其中7名为独立董事，4名（约44%）为女性，1名（约11%）来自代表性不足的社区[30] - 截至2022年12月31日，公司有一个运营部门：直接拥有房地产[30] 公司环保目标与成果 - RMR承诺到2050年减少范围1和2的排放，到2030年在2019年的基础上减少50% [28] - RMR的RTM计划涵盖38处房产，占公司年度电力支出的约56%，累计节省170万美元，其中2022年节省20万美元[28] - 截至2022年12月31日，43处房产（占符合条件房产的28.5%和符合条件可出租面积的33.6%）获得能源之星认证，面积达660万平方英尺[29] - 截至2022年12月31日，37处房产（占总房产的23.1%和总可出租面积的28.9%）获得LEED®认证，面积达610万平方英尺[30] - RMR于2022年7月宣布零排放目标，承诺到2050年将范围1和2的排放量降至净零，到2030年在2019年的基础上减少50%[134] 公司REIT纳税资格与税收政策 - 公司自2009年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，律师认为公司在2009 - 2022年符合REIT纳税资格[36][37] - 2026年前，符合特定持有期要求的非公司制美国股东，对非资本利得股息或合格股息收入的股息可享受较低有效税率[37] - 若公司未能在任何一年符合REIT纳税资格，将按C类公司缴纳联邦所得税，股东也将按常规C类公司股东纳税[39] - 公司对未分配的“房地产投资信托应税收入”按常规公司所得税税率纳税，可选择留存并缴纳净资本利得税[39] - 公司处置“止赎财产”的净收入或其他非合格收入，按最高常规公司所得税税率纳税[40] - 公司“禁止交易”的净收入按100%税率纳税[41] - 若因合理原因未通过75%或95%的总收入测试，但仍符合REIT纳税资格，按100%税率对未通过测试的金额纳税[42] - 若因合理原因未通过REIT资产测试（非5%或10%资产测试的轻微失败），但仍符合REIT纳税资格，纳税额为5万美元或最高常规公司所得税税率乘以不合格资产产生的净收入中的较高者[43] - 若因合理原因未满足导致不符合REIT纳税资格的规定（非REIT总收入测试或资产测试违规），可保留资格但每次违规罚款5万美元[44] - 若公司在任何日历年未至少分配85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入和任何以前期间的未分配应税收入，将对未分配金额征收4%的不可扣除消费税[45] - 公司收购企业继承C公司收益和利润时，需在收购当年纳税年度结束前分配，否则支付利息费用可维持REIT资格[48] - 公司C类子公司需缴纳联邦企业所得税，与TRS非公平交易或征100%税[49] - 公司若无法获得REIT税收资格，将按普通C公司纳税，且后续四年无资格，可能减少或取消分红[50] - 公司需满足REIT资格条件，如受益所有权由100人以上持有，最后半年内不超50%股份由5人及以下持有[51] - 若未满足REIT资格条件但属合理原因，每次违规将罚款5万美元而非取消资格[55] - 公司投资TRS的资产价值占比每季度末不得超20%，TRS按普通C公司纳税[55] - TRS为租户服务不影响公司租金收入，但若支付给关联REIT的费用过高，REIT或征100%消费税[57] - 公司每年需满足两项总收入测试，至少75%总收入来自不动产投资，至少95%为符合条件收入[57] - 租金需满足一定条件才符合“不动产租金”定义，公司持有租户10%以上投票权或价值股份时租金可能不符[57] - 若至少90%的物业租赁空间租给非应税子公司（TRS）和10%关联租户，且TRS支付租金与非关联租户相当，TRS支付租金不会因禁止10%关联租户规则而被取消资格[60] - 非惯常租户服务价值不超过物业总收入1%，不会使收入失去“不动产租金”资格[61] - 与不动产租赁相关的个人财产租金占总租金15%或以下，该部分租金可作为“不动产租金”；超过则不符合[62] - 非止赎物业情况下，房地产投资信托基金（REIT）的主动非租金总收入不符合75%和95%总收入测试；止赎物业则符合[64] - 除止赎物业销售外，经销商收益可能被视为禁止交易所得，征收100%惩罚税；通过TRS出售物业收益不适用该惩罚税[67] - 若未能满足75%或95%总收入测试，因合理原因且非故意疏忽，提交总收入明细，仍可能符合REIT税收资格，但需缴纳100%税[67] - 每个日历年季度末，至少75%的总资产价值须为“房地产资产”[67] - 不超过25%的总资产价值可由不利于上述75%资产测试的证券代表[69] - 若未能满足资产测试，在季度结束后30天内处置足够不合格资产可补救；若未补救，满足一定条件也可获豁免[72] - 若未能满足5%资产测试、10%投票权测试或10%价值测试，在季度结束后30天内未补救，满足一定条件可获豁免；若不符合豁免条件，满足其他条件仍可能符合REIT税收资格[72] - 公司需将至少90%的“房地产投资信托应税收入”和90%的税后净收入（如有）分配给股东，非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分需扣除[74] - 税法一般将可扣除的净利息费用限制在“调整后应税收入”的30%，公司已选择作为房地产贸易业务，预计不受此限制[74] - 若公司未按要求分配净资本收益和“房地产投资信托应税收入”，将按企业所得税税率对未分配金额征税，并可能面临4%的消费税[74] - 公司收购C类公司后，除进行特定选举外，被收购实体及其子公司将成为合格子公司，公司将继承其联邦所得税属性[76] - 若公司出售从C类公司继承的资产，且在资产不再由C类公司持有后的五年内出售，可能需缴纳内置收益税[76] - 公司需在收购C类公司的应税年度结束前，分配继承的C类公司收益和利润，否则需支付利息费用[76] - 公司须每年至少分配90%的REIT应税收入以维持REIT资格，若分配少于100%，将对未分配应税收入征收联邦企业所得税，若少于规定最低金额，将征收4%的消费税[155] - 公司分配给股东的款项通常不符合“合格股息”的减税条件，但2026年前，支付给非公司股东的REIT股息有效税率低于普通收入税率[155] 公司股东税收情况 - 对于非企业美国股东，总调整收入不超过适用门槛时，长期资本收益和大多数公司股息的最高联邦所得税税率为15%；超过门槛时为20%[80] - 公司分配给美国股东的非资本收益股息，一般将视为普通收入股息征税；企业股东可能需将最多20%的资本收益股息视为普通收入[81] - 公司可选择保留部分或全部净资本收益并缴纳所得税，美国股东将按比例对保留的净资本收益纳税，并获得相应税收抵免或退款[82] - 美国个人、遗产或信托股东需对净投资收入缴纳3.8%的医疗保险税，前提是其总调整收入超过适用门槛[83] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票，单一年度税务损失超1000万美元或规定应税年度组合损失超2000万美元，需向美国国税局单独披露[83] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股票，单一年度税务损失超200万美元或规定应税年度组合损失超400万美元，需向美国国税局单独披露[83] - 未披露应报告交易，自然人最高年度罚款为1万美元，其他情况为5万美元[83] - 非美国公司股东获公司非资本利得分红，通常按30%税率缴纳美国联邦所得税并预扣，符合条件可按较低条约税率执行[85] - 若公司某类股票未在美国家证券交易所上市，且分红源于美国不动产权益出售或交换收益，适用扣缴代理人需从分红中扣缴至多21%并上缴美国国税局[88] - 公司企业类非美国股东可能需按最高30%税率缴纳分支机构利润税，或适用较低税收条约税率[89] - 若公司股票出售收益需缴纳美国联邦所得税，购买方可能需扣缴售价的15%并上缴美国国税局[89] - 美国股东收到公司股票分红或处置股票所得款项时，若未正确填写IRS Form W - 9或类似表格，可能需进行备用预扣[91] - 备用预扣金额一般不是额外税收，股东及时向美国国税局申请可获退款或抵减联邦所得税负债[91] - 未遵守信息报告、认证等要求，对非美国人士适用付款将征收30%美国预扣税[93] - 外国金融机构需对符合条件付款向不合规机构和账户持有人预扣30%税款[93] 公司证券法规相关 - 法规规定证券“广泛持有”需由100个以上独立投资者持有[102] - 法规规定最低投资额10000美元及以下的证券，部分转让限制不影响自由转让认定[102] 公司业务风险 - 公司业务可能无法续租或出租物业而不降低租金或产生重大成本[104] - 不利市场和经济条件可能对公司和租户经营及财务状况产生重大不利影响[104] - 远程办公等安排可能降低办公租赁需求，部分租户有权提前终止租约[104] - 公司投资集中可能面临租户破产、经济衰退等风险[104] - 公司资本回收、开发等项目可能因竞争和市场条件无法成功实施[104] - 公司可能在未经股东批准的情况下改变运营、融资和投资政策，可能降低或取消向股东的分配，或改变支付形式[105] - 公司业务可能受美国和全球经济、当地经济等市场、经济和商业房地产状况不利影响[109] - 公司业务依赖租户履行租赁义务，私营部门租户受市场和经济条件影响，政府租户受政府资金分配影响[110][111] - 远程和其他替代工作安排及空间利用变化可能降低办公租赁需求，影响租户保留率和租金收入[112] - 公司资本回收计划可能因市场、买家财务状况、融资等因素不成功[117] - 公司物业开发、重建和重新定位面临成本超支、施工延误等风险，影响现金流和财务状况[118][119] - 公司业务计划包括收购更多物业，但盈利收购面临竞争、协议意外情况、资本可用性和债务杠杆等风险[120] - 公司收购房产可能面临设计或施工缺陷、陌生市场风险、市场变化及运营成本超预期等问题，可能无法实现预期收益[121][122] - 公司维持REIT资格需满足分配要求，可能无法保留足够现金用于运营、偿债、投资等[123] - 公司面临收购机会和租户的竞争，可能无法收购理想房产或降低租金和房产价值[125] - 市场利率上升显著增加公司利息支出，可能影响股价、现金流和房产价值[128][129] - LIBOR预计在2023年6月30日逐步淘汰，公司循环信贷安排的利率计算可能调整，不确定替代指数对利息的影响[130] - 公司可能因管理结构和关系引发的利益冲突感知，面临持不同意见股东活动增加的风险[143] - 公司若未能保持房地产投资信托（REIT）的税收资格，将产生重大不利后果[153] - 若公司失去REIT税收资格，一般四年内无法重新获得该资格[154] 公司租赁业务数据 - 2023年和2024年到期的租约分别占公司年租金收入的11.2%和14.7%[107] - 截至2022年12月31日，43.8%的年化租金收入来自租给私营部门单一租户或多数租户的物业[113] - 截至2022年12月31日，公司约22.6%的年化租金收入来自华盛顿特区大都会市场区域的合并物业[114] - 截至2022年12月31日，占可出租面积约2.4%、年化租金收入约2.3%的租户有提前终止租约的权利[125] - 截至2022年12月31日，10个租户占可出租面积约5.5%、年化租金收入约6.1%，若立法机构或资金提供方未在年度预算中拨款，这些租户有权终止租约[126] 公司管理协议相关 - 公司与RMR的管理协议自动于每年12月31日延长，此后期限至延长日期的20周年[141] - 若公司因便利原因终止管理协议，或RMR因正当理由终止协议，公司需支付相当于剩余19至20年每月未来费用现值总和的终止费[141] - 若公司因业绩

财务数据和关键指标变化 - 第三季度正常化运营资金（FFO）为5380万美元，即每股1.11美元，结果比指导范围低端低0.01美元，主要受物业处置时间影响 [24] - 第三季度宣布每股0.55美元的定期季度分红，正常化FFO派息率为50%，滚动四个季度的可分配现金（CAD）派息率为67% [24] - 第三季度一般及行政费用（G&A）为660万美元，低于预测和2021年第三季度的710万美元，主要因股价下跌导致业务管理费减少 [24] - 同物业现金基础净营业收入（NOI）较2021年第三季度增加30个基点，处于指导范围高端 [25] - 预计第四季度正常化FFO为每股1.08 - 1.10美元，全年为每股4.71 - 4.73美元；同物业现金基础NOI与2021年第四季度相比持平至下降2% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成60.6万平方英尺的新租和续租，包括西雅图生命科学开发项目8.4万平方英尺新租约；加权平均租金上涨21.6%，加权平均租期7.2年 [10][12] - 年初至今完成超180万平方英尺租赁，租金上涨11%，加权平均租期9年；新租面积58.5万平方英尺，占比32% [13] - 2022年剩余租期到期的年化租金收入仅占80个基点，其中30个基点来自待售物业；2023年租期到期的年化租金收入约占14%，已知空置率在3% - 5% [17][18] 物业销售业务 - 第三季度出售10处物业，面积130万平方英尺，售价1.18亿美元，加权平均资本化率约6.2% [10] - 年初至今处置物业总计1.96亿美元，加权平均资本化率6.8%，接近2022年指导范围高端 [11] - 有5处物业，面积33.8万平方英尺，售价2050万美元，处于交易后期，目标年底完成交易 [11] 开发业务 - 开发租赁管道有超22.3万平方英尺的活跃提案 [21] - 西雅图项目已预租28%，预计2023年第二季度交付；华盛顿特区20 Mass Avenue开发项目建设按时按预算进行，预计2023年第二季度交付 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国整体租赁活动约为疫情前水平的70%多，门户市场落后于二级增长市场 [13] - 租赁需求主要集中在高质量建筑，即具有特定市场便利设施和更好功能的建筑 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将资本循环工作延续到2023年，优先关注租赁、运营效率、现有开发项目完成和物业销售，暂未进行收购 [11] - 公司通过升级和提升建筑质量及功能、优化地理布局，以提高租户兴趣和活动水平 [22] - 行业方面，投资者兴趣不一，买家数量因高通胀、利率上升和投资组合策略变化而减少 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 激进货币政策、通胀和当前利率环境影响房地产市场基本面和决策，预计2023年仍将是影响因素 [22] - 公司对当前投资组合状况满意，63%的租金收入来自投资级租户，投资组合平均租期6.3年，资产负债表状况良好 [23] 其他重要信息 - 公司禁止未经事先书面同意对本次电话会议进行录音和转播 [3] - 电话会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露相关修订结果 [4] - 电话会议将讨论非GAAP数据，相关数据与净收入的调节可在公司网站补充运营和财务数据包中查看 [5] - 公司将提供正常化FFO和现金基础NOI指引，但因部分信息难以获取，未提供非GAAP指标的调节 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对5处待售物业成交的信心及2023年物业处置展望 - 公司对5处待售物业在第四季度或年初完成交易有信心，因其处于交易后期；2023年物业处置情况待定，预计与市场情况相关，此前讨论过重新推进处置，规模约3亿美元 [33][34] 问题2: 资产出售后杠杆目标及2023年资本部署计划 - 公司希望杠杆率回到6 - 6.5倍，目前对杠杆率水平满意，希望逐步降低；2023年公司重点在完成开发、租赁和运营，收购机会取决于市场，看好东南部和太平洋西北地区 [36][38] 问题3: 股息可持续性的条件 - 公司自2018年底合并以来股息覆盖率良好，未来股息可持续性受办公市场和潜在衰退等外部因素影响，目前对股息支付感到满意 [40] 问题4: 2023年两个开发项目完成后的现金和GAAP NOI预期 - 20 Mass Ave项目现金稳定回报率预计为8% - 10%，西雅图项目目标为10% - 12%；GAAP方面取决于租约条款 [42] 问题5: 两个开发项目2023年是否有现金贡献 - 两个项目现金贡献主要是减轻费用端的持有成本损失；20 Mass Ave项目租户二季度入住但有免租期，租户需支付运营费用；西雅图项目租户预计2023年四季度入住，前期有免租期，但租户会支付运营费用 [45][46] 问题6: 未来几年债务到期的处理方式 - 2023年年中到期的5000万美元抵押贷款，公司可能使用现金和信贷额度偿还；2024年5月到期的债务，公司有足够时间观察市场，目前不会加速偿还 [47] 问题7: 20 Mass Ave项目的租赁活动更新 - 该项目租赁活动处于提案阶段，有近10万平方英尺相关业务，同时参观人数增加，情况向好 [49]

公司房产总体情况 - 截至2022年9月30日，公司全资拥有162处房产，在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，这些合资企业拥有三处约44.4万平方英尺的可出租房产，公司房产位于31个州和哥伦比亚特区，约有2121.1万平方英尺可出租面积，租给276个不同租户，加权平均剩余租期约6.3年，美国政府是最大租户，占年化租金收入约19.1%[69] - 截至2022年9月30日和2021年9月30日，所有房产总数分别为162处和178处，可出租总面积分别为2121.1万平方英尺和2327.4万平方英尺，出租率分别为90.7%和89.0%；可比房产出租率分别为93.6%和93.1%[74] - 截至2022年9月30日，公司总租赁面积19236000平方英尺，总年化租金收入550603000美元，加权平均剩余租赁期限6.3年[87] 宏观经济环境影响 - 2022年3月至9月，美联储连续五次会议将联邦基金利率提高300个基点，并暗示可能进一步加息，通胀压力和利率上升引发对美国经济衰退的担忧，可能对公司和租户财务状况产生不利影响[71] 房产租金相关数据 - 2022年和2021年三季度，所有房产每平方英尺平均有效租金分别为29.19美元和28.86美元，可比房产分别为29.09美元和28.84美元；2022年和2021年前三季度，所有房产每平方英尺平均有效租金分别为29.44美元和27.12美元，可比房产分别为27.64美元和27.11美元[77] - 2022年三季度和前三季度，租约到期的可出租面积分别约为64.3万平方英尺和208.8万平方英尺；新签和续租租约的可出租面积三季度分别为22.3万平方英尺和38.3万平方英尺，前三季度分别为58.5万平方英尺和127.2万平方英尺；新签租约加权平均租金变化三季度为59.1%，前三季度为27.8%；续租租约加权平均租金变化三季度为0.2%，前三季度为2.7%[80] - 2022年三季度和前三季度，新签租约旧有效租金每平方英尺分别为30.67美元和15.07美元，新有效租金分别为32.73美元和15.43美元；续租租约旧有效租金每平方英尺分别为29.38美元和28.08美元，新有效租金分别为29.97美元和29.28美元[81] 资本支出情况 - 2022年和2021年三季度，租赁相关成本资本化金额分别为1729.7万美元和1707.4万美元，建筑改进分别为858.5万美元和926.7万美元，经常性资本支出分别为2588.2万美元和2634.1万美元，开发、重建和其他活动分别为3681.1万美元和1327.2万美元，总资本支出分别为6269.3万美元和3961.3万美元；2022年和2021年前三季度，总资本支出分别为17279.9万美元和8773.3万美元[82] 合资企业出资与租赁义务 - 2022年三季度和前三季度，公司分别向一个非合并合资企业出资71.2万美元和291.4万美元；截至2022年9月30日，公司估计未支出的租赁相关义务为1374.2万美元，预计未来12个月支出772.51万美元[84] 租约到期与续租风险 - 截至2022年9月30日，公司约159.6万平方英尺的租约将于2023年9月30日前到期；截至2022年10月26日，预计约69.6万平方英尺租约到期的租户不会续租[85] - 公司续租或新签租约时希望租金不低于历史水平，但租金受市场条件影响，可能因租约到期、提前终止或续租租金降低导致租金收入下降，也可能为续租或出租房产产生重大成本和让步[85] 租户相关情况 - 截至2022年9月30日，约3.6%的可出租面积和约3.5%的年化租金收入对应的租户有提前终止租约的权利，2023 - 2040年部分年份还有额外租户可提前终止租约[87] - 截至2022年9月30日，华盛顿特区都会区房产贡献22.4%的年化租金收入，该地区经济下滑或影响公司房产租赁[91] - 截至2022年9月30日，52.4%的年化租金收入来自投资级评级租户（或其付款义务由投资级评级母公司担保），另有10.6%来自投资级评级母公司的子公司[92] - 截至2022年9月30日，占总年化租金收入1%以上的租户租赁面积共10505000平方英尺，贡献329925000美元，占比60.0%[93] 房产出售情况 - 2022年前9个月，公司出售16处房产，约2077000平方英尺，总售价195920000美元（不含成交成本）[95] - 截至2022年10月26日，公司已签订协议出售5处房产，约338000平方英尺，总售价20450000美元（不含成交成本），预计2022年第四季度完成[96] 债务偿还情况 - 2022年4月，公司用现金预付一笔房产抵押票据，本金24863000美元，年利率4.22%，2022年7月到期[98] - 2022年6月，公司用现金和循环信贷额度借款赎回300000000美元4.00%的高级无担保票据，2022年7月到期[98] - 2022年10月，公司用现金和循环信贷额度借款以22176000美元（加应计利息）提前偿还一笔房产抵押票据，本金22901000美元，年利率4.80%，2023年6月到期[99] 第三季度财务指标变化 - 2022年第三季度租赁收入为1.37683亿美元，较2021年的1.47572亿美元减少9889万美元，降幅6.7%[102] - 2022年第三季度房地产税为1641.4万美元，较2021年的2006.7万美元减少365.3万美元，降幅18.2%[102] - 2022年第三季度公用事业费用为798.6万美元，较2021年的738.9万美元增加59.7万美元，增幅8.1%[102] - 2022年第三季度其他运营费用为2773.7万美元，较2021年的2653.7万美元增加120万美元，增幅4.5%[102] - 2022年第三季度净营业收入为8554.6万美元，较2021年的9357.9万美元减少803.3万美元，降幅8.6%[102] - 2022年第三季度折旧和摊销为5298.8万美元，较2021年的5953.3万美元减少654.5万美元，降幅11.0%[102] - 2022年第三季度出售房地产收益为1692.5万美元，较2021年的36万美元增加1688.9万美元[102] - 2022年第三季度利息费用为2496.9万美元，较2021年的2692.9万美元减少196万美元，降幅7.3%[102] - 2022年第三季度所得税费用为9万美元，较2021年的3.4万美元增加5.6万美元，增幅164.7%[102] - 2022年第三季度净收入为1696.4万美元，较2021年的371.2万美元增加1325.2万美元[102] 前九个月财务指标变化 - 2022年前9个月租金收入426353美元，较2021年的429195美元减少2842美元，降幅0.7%[117] - 2022年前9个月运营总费用151910美元，较2021年的148138美元增加3772美元，增幅2.5%[117] - 2022年前9个月净营业收入（NOI）274443美元，较2021年的281057美元减少6614美元，降幅2.4%[117] - 2022年前9个月折旧和摊销费用170993美元，较2021年的178991美元减少7998美元，降幅4.5%[117] - 2022年前9个月房地产减值损失21820美元，较2021年的55854美元减少34034美元，降幅60.9%[117] - 2022年前9个月房地产销售收益7437美元，较2021年的54154美元减少46717美元，降幅86.3%[117] - 2022年前9个月利息费用78923美元，较2021年的84728美元减少5805美元，降幅6.9%[117] - 2022年前9个月所得税费用431美元，较2021年的348美元增加83美元，增幅23.9%[117] - 2022年前9个月净亏损12499美元，较2021年的25125美元减少12626美元，降幅50.3%[117] - 2022年加权平均流通普通股数量为48260股，较2021年的48179股增加81股，增幅0.2%[117] 部分财务指标对比 - 2022年第三季度净收入为16,964美元，2021年同期为3,712美元；2022年前九个月净亏损为12,499美元，2021年同期为25,125美元[138] - 2022年第三季度NOI为85,546美元，2021年同期为93,579美元；2022年前九个月NOI为274,443美元，2021年同期为281,057美元[138] - 2022年第三季度FFO为53,802美元，2021年同期为63,951美元；2022年前九个月FFO为175,146美元，2021年同期为158,240美元[140] - 2022年第三季度Normalized FFO为53,802美元，2021年同期为59,598美元；2022年前九个月Normalized FFO为175,447美元，2021年同期为176,792美元[140] 分红情况 - 2022年10月13日宣布普通股每股定期季度现金分红为0.55美元（每年每股2.20美元）[144] - 2022年前九个月，公司向股东支付季度分红共计7.9919万美元；2022年10月13日宣布向10月24日登记在册的股东支付常规季度分红，每股0.55美元，约2.67万美元，预计11月17日左右支付[161] 现金流量情况 - 2022年前九个月经营活动提供净现金152,687美元，2021年同期为158,682美元；投资活动提供净现金49,175美元，2021年同期使用净现金435,698美元；融资活动使用净现金270,852美元，2021年同期提供净现金276,181美元[146] 循环信贷安排情况 - 公司维持750,000美元的循环信贷安排，到期日为2023年1月31日，可选择延长两次，每次六个月[147] - 截至2022年9月30日，循环信贷安排年利率为3.9%；截至2022年9月30日和10月26日，分别有135,000美元和145,000美元未偿还，分别有615,000美元和605,000美元可借款[148] 债务到期情况 - 截至2022年9月30日，公司债务到期情况（循环信贷安排除外）总计2,284,901美元，其中2022年到期117美元，2023年到期72,784美元等[153] 房产开发情况 - 西雅图一处约30万平方英尺的三处房产园区正在进行重新开发，预计总成本约16.2万美元，2023年第二季度完工，截至2022年9月30日已产生约2.7934万美元成本，一处生命科学房产约8.4万平方英尺已租出，租金较之前高出约109%，项目预租率达28%[158] 合资企业债务情况 - 公司分别持有两个非合并合资企业51%和50%的权益，这两个合资企业拥有三处房产，其抵押债务本金总额为8.2万美元，均无追索权[162] - 截至2022年9月30日，公司在两个非合并合资企业中拥有51%和50%的非控股权益，这两个合资企业拥有的三处房产由固定利率债务担保，抵押票据本金总额为8.2万美元，年利息费用为3226美元[175] 公司主要债务情况 - 截至2022年9月30日，公司主要债务包括循环信贷安排下的13.5万美元借款、公开发行的高级无担保票据本金余额221.2万美元以及收购相关承担的抵押票据本金余额7.2901万美元[163] 利率变动对债务影响 - 截至2022年9月30日，公司未偿固定利率债务本金总额为228.4901万美元，年利息费用为8.7552万美元，若利率变动一个百分点，年利息成本将增减约2.2849万美元，利率变动一个百分点，固定利率债务公允价值将变动约8.448万美元[170][172][173] - 截至2022年9月30日，公司循环信贷安排下有13.5万美元的未偿浮动利率债务，该安排于2023年1月31日到期，可选择延长两次，每次六个月[177] - 截至2022年9月30日，利率为3.9%时，13.5万美元浮动利率债务年利息费用为5265美元，每股收益影响为0.11美元；利率增加一个百分点至4.9%时，年利息费用为6615美元，每股收益影响为0.14美元[179] - 截至2022年9月30日，年利率3.9%，未偿还债务750,000美元，年利息费用29,250美元，对每股年收益影响为0.61[180] - 利率提高一个百分点后

财务数据和关键指标变化 - 第二季度归一化运营资金（FFO）同比增长6%，达到5890万美元，即每股1.22美元，超出指引区间上限0.09美元 [28] - 第二季度可分配现金（CAD）同比增长12%，达到3780万美元，即每股0.78美元，滚动四个季度CAD派息率为66%，本季度CAD派息率为71% [29] - 同店现金基础净营业收入（NOI）较2021年第二季度增长1%，超出指引区间（-2%至4%） [30] - 预计第三季度归一化FFO为每股1.12 - 1.14美元，同店现金基础NOI与2021年第三季度相比持平，上下浮动100个基点 [31] - 第二季度经常性资本支出2080万美元，再开发资本支出4030万美元，预计2022年经常性资本支出约为1亿美元（±1000万美元），再开发支出约为2亿美元 [32] - 第二季度偿还约3.25亿美元债务，期末总流动性为5.46亿美元，包括5.2亿美元循环信贷额度可用资金 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度租赁活动环比增加至67.9万平方英尺，同店入住率较上一季度提高50个基点，达到94.3% [12] - 完成18笔新租和续租交易，总面积67.9万平方英尺，加权平均租金上涨4.9%，加权平均租赁期限9.2年，季度租赁量环比增长超18%，同比增长23% [15] - 自2021年第一季度以来，新租赁活动贡献近120万平方英尺，季度末投资级租户约占年化租金收入的63% [16] - 2022年下半年约4%的年化收入租约到期，2023年约13.5%的年化收入租约到期 [19][21] - 目前租赁管道强劲，有超320万平方英尺的活跃潜在租户，其中160万平方英尺为新租赁 [23] - 华盛顿特区和西雅图的再开发项目按计划推进，预计2023年4月交付，目标稳定年成本回报率分别为8% - 10%和10% - 12% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国写字楼空置率仍处于高位，写字楼利用率维持在较低水平，市场基本面预计未来几个季度仍将处于过渡阶段 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续有选择地向物业投入资本，专注于改善运营、提供特定市场租户体验和可持续发展 [11] - 采取审慎的资本循环策略，目标是减少资本支出，改善投资组合的地理布局和运营基本面 [12] - 鉴于宏观经济变化和房地产市场状况，适度调整2022年物业处置预期，预计全年销售收益在1亿 - 2亿美元之间，2023年将继续推进处置工作 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对本季度强劲表现感到满意，但写字楼市场基本面仍处于过渡阶段，租户持续评估长期办公空间需求和混合办公环境的平衡 [10] - 预计市场基本面未来几个季度将保持过渡状态，但公司租赁势头强劲，有望在高通胀环境下调整租金和重置费用协议以增加收入 [10][22] 其他重要信息 - 公司禁止未经事先书面同意对本次财报电话会议进行录音和转播，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异 [4] - 会议将讨论非GAAP数据，相关数据与净收入的调节表可在公司网站查询，同时将提供归一化FFO和现金基础NOI的指引，但无法提供非GAAP指标的调节信息 [6][7] - 公司近期发布了RMR集团的年度可持续发展报告，公司连续五年被评为能源之星年度合作伙伴，荣获2022年绿色租赁领袖金奖 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 300多万平方英尺的活跃租赁管道中，未来3 - 4个季度能实现多少租赁？租户是否有因担心通胀而急于锁定租约的情况？ - 租户锁定租约更多与整体办公空间规划有关，而非受租金上涨驱动 [37] - 2022年约4.2%的年化收入租约到期，季度末后已签署约34.5万平方英尺的租约，占到期租约的2% [37] - 2023年约13.5%的年化收入租约到期，已知2%的租户将在下半年搬离，已出售占比60个基点的物业，正在与占比4%的到期租约租户进行深入洽谈，剩余7%的到期租约大多在2023年第四季度到期，预计对2023年影响不大 [39][40] 问题2: 处置预期从4 - 5亿美元降至1 - 2亿美元，潜在买家对部分物业的折扣要求是多少？公司对净债务与总资产价值约49%的比例是否满意？ - 买家的折扣要求因物业策略而异，部分稳定资产买家要求10%的折扣，公司不会急于以折扣价出售资产 [43][44] - 公司对净债务与总资产价值处于40% - 50%的水平感到满意 [45] 问题3: 经常性资本支出指引较上一季度确认，下半年是否会增加？如何结合租约到期情况考虑经常性资本支出？ - 2022年经常性资本支出全年指引为1亿美元，目前已支出约3200万美元，剩余约6800万美元将在第三和第四季度平均分配，支出增加是因为2022年租赁活动较多，且要为2023年租赁做准备 [47] - 目前1亿美元的经常性资本支出仍是合理估计，将在第三季度财报电话会议上更新2023年预算 [47] 问题4: 如果明年资本支出为1亿美元，对调整后运营资金（AFFO）派息率有上行压力，公司如何看待股息的安全性？ - 自2018年合并以来，公司设定的派息率约为75%，每个季度实际派息率均远低于该水平，目前对股息感到满意，尽管2023年经常性资本支出和租约到期可能带来一定压力 [48] 问题5: 财报中提到的0.05美元终止费是由什么驱动的？与哪个租户相关？该租户是否签署了8年续约协议？ - 终止费是由于马里兰州哥伦比亚的一个租户收缩空间，该租户归还约50%的空间，换取220万美元终止费，此情况在第二季度财报指引中已考虑 [50] - 该租户在季度后签署了8年续约协议 [51] 问题6: 公司投资组合中是否还有其他租户在讨论终止租约或需要缩小办公空间？ - 除了之前第一季度F5因西雅图再开发项目进行战略缩编外，目前没有其他重大租户变动情况 [52] 问题7: 2023年除已知搬离租户外，其他租约到期租户的续约讨论情况如何？是否有信心租户会续约？ - 目前约7%的到期租约情况不明，大部分在2023年下半年到期，除已知2%的租户和占比60个基点的待售物业租户外，其他多为小租户，续约情况取决于与他们的沟通进展 [53][54] 问题8: 请更新20 Mass Ave和西雅图项目的租赁活动情况？ - 两个项目共有约25万平方英尺的租赁活动 [57] - 西雅图项目与一个大型生命科学用户的谈判进展顺利，有望在未来几个月公布相关消息，同时还有其他大小租户处于不同阶段的洽谈中 [57] - 20 Mass Ave项目已预租54%，随着项目封顶和建筑成型，更多租户开始参与洽谈 [58]