公司概况 - 公司为办公物业收入信托（OPI），是专注美国优质办公物业的房地产投资信托基金，被纳入149个市场指数，超1%权重的有BI北美办公REIT估值同行指数等[6] - 由RMR集团管理，截至2022年3月31日，RMR管理超370亿美元房地产资产，旗下公司年营收约120亿美元，有近2200处物业和约3.7万名员工[7] - 截至2022年3月31日，公司有174处物业，可出租面积2290万平方英尺，出租率88.8%[8] 财务数据 - 截至2022年3月31日，普通股4842.53万股，收盘价25.73美元，股权市值12.46亿美元，债务本金26.10亿美元，总市值38.56亿美元[18] - 2022年第一季度租金收入1.47亿美元，净亏损1340.7万美元，NOI为9648.1万美元，调整后EBITDAre为9124.1万美元，FFO为6272.2万美元[18] - 2022年第一季度每股净亏损0.28美元，FFO（基本）为1.30美元，年化股息收益率8.6%，正常化FFO派息率42.3%，滚动四个季度CAD派息率67.1%[18] 债务情况 - 截至2022年3月31日，总债务26.10亿美元，加权平均利率3.938%，加权平均到期年限5.4年，无担保债务占比96.2%，固定利率债务占比100%[31] - 2022年到期债务3.25亿美元，占比12.5%；2023年到期7278.4万美元，占比2.8%；2024 - 2027年及以后到期债务分别占比13.4%、24.9%、11.5%、34.9%[38] 物业运营 - 2022年第一季度，同店物业163处，可出租面积2050.3万平方英尺，出租率91.2%，同店NOI为8195万美元，同比下降2.7%[83] - 截至2022年3月31日，租户投资级占比63.6%，非投资级占比8.1%，未评级占比28.3%；政府租户占比35.9%，科技通信占比16.9%[91][92] - 2022 - 2031年及以后到期租赁面积分别占比5.7%、12.4%、15.9%、10.4%、9.0%、9.5%、6.3%、5.1%、2.6%、23.1%[100]

物业持有与分布情况 - 截至2022年3月31日，公司全资拥有174处物业，在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，这些合资企业拥有3处约44.4万平方英尺可出租面积的物业，公司物业分布在32个州和哥伦比亚特区，约有2294.1万平方英尺可出租面积，租给298个不同租户，加权平均剩余租期约6.1年，美国政府是最大租户，占年化租金收入约19.4%[60] 物业数量、面积及出租率变化 - 2022年3月31日和2021年3月31日，所有物业数量分别为174处和180处，可出租总面积分别为2294.1万平方英尺和2456.8万平方英尺，出租率分别为88.8%和90.8%；可比物业数量均为163处，可出租总面积分别为2050.3万平方英尺和2049.7万平方英尺，出租率分别为91.2%和91.7%[64] 物业平均有效租金变化 - 2022年和2021年第一季度，所有物业每平方英尺平均有效租金分别为29.40美元和25.95美元，可比物业每平方英尺平均有效租金分别为27.24美元和26.97美元[67] 季度物业出租面积变化 - 2022年第一季度，期初可出租面积2327.1万平方英尺，其中已出租2081.7万平方英尺，期末可出租面积2294.1万平方英尺，其中已出租2037.3万平方英尺[69] 租约到期与续租情况 - 2022年第一季度，约85.3万平方英尺租约到期，新签和续租总面积57.2万平方英尺，新租和续租租金加权平均变化率分别为6.7%和3.8%，总加权平均变化率为5.1%[70] 新租和续租有效租金变化 - 2022年第一季度，新租和续租每平方英尺有效租金分别为7.86美元和29.08美元，之前分别为8.47美元和27.43美元[72] 资本支出情况 - 2022年和2021年第一季度，租赁相关成本分别为866.4万美元和697万美元，建筑改进分别为278.3万美元和452.6万美元，经常性资本支出分别为1144.7万美元和1149.6万美元，开发、重建和其他活动分别为3752.4万美元和490.6万美元，总资本支出分别为4897.1万美元和1640.2万美元[73] 合资企业出资与租赁义务 - 2022年第一季度，公司向一个非合并合资企业出资107万美元，截至2022年3月31日，估计未支出的租赁相关义务为12800.9万美元，预计未来12个月支出7813.4万美元[75] 未来租约到期及续租风险 - 截至2022年3月31日，约148.2万平方英尺租约将于2023年3月31日前到期，截至2022年4月27日，预计约54.3万平方英尺租约到期后租户不续租[76] - 由于新冠疫情及其经济影响，整体租赁活动不稳定，公司虽积极与租户沟通，但租金和租赁需求受市场条件和租户需求影响，存在不确定性，且续租或出租可能产生重大成本[76] 租赁到期情况按年份划分 - 截至2022年3月31日，公司租赁到期情况按年份划分，2022 - 2031及以后各年到期租赁的数量、租赁面积、占比、租金收入及占比等数据明确，总租赁面积20373千平方英尺，总租金收入572029美元，加权平均剩余租赁期限为5.9 - 6.1年[78] 租户提前终止租约权利情况 - 截至2022年3月31日，约4.2%可出租面积和4.6%年化租金收入的租户有提前终止租约权利，2022 - 2040年不同年份其他租户提前终止租约权利对应的可出租面积占比从0.1% - 3.9%不等，年化租金收入占比从0.1% - 7.6%不等，另有14个租户因预算问题有终止租约权利，占可出租面积6.0%和年化租金收入6.8%[78] 租金收入区域分布 - 截至2022年3月31日，公司22.2%的年化租金收入来自华盛顿特区都会区市场[83] 租户评级与租金收入占比 - 截至2022年3月31日，贡献52.6%年化租金收入的租户为投资级评级（或其付款义务由投资级评级母公司担保），另有11.0%年化租金收入的租户为投资级评级母公司的子公司（母公司不承担租金支付责任）[84] 主要租户租赁情况 - 截至2022年3月31日，占总年化租金收入1%或以上的租户中，美国政府租赁面积4100千平方英尺，占比20.1%，年化租金收入110949美元，占比19.4%，前20名租户总租赁面积10463千平方英尺，占比51.2%，年化租金收入320837美元，占比56.1%[86] 房产出售情况 - 2022年第一季度，公司出售4处约330000平方英尺可出租面积的房产，总售价29470美元（不含成交成本）[87] - 截至2022年4月27日，公司已签订协议出售2处约470000平方英尺可出租面积的房产，总售价38300美元（不含成交成本），预计在2022年第二季度末前完成交易[88] 贷款偿还情况 - 2022年4月，公司用手头现金按面值加应计利息提前偿还了一笔以一处房产作抵押的按揭贷款，未偿还本金余额24863美元，年利率4.22%，到期日为2022年7月[90] 业务板块情况 - 公司经营一个业务板块，即房地产所有权[91] 租赁业务影响因素 - 工作场所实践转变、政府预算和支出优先事项变化、技术进步等因素影响公司租赁业务，不确定市场条件和政府情况变化对租赁空间需求和财务结果的影响[80][81][82] 财务关键指标变化 - 2022年第一季度租金收入为147,354,000美元，较2021年的144,524,000美元增长2.0%[92] - 2022年第一季度总运营费用为50,873,000美元，较2021年的48,025,000美元增长5.9%[92] - 2022年第一季度净运营收入为96,481,000美元，较2021年的96,499,000美元基本持平[92] - 2022年第一季度折旧和摊销费用为60,469,000美元，较2021年的64,087,000美元下降5.6%[92] - 2022年第一季度房地产减值损失为17,047,000美元，较2021年的7,660,000美元增长122.5%[92] - 2022年第一季度出售房地产收益为2,149,000美元，较2021年的54,004,000美元下降96.0%[92] - 2022年第一季度利息费用为27,439,000美元，较2021年的28,798,000美元下降4.7%[92] - 2022年第一季度净亏损为13,407,000美元，较2021年的净利润37,860,000美元下降135.4%[92] - 2022年第一季度加权平均普通股基本股数为48,243,000股，较2021年的48,161,000股增长0.2%[92] - 2022年第一季度每股基本和摊薄净亏损为0.28美元，较2021年的每股净利润0.78美元下降135.9%[92] FFO及每股FFO情况 - 2022年第一季度FFO为62722美元，2021年同期为56609美元；Normalized FFO 2022年第一季度为62722美元，2021年同期为61809美元[112] - 2022年第一季度基本和摊薄后每股FFO均为1.30美元，2021年分别为1.18美元和1.17美元；2022年第一季度基本和摊薄后每股Normalized FFO为1.30美元，2021年为1.28美元[112] 现金分红情况 - 2022年4月14日宣布普通股每股定期季度现金分红0.55美元（每年2.20美元）[115] 房产出售汇总 - 2022年第一季度出售4处房产，总售价29470美元；截至4月27日，已签订出售2处房产协议，总售价38300美元[116] 现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供现金50266美元，2021年同期为57942美元；投资活动使用现金8784美元，2021年同期为提供现金113896美元；融资活动使用现金26939美元，2021年同期为27218美元[117] 循环信贷安排情况 - 公司有750000美元循环信贷安排，到期日为2023年1月31日，可选择延长；截至2022年3月31日和4月27日，无未偿还金额，可用借款额度750000美元[118] 债务到期情况 - 截至2022年3月31日，除循环信贷安排外的债务到期情况：2022年325212美元，2023年72784美元，2024年350000美元，2025年650000美元，2026年300000美元，之后912000美元，总计2609996美元[121] 租赁相关义务情况 - 截至2022年3月31日，估计未支出的租赁相关义务为128009美元，预计未来12个月支出78134美元[123] 房产再开发情况 - 华盛顿特区一处房产再开发预计总成本约215000美元，预计2023年第一季度完成，截至2022年3月31日已发生约76925美元；西雅图一处三物业园区再开发预计总成本约144000美元，预计2023年第二季度完成，截至2022年3月31日已发生约6916美元[124][125] 股东分红支付情况 - 2022年第一季度向股东支付季度分红总计26634美元；2022年4月14日宣布向4月25日登记在册股东支付每股0.55美元的定期季度分红，约26600美元，预计5月19日左右支付[128] 主要债务构成 - 截至2022年3月31日，公司主要债务包括25.12亿美元的高级无抵押票据公开发行和9799.6万美元的抵押票据[130] 固定利率债务情况 - 公司固定利率债务本金余额为26.09996亿美元，年利息费用为1.00612亿美元，若利率变动1个百分点，年利息成本将增减约2610万美元[136][138] - 利率变动1个百分点，固定利率债务公允价值将变动约1.05623亿美元[139] 合资企业债务情况 - 公司在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，合资企业的固定利率债务本金余额为8200万美元，年利息费用为322.6万美元[141] 浮动利率债务情况 - 截至2022年3月31日，公司循环信贷安排下无未偿还浮动利率债务，循环信贷安排到期日为2023年1月31日[143] - 若利率立即上升1个百分点，在循环信贷安排全额提取情况下，年浮动利率利息费用将从1200万美元增至1950万美元，每股收益影响从0.25美元变为0.40美元[145] LIBOR淘汰影响 - LIBOR预计在2023年6月30日之前逐步淘汰，公司循环信贷安排的利息确定方式可能会修订[148] 信用协议条款 - 公司信用协议和高级无抵押票据契约包含交叉违约条款，分别针对2500万美元以上的有追索权债务和5000万美元以上的无追索权债务[132] 内部控制情况 - 公司管理层认为截至报告期末，披露控制程序有效，本季度财务报告内部控制无重大变化[149][150] 前瞻性陈述风险 - 季报包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，面临多种风险和不确定因素[152][155] 收益分配与债务偿还风险 - 公司向股东分配收益和偿还债务取决于租金收入、未来收益等因素，可能无法支付债务或维持当前分配率[156] 业务增长与房产购置风险 - 公司业务增长和增加分配很大程度取决于购置房产并获取超过资本成本的租金，但可能无法找到合适房产或实现预期回报[158] 房产出售与购置风险 - 公司预计适时出售房产，但不确定能否成功出售、出售条款及能否购置替代房产[158] 租户续租与租金收入风险 - 公司租户可能不续租或提前退租，租金可能因市场条件下降，导致租户保留率和租金收入降低[158] 物业组合增加风险 - 公司预计增加物业组合，但收购可能无法增值甚至稀释价值[160] 循环信贷额度风险 - 公司循环信贷额度最高可增至19.5亿美元，但需获得额外贷款承诺，可能无法实现[160] - 公司可选择延长循环信贷额度到期日，但可能无法满足相关条件[160] 资本支出风险 - 公司可能因多种原因在资本支出上花费超预期，且计划比过去支出更多[160] 业务和物业管理协议风险 - 公司与RMR的业务和物业管理协议为期20年，但特定情况下可提前终止[160] ESG计划收益风险 - 公司预计从RMR的ESG计划中受益，但可能无法实现预期收益或满足相关标准[160]

公司概况 - 公司是投资级房地产投资信托基金，投资组合规模47亿美元，拥有178处物业，面积2330万平方英尺，入住率89%，来自投资级租户的收入占比63%，总流动性达8.05亿美元[11] 近期亮点 - 2021年第三季度，净收入和正常化FFO分别增至每股0.08美元和每股1.24美元，同物业现金NOI同比增长1.0%，租赁65.9万平方英尺，加权平均剩余租期10.9年，筹集7.5亿美元优先票据并偿还高息票据和循环信贷安排，宣布西雅图一处综合用途物业的重建计划[14][15][16] - 2021年至今，执行178.2万平方英尺的新租约和续租约，租金上调7.0%，加权平均剩余租期10.9年，将总投资组合加权平均剩余租期增至6.0年，出售6处非核心物业和两块空地，获得2.27亿美元，发行11亿美元优先票据，降低债务成本并延长平均债务期限，以5.77亿美元收购芝加哥、亚特兰大和波士顿的三处物业[18][19] 投资组合 - 多元化分布在美国战略市场，91处物业分布在多个城市，占总年化租金收入的65.4%，加权平均剩余租期6.2年[26] - 收入来源稳定，前20大租户占总年化租金收入的56.6%，政府租户占比37%，投资级租户占比63%[28][29] 发展战略 - 有机增长方面，通过一流运营和以租户为中心的服务维持高入住率，通过积极的资产管理和租赁推动投资组合吸纳，注重租户保留和租金上调[31] - 资本循环方面，出售老旧、资本密集或已达价值最大化的物业，退出租金增长有限的市场，将收益再投资于高质量、现金流强的物业[31] - 开发方面，通过精选开发机会创造以用户为中心的体验，专注经济增长强劲的市场，交付可持续建筑，提升建筑和社区品质[31] 财务状况 - 流动性充足，有7.5亿美元可用循环信贷安排，现金5500万美元，无债务到期至2022年7月，加权平均债务期限5.9年，净债务与房地产资产总账面价值比率为50.4%，净债务与年化调整后EBITDAre比率为7.3倍，穆迪评级Baa3/稳定，标普评级BBB -/稳定[59] - 关键财务指标方面，2021年第三季度，租金收入1.47572亿美元，净收入371.2万美元，NOI 9357.9万美元，调整后EBITDAre 8760.4万美元，FFO 6395.1万美元，正常化FFO 5959.8万美元，CAD 3087.7万美元，滚动四个季度CAD 1.54704亿美元[96] 可持续发展 - 获得2021年能源之星合作伙伴年度奖（连续四年），2020年绿色租赁领袖银奖，董事会女性占比50%，被评为2020年女性董事会“获奖”公司，捐赠5万美元用于疫情救济，在波士顿商业杂志2021年中型市场领导者中排名第3[64][65][66][67][68][69] - 推进多项可持续发展举措，通过内部可持续发展报告委员会鼓励在投资和物业管理中考虑ESG标准，利用多元化专业协会吸引更多元化的候选人，支持员工健康和福利活动，预计2021年新增130万平方英尺LEED认证面积，计划在投资组合中整合健康举措[70][71][72] 与RMR关系 - RMR为公司提供员工、收购团队、专业人才、职业发展机会、集中支持服务等，公司无员工，G&A占总收入比例为4.4%（排除估计业务管理激励费用）[84][86] - 公司向RMR支付的费用主要基于业绩，包括与股价表现挂钩的基础管理费、与股东总回报表现挂钩的激励费、物业管理费和建设管理费，这种费用结构使RMR与股东利益一致[89][90][91][92]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归一化运营资金（FFO）为5810万美元，即每股1.20美元，超出公司指引，但较2021年第三季度的5960万美元（每股1.24美元）有所下降，主要因第三季度债券发行导致利息费用增加 [30] - 第四季度可分配现金（CAD）为4260万美元，即每股0.88美元，2021年全年CAD派息率为69% [31] - 第四季度一般及行政费用（G&A）为220万美元，排除450万美元的业务管理激励费用转回后为670万美元，较去年同期和上一季度下降约6% [31] - 预计第一季度归一化FFO在每股1.27 - 1.29美元之间，同店现金基础净营业收入（NOI）与2021年第一季度相比持平，上下浮动100个基点 [34][35] - 2021年全年经常性资本支出为7290万美元，低于预测水平；第四季度再开发资本支出为2530万美元，全年为5620万美元，主要由华盛顿特区项目推动 [36] - 预计2022年经常性资本支出将高于2021年，再开发资本支出也将增加，两个项目预计共支出约2亿美元 [37][49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年租赁面积达250万平方英尺，较2020年增长26%，加权平均租赁期限为9.5年，租金涨幅为6.3%；其中新租赁面积为84.6万平方英尺，是2020年的3倍多，是2019年的两倍多 [15] - 第四季度新租赁和续租面积为70.2万平方英尺，加权平均租赁期限为6年，租金涨幅为4%；超60%的第四季度租赁活动来自科技、通信、制造和运输行业租户，政府租户占约1/4 [18][19] - 第四季度末投资级租户约占年化租金收入的62%，新租赁活动占第四季度总活动近40%，每平方英尺每租赁年的优惠和资本承诺为2.95美元 [19] - 第四季度同店入住率升至91.2%，季度末综合入住率为89.5%，较上季度提高50个基点 [19] - 目前租赁管道涉及超340万平方英尺，其中150万平方英尺为新租赁；预计2022年底入住率达89% - 90%，租金涨幅为5% - 7% [22] - 2022年约8.5%的年化收入对应的租约到期，已知空置占年化收入的4.9% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区大市场较新的A级物业全年净入住增加约130万平方英尺，租户注重品质，但各等级物业优惠增加 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进核心增长战略，提升投资组合质量，执行资本循环计划，出售非核心物业并重新配置资金 [14][15] - 2021年出售9处物业，收入超2.5亿美元，计划2022年继续出售，目标收益4 - 5亿美元，所得款项主要用于去杠杆 [16] - 2021年重新配置资金收购亚特兰大和芝加哥的两处核心物业，在华盛顿特区和西雅图启动两个开发项目，发行11亿美元优先票据 [17] - 2022年公司将是净卖家，重点是处置计划以去杠杆、租赁业务以及推进再开发项目 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计租户利用率将在2022年继续改善，但时间不确定，租户仍在制定重返计划并考虑空间需求 [13] - 2022年费用预计增加，主要受利用率、通货膨胀以及犹他州一处物业租赁结构调整影响 [59] 其他重要信息 - 2021年公司在企业可持续发展计划上取得进展，连续四年获得能源之星年度合作伙伴等行业荣誉，年底投资组合中有超600万平方英尺的能源之星认证、600万平方英尺的LEED认证和500万平方英尺的BOMA认证物业，2022年计划扩大相关覆盖范围 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 佐治亚州布鲁克黑文物业出售交易终止原因及是否会纳入2022年处置计划 - 该物业最初未纳入资本循环计划，因收到场外直接报价而考虑出售，但买家因业务计划调整放弃，目前该物业100%租给政府，公司看好亚特兰大市场，期待长期开发该资产 [45][46] 问题2: 2022年预计出售4 - 5亿美元资产的物业特征、租户和位置 - 资产出售计划基于公司对资产的评估和持有周期，不限于特定地理位置；部分物业位于华盛顿特区都会区（如弗吉尼亚州或马里兰州）、大凤凰城地区及其他一些地方 [47] 问题3: 2022年资本支出范围及各季度情况，特别是华盛顿特区和西雅图项目 - 经常性资本支出预计约1亿美元，上下浮动1000万美元，实际金额取决于租赁时机和落实情况；华盛顿特区项目将继续推进，西雅图项目3月开始资本投入，两个项目2022年预计共支出约2亿美元 [48][49] 问题4: 公司有大量流动性，收购方面有何进展，是否有有吸引力的资产及报价 - 2022年公司将是净卖家，重点是处置计划以去杠杆、租赁业务以及推进再开发项目，可能会有一些收购，但不是主要方向 [51][52] 问题5: 办公室40%利用率方面，租户反馈、时间表、提高利用率的限制因素，以及利用率提高时费用趋势 - 40%的利用率与上季度持平，受假期和当前疫情变体影响，预计利用率将在夏季上升，年底更高；租户愿意重返办公室，但存在灵活性要求、大规模强制规定取消等因素；2022年费用预计增加，主要受利用率、通货膨胀以及犹他州一处物业租赁结构调整影响 [56][57][59] 问题6: 2022年经常性资本支出增加与租约到期时间表的关系，以及未来几年的情况 - 2022年约8.5%的租约到期，以及与租户的提前续约对话推动了资本支出增加；目前预测2023 - 2024年情况还为时尚早，以1亿美元作为参考较为合理 [63] 问题7: 租赁管道略有下降的原因，是已签约租约还是需求不足 - 租赁管道下降主要是因为租约转化，并非需求不足；随着租约转化和入住率上升，新租赁管道可能会略有下降，但2023年续约方面可能会有所增加 [65][66]

公司财务与信贷情况 - 公司目前有7.5亿美元的无担保循环信贷额度[45] - 截至2021年12月31日，公司合并债务为26亿美元，循环信贷安排下无未偿还金额，有7.5亿美元可用于借款[195] - 截至2021年12月31日和2022年2月15日，公司循环信贷安排下有7.5亿美元可用于借款，信贷协议在特定情况下最高借款额度可增至19.5亿美元[195][196] 公司人员与组织架构 - 截至2021年12月31日，RMR LLC约有600名全职员工[48] - 截至2021年12月31日，公司董事会由8名受托人组成，其中6名为独立受托人，4名（50%）为女性[62] - 多数现有受托人任期在2022年届满，其余在2023年届满，2023年股东大会起所有受托人任期为一年[231] 公司业务运营与物业情况 - RMR LLC的RTM计划涵盖30处物业，占公司年度电力支出约51%，每年节省150万美元[54] - 截至2022年2月15日，公司提交47处物业（占符合条件物业的32.4%、符合条件可出租面积的37.0%）申请能源之星认证，43处获认证[57] - 截至2021年12月31日，39处物业（占总物业的21.9%、总可出租面积的26.8%）获得LEED认证[58] - 截至2021年12月31日，公司有一个运营部门：直接拥有房地产物业[66] - 公司有与政府和非政府租户的租赁协议，部分租户有提前终止租约的权利[64] - 截至2021年12月31日，公司已批准18个租户总计2483美元租金支付的延期请求[176] - 截至2021年12月31日，公司44.8%的年化租金收入来自租给私营部门单一租户或多数租户的物业[181] - 截至2021年12月31日，公司约21.8%的年化租金收入来自位于华盛顿特区都会区的合并物业[182] - 截至2021年12月31日，占公司可出租面积约5.6%、年化租金收入约5.7%的租户有权提前终止租约[195] - 截至2021年12月31日，14个租户有权在各自立法机构或其他资金提供方未在年度预算中拨款时终止租约，这些租户占可出租面积约6.0%、年化租金收入约6.6%[195] 公司REIT纳税相关规定 - 公司自2009年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，律师认为公司在2009 - 2021年符合REIT纳税资格[75][79] - 公司需至少分配90%的年度REIT应纳税所得（不包括净资本收益）[43] - 2026年前，符合特定持有期要求的非公司制美国股东，对公司非资本利得股息或合格股息收入的股息可享受较低有效税率[78] - 若公司未能通过75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，将按100%的税率对未通过测试的金额征税[81] - 若公司未能通过REIT资产测试（5%或10%资产测试的轻微失败除外），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，将按最高5万美元或最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入征税[81][82] - 公司若有“禁止交易”的净收入，将按100%的税率对该收入征税[81] - 公司若有“止赎财产”的净收入，将按最高常规企业所得税税率对该收入征税[81] - 公司若未能在任何一年符合REIT纳税资格，将按常规C类公司缴纳联邦所得税，且在终止REIT身份后的四个应税年度内一般无资格按REIT纳税[80][83] - 公司作为REIT，一般不对分配给股东的净收入缴纳联邦所得税，但未分配的“房地产投资信托应税收入”按常规企业所得税税率征税[76][81] - 若因合理原因未满足美国国内税收法规（IRC）规定致无法获房地产投资信托（REIT）税收资格，每次失败需缴纳5万美元罚款[84] - 若未在日历年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入及前期未分配应税收入，需对超出实际分配的部分征收4%的不可抵扣消费税[84] - 若收购资产的调整税基参考C类公司手中资产的调整税基，特定情况下可能需对资产内置收益缴纳联邦所得税[84] - 若收购公司继承其税收属性，需在收购发生的纳税年度结束前分配所有继承的C类公司收益和利润，否则需分配后续发现的收益和利润并支付利息费用[84] - 公司C类子公司需就其收益缴纳联邦企业所得税，与应税REIT子公司（TRS）的非公平交易可能被征收100%的税[84] - 公司投资的TRS资产价值不得超过每季度末总资产价值的20%[94] - 若TRS直接或间接拥有某公司超过35%的投票权或流通证券价值，该公司自动成为TRS[95] - 若TRS向关联REIT支付的利息、租金等超过公平交易金额，REIT需缴纳超出部分100%的消费税[97] - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT税收资格，至少75%的总收入需来自与房地产相关的投资，至少95%的总收入需为符合75%总收入测试的收入等[98][99] - 公司认为所有或几乎所有租金及相关服务费符合IRC第856条“不动产租金”定义[100] - 若REIT直接或间接拥有租户10%以上投票权或价值的股票，租金通常不符合“不动产租金”[100] - 若至少90%的租赁空间租给非TRS和非10%关联租户，且TRS租金与非关联租户相当，TRS支付的租金不会因10%关联租户规则被取消资格[100] - 非惯常租户服务价值不超过物业总收入1%，不影响收入作为“不动产租金”的资格[100] - 与不动产租赁相关的个人财产租金占总租金15%及以下，可视为“不动产租金”[100] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，可在满足特定条件下仍符合REIT税收资格，但需缴纳100%的税[106] - 公司认为已并将继续满足75%和95%的总收入测试[107] - 公司需满足资产百分比测试以符合REIT税收资格，至少75%的总资产价值须为“房地产资产”[107][109] - 若未能满足资产测试，可在特定条件下获得豁免，资产价值不超过1000万美元的失败可视为轻微[109] - 公司将记录资产价值以证明符合资产测试，并采取行动纠正任何未满足测试的情况[112] - 公司需将至少90%的“房地产投资信托应税收入”和90%的税后净收入（如有）分配给股东，否则将按普通企业所得税税率对未分配金额征税[115] - 公司若未能在日历年内向股东分配85%的普通收入和95%的资本利得净收入，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[115] - 税法一般将可分配的净利息费用扣除额限制在“调整后应税收入”的30%[114] 股东税收相关情况 - 非企业美国股东的总调整收入不超过适用门槛时，长期资本利得和大多数公司股息的最高联邦所得税税率为15%；超过适用门槛时，税率为20%[126] - 公司对美国股东的分配若未指定为资本利得股息，一般将被视为普通收入股息；指定为资本利得股息的分配，一般将按长期资本利得征税[127] - 企业股东可能需根据税法第291条将最多20%的资本利得股息视为普通收入[128] - 美国个人、遗产或信托股东需对净投资收入缴纳3.8%的医疗保险税[134] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票，单一年度税务亏损超1000万美元或规定应税年度组合亏损超2000万美元，需向美国国税局单独披露[135][136] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股票，单一年度税务亏损超200万美元或规定应税年度组合亏损超400万美元，需向美国国税局单独披露[136] - 未披露应报告交易，自然人最高罚款1万美元，其他情况最高罚款5万美元[136] - 非美国公司股东获公司非资本利得股息分配，一般按30%税率缴纳美国联邦所得税并预扣[142] - 若公司股票未在美国家证券交易所上市，非美国股东获归因于美国不动产权益出售或交换收益的股息分配，适用最高21%预扣率[146] - 若公司股票非美国不动产权益，非美国股东出售股票收益一般免美国联邦所得税及预扣税[147] - 若公司为“国内控制”房地产投资信托（REIT），即过去五年内非美国股东直接或间接持有的公司股票价值低于50%，公司股票不构成美国不动产权益[148] - 若非美国股东出售公司股票收益需缴纳美国联邦所得税，购买方可能需预扣15%的购买价格并上缴美国国税局[149] - 美国股东未提供正确纳税人识别号及相关证明，可能被美国国税局处罚，适用预扣代理人可能需预扣部分分配或收益[152] - 未遵守美国信息报告、认证等要求，对非美国人士适用款项可能征收30%预扣税[154] 公司运营风险 - 公司可能无法在租约到期时续租或出租物业而不降低租金或产生重大成本[170] - 新冠疫情及其经济影响可能对公司和租户业务、运营、财务结果和流动性产生重大不利影响[170] - 租户可能无法履行租赁义务，对公司产生重大不利影响[170] - 远程办公和办公空间利用趋势变化可能影响公司业务[170] - 部分物业依赖单一或多数租户，其破产、业务下滑或租约终止可能影响公司财务状况[170] - 公司投资集中在特定租户和地区，可能受当地经济和市场条件影响[170] - 公司面临租金下降、续租或出租成本增加的风险，且租金增长可能无法覆盖成本[174] - 公司业务受COVID - 19疫情影响，疫情导致供应链挑战、通胀等问题，未来影响仍不确定[175][176][177] - 公司业务依赖租户履行租赁义务，私营部门租户受自身经营和疫情影响，政府租户受政府资金分配影响[178][179] - 远程办公和相关业务实践变化可能降低办公租赁需求，影响公司业务[180] - 公司资本回收计划可能因多种因素不成功，包括市场、买家财务状况和融资等[186] - 公司物业开发、重建和重新定位面临成本超支、施工延误等风险[187] - 公司收购额外物业可能面临竞争、协议意外情况、资本可用性等风险，无法实现预期收益[188][189][190] - 部分租户有权提前终止租约，若大量租约终止，公司收入、现金流和房产价值可能下降[194] - 公司债务面临多种风险，违约可能导致交叉违约、资产清算和业务受影响[197][198] - 公司面临网络安全风险，新冠疫情可能加剧该风险，影响信息技术系统安全和功能[210] - 第三方对ESG因素的期望可能使公司承担额外成本并面临新风险[211] - 过去几年保险成本显著增加，可能影响租户支付租金能力和公司租金收入，且部分损失保险可能无法充分覆盖[213] 公司与RMR LLC关系 - 公司依赖RMR LLC管理业务和实施增长战略，失去其服务或关键人员可能导致业务和增长前景下滑[214] - RMR LLC在公司日常运营中有广泛决策权，其决策可能导致投资回报低于预期或造成损失[215] - 公司与RMR LLC的关系及相关人员的多重职责可能引发利益冲突，对公司声誉、业务和股价产生不利影响[216] - 公司与RMR LLC的管理协议非公平协商，费用和成本结构可能无法激励RMR LLC为公司寻求有吸引力的投资回报[217] - 终止与RMR LLC的管理协议可能需支付高额终止费，限制公司结束合作关系的能力[222] - 公司与RMR LLC的管理协议可能阻碍公司控制权变更[224] 公司治理相关规定 - 信托声明禁止除RMR LLC及其关联方等特定主体外的股东直接和间接持有公司任何类别或系列已发行受益股份（包括普通股）数量或价值的9.8%以上[227] - 信托声明将受托人及高级管理人员对公司和股东的金钱损害赔偿责任限制在马里兰州法律允许的最大范围内[230] - 股东针对公司或其受托人、高级管理人员等的诉讼可能被提交强制仲裁程序，仲裁程序与法庭诉讼不同且对股东主张权利更具限制性[231][233] - 公司章程指定马里兰州巴尔的摩市巡回法院为股东某些诉讼的唯一专属管辖法院，可能限制股东选择有利司法管辖地的能力[237] - 董事会可在未获股东批准和通知的情况下更改公司运营、融资和投资政策，可能使公司杠杆率提高，增加债务违约风险[238] - 公司作为REIT需满足复杂法定要求以维持税收资格，若无法维持，将面临诸多不利后果，包括无法在未来四个纳税年度重新获得资格[239][241] - 维持REIT税收资格需满足资产性质、收入来源和向股东分配金额等测试，可能需出售或放弃有吸引力的投资[240] - 信托声明、章程或马里兰州法律中的某些条款可能阻止、延迟或防止公司控制权变更或主动收购提议[227] - 股东对受托人及高级管理人员采取行动的权利受限，公司有义务在最大程度上对其进行赔偿[230] 公司其他信息 - 公司网址为www.opireit.com，会在网站披露重大非公开信息并履行Regulation FD下的披露义务[68] - 员工退休收入保障法案信托人违规可能承担高达追回金额20%的民事罚款[159] - 规定中“广泛持有”的证券需由100个以上独立投资者持有[165] - 规定中最低投资额10000美元及以下的证券，部分转让限制不影响自由转让认定[166] - 美国联邦储备委员会预计最早在2022年3月加息，LIBOR将于2023年6月30日逐步退出现有合同[202][203] - 市场利率上升可能导致投资者期望更高分红率、增加公司利息成本、降低公司房产价值和证券价值[207] - 公司面临来自其他投资者的收购竞争和租户竞争，可能影响房产收购和租赁业务[192][193] - 公司高级无担保债务被标普全球评级和穆迪投资者服务评为投资级，标普评级为“BBB - ”展望稳定，穆迪评级为“Baa3”展望稳定[204] - 公司一般将可折旧的不动产按直线法在40年内折旧，个人财产在较短适用期限内折旧[123] - 公司收购C类公司后，需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C类公司收益和利润，否则需支付利息费用[122] - 公司出售在从C类公司获得资产后的五年内出售该资产，可能需对内置收益缴纳企业所得税[121] - 若公司未能支付足够股息，可在以后年度支付“不足股息”，但会被征收利息费用[118]

公司概况 - 公司为房地产投资信托，专注单租户和高信用租户物业，多数为办公楼，纳入139个市场指数[6] - 由RMR管理，截至2021年9月30日，RMR管理327亿美元房地产资产，管理公司年营收约100亿美元，有近2100处物业和约37000名员工[7] - 截至2021年9月30日，共有178处物业，可租面积2330万平方英尺，出租率89.0%[8] 财务数据 - 截至2021年9月30日，总股本48425924股，收盘价25.33美元，股权市值12.27亿美元，债务本金26.11亿美元，总市值38.37亿美元[18] - 2021年第三季度租金收入1.48亿美元，净收入371.2万美元，NOI为9357.9万美元，Adjusted EBITDAre为8760.4万美元，FFO为6395.1万美元[18] - 2021年第三季度年化股息收益率为8.7%，Normalized FFO派息率为44.4%，滚动四个季度CAD派息率为68.5%[18] 债务情况 - 截至2021年9月30日，总债务26.11亿美元，加权平均利率3.938%，其中无抵押债务占比96.2%，固定利率债务占比100%[27][29][31] - 2022 - 2026年及以后到期债务分别为3.26亿美元、7278.4万美元、3.5亿美元、6.5亿美元和12.12亿美元，占比分别为12.5%、2.8%、13.4%、24.9%和46.4%[34] 物业运营 - 2021年第三季度，相同物业NOI为8524.8万美元，同比下降0.3%；相同物业现金基础NOI为8246.2万美元，同比增长1.0%[70] - 截至2021年9月30日，出租率89.0%，新租面积27.4万平方英尺，续租面积38.5万平方英尺，新租GAAP租金变化率为 - 7.6%，续租为5.4%[74] 租户情况 - 租户行业包括生命科学与医疗、能源服务等，政府相关租户占比36.6%，租户信用方面，投资级占比62.5%[77] - 占总年化租金收入1%以上的租户有21家，美国政府占比最高，为19.7%[80]

公司参会人员 - 投资者关系总监Kevin Barry [3] - 总裁兼首席运营官Chris Bilotto [3] - 首席财务官兼财务主管Matt Brown [3] 会议相关说明 - 未经公司事先书面同意，禁止录制和转播本次电话会议 [4] - 本次电话会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修改或公开披露这些陈述的修订结果，相关影响因素信息可在公司或美国证券交易委员会网站查询 [4] 问答环节所有提问和回答 无相关内容

公司房产总体情况 - 截至2021年9月30日，公司全资拥有178处房产，在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，这些合资企业拥有3处房产，总面积约44.4万平方英尺可出租面积；公司房产分布在33个州和哥伦比亚特区，总面积约2327.4万平方英尺可出租面积；房产租给331个不同租户，加权平均剩余租赁期限约6.0年；美国政府是最大租户，占2021年9月30日年化租金收入的约19.7%[78] 租金援助与收回情况 - 截至2021年10月26日，公司已向18个租户提供总计2483美元的临时租金援助，这些租户占2021年9月30日年化租金收入的约3.3%；已收回超过95%的租金延期款项[79] 房产数量、面积及出租率变化 - 2021年9月30日和2020年9月30日，所有房产总数分别为178处和184处，可出租总面积分别为2327.4万平方英尺和2490.9万平方英尺，出租率分别为89.0%和91.2%；可比房产总数均为163处，可出租总面积分别为2072.9万平方英尺和2072.0万平方英尺，出租率分别为91.2%和93.4%[82] 房产平均有效租金变化 - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，所有房产平均有效租金每平方英尺分别为28.86美元和25.85美元，可比房产分别为27.40美元和27.26美元；九个月，所有房产分别为27.12美元和25.89美元，可比房产分别为27.37美元和27.22美元[84] 租赁到期可出租面积 - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，租赁到期的可出租面积分别约为73.8万平方英尺和220.6万平方英尺[86][88] 新租和续租情况 - 2021年截至9月30日的三个月，新租和续租的可出租面积分别为27.4万平方英尺和38.5万平方英尺，加权平均租金变化分别为 - 7.6%和5.4%，租户租赁成本和优惠承诺分别为27322美元和18811美元；九个月，新租和续租的可出租面积分别为57.6万平方英尺和120.6万平方英尺，加权平均租金变化分别为9.8%和5.3%，租户租赁成本和优惠承诺分别为98517美元和31463美元[88] - 2021年截至9月30日的三个月，新租和续租开始时每平方英尺有效租金较之前分别从18.83美元涨至27.43美元、从27.99美元涨至30.38美元；九个月，分别从20.45美元涨至25.57美元、从27.11美元涨至28.62美元[89] 租赁相关成本与资本支出 - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，租赁相关成本资本化金额分别为17074美元和7192美元，建筑改进分别为9267美元和10579美元，总资本支出分别为39613美元和23292美元；九个月，租赁相关成本分别为35259美元和26226美元，建筑改进分别为21558美元和29814美元，总资本支出分别为87733美元和67300美元[91] 未支出租赁相关义务 - 截至2021年9月30日，公司估计未支出的租赁相关义务为129369美元，预计未来12个月支出69248美元[92][170] 近期到期租约情况 - 截至2021年9月30日，公司物业租赁总面积约231.7万平方英尺的租约将于2022年12月31日前到期，预计约75.8万平方英尺租约到期后租户将不续租[93] 按年度租约到期情况 - 截至2021年9月30日，按年度划分的租约到期情况：2021年到期租约25份，面积48.7万平方英尺，占比2.4%，年化租金收入1611.4万美元，占比2.8%；2022年到期租约72份，面积183万平方英尺，占比8.8%，年化租金收入5198万美元，占比8.9%等[95] 租户提前终止租约权利 - 截至2021年9月30日，约5.6%可出租面积和5.5%年化租金收入的租户有提前终止租约的权利，2021 - 2040年部分年份其他租户也有提前终止权，涉及一定比例可出租面积和年化租金收入[95] 特定地区物业租金收入占比 - 截至2021年9月30日，公司21.5%的年化租金收入来自华盛顿特区都会区物业[100] 租户评级与租金收入占比 - 截至2021年9月30日，贡献52.3%年化租金收入的租户为投资级评级（或其付款义务由投资级评级母公司担保），另有10.2%年化租金收入的租户为投资级评级母公司的子公司[101] 主要租户租金收入占比 - 截至2021年9月30日，占总年化租金收入1%或以上的租户中，美国政府占比19.7%，Alphabet Inc (Google)占比3.6%等，前21名租户合计占比57.5%[103] 物业收购情况 - 2021年前9个月，公司收购3处物业，总面积约92.6万平方英尺，总价5.76975亿美元[104] 物业出售情况 - 2021年前9个月，公司出售6处物业和1个仓库设施，总面积约256.5万平方英尺，总价1.98415亿美元；10月出售2块空地，总价2850万美元[105] - 截至2021年10月27日，公司已签订协议出售5处位于佐治亚州布鲁克黑文的物业，总价5600万美元；正在出售17处物业，预计产生约2亿美元毛收入，预计2022年年中基本完成处置[106] 市场不确定性影响 - 由于新冠疫情、政府预算和政策等不确定性，公司无法合理预测市场条件和政府情况变化对未来财务业绩的影响[99] 票据发行情况 - 2021年5月，公司发行30万美元2.650%的2026年到期高级无担保票据，净收益296,826美元，用于赎回31万美元5.875%的2046年到期高级无担保票据[108] - 2021年8月，公司发行35万美元2.400%的2027年到期高级无担保票据，净收益346,630美元，用于赎回30万美元4.15%的2022年到期高级无担保票据[109] - 2021年9月，公司发行40万美元3.450%的2031年到期高级无担保票据，净收益395,698美元，用于偿还循环信贷安排下的未偿金额[110] - 2021年5月、8月、9月分别发行2.650%、2.400%、3.450%的高级无担保票据，金额分别为300,000美元、350,000美元、400,000美元，净收益分别为296,826美元、346,630美元、395,698美元[163][164][165] 票据赎回与提前偿还情况 - 2021年6月，公司赎回31万美元5.875%的2046年到期高级无担保票据；9月，赎回30万美元4.15%的2022年到期高级无担保票据[111] - 2021年6月，公司提前偿还7.1万美元的抵押贷款票据，年利率3.55%，2023年5月到期[112] - 2021年6月赎回310,000美元5.875%的高级无担保票据，9月赎回300,000美元4.15%的高级无担保票据；6月提前偿还71,000美元的抵押票据[166][167] 第三季度财务指标变化 - 2021年第三季度与2020年同期相比，租金收入为147,572万美元，增长1.2%；净营业收入为93,579万美元，下降2.3%；净收入为3,712万美元，增长197.8%[114] - 租金收入增加1,766万美元，主要因收购物业增加14,477万美元，被处置物业、重大重建物业和可比物业减少的租金收入抵消[114][118] - 房地产税增加3,954万美元，主要因收购物业增加5,844万美元，被处置物业、可比物业和重大重建物业减少的房地产税抵消[114][119] - 折旧和摊销减少2,694万美元，主要因可比物业和处置物业减少，被收购物业增加抵消[114][122] - 利息费用减少168万美元，主要因融资活动使加权平均利率降低，部分被循环信贷安排平均余额增加抵消[114][127] 前九个月财务指标变化 - 2021年前九个月租赁收入为42919.5万美元，较2020年的44129.4万美元减少1209.9万美元，降幅2.7%[131] - 2021年前九个月房地产税为5213.3万美元，较2020年的4870.1万美元增加343.2万美元，增幅7.0%[131] - 2021年前九个月公用事业费用为1913.1万美元，较2020年的1977.7万美元减少64.6万美元，降幅3.3%[131] - 2021年前九个月净营业收入（NOI）为28105.7万美元，较2020年的29478.3万美元减少1372.6万美元，降幅4.7%[131] - 2021年前九个月折旧和摊销为17899.1万美元，较2020年的18934万美元减少1034.9万美元，降幅5.5%[131] - 2021年前九个月房地产减值损失为5585.4万美元，2020年为295.4万美元，增加5290万美元[131] - 2021年前九个月出售房地产收益为5415.4万美元，较2020年的1082.2万美元增加4333.2万美元[131] - 2021年前九个月利息和其他收入为7000美元，较2020年的73.8万美元减少73.1万美元，降幅99.1%[131] - 2021年前九个月利息费用为8472.8万美元，较2020年的7946.1万美元增加526.7万美元，增幅6.6%[131] - 2021年前九个月净亏损为2512.5万美元，2020年为净收入834.2万美元，减少3346.7万美元[131] FFO与Normalized FFO情况 - 2021年第三季度FFO为63,951美元，Normalized FFO为59,598美元；2021年前九个月FFO为158,240美元，Normalized FFO为176,792美元[153] 前九个月物业交易总结 - 2021年前九个月公司收购3处房产，总价576,975美元；出售6处房产和1个仓库设施，总价198,415美元；10月出售2块空地，总价28,500美元；已签订协议出售5处房产，总价56,000美元；另有17处房产预计产生约200,000美元收益[157] 现金流量情况 - 2021年前九个月经营活动提供现金158,682美元，投资活动使用现金435,698美元，融资活动提供现金276,181美元；2020年对应数据分别为166,098美元、18,104美元、 - 227,259美元[158] 循环信贷安排情况 - 公司维持750,000美元的循环信贷安排，到期日为2023年1月31日，可选择延长；截至2021年9月30日和10月27日，无未偿还金额，可用借款额度为750,000美元[159][160] - 截至2021年9月30日，公司循环信贷安排下无未偿浮动利率债务，循环信贷安排于2023年1月31日到期，可选择延长两次，每次6个月[189] 债务到期情况 - 截至2021年9月30日，除循环信贷安排外，债务到期情况为：2021年302美元，2022年325,518美元，2023年72,784美元，2024年350,000美元，2025年650,000美元，之后1,212,000美元，总计2,610,604美元[169] 房产重新开发情况 - 公司正在重新开发华盛顿特区的一处房产，预计总成本约200,000美元，2023年第一季度完成；截至2021年9月30日，已产生约25,800美元费用；该房产新租赁面积约230,000平方英尺，租金比之前高25.1%，预租率达54%[171] 股东分红情况 - 公司宣布2021年10月14日起，普通股每股定期季度现金分配为0.55美元（每年2.20美元）[156] - 2021年前9个月公司用现金向股东支付季度分红共计79,734美元，2021年10月14日宣布向10月25日登记在册的股东支付常规季度分红，每股0.55美元，约26,600美元，预计11月18日左右用现金支付[174] 合资企业权益与债务情况 - 公司分别持有两个非合并合资企业51%和50%的权益，这两个合资企业拥有三处房产，房产抵押债务本金总计82,000美元，均无追索权[175] - 截至2021年9月30日，公司在两个非合并合资企业中拥有51%和50%的非控股权益，合资企业的固定利率抵押债务本金余额为82,000美元，年利息费用为3,226美元[187] 公司主要债务情况 - 截至2021年9月30日，公司主要债务包括公开发行的高级无抵押票据未偿本金余额2,512,000美元，以及因某些收购而承担的抵押票据未偿本金余额98,604美元[178] 固定利率债务情况 - 截至2021年9月30日，公司未偿固定利率债务本金余额为2,610,604美元，年利息费用为100

财务数据和关键指标变化 - 第二季度正常化运营资金（FFO）为5540万美元，即每股1.15美元，超出预期和市场共识，主要因运营费用低于预测以及6月收购物业带来的净运营收入（NOI） [6][20] - 第二季度可分配现金（CAD）为3380万美元，即每股0.70美元，滚动四个季度CAD派息率为63% [20] - 第二季度一般及行政费用（G&A）为1300万美元，包含590万美元估计业务管理激励费用，剔除后为710万美元，较去年同期的720万美元和上一季度的610万美元有所增加 [21] - 第二季度利息费用为2900万美元，较上一季度增加20万美元，预计第三和第四季度将降至2600 - 2700万美元，主要因5月的债券发行和债务赎回活动，预计每年节省利息费用约1000万美元 [23] - 同物业现金基础NOI较2020年第二季度减少270万美元，即3.1%，略好于指导范围下限 [24] - 预计第三季度正常化FFO为每股1.20 - 1.22美元，同物业现金基础NOI与2020年第三季度相比持平至下降2% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 6月收购两处核心A级办公物业，总花费5.5亿美元，对现金流有增值作用，提升了整体投资组合指标 [7] - 1K Fulton位于芝加哥，收购价3.55亿美元，GAAP资本化率4.7%，53.1万平方英尺，73%租给谷歌作为其中西部总部，整体出租率超99%，加权平均租赁期限6.6年 [8] - Twelve24位于亚特兰大，收购价1.95亿美元，GAAP资本化率6.3%，34.6万平方英尺，96%租给Insight Global作为其总部，整体出租率超98%，加权平均租赁期限14.2年 [9] 处置业务 - 4月出售阿拉巴马州亨茨维尔的物业，售价3900万美元；7月出售两处物业，总价700万美元，包括加利福尼亚州弗雷斯诺的物业 [10] - 自2020年资本循环计划启动以来，已出售价值2.87亿美元的物业，消除未来5年预计资本支出需求1.13亿美元 [11] 租赁业务 - 第二季度完成54.8万平方英尺的新租和续租，租金上涨17.1%，加权平均租赁期限16.6年，每平方英尺每年租赁优惠和资本承诺为8.42美元，季度末综合出租率为89.5% [16] - 租赁管道强劲，讨论面积达380万平方英尺，包括超89万平方英尺处于谈判后期的新租和续租、超13万平方英尺季度末后已执行的租赁以及120万平方英尺可吸收空置空间 [17] 开发业务 - 6月开始华盛顿特区20 Massachusetts Avenue的重建项目，预计2023年初完成，总项目成本约2亿美元，稳定年回报率8% - 10% [13][15] - 项目早期已预租超50%，与Royal Sonesta Hotel签订23万平方英尺、271间客房的租约 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 芝加哥Fulton子市场年轻、受过教育的专业人士人口增长强劲，吸引了谷歌和麦当劳等财富500强公司，科技和生命科学公司迅速发展 [8] - 亚特兰大Central Perimeter子市场是大亚特兰大地区最大的就业中心，拥有梅赛德斯、州立农业保险公司和纳斯达克等财富500强公司总部 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心业务战略包括提升投资组合质量和地理布局、推动投资组合现金流增长和租户保留、管理已知风险和机会区域以及有效管理资产负债表以执行去杠杆化和再融资计划 [6] - 继续推进资本循环计划，出售老旧、资本密集型或已达价值最大化的物业，将收益再投资于高质量、现金流强的物业 [11][12] - 关注租赁业务，积极与租户沟通，推动新租和续租，提高出租率和租金水平 [16] - 参与开发项目，提升物业价值和投资回报率 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司长期前景感到鼓舞，认为办公租赁活动开始复苏 [6] - 资本循环计划的执行将继续提升投资组合质量，预计未来季度将继续推进该计划 [12] - 尽管过去18个月面临压力，但投资策略和投资组合表现良好，有信心实现增长目标 [19] 其他重要信息 - 会议记录和转播需公司事先书面同意，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异 [3] - 会议将讨论非GAAP数据，包括正常化FFO、CAD、调整后EBITDA和现金基础NOI，相关数据与净收入的调节可在公司网站找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：20 Massachusetts Avenue项目2亿美元成本是否固定，是否有建筑商担保？ - 通常此类项目采用保证最大价格（GMP）协议，已锁定大部分价格，超出部分由承包商承担或使用应急资金，公司对成本走势有信心 [30] 问题2：2021年该项目4600万美元支出是否包含第二季度的1000万美元？ - 包含 [33] 问题3：剩余成本预计在2022年和2023年如何分配？ - 约有不到2000万美元将结转到2023年 [34] 问题4：芝加哥和亚特兰大两处办公物业的来源及类似资产收购管道深度？ - 通过公司经理和收购团队以及与经纪人的关系获得，目前关注资本循环，但市场上有一些类似质量的交易，将逐案评估 [35] 问题5：基于过去3个月情况，年末出租率预期是否有更新？ - 仍维持在89% - 91% [36] 问题6：收购和处置的资本化率差异以及新资产资本支出对CAD和股息派息的影响？ - 收购对CAD有增值作用，预计有利；目前滚动四个季度股息覆盖率为63%，不考虑潜在激励费用，2021年派息率约为70%，考虑激励费用约为80% [42][43] 问题7：政府机构办公空间需求变化对投资组合的潜在风险？ - 结果将受各机构反馈和决策影响，公司22%的年化收入来自联邦政府，约一半与国防任务相关，租户不太可能整合空间；其他前瞻性机构可能会有一些调整，但公司近期与GSA的租赁交易显示租户仍在续租 [45] 问题8：未来18个月已知租户迁出情况是否有更新？ - 剔除弗雷斯诺物业处置后，Q3至明年Q2末约5.6%的年化收入租约到期，其中约2%为已知迁出，主要是小租户，Plantation, Florida的租约有80个基点，已签订一半空间的意向书 [47] 问题9：随着投资组合变化和远程工作模式，未来2 - 3年资本支出（CapEx）每平方英尺或占NOI的比例趋势如何？ - 租赁相关资本短期内每平方英尺可能仍会升高，但已开始趋于平稳；建筑资本方面，随着资本循环和收购新一代建筑，预计会下降 [49][50] 问题10：与疫情前相比，目前租赁优惠和租户需求有何变化，趋势何时下降？ - 每平方英尺每年资本成本较疫情前略有增加，短期内仍将维持高位；免租期已趋于平稳，但仍高于几年前；租户更多地要求在租约中包含扩张和优先购买权等条款 [53] 问题11：西雅图与F5的租约有何更新？ - 租约明年7月到期，公司正在评估部分转换为生命科学用途，已有生命科学用户对该空间有兴趣，预计下季度会有更明确的时间、成本和回报等信息 [55] 问题12：收购市场交易数量和资产类型与过去几个季度相比有何变化？ - 自年初以来交易活动一直较为稳定，市场上有单租户、高信用、高出租率的建筑以及一些核心加类型的资产 [56]

物业持有与租赁情况 - 截至2021年6月30日，公司全资拥有181处物业，在两个非合并合资企业中分别拥有51%和50%的非控股权益，物业位于34个州和哥伦比亚特区，可出租面积约2409.1万平方英尺，租给345个不同租户，加权平均剩余租期约5.9年，美国政府是最大租户，占年化租金收入约22.0%[71] - 2021年6月30日，所有物业的出租率为89.5%，2020年为91.7%；可比物业的出租率为91.8%，2020年为94.1%[75] - 2021年3个月和6个月，所有物业的平均有效租金每平方英尺分别为26.46美元和26.20美元，2020年分别为25.71美元和25.87美元；可比物业的平均有效租金每平方英尺分别为27.07美元和27.18美元，2020年分别为26.87美元和27.01美元[77] - 2021年3个月和6个月，分别有81万和146.8万平方英尺的租约到期[79] - 2021年3个月，新租和续租的可出租面积共54.8万平方英尺，加权平均租金变化率为17.1%；6个月，新租和续租的可出租面积共112.3万平方英尺，加权平均租金变化率为11.2%[81] - 2021年3个月，新租的有效租金每平方英尺从31.54美元提高到40.01美元，续租从31.49美元变为31.44美元；6个月，新租从20.57美元提高到25.43美元，续租从26.52美元提高到27.45美元[82] - 截至2021年6月30日，公司估计未支出的租赁相关债务为113099美元，预计未来12个月支出67272美元[85] - 截至2021年6月30日，公司有总计约189.7万平方英尺的物业租约将于2022年6月30日前到期，预计约92.3万平方英尺租约到期后租户不续租，其中约53.2万平方英尺物业已出售，净约39.1万平方英尺（占2021年6月30日总可出租面积约1.6%）预计不续租[86] - 截至2021年6月30日，公司租约按年份到期情况：2021年到期租约39份，面积123.1万平方英尺（占比5.7%），年化租金收入2797.2万美元（占比4.7%）；2022年到期租约83份，面积194.2万平方英尺（占比9.0%），年化租金收入5542.1万美元（占比9.3%）等[88] - 截至2021年6月30日，占用约7.2%可出租面积、承担约7.9%年化租金收入的租户有提前终止租约权利，2021 - 2035年不同年份其他租户也有不同比例可出租面积和年化租金收入对应的提前终止权[88] - 截至2021年6月30日，13个租户若立法机构或资金提供方未在年度预算中拨款则有权终止租约，这些租户占用约5.2%可出租面积，贡献约5.7%年化租金收入[88] - 截至2021年6月30日，公司21.8%的年化租金收入来自华盛顿特区都会区物业，该地区经济下滑或政府租赁需求下降会影响公司[93] - 截至2021年6月30日，贡献54.1%年化租金收入的租户为投资级评级（或付款义务由投资级评级母公司担保），另有贡献9.2%年化租金收入的租户是投资级评级母公司子公司[94] - 截至2021年6月30日，占总年化租金收入1%或以上的租户中，美国政府占比22.0%（面积506.8万平方英尺），Alphabet Inc (Google)占比3.6%（面积38.6万平方英尺）等[96] - 加权平均剩余租约期限为5.6年（按面积）和5.9年（按租金收入）[88] 租金援助与回收情况 - 截至2021年7月27日，公司向18个租户提供了总计2483美元的临时租金援助，占2021年6月30日年化租金收入的约3.1%，已收回91.0%的租金延期款项[72] 物业收购与出售情况 - 2021年上半年，公司收购两处物业，总面积约87.7万平方英尺，总价55万美元（不含调整和相关成本）[97] - 截至2021年7月28日，公司签订协议收购波士顿一处约4.9万平方英尺物业，价格26975美元（不含相关成本），预计三季度末前完成[98] - 2021年上半年公司出售两处房产和一处仓库设施，可出租面积约169.2万平方英尺，总价169,845美元；7月出售两处房产，可出租面积分别约53.2万和3.8万平方英尺，售价分别为6,000美元和650美元；还签订协议拟出售一处约20.5万平方英尺房产，售价15,270美元[100][101][102] - 2021年上半年收购两处房产总价550,000美元，出售两处房产及一处仓库设施总价169,845美元；7月1日后出售两处房产总价6,650美元，签订一处房产出售协议价格15,270美元，签订一处房产收购协议价格26,975美元[148] 资本支出情况 - 2021年3个月和6个月的总资本支出分别为31718美元和48120美元，2020年分别为24504美元和44008美元[84] 财务指标变化情况（季度对比） - 2021年第二季度与2020年同期相比，租赁收入从145,603,000美元降至137,099,000美元，降幅5.8%[108] - 2021年第二季度与2020年同期相比，净营业收入从98,834,000美元降至90,979,000美元，降幅7.9%[108] - 2021年第二季度公司记录了48,197,000美元的房地产减值损失[108][115] - 2021年第二季度与2020年同期相比，一般及行政费用从7,204,000美元增至12,970,000美元，增幅80.0%[108] - 2021年第二季度与2020年同期相比，利息费用从25,205,000美元增至29,001,000美元，增幅15.1%[108] - 2021年第二季度公司记录了11,794,000美元的债务提前清偿损失[108][119] - 2021年第二季度与2020年同期相比，净亏损从1,299,000美元增至66,697,000美元[108] - 2021年第二季度净亏损66,697美元，2020年同期净利润1,299美元；2021年上半年净亏损28,837美元，2020年同期净利润12,139美元[140][144] - 2021年第二季度FFO为37,680美元，2020年同期为66,640美元；2021年上半年FFO为94,289美元，2020年同期为130,908美元[144] - 2021年第二季度Normalized FFO为55,385美元，2020年同期为67,197美元；2021年上半年Normalized FFO为117,194美元，2020年同期为134,747美元[144] 财务指标变化情况（上半年对比） - 2021年上半年租金收入2.81623亿美元，较2020年的2.95488亿美元减少4.7%，主要因物业处置、重大重建及可比物业租金收入减少，部分被收购物业租金收入增加抵消[122] - 2021年上半年房地产税3206.6万美元，较2020年的3258.8万美元减少1.6%，主要因物业处置和重大重建导致的税收减少，部分被可比物业和收购物业税收增加抵消[122] - 2021年上半年公用事业费用1174.2万美元，较2020年的1221.3万美元减少3.9%，主要因物业处置、重大重建和可比物业费用减少，部分被收购物业费用增加抵消[122] - 2021年上半年其他运营费用5033.7万美元，较2020年的5166.7万美元减少2.6%，主要因物业处置和重大重建导致的费用减少，部分被可比物业和收购物业费用增加抵消[122] - 2021年上半年净营业收入（NOI）1.87478亿美元，较2020年的1.9902亿美元减少5.8%[122] - 2021年上半年折旧和摊销费用1.19458亿美元，较2020年的1.27113亿美元减少6.0%，主要因可比物业和物业处置导致的费用减少，部分被收购物业和重大重建物业费用增加抵消[122] - 2021年上半年房地产减值损失5585.7万美元，主要涉及阿拉巴马州、加利福尼亚州的物业及被归类为待售的物业[130] - 2021年上半年一般及行政费用2424.2万美元，较2020年的1431.3万美元增加69.4%，主要因2021年记录了估计的业务管理激励费用，部分被办公室租约到期、会计和法律成本降低及基础业务管理费用减少抵消[122] - 2021年上半年房地产销售收益5411.8万美元，较2020年的1082.2万美元增加，2021年出售了两处物业，2020年出售了六处物业[132] - 2021年上半年净亏损2883.7万美元，而2020年为净收入1213.9万美元，主要因上述各项收入和费用的变化[122] 分红情况 - 2021年7月15日宣布普通股每股0.55美元的季度现金分红，即每年每股2.20美元[147] - 2021年上半年公司向股东支付季度分红共计53,150美元，2021年7月15日宣布每股0.55美元的季度分红，约26,600美元，预计8月19日左右支付[162] 现金流情况 - 2021年上半年经营活动现金净流入117,376美元，2020年同期为111,190美元；投资活动现金净流出400,467美元，2020年同期为净流入40,934美元；融资活动现金净流入246,317美元，2020年同期为净流出222,719美元[149] 债务情况 - 2021年5月公司发行300,000美元2.650%的2026年到期高级无抵押票据，净收益296,758美元；6月赎回310,000美元5.875%的2046年到期高级无抵押票据[104][154][155] - 2021年6月公司提前偿还一笔由三处房产担保的抵押贷款，本金余额71,000美元，年利率3.55%，原到期日为2023年5月[105] - 公司有750,000美元的循环信贷额度，到期日为2023年1月31日，可选择延长；截至2021年6月30日和7月28日，分别有385,000美元和380,000美元未偿还，分别有365,000美元和370,000美元可借[150][151] - 截至2021年6月30日，债务到期情况为2021年601美元、2022年625,518美元、2023年72,784美元、2024年350,000美元、2025年650,000美元、之后462,000美元，总计2,160,903美元[156] - 2021年6月30日，公司主要债务包括无担保循环信贷安排下385,000美元的未偿借款、2,062,000美元的高级无担保票据公开发行和98,903美元的抵押票据[164] - 2021年6月30日，公司未偿固定利率债务本金总计2,160,903美元，年利息费用90,903美元，利率从2.650%到6.375%不等[169] - 若固定利率债务以高于或低于当前利率1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约21,609美元[170] - 假设其他因素不变，市场利率立即提高1个百分点，固定利率债务的公允价值将变化约76,870美元[171] - 两个合资企业的固定利率抵押债务本金总计82,000美元，年利息费用3,226美元，利率分别为4.090%和3.690%[173] - 2021年6月30日，公司循环信贷安排下有385,000美元的未偿浮动利率债务，到期日为2023年1月31日[175] - 2021年6月30日，利率提高1个百分点，未偿385,000美元浮动利率债务的年利息费用将从4,620美元增至8,470美元，每股收益影响从0.10美元增至0.18美元[177] - 若循环信贷安排全额提取，2021年6月30日利率提高1个百分点，年利息费用将从9,000美元增至16,500美元，每股收益影响从0.19美元增至0.34美元[178] - 公司拥有两个非合并合资企业51%和50%的权益，合资企业的物业抵押债务本金总计82,000美元，无追索权[163] LIBOR相关情况 - LIBOR预计于2021年12月31日起在新合同中逐步停用，2023年6月30日起在现有合同中逐步停用[181] - 公司需按基于LIBOR的浮动利率支付循环信贷安排下借款的利息，未来债务利息可能也基于LIBOR[181] - 公司预计循环信贷安排下的利息确定方式将按信贷协议修订或必要时调整，以接近按LIBOR计算的现有利率[181] - 公司不确定LIBOR逐步停用或过渡后，协议中利息确定方式的变更能否接近当前按LIBOR的计算方式[181] - 公司不知道若LIBOR逐步停用或过渡，将由何种标准替代[181] 物业重建情况 - 公司正在对华盛顿特区一处房产进行重建，预计总成本约200