整体业绩表现 - 2022财年96家可比酒店总营收11.9685亿美元，2022年Q4为3.02175亿美元[4] - 2022财年入住率68.9%，2022年Q4为66.9%[4] - 2022财年平均每日房价（ADR）为188.22美元，2022年Q4为190.24美元[4] 市场对比情况 - 2022年与2021年相比，96家酒店入住率增长4.4%，ADR增长15.9%，每间可售房收入（RevPAR）增长24.2%[19] - 2022年Q4与2021年Q4相比，96家酒店入住率增长11.2%，ADR增长25.9%，RevPAR增长50.4%[30] 财务状况 - 截至2022年12月31日，公司市值19亿美元，净债务18亿美元，企业总价值40亿美元[25] - 2022年Q4酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为8760万美元[27] 风险提示 - 报告中包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司无义务公开更新或修订[5]

投资亮点 - 公司投资组合可利用内外部增长机会推动EBITDA显著扩张，城市市场占超三分之二EBITDA[3][59] - 10月初重新推出两个转型项目，全部催化剂解锁后预计产生2300万 - 2800万美元增量酒店EBITDA[3][59] - 2021年以来收购四个优质资产，2022年酒店EBITDA超公司承保预期[3][59] - 拥有11亿美元流动性，2022年回购5700万美元股票，退出契约限制使借款成本降低约40个基点，节省900万美元年利息[3][59] - 自2019年以来交易使RevPAR提高9%，酒店EBITDA每间客房提高12%，酒店EBITDA利润率提高60个基点[3][59] 运营表现 - 第四季度住宿基本面延续积极势头，10月投资组合RevPAR达2019年的96%，ADR达105%，主要城市市场ADR溢价10% - 20%[8] - 城市酒店受益于商务、团体和休闲需求复苏，9月城市RevPAR达2019年水平，第三季度团体收入达2019年水平，商务散客收入改善300个基点[8] 外部增长 - 收购四个优质资产，包括亚特兰大市中心汉普顿酒店等，稳定NOI收益率约8.0 - 8.5%[30] - 2022年7月收购纳什维尔21C酒店，该酒店对公司投资组合指标有增值作用，稳定ADR为350美元，RevPAR为260美元[31][35] 内部增长 - 公司通过转换、收入提升和利润率扩张策略预计产生2300万 - 2800万美元增量酒店EBITDA[38] - 10月重新推出两个项目，2023年1月将重新推出圣莫尼卡项目，预计带来显著收益[40] 财务状况 - 拥有约1.1亿美元总流动性，包括4.88亿美元无限制现金和6亿美元循环信贷额度，2024年前无债务到期[57] 企业责任 - 在环境方面，通过投资能源、碳和水效率项目实现投资组合减排，跟踪资产效率[66] - 在社会方面，保持多元化和包容性文化，通过劳动实践和慈善活动支持社区[66] - 在治理方面，向投资者保持ESG战略透明，设立企业责任委员会[68]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA为9200万美元，调整后每股FFO为0.40美元 [30] - 第三季度酒店EBITDA为1亿美元，达到2019年水平的91%，运营利润率为31.4%，仅比2019年同期低160个基点；9月酒店EBITDA最接近2019年，利润率为34.6%，仅比2019年9月低28个基点 [28] - 第三季度投资组合入住率为72.7%，达到2019年水平的90%；平均每日房价为189美元，超过疫情前水平，达到2019年的105%，较第二季度提高200个基点；RevPAR达到2019年水平的94%，7月、8月和9月分别为2019年的96%、90%和98% [24][25] - 9月总投资组合入住率约为75%，ADR为196美元，RevPAR为142美元，达到2019年水平的98%，较8月提高800个基点 [26] - 预计10月入住率约为75%，ADR约为204美元，为2019年以来最高，达到2019年的105%；预计RevPAR约为152美元，约为2019年水平的96% [29] - 截至第三季度末，公司拥有约4.88亿美元无限制现金、6亿美元公司循环信贷额度和22亿美元债务 [34] - 目前加权平均到期期限为4年，加权平均利率为3.5%；截至第三季度末，99%的债务为固定利率或通过掉期协议进行对冲 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第三季度休闲收入高于2019年水平，度假村RevPAR达到2019年的113%，较第二季度提高300个基点 [27] - 第三季度休闲ADR达到2019年的118%，9月达到121% [14] 团体业务 - 第三季度团体收入达到2019年水平，较第二季度提高900个基点；ADR达到2019年的108%，较第二季度提高500个基点 [12] 商务散客业务 - 以特殊企业细分市场为代表，商务散客收入较2019年相比，较第二季度提高300个基点；工作日RevPAR在9月达到2019年的93%，较6月提高500个基点 [13] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 第三季度城市市场RevPAR和ADR分别达到2019年的95%和106% [9] - 9月城市市场RevPAR达到2019年水平，多数单个城市市场超过2019年；ADR自春季以来超过2019年水平，9月有显著溢价 [10] - 9月城市生活方式市场ADR相对于2019年有溢价，高于度假村酒店；预计10月部分城市市场ADR将比2019年高出10% - 20% [11] 休闲市场 - 第三季度休闲市场恢复正常季节性，但RevPAR仍高于2019年水平 [26] 纽约市场 - 9月和10月，顶级客户开始恢复旅行，预计第四季度表现良好；国际旅行在第四季度也显示出机会，长期预订窗口变长，平均房价有望提高；餐饮和宴会活动也开始恢复 [47][48] 旧金山市场 - 第三季度RevPAR环比改善，主要得益于城市活动的增加；预计2023年房间夜数将是今年的两倍 [57] - 硅谷的项目业务有所恢复，长期住宿资产的5晚以上入住率达到53%，商务散客业务有明显改善 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 完成查尔斯顿和曼德勒海滩酒店的翻新和品牌重塑，扩大对快速增长的生活方式细分市场的敞口 [16] - 收购纳什维尔的21c酒店，拓展至高增长的纳什维尔市场 [8][24] - 对圣莫尼卡的温德姆酒店进行改造，计划于新年初重新推出并更名为独立酒店 [20] - 提高季度股息至每股0.05美元，并进行增量股票回购，今年迄今共回购约490万股 [8][21][35] - 加强资产负债表，解决2023年债务到期问题，减少2024年到期债务，降低借款成本 [8][21] 行业竞争 - 行业供应在未来几年将是顺风因素，有助于抵御新竞争风险 [109] - 软品牌虽然增长强劲，但仍处于生命周期早期，市场分布相对较少，且公司资产有地域保护，因此预计不会对公司造成太大竞争压力 [110][111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在不确定性，但住宿行业基本面在第四季度有望保持积极；10月开局良好，城市市场各需求细分领域均表现强劲；预计休闲趋势在即将到来的假期季节将保持强劲，商务旅行量将继续改善，团体收入的积极势头也将持续；预计第四季度RevPAR将进一步缩小与2019年的差距 [22] - 公司对商务散客业务的持续增长感到乐观，因为出行的客户主要来自增长型行业的全国性客户以及中小企业，且预订步伐显示他们将继续出行；预计2023年能够在与企业客户的谈判中提高房价 [39][40][42] - 目前交易市场因债务市场混乱而难以开展交易，但当市场环境改善时，全现金买家将具有优势，公司将专注于非公开市场交易 [44] 其他重要信息 - 公司拥有的几家酒店受到飓风伊恩影响，但物理损坏有限，对第三季度业绩影响极小 [29] - 公司预计2022年资本支出约为1亿美元 [35] - 公司在劳动力管理方面表现高效，目前员工数量约为2019年的77%；餐饮业务利润率提高了几个百分点，每间入住客房的工资和福利较2019年下降超过13%，食品、饮料和AV的直接成本下降6.5%；第三季度餐饮业务中的宴会和饮料业务分别恢复到2019年的95%和105% [50][52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 9月和10月商务散客业务增长的持久性如何，考虑到宏观环境的不确定性 - 公司认为商务散客业务将持续增长，因为出行的客户主要是增长型行业的全国性客户和中小企业，他们的出行需求是基于业务关系和销售需要；从9月到10月，一些大型企业如德勤、普华永道、三星等的商务旅行量有所增加，这为2023年的房价谈判带来了积极信号 [39][40][42] 问题2: 明年收购业务是否会加速，市场情况如何 - 目前债务市场混乱，交易市场难以开展交易，无论是买入还是卖出都很困难；当市场环境改善时，全现金买家将具有优势，公司将专注于非公开市场交易 [44] 问题3: 如何看待纽约市场的表现，特别是尼克博克酒店的影响 - 尼克博克酒店是纽约市场的领先指标，9月和10月一些顶级客户开始恢复旅行，预计第四季度表现良好；国际旅行在第四季度也显示出机会，长期预订窗口变长，平均房价有望提高；餐饮和宴会活动也开始恢复 [47][48] 问题4: 酒店物业层面的劳动力配置和成本情况如何 - 公司在劳动力管理方面表现高效，通过资产集群和固定餐饮服务模式，保持了员工效率；目前员工数量约为2019年的77%；餐饮业务利润率提高了几个百分点，每间入住客房的工资和福利较2019年下降超过13%，食品、饮料和AV的直接成本下降6.5%；第三季度餐饮业务中的宴会和饮料业务分别恢复到2019年的95%和105% [50][52][53] 问题5: 北加州市场与其他市场相比的趋势如何，运营商在什么入住率水平下会更积极地提高房价 - 北加州市场第三季度RevPAR环比改善，主要得益于城市活动的增加；预计2023年旧金山的房间夜数将是今年的两倍；硅谷的项目业务有所恢复，商务散客业务有明显改善；当城市出现需求压缩时，运营商能够提高房价，如9月旧金山入住率达到2019年的84% - 85%时，房价达到2019年的93% - 94% [57][58][59] 问题6: 商务散客收入占2019年的比例在公司前10大市场中的差异如何 - 所提到的65% - 70%是特殊企业细分市场的比例，它是商务散客业务的一个指标；实际上，传统商务散客的预订数据显示，周三的统计数据更能代表商务散客业务的情况，且已接近2019年水平；商务散客业务在城市市场表现良好，多数城市市场的房价在本季度超过了2019年水平 [60] 问题7: 每月预算与实际情况的差距是否在缩小，何时会重新提供业绩指引 - 随着行业复苏进入更稳定阶段，实际业绩与内部预测的差距在缩小；如果市场情况保持稳定，公司倾向于在2023年提供业绩指引 [66][95] 问题8: 6家温德姆酒店的EBITDA提升情况与最初的预期相比如何，是否仅由房价驱动 - EBITDA提升持续存在，房价提升是驱动EBITDA提升的主要因素，目前房价提升幅度约为最初预期的两倍，未杠杆化内部收益率将超过最初预期的40% - 50% [67] 问题9: 如何看待公司与同行之间的估值差距，以及如何缩小这一差距 - 目前市场价格未能反映房地产的实际价值，市场对住宿行业基本面存在普遍怀疑；随着市场环境改善，对商务散客和城市市场的信心将增强，这将有助于公司的估值；公司通过完成酒店改造、利用资产负债表进行增长以及实施股票回购计划等方式来创造价值，缩小估值差距 [69][70] 问题10: 未来12 - 18个月，公司是否有机会利用市场困境进行投资 - 未来12 - 18个月，由于债务到期压力和资产资本投入需求，市场可能会出现一些机会；公司凭借强大的资产负债表和现金状况，有能力抓住这些机会，但更倾向于寻找那些因市场压力而进入市场的优质资产，而非单纯的困境资产 [73] 问题11: 第四季度未能恢复到2019年RevPAR水平的原因是什么 - 行业整体入住率仍比2019年低个位数到10%，这需要时间来改善；商务散客业务虽然趋势良好，但尚未完全恢复；北加州特别是旧金山在2019年第四季度有大量城市活动，而今年该地区的城市活动相对较少，这也对整体业绩造成了一定影响 [77][78][79] 问题12: 目前成本结构中固定成本和可变成本的比例如何，与2019年相比有何变化 - ADR的增长领先，入住率仍有提升空间；团体业务首次恢复到2019年水平，且团体ADR高于2019年第三季度，预计2023年团体业务房价将继续上涨；公司通过优化其他收入和餐饮业务组合，取得了积极效果；劳动力成本是固定成本的主要组成部分，占比40%，公司通过合理的资产布局和运营模式，能够控制劳动力成本；目前运营成本环境稳定，预计全年运营成本将继续低于2019年水平 [82][83][87] 问题13: 公司与银行进行定期贷款再融资和延期的过程如何，如何看待目前酒店行业的债务资本市场 - 目前债务市场整体具有挑战性，包括高收益市场、CMBS担保市场和银行市场；公司凭借与银行的良好关系，成功完成了定期贷款的再融资和延期；高收益市场的定价有所改善，但交易量仍然较低，预计市场在年底前仍将保持波动 [90][91][92] 问题14: 公司在公布第四季度业绩时，是否有能力提供2023年全年业绩指引 - 如果市场情况保持稳定，公司倾向于在2023年提供业绩指引，这一决策将由公司和董事会共同决定 [95] 问题15: 公司为何不更积极地进行股票回购 - 公司在多个方面都很积极，包括股票回购、内部增长和外部增长等；虽然股票回购是目前最具吸引力的资本使用方式，但考虑到宏观环境的不确定性，公司需要谨慎决策，选择合适的时机和金额进行回购 [97][98][99] 问题16: 利率上升对酒店买家的资本化率预期有何影响 - 利率上升对酒店的即期价值和隐含资本化率有影响，但市场是有效的，随着宏观环境改善，资本化率将趋于稳定，不会出现大幅波动；投资者更加理性，除非是有出售需求的卖家，否则会选择耐心等待，这将使资本化率的波动幅度变小 [100][101] 问题17: 公司是否有减少精选服务酒店在投资组合中占比的意愿 - 公司的收购重点在于资产的位置、需求驱动因素、市场增长潜力、资产质量和年龄等特征，而不是酒店的类型（如精选服务或全服务） [105] 问题18: 市场上软品牌酒店的转换是否会对公司造成竞争压力 - 公司认为，在其进行酒店转换的市场中，如查尔斯顿和曼德勒海滩，转换后的酒店能够吸引原本不会考虑的客户，提高了市场竞争力；行业供应在未来几年将是顺风因素，有助于抵御新竞争风险；软品牌虽然增长强劲，但仍处于生命周期早期，市场分布相对较少，且公司资产有地域保护，因此预计不会对公司造成太大竞争压力 [107][108][109] 问题19: 近期酒店改造对投资组合业绩的即时提升效果如何，第四季度和2023年初的预期表现如何 - 公司预计酒店改造将带来即时效益，尽管与改造期间相比有较低的基数效应，但这是暂时的；改造通常需要2 - 3年才能实现稳定增长，公司认为由于酒店的地理位置优势，有望在较短时间内实现增长；改造后的酒店通过改变餐饮概念等方式，已经带来了即时的收入增长，如查尔斯顿的米尔斯豪斯酒店和曼德勒海滩的扎卡里沙丘酒店 [114][116][117]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-35169 RLJ LODGING TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-4706509 (State or Other Ju ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA为1.11亿美元，调整后每股FFO为0.49美元 [32] - 第二季度酒店EBITDA为1.186亿美元，达到2019年水平的91%，运营利润率为35.9%，仅比2019年同期低60个基点 [29] - 第二季度末，公司拥有约5.11亿美元的无限制现金，公司循环信贷额度可用额度为6亿美元，债务为22亿美元，2023年前无债务到期 [38] - 加权平均到期期限为3.9年，加权平均利率为3.9% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第二季度休闲收入超过2019年水平，关键休闲市场的ADR比2019年平均高出40%，度假村RevPAR达到2019年的110% [14][27] 团体业务 - 第二季度团体收入较第一季度大幅增长50%，达到2019年的90%，ADR超过2019年水平，定价能力达到2019年的102% [13][27][28] 商务散客业务 - 第二季度商务散客收入达到2019年的64%，较第一季度提高1800个基点，6月达到2019年的71% [11][29] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 6月城市酒店RevPAR达到2019年的95%，ADR达到2019年的106%，7月提高到107% [10] - 部分重要城市市场RevPAR表现良好，如奥斯汀达到105%，圣地亚哥达到108%，曼哈顿达到96%，路易斯维尔达到99%，新奥尔良达到126% [26] 休闲市场 - 关键休闲市场的ADR持续超过2019年水平 [26] 北加州市场 - RevPAR环比增长80%，达到2019年的70%，房价达到2019年的82%，市场房价每月都在改善，过去3个月提高了1000个基点 [66][68] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略举措 - 进入曼德勒海滩、查尔斯顿和圣莫尼卡酒店改造的最后阶段，预计今年下半年开业 [15] - 利用股价错位，将5000万美元处置收益用于以大幅折扣回购股票 [15] - 收购纳什维尔的一家精品生活方式酒店，预计该酒店RevPAR是公司投资组合平均水平的2倍，稳定NOI收益率为8% - 8.5% [16] - 成功退出财务契约豁免期，增强资本配置灵活性 [16] - 董事会批准将季度股息从每股0.01美元提高到0.05美元 [17][40] 行业竞争 - 公司认为当前债务资本市场环境为全现金买家创造了优势，尽管不确定交易数量是否会增加，但认为会出现收购机会 [80] - 公司将保持资本配置的平衡和审慎，根据市场情况选择合适的工具创造价值 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为下半年酒店基本面将保持强劲，城市市场需求将继续增长，受益于商务散客和团体需求的进一步改善 [19] - 预计休闲市场将保持健康，城市市场的开放将促进休闲旅游的发展 [20] - 第三季度团体预订进度目前达到2019年的90%，预计团体业务的复苏将在今年剩余时间内继续改善 [21] - 认为国际需求的增加可能为城市市场带来更多上行空间 [22] 其他重要信息 - 公司预计2022年资本支出约为1亿美元 [41] - 公司在当前劳动力环境中具有优势，酒店所需的全职员工数量比疫情前减少约23% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 城市市场的房价上涨机会如何，哪些细分市场驱动以及下半年的趋势 - 城市市场的房价上涨机会主要在商务散客方面，从收入管理、消费者接受度和价格敏感度等方面来看，公司有信心在城市市场推动房价超过2019年水平 [44][45][46] 问题2: 商务散客收入的月度趋势以及7月的情况 - 公司各业务线收入都有持续改善 [47] 问题3: 纳什维尔收购项目的尽职调查、资产管理机会以及收益率的保守程度 - 纳什维尔市场需求增长强劲，过去10年需求增长是供应的2倍，RevPAR年均增长8%，预计今年增长7% - 8%，该资产位置优越，公司在尽职调查中保持保守，预计该资产表现将符合预期 [48][49][51] 问题4: 介绍纳什维尔收购项目的交易背景、对21C品牌的看法以及品牌与房地产价值的关系 - 该交易是一个场外交易，公司利用资产的复杂债务问题获得了收购机会，认为收购价格有吸引力，品牌适合公司投资组合，具有运营提升空间，管理合同具有选择权 [56][57][58] 问题5: 北加州市场的最新情况、基本面变化以及房价滞后问题 - 北加州市场RevPAR和房价有所改善，商务散客和城市活动参与度增加，市场房价每月都在提高，库存重新开放，企业业务和城市活动增加，国际需求也有增长趋势 [66][68][71] 问题6: 是否会对剩余的低端酒店进行资产置换 - 公司将继续积极管理投资组合，处置将更具机会性，今年预计在买卖方面保持净平衡 [75] 问题7: 近期的承销是否有变化 - 公司一直采用长期承销方式，短期市场波动不影响长期承销，不依赖低利率环境，回归长期平均水平 [76] 问题8: 今年后期和明年是否会有更多收购机会 - 公司认为当前债务资本市场环境对全现金买家有利，预计会出现收购机会，但交易数量不确定，公司将保持审慎，关注劳动节后的市场情况 [80][81][86] 问题9: 商务散客需求是否能恢复到2019年水平 - 公司有信心商务散客需求将恢复到2019年水平甚至超越，从数据和趋势来看，商务散客需求正在扩大，预订窗口虽短但呈积极趋势，团体业务的增长也对商务散客有积极影响 [88][89][90] 问题10: 纳什维尔收购项目的价格变化以及与有忠诚度计划品牌资产的估值差异 - 纳什维尔项目是一个破裂的交易，公司进行了尽职调查确保价格合理，对于与有忠诚度计划品牌资产的估值差异，公司认为由于资产位置和资产管理能力，不会有显著差异 [99][100][101] 问题11: 现有投资组合中，非核心资产的数量 - 非核心资产占比不到5% [103] 问题12: 劳动力市场的改善情况 - 招聘情况有所改善，开放职位减少，员工流失率下降，每间入住客房的工时比2019年下降约0.30美元，工资率高于2019年，整体劳动力市场仍紧张，但生产率有助于保护利润率 [107][108][110] 问题13: 万豪服务水平要求变化的影响 - 公司约40%的投资组合是万豪产品，对于选择服务酒店，消费者对清洁服务的接受率约为25%，对生产率没有影响；对于全服务酒店，要求每天清洁，但全服务酒店数量较少 [112][113] 问题14: 酒店改造项目的范围、预算和计划是否有变化 - 公司按计划进行改造项目，预计每年进行2个改造项目，目前保持改造范围不变，改造项目的回报可以吸收成本增加，且改造后的资产预计表现优于预期 [114][115] 问题15: 对股息支付水平的看法以及未来增长的条件 - 股息增加到一个可持续的水平，展示了公司对投资组合产生自由现金流能力的信心，未来股息将受酒店基本面、应税收入预测和市场预期的影响 [119] 问题16: 纳什维尔酒店稳定后的EBITDA利润率与投资组合平均水平的比较 - 预计该酒店的利润率与公司投资组合平均水平相当，因为服务水平较高但市场房价也较高 [123] 问题17: 纳什维尔酒店是否需要资产经理投入更多时间 - 不需要，该酒店符合公司的投资框架，公司认为有运营提升空间，但不需要额外的时间投入 [124] 问题18: 疫情后收购的城市项目是否有意为之，是否会增加其他地区的资源 - 公司注重7天需求市场和多需求驱动因素，在收购中增加了休闲资产，同时关注市场的增长潜力 [130][131][132]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-35169 RLJ LODGING TRUST Maryland 27-4706509 (State or Other Jurisdi ...

公司概况 - 拥有95处物业、21113间酒店客房，不包括2022年第三季度收购的21c Hotel Nashville和未合并的Chateau LeMoyne - French Quarter New Orleans[2] - 股价为12.38美元，流通股和单位总数为1.638亿，市值20亿美元，优先股权益3亿美元，净债务17亿美元，企业总价值41亿美元，总资本46亿美元[2] 债务到期情况 - 2022 - 2029年债务到期金额及占比不同，如2023年占4%，2024年占24%等[2] 历史业绩数据 - 2022年第二季度可售房1921间，售出1434间，总客房收入2.80562亿美元，总收入3.30367亿美元[4] - 2022年第二季度入住率74.7%，平均每日房价195.64美元，每间可售房收入146.05美元，酒店息税折旧摊销前利润1.186亿美元[4][6] 市场表现对比 - 2022年第二季度与2021年相比，多数市场入住率、平均每日房价和每间可售房收入有增长，如华盛顿特区入住率增长39.4%，平均每日房价增长83.2%，每间可售房收入增长155.2%[14] - 2022年上半年与2021年相比，各市场也呈现不同程度变化，如纽约市入住率增长63.3%，平均每日房价增长89.0%，每间可售房收入增长208.6%[16] 前瞻性声明提示 - 报告包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订[18]

投资亮点 - 城市市场增长驱动住宿业复苏，城市市场占EBITDA的2/3[4][63] - 内部增长催化剂预计产生2300 - 2800万美元增量EBITDA，将超2019年酒店EBITDA[4][63] - 2021年收购的资产2022年酒店EBITDA预计超承销额30%以上[4][63] - 公司有11亿美元流动性，董事会授权2.5亿美元股票回购计划[4][63] - 2019年以来交易使RevPAR提高9%，酒店EBITDA每间房提高11%，酒店EBITDA利润率提高60个基点[4][63] 运营表现 - 4 - 5月RevPAR加速，分别达2019年的91%和93%，5月入住率/ADR达2019年的91%/102%[9] - 城市市场各需求板块复苏，4 - 5月城市市场RevPAR达2019年的91%/92%[9] 投资组合 - 公司拥有地理分布紧凑、多元化的酒店组合，22个州有95家可比酒店、21100间客房[19] - 太阳带市场占酒店EBITDA的46%，2/3的投资组合集中在城市市场[21] 增长策略 - 2021年资本循环，用成熟资产置换高增长市场的年轻高利润率资产[48] - 内部增长通过转换、收入提升和利润率扩张创造2300 - 2800万美元增量EBITDA[53] 财务状况 - 截至3月31日约有4.8亿美元现金，2023年前无债务到期，100%债务固定或对冲，80/95家酒店无抵押[60] 企业责任 - 环境方面通过投资提高能源、碳和水效率实现成本降低[70] - 社会方面保持组织各层面的多元化和包容性文化[70] - 治理方面向投资者保持ESG透明度，设立企业责任委员会[71]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度组合入住率为61.2%，是2019年水平的80%；平均每日房价为176美元，较第四季度增长超7%，约为2019年第一季度的93%；RevPAR约为2019年水平的74%，3月加速至84% [31][33] - 4月初步结果显示，入住率约75%，ADR约192美元，RevPAR达到2019年水平的91%，较3月提高7个百分点，ADR略超2019年水平 [36] - 第一季度酒店EBITDA为6320万美元，占2019年水平的61%，运营利润率达26.3%；3月酒店EBITDA为3560万美元，占2019年水平的78%，利润率达34.4%，为疫情以来最高 [35] - 第一季度调整后EBITDA为5460万美元，调整后每股FFO为0.14美元；第一季度运营成本较2019年同期约低19%，工资和福利约低21% [37] - 本季度末，公司有4.79亿美元无限制现金，公司循环信贷额度有6亿美元可用，债务为22亿美元，2023年前无债务到期；加权平均到期期限为4.1年，加权平均利率为3.89% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲业务第一季度收入达2019年的85%；团体业务收入较第四季度增长超400个基点，达2019年的63%，3月收入达2019年的98%；商务散客第一季度收入为2019年的46% [33][34] - 商务散客收入1 - 3月加速增长70%，3月达2019年的55%，为疫情以来最高；团体业务第一季度加速增长，3月RevPAR达2019年的74%，ADR达95%；周末RevPAR 1 - 3月增长68%，3月超2019年5%，ADR超10% [15][16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲市场如基韦斯特、查尔斯顿、迈阿密和怀基基的ADR分别超过2019年38%、29%、18%和7%；3月许多城市市场ADR接近或超过2019年水平，如芝加哥市中心106%、圣地亚哥113%、曼哈顿99%、波士顿95%、亚特兰大92% [32] - 城市酒店3月RevPAR达2019年的81%，较1月增长40%，ADR达95%；北加州市场第一季度RevPAR 1 - 3月增长65%，3月RevPAR达2019年的57%，ADR达74% [11][13] - 3月工作日RevPAR较1月高近80%，达2019年的76%，ADR达91% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 内部增长方面，大使馆套房曼德勒海滩、温德姆米尔斯豪斯查尔斯顿和温德姆圣莫尼卡的改造项目进展顺利，预计年底交付；已完成的收入提升计划开始见效，多个增量项目正推进，预计回报与收入回升同步；已完成多项协议修订，预计带来50个基点的利润率提升 [18][19] - 资本循环方面，去年收购丹佛樱桃溪的莫西酒店后，出售丹佛两家酒店，重新定位市场布局 [20] - 外部增长方面，公司有能力寻找有吸引力的收购机会，收购机会管道充足，将保持谨慎，近期收购预计超2022年承保预期30%以上 [21] - 资本市场方面，修订公司信贷安排以允许在契约豁免期回购股票，董事会批准2.5亿美元股票回购计划 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业复苏加速，需求强劲，公司第一季度运营结果超预期，各市场和业务线均有积极势头，预计全年各需求板块将持续增强，城市市场复苏将加快 [6][7][23] - 尽管运营成本环境仍具挑战，但劳动力紧张状况有所缓解；通胀、地缘政治事件和利率上升目前未对酒店基本面产生重大影响，但可能构成潜在逆风 [26] - 公司凭借嵌入式增长驱动因素、良好的资产组合和强大的资产负债表，有信心实现超额增长 [27] 其他重要信息 - 公司预计2022年资本支出约1亿美元 [42] - 公司历史上积极支付股息，目前因处于契约豁免期无法恢复，预计二季度报告后退出，届时将更新股息返还计划 [73][74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商务旅行预订窗口情况及未来几个月商务旅行的节奏洞察 - 预订窗口和散客节奏有所改善，中小企业业务持续增长，目前增长主要来自全国性企业客户，其预订窗口通常为7 - 14天；周二、周三和周四的需求达到疫情以来最高水平，且采用动态定价策略 [46][47][48] 问题2: 夏季休闲业务周末需求是否会因通胀和经济问题下降，以及休闲业务的远期预订和价格敏感度情况 - 未看到休闲业务疲软迹象，公司2/3的酒店位于城市，去年许多休闲景点未开放，现在开放后预计将受益于商务旅行和团体业务的复苏，以及城市休闲需求的增长；公司50%的房间为套房，受客户欢迎，周末预订情况显示需求将持续强劲 [50][51] 问题3: 随着各需求板块持续改善，酒店EBITDA利润率在未来几个季度是否会进一步提高 - 从季节性来看，二季度利润率通常最强；随着城市资产的复苏，利润率预计将逐步提高，但2022年各季度利润率可能会有波动，因为业务为复苏重新投入成本会影响短期利润率；公司酒店因运营模式、员工数量等优势，有能力抓住疫情后利润率扩张的机会 [53][54] 问题4: 提到的75%这个数字与收入恢复到或超过2019年水平的关系 - 75%指的是公司预计重新投入业务的员工数量，这是市场和酒店达到之前入住率峰值时的稳定水平 [57] 问题5: 3月或4月商务散客收入占2019年的比例，以及商务散客收入何时能完全恢复到2019年水平 - 3月商务散客收入约为2019年的55%，2021年全年为35%；公司普遍认为商务散客收入将在2023年恢复，也有可能在今年第四季度达到该水平 [58] 问题6: 交易市场中公司资产的价值情况，以及这如何影响公司决定将部分资本重新分配用于股票回购 - 交易市场活跃，交易流量未变，卖家无降价动机，资产价值已企稳，利率未影响对酒店业的资本追逐；公司原计划今年净收购，但随着基本面改善和股价未同步上涨，股票回购变得更具吸引力；公司有资产负债表和流动性优势，可通过多种渠道创造价值和分配资本 [60][61][62] 问题7: 公司资产组合中高价值和低价值资产的占比情况 - 低于3% - 5%的资产属于低价值类别，绝大多数资产价值远高于此，在公司主要市场很难找到低于20 - 30万美元每间客房的资产 [66] 问题8: 目前工作日入住率与2019年的差距情况，如何看待差距缩小，以及入住率回升时ADR的走势 - 最近一个月工作日入住率达到2019年的87%，为疫情以来最高，且自年初以来呈上升趋势；工作日ADR也在改善，4月达到最高，较3月提高500个基点；工作日表现改善得益于城市市场表现提升、商务散客和团体客户需求恢复，入住率和ADR的提升是今年剩余时间的增长驱动力 [69][70] 问题9: 退出契约豁免后，股息在公司资本分配选项中的位置，以及恢复股息的触发点和时间预期 - 公司认为股息是向股东返还资本的重要工具，历史上积极支付股息，目前正努力恢复；在退出契约豁免前无法恢复股息，预计二季度报告后退出，届时将更新股息返还计划；影响股息返还的因素包括酒店基本面展望、应税收入情况以及市场对股息的预期 [73][74] 问题10: 酒店行业和分析师群体是否过度强调人们返回办公室对商务旅行复苏的重要性 - 商务旅行并非完全依赖办公室重新开放，今年2月前商务旅行的复苏早于办公室重新开放；但3月办公室大规模重新开放后，商务旅行出现关键转折点；办公室重新开放是商务旅行复苏的重要因素，但不是唯一驱动因素，一些销售人员和客户经理等即使在疫情前也较少在办公室工作，办公室未开放时他们的旅行未受太大影响，而办公室重新开放后带来了更多业务机会 [77][78][79] 问题11: 公司延长住宿品牌与瞬态品牌在房价恢复方面的差异情况，以及如何看待今年两者在房价方面的恢复情况 - 这种差异主要与酒店位置有关，而非品牌；第一季度延长住宿业务通常较慢，第二和第三季度会有所改善；公司会根据市场情况，战略性地安排不同品牌酒店的入住率和房价，以实现更高的利润率；从历史关系来看，预计两者的表现关系不会有太大变化 [81][82][84] 问题12: ROI计划（空间重新配置和增加客房）的规模、范围、完成时间以及对季度业绩的影响 - 在2300 - 2800万美元的利润率提升计划中，收入提升项目占900 - 1100万美元，这些项目与正常的酒店翻新工程同时进行，投资回报期通常为1 - 2年；2021年的项目预计在2022 - 2023年稳定，2022年的项目预计在2023 - 2024年稳定 [86][87] 问题13: ROI计划预计增加的客房数量 - 过去几年公司通过将套房改造成可分开销售的房间，成功增加了60 - 70间客房，未来还有更多此类项目 [88] 问题14: 公司对提供季度或年度业绩指引的看法，以及未来提供指引的可能性和影响因素 - 公司历史上提供盈利指引，倾向于恢复提供未来指引；当公司有足够的可见性来预测结果，并能在相对较窄的结果范围内向市场提供信息时，会提供指引；目前可见性虽有改善，但可能结果的范围仍较宽，暂无法提供高确定性的指引；公司团队和董事会会持续评估，每季度进行讨论 [90] 问题15: 城市精选服务酒店的债务融资可用性，以及市场上此类资产的交易价值情况，与公司资产组合的关系 - 买家能够获得结构化融资来完成交易，资本市场未阻碍交易执行；城市精选服务酒店在贷款人社区中受到青睐，因其利润率高、自由现金流好，相比一些大型酒店资产更容易获得贷款；市场上城市精选服务酒店的交易价格较高，每间客房价格可达40 - 50万美元以上 [93][94] 问题16: 如何权衡股票回购、收购和ROI项目，以及在当前股价情况下，公司在股票回购方面的积极程度 - 公司有资产负债表和流动性优势，可在资本分配上有多种选择；ROI项目的投资已包含在1亿美元的资本支出预算中；目前股票回购更具吸引力，公司已提前获得贷款人同意进行股票回购；公司也看好收购机会，有活跃的收购管道；股息方面，预计退出契约豁免后会认真考虑；公司会根据不同选择的相对回报情况，灵活决定采取何种行动 [96][97][99] 问题17: 丹佛酒店出售时品牌要求的资本支出情况，以及公司与品牌在其他资产组合中关于物业改善计划的沟通情况 - 丹佛酒店出售时，品牌要求的物业改善计划（PIPs）成本约为购买价格的1.5倍；公司对丹佛市场持积极态度，此次出售是为了重新定位资产组合，而非对丹佛市场的负面看法；公司过去三到五年积极投资酒店翻新，目前持有的95家酒店大多已翻新，是长期持有的优质资产 [102][104][105]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-35169 RLJ LODGING TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-4706509 (State or Other Jurisd ...