UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 1633 Broadway, Suite 1801, New York, NY 10019 (Address of principal executive offices) (Zip Code) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) ...

公司概况 - 公司是纽约和旧金山优质A级写字楼的所有者和运营商，成立于1978年，总资产管理规模约140亿美元，拥有19处资产，总面积1390万平方英尺，出租率90.7%[8][9] 资产组合 - 纽约资产面积860万平方英尺，出租率90.4%，占总估值70%；旧金山资产面积430万平方英尺，出租率91.6%，占总估值30%；基金和管理资产面积100万平方英尺[13][14][21][30] 租户情况 - 租户行业多元化，法律、科技和媒体、金融服务占比较高，加权平均剩余租赁期限约七年，未来五年平均每年到期租赁面积73.2252万平方英尺，占比9.0%[44][46][50] ESG表现 - 公司是ESG行业领导者，旗下880万平方英尺资产获100%LEED铂金或金牌、100%能源之星认证，GRESB评分为5星，2021年ESG评级为B - [58][63] 资本结构 - 股权市值49.95193亿美元，总债务36.60226亿美元，总市值86.55419亿美元，企业价值81.47368亿美元，债务加权平均到期期限5.0年，加权平均利率3.3%[79][85] 财务指标 - 2021年FFO为7.2573亿美元，核心FFO为7.2379亿美元；NOI为1.18649亿美元，现金NOI为1.15447亿美元；同店现金NOI和同店NOI有一定增减变化[89][92]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为每股0.24美元，全年核心FFO为每股0.92美元，高于市场共识并处于修订后指引范围的高端 [9] - 2022年核心FFO每股指引范围在0.91 - 0.97美元之间，中点为0.94美元，高于市场共识0.02美元，也高于2021年核心FFO 0.02美元 [10][45] - 第四季度同店现金NOI增长3.3%，全年同店现金NOI增长2.4% [43] - 2022年同店增长预计在GAAP基础上为2.5%，现金基础上为1% - 2% [46] - 第四季度执行12份租约，覆盖206,952平方英尺空间，加权平均起始租金为每平方英尺89.37美元，加权平均租期为8.2年 [44] - 第二代表面空间的按市值计价在GAAP基础上为18.7%，现金基础上为10% [44] - 预计2022年租赁825,000 - 1,225,000平方英尺，年底同店租赁入住率在93.6% - 95%之间，中点为94.3%，较2021年提高360个基点 [46] - 12月将现有循环信贷安排再融资为新的7.5亿美元信贷安排 [47] - 季度末流动性超过12.5亿美元，包括5.08亿美元现金和受限现金以及新循环信贷安排下的全部7.5亿美元可用额度 [48] - 季度末未偿还债务为36.6亿美元，加权平均利率为3.3%，加权平均到期期限为五年，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为3.57%，2022年无债务到期 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年全年租赁约117万平方英尺，与五年年均水平一致，第四季度租赁约20.7万平方英尺，加权平均租期为8.2年 [27] - 第四季度旧金山租赁活动占比超65%，完成两份长期租约，分别与全球领先投资银行和私募股权公司签订，起始租金均达三位数 [28] - 季度末投资组合整体租赁入住率为90.7%，环比上升40个基点 [29] - 2022年租赁目标为82.5 - 122.5万平方英尺 [17] 纽约业务 - 第四季度租赁约7.05万平方英尺，加权平均租期为5.5年，全年租赁约77.9万平方英尺，为2015年以来最高，加权平均租期超9.7年 [33][34] - 纽约投资组合目前同店租赁入住率为90.4%，环比上升50个基点 [33] - 2022年纽约投资组合有2.9%（约17万平方英尺）租约到期，2024年前每年到期租约占比为7.2% [34][35] 旧金山业务 - 第四季度租赁超13.6万平方英尺，加权平均租期为10.9年，初始租金平均为每平方英尺110美元，全年租赁约23.77万平方英尺，加权平均租期为8年，初始租金平均约为每平方英尺100美元 [41][42] - 旧金山投资组合季度末同店租赁入住率为91.6%，环比上升20个基点 [41] - 2022年旧金山投资组合有5.4%（约12.1万平方英尺）租约到期，2024年前每年到期租约占比为7.6% [42] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第四季度租赁活动（不包括续租）为550万平方英尺，环比增长67%，比五年季度平均水平高44%，全年各季度租赁活动均有改善，第四季度恢复到疫情前水平 [30] - 季度续租活动为84.6万平方英尺，比五年季度平均水平低29%，租户兴趣从短期续租转向新的长期租约 [31] - 季度净吸纳量连续第二个季度为正，主要因租赁活动超过新空间供应，且第四季度超过100万平方英尺的转租空间退出市场 [32] - 目前转租空间占可用空间的22%，略高于五年平均水平的21%，但市场对优质直接空间的租户参观活动持续加速 [32] - 曼哈顿中城整体可用率为17.6%，第六大道子市场可用率最低，为12.6% [36] 旧金山市场 - 第四季度办公租赁较第三季度放缓，主要因奥密克戎变种导致公司进一步推迟复工计划，但全年租赁总量远超2020年 [38] - 2021年旧金山公司获得超780亿美元风险投资，为历史最高，获得这些资金的公司推动了市场需求，2021年超过5万平方英尺的26份租约中有14份由这些公司签订 [39] - 转租空间供应仍处高位，但已连续第三个季度下降，环比下降1.9% [40] - 旧金山优质资产市场依然紧张，景观空间和标志性资产的经济效益良好 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年优先事项为租赁可用空间，确保租户安全健康回归，维持充足流动性 [25] - 与合资伙伴拟收购位于时代广场中心的1600 Broadway，这是一处2.6万平方英尺的零售公寓，已100%出租给Mars作为M&Ms World旗舰店，租约最近延长15年，Mars承诺投入2500万美元改善空间，公司将持有9%股权并担任管理者 [20][21] - 坚持可持续发展和ESG，整个办公投资组合获得2021年能源之星标签，在2021年GRESB房地产评估中连续第三年获得五星级评级，在公共披露中获得A评级，在2021年美国办公物业同行组中排名第一 [22][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司运营表现强劲，这种势头延续到2022年，尽管奥密克戎变种推迟了回归疫情前生活的时间，但最糟糕的时期已过去，租户正逐步全职返回办公室，且计划具有一定灵活性 [8][9] - 纽约市场正在复苏，住宅市场火爆，空置率创历史新低，城市放宽疫情限制，鼓励雇主让员工返岗，劳动力市场持续收紧，租赁速度同比增长超45%，平均要价租金上涨，这些都是纽约市办公空间在2022年及以后复苏的积极信号 [14] - 旧金山租户回归办公室的步伐较为缓慢，但2021年租赁速度较2020年增长超70%，优质资产表现出色，初始租金有所增长，公司投资组合受益于资产的高品质 [15][16] - 交易市场虽变化不大，但纽约出现积极迹象，第四季度12月交易量达45亿美元，为疫情以来最高，另有80亿美元处于合同阶段，预示2022年开局良好，优质资产流动性充足，价格坚挺，通胀和建筑成本上升将提高重置成本，凸显公司投资组合的内在价值 [18][19] 其他重要信息 - 公司宣布与鼎泰丰签订位于百老汇1633号玻璃立方体的租约，该空间的租赁筹备多年，鼎泰丰选择纽约市作为其东海岸首个地点，巩固了纽约作为全球顶级零售目的地的地位 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细谈谈2022年租赁活动指引相关问题，包括现有投资组合续租情况、合资资产与全资资产新租赁活动占比以及年底入住率预期 - 预计租赁量中点125万平方英尺与历史平均水平及2021年实际交付量相符 [53] - 2022年到期租约总面积200万平方英尺，按份额计算约29万平方英尺，因60 Wall将于6月进行重建，不计入租赁目标，若能提前预租该物业将有助于实现指引上限 [54][55] - 扣除60 Wall后，实际到期租约按份额计算约21万平方英尺，其中最大一块为300 Mission的Bechtel租约，公司按份额占比约3万平方英尺，其他为小面积空间，公司将尽力续租 [56][57] - 公司不提供GAAP入住率指引，仅提供租赁入住率指引，这是领先指标，要实现租赁入住率提高360个基点的目标，需在扣除当年到期租约后，新增租赁面积超过50万平方英尺 [58][59] 问题2: 本季度未提及股票回购，在当前股价大幅低于内部NAV估计的情况下，股票回购如何安排 - 股票回购需保持杠杆中性，公司对此保持谨慎，投资决策会与董事会每季度讨论 [60] - 公司认为M&M项目是机会性投资，对股东有意义，投资金额小且回报可观 [61][62] - 2021年未进行大量股票回购是因疫情期间削减股息，且巴克莱和道明银行的空置将导致系统内现金减少4000万美元，目前公司对2022年有更好的能见度，将与董事会审慎决策资本配置 [65][66] 问题3: 目前是否有资产在市场上出售或正在探索资产出售 - 公司会机会性地考虑资产出售，目前交易市场相对缓慢，希望为股东获取良好价值，会密切关注私人市场和公共市场差异以及外国投资者对美国市场的兴趣 [67][68][69] 问题4: 关于租赁入住率指引，哪些资产有望取得最大进展，以及1301资产目前的租赁活动情况和租户规模特点 - 要实现租赁入住率指引，需在现有空置空间中，重点租赁1301和31 West的空间 [73][74] - 1301资产目标是租赁二至五层共27.2万平方英尺空间，目前提供的欢迎中心、户外空间和配套设施中心等方案得到市场认可，有相关租赁活动 [76] - 目前与金融服务公司的讨论最为深入，预计科技公司未来会更活跃，租户规模范围在3 - 6.8万平方英尺之间 [77][78][81] 问题5: 公司发布8 - K文件更改董事会席位章程，提高董事会任职要求，能否解释该决策及具体变化 - 该决策对股东友好，董事会与大股东讨论后决定修改章程，此前曾因股东投票结果不佳进行股东外联，此次更改是外联结果之一，将在代理声明中详细说明 [82][83][84] - 目前章程不允许股东使用公司材料提名董事，更改后允许持有3%股份三年以上的股东提名两名董事，这是市场标准做法 [85][86][100] 问题6: 鼎泰丰租约的经济效益如何，对盈利有何影响 - 该租约对产生超1亿美元NOI的大楼盈利影响不大，主要是为大楼上方250万平方英尺办公租户提供合适配套设施，盈利影响不到一美分 [90][93] 问题7: 基金业务未来资金使用和发展方向如何，是否会考虑提供联合办公服务，股息是否会在租赁完成后重新评估 - 基金业务是轻资产模式，公司可通过引入第三方投资者增加资产管理规模和费用收入，未来会在办公领域继续采用该模式 [104] - 联合办公服务将根据资产具体情况决定，如1301计划建设大型配套设施中心，可能包含联合办公功能，但不会将其作为业务开展 [106] - 股息会与董事会每季度讨论并重新评估，随着租赁进展，应税收入有望增加，股息可能相应提高 [107] 问题8: 同店NOI现金指导中点1.5%的构成因素，以及办公室利用率恢复时的可变费用和潜在可变收入情况 - 现金NOI较低是因2021年预租成功，续租时的免租期影响了2022年现金租金收入 [111][112] - 96.5%的业务以办公为主，疫情期间租金收取率高，可变业务方面，运营费用会随办公室利用率上升而增加，但会通过租户费用转嫁得到一定弥补，另外3.5%的剧院和零售业务已恢复，相关情况已纳入2022年预测 [114][115][116] 问题9: 第四季度纽约和旧金山每平方英尺每年租赁成本大致相同，但起始租金有差异，租赁成本在不同租金价位的趋势如何，以及今年空置租赁所需的租户改善支出预期 - 第四季度数据可能是异常情况，2022年纽约市场有望改善，第四季度纽约数据包含一份交钥匙租约，导致成本升高，且租赁成本与起始租金有关 [121][122] - 租户改善支出可能主要在2023年，因租户先支出，公司后报销，预计2022年资本支出至少是2021年的两倍，2021年资本支出主要用于2020年签订的租约 [126][128] 问题10: 公司提到的其他潜在股东友好治理变化包括哪些，是否会选择退出 - 相关内容将在代理声明中详细说明，目前不便透露更多细节 [132][133]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Fiscal Year Ended: December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from To Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 32-0439307 (State or other jurisdiction of incorpo ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度核心FFO为每股0.23美元，比共识高出0.02美元，比上一年第三季度高出0.01美元 [9][34] - 同店现金NOI增长6% [9][34] - 上调2021年多项指标指引，预计核心FFO每股在0.90 - 0.92美元之间，中点为0.91美元，比之前预期高0.03美元 [36] - 同店现金NOI增长预期上调至1% - 2%，中点为1.5% [37] - 预计2021年全年租赁面积在925,000 - 1,025,000平方英尺之间，比之前估计中点高175,000平方英尺 [37] - 预计年底同店租赁入住率在90% - 90.6%之间，中点为90.3%，比之前范围中点高130个基点 [37] - 季度末流动性超15亿美元，包括超5亿美元现金和受限现金，以及10亿美元循环信贷额度借款能力 [38] - 季度末未偿还债务份额达37亿美元，加权平均利率3.29%，加权平均到期期限5.3年 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁约374,000平方英尺，加权平均租赁期限10.2年，其中1301第六大道租赁约279,000平方英尺 [10][23] - 季度末投资组合整体入住率为90.3%，季度环比上升230个基点 [25] - 纽约投资组合同店租赁率为89.9%，季度环比上升340个基点，第三季度租赁约328,000平方英尺，加权平均期限10.6年，初始租金平均约73美元/平方英尺 [27] - 旧金山投资组合同店租赁率为91.4%，季度环比下降70个基点，第三季度租赁超46,000平方英尺，加权平均期限4.6年，初始租金平均超100美元/平方英尺 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城第三季度租赁活动（不包括续约）为330万平方英尺，季度环比增长59%，但比五年季度平均水平低13%，续约租赁占190万平方英尺 [26] - 中城转租可用性目前占所有可用空间的24%，高于五年平均水平的21% [26] - 旧金山第三季度办公租赁活动增强，是自新冠疫情爆发以来最强劲的季度，但仍低于疫情前五年季度平均水平 [29] - 旧金山初创公司获得超39亿美元风险投资，为有记录以来最高季度 [29] - 旧金山转租可用性连续第二个季度下降，季度环比下降2.6% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先事项是出租可用空间，以及以安全健康的方式让租户逐步回归 [21] - 对收购保持谨慎，不会在短期内使用大量派拉蒙股权进行新收购 [69] - 愿意在合适的时候出售部分资产，但会谨慎行事 [81] - 市场上核心资产表现优于增值机会，凸显公司投资组合的内在价值 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营表现强劲，市场基本面逐渐改善，租赁团队忙碌，业务活动管道不断扩大 [8][14] - 租户重视房地产，希望吸引、留住员工并让他们回到办公室，部分租户因业务增长寻求更多空间，部分租户希望在租约中加入未来扩张的选择权 [15] - 市场租金在中城下降约3%，在旧金山下降约8%，但优质建筑的房东能够维持租金，甚至在某些情况下提高租金 [16] - 纽约市逐渐恢复生机，但公司投资组合的空间利用率仍远低于疫情前水平 [17] - 新冠Delta变种导致部分租户推迟重返办公室计划，预计2022年1月全面回归 [18] - 旧金山租户回归办公室的速度较慢，但市场在第三季度有所改善并逐渐获得动力 [19] - 交易市场整体交易量仍低于2019年水平，但季度环比有所上升，流动性充足，价格保持不变 [20] 其他重要信息 - 公司更新了投资者资料，包括免租期和已签署但未开始的租约，目前为3300万美元，较上一季度大幅增加 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请对比纽约和旧金山的租赁业务管道情况 - 公司对业务管道情况感到乐观，纽约投资组合主要是金融服务租户，旧金山则更多是科技租户，也有金融服务租户，业务活动主要由金融服务和科技公司构成，在中城金融服务是推动租赁速度的主要力量，今年以来约占总速度的42% [45][46] 问题2: 纽约和旧金山办公楼的使用情况如何，租户反馈哪些因素影响了使用率上升 - 纽约办公楼的使用率在30%以上，旧金山在15%以上且持续增长，使用率因租户领导情况而异，部分租户已100%回归，Delta变种的威胁影响了使用率上升，但两市疫苗接种率处于中高80%，这将增强人们返回公共空间的信心 [47][48][49] 问题3: 中城金融服务租赁速度的驱动因素是扩张、新进入市场，还是企业换址、升级或 downsizing - 中型金融服务公司更积极寻求额外空间，大型公司可能较慢，租户喜欢在租约中加入未来扩张的选择权，金融服务行业领导者认为在办公室才能实现创新，他们选择在市场中抓住机会，提升房地产质量，以吸引员工回归并提升整体体验 [55][56][57] 问题4: 公司目前对股票回购的态度如何，未来如何考虑回购及资金来源 - 公司仅会在杠杆中性的基础上进行股票回购，此前因新冠疫情暂停了回购计划以支撑资产负债表，随着出租空间和改善资产负债表，未来会考虑回购股票或进行其他资本配置决策 [61][62] 问题5: 同店NOI增长预期提高的驱动因素是什么 - 部分原因是现在对一些可变收入流有了更多确定性，如剧院的百分比租金，以及更好的运营费用管理，一些早期续约减少了第三和第四季度的免租期，也有助于现金NOI增长 [65][66] 问题6: 市场租金和净有效租金情况如何，与租户谈判时的杠杆情况如何 - 纽约平均要价租金同比下降3%，净有效租金下降约5% - 10%，主要是因为优惠较高，但公司在与部分租户的交易中维持了租金水平，在某些情况下会提供比以往更多的优惠 [67][68] 问题7: 公司对收购的态度如何 - 公司对收购非常谨慎，目前不会使用大量派拉蒙股权进行新收购，市场上A级空间的每平方英尺价格较高，且有大量资本在寻找投资机会 [69][70][71] 问题8: 计算租赁百分比时，如何处理未来将搬出的法国农业信贷银行的空间 - 在法国农业信贷银行实际搬出之前，其占用的空间会计入租赁百分比，他们新租赁的空间也会计入，2023年2月如果他们决定搬出，届时该空间将从统计数据中移除 [72][73][74] 问题9: 公司对处置资产的看法如何，是否会出售未来的合资企业股份或直接出售建筑物 - 公司愿意在合适的时候出售部分资产，尤其是已实现全部价值的资产，但会谨慎行事，市场上资产价格较高和交易活跃的趋势才刚刚开始几个月，同时出售资产会考虑税收因素和资本保留及部署能力 [81][82] 问题10: 能否给出每年可出售资产的大致金额，同时符合税收和资本保留要求 - 由于不同建筑物情况不同，且涉及1031交换等因素，很难给出一般性的数字 [83] 问题11: 与租户进行新交易时，租户目前的人均空间规划与6 - 12个月前相比如何 - 不同公司的人均可出租平方英尺有所不同，但租户都希望在空间内创造令人兴奋的元素，反映公司品牌，吸引员工回归，因此会规划更多公共空间和户外空间，预计人均占用空间不会减少 [85][86][87] 问题12: 今年提到的运营费用节省有多少与税收节省有关，未来纽约和旧金山的公用事业成本如何 - 运营费用节省来自房地产税和一般运营费用，公司正在进行2022年的规划、预算和指引模型，届时会进行讨论 [92][93] 问题13: 较高的优惠环境中，大宗商品价格和建筑价格上涨对租户改善津贴（TIs）的影响有多大，还是只是租户寻求更大优惠以降低入住率的暂时现象 - 目前租户改善津贴的增加与建筑价格上涨关系不大，这更多是市场上房东为促成交易而采取的暂时现象 [95][96]

公司概况 - 派拉蒙集团是一家综合性房地产投资信托公司，专注纽约和旧金山核心商务区优质A级写字楼[9] - 公司管理层和董事会成员明确，设有投资者关系联系方式[10][11] 业绩指引 - 2021年全年预计摊薄后普通股股东净亏损在14000 - 20000千美元，核心运营资金在216000 - 220800千美元[16] - 年末同店租赁面积占比预计在90.0% - 90.6%，同店现金净营业收入预计增长1.0% - 2.0%[16] 财务数据 - 2021年第三季度归属于普通股股东净亏损2055千美元，前三季度净亏损21576千美元[18] - 2021年第三季度核心运营资金为50069千美元，前三季度为148249千美元[18] - 2021年9月30日租赁面积占比为90.3%，同店租赁面积占比与6月30日相比增长2.3%[18] 同店业绩 - 2021年第三季度同店现金净营业收入同比增长6.0%，前三季度同比增长2.1%[18] - 2021年第三季度同店净营业收入同比下降9.8%，前三季度同比下降9.4%[18] 合资企业与基金 - 截至2021年9月30日，合并合资企业和基金总资产为3980998千美元，总负债为2581576千美元[57] - 2021年第三季度合并合资企业和基金总收入为97441千美元，净收入为13885千美元[61]

For the transition period from to Commission File Number: 001-36746 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q PARAMOUNT GROUP, INC. ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (Exact name of registrant as specified in its charter) For the Quarterly Period Ended: September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Indicate by check mark whether the registrant (1) ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，公司核心FFO为每股0.22美元，超出市场共识预期每股0.02美元 [9] - 同店现金NOI同比增长3% [10][31] - 公司提高2021年全年多项业绩指引，预计核心FFO每股在0.86 - 0.90美元之间，中点为0.88美元，较之前估计提高0.03美元 [34] - 预计公司同店现金NOI增长持平，范围在 - 1%至1%之间 [35] - 2021年租赁目标提高至70 - 90万平方英尺 [35] - 季度末流动性为15亿美元，包括5.078亿美元现金及受限现金，以及10亿美元循环信贷额度下的借款能力 [36] - 季度末未偿还债务为36亿美元，加权平均利率为3.2%，加权平均期限为4.4年 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年上半年，公司租赁面积超43.5万平方英尺；第二季度租赁约24.7万平方英尺，其中包括百老汇1633号3.5万平方英尺剧院15年期租赁 [12][19] - 除剧院租赁外，第二季度完成约21.2万平方英尺办公租赁，加权平均期限9.3年 [19] - 31西52街租赁8.15万平方英尺办公空间，填补TD银行空置空间超62% [20] - 季度末，公司整体租赁率为88%，较上季度下降60个基点 [21] - 2021 - 2023年，每年到期租赁面积占比约6.1% [21] 纽约业务 - 纽约投资组合同店租赁率为86.5%，较上季度下降80个基点 [24] - 第二季度，纽约租赁约22.5万平方英尺，加权平均期限9.6年，初始租金平均约70美元/平方英尺 [24] - 2021年，纽约投资组合到期租赁面积为62,548平方英尺，占比1.1% [24] - 2021 - 2023年，纽约每年到期租赁面积占比约5.2% [24] 旧金山业务 - 旧金山投资组合同店租赁率为92.1%，较上季度上升10个基点 [27] - 第二季度，旧金山租赁约2.2万平方英尺，加权平均期限5.1年，初始租金平均超83美元/平方英尺 [27] - 2021年，旧金山投资组合到期租赁面积为31,806平方英尺，占比1.4% [27] - 2021 - 2023年，旧金山每年到期租赁面积占比约8.3% [28] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第二季度，中城租赁活动（不含续约）为210万平方英尺，环比增长9%，但较五年季度平均水平低45% [22] - 第二季度，续约租赁面积为43万平方英尺，环比下降64% [22] - 中城转租可用性环比上升20个基点至4.3%，占总可用空间24%，略高于五年平均水平21% [23] - 过去四个月，转租新增量连续下降 [23] 旧金山市场 - 旧金山办公室租赁开始反弹，风险投资资金推动新租赁扩张，租赁速度环比增加 [26] - 转租可用性仍处高位，但环比下降6.3%，似已见顶 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是高标准管理投资组合，审慎分配股东资本，实现最高风险调整回报，为股东创造长期价值 [17] - 优先事项是出租可用空间，安全健康地重新融入现有租户 [17] - 行业方面，交易市场整体交易量较2019年仍低迷，但纽约环比有小幅上升，定价保持稳定，优质资产仍受青睐 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营表现强劲，市场逐步恢复正常，租赁活动加速，对市场前景乐观 [9][13] - 预计秋季开始空间利用率将显著提升，欢迎更多租户返回办公室 [15] - 纽约市场，第六大道子市场有吸引力，公司物业受潜在租户青睐 [14] - 旧金山市场，经济重新开放，租赁活动改善，对其韧性长期看好 [15][27] 其他重要信息 - 公司更新投资者资料，包括免租期和已签约未开始租赁安排，相关信息可在公司网站查询 [37] - 1301贷款本月初可自由提前还款，公司正在完成再融资，预计不久后公布 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：未来18个月续约率及租户空间需求讨论情况 - 公司与多数到期租户沟通，预计保留大部分现有租户；2022年到期的33.4万平方英尺中，8.15万平方英尺为德意志银行已知退租，实际需续约约25万平方英尺 [41][42] - 租户希望创新改善办公空间，吸引员工回归，提升整体体验，如Centerview扩大办公面积并创新设计 [43][44] 问题2：巴克莱空置空间若年底签约，GAAP收入的现实起始时间 - 此类大型租赁谈判耗时久，今年该空间难有收入；若年底达成交易，2022年下半年产生GAAP收入较现实 [46][47] 问题3：租户管道情况及巴克莱空间的市场估值变化 - 金融服务租户需求活跃，占年初至今租赁速度约40%，同时也有大小租户及其他行业需求；租户有向优质资产转移趋势 [51][52][53] - 每栋建筑和租赁情况不同，需具体分析；巴克莱空间市场估值预期从疫情前低两位数提升变为中个位数提升 [54][55] 问题4：500万美元终止收入对业绩影响及同店数据是否包含该收入 - 同店数据通常不包含终止收入，同店有机增长3%；公司在300 Mission项目中占31.1%权益，该项目500万美元终止收入中，公司份额约150万美元，对本季度业绩贡献约0.005美元 [57][58] 问题5：2021年租赁指引上调原因及旧金山需求来源和拐点时间 - 租赁活动增加使公司更乐观，同时本季度续约活动影响指引；续约增加直线租金收入，使核心FFO指引上调0.01美元 [63][65][66] - 旧金山需求主要来自金融服务和早期科技公司，风险投资资金推动早期科技公司扩张，部分租户升级房地产质量 [69][70] 问题6：劳动节后投资组合利用率预期及对运营利润率影响 - 预计年底租户入住率达60%左右，部分租户仍采用兼职在家办公模式；Delta变种或使租户更谨慎，但高疫苗接种率降低影响；目前建筑实际利用率约20%，预计劳动节后显著提升，2022年初恢复到疫情前水平 [72][74][75] - 运营利润率有增量，上半年运营费用降低、利润率提高；预计2022年运营费用恢复到疫情前水平，公司将持续关注并更新进展 [76] 问题7：旧金山和纽约租户回归是否有差距及租户空间使用方式差异 - 旧金山租户入住率目前为7% - 10%，低于纽约；虽疫苗接种率高，但文化和科技租户习惯影响，回归速度滞后，但最终将达到相近入住水平 [77] - 目前判断租户空间使用方式变化为时尚早，部分租户注重为员工提供灵活协作空间，以吸引人才 [78] 问题8：再融资进展及1301租赁与再融资是否有关联 - 再融资工作接近完成，预计下周初公布消息；再融资为全额置换，无需动用资产负债表现金还款，市场反应积极，定价理想 [79][80] - 1301再融资无租赁相关附带条件，贷款金额8.5亿美元，可能因交易和结算成本略有上浮 [84] 问题9：900 Third、111 Sutter等其他资产租赁情况及基金业务投资机会 - 900 Third本季度完成七笔超8.5万平方英尺交易，正与寻求整层租户洽谈；1325和712也有租赁活动；111 Sutter入住率低于预期，但近期活动增加，对整层有兴趣，该建筑受科技公司青睐，虽规模小占比低，但公司仍关注 [85][86][88] - 基金业务专注增值或机会型投资，目前该领域机会不多，但部分B级建筑表现不佳，未来情况可能改变 [91]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organi ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.23美元，比共识高出0.01美元，较去年同期下降0.04美元，主要因1301美洲大道的巴克莱租赁到期 [10][31] - 第一季度同店现金NOI增长为负2.6%，主要受巴克莱租赁到期影响 [31] - 重申2021年核心FFO每股指导区间为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元，预计同店业绩今年仍为负 [33] - 目标是2021年租赁60万 - 90万平方英尺，年底同店租赁入住率达88% - 90% [33] - 季度末流动性为14.9亿美元，包括4.88亿美元现金和受限现金，以及40亿美元循环信贷额度下的借款能力 [34] - 季度末未偿债务为36亿美元，加权平均利率3.2%，加权平均到期期限4.7年；排除1301债务后，加权平均利率3.4%，加权平均到期期限5.9年 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度共租赁18.8万平方英尺，大部分为续约，包括1633百老汇的格什温剧院20年租约 [13][20] - 除剧院租约外，完成约3万平方英尺租赁，加权平均起始租金为每平方英尺76.08美元 [21] - 后续与Bracewell LLP签订5.4万平方英尺租约，将占用31西52街18层和19层，初始租期约16年 [14][22] 纽约业务 - 纽约投资组合同店出租率为87.3%，较上季度下降780个基点，主要因1301美洲大道的巴克莱租赁到期 [25] - 中城第一季度租赁活动（不包括续约）为190万平方英尺，比5年季度平均水平低51%；续约约120万平方英尺 [23] - 中城转租可用性占总可用性的25%，高于5年平均水平21%，但低于以往衰退期间的峰值 [24] 旧金山业务 - 旧金山第一季度租赁活动有限，总空置率较上季度增加310个基点 [27] - 旧金山投资组合同店出租率为92%，较上季度下降370个基点 [29] - 第一季度租赁约3万平方英尺，加权平均租期3.9年，初始租金平均约每平方英尺76美元 [29] - 旧金山投资组合2021年有1.8%（41420平方英尺）到期，到2023年每年到期约7.7% [29] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 纽约超过40%的人口已接种第一剂疫苗，约30%已完全接种 [11] - 中城第一季度租赁活动（不包括续约）低于5年季度平均水平，续约占比高 [23] 旧金山市场 - 旧金山约60%的人口已接种第一剂疫苗，约40%已完全接种 [11] - 旧金山第一季度租赁活动有限，总空置率上升，但已开始有改善迹象 [27] - 旧金山公司第一季度获得200亿美元风险资本融资，40家公司融资超过1亿美元 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略不变，即高标准管理投资组合，审慎分配股东资本以实现最高风险调整回报，为股东创造长期价值 [18] - 优先事项是租赁可用空间，安全健康地重新整合现有租户 [18] - 保持充足流动性，季度末达15亿美元，资本充足，为长期发展做好准备 [18] - 1301美洲大道是主要关注点，不仅要租赁资产，还要在11月到期时对8.5亿美元抵押贷款进行再融资，目前已宣布在该建筑创建新的便利设施中心 [16] - 整体交易市场本季度交易量仍较低，尽管2020年第四季度有小幅上升，核心资产且租户优质、加权平均租约期限较长的资产仍能获得较高定价，市场仍处于价格发现阶段 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司谨慎乐观地认为随着疫苗在全国分发，疫情即将结束，市场有复苏的早期迹象 [8][11] - 随着疫苗接种率上升和政府公共卫生安全指令的推动，预计2021年下半年人们对返回办公室的舒适度将恢复正常，办公室将重新有人办公，很可能在劳动节之后会看到实际入住率显著上升 [11][12] - 尽管市场远未达到疫情前的活动水平，但已开始看到实际活动，严肃的咨询很多，实地考察也有所增加 [14] - 对纽约和旧金山市场的长期弹性有信心，租户对办公室的重要性的认识不断提高，预计随着疫苗更广泛推出和更多人返回工作岗位，新的空间咨询、实地考察和积极谈判将进一步增加 [12][42] 其他重要信息 - 部分评论为前瞻性陈述，受诸多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，包括新冠疫情对美国、地区和全球经济以及租户财务状况和经营业绩的负面影响 [4] - 会议将讨论非GAAP指标，这些指标有助于评估公司经营业绩，但不应孤立看待或替代按照GAAP编制的财务结果，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在第一季度收益报告和补充信息中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：31西52街TD银行空间和1301美洲大道巴克莱空间的额外租赁前景如何？ - 31西52街TD银行楼层正在与主要是律师事务所和金融服务公司进行洽谈，部分金融服务公司有意租赁更多空间 [38] - 1301美洲大道巴克莱空间的考察活动自年初以来显著增加，主要吸引金融服务和科技公司，目前正在与一些潜在租户进行洽谈，对该空间的租赁情况感到乐观 [39] 问题2：关于新冠疫情后旧金山和纽约的新租赁需求，特别是在平方英尺激励方面有何信息？公司是否从这种变化中受益或面临潜在重组？ - 公司对一些租户因业务增长而增加空间需求持乐观态度，旧金山和纽约都有这种情况，虽然寻找空间的租户数量不多，但有需求的租户很认真，希望达成交易 [41] - 灵活性将是未来的一部分，但租户越来越认识到办公室的重要性，旧金山自3月开始开放以来，市场情况迅速好转，JLL追踪到36家寻求超过5万平方英尺空间的租户，其中26家是扩张需求 [42] 问题3：1301美洲大道租户升级空间的租金变化情况如何？在引入以前负担不起该空间的租户时，如何考虑租户信用审核？ - 公司投资组合吸引优质信用租户，通常会对每个潜在租户进行审核，1301美洲大道的定价变化不大，预计相对于巴克莱的租金仍有个位数的正价差 [47] - 虽然让步有所增加，但已开始稳定，随着租赁速度回升，经济状况将逐渐改善，目标是将建筑租给有信用的租户，预计租金不会有重大变化 [48] 问题4：关于与Bracewell的租约，能否提供更多细节，如与TD银行租金的价差、让步方案以及GAAP和现金基础的起租时间？ - 与Bracewell的租约实现了正价差，让步方案与市场情况相符，免租期约为每年租期1.2 - 1.5个月，装修补贴约为每平方英尺每年10美元 [49] - TD银行不同楼层的租金不同，部分楼层租金高于Bracewell将支付的租金 [50] 问题5：在资金方面，是否有新的投资机会？价值增值型机会是否阻碍了公司投入资金的能力？ - 目前市场上债务和夹层债务方面流动性充足，但出售资产的卖家较少，市场没有真正的困境资产，短期内不太可能出现有吸引力的收购机会，市场竞争激烈 [52] 问题6：旧金山的需求是集中在中央商务区还是整个湾区？这些需求是否与今年的资金投入有关？ - 需求主要来自旧金山，今年第一季度旧金山公司获得的风险资本融资创历史新高，许多获得投资的公司正在寻找更多空间 [55] - 希望看到旧金山的转租空间被吸收，一些租户希望拥有续租权和扩张选择权，因此公司在竞争租赁交易，看到了积极的市场活动 [56] 问题7：是否仍有信心在年底前将1301美洲大道的空间出租率达到50%？ - 公司表示有信心在年底前将1301美洲大道的空间出租率达到50% [57] 问题8：租户扩张与收缩情况如何？Bracewell来自哪里？这对市场整体有何影响？ - Bracewell是公司的老租户，之前在公司拥有的1177第六大道大楼办公，该公司希望再次成为公司大楼的长期租户，这体现了公司对租户的管理和运营方式受到认可 [59][60] - 难以预测今年剩余时间的市场吸收情况，转租空间的撤租将有助于市场吸收，目前公司管道中的需求大多是租户寻求更多空间，但不同业主情况可能不同 [61][62] 问题9：为什么现在决定对1301美洲大道进行再融资？债务市场情况如何影响这一决策？ - 公司不想等到最后时刻进行再融资，历史上通常在融资到期前2年开始寻找再融资机会，这是为了降低风险，目前市场流动性充足，希望利用这一机会 [63] - 与贷款人沟通时，即使建筑未完全出租也不影响再融资能力，市场参与者了解该空间情况，租金等因素已在再融资讨论中考虑，公司将全额再融资8.5亿美元债务，并在下次电话会议前提供最新消息 [64] 问题10：贷款人如何为空置空间提供融资或进行审核？他们对租金和资本支出成本有何假设？ - 贷款人的假设基于当前市场数据，没有过高的假设，他们还非常关注公司的赞助情况，认为公司再融资会有成功的结果 [65] 问题11：指导方针中G&A和利息费用等项目变化的原因是什么？ - G&A的变化主要是非现金项目，发布指导方针时，股权授予情况未完全确定，对G&A产生了一些调整 [67] - 利息费用的变化基于1301美洲大道再融资时间的预期变化，发布指导方针时认为再融资时间较晚，现在市场情况和反馈改变了利息费用的假设 [67] - 费用和其他收入也因费用业务的预期完成情况略有变化，但核心FFO底线数字或中点没有实际变化 [67] 问题12：第一季度直线租金调整与上下市场租赁情况与后续三个季度相比有较大变化的原因是什么？ - 公司投资组合平均租约规模接近5万平方英尺，加权平均期限较长，直线租金调整会比较集中，不是典型的钟形曲线 [68] - 公司上市时的一些租约需要重新直线化，上市超过5年后，直线租金调整预计在今年剩余时间转为负数，符合指导方针范围 [69] 问题13：如何看待股票回购活动与收购活动？ - 公司希望保持机会主义的方式，两个选项都开放，但在收购方面会非常保守，因为现金很宝贵 [70] 问题14：旧金山投资组合中是否有机会创造性地收回低于市场租金的空间以满足增长需求？还是目前主要关注填补现有空置空间？ - 公司的主要重点是为现有空置空间和近期到期空间实现最佳经济结果和租户信用状况 [73] - 虽然有时有机会收回空间并整合，但目前市场活动与疫情前相比仍有差距，这些只是积极迹象，不意味着有大量租户可以进行调整，公司会关注机会但目前重点在空置空间 [74] 问题15：零售租户是否有回归市场的迹象？公司对处理零售可用空间有何想法？ - 零售市场仍然相对缓慢，需要更多消费者和人员返回市场，公司在712有重要零售空间正在展示，但预计在更多人返回市场之前零售市场仍将缓慢 [76] 问题16：拜登政府提高企业税对租户现金流和支付租金能力有何影响？ - 目前这些只是提案，尚未谈判，预计不会完全按照提案实施，也不会抑制租户的基本业务，现在判断最终结果还为时过早 [79] 问题17：过去企业税大幅增加时，办公室租户需求有何变化？ - 企业税增加通常不会直接影响办公室需求，纽约和旧金山市场一直很活跃，企业会找到方法维持和改善业务，特别是旧金山有很多创新科技公司，对此不必过于担心 [81] 问题18：60万 - 90万平方英尺的租赁指导方针是按公司比例份额还是合并计算？是否包括格什温剧院租约？ - 租赁指导方针按100%披露，包括第一季度报告的租赁速度，其中包括格什温剧院租约 [83] - 同店入住率数字（88% - 90%）是按比例份额披露 [84]