财务数据关键指标变化（同比环比） - 2022年第三季度总营收同比增长8430万美元，达到3.181亿美元，主要得益于客房收入增长6730万美元[123][124] - 2022年第三季度ADR为186.97美元，较2021年同期的160.17美元显著提升[125] - 食品和饮料收入从2021年同期的1700万美元增长至2022年第三季度的3060万美元，增幅达1360万美元（80%）[126] - 其他收入从2021年同期的1670万美元增长至2022年第三季度的2010万美元，增幅达340万美元（20.4%）[127] - 物业运营费用从2021年同期的1.484亿美元增长至2022年第三季度的1.992亿美元，增幅达5080万美元（34.2%）[128] - 可比物业的物业运营费用明细中，客房费用增长1658万美元（33.2%），餐饮费用增长1037万美元（84.2%），管理及特许权费用增长866万美元（55.7%）[129] - 2022年前九个月总营收从5.475亿美元增长至8.915亿美元，增幅达3.439亿美元（62.8%），其中客房收入增长2.844亿美元（60.6%）[136][138] - 2022年前九个月可比物业的每间可售房收入（RevPAR）从80.75美元增长至129.94美元（60.9%），平均每日房价（ADR）从143.73美元增长至186.57美元（29.8%）[140] - 利息支出从2021年第三季度的2690万美元下降至2022年同期的2260万美元，降幅达430万美元（16%），主要因债务余额减少和利率下降[134] - 2022年前九个月物业运营费用从3.579亿美元增长至5.487亿美元，增幅达1.908亿美元（53.3%），其中可比物业费用增长1.933亿美元（57%）[143][145] - 财产税、保险及其他费用增加80万美元至6620万美元（2022年前九个月），相比2021年前九个月的6540万美元，主要由于可比物业相关费用增加540万美元，部分被非可比物业相关费用减少460万美元所抵消[147] - 一般及行政费用增加540万美元至4090万美元（2022年前九个月），相比2021年前九个月的3560万美元，主要由于非现金薪酬费用增加及上一年度未重复的工资税抵免影响[148] - 其他收入（支出）净额增加1730万美元至870万美元收入（2022年前九个月），相比2021年前九个月的860万美元支出，主要由于终止现金流对冲导致的未实现损益重分类[149] - 利息费用减少1020万美元至7100万美元（2022年前九个月），相比2021年前九个月的8120万美元，主要由于平均债务余额下降及有效利率降低[150] 各条业务线表现 - 2022年第三季度客房收入占总营收的84%，达到2.6736亿美元[122] - 可比酒店物业的RevPAR从2021年第三季度的102.36美元增至2022年同期的136.09美元，但低于2019年同期的144.13美元[125] 各地区表现 - 公司拥有97家酒店物业，约21,400间客房，分布在23个州和哥伦比亚特区[108] 管理层讨论和指引 - 公司以5900万美元收购了田纳西州纳什维尔的124间客房的21c酒店[116] - 公司偿还了2亿美元的循环信贷额度，并出售了两家酒店物业，总售价约4990万美元[116] - 公司通过股票回购计划以5710万美元回购了约490万股股票[116] - 公司调整了一项定期贷款协议，将贷款金额增至2亿美元，并将到期日延长至2026年1月[116] - 公司行使了约2.25亿美元定期贷款的一年延期选择权，将到期日延长至2024年1月[116] - 2022年前九个月出售两家酒店物业，总售价约4990万美元，录得净收益约100万美元；2021年同期出售六家酒店，总售价约3950万美元，净收益约260万美元[152] 现金流相关数据 - 公司经营活动产生的净现金流在2022年前九个月为2.037亿美元，相比2021年同期的2020万美元大幅增长[166] - 2022年前九个月投资活动净现金流出为9780万美元，主要用于5920万美元的酒店资产收购和8660万美元的资本改善[167] - 2021年前九个月投资活动净现金流出为6390万美元，主要用于5860万美元的酒店资产收购和3620万美元的常规资本改善[168] - 2022年前九个月融资活动净现金流出为2.801亿美元，主要包括2亿美元的循环信贷还款和5000万美元的股票回购[169] - 2021年前九个月融资活动净现金流出为2.308亿美元，主要包括4.75亿美元优先票据赎回和2亿美元循环信贷还款[170] 债务与利率相关数据 - 截至2022年9月30日，公司有12亿美元可变利率债务，占总债务的53.9%，加权平均利率为3.21%[175] - 如果市场利率上升100个基点，公司未对冲的可变利率债务将导致每年约20万美元的额外利息支出[175] - 公司固定利率债务总额为10.25亿美元，加权平均利率为3.90%[177] - 如果利率上升100个基点，公司固定利率债务的公允价值预计将减少3860万美元[179] 其他财务数据 - 2021年第三季度公司因纽约DoubleTree大都会酒店资产减值计提1.389亿美元损失，2022年同期无减值损失[131][146] - 2021年前九个月因出售三处酒店物业获得2180万美元总售价，实现净收益150万美元，2022年同期无酒店出售[135] - 截至2022年9月30日，公司持有现金及现金等价物与受限现金储备合计5.397亿美元[165] - 2022年前九个月FFO（营运资金）为1.56587亿美元，相比2021年同期的亏损1678万美元，主要因折旧摊销及减值损失调整[156] - 调整后FFO为1.68288亿美元（2022年前九个月），相比2021年同期的887万美元，包含股权补偿摊销等非经常项目调整[156] - EBITDAre为2.46314亿美元（2022年前九个月），相比2021年同期的8162万美元，主要因出售物业收益及减值损失变动[162] - 调整后EBITDA为2.57522亿美元（2022年前九个月），相比2021年同期的1.0728亿美元，包含衍生品损益重分类等调整项[162] - 公司FF&E储备账户资金为4390万美元，占各酒店总收入的3.0%至5.0%[174]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA为1.11亿美元，调整后每股FFO为0.49美元 [32] - 第二季度酒店EBITDA为1.186亿美元，达到2019年水平的91%，运营利润率为35.9%，仅比2019年同期低60个基点 [29] - 第二季度末，公司拥有约5.11亿美元的无限制现金，公司循环信贷额度可用额度为6亿美元，债务为22亿美元，2023年前无债务到期 [38] - 加权平均到期期限为3.9年，加权平均利率为3.9% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第二季度休闲收入超过2019年水平，关键休闲市场的ADR比2019年平均高出40%，度假村RevPAR达到2019年的110% [14][27] 团体业务 - 第二季度团体收入较第一季度大幅增长50%，达到2019年的90%，ADR超过2019年水平，定价能力达到2019年的102% [13][27][28] 商务散客业务 - 第二季度商务散客收入达到2019年的64%，较第一季度提高1800个基点，6月达到2019年的71% [11][29] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 6月城市酒店RevPAR达到2019年的95%，ADR达到2019年的106%，7月提高到107% [10] - 部分重要城市市场RevPAR表现良好，如奥斯汀达到105%，圣地亚哥达到108%，曼哈顿达到96%，路易斯维尔达到99%，新奥尔良达到126% [26] 休闲市场 - 关键休闲市场的ADR持续超过2019年水平 [26] 北加州市场 - RevPAR环比增长80%，达到2019年的70%，房价达到2019年的82%，市场房价每月都在改善，过去3个月提高了1000个基点 [66][68] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略举措 - 进入曼德勒海滩、查尔斯顿和圣莫尼卡酒店改造的最后阶段，预计今年下半年开业 [15] - 利用股价错位，将5000万美元处置收益用于以大幅折扣回购股票 [15] - 收购纳什维尔的一家精品生活方式酒店，预计该酒店RevPAR是公司投资组合平均水平的2倍，稳定NOI收益率为8% - 8.5% [16] - 成功退出财务契约豁免期，增强资本配置灵活性 [16] - 董事会批准将季度股息从每股0.01美元提高到0.05美元 [17][40] 行业竞争 - 公司认为当前债务资本市场环境为全现金买家创造了优势，尽管不确定交易数量是否会增加，但认为会出现收购机会 [80] - 公司将保持资本配置的平衡和审慎，根据市场情况选择合适的工具创造价值 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为下半年酒店基本面将保持强劲，城市市场需求将继续增长，受益于商务散客和团体需求的进一步改善 [19] - 预计休闲市场将保持健康，城市市场的开放将促进休闲旅游的发展 [20] - 第三季度团体预订进度目前达到2019年的90%，预计团体业务的复苏将在今年剩余时间内继续改善 [21] - 认为国际需求的增加可能为城市市场带来更多上行空间 [22] 其他重要信息 - 公司预计2022年资本支出约为1亿美元 [41] - 公司在当前劳动力环境中具有优势，酒店所需的全职员工数量比疫情前减少约23% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 城市市场的房价上涨机会如何，哪些细分市场驱动以及下半年的趋势 - 城市市场的房价上涨机会主要在商务散客方面，从收入管理、消费者接受度和价格敏感度等方面来看，公司有信心在城市市场推动房价超过2019年水平 [44][45][46] 问题2: 商务散客收入的月度趋势以及7月的情况 - 公司各业务线收入都有持续改善 [47] 问题3: 纳什维尔收购项目的尽职调查、资产管理机会以及收益率的保守程度 - 纳什维尔市场需求增长强劲，过去10年需求增长是供应的2倍，RevPAR年均增长8%，预计今年增长7% - 8%，该资产位置优越，公司在尽职调查中保持保守，预计该资产表现将符合预期 [48][49][51] 问题4: 介绍纳什维尔收购项目的交易背景、对21C品牌的看法以及品牌与房地产价值的关系 - 该交易是一个场外交易，公司利用资产的复杂债务问题获得了收购机会，认为收购价格有吸引力，品牌适合公司投资组合，具有运营提升空间，管理合同具有选择权 [56][57][58] 问题5: 北加州市场的最新情况、基本面变化以及房价滞后问题 - 北加州市场RevPAR和房价有所改善，商务散客和城市活动参与度增加，市场房价每月都在提高，库存重新开放，企业业务和城市活动增加，国际需求也有增长趋势 [66][68][71] 问题6: 是否会对剩余的低端酒店进行资产置换 - 公司将继续积极管理投资组合，处置将更具机会性，今年预计在买卖方面保持净平衡 [75] 问题7: 近期的承销是否有变化 - 公司一直采用长期承销方式，短期市场波动不影响长期承销，不依赖低利率环境，回归长期平均水平 [76] 问题8: 今年后期和明年是否会有更多收购机会 - 公司认为当前债务资本市场环境对全现金买家有利，预计会出现收购机会，但交易数量不确定，公司将保持审慎，关注劳动节后的市场情况 [80][81][86] 问题9: 商务散客需求是否能恢复到2019年水平 - 公司有信心商务散客需求将恢复到2019年水平甚至超越，从数据和趋势来看，商务散客需求正在扩大，预订窗口虽短但呈积极趋势，团体业务的增长也对商务散客有积极影响 [88][89][90] 问题10: 纳什维尔收购项目的价格变化以及与有忠诚度计划品牌资产的估值差异 - 纳什维尔项目是一个破裂的交易，公司进行了尽职调查确保价格合理，对于与有忠诚度计划品牌资产的估值差异，公司认为由于资产位置和资产管理能力，不会有显著差异 [99][100][101] 问题11: 现有投资组合中，非核心资产的数量 - 非核心资产占比不到5% [103] 问题12: 劳动力市场的改善情况 - 招聘情况有所改善，开放职位减少，员工流失率下降，每间入住客房的工时比2019年下降约0.30美元，工资率高于2019年，整体劳动力市场仍紧张，但生产率有助于保护利润率 [107][108][110] 问题13: 万豪服务水平要求变化的影响 - 公司约40%的投资组合是万豪产品，对于选择服务酒店，消费者对清洁服务的接受率约为25%，对生产率没有影响；对于全服务酒店，要求每天清洁，但全服务酒店数量较少 [112][113] 问题14: 酒店改造项目的范围、预算和计划是否有变化 - 公司按计划进行改造项目，预计每年进行2个改造项目，目前保持改造范围不变，改造项目的回报可以吸收成本增加，且改造后的资产预计表现优于预期 [114][115] 问题15: 对股息支付水平的看法以及未来增长的条件 - 股息增加到一个可持续的水平，展示了公司对投资组合产生自由现金流能力的信心，未来股息将受酒店基本面、应税收入预测和市场预期的影响 [119] 问题16: 纳什维尔酒店稳定后的EBITDA利润率与投资组合平均水平的比较 - 预计该酒店的利润率与公司投资组合平均水平相当，因为服务水平较高但市场房价也较高 [123] 问题17: 纳什维尔酒店是否需要资产经理投入更多时间 - 不需要，该酒店符合公司的投资框架，公司认为有运营提升空间，但不需要额外的时间投入 [124] 问题18: 疫情后收购的城市项目是否有意为之，是否会增加其他地区的资源 - 公司注重7天需求市场和多需求驱动因素，在收购中增加了休闲资产，同时关注市场的增长潜力 [130][131][132]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-35169 RLJ LODGING TRUST Maryland 27-4706509 (State or Other Jurisdi ...

公司概况 - 拥有95处物业、21113间酒店客房，不包括2022年第三季度收购的21c Hotel Nashville和未合并的Chateau LeMoyne - French Quarter New Orleans[2] - 股价为12.38美元，流通股和单位总数为1.638亿，市值20亿美元，优先股权益3亿美元，净债务17亿美元，企业总价值41亿美元，总资本46亿美元[2] 债务到期情况 - 2022 - 2029年债务到期金额及占比不同，如2023年占4%，2024年占24%等[2] 历史业绩数据 - 2022年第二季度可售房1921间，售出1434间，总客房收入2.80562亿美元，总收入3.30367亿美元[4] - 2022年第二季度入住率74.7%，平均每日房价195.64美元，每间可售房收入146.05美元，酒店息税折旧摊销前利润1.186亿美元[4][6] 市场表现对比 - 2022年第二季度与2021年相比，多数市场入住率、平均每日房价和每间可售房收入有增长，如华盛顿特区入住率增长39.4%，平均每日房价增长83.2%，每间可售房收入增长155.2%[14] - 2022年上半年与2021年相比，各市场也呈现不同程度变化，如纽约市入住率增长63.3%，平均每日房价增长89.0%，每间可售房收入增长208.6%[16] 前瞻性声明提示 - 报告包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订[18]

投资亮点 - 城市市场增长驱动住宿业复苏，城市市场占EBITDA的2/3[4][63] - 内部增长催化剂预计产生2300 - 2800万美元增量EBITDA，将超2019年酒店EBITDA[4][63] - 2021年收购的资产2022年酒店EBITDA预计超承销额30%以上[4][63] - 公司有11亿美元流动性，董事会授权2.5亿美元股票回购计划[4][63] - 2019年以来交易使RevPAR提高9%，酒店EBITDA每间房提高11%，酒店EBITDA利润率提高60个基点[4][63] 运营表现 - 4 - 5月RevPAR加速，分别达2019年的91%和93%，5月入住率/ADR达2019年的91%/102%[9] - 城市市场各需求板块复苏，4 - 5月城市市场RevPAR达2019年的91%/92%[9] 投资组合 - 公司拥有地理分布紧凑、多元化的酒店组合，22个州有95家可比酒店、21100间客房[19] - 太阳带市场占酒店EBITDA的46%，2/3的投资组合集中在城市市场[21] 增长策略 - 2021年资本循环，用成熟资产置换高增长市场的年轻高利润率资产[48] - 内部增长通过转换、收入提升和利润率扩张创造2300 - 2800万美元增量EBITDA[53] 财务状况 - 截至3月31日约有4.8亿美元现金，2023年前无债务到期，100%债务固定或对冲，80/95家酒店无抵押[60] 企业责任 - 环境方面通过投资提高能源、碳和水效率实现成本降低[70] - 社会方面保持组织各层面的多元化和包容性文化[70] - 治理方面向投资者保持ESG透明度，设立企业责任委员会[71]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度组合入住率为61.2%，是2019年水平的80%；平均每日房价为176美元，较第四季度增长超7%，约为2019年第一季度的93%；RevPAR约为2019年水平的74%，3月加速至84% [31][33] - 4月初步结果显示，入住率约75%，ADR约192美元，RevPAR达到2019年水平的91%，较3月提高7个百分点，ADR略超2019年水平 [36] - 第一季度酒店EBITDA为6320万美元，占2019年水平的61%，运营利润率达26.3%；3月酒店EBITDA为3560万美元，占2019年水平的78%，利润率达34.4%，为疫情以来最高 [35] - 第一季度调整后EBITDA为5460万美元，调整后每股FFO为0.14美元；第一季度运营成本较2019年同期约低19%，工资和福利约低21% [37] - 本季度末，公司有4.79亿美元无限制现金，公司循环信贷额度有6亿美元可用，债务为22亿美元，2023年前无债务到期；加权平均到期期限为4.1年，加权平均利率为3.89% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲业务第一季度收入达2019年的85%；团体业务收入较第四季度增长超400个基点，达2019年的63%，3月收入达2019年的98%；商务散客第一季度收入为2019年的46% [33][34] - 商务散客收入1 - 3月加速增长70%，3月达2019年的55%，为疫情以来最高；团体业务第一季度加速增长，3月RevPAR达2019年的74%，ADR达95%；周末RevPAR 1 - 3月增长68%，3月超2019年5%，ADR超10% [15][16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲市场如基韦斯特、查尔斯顿、迈阿密和怀基基的ADR分别超过2019年38%、29%、18%和7%；3月许多城市市场ADR接近或超过2019年水平，如芝加哥市中心106%、圣地亚哥113%、曼哈顿99%、波士顿95%、亚特兰大92% [32] - 城市酒店3月RevPAR达2019年的81%，较1月增长40%，ADR达95%；北加州市场第一季度RevPAR 1 - 3月增长65%，3月RevPAR达2019年的57%，ADR达74% [11][13] - 3月工作日RevPAR较1月高近80%，达2019年的76%，ADR达91% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 内部增长方面，大使馆套房曼德勒海滩、温德姆米尔斯豪斯查尔斯顿和温德姆圣莫尼卡的改造项目进展顺利，预计年底交付；已完成的收入提升计划开始见效，多个增量项目正推进，预计回报与收入回升同步；已完成多项协议修订，预计带来50个基点的利润率提升 [18][19] - 资本循环方面，去年收购丹佛樱桃溪的莫西酒店后，出售丹佛两家酒店，重新定位市场布局 [20] - 外部增长方面，公司有能力寻找有吸引力的收购机会，收购机会管道充足，将保持谨慎，近期收购预计超2022年承保预期30%以上 [21] - 资本市场方面，修订公司信贷安排以允许在契约豁免期回购股票，董事会批准2.5亿美元股票回购计划 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业复苏加速，需求强劲，公司第一季度运营结果超预期，各市场和业务线均有积极势头，预计全年各需求板块将持续增强，城市市场复苏将加快 [6][7][23] - 尽管运营成本环境仍具挑战，但劳动力紧张状况有所缓解；通胀、地缘政治事件和利率上升目前未对酒店基本面产生重大影响，但可能构成潜在逆风 [26] - 公司凭借嵌入式增长驱动因素、良好的资产组合和强大的资产负债表，有信心实现超额增长 [27] 其他重要信息 - 公司预计2022年资本支出约1亿美元 [42] - 公司历史上积极支付股息，目前因处于契约豁免期无法恢复，预计二季度报告后退出，届时将更新股息返还计划 [73][74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商务旅行预订窗口情况及未来几个月商务旅行的节奏洞察 - 预订窗口和散客节奏有所改善，中小企业业务持续增长，目前增长主要来自全国性企业客户，其预订窗口通常为7 - 14天；周二、周三和周四的需求达到疫情以来最高水平，且采用动态定价策略 [46][47][48] 问题2: 夏季休闲业务周末需求是否会因通胀和经济问题下降，以及休闲业务的远期预订和价格敏感度情况 - 未看到休闲业务疲软迹象，公司2/3的酒店位于城市，去年许多休闲景点未开放，现在开放后预计将受益于商务旅行和团体业务的复苏，以及城市休闲需求的增长；公司50%的房间为套房，受客户欢迎，周末预订情况显示需求将持续强劲 [50][51] 问题3: 随着各需求板块持续改善，酒店EBITDA利润率在未来几个季度是否会进一步提高 - 从季节性来看，二季度利润率通常最强；随着城市资产的复苏，利润率预计将逐步提高，但2022年各季度利润率可能会有波动，因为业务为复苏重新投入成本会影响短期利润率；公司酒店因运营模式、员工数量等优势，有能力抓住疫情后利润率扩张的机会 [53][54] 问题4: 提到的75%这个数字与收入恢复到或超过2019年水平的关系 - 75%指的是公司预计重新投入业务的员工数量，这是市场和酒店达到之前入住率峰值时的稳定水平 [57] 问题5: 3月或4月商务散客收入占2019年的比例，以及商务散客收入何时能完全恢复到2019年水平 - 3月商务散客收入约为2019年的55%，2021年全年为35%；公司普遍认为商务散客收入将在2023年恢复，也有可能在今年第四季度达到该水平 [58] 问题6: 交易市场中公司资产的价值情况，以及这如何影响公司决定将部分资本重新分配用于股票回购 - 交易市场活跃，交易流量未变，卖家无降价动机，资产价值已企稳，利率未影响对酒店业的资本追逐；公司原计划今年净收购，但随着基本面改善和股价未同步上涨，股票回购变得更具吸引力；公司有资产负债表和流动性优势，可通过多种渠道创造价值和分配资本 [60][61][62] 问题7: 公司资产组合中高价值和低价值资产的占比情况 - 低于3% - 5%的资产属于低价值类别，绝大多数资产价值远高于此，在公司主要市场很难找到低于20 - 30万美元每间客房的资产 [66] 问题8: 目前工作日入住率与2019年的差距情况，如何看待差距缩小，以及入住率回升时ADR的走势 - 最近一个月工作日入住率达到2019年的87%，为疫情以来最高，且自年初以来呈上升趋势；工作日ADR也在改善，4月达到最高，较3月提高500个基点；工作日表现改善得益于城市市场表现提升、商务散客和团体客户需求恢复，入住率和ADR的提升是今年剩余时间的增长驱动力 [69][70] 问题9: 退出契约豁免后，股息在公司资本分配选项中的位置，以及恢复股息的触发点和时间预期 - 公司认为股息是向股东返还资本的重要工具，历史上积极支付股息，目前正努力恢复；在退出契约豁免前无法恢复股息，预计二季度报告后退出，届时将更新股息返还计划；影响股息返还的因素包括酒店基本面展望、应税收入情况以及市场对股息的预期 [73][74] 问题10: 酒店行业和分析师群体是否过度强调人们返回办公室对商务旅行复苏的重要性 - 商务旅行并非完全依赖办公室重新开放，今年2月前商务旅行的复苏早于办公室重新开放；但3月办公室大规模重新开放后，商务旅行出现关键转折点；办公室重新开放是商务旅行复苏的重要因素，但不是唯一驱动因素，一些销售人员和客户经理等即使在疫情前也较少在办公室工作，办公室未开放时他们的旅行未受太大影响，而办公室重新开放后带来了更多业务机会 [77][78][79] 问题11: 公司延长住宿品牌与瞬态品牌在房价恢复方面的差异情况，以及如何看待今年两者在房价方面的恢复情况 - 这种差异主要与酒店位置有关，而非品牌；第一季度延长住宿业务通常较慢，第二和第三季度会有所改善；公司会根据市场情况，战略性地安排不同品牌酒店的入住率和房价，以实现更高的利润率；从历史关系来看，预计两者的表现关系不会有太大变化 [81][82][84] 问题12: ROI计划（空间重新配置和增加客房）的规模、范围、完成时间以及对季度业绩的影响 - 在2300 - 2800万美元的利润率提升计划中，收入提升项目占900 - 1100万美元，这些项目与正常的酒店翻新工程同时进行，投资回报期通常为1 - 2年；2021年的项目预计在2022 - 2023年稳定，2022年的项目预计在2023 - 2024年稳定 [86][87] 问题13: ROI计划预计增加的客房数量 - 过去几年公司通过将套房改造成可分开销售的房间，成功增加了60 - 70间客房，未来还有更多此类项目 [88] 问题14: 公司对提供季度或年度业绩指引的看法，以及未来提供指引的可能性和影响因素 - 公司历史上提供盈利指引，倾向于恢复提供未来指引；当公司有足够的可见性来预测结果，并能在相对较窄的结果范围内向市场提供信息时，会提供指引；目前可见性虽有改善，但可能结果的范围仍较宽，暂无法提供高确定性的指引；公司团队和董事会会持续评估，每季度进行讨论 [90] 问题15: 城市精选服务酒店的债务融资可用性，以及市场上此类资产的交易价值情况，与公司资产组合的关系 - 买家能够获得结构化融资来完成交易，资本市场未阻碍交易执行；城市精选服务酒店在贷款人社区中受到青睐，因其利润率高、自由现金流好，相比一些大型酒店资产更容易获得贷款；市场上城市精选服务酒店的交易价格较高，每间客房价格可达40 - 50万美元以上 [93][94] 问题16: 如何权衡股票回购、收购和ROI项目，以及在当前股价情况下，公司在股票回购方面的积极程度 - 公司有资产负债表和流动性优势，可在资本分配上有多种选择；ROI项目的投资已包含在1亿美元的资本支出预算中；目前股票回购更具吸引力，公司已提前获得贷款人同意进行股票回购；公司也看好收购机会，有活跃的收购管道；股息方面，预计退出契约豁免后会认真考虑；公司会根据不同选择的相对回报情况，灵活决定采取何种行动 [96][97][99] 问题17: 丹佛酒店出售时品牌要求的资本支出情况，以及公司与品牌在其他资产组合中关于物业改善计划的沟通情况 - 丹佛酒店出售时，品牌要求的物业改善计划（PIPs）成本约为购买价格的1.5倍；公司对丹佛市场持积极态度，此次出售是为了重新定位资产组合，而非对丹佛市场的负面看法；公司过去三到五年积极投资酒店翻新，目前持有的95家酒店大多已翻新，是长期持有的优质资产 [102][104][105]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-35169 RLJ LODGING TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-4706509 (State or Other Jurisd ...

公司概况 - 拥有95处房产、21,097间酒店客房，股价为14.08美元，流通股和单位总数为1.676亿，市值24亿美元[2] - 优先股权益3亿美元，净债务18亿美元，企业总价值44亿美元，总市值49亿美元[2] 债务到期情况 - 2022 - 2029年债务到期金额分别为6亿美元、3.25亿美元、4亿美元、2亿美元、1.81亿美元、0.94亿美元、0.25亿美元、5亿美元，占比分别为 - 、24%、18%、30%、 - 、 - 、24%[2] 历史业绩数据 - 2022年第一季度可售房1,899间，售出1,161间，总客房收入2.03904亿美元，总收入2.40664亿美元[4] - 入住率61.2%，平均每日房价175.57美元，每间可售房收入107.39美元，酒店息税折旧摊销前利润6320万美元[4][7] 市场表现对比 - 与2021年相比，2022年第一季度多数市场入住率、平均每日房价和每间可售房收入均有提升，如纽约市入住率提升66.1%，平均每日房价提升89.9%，每间可售房收入提升215.4%[15] - 与2019年相比，多数市场仍有差距，如北方加利福尼亚州入住率下降34.7%，平均每日房价下降39.8%，每间可售房收入下降60.7%[15] 风险提示 - 公司前瞻性陈述受多种因素影响，包括全球经济不确定性、疫情影响、竞争、法规变化等，实际结果可能与预期有重大差异[17]

公司基本情况 - 拥有97处房产和21499间酒店客房[3][4] - 股价为14.55美元，流通股和单位总数为1.673亿，市值达24亿美元[5][6][7] - 优先股权为3亿美元，未偿净债务为18亿美元，企业总价值为45亿美元[8][9][10] 债务到期情况 - 2022 - 2029年有不同金额债务到期，如2022年到期6亿美元，2023年占比4%等[12][13] 历史业绩数据 - 2019 - 2021年各季度房间可用数、售出数、收入等数据有波动，如2021年Q4总营收2.40307亿美元[15] Q4 2021运营指标 - 入住率62.2%，日均房价162.86美元，每间可售房收入101.33美元，酒店息税折旧摊销前利润6480万美元[19] 市场表现对比 - 2021年各市场入住率、日均房价、每间可售房收入较2020年有增长，较2019年有不同程度下降[22][24][25] 风险提示 - 前瞻性陈述受多种因素影响，如经济不确定性、疫情、竞争、法规等[27]

酒店资产与所有权结构 - 截至2021年12月31日，公司拥有98家酒店物业，约21,700间客房，分布在22个州和哥伦比亚特区[20] - 公司通过全资子公司拥有96家酒店物业的100%权益，The Knickerbocker酒店95%控股权，以及一家酒店物业50%间接权益[20] - 公司通过运营合伙制结构持有99.5%的有限合伙单位权益（OP units）[21][35] - 公司采用UPREIT架构，所有酒店物业通过运营合伙企业间接持有，并通过TRS子公司租赁给第三方管理公司运营[35][36] - 公司间接持有Chateau LeMoyne酒店50%的所有权权益[149] - 公司持有The Knickerbocker酒店95.0%的控制性所有权权益[150] 品牌分布与特许经营 - 公司运营的酒店中88%隶属于万豪、希尔顿或凯悦品牌，其中万爵系酒店占比39.9%（39家/7,992间房），希尔顿系占比35.7%（35家/8,659间房），凯悦系占比12.2%（12家/1,920间房）[28] - 公司旗下86家酒店（占总数98家的87.8%）使用万爵、希尔顿或凯悦品牌，品牌集中度风险显著[76] - 29家酒店通过与管理公司Hilton、Hyatt或Marriott的协议获得特许经营权益[152] - 特许经营协议要求支付房间收入3.0%至6.0%的特许权使用费，以及1.0%至4.3%的营销和中央预订系统费用[160] 收入与利润表现 - 2021年公司总收入从2020年的4.731亿美元增至7.857亿美元，增长3.126亿美元，其中客房收入增长2.701亿美元[210][211] - 2021年客房收入占总收入的85.0%，达到6.678亿美元，同比增长2.701亿美元[198][212] - 2021年公司净亏损从2020年的4.088亿美元减少至3.111亿美元，改善9770万美元[210] - 2021年RevPAR增长主要由于疫苗普及和政府限制放宽带来的需求回升[208][212] 运营费用与成本 - 2021年公司总运营费用从2020年的7.302亿美元增至9.806亿美元，增长2.504亿美元[210] - 2021年物业运营总支出增至5.115亿美元，较2020年的3.916亿美元增长1.20亿美元（增幅30.6%），其中可比物业支出增加1.395亿美元[216] - 2021年可比物业客房支出增加5973万美元至1.724亿美元，餐饮支出增加824万美元至4170万美元[218] - 2021年可比物业管理及特许经营费支出增加3291万美元至5169万美元，含因终止温德姆协议分别确认的1410万美元（2021年）和1780万美元（2020年）减记[218] 债务与融资 - 公司债务结构包含无担保优先票据、无担保信贷协议和抵押贷款，目前全部通过利率互换转为固定利率[34] - 截至2021年底公司未偿债务达24亿美元，100%利息支付采用固定利率或利率互换锁定[83] - 2021年公司发行5亿美元2029年优先票据，利率4.00%，并发行5亿美元2026年优先票据，利率3.75%[205] - 公司拥有6亿美元无担保循环信贷额度（Revolver）[181] 资产交易与投资 - 2021年公司出售7处酒店物业，总售价约2.085亿美元[209] - 2021年公司收购3家酒店，分别花费5800万美元、8900万美元和5130万美元[209] - 2021年公司运营的酒店数量从2020年的103家减少至98家[206] 运营指标与市场表现 - 2021年可比酒店入住率为57.6%，较2020年的34.2%增长23.4个百分点，但仍低于2019年的78.7%[213] - 2021年可比酒店平均每日房价(ADR)为148.48美元，较2020年的144.20美元增长3.0%，但低于2019年的183.71美元[213] - 2021年可比酒店每间可售房收入(RevPAR)为85.52美元，较2020年的49.35美元增长73.3%，但低于2019年的144.64美元[213] 风险管理与挑战 - COVID-19疫情导致公司运营受到显著影响，叠加宏观经济趋势（如商务旅行支出减少、劳动力短缺）将持续对财务表现产生不利影响[22][23] - 公司酒店集中在北加州（12.5%）、南加州（10.5%）、南佛罗里达（8.6%）等高风险市场[67] - 公司未投保网络风险及传染病等不可保风险，但管理层认为现有保险覆盖充足[45][46] - 债务条款包含财务契约限制，2022年Q1起恢复契约测试可能面临违约风险[91] 股东回报与股价 - 2021年普通股季度现金股息为每股0.01美元[175] - 2021年12月31日普通股收盘价13.93美元，2022年2月17日涨至15.22美元[175] - 2021年11月以每股13.88美元回购6,612股普通股[185] 环境与社会责任 - 公司酒店物业包含石棉建筑材料，但目前符合环保法规且无需立即修复[43] - 2021年公司披露了能源消耗、温室气体强度及用水强度的历史数据[51] - 2021年公司及员工向新奥尔良飓风灾后住房计划捐款[52] 公司治理 - 公司董事会中80%成员具备风险管理深度经验，且女性占4席、独立董事占8席[54] - 截至2021年底公司员工总数为76人，并实施年度反歧视与骚扰培训[47]