投资亮点 - 城市市场增长驱动住宿业复苏，城市市场占EBITDA的2/3[4][63] - 内部增长催化剂预计产生2300 - 2800万美元增量EBITDA，将超2019年酒店EBITDA[4][63] - 2021年收购的资产2022年酒店EBITDA预计超承销额30%以上[4][63] - 公司有11亿美元流动性，董事会授权2.5亿美元股票回购计划[4][63] - 2019年以来交易使RevPAR提高9%，酒店EBITDA每间房提高11%，酒店EBITDA利润率提高60个基点[4][63] 运营表现 - 4 - 5月RevPAR加速，分别达2019年的91%和93%，5月入住率/ADR达2019年的91%/102%[9] - 城市市场各需求板块复苏，4 - 5月城市市场RevPAR达2019年的91%/92%[9] 投资组合 - 公司拥有地理分布紧凑、多元化的酒店组合，22个州有95家可比酒店、21100间客房[19] - 太阳带市场占酒店EBITDA的46%，2/3的投资组合集中在城市市场[21] 增长策略 - 2021年资本循环，用成熟资产置换高增长市场的年轻高利润率资产[48] - 内部增长通过转换、收入提升和利润率扩张创造2300 - 2800万美元增量EBITDA[53] 财务状况 - 截至3月31日约有4.8亿美元现金，2023年前无债务到期，100%债务固定或对冲，80/95家酒店无抵押[60] 企业责任 - 环境方面通过投资提高能源、碳和水效率实现成本降低[70] - 社会方面保持组织各层面的多元化和包容性文化[70] - 治理方面向投资者保持ESG透明度，设立企业责任委员会[71]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度组合入住率为61.2%，是2019年水平的80%；平均每日房价为176美元，较第四季度增长超7%，约为2019年第一季度的93%；RevPAR约为2019年水平的74%，3月加速至84% [31][33] - 4月初步结果显示，入住率约75%，ADR约192美元，RevPAR达到2019年水平的91%，较3月提高7个百分点，ADR略超2019年水平 [36] - 第一季度酒店EBITDA为6320万美元，占2019年水平的61%，运营利润率达26.3%；3月酒店EBITDA为3560万美元，占2019年水平的78%，利润率达34.4%，为疫情以来最高 [35] - 第一季度调整后EBITDA为5460万美元，调整后每股FFO为0.14美元；第一季度运营成本较2019年同期约低19%，工资和福利约低21% [37] - 本季度末，公司有4.79亿美元无限制现金，公司循环信贷额度有6亿美元可用，债务为22亿美元，2023年前无债务到期；加权平均到期期限为4.1年，加权平均利率为3.89% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲业务第一季度收入达2019年的85%；团体业务收入较第四季度增长超400个基点，达2019年的63%，3月收入达2019年的98%；商务散客第一季度收入为2019年的46% [33][34] - 商务散客收入1 - 3月加速增长70%，3月达2019年的55%，为疫情以来最高；团体业务第一季度加速增长，3月RevPAR达2019年的74%，ADR达95%；周末RevPAR 1 - 3月增长68%，3月超2019年5%，ADR超10% [15][16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲市场如基韦斯特、查尔斯顿、迈阿密和怀基基的ADR分别超过2019年38%、29%、18%和7%；3月许多城市市场ADR接近或超过2019年水平，如芝加哥市中心106%、圣地亚哥113%、曼哈顿99%、波士顿95%、亚特兰大92% [32] - 城市酒店3月RevPAR达2019年的81%，较1月增长40%，ADR达95%；北加州市场第一季度RevPAR 1 - 3月增长65%，3月RevPAR达2019年的57%，ADR达74% [11][13] - 3月工作日RevPAR较1月高近80%，达2019年的76%，ADR达91% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 内部增长方面，大使馆套房曼德勒海滩、温德姆米尔斯豪斯查尔斯顿和温德姆圣莫尼卡的改造项目进展顺利，预计年底交付；已完成的收入提升计划开始见效，多个增量项目正推进，预计回报与收入回升同步；已完成多项协议修订，预计带来50个基点的利润率提升 [18][19] - 资本循环方面，去年收购丹佛樱桃溪的莫西酒店后，出售丹佛两家酒店，重新定位市场布局 [20] - 外部增长方面，公司有能力寻找有吸引力的收购机会，收购机会管道充足，将保持谨慎，近期收购预计超2022年承保预期30%以上 [21] - 资本市场方面，修订公司信贷安排以允许在契约豁免期回购股票，董事会批准2.5亿美元股票回购计划 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业复苏加速，需求强劲，公司第一季度运营结果超预期，各市场和业务线均有积极势头，预计全年各需求板块将持续增强，城市市场复苏将加快 [6][7][23] - 尽管运营成本环境仍具挑战，但劳动力紧张状况有所缓解；通胀、地缘政治事件和利率上升目前未对酒店基本面产生重大影响，但可能构成潜在逆风 [26] - 公司凭借嵌入式增长驱动因素、良好的资产组合和强大的资产负债表，有信心实现超额增长 [27] 其他重要信息 - 公司预计2022年资本支出约1亿美元 [42] - 公司历史上积极支付股息，目前因处于契约豁免期无法恢复，预计二季度报告后退出，届时将更新股息返还计划 [73][74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商务旅行预订窗口情况及未来几个月商务旅行的节奏洞察 - 预订窗口和散客节奏有所改善，中小企业业务持续增长，目前增长主要来自全国性企业客户，其预订窗口通常为7 - 14天；周二、周三和周四的需求达到疫情以来最高水平，且采用动态定价策略 [46][47][48] 问题2: 夏季休闲业务周末需求是否会因通胀和经济问题下降，以及休闲业务的远期预订和价格敏感度情况 - 未看到休闲业务疲软迹象，公司2/3的酒店位于城市，去年许多休闲景点未开放，现在开放后预计将受益于商务旅行和团体业务的复苏，以及城市休闲需求的增长；公司50%的房间为套房，受客户欢迎，周末预订情况显示需求将持续强劲 [50][51] 问题3: 随着各需求板块持续改善，酒店EBITDA利润率在未来几个季度是否会进一步提高 - 从季节性来看，二季度利润率通常最强；随着城市资产的复苏，利润率预计将逐步提高，但2022年各季度利润率可能会有波动，因为业务为复苏重新投入成本会影响短期利润率；公司酒店因运营模式、员工数量等优势，有能力抓住疫情后利润率扩张的机会 [53][54] 问题4: 提到的75%这个数字与收入恢复到或超过2019年水平的关系 - 75%指的是公司预计重新投入业务的员工数量，这是市场和酒店达到之前入住率峰值时的稳定水平 [57] 问题5: 3月或4月商务散客收入占2019年的比例，以及商务散客收入何时能完全恢复到2019年水平 - 3月商务散客收入约为2019年的55%，2021年全年为35%；公司普遍认为商务散客收入将在2023年恢复，也有可能在今年第四季度达到该水平 [58] 问题6: 交易市场中公司资产的价值情况，以及这如何影响公司决定将部分资本重新分配用于股票回购 - 交易市场活跃，交易流量未变，卖家无降价动机，资产价值已企稳，利率未影响对酒店业的资本追逐；公司原计划今年净收购，但随着基本面改善和股价未同步上涨，股票回购变得更具吸引力；公司有资产负债表和流动性优势，可通过多种渠道创造价值和分配资本 [60][61][62] 问题7: 公司资产组合中高价值和低价值资产的占比情况 - 低于3% - 5%的资产属于低价值类别，绝大多数资产价值远高于此，在公司主要市场很难找到低于20 - 30万美元每间客房的资产 [66] 问题8: 目前工作日入住率与2019年的差距情况，如何看待差距缩小，以及入住率回升时ADR的走势 - 最近一个月工作日入住率达到2019年的87%，为疫情以来最高，且自年初以来呈上升趋势；工作日ADR也在改善，4月达到最高，较3月提高500个基点；工作日表现改善得益于城市市场表现提升、商务散客和团体客户需求恢复，入住率和ADR的提升是今年剩余时间的增长驱动力 [69][70] 问题9: 退出契约豁免后，股息在公司资本分配选项中的位置，以及恢复股息的触发点和时间预期 - 公司认为股息是向股东返还资本的重要工具，历史上积极支付股息，目前正努力恢复；在退出契约豁免前无法恢复股息，预计二季度报告后退出，届时将更新股息返还计划；影响股息返还的因素包括酒店基本面展望、应税收入情况以及市场对股息的预期 [73][74] 问题10: 酒店行业和分析师群体是否过度强调人们返回办公室对商务旅行复苏的重要性 - 商务旅行并非完全依赖办公室重新开放，今年2月前商务旅行的复苏早于办公室重新开放；但3月办公室大规模重新开放后，商务旅行出现关键转折点；办公室重新开放是商务旅行复苏的重要因素，但不是唯一驱动因素，一些销售人员和客户经理等即使在疫情前也较少在办公室工作，办公室未开放时他们的旅行未受太大影响，而办公室重新开放后带来了更多业务机会 [77][78][79] 问题11: 公司延长住宿品牌与瞬态品牌在房价恢复方面的差异情况，以及如何看待今年两者在房价方面的恢复情况 - 这种差异主要与酒店位置有关，而非品牌；第一季度延长住宿业务通常较慢，第二和第三季度会有所改善；公司会根据市场情况，战略性地安排不同品牌酒店的入住率和房价，以实现更高的利润率；从历史关系来看，预计两者的表现关系不会有太大变化 [81][82][84] 问题12: ROI计划（空间重新配置和增加客房）的规模、范围、完成时间以及对季度业绩的影响 - 在2300 - 2800万美元的利润率提升计划中，收入提升项目占900 - 1100万美元，这些项目与正常的酒店翻新工程同时进行，投资回报期通常为1 - 2年；2021年的项目预计在2022 - 2023年稳定，2022年的项目预计在2023 - 2024年稳定 [86][87] 问题13: ROI计划预计增加的客房数量 - 过去几年公司通过将套房改造成可分开销售的房间，成功增加了60 - 70间客房，未来还有更多此类项目 [88] 问题14: 公司对提供季度或年度业绩指引的看法，以及未来提供指引的可能性和影响因素 - 公司历史上提供盈利指引，倾向于恢复提供未来指引；当公司有足够的可见性来预测结果，并能在相对较窄的结果范围内向市场提供信息时，会提供指引；目前可见性虽有改善，但可能结果的范围仍较宽，暂无法提供高确定性的指引；公司团队和董事会会持续评估，每季度进行讨论 [90] 问题15: 城市精选服务酒店的债务融资可用性，以及市场上此类资产的交易价值情况，与公司资产组合的关系 - 买家能够获得结构化融资来完成交易，资本市场未阻碍交易执行；城市精选服务酒店在贷款人社区中受到青睐，因其利润率高、自由现金流好，相比一些大型酒店资产更容易获得贷款；市场上城市精选服务酒店的交易价格较高，每间客房价格可达40 - 50万美元以上 [93][94] 问题16: 如何权衡股票回购、收购和ROI项目，以及在当前股价情况下，公司在股票回购方面的积极程度 - 公司有资产负债表和流动性优势，可在资本分配上有多种选择；ROI项目的投资已包含在1亿美元的资本支出预算中；目前股票回购更具吸引力，公司已提前获得贷款人同意进行股票回购；公司也看好收购机会，有活跃的收购管道；股息方面，预计退出契约豁免后会认真考虑；公司会根据不同选择的相对回报情况，灵活决定采取何种行动 [96][97][99] 问题17: 丹佛酒店出售时品牌要求的资本支出情况，以及公司与品牌在其他资产组合中关于物业改善计划的沟通情况 - 丹佛酒店出售时，品牌要求的物业改善计划（PIPs）成本约为购买价格的1.5倍；公司对丹佛市场持积极态度，此次出售是为了重新定位资产组合，而非对丹佛市场的负面看法；公司过去三到五年积极投资酒店翻新，目前持有的95家酒店大多已翻新，是长期持有的优质资产 [102][104][105]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-35169 RLJ LODGING TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-4706509 (State or Other Jurisd ...

公司概况 - 拥有95处房产、21,097间酒店客房，股价为14.08美元，流通股和单位总数为1.676亿，市值24亿美元[2] - 优先股权益3亿美元，净债务18亿美元，企业总价值44亿美元，总市值49亿美元[2] 债务到期情况 - 2022 - 2029年债务到期金额分别为6亿美元、3.25亿美元、4亿美元、2亿美元、1.81亿美元、0.94亿美元、0.25亿美元、5亿美元，占比分别为 - 、24%、18%、30%、 - 、 - 、24%[2] 历史业绩数据 - 2022年第一季度可售房1,899间，售出1,161间，总客房收入2.03904亿美元，总收入2.40664亿美元[4] - 入住率61.2%，平均每日房价175.57美元，每间可售房收入107.39美元，酒店息税折旧摊销前利润6320万美元[4][7] 市场表现对比 - 与2021年相比，2022年第一季度多数市场入住率、平均每日房价和每间可售房收入均有提升，如纽约市入住率提升66.1%，平均每日房价提升89.9%，每间可售房收入提升215.4%[15] - 与2019年相比，多数市场仍有差距，如北方加利福尼亚州入住率下降34.7%，平均每日房价下降39.8%，每间可售房收入下降60.7%[15] 风险提示 - 公司前瞻性陈述受多种因素影响，包括全球经济不确定性、疫情影响、竞争、法规变化等，实际结果可能与预期有重大差异[17]

公司基本情况 - 拥有97处房产和21499间酒店客房[3][4] - 股价为14.55美元，流通股和单位总数为1.673亿，市值达24亿美元[5][6][7] - 优先股权为3亿美元，未偿净债务为18亿美元，企业总价值为45亿美元[8][9][10] 债务到期情况 - 2022 - 2029年有不同金额债务到期，如2022年到期6亿美元，2023年占比4%等[12][13] 历史业绩数据 - 2019 - 2021年各季度房间可用数、售出数、收入等数据有波动，如2021年Q4总营收2.40307亿美元[15] Q4 2021运营指标 - 入住率62.2%，日均房价162.86美元，每间可售房收入101.33美元，酒店息税折旧摊销前利润6480万美元[19] 市场表现对比 - 2021年各市场入住率、日均房价、每间可售房收入较2020年有增长，较2019年有不同程度下降[22][24][25] 风险提示 - 前瞻性陈述受多种因素影响，如经济不确定性、疫情、竞争、法规等[27]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-35169 RLJ LODGING TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation o ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度公司组合入住率为62.2%，达到2019年水平的83%，较第三季度提高340个基点；平均每日房价从第三季度增长约2%，达到163美元；每间可售房收入（RevPAR）约为2019年水平的75%，10月、11月和12月分别为2019年水平的69%、73%和87% [38][39] - 第四季度休闲需求达到2019年水平的96%，商务散客收入恢复至2019年水平的约50%，团队收入恢复至2019年水平的约60%；整个组合实现酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）6480万美元，达到2019年水平的64%；运营利润率为27%，仅比2019年同期低425个基点 [40][41][42] - 1月组合预计入住率约为49.4%，平均每日房价约为158美元，RevPAR比去年增长99%，达到2019年水平的64%；第四季度调整后EBITDA为5470万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.14美元 [43] - 2021年全年公司实现正的企业现金流；资本回收举措使预估利润率较2019年提高150个基点；过去三年，组合绝对RevPAR增长8%，每间客房酒店EBITDA增长12%，酒店EBITDA利润率提高50个基点 [8][19][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲市场表现强劲，如基韦斯特、查尔斯顿、坦帕、曼德勒海滩和迈阿密的平均每日房价分别超过2019年水平32%、22%、11%、15%和24% [39] - 商务散客需求在第四季度有所改善，工作日入住率达到2019年的78%，较第三季度提高400个基点 [17] - 团队业务在第四季度也显著改善，环比增长20%，受益于小型社交和体育团体旅行；年初至今团队预订进度已达到2019年的68%，今年前30天的预订速度已达到去年全年预订量的25% [17][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场复苏势头良好，12月城市组合RevPAR达到2019年的83%；预计今年商务散客和团队需求将在城市市场实现增长 [16] - 国际旅行在11月初边境重新开放后在门户市场有所回升，但由于奥密克戎的出现而短暂中断；若旅行限制放宽，国际旅行有望为纽约市、旧金山、波士顿和迈阿密等门户市场带来积极影响 [11][30] - 北加州市场复苏较慢，预计非中央商务区（CBD）资产表现将优于CBD资产，但整体仍将慢于更广泛的市场 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年收购三家优质酒店，并通过处置非核心资产进行资金匹配，预计将带来800万美元的稳定酒店EBITDA增量；近期收购的三家酒店预计2022年酒店EBITDA将比预期高出约35% [21][22] - 公司计划通过内部增长机会实现2300万 - 2800万美元的稳定EBITDA增量，包括三项酒店转换项目（700万 - 1000万美元）、收入提升机会（900万 - 1100万美元）和管理协议修订带来的利润率扩张（700万美元） [24][25] - 公司预计2022年将成为净收购方，收购管道强劲，包括多个非公开市场机会；同时将继续作为积极的投资组合管理者，根据市场趋势进行资产处置，但预计处置规模不会与去年相同 [23][69][75] - 公司认为行业复苏将推动酒店基本面加速增长，特别是城市市场；预计全年休闲需求将保持强劲，商务旅行和团队需求将在今年下半年和全年分别实现显著改善 [27][28][29] - 公司凭借灵活的资产负债表、充足的流动性、精简的运营模式和以散客为主的组合，以及多个内部增长催化剂，在行业竞争中处于有利地位 [32][33][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业复苏速度快于预期，酒店基本面在第四季度持续改善，RevPAR逐季提升，第四季度接近2019年水平的97% [6][9] - 尽管劳动力市场紧张，但公司在吸引申请人和填补酒店职位空缺方面取得了积极进展，预计2022年将继续改善 [46] - 公司对2022年的增长前景充满信心，预计趋势将逐季改善，第三和第四季度增长将加速，特别是在城市和关键门户市场 [27][31] - 公司认为自身在资产负债表管理、资本配置和运营效率方面具有优势，能够在整个酒店周期中实现增长 [32][33][51] 其他重要信息 - 公司在2021年通过两次高收益债券发行筹集10亿美元，用于偿还部分到期债务，并赎回4.75亿美元的高级票据；延长了部分债务的到期日，修订了公司信贷协议，增加了收购能力和资金使用灵活性 [47][48] - 公司预计2022年资本支出约为1亿美元，包括正常周期的装修和三项酒店转换项目的溢出资金 [115][116] - 公司认为自身交易价格相对于共识净资产价值（NAV）和内部NAV观点存在折扣，将努力通过执行各项举措缩小与NAV的差距 [163][168] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新收购酒店预计2022年EBITDA比预期高出35%的原因及稳定期预期 - 这一表现超预期是由于城市市场资产复苏速度快于预期，以及实施机构级资产管理举措带来的成本协同效应和更多收入机会 [57][58] - 公司原预计收购后三到四年实现稳定，但城市市场的快速复苏是2022年的特定表现，而资产管理举措将对收支产生永久性提升 [59][60][61] 问题2: 北加州市场各子市场表现差异及与其他城市市场的预期对比 - 旧金山CBD市场面临挑战，需要商务旅行和国际旅行的恢复；公司在该地区的非CBD资产随着商务旅行的增加表现有所改善，预计非CBD资产将优于CBD资产，但整个北加州市场复苏仍将慢于更广泛的市场 [64][65] - 随着微软、美国银行和富国银行等公司办公室重新开放，北加州市场出现积极迹象，如硅谷在过去三周已有需求回升 [66][67] 问题3: 公司2022年是否会成为净收购方 - 公司预计2022年将成为净收购方，收购管道强劲且活跃，公司专注于非公开市场交易 [69] 问题4: 公司对资产处置的看法是否有变化 - 公司在2021年进行了大量资产处置，未来仍将是积极的投资组合管理者，但处置将更具机会性，预计规模不会与去年相同 [74][75] 问题5: 近期需求和预订趋势加速的市场或客户细分领域 - 需求和预订趋势的加速是广泛的，城市市场有望在今年表现出色，商务散客和团队业务预计将强劲增长 [77] - 2月商务散客在工作日的入住率有所提升，全球分销系统（GDS）贡献增加，表明中小企业和大型企业都有需求；团队业务年初至今预订进度从60%提升至68%，企业团队占比从之前的5% - 10%提升至50% [78][79][80] 问题6: 精选服务和全服务酒店在新运营模式和品牌标准下的净收益差异 - 公司认为行业整体有望实现100 - 200个基点的利润率扩张，公司的精选服务组合在客户适应能力、平均入住时长、餐饮模式和资产规模等方面具有优势，能够获得更高的成本节约 [85][86][89] - 过去两年公司调整了运营模式，通过共享服务和扩大职责范围，实现了更可持续的员工配置模式，有望继续提升利润率 [91][92][93] 问题7: 公司如何考虑恢复股息以及平衡现金余额和流动性 - 股息是董事会的决策，但对公司来说很重要，是向股东返还资本的关键工具；公司在疫情后将有更多的股息政策灵活性，因为疫情期间产生的净运营亏损（NOLs）将提供更多选择 [95][96][98] - 公司将在第二季度后解除相关限制，届时将重新评估股息政策；公司认为自身应是恢复股息的早期推动者 [100][101] - 公司的资产负债表和流动性使其能够在内部价值创造、收购和支付股息等方面灵活配置资本，具体决策将根据当时的资本成本进行 [102][103] 问题8: 公司收购目标市场及城市精选服务酒店定价趋势 - 酒店定价在去年夏季上涨，第四季度趋于稳定；城市精选服务酒店市场有更多产品供应，需求旺盛，价格持续高于2019年水平 [107][109][110] - 公司专注于非公开市场交易，通过独特的关系和情况获取资产，对近期收购的交易价格感到满意 [110] 问题9: 是否因波士顿市场强劲而提前推进温德姆波士顿酒店的翻新 - 公司正在评估所有酒店转换项目的时机，温德姆波士顿酒店有一份地面租赁协议，需要先进行延期才能执行转换 [112] 问题10: 2022年资本支出中转换项目和其他项目的占比、是否包含递延资本支出以及未来资本支出的规划 - 2022年预计资本支出1亿美元，包括正常周期的装修和2021年三项酒店转换项目的溢出资金；公司将资金分配到预计在周期内表现出色的市场和酒店 [115][116] - 过去几年公司对大部分资产进行了翻新，到2022年底组合将处于良好状态，具备竞争力 [117][118] 问题11: 公司对长期杠杆率的看法和目标 - 公司认为酒店房地产投资信托基金（REIT）的适当杠杆率应在净债务与EBITDA的四倍或以下，公司正通过提高EBITDA来实现这一目标 [121] 问题12: 乌克兰局势等宏观因素对近期酒店需求的影响 - 公司认为国内需求目前未受影响，国际旅行可能受到重大影响，但公司今年的预期中未包含国际旅行的因素，因此目前未看到直接影响 [124][125] 问题13: 酒店员工不戴口罩对运营的影响 - 口罩令解除后，酒店的散客和团队业务需求立即增加，员工能够以更自然的方式与客人互动，带来积极的心理影响 [127][128] - 随着更多商务旅客回归，市场活动增加；公司会与管理公司合作，确保在健康和安全方面做出正确决策 [129][130] 问题14: 品牌是否会对递延资本支出施加压力以及是否会带来更多收购机会 - 公司认为未来几年将有收购机会，主要是因为业主需要投入更多资本来维持资产运营，一些无法或不愿投入的业主可能会出售资产 [137][138] - 品牌目前仍在与业主合作，但长期来看，为了保持资产竞争力，品牌可能会施加压力 [138][139] 问题15: 品牌对客人满意度评分的敏感度以及疫情期间对客服务变化对客人满意度的影响 - 品牌对客人满意度评分敏感，但已根据当前环境进行了调整，未来评分基准将逐渐提高 [142] - 公司认为自身组合的客户能够更好地适应服务变化，不会对客人满意度评分产生较大影响；具体而言，客人对房间清洁、餐饮体验和服务时间的调整接受度较高 [143][144][146] 问题16: 公司是否会利用资产负债表上的现金进行收购 - 公司认为自身凭借2019年的努力和目前的资产负债表流动性，有能力进行收购；收购是创造价值的工具之一，但公司会保持谨慎，确保交易能够带来回报 [154][155][156] - 除收购外，公司还可以通过内部增长催化剂（如转换项目和资本支出）和恢复股息向股东返还资本等方式实现价值 [158][159] 问题17: 公司对自身内在价值的看法 - 公司认为目前交易价格相对于共识NAV和内部NAV观点存在折扣，公开市场NAV的折扣约为35% [163] - 公司的内在价值基于可比资产的交易价格、组合的质量和增长潜力、投资能力以及内部投资回报率（ROI）计划和未来转换项目等因素；公司将努力缩小与NAV的差距 [164][166][168]

投资亮点 - 公司投资组合定位独特，有望在周期内实现超越表现[4] - 运营表现强劲，待商务旅行和团队业务复苏将受益[4] - 高质量投资组合增长态势良好，运营模式适配周期发展[4] 资本循环 - 2021年约2亿美元资本循环用于收购，处置资产EBITDA倍数超15倍[4] - 出售DoubleTree Metropolitan使纽约业务贡献降至3.5%以下，2022年投资能力增强[4] 运营数据 - 2021年第四季度入住率和平均每日房价逐步改善，分别达2019年的79%、83%、87%和87%、89%、98%[8] 外部增长 - 2021年12月收购Moxy Denver Cherry Creek酒店，预计稳定净营业收入收益率8.0% - 8.5%[12] - 该酒店位于高增长市场，符合公司投资参数，将提升投资组合指标[12][13] 风险提示 - 公司前瞻性陈述受多种因素影响，实际结果可能与预期有重大差异[15]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA为6010万美元，较第二季度增加1660万美元，约增长38% [33] - 第三季度调整后每股FFO为0.17美元，较第二季度增加0.10美元 [33] - 第三季度总运营成本比2019年同期低超30% [34] - 加权平均到期期限延长至4.5年，加权平均利率降低约50个基点 [37] - 第三季度末，公司拥有约6.25亿美元无限制现金、4亿美元公司循环信贷额度、24亿美元债务，且2023年前无债务到期 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 整体业务 - 第三季度97家酒店的组合入住率为61.5%，较第二季度提高3.9个百分点，超过2019年的75% [27][28] - 第三季度平均每日房价从第二季度增长超12%，达到160美元 [29] - 整个组合第三季度酒店EBITDA达到6740万美元，提高至2019年水平的超60% [30] - 第三季度运营利润率为28.8%，仅比2019年同期低280个基点 [30] 开放酒店业务 - 第三季度开放酒店入住率为63.8%，较第二季度增加310个基点，达到2019年水平的79% [9] - 第三季度开放酒店平均每日房价为160美元，接近2019年水平的90% [10] - 第三季度开放酒店产生7000万美元酒店EBITDA，较第二季度提高30% [32] 周末业务 - 第三季度周末入住率为76.8%，较上一季度增加280个基点 [11] - 第三季度周末平均每日房价提高近12% [11] 度假村酒店业务 - 第三季度度假村酒店RevPAR达到2019年水平的114%，平均每日房价超过2019年水平20% [11] 商务散客业务 - 第三季度工作日入住率增长至58.5%，较上一季度增加320个基点 [12] - 城市酒店入住率达到2019年的76%，较第二季度提高400个基点 [12] - 商务散客收入自上一季度以来提高44% [12] 团体业务 - 团体收入自第二季度以来增长54%，房晚数提高34% [13] - 团体和商务散客收入分别恢复到2019年水平的43%和46%，几乎是上一季度的两倍 [13] 各个市场数据和关键指标变化 休闲市场 - 基韦斯特、查尔斯顿和迈阿密等休闲市场第三季度平均每日房价分别超过2019年47%、31%和31% [29] 城市市场 - 城市酒店入住率达到2019年的76%，较第二季度提高400个基点 [12] - 城市市场ADR自年初以来增长近70%，超过整个组合约2000个基点 [97] - 波士顿、纽约、奥斯汀等城市市场ADR分别较去年年底增长160%、150%、120% [98] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略举措 - 持续将非核心资产处置所得资金循环投入到高质量收购中，计划今年将超2亿美元非核心资产出售所得资金用于3项高质量收购 [15][16] - 推进内部增长催化剂项目，预计产生2300万 - 2800万美元增量EBITDA，计划2022年重新启动3项酒店改造项目 [20] 行业竞争 - 第三季度市场份额增加340个基点，凸显了高质量组合的竞争优势 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 尽管8月中旬至9月初德尔塔变种带来一些波动，但住宿业基本面在第三季度持续复苏，休闲需求推动行业RevPAR增长，商务旅行和团体趋势的改善也有贡献 [6] - 劳动力市场紧张短期内将持续，但公司在吸引申请人和填补职位空缺方面取得了初步成功 [35] 未来前景 - 第四季度，休闲需求将遵循正常季节性模式但仍保持健康，边境重新开放将为城市市场提供额外动力，商务散客将继续逐步改善，团体预订将持续改善 [22][23] - 2022年，行业将取得重大进展，休闲需求将继续强劲，团体和商务散客将加速增长，城市市场将受益，行业有望实现利润率提升 [24] 其他重要信息 - 公司已出售8项非核心资产，出售倍数超过2019年EBITDA的22倍 [15] - 公司通过两次高收益债券发行筹集10亿美元，用于偿还到期债务和赎回高成本债务 [36] - 公司修订公司信贷协议，将契约豁免延长至2022年第一季度，增加收购能力至4.5亿美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 出售DoubleTree Metropolitan的交易完成条件及买家是否有融资应急条款 - 交易需满足正常惯例成交条件，买家已支付大额定金，买家无融资应急条款 [44][45] 问题2: 10月组合的客户结构、商务散客和团体与2019年水平对比以及OTA和折扣夜的趋势 - 10月休闲需求持续强劲，团体业务增长，商务散客持续改善，全国企业客户开始增加出行 [46][49] 问题3: 10月ADR和RevPAR与2019年对比，以及历史上能更有效推动房价的入住率水平 - 10月与2019年相比，房价下降约14%，入住率下降约25%，较9月有改善 [51] - 公司通过收益管理系统推动平均房价增长，品牌正转向动态定价，团体业务2022年房价已达2019年水平 [52][55] 问题4: 出售DoubleTree Metropolitan后公司在纽约市场的目标敞口、当前定位的看法以及交易估值 - 出售后公司在纽约的敞口已调整至合理水平，占2019年EBITDA不到3% [57] - 认为The Knick和上东区万豪酒店有不同的现金流特征和需求驱动因素，是合理的布局 [58] - 估值应与类似资产相符，此次出售有助于进行增值循环 [59] 问题5: 公司利润率接近2019年水平，在2019年营收水平下利润率的预期 - 行业普遍认为因疫情协同效应，利润率将有100 - 200个基点的扩张，公司认为自身有能力达到该范围 [62] - 公司的组合结构、客户培训能力以及独特的利润率提升项目有助于实现效率提升 [64][66] 问题6: 公司对国际需求的敞口 - 历史上国际需求在公司组合中占比低于2% - 3%，在旧金山、纽约和南佛罗里达会更高 [68] 问题7: 出售The Met对曼哈顿或该子市场未来2 - 3年的看法以及交易时机是否与契约豁免有关 - 出售该资产不代表对市场其他资产的看法，该资产因年龄、成本结构和资本需求与其他资产不同 [72] - 交易时机与管理协议和特许经营协议到期有关，与契约豁免无关 [76][77] 问题8: 未来12个月公司在收购方面的计划和对利用现金的看法 - 市场交易流量增加，卖家从有动力出售转向机会主义出售，将形成多年的购买窗口 [81][82] - 公司将专注于非公开市场交易，确保交易在各方面具有增值性，契约豁免不影响执行计划 [82][85] 问题9: 公司企业型酒店和休闲型酒店接近正常 staffing 水平的程度 - 整体组合劳动力为2019年的55%，入住率最高的休闲酒店为2019年的75%左右 [89] - 公司认为有机会在劳动力方面实现效率提升，无需回到2019年水平 [90] 问题10: 寒冷天气市场感恩节和12月假期预订和定价能力与疫情前对比以及The Knickerbocker新年套餐定价与2019年对比 - 消费者因过去一年无法聚会，导致假期预订激增，公司通过设置最短停留时间限制推动定价能力 [93][94] - The Knick新年夜平均房价高于2019年，需求和价格表现良好 [95] - 城市市场房价增长强劲，寒冷天气市场的城市表现突出 [97][98] 问题11: 明年商务散客和团体业务的定价策略，是更注重填满房间还是提高房价 - 商务散客定价将采用动态定价，多数品牌将2020 - 2022年的房价进行滚动，目前价格已开始上升 [101][103] - 团体业务预订进度已达2019年水平，随着城市范围活动和压缩日期的回归，定价能力将增强 [104] - 休闲市场有可持续性，消费者有出行需求，定价能力将提升 [105] 问题12: 劳动力方面的客户反馈，是否需要增加劳动力以满足客户需求，以及在低入住率环境下是否仍提供充足服务 - 消费者对重新设计的餐饮和客房服务接受度良好，早餐服务逐步恢复正常，客房清洁选择率虽低但在增加 [107][110] - 公司组合的特点有助于客户接受新的服务模式，客户满意度得分呈上升趋势 [112] 问题13: 亚特兰大和波士顿的两笔交易是否表明对城市市场复苏的信心以及组合构成的转变，还是因价格合理和价值最佳 - 这两笔收购符合公司的投资策略，是优质、年轻、以客房为主、以散客为中心的资产，体现了公司对组合定位的信心 [114][115] 问题14: 正在进行的重新定位项目中，未开始的5 - 6个项目的范围和对劳动力或材料成本上升的担忧 - 2022年的改造项目按计划进行，未来几年可能每年启动几个项目，范围与之前类似 [118][119] - 项目预算已考虑到劳动力和材料成本的挑战，认为有显著的投资回报率 [120][121] 问题15: Cherry Creek收购项目近期是否需要资本投入 - 该资产是新建资产，近期无需资本投入 [122]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-35169 RLJ LODGING TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-4706509 (State or Other Ju ...