公司概况 - 公司成立于1978年，2014年首次公开募股，是纽约证券交易所上市公司，拥有13处房地产投资信托（REIT）资产[6][7] - 公司物业总面积1390万平方英尺，总资产管理规模约133亿美元，总市值61亿美元，年化现金净营业收入（NOI）3.58亿美元，出租率88.6%[8][9][10] 运营亮点 - 随着纽约和旧金山新冠疫苗接种率上升，业务开始出现复苏迹象，纽约办公室5月15日起容量限制从50%提高到75%，旧金山办公室开放，容量限制为25%[13] - 第一季度租赁约18.9万平方英尺，季度末后与Bracewell LLP签署54095平方英尺租约，填补31 West 52nd Street超40%即将空置面积[15] - 重申2021年核心运营资金（FFO）每股指引为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元[13] 物业组合 - 纽约物业组合面积860万平方英尺，出租率87.3%；旧金山物业组合面积430万平方英尺，出租率92.0%[18][20] 租户情况 - 前十大租户中，到期日在2023 - 2034年不等，占用面积从15.8万 - 35万平方英尺，占年化租金比例从2.1% - 4.5%[32][33] - 行业多元化，法律、科技和媒体、金融服务等行业占比较高，约96.5%的年化租金来自办公空间，办公租约加权平均剩余租期约7年[35][38] 资本结构 - 总市值82.74亿美元，公司持有的现金及受限现金4.66亿美元，企业总价值78.08亿美元[48] - 公司总债务36.42亿美元，其中固定利率债务占比87%，加权平均到期期限4.7年，加权平均利率3.21%[44][45][50] 租金情况 - 截至2021年3月31日，有3220万美元年化初始现金租金尚未计入现金NOI，将在未来三年逐步产生现金收益[54] 非GAAP指标调整 - 对运营资金（FFO）、核心运营资金（Core FFO）、净营业收入（NOI）、现金净营业收入（Cash NOI）、同店现金净营业收入（Same Store Cash NOI）、同店净营业收入（Same Store NOI）等非GAAP指标进行了详细的调整和计算说明[58][61][63][65][67][68]

☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: March 31, 2021 OR UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organ ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为每股0.24美元，全年核心FFO为每股0.96美元，超出市场共识0.01美元 [12][47] - 2021年核心FFO每股指导区间为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元，较2020年下降0.11美元 [13][50] - 第四季度同店现金NOI增长2.2%，全年同店现金NOI增长0.2% [48] - 第四季度租金收缴率为96.7%，其中办公室收缴率为98%，非办公室租户收缴率提高至60%以上 [16][48] - 第四季度执行10份租约，覆盖87,283平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺90.81美元，GAAP基础上的按市值计价为2.3%，现金基础上为 - 1.3% [49] - 全年租赁活动达699,159平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺89.85美元，GAAP基础上的按市值计价为19.8%，现金基础上为18.5% [50] - 季度末流动性为14.6亿美元，包括4.6亿美元现金和受限现金以及10亿美元循环信贷额度 [53] - 季度末未偿还债务为36亿美元，加权平均利率为3.2%，加权平均到期期限为4.9年 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度租赁超过87,000平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺90.81美元，多数租赁活动为续约，降低了2021年及以后的租约滚动风险 [30] - 季度末整体出租率为95.2%，较上季度下降40个基点，较去年同期下降70个基点；调整后出租率为89.7% [30][31] - 2021 - 2023年每年租约到期面积约占8% [32] 纽约业务 - 纽约投资组合同店出租率为95.1%，与上季度持平 [37] - 第四季度租赁约70,000平方英尺，初始租金平均接近每平方英尺90美元 [37] 旧金山业务 - 旧金山投资组合同店出租率为95.7%，较上季度下降110个基点 [44] - 第四季度租赁约16,000平方英尺，加权平均租期为4.2年，初始租金平均近每平方英尺97美元，全年租赁约475,000平方英尺 [44] - 2020年旧金山约68%的租赁减少了2021年租约滚动，2021年租约到期面积为128,000平方英尺，占比5.5%；2021 - 2023年每年租约到期面积约占8.1% [45] 各个市场数据和关键指标变化 纽约中城市场 - 第四季度租赁活动（不包括续约）为140万平方英尺，较五年季度平均水平下降64%，较去年同期下降78% [33] - 季度内续约约120万平方英尺，占总租赁速度的比例较高 [33] - 中城转租可用性同比增加，目前占总可用性的24%，略高于五年平均水平20%，但远低于以往衰退时期 [34] 旧金山市场 - 第四季度租赁活动有限，总空置率较上季度增加300个基点 [41] - 非必要办公室关闭天数多于美国其他城市，新租赁活动极少，交易多为续约，且租期较短 [41][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取防御性立场，专注于保留流动性和监控租户风险，受益于长期租赁策略和蓝筹租户组合，租金收缴情况良好 [15][16] - 2021年目标是租赁60 - 90万平方英尺空间，包括50%的巴克莱银行空间，年底同店出租率目标为88% - 90% [51] - 关注1301第六大道的巴克莱银行区块和31西52街的道明银行空间的租赁，利用资产优势吸引金融服务和科技公司租户 [19][31] - 预计未来12 - 18个月市场困境机会将增加，公司将通过合资企业关系抓住机会，未来更关注增值投资 [25][72] - 公司认为核心资产、蓝筹租户和较长加权平均租约期限的物业在市场上定价更高，如出售1633百老汇10%股权和1899宾夕法尼亚大道物业 [23][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年全球经济受疫情冲击，美国办公市场冻结，公司采取防御措施，表现优于多数同行 [14][15] - 预计2021年下半年租户才会大规模返回办公室，取决于疫苗接种和感染率下降情况 [17] - 随着企业重新开业和旅行恢复，经济将迎来强劲复苏，租赁市场有望改善 [19] - 尽管当前租赁环境困难，但公司对市场前景持谨慎乐观态度，将专注于租户和员工健康、租赁可用空间和为股东创造价值 [27][28] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分内容为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [5] - 公司将讨论非GAAP指标，这些指标应结合GAAP财务结果综合评估，相关指标与GAAP指标的调节可在2020年第四季度财报和补充信息中查看 [7] - 公司更新了投资资料，包括2021年指导和免租期消耗时间表，可在公司网站查看 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年租赁目标60 - 90万平方英尺的依据、当前租赁管道情况以及租赁量在年内的发展趋势 - 公司将重点与有长期需求的租户沟通，预计下半年签约租约多于上半年，但受疫情影响预测较难，整体持谨慎乐观态度 [60][61] - 公司与科技和金融服务公司进行了有意义的对话，积极带看，包括昨日的30万平方英尺带看，也提供虚拟带看，租户对公司资产的一些特色属性感兴趣 [62][63][65] 问题2: 新租户对办公空间密度和使用的看法 - 目前租户的办公空间配置尚未确定，整体较为灵活，预计疫情后与疫情前相似，但过去十年的高密度趋势将有所缓解，每个员工的可租赁面积可能略有增加，公司和租户都在探索促进协作的创新方式 [67][68][69] 问题3: 公司对交易活动的看法，包括投资机会和投资组合配置 - 目前市场因流动性充足暂无困境机会，公司未来更关注增值投资，但目前进入特定市场为时尚早，主要关注合资企业机会以提高物业管理和其他费用回报，不倾向长期租赁机会 [71][72][73] 问题4: 纽约市场租赁优惠情况，以及巴克莱银行和道明银行空间达成交易所需的装修补贴和免租期，两个空间的优惠方案是否有差异 - 与疫情前相比，租赁优惠略有增加，与优质租户谈判时免租期约为每年一个月多一点，长期交易的装修补贴约为每平方英尺130美元左右，直接租金总体保持稳定，有效租金受优惠增加影响，两个空间的优惠方案预计相似 [78][80] 问题5: 2021年公司进行股票回购的意愿，是否需要出售资产来恢复回购，以及在不增加资本的情况下是否有能力进行回购 - 公司一直以保持杠杆中性的方式进行股票回购，目前更关注资产负债表和流动性，2021年因巴克莱银行和道明银行空置将损失约4500万美元现金流，若市场有机会，公司将考虑进行股票回购 [81][82] 问题6: 现金同店NOI指导中是否考虑了递延租金偿还的积极影响 - 指导中考虑了递延租金偿还的积极影响，否则同店NOI将大幅为负，同时还考虑了免租期消耗和现有租约的有机增长 [84][85] 问题7: 公司退出华盛顿特区市场后，投资组合未来的变化，是否会加大在旧金山的投资 - 公司目前同时关注纽约和旧金山市场，暂不考虑进入第三或第四个市场，将根据机会进行投资，对两个市场都持积极态度 [90][91] 问题8: 纽约和旧金山租户对长期办公空间需求的差异 - 旧金山的公司招聘活跃，有大量风险投资资金投入，预计限制措施解除后租赁活动将回升；纽约非必要办公室开放时间较长，市场更加多元化，科技行业引领租赁活动，公司与纽约潜在租户的沟通更有成效 [93][95][97] 问题9: 公司对在资产中增加不同类型办公产品的看法，以及纽约市场租户的搜索范围是否扩大 - 公司投资组合多元化，长期以来采用多学科的租赁方式，考虑在1301提供会议空间等设施，以满足租户需求 [103][104][106] - 租户愿意考虑其他子市场，但搜索范围最近有所收紧，更注重位置因素，公司资产的位置和属性具有优势 [109][110][111] 问题10: 为达到指导中点需要完成的租赁量，以及2021年租赁对收益的影响 - 达到同店出租率指导中点需要新增37.5万平方英尺的租赁面积，占租赁目标中点的50%，其中包括预计租赁50%的巴克莱银行区块，剩余50%为续约租赁，续约租赁预计上半年完成，新增租赁预计下半年完成 [117][118][121] - 2021年收益指导未考虑巴克莱银行空间租赁的潜在收益，因为即使租约在下半年执行，租户入住和装修后才开始确认收入 [123] 问题11: 2021年非办公收入的预期，以及前本德尔空间的租赁潜力 - 非办公收入收缴率较上季度提高了10多个百分点，达到60.3%，预计将继续改善，2021年不会有未来直线租金或应收账款的冲销 [128][129] - 去年已租赁了亨利本德尔空间的一部分，提供了约85%的收入，目前奢侈品市场较慢，公司2021年未计划出租剩余空间，将谨慎选择合适的用途 [130][131] 问题12: 公司对股息的看法，以及未来的股息政策 - 公司调整股息政策是为了适应疫情期间的情况，减少约3000万美元的现金支出，以保留流动性，随着巴克莱银行和道明银行空间的租赁，现金流和应税收入将增加，有望带来股息增长 [135][136] 问题13: 纽约和旧金山市场的转租率现状，以及转租率对市场有效租金的影响 - 纽约中城转租可用性占总可用性的24%，低于互联网泡沫破裂和金融危机时期，许多租户将转租视为试水，若租赁部分空间可能会撤回转租，预计随着人们返回工作，部分转租空间将被撤回 [138][139][142] - 旧金山中央商务区转租可用性较高，预计人们返回工作后部分空间将被撤回，短期内转租空间对市场构成逆风 [144] - 由于交易数据较少，难以确定有效租金的最终水平，目前由于优惠增加，有效租金可能下降约10% [145] 问题14: 2021年租赁期限的趋势，以及租赁管道中的需求主要是搬迁还是净扩张 - 公司目前营销的是较大面积的空间，与大型公司沟通，多数讨论为长期租约，如10 - 15年甚至更长，但也会有一些短期交易以满足部分租户的灵活性需求 [149][150] - 租赁管道中的需求主要是搬迁，部分租户会增加空间，部分租户保持不变 [152]

公司概况 - 公司成立于1978年，2014年首次公开募股，是一家在纽约证券交易所上市的公司，专注于纽约和旧金山的优质A级办公物业[5][6][7] - 公司拥有13处REIT资产，总面积达1390万平方英尺，总资产管理规模约134亿美元，总市值58亿美元，年化现金净营业收入为3.9亿美元，出租率达95.2%[8][9][10] 运营亮点 - 纽约办公室开放，但有50%的容量限制，旧金山非必要员工办公室仍关闭[12] - 2020年第四季度，写字楼租户租金收缴率为98.0%，非写字楼租户为60.3%，整体租金收缴率为96.7%[12] - 2020年第四季度租赁面积超过8.7万平方英尺，全年近70万平方英尺，2021年租赁目标为60 - 90万平方英尺[13] 财务状况 - 2021年核心基金运营资金（Core FFO）每股指引为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元[12] - 2020年底公司流动性约15亿美元，包括4.65亿美元现金及受限现金和10亿美元循环信贷额度[14] 资产组合 - 纽约投资组合面积860万平方英尺，出租率95.1%；旧金山投资组合面积430万平方英尺，出租率95.7%[19][22] - 已完成向纽约和旧金山市场的转型，目前纽约有7处物业，面积900万平方英尺；旧金山有6处物业，面积400万平方英尺[23][24] 租户情况 - 租户基础多元化且信用质量高，前十大租户占年化租金比例较高，加权平均剩余租赁期限约7年，零售、剧院和车库租户约占年化租金的3.5%[28] - 2021 - 2025年租赁到期面积的五年平均为74.77万平方英尺，占比8.8%[30] 资本结构 - 公司总市值81.88亿美元，总企业价值77.29亿美元，净债务31.77亿美元[32] - 债务中固定利率债务占比88%，加权平均到期期限4.9年，加权平均利率3.22%[34][37]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 32-0439307 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Fiscal Year Ended: December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the tr ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.22美元，较市场共识低0.01美元，包含非现金直线租金余额冲销每股0.05美元和Harry Winston租赁的费用收入每股0.01美元，剔除这些项目后核心FFO为每股0.26美元 [11][38] - 同店现金NOI增长为 -1.8%，若按部分同行处理方式计算，该数据将变为正2.5%，有430个基点的波动 [40][71] - 第三季度投资组合租金收款率为97.5%，较第二季度的96.4%上升110个基点，其中办公室收款率提高到99%，非办公室租户收款率略降至略高于50% [13][41] - 第三季度执行10份租约，涵盖10.4万平方英尺，现金基础的按市值计价为3.6%，GAAP基础为9.5%；纽约的按市值计价现金为 -2.4%，GAAP为 -3%；旧金山为11.1%现金和27% GAAP [42] - 季度末流动性超13亿美元，包括超5.3亿美元现金和受限现金以及8亿美元循环信贷额度；未偿债务为38.3亿美元，其中2亿美元从循环信贷工具借入 [42][43] - 第三季度及10月回购290万股，加权平均价格为每股6.77美元，总计2000万美元 [24][43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度租赁超10.4万平方英尺，加权平均起始租金为73.48美元（不包括Harry Winston租约），大部分活动基于续约，同店出租率为95.6%，较上季度下降10个基点 [27] - 零售业务：与Harry Winston签订16年长租约，租赁约1.8万平方英尺，使712 Fifth Avenue的可用零售空间出租率达23%，加权平均初始租金为每平方英尺437美元 [18][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城：第三季度租赁活动（不包括续约）为200万平方英尺，较5年季度平均水平低51%，同比下降33%；续约约110万平方英尺；纽约投资组合同店出租率为95.1%，较上季度下降20个基点 [29][30] - 旧金山：第三季度租赁活动有限，总空置率较上季度增加270个基点；同店出租率为96.8%，较上季度下降10个基点；第三季度租赁约5.2万平方英尺，加权平均租期为5.2年，初始租金平均为每平方英尺75美元 [33][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于租户安全复工、延长租约到期时间、与潜在租户沟通、确保充足流动性以及长期资本配置 [25] - 行业竞争方面，核心资产且租户优质、租约加权平均期限长的资产在市场中表现将优于需承担租赁风险和追加资本的过渡性资产 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境受疫情影响，市场交易活跃度低、买卖价差大，处于价格发现阶段，但公司资产质量高、租户优质、零售风险低，展现出韧性 [12][23] - 未来前景上，公司对纽约和旧金山市场长期前景有信心，认为旧金山市场有成熟大型科技、金融服务和生命科学公司支撑，有望引领走出衰退；随着租户逐步复工，预计租赁活动将增加 [34][35] 其他重要信息 - 公司预计第四季度完成出售华盛顿特区的1899 Pennsylvania Avenue资产，售价1.15亿美元 [24] - 公司目前有8000万美元的股票回购额度，此前已回购3.2亿美元股票 [103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新零售租约的指标及免租期情况 - 该租约覆盖约23% - 24%的可用零售空间，平均租金为每平方英尺437美元；免租期情况与疫情前类似，是一次强劲的执行 [58][60][62] 问题2: 1301 Sixth Avenue的Barclays空间的租赁活动变化及租金和优惠灵活性 - 自上季度以来活动变化不大，8月底略有增加；租金影响不显著；租户决策谨慎，租赁可能需要更长时间，但公司有信心达成租约；续约通常不提供优惠，仅按原样延长租约 [66][68][70] 问题3: Harry Winston租约完成后剩余空间情况及营销计划 - 剩余空间有较大灵活性，地面层剩余约7300平方英尺，还有约6万平方英尺在其他楼层；营销计划与以往类似，通过虚拟和实地参观向市场展示机会 [76][79][80][85] 问题4: 未来12个月资本需求与当前流动性的关系 - 公司会持续评估2021年资本计划，考虑即将到期的租约；出售资产将提供额外流动性；资本支出主要取决于租户装修费用，预计不会高于市场水平 [89][90][93] 问题5: 资本分配、股票回购计划及资产出售考虑 - 公司不会以低价出售资产；目前有8000万美元股票回购额度，将机会性且保持杠杆中性地进行回购；是否进行资产出售及规模和时间尚不确定 [100][103][105] 问题6: 基金业务机会及募资情况 - 投资机会预计2021年改善，公司有夹层基金寻找机会且有可用资金；募资受旅行困难影响，但对安全夹层债务和特殊情况投资有兴趣 [115][116][117] 问题7: 加州投票措施对投资组合的影响及资本分配考虑 - Prop 15影响待定，对公司投资组合影响相对较小，且可将影响转嫁给租户；公司将继续机会性地在纽约和旧金山投资，不受此影响 [119][120][121] 问题8: Harry Winston租约租金与市场报价差异原因 - 该租约涵盖四层及地下室，街道零售部分占比小，不能简单与市场报价比较，公司可单独沟通解释 [124][126]

公司概况 - 公司成立于1978年，2014年首次公开募股，是一家在纽约证券交易所上市的公司，拥有14项REIT资产[6][7] - 公司拥有1410万平方英尺的物业，总资产管理规模约140亿美元，总市值55亿美元，年化现金NOI为3.69亿美元，出租率达95.5%[8][9][10] 运营情况 - 纽约进入第四阶段，所有办公室开放但容量限制在50%；旧金山10月27日重新开放非必要员工办公室，有一定限制[15] - 2020年第三季度，写字楼租户租金收缴率为99.0%，非写字楼租户为50.4%，整体投资组合租金收缴率为97.5%[15] 物业组合 - 纽约物业组合面积860万平方英尺，出租率95.1%；旧金山物业组合面积430万平方英尺，出租率96.8%[18][21] 租户情况 - 租户行业多元化，包括法律、金融、科技和媒体等，投资级/全国知名办公室租户贡献了较高比例的年化租金[31] - 办公室租约加权平均剩余期限约为7年，零售、剧院和车库租户约占年化租金的3.0%[31] 资本结构 - 净债务/企业价值为42.5%，净债务/年化调整后EBITDAre为8.6倍[36] - 债务中95%为有担保债务，83%为固定利率债务[38][39] 债务到期情况 - 加权平均到期期限为5.0年，加权平均利率为3.12%[43] 免租期租金情况 - 截至2020年9月30日，有4020万美元的年化初始现金租金尚未计入现金NOI，将在未来三年内逐步实现[47]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.23美元，与去年同期和分析师共识一致；若不计0.04美元的减记和准备金，核心FFO本应为每股0.27美元 [16][41] - 同店现金NOI增长率为 - 4.1%，主要因公司选择不利用GAAP的租赁修改救济条款 [44] - 第二季度办公室租户平均收款率为97.8%，零售租户收款率降至略低于58%，整体投资组合平均收款率为96.4% [45][46] - 季度末流动性超13.5亿美元，包括超5.5亿美元现金和受限现金，以及8亿美元循环信贷额度；未偿债务为38.3亿美元，加权平均利率3.1%，加权平均期限5.2年，83%的债务为固定利率，加权平均利率3.4% [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度租赁超30万平方英尺，加权平均起始租金超93美元/平方英尺，均为续约业务，主要解决2021年及以后的租约到期问题；同店出租率为95.6%，较上季度下降20个基点 [19][30] - 纽约市场：第二季度新租赁活动显著下降，但续约约120万平方英尺，续约占总租赁速度的48%，多为短期续约；季度末同店出租率为95.3%，与年初持平；2021 - 2024年每年约7.9%的租赁空间到期，不包括巴克莱的空间则为6.6% [32][34] - 旧金山市场：因疫情暂停分阶段重新开放，新租赁活动放缓，租户专注续约，多为短期；季度末同店出租率为96.9%，较上季度下降50个基点；第二季度租赁约25万平方英尺，加权平均期限近4年，初始租金平均近99美元/平方英尺；2021 - 2024年每年约7.3%的租赁空间到期 [36][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城：疫情后续约租赁活动占总租赁的比例高于正常水平，租户采取观望态度，专注短期续约；新空间咨询和虚拟参观数量在过去几周有所增加 [20][33] - 旧金山：租户情绪与纽约相似，专注续约，采取观望态度；市场由成熟的大型科技、金融服务和生命科学公司支撑，2020年上半年吸引了大量风险投资 [22][37] - 交易市场：交易量大幅放缓，并非缺乏流动性，而是处于价格发现阶段，买卖双方出价差距大，卖家倾向于再融资 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于整合现有租户，确保租户员工进入安全健康的环境；延长租约到期时间，与有可用空间的市场保持互动；保持足够的流动性，为长期发展做好准备 [29] - 目前采取防御性姿态，优先保持流动性和资本保全，暂不进行收购；不考虑进入新市场，如西雅图或洛杉矶 [59][60] - 公司认为优质资产是构建强大投资组合的关键，未来将更关注有财务问题的优质A类资产 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 远程办公实验有积极成果，但负面因素远大于正面，面对面会议和协作无可替代，未来雇主可能会给员工更多灵活性，但不会否定传统办公空间的需求 [10][11] - 空间利用率探索正在进行，将导致办公空间去密集化，疫情加速了这一规划，公司预计租户可能会增加房地产面积 [12] - 租户除关注员工健康安全外，还关注员工重返工作岗位的问题，预计重返工作将分阶段逐步进行，租户已开始缓慢返回办公室 [13] - 公司认为市场的长期基本面未变，尽管股价和同行股价出现错位，但应保持纪律，专注长期目标 [25] 其他重要信息 - 公司实施了一系列大堂协议，提高了清洁标准，对部分建筑的通风系统和空气质量传感器进行了改造，并对建筑人员进行了COVID - 19相关培训 [15] - 公司宣布出售1633 Broadway 10%的股权，净收益超1.1亿美元，该物业估值24亿美元；还达成出售华盛顿特区最后一处物业1899 Pennsylvania Avenue的协议，预计第四季度完成交易 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 续约交易增加的驱动因素是什么 - 公司表示在这种商业环境下，租户决策倾向短期，避免重大投资和决策，这是正常现象；续约价格符合市场预期，没有价格压力 [58] 问题2: 如何平衡资本分配优先级，是否考虑收购、资产重新开发或股票回购 - 公司称当前优先保持流动性和资本保全，待经济复苏前景明朗后再分析资本市场发展；目前不处于收购模式，因买卖双方意愿未明确 [59] 问题3: 公司未来是否有进入其他市场的计划 - 公司表示目前不会在新市场开展业务，认为现在时机太早；华盛顿特区市场未来一年左右不太可能有投资吸引力，也不考虑进入西雅图等市场 [60] 问题4: 巴克莱空间的租赁进展、市场变化以及公司在租金和优惠方面的灵活性 - 公司称与租户的沟通仍在进行，但速度有所放缓；公司对自身的定价有信心，认为随着租户明确需求，公司将能满足市场需求 [63][65] 问题5: 租户要求增加空间以实现去密集化或重新配置办公环境的情况是否普遍，会带来多少额外空间需求 - 公司认为目前讨论还为时过早，租户主要关注员工重返办公室；已有少数租户提出相关需求，预计危机后这一趋势将加速 [67] 问题6: 若采用同行计算同店NOI的方法，公司的现金同店NOI结果如何 - 公司称结果会更高，但认为自身的保守方法能更好反映业务的真实现金和运营情况，因公司零售租户受疫情影响大，未来可能还会寻求减免租金 [68] 问题7: 今年下半年和2021年第二季度到期租约的情况，以及整个投资组合的按市值计价情况和市场优惠变化 - 公司认为今年下半年到期租约对入住率影响不大，有信心续约大部分租约；对于按市值计价情况，认为现在回答太早，需等市场发展更明朗；关于市场优惠，目前数据点少，难以判断未来变化 [71][75][76] 问题8: 公司债务情况以及在困境资产投资方面的机会 - 公司称Fund VIII已全部投资，收购团队正在分析机会，预计未来12 - 24个月机会将增多；公司正在筹集特殊情况基金，可投资股权和债务 [77][78] 问题9: 纽约和旧金山的转租空间情况及其对租赁市场和经济的影响 - 纽约中城转租空间占总可用空间的21%，约630万平方英尺，与五年季度平均水平相符；旧金山转租空间超过400万平方英尺，CBD地区约260万平方英尺，占总库存不到5%，公司会密切关注 [81][82] 问题10: 转租空间在租赁谈判中是否构成竞争 - 公司表示尚未遇到这种情况 [83] 问题11: 因COVID - 19进行的建筑改造情况及成本，是否有其他大型项目 - 公司称成本极小，可能会纳入运营费用池，租户认为这是必要的，不影响底线；目前没有其他大型项目计划 [84][86] 问题12: 考虑困境资产机会时，是否有特定的建筑资格要求 - 公司表示将更关注有财务问题的优质A类资产 [88] 问题13: 公司资本合作伙伴是否有兴趣进入新市场 - 公司称合作伙伴相信公司的CBD市场战略，认为当前趋势是短期的，未来12 - 24个月市场将克服困难 [89] 问题14: 公司是否对债务账簿计提费用，以及未来风险如何 - 公司称债务账簿在基金业务中占比小，无需计提准备金；目前未收到债务困境信号，但会密切监测 [90] 问题15: 租赁Henri Bendel空间的时间和策略更新 - 公司称目前判断还太早，虽有感兴趣的各方，但受疫情和示威活动影响，展示情况不佳 [96] 问题16: 未来12 - 18个月内是否有超过5万平方英尺的已知迁出情况 - 公司称已知的是巴克莱和TD的迁出，没有其他符合条件的情况 [97][98] 问题17: 公司对零售租户直线租金减记的处理方式 - 公司称采取了最谨慎和保守的方法，对零售租户的余额全额计提准备金，转为现金会计基础；若租户付款，将在收到时记录收入 [100] 问题18: 是否会与现金支付租户讨论百分比租金 - 公司称对于零售租户，百分比租金可能是一种帮助他们度过难关的方式，主要作为过渡措施，而非将固定租金改为百分比租金 [101][103] 问题19: 建筑改造是否因建筑年龄和结构遇到挑战 - 公司称其建筑为A类，设施先进，维护良好，通过更换过滤器等微调措施有效改善了空气过滤；建筑年龄不影响办公空间质量，公司在租户重新入住准备方面没有问题 [106][109] 问题20: 临近选举，在加州的业务有何额外见解 - 公司称认为相关提案不会通过，这是基于与市场人士的交流 [110][112] 问题21: 1301债务到期的解决方案和时间安排 - 公司称明年10月到期的债务，会在2021年初考虑；若巴克莱空间有租赁活动，将有助于获得更好的再融资条件；公司认为该债务再融资不会有问题，市场流动性充足 [114] 问题22: 疫情后承销商对办公物业的看法是否改变 - 公司称承销商看法未改变，某些领域的流动性比以前更好；承销商更关注租金收款情况，公司在这方面表现良好 [115][116] 问题23: 交易和价格发现恢复后，稳定的A类CBD办公物业的资本化率是否会下降 - 公司称在其他疫情控制较好的市场，由于低利率环境和对硬资产的需求，资本化率保持稳定或有所改善 [117] 问题24: 公司是否认为在市场混乱的情况下，重新配置租户空间是一个机会 - 公司称与租户关系密切，一些潜在租户来自现有租户；公司会考虑构建增值交易，预计随着租户重新配置空间和员工返回办公室，此类对话会增多 [121]

财务数据和关键指标变化 - 公司一季度核心FFO为每股0.27美元，同店现金NOI增长4.3%，其中纽约同店现金NOI增长4.1%，旧金山增长4.9%，同店出租率维持在96%不变 [37] - 公司撤回2020年原指引，原指引核心FFO中点为每股1.03美元，两笔资产出售将使核心FFO每股减少0.03美元，排除潜在疫情影响后为每股1美元 [38][39] - 4月公司已收取约94%的租户月度账单，其中办公室租户收取率超过95%，零售、车库和剧院租户收取率约62% [40] - 季度末公司流动性约12亿美元，包括4亿美元现金和受限现金，以及8亿美元循环信贷额度，预计资产出售将带来超2.5亿美元额外收益 [41] - 季度末公司未偿债务为39.6亿美元，加权平均利率3.28%，加权平均期限超五年半，84%的债务为固定利率，平均利率3.3%，16%为浮动利率，平均利率3%，2021年四季度前无债务到期 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度公司租赁面积超20.6万平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺91.59美元，约30%的租赁解决了2020年的即时空置或到期空间，67%解决了2021年到期空间 [25] - 季度末同店出租率为96%，与2019年末持平，2020 - 2024年每年到期租约占比仅7.5% [26] 纽约市场 - 一季度曼哈顿中城写字楼市场在疫情爆发前表现良好，总租赁面积超400万平方英尺，同比增长4%，但较五年季度平均水平低约7% [29] - 季度末纽约同店组合出租率为95.5%，与年末持平，一季度租赁约4.9万平方英尺，加权平均租期约四年，包括与高盛续租约3万平方英尺 [30] - 2020 - 2024年纽约组合每年到期租约占比约6%，不包括巴克莱50万平方英尺租约到期 [30] 旧金山市场 - 疫情导致旧金山一季度租赁速度放缓，市场空置率上升、吸纳量为负、平均要价租金企稳 [32] - 季度末旧金山同店组合出租率为97.4%，环比下降10个基点，一季度租赁约15.8万平方英尺，加权平均租期超五年，初始租金接近每平方英尺102美元 [33] - 2020 - 2024年旧金山组合每年到期租约占比仅7% [33] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 一季度曼哈顿中城写字楼市场在疫情爆发前表现良好，总租赁面积超400万平方英尺，同比增长4%，但较五年季度平均水平低约7% [29] - 纽约州3月20日发布暂停令及社交距离措施后，租户需求显著减速，多数租户采取观望态度 [29] 旧金山市场 - 疫情及居家健康令导致旧金山一季度商业活动受干扰，租赁速度放缓，市场空置率上升、吸纳量为负、平均要价租金企稳 [32] - 市场基本面依然强劲，空置率为6%，平均要价租金同比上涨12%，由成熟大型科技、金融服务和生命科学行业支撑 [32][63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于控制可管理的业务领域，优先保持充足流动性和资本保值，直至经济前景更明朗 [21][22] - 继续执行去风险策略，主动提前向优质租户预租空间，降低近期租约到期风险 [27] - 利用虚拟看房与潜在租户积极互动，争取租赁巴克莱空置空间，目标可能延至2021年实现 [14][15][31] - 一季度公司积极进行资本配置，出售华盛顿特区最后一处资产，完成该市场退出，成为双海岸REIT；回购1亿美元股票；出售1633百老汇10%股权 [16][17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对全球和美国经济造成严重破坏，公司运营所在的纽约和旧金山市场受影响，面临巨大变化和不确定性 [9] - 公司一季度业绩稳健，符合内部预期，但鉴于疫情不确定性，撤回2020年原指引 [11] - 公司拥有优质资产组合、强大资产负债表和充足流动性，有信心应对危机，未来前景乐观 [22] - 预计短期内续租活动将超过新租赁活动，资本支出将低于新交易所需 [15] - 相信旧金山市场具有韧性，随着限制措施放松将迅速复苏 [32] 其他重要信息 - 公司部分言论为前瞻性陈述，受诸多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，详情参考SEC文件 [4] - 公司将讨论非GAAP指标，该指标应结合GAAP财务结果评估，相关指标调整可在一季度财报和补充信息中查看 [5] - 公司收到约16%租户的租金减免请求，部分为投机性请求，公司将逐案评估，并非所有请求都会导致租约修改或租金延期 [12] - 公司为租户返回做准备，培训员工、更换空气过滤器、增加清洁频率等，制定房东和租户共同参与的安全协议 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于股票回购和资本配置，以及如何平衡资本部署和现金储备以应对潜在坏账 - 目前公司关注流动性和资产负债表上的现金储备，不急于积极进入市场，待1899和1633交易完成后情况可能改变 [44] 问题2: 若处于长期衰退期，巴克莱空间是租给两三个租户还是需进一步分割 - 目前仍可按原计划操作，也可按楼层出租，公司对2021年以合理水平出租该空间有信心 [45] 问题3: 公司在租户返回和安全监测方面的举措及成本 - 公司团队确保所有建筑开放，积极关注清洁和安全，成立了以Peter为首的特别工作组；准备工作分两阶段，租户返回前培训员工、更换空气过滤器等，返回后制定房东和租户共同参与的安全协议，旨在打造最安全的环境 [50][51] 问题4: 租金减免请求的细分情况，包括行业、租户规模、类型以及纽约和旧金山的分布 - 办公室租金收取率为95%，部分请求为投机性，将明确拒绝；公司将逐案评估受疫情影响的零售租户请求，目前仅在一两个案例中给予租金减免；请求在纽约和旧金山地区分布较为均匀 [52][53] 问题5: 与巴克莱空间相关的租户讨论情况，是否有租户因不确定性选择续租而非搬迁 - 公司与多个租户进行了沟通，目前没有租户重新考虑与公司的讨论，部分租户当前有更高优先级事务 [56] 问题6: 如何看待当前杠杆水平，是否会采取措施降低净债务与EBITDA比率 - 目前净债务与EBITDA比率为8.6倍，部分去年收购的旧金山资产尚未完全实现EBITDA潜力，随着时间推移该比率将自然下降，公司专注于提高EBITDA，不考虑在当前水平发行股权来降低比率，对优质资产组合而言，该比率处于合理范围，目标是降至中七倍水平 [59][60][61] 问题7: 旧金山市场一季度数据变化中，有多少是3月前市场放缓和空间回归造成的，若没有疫情，市场是否仍会放缓 - 很难判断，3月市场急刹车，但旧金山基本面依然强劲，空置率6%，平均要价租金同比上涨12%，市场由优质科技、金融和生命科学公司支撑，未来情况有待观察 [63] 问题8: 公司在纽约市场对科技租户的租赁情况，他们是否继续租赁、暂停或放弃扩张计划 - 不同情况不同，一些大型科技租户的租赁需求仍在谈判中，预计部分交易将完成；科技行业去年占曼哈顿租赁速度的25%，首次超过金融服务行业，预计该行业在当前时期可能繁荣，相关讨论正在进行中 [69] 问题9: 已签约销售交易的风险，买家情况以及是否依赖债务市场完成交易 - 双方都是可靠、资金充足的机构，目前没有理由怀疑交易将完成 [70] 问题10: 公司未来的资本支出情况，特别是1301第六大道、亨利·班德尔空间、1633百老汇零售区和111萨特的资本需求 - 公司已详细评估投资组合，将所有可推迟的非必要项目或资本支出推迟，以保留流动性并确保比率符合要求；与租赁相关的支出将根据租赁进度推迟到2021年；已有效推迟约5000万美元原计划在2020年的资本支出 [72][73][74] 问题11: 租赁优惠方面的变化，如租户改善补贴或免租期 - 目前判断还为时过早，市场倾向于给予更多免租期；未来租户可能更关注优质资产，公司在这方面表现较好；可能会先讨论增加优惠，再考虑降低租金，具体情况需实时评估 [77][78] 问题12: 基金业务情况，投资者对美国写字楼房地产投资的看法 - 夹层业务和夹层基金业务将变得活跃；投资方面，投资者目前忙于自身事务，不太关注新投资，但他们有大量流动性，预计下半年随着疫情形势明朗，资金将回流美国，因为美国的回报率仍具吸引力 [79][80] 问题13: 零售和停车业务对利润的贡献，以及零售和停车业务的细分情况，停车业务中与租金相关和交通停车的占比 - 零售业务占租金的4%，其余1%为停车和剧院业务；停车业务中，租赁和交通停车各占50% [84] 问题14: 租金减免请求更倾向于延期还是减免，以及请求主要来自零售还是办公室租户 - 多数延期请求来自短期租户，公司将根据租户现金流状况和财务报表评估是否延期，租金减免不在考虑范围内；多数请求来自零售租户 [85][86] 问题15: 与租户就未来空间需求的讨论情况，考虑到居家办公趋势和社交距离要求 - 目前公司向租户通报建筑运营情况，物业经理与租户沟通确保其安全；过去十年租户追求高密度办公，现在趋势可能逆转，租户可能需要更多空间以确保安全工作环境；部分员工可能居家办公，但效果有待观察 [91][92]

公司概况 - 公司成立于1978年，2014年首次公开募股，是纽约证券交易所上市公司，拥有14处REIT资产，总市值60亿美元，总管理资产约140亿美元[6][7][11] - 公司在纽约和旧金山拥有1400万平方英尺A级写字楼物业，年化现金净营业收入3.94亿美元，出租率95.9%[8][9][10] 管理团队 - 公司拥有经验丰富的管理团队，涵盖执行管理、财务、租赁、收购等多个领域[14][15][16] 2020年第一季度亮点 - 第一季度租赁面积超20万平方英尺，因疫情实体带看暂停，正安排虚拟带看[19] - 第一季度以1亿美元回购1090万股普通股，每股加权平均价格9.21美元，较净资产价值折价约50%[21] - 公司拥有超12亿美元流动性，其中约4亿美元现金，8亿美元循环信贷额度，另有约2.15亿美元资产出售现金待回笼[21] 业务组合 - 纽约组合860万平方英尺，出租率95.5%；旧金山组合430万平方英尺，出租率97.4%[25][28] - 公司租户多元化且信用质量高，前十大租户占年化租金比例最高为4.7%，加权平均剩余租赁期限约7年，零售、剧院和车库租户占比低于5%[35][38] 资本结构 - 公司总市值83.78392亿美元，总企业价值79.88183亿美元，净债务35.65583亿美元，净债务与企业价值比率为44.6%，净债务与年化调整后EBITDAre比率为8.6倍[49] - 债务加权平均到期期限为5.6年，加权平均利率为3.28%，债务到期分布合理[51] 财务指标 - 2020年第一季度，公司FFO归属于普通股股东为6.1586亿美元，摊薄后每股0.27美元；Core FFO归属于普通股股东为6.1509亿美元，摊薄后每股0.27美元[61] - 2020年第一季度，公司NOI归属于PGRE份额为1.10557亿美元，Cash NOI归属于PGRE份额为9852.9万美元[64] - 2020年第一季度，公司同店Cash NOI较2019年同期增长3748万美元，增幅4.3%；同店NOI较2019年同期增长1511万美元，增幅1.5%[68][70]