财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.24美元，与共识估计一致，比上一年第三季度高0.01美元 [29] - 同店现金NOI增长0.4%，GAAP同店NOI增长6.3% [29][30] - 维持全年核心FFO每股0.97美元的财务指导指标，同店GAAP和现金NOI增长预期分别为4%和2% [32] - 季度末流动性约13亿美元，包括5亿美元现金和受限现金，以及7.5亿美元循环信贷安排下的未提取额度 [33] - 季度末未偿债务为36.7亿美元，加权平均利率为4.3%，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为5.39% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁约29万平方英尺，年初至今租赁超过74万平方英尺，本季度租赁比第二季度多约4万平方英尺，比第一季度多9万平方英尺 [9] - 同店组合租赁入住率为91.4%，与上季度持平，同比上升110个基点 [21] - 纽约组合同店租赁入住率为92.1%，环比上升10个基点，同比上升220个基点 [24] - 旧金山组合同店租赁入住率为89.3% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城第三季度租赁活动约460万平方英尺，比疫情前5年季度平均水平高4.5%，是2019年第四季度以来第二高的季度租赁总额 [22] - 金融服务在第三季度中城市场租赁活动中占比46%，远高于该行业目前在中城的32%的占有率 [23] - 旧金山租赁活动仍不活跃，但自劳动节以来办公利用率有所提高，目前处于2019年以来的最高水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司一直对资本保持纪律性方法，继续谨慎监控市场 [15] - 机会性回购650万股，加权平均价格为每股6.41美元，总计4170万美元 [16] - 受益于市场对优质办公空间的追求趋势，租户寻求运营良好、位置优越、配套设施完善和环保的建筑 [14] - 行业交易市场活动仍然低迷，宏观经济背景和利率上升使买家观望，卖家评估何时条件会改善 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约办公市场劳动力回归办公室的趋势加速，通勤铁路客流量达到峰值，办公利用率持续攀升，是恢复市场活力的积极趋势 [11][12] - 旧金山市场虽然租赁活动不活跃，但优质资产市场仍然紧张，经济状况良好，特别是景观空间和标志性资产 [25] - 租户对办公空间的需求受宏观经济逆风、通胀、利率上升和衰退担忧的影响，决策变得谨慎 [73] 其他重要信息 - 公司将讨论的部分内容为前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [4] - 会议将讨论非GAAP指标，这些指标应结合GAAP财务结果评估，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在第三季度收益报告和补充信息中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 何时租金会下降，旧金山能否通过降价吸引需求 - 公司认为直接租金没有太大下行压力，虽然优惠较高，但组合租赁情况良好，建筑质量高，没有看到直接要价租金的侵蚀 [36] - 由于资产质量高，公司在旧金山市场能获得较好的定价，且倾向于签订更长期的租约，通常会有更多优惠 [38] 问题2: 旧金山的需求前景以及优步空间的回填情况 - 优步23.4万平方英尺的空间将于2023年7月归还，目前有相关活动，但还不能透露更多信息 [39] - 公司希望科技公司能更明确要求员工返回办公室，旧金山的办公利用率虽有提高，但还不够，需要看到更多租户返回办公室才能有有意义的需求 [39][40] 问题3: 2023年债务再融资计划以及1301大道互换到期的处理计划 - 2023年不到5%的债务到期，其中60 Wall的债务有延期选项，111 Sutter也有延期选项，300 Mission将于2023年下半年到期，公司将观察市场定价 [42] - 1301大道的互换要到2024年到期，公司将继续监测市场，公司对可变利率债务的敞口有限，固定和可变债务比例良好 [43] 问题4: 第三季度租赁入住率与租赁速度不匹配的原因 - 公司进行了一些前瞻性租赁，部分租赁是未来年份的，不会立即增加当前的入住率，但能降低未来年份的风险 [47] - 例如与O'Melveney的14.2万平方英尺租约是在2023年2月到期的法国农业信贷银行的空间上签订的，不会立即影响入住率，但会改善租赁到期情况 [50] 问题5: 2022年新空间租赁在建设方面的趋势 - 租户改善空间的方式是灵活的，没有一刀切的方法，推动优质趋势的是租户希望为员工提供更高水平的体验 [52] - 去密集化已经存在一段时间并将持续，租户寻求灵活性，一些大交易中内置了灵活性，很多租户在寻求创造户外空间和更多公共机会 [52] 问题6: 2023年应关注的主要方面以及利息费用走势 - 公司不到13%的可变利率债务通过利率上限得到保护，上限为LIBOR 2%，该上限于2023年8月到期，涉及3.6亿美元可变利率债务 [59] - 在不提供2023年指导的情况下，预计利息费用不会导致收益恶化超过0.04 - 0.05美元 [59] 问题7: 2023年除了已知的搬离情况还应注意什么 - 2023年有不到60万平方英尺的空间到期，其中约65%集中在法国农业信贷银行和优步的两个大型空间 [60] 问题8: 纽约和旧金山的资本回报率以及不同建筑价值的情况 - 由于利率环境、债务融资环境、市场收紧、衰退担忧等因素，资本回报率上升了至少50个基点，不同建筑情况不同 [62] - 过去对增值和机会性投资感兴趣的人现在更倾向于核心投资，欧洲投资者因美元走强减少投资，目前投资兴趣更多来自加拿大和中东 [62][63] 问题9: 公司投资时机与股权价格的关系，以及实现价值的其他想法和下一步计划 - 公司将以可控方式回购股票，并与董事会季度讨论，希望在杠杆中性基础上进行 [65] - 公司仍在寻找机会引入合资伙伴参与自身资产，将谨慎进行，目前不适合进行战略行动 [65] 问题10: 租赁率指导下调是在纽约还是旧金山，涉及哪些行业的租户 - 租赁率下调是因为与法国农业信贷银行的交易降低了未来风险，但如果该交易在现有空置的巴克莱空间上进行，租赁入住率百分比的下调不会那么明显 [71] - 临近年底，管道中的活动进展速度不足以让公司确定能在年底前完成，所以采取了更保守的做法 [71] - 1301大道空置空间的租户主要是金融服务和专业服务公司，纽约租户基础多元化，科技行业今年至今不活跃，金融服务行业活跃，占总租赁活动近50% [72] 问题11: 租户签订租约时间延长的原因 - 与在家工作没有直接关联，更多是受宏观经济逆风影响，如持续通胀、美联储加息和衰退担忧，导致人们在决策时更加谨慎 [73]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 32-0439307 (State or other jurisdiction ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.24美元，比共识估计高0.02美元，比上年第二季度高10.8% [32] - 同店现金NOI增长5.6%，GAAP同店NOI增长9% [32][33] - 提高2022年全年核心FFO指引，中点提高0.02美元，预计在每股0.95 - 0.99美元之间 [7][36] - 提高同店现金NOI增长预期中点50个基点，范围为1.5% - 2.5%；提高同店GAAP NOI增长预期中点100个基点，范围为3.5% - 2.5% [37] - 本季度末流动性约13亿美元，包括约5.25亿美元现金和受限现金以及7.5亿美元循环信贷额度未使用额度 [40] - 季度末未偿债务37亿美元，加权平均利率3.41%，加权平均期限4.6年 [40] - 投资者资料中免租期及相关消耗增加6%，目前为5520万美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约业务线 - 本季度租赁约15.3万平方英尺，占本季度租赁面积超60%，加权平均租赁期限9.3年 [9][21] - 同店基础上租赁率达92%，季度环比上升130个基点，同比上升570个基点 [26] - 2023年底前到期租赁面积占比0.3%，2024年前每年到期占比7.3% [26] 旧金山业务线 - 本季度租赁约9.7万平方英尺，加权平均期限7.9年，初始租金约每平方英尺105美元 [29] - 同店基础上租赁率为89.8% [29] - 2023年底前到期租赁面积占比1.5%，2024年前每年到期占比7.5% [30] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第二季度中城租赁活动约420万平方英尺（不包括续租），比疫情前5年季度平均水平低4.1%，连续四个季度超过300万平方英尺 [23] - 金融服务推动中城市场，第二季度贡献49%的租赁活动，高于该行业目前在中城32%的占有率 [24] - 中城连续第三个季度实现正净吸纳量 [24] 旧金山市场 - 租赁活动环比增加，但仍低于历史季度平均水平 [27] - 随着口罩规定放宽，当地公司明确返岗计划，办公利用率较年初有所提高 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 主要专注于可用空间的租赁和租户安全健康的重新融入，同时寻找机会 [18] - 保持资本分配的纪律性和机会主义，根据资产和机会情况进行决策，倾向与合资伙伴合作，寻找增值机会 [47][79][80] - 受益于市场对优质办公空间的追求趋势，公司资产符合租户对运营良好、位置优越、配套完善和环保的要求 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约就业增长强劲，接近疫情前水平，旅游业改善，有利于零售和城市整体发展；旧金山市场虽滞后，但优质资产市场依然紧张，经济状况良好，“追求品质”趋势持续 [10][11][28] - 公司租赁结果显示市场对优质办公空间的需求，预计将继续受益于此 [13] - 对2023年租赁情况持乐观态度，到期租赁情况可控，已预留资本维护资产，前期工作已完成 [55] 其他重要信息 - 公司获得2022年美国环保署和能源部颁发的能源之星年度合作伙伴奖，资产在全国数千个能源之星建筑中排名前26% [14][15] - 交易市场本季度活动平淡，纽约第二季度交易量约13亿美元，A类和标志性资产定价强劲 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待本月1336 Ave的交易价格，交易市场下半年走向，以及债务市场演变和对办公资产融资的影响 - 该交易是特殊情况，卖家是私募股权公司，该资产在正常市场下应有更好定价，不反映纽约A类和标志性办公市场情况 [45] - 目前债务市场非常不稳定，CMBS大幅下降，银行市场对办公交易更开放，部分交易在银行市场完成 [46] 问题2: 下半年资本分配计划和继续回购股票的能力 - 公司历史上对资本分配谨慎，回购股票应保持杠杆中性，由董事会批准，有现金预留用于回购机会，但未来行动不确定，会保持机会主义并维持适当流动性 [47][48] 问题3: 60 Wall的资本化利息是否已包含在指引中 - 指引中利息费用降低与60 Wall的资本化利息无关，年初计划2024年到期债务进行再融资可能增加利息费用，但因市场波动已搁置 [51][52][53] 问题4: 2023年应考虑的主要因素 - 公司租赁情况良好，到期租赁有限，已预留资本维护资产，情况应较为乐观 [55] - 2023年有两个已知的到期租赁，分别是纽约2月到期的Credit Agricole约30万平方英尺空间和旧金山7月到期的Uber空间，前者对公司数据有100%影响，后者按比例影响 [56] 问题5: 纽约和旧金山待租赁资产的租赁管道情况 - 纽约1301大楼剩余20万平方英尺底层空间和30万平方英尺原Credit Agricole空间租赁管道活动可观，多为大型租户 [60] - 旧金山Market Center 23.4万平方英尺明年7月到期空间有一定兴趣，目前活动良好 [63] 问题6: 租赁管道的规模及与通常年中水平的比较 - 管道能使公司租赁情况达到预期范围，更侧重于纽约，行业分布更具多样性，包括金融服务、科技和法律等 [66][67] 问题7: 如何提升旧金山非优质空间的租赁动力 - 旧金山在返岗方面落后于纽约，影响租赁，部分建筑如111 Sutter因适合小型租户和孵化器，活动不佳，但该资产规模小且公司为少数股权持有者 [70] - 乐观认为随着情况改善，旧金山将恢复，市政府加强安全管理是积极因素 [71] 问题8: 目前投资者池的深度，与之前周期相比，特别是纽约和旧金山资产 - 公司有与合资伙伴合作的长期历史，过去十年多元化了潜在合资伙伴群体，目前投资者更保守，等待资本市场和利率发展，但美国仍是安全稳定的经济体，对未来与伙伴合作持乐观态度 [73][74][75] 问题9: 60 Wall Street重建的时间线、转换用途及相关费用情况 - 将该资产转换用途不可行，目前计划进行重大翻新，保持办公用途 [77] 问题10: 交易机会是否需与合资伙伴合作，愿意承担多少债务 - 公司会根据资产和机会情况进行决策，目前不会大量分配公司自有股权，倾向与合资伙伴合作，寻找增值机会 [79][80] 问题11: 2023年3000万美元中点的费用收入指引是否有一次性项目 - 2022年第一季度有0.02美元（约500万美元）的一次性费用收入，不应预期其重复出现，但会部分被60 Wall的开发费用抵消 [81] 问题12: 董事会扩张的原因 - 董事会一直在寻求更新和改善多样性，此次找到合适人选，认为这对股东价值有益 [84] 问题13: 整体投资组合租金与市场租金的对比情况 - 很难回答该问题，租金在当前环境下承压，本季度报告了负的按市值计价，但部分超过12个月空置空间的正按市值计价未纳入统计 [86][87] 问题14: 租赁优惠是否会放缓增长、有上升空间或已达最高水平 - 租赁优惠已稳定在历史高位，未来情况取决于经济和市场发展，若情况改善、租赁速度加快，可能会减少优惠 [90][91] 问题15: 指引中租赁和租赁率未变，但同店NOI提高的原因 - 同店NOI提高来自运营费用降低和一些提前续约，租赁指引未变是因为年初至今租赁活动约45万平方英尺，管道活动强劲，有信心达到指引范围，但因对第四季度可见性不足，暂不调整 [94][95]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 32-0439307 (State or other jurisdiction of i ...

公司概况 - 公司成立于1978年，在纽约证券交易所上市，股票代码PGRE，是纽约和旧金山优质A级写字楼物业的所有者和运营商，总管理面积1390万平方英尺，总资产约142亿美元[8] - 公司拥有经验丰富且多元化的管理团队，涵盖多个专业领域[10] 资产组合 - 纽约物业组合面积860万平方英尺，出租率90.8%，占总估值70%；旧金山物业组合面积430万平方英尺，出租率90.1%，占总估值30%；基金及管理资产面积100万平方英尺[13][14][23] - 公司写字楼租金收入占比高，资产较新，租金高于纽约市REIT同行[29] 租户情况 - 租户行业多元化，高比例年化租金来自投资级或全国知名写字楼租户，写字楼租约加权平均剩余期限约七年[34][35] - 未来五年平均每年到期租约面积73.677万平方英尺，占比9.1%[38] 租金情况 - 截至2022年3月31日，有5180万美元年化初始现金租金尚未计入现金NOI，将在未来三年逐步产生现金收入[41] ESG战略 - 公司是ESG倡议的行业领导者，建筑获LEED白金或金牌认证、GRESB 5星评级等，董事会相关委员会负责ESG监督，设立可持续发展委员会和团队[45][49] - 制定脱碳战略，目标到2025年减少35%温室气体排放和能源使用，REIT投资组合电力100%来自可再生资源[58] 资本结构 - 公司股权市值5.069448亿美元，总债务36.69177亿美元，总市值8.738625亿美元，企业价值82.37102亿美元[66] - 债务期限分布合理，加权平均到期期限5.0年，加权平均利率3.3%[75] 财务指标 - 2022年第一季度，FFO为7.1947亿美元，核心FFO为7.279亿美元，NOI为11.627亿美元，现金NOI为11.6731亿美元[78][80] - 2022年第一季度同店现金NOI为9.6037亿美元，同店NOI为9.6182亿美元[86][91]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.25美元，比市场共识预期高出0.02美元 [28] - 同店现金NOI增长3.9%，增长主要由纽约投资组合带动，该组合增长6.6% [28] - 第一季度执行12份租约，覆盖约203,000平方英尺空间，加权平均起始租金为每平方英尺67.67美元，加权平均租期为7.8年 [28] - 141,269平方英尺的第二代空间按市值计价在现金和GAAP基础上基本持平至略有下降 [28] - 提高2022年核心FFO指引，预计年底核心FFO在每股0.93 - 0.97美元之间，中点为0.95美元 [30] - 预计同店现金NOI增长在1% - 2%之间，GAAP同店NOI增长在2.5% - 3.5%之间 [30] - 季度末流动性为12.5亿美元，包括5.02亿美元现金及现金等价物和7.5亿美元循环信贷额度 [31] - 季度末未偿债务为37亿美元，加权平均利率为3.3%，加权平均到期期限为4.8年，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为3.74% [31] - 2022年无债务到期，2023年到期债务占比为5% [31] - 投资者资料中的免租期安排增加49%，目前为5180万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁约203,000平方英尺，比去年第一季度多7.5%，其中纽约租赁超过175,000平方英尺 [6] - 季度末投资组合整体租赁入住率为90.6%，较上一季度下降10个基点 [20] - 纽约投资组合同店租赁入住率为90.8%，较上一季度上升40个基点，较去年同期上升350个基点 [24] - 旧金山投资组合同店租赁入住率为90.1% [26] 零售业务 - 完成收购位于时代广场中心的1600 Broadway，这是一处26,000平方英尺的零售公寓，100%出租给Mars作为M&Ms World的旗舰店，租约最近延长至15年 [14] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第一季度交易总额约为50亿美元，A级和优质资产定价依然强劲 [13] - 中城第一季度租赁活动约为340万平方英尺（不包括续约），是连续第三个季度租赁活动超过300万平方英尺，3月份租赁活动显著增加，是自2020年第一季度以来第二高的季度租赁活动总量 [20] - 续约活动达到50万平方英尺，较五年季度平均水平低55%，租户兴趣从短期续约转向新的长期承诺 [21] - 金融服务行业继续推动中城市场，第一季度贡献了39%的租赁活动 [21] - 第六大道子市场的空置率为12.9%，是中城所有子市场中空置率最低的，比中城整体空置率低570个基点 [23] 旧金山市场 - 2021年旧金山公司获得超过780亿美元的风险投资，创历史新高，2022年前三个月已筹集165亿美元 [25] - 转租空置率仍然较高，但已连续四个季度下降，同比下降超过15% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要专注于租赁可用空间，并以安全健康的方式让租户重新融入 [18] - 继续推进可持续发展倡议，目前整个办公投资组合已获得2021年能源之星标签，100%的资产达到LEED铂金或黄金认证 [16] - 计划在1301 Sixth Avenue开发世界级的便利设施中心，为租户提供最先进的会议室、即拿即走的餐饮选择和休闲区 [10] - 行业呈现向高品质资产转移的趋势，全新建筑和有投资的建筑表现明显优于B级产品，公司拥有和管理A级和优质资产，有望从中受益 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一年租户在评估返回办公室时间表时采取了谨慎的态度，但现在开始听到更多公司未来几个月返回办公室的计划 [10] - 旧金山市场在利用率和租赁活动方面落后于纽约，主要是因为疫情相关封锁措施更严格，且是最后取消口罩令的城市之一，但由于就业增长强劲和风险投资持续创纪录，对其中长期前景不担忧 [11] - 纽约交易市场活动开始增加，投资者对办公物业收购的兴趣上升，表明对办公房地产未来的信心正在恢复到历史正常水平 [13] - 公司凭借稳定的优质资产组合和合理配置资本的能力，保持充足的流动性，为长期发展做好了充分准备 [18] 其他重要信息 - 公司在第一季度推进了可持续发展倡议，4月宣布111 Sutter Street获得LEED铂金认证，并被评为2021年旧金山得分最高的LEED项目 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待Monarch的收购要约以及缩小股价差距的措施 - 董事会认真对待此类情况，目前认为现阶段不是合适的时机，公司一直在进行大量租赁和运营工作以提升投资组合价值 [34] 问题2: 关于Barclays、Clifford Chance和Uber租赁到期的情况 - Barclays的租赁空间谈判取得进展，正在就另一整层进行深入谈判，其他楼层也有相关活动；对于Clifford Chance所在的31 West 22nd Street，已与潜在租户进行讨论；Uber租赁到期的Market Center有一些不错的租赁意向，公司对其前景感到乐观 [36] [37] 问题3: Barclays租赁空间的租金情况 - 租金基本符合预期，虽然优惠略有增加，但租金保持稳定，建筑位置优越且将有便利设施中心，确保了交易的经济效益 [39] 问题4: 对租赁业务管道的信心及近期可完成的租赁情况 - 团队一直按预测和计划执行租赁业务，去年完成了100万平方英尺的租赁，今年预计也能达到这一目标，目前管道情况良好，但纽约大型租赁交易执行时间较长，难以按季度预测 [44] 问题5: 美国和欧洲投资者对纽约和旧金山办公物业的兴趣以及对资本化率的看法 - 资本化率的变化可能与债务市场变化相关，但目前由于大量股权资本寻求投资机会，尚未看到明显变化；纽约目前的投资意向略高于旧金山，但长期来看，旧金山是一个非常好的投资市场 [45] 问题6: 本季度费用收入增加的原因以及是否包含近期零售合资交易的费用 - 费用收入在第一季度确认是因为零售交易完成，全年费用收入已包含在指引中，只是第一季度有所加速，后续季度会有所减速，因此指引未变 [48] 问题7: 资本支出的运行率以及今年是否有新项目 - 资本支出按现金基础计算，季度间可能会有波动，难以确定合适的运行率，建议从年度同比的角度来看 [53] 问题8: 提高股息的考虑以及资本分配和回购的想法 - 疫情期间降低股息是出于谨慎考虑，目前公司对租赁、资本和现金流管理良好，董事会有信心提高股息，并会按季度审查是否进行回购或其他股息决策 [54] [55] 问题9: 法律服务业租户的办公利用率趋势 - 不同律师事务所的利用率有所不同，一些律师事务所对优质房地产有新的兴趣，以吸引和留住人才，长期来看，成功的律师事务所意识到在办公室工作对业务增长很重要 [58] [59] 问题10: 未开始的已签约租约带来的增量NOI增加的驱动因素 - 主要由旧金山投资组合驱动，One Front Street的租赁情况导致已租赁和已入住之间存在较大差距，因为有一笔预租赁交易，租户的免租期开始生效 [64] 问题11: 购买1600 Broadway零售物业的决策考虑 - 这是一个不寻常的机会，公司与卖家有长期关系，能够积极进行尽职调查，投资者对该物业的长期稳定现金流感兴趣，该投资对股东有吸引力，且回报良好，同时公司认为纽约街头零售将会复苏 [66] [67]

公司概况 - 公司是纽约和旧金山优质甲级写字楼的所有者和运营商，成立于1978年，总资产管理规模约142亿美元，拥有20处资产，总面积1390万平方英尺，出租率90.6%[9][10] 资产组合 - 纽约资产组合面积860万平方英尺，出租率90.8%，占总估值70%；旧金山资产组合面积430万平方英尺，出租率90.1%，占总估值30%[17][20] - 基金和管理资产面积100万平方英尺，分布于华盛顿特区和纽约等地[23] 租户情况 - 租户行业多元化，法律、金融、科技和媒体服务占比较高，年度化租金的高比例来自投资级或全国知名租户，办公租赁加权平均剩余租期约七年[36][37] - 未来五年租赁到期面积占比平均为2.6% - 12.6%，2022 - 2026年每年到期面积分别为736,770平方英尺（9.1%）、210,688平方英尺、679,313平方英尺、709,330平方英尺、1,017,539平方英尺[40] ESG战略 - 公司是ESG倡议的行业领导者，旗下1050万平方英尺资产获100% LEED白金或金牌认证、100%能源之星标签，是Fitwel冠军，GRESB评分为5星，公开披露评分为“A”[45][46] - 设定2025年目标，包括能源使用和温室气体排放减少35%（2015年基线），测量范围3排放，制定科学目标，承诺实现净零排放等[58][59] 资本结构 - 公司总债务36.69亿美元，加权平均到期年限5.0年，加权平均利率3.3%，债务到期分布合理[71][80] 财务表现 - 2022年第一季度，FFO为7102.5万美元，核心FFO为7069.4万美元，NOI为1.18204亿美元，现金NOI为1.08299亿美元[85][89] - 2022年第一季度同店现金NOI较2021年同期增长6.6%，同店NOI较2021年同期增长3.1%[93][96]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 1633 Broadway, Suite 1801, New York, NY 10019 (Address of principal executive offices) (Zip Code) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) ...

公司概况 - 公司是纽约和旧金山优质A级写字楼的所有者和运营商，成立于1978年，总资产管理规模约140亿美元，拥有19处资产，总面积1390万平方英尺，出租率90.7%[8][9] 资产组合 - 纽约资产面积860万平方英尺，出租率90.4%，占总估值70%；旧金山资产面积430万平方英尺，出租率91.6%，占总估值30%；基金和管理资产面积100万平方英尺[13][14][21][30] 租户情况 - 租户行业多元化，法律、科技和媒体、金融服务占比较高，加权平均剩余租赁期限约七年，未来五年平均每年到期租赁面积73.2252万平方英尺，占比9.0%[44][46][50] ESG表现 - 公司是ESG行业领导者，旗下880万平方英尺资产获100%LEED铂金或金牌、100%能源之星认证，GRESB评分为5星，2021年ESG评级为B - [58][63] 资本结构 - 股权市值49.95193亿美元，总债务36.60226亿美元，总市值86.55419亿美元，企业价值81.47368亿美元，债务加权平均到期期限5.0年，加权平均利率3.3%[79][85] 财务指标 - 2021年FFO为7.2573亿美元，核心FFO为7.2379亿美元；NOI为1.18649亿美元，现金NOI为1.15447亿美元；同店现金NOI和同店NOI有一定增减变化[89][92]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为每股0.24美元，全年核心FFO为每股0.92美元，高于市场共识并处于修订后指引范围的高端 [9] - 2022年核心FFO每股指引范围在0.91 - 0.97美元之间，中点为0.94美元，高于市场共识0.02美元，也高于2021年核心FFO 0.02美元 [10][45] - 第四季度同店现金NOI增长3.3%，全年同店现金NOI增长2.4% [43] - 2022年同店增长预计在GAAP基础上为2.5%，现金基础上为1% - 2% [46] - 第四季度执行12份租约，覆盖206,952平方英尺空间，加权平均起始租金为每平方英尺89.37美元，加权平均租期为8.2年 [44] - 第二代表面空间的按市值计价在GAAP基础上为18.7%，现金基础上为10% [44] - 预计2022年租赁825,000 - 1,225,000平方英尺，年底同店租赁入住率在93.6% - 95%之间，中点为94.3%，较2021年提高360个基点 [46] - 12月将现有循环信贷安排再融资为新的7.5亿美元信贷安排 [47] - 季度末流动性超过12.5亿美元，包括5.08亿美元现金和受限现金以及新循环信贷安排下的全部7.5亿美元可用额度 [48] - 季度末未偿还债务为36.6亿美元，加权平均利率为3.3%，加权平均到期期限为五年，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为3.57%，2022年无债务到期 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年全年租赁约117万平方英尺，与五年年均水平一致，第四季度租赁约20.7万平方英尺，加权平均租期为8.2年 [27] - 第四季度旧金山租赁活动占比超65%，完成两份长期租约，分别与全球领先投资银行和私募股权公司签订，起始租金均达三位数 [28] - 季度末投资组合整体租赁入住率为90.7%，环比上升40个基点 [29] - 2022年租赁目标为82.5 - 122.5万平方英尺 [17] 纽约业务 - 第四季度租赁约7.05万平方英尺，加权平均租期为5.5年，全年租赁约77.9万平方英尺，为2015年以来最高，加权平均租期超9.7年 [33][34] - 纽约投资组合目前同店租赁入住率为90.4%，环比上升50个基点 [33] - 2022年纽约投资组合有2.9%（约17万平方英尺）租约到期，2024年前每年到期租约占比为7.2% [34][35] 旧金山业务 - 第四季度租赁超13.6万平方英尺，加权平均租期为10.9年，初始租金平均为每平方英尺110美元，全年租赁约23.77万平方英尺，加权平均租期为8年，初始租金平均约为每平方英尺100美元 [41][42] - 旧金山投资组合季度末同店租赁入住率为91.6%，环比上升20个基点 [41] - 2022年旧金山投资组合有5.4%（约12.1万平方英尺）租约到期，2024年前每年到期租约占比为7.6% [42] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第四季度租赁活动（不包括续租）为550万平方英尺，环比增长67%，比五年季度平均水平高44%，全年各季度租赁活动均有改善，第四季度恢复到疫情前水平 [30] - 季度续租活动为84.6万平方英尺，比五年季度平均水平低29%，租户兴趣从短期续租转向新的长期租约 [31] - 季度净吸纳量连续第二个季度为正，主要因租赁活动超过新空间供应，且第四季度超过100万平方英尺的转租空间退出市场 [32] - 目前转租空间占可用空间的22%，略高于五年平均水平的21%，但市场对优质直接空间的租户参观活动持续加速 [32] - 曼哈顿中城整体可用率为17.6%，第六大道子市场可用率最低，为12.6% [36] 旧金山市场 - 第四季度办公租赁较第三季度放缓，主要因奥密克戎变种导致公司进一步推迟复工计划，但全年租赁总量远超2020年 [38] - 2021年旧金山公司获得超780亿美元风险投资，为历史最高，获得这些资金的公司推动了市场需求，2021年超过5万平方英尺的26份租约中有14份由这些公司签订 [39] - 转租空间供应仍处高位，但已连续第三个季度下降，环比下降1.9% [40] - 旧金山优质资产市场依然紧张，景观空间和标志性资产的经济效益良好 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年优先事项为租赁可用空间，确保租户安全健康回归，维持充足流动性 [25] - 与合资伙伴拟收购位于时代广场中心的1600 Broadway，这是一处2.6万平方英尺的零售公寓，已100%出租给Mars作为M&Ms World旗舰店，租约最近延长15年，Mars承诺投入2500万美元改善空间，公司将持有9%股权并担任管理者 [20][21] - 坚持可持续发展和ESG，整个办公投资组合获得2021年能源之星标签，在2021年GRESB房地产评估中连续第三年获得五星级评级，在公共披露中获得A评级，在2021年美国办公物业同行组中排名第一 [22][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司运营表现强劲，这种势头延续到2022年，尽管奥密克戎变种推迟了回归疫情前生活的时间，但最糟糕的时期已过去，租户正逐步全职返回办公室，且计划具有一定灵活性 [8][9] - 纽约市场正在复苏，住宅市场火爆，空置率创历史新低，城市放宽疫情限制，鼓励雇主让员工返岗，劳动力市场持续收紧，租赁速度同比增长超45%，平均要价租金上涨，这些都是纽约市办公空间在2022年及以后复苏的积极信号 [14] - 旧金山租户回归办公室的步伐较为缓慢，但2021年租赁速度较2020年增长超70%，优质资产表现出色，初始租金有所增长，公司投资组合受益于资产的高品质 [15][16] - 交易市场虽变化不大，但纽约出现积极迹象，第四季度12月交易量达45亿美元，为疫情以来最高，另有80亿美元处于合同阶段，预示2022年开局良好，优质资产流动性充足，价格坚挺，通胀和建筑成本上升将提高重置成本，凸显公司投资组合的内在价值 [18][19] 其他重要信息 - 公司宣布与鼎泰丰签订位于百老汇1633号玻璃立方体的租约，该空间的租赁筹备多年，鼎泰丰选择纽约市作为其东海岸首个地点，巩固了纽约作为全球顶级零售目的地的地位 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细谈谈2022年租赁活动指引相关问题，包括现有投资组合续租情况、合资资产与全资资产新租赁活动占比以及年底入住率预期 - 预计租赁量中点125万平方英尺与历史平均水平及2021年实际交付量相符 [53] - 2022年到期租约总面积200万平方英尺，按份额计算约29万平方英尺，因60 Wall将于6月进行重建，不计入租赁目标，若能提前预租该物业将有助于实现指引上限 [54][55] - 扣除60 Wall后，实际到期租约按份额计算约21万平方英尺，其中最大一块为300 Mission的Bechtel租约，公司按份额占比约3万平方英尺，其他为小面积空间，公司将尽力续租 [56][57] - 公司不提供GAAP入住率指引，仅提供租赁入住率指引，这是领先指标，要实现租赁入住率提高360个基点的目标，需在扣除当年到期租约后，新增租赁面积超过50万平方英尺 [58][59] 问题2: 本季度未提及股票回购，在当前股价大幅低于内部NAV估计的情况下，股票回购如何安排 - 股票回购需保持杠杆中性，公司对此保持谨慎，投资决策会与董事会每季度讨论 [60] - 公司认为M&M项目是机会性投资，对股东有意义，投资金额小且回报可观 [61][62] - 2021年未进行大量股票回购是因疫情期间削减股息，且巴克莱和道明银行的空置将导致系统内现金减少4000万美元，目前公司对2022年有更好的能见度，将与董事会审慎决策资本配置 [65][66] 问题3: 目前是否有资产在市场上出售或正在探索资产出售 - 公司会机会性地考虑资产出售，目前交易市场相对缓慢，希望为股东获取良好价值，会密切关注私人市场和公共市场差异以及外国投资者对美国市场的兴趣 [67][68][69] 问题4: 关于租赁入住率指引，哪些资产有望取得最大进展，以及1301资产目前的租赁活动情况和租户规模特点 - 要实现租赁入住率指引，需在现有空置空间中，重点租赁1301和31 West的空间 [73][74] - 1301资产目标是租赁二至五层共27.2万平方英尺空间，目前提供的欢迎中心、户外空间和配套设施中心等方案得到市场认可，有相关租赁活动 [76] - 目前与金融服务公司的讨论最为深入，预计科技公司未来会更活跃，租户规模范围在3 - 6.8万平方英尺之间 [77][78][81] 问题5: 公司发布8 - K文件更改董事会席位章程，提高董事会任职要求，能否解释该决策及具体变化 - 该决策对股东友好，董事会与大股东讨论后决定修改章程，此前曾因股东投票结果不佳进行股东外联，此次更改是外联结果之一，将在代理声明中详细说明 [82][83][84] - 目前章程不允许股东使用公司材料提名董事，更改后允许持有3%股份三年以上的股东提名两名董事，这是市场标准做法 [85][86][100] 问题6: 鼎泰丰租约的经济效益如何，对盈利有何影响 - 该租约对产生超1亿美元NOI的大楼盈利影响不大，主要是为大楼上方250万平方英尺办公租户提供合适配套设施，盈利影响不到一美分 [90][93] 问题7: 基金业务未来资金使用和发展方向如何，是否会考虑提供联合办公服务，股息是否会在租赁完成后重新评估 - 基金业务是轻资产模式，公司可通过引入第三方投资者增加资产管理规模和费用收入，未来会在办公领域继续采用该模式 [104] - 联合办公服务将根据资产具体情况决定，如1301计划建设大型配套设施中心，可能包含联合办公功能，但不会将其作为业务开展 [106] - 股息会与董事会每季度讨论并重新评估，随着租赁进展，应税收入有望增加，股息可能相应提高 [107] 问题8: 同店NOI现金指导中点1.5%的构成因素，以及办公室利用率恢复时的可变费用和潜在可变收入情况 - 现金NOI较低是因2021年预租成功，续租时的免租期影响了2022年现金租金收入 [111][112] - 96.5%的业务以办公为主，疫情期间租金收取率高，可变业务方面，运营费用会随办公室利用率上升而增加，但会通过租户费用转嫁得到一定弥补，另外3.5%的剧院和零售业务已恢复，相关情况已纳入2022年预测 [114][115][116] 问题9: 第四季度纽约和旧金山每平方英尺每年租赁成本大致相同，但起始租金有差异，租赁成本在不同租金价位的趋势如何，以及今年空置租赁所需的租户改善支出预期 - 第四季度数据可能是异常情况，2022年纽约市场有望改善，第四季度纽约数据包含一份交钥匙租约，导致成本升高，且租赁成本与起始租金有关 [121][122] - 租户改善支出可能主要在2023年，因租户先支出，公司后报销，预计2022年资本支出至少是2021年的两倍，2021年资本支出主要用于2020年签订的租约 [126][128] 问题10: 公司提到的其他潜在股东友好治理变化包括哪些，是否会选择退出 - 相关内容将在代理声明中详细说明，目前不便透露更多细节 [132][133]