Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 RLJ LODGING TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 3 Bethesda Metro Center, Suite 1000 Maryland 27-4706509 Bethesda, Maryland 20814 (Address of Principal Executive Offices) (Zip Code) (301) 280-7777 (Reg ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度酒店EBITDA和调整后EBITDA分别为负730万美元和负1280万美元，调整后每股FFO为负0.28美元；全年调整后EBITDA为负4110万美元，调整后每股FFO为负0.98美元 [32] - 第四季度总酒店运营成本较去年下降约59%，工资和福利较2019年减少64% [32] - 第四季度收入较第三季度增长8.7%，运营成本仅增长约2.5%，使投资组合底线增加约490万美元 [33] - 9个月疫情期间，平均每月现金消耗约为2360万美元，接近先前估计范围的低端；预计第一季度每月现金消耗在2000万 - 2400万美元 [17][39] - 2021年预计RLJ资助的资本支出在7500万 - 8500万美元 [39] - 第四季度末，公司拥有约9亿美元无限制现金、2亿美元公司循环信贷额度、26亿美元债务，且2022年前无债务到期 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度整个投资组合入住率为34.1%，较第三季度提高490个基点；95家开业酒店入住率为37.5%，平均每日房价为111美元，产生160万美元正EBITDA [11][30] - 第四季度业务临时和团体客房收入分别较第三季度增长12%和4% [14] - 第四季度餐饮部门收入下降90%，但仍实现盈利 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲导向市场表现出色，南佛罗里达、奥兰多和查尔斯顿等市场入住率达50%以上；第四季度开业酒店周末入住率为47%，远超平日入住率 [13] - 1月份佛罗里达市场休闲需求强劲，华盛顿特区酒店受益于总统就职典礼需求；预计2月份将延续积极趋势 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行精简运营模式，利用投资组合优势，在复苏初期受益并在整个周期中表现出色 [9][22] - 积极监测交易市场，预计在复苏站稳脚跟时部署增长资本，收购窗口将开放数年，且在收购评估上保持严格 [25] - 计划在2022年完成曼德勒海滩、圣莫尼卡和查尔斯顿的重新定位转换，并推进其他转换计划 [24] - 作为积极的投资组合管理者，评估选择性处置以创造增长空间，但目前无退出市场计划 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗分发和办公室重新开放对行业复苏至关重要，随着疫苗推出取得进展，对2021年下半年复苏加速的信心增强 [18] - 预计2021年第一、二季度与2020年下半年相似，第三季度需求将增强，2021年是过渡年，有望为2022年奠定基础 [21] - 公司投资组合结构使其能够更早增加收入、更快实现整体盈利，并抓住增长机会，为股东创造价值 [26] 其他重要信息 - 公司对Arne的去世表示哀悼，他是万豪和酒店行业的杰出领导者 [7] - 感谢一线员工、管理公司和贷款人在不确定时期的帮助 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购机会是倾向较新运营资产还是需深度改造资产？ - 公司表示将两者兼顾，既关注较年轻资产，也不惧怕需深度改造的资产，因其内部团队有能力完成相关工作 [44][45] 问题2: 今年7500万 - 8500万美元资本支出中额外维护支出预计多少，有哪些重要项目？ - 2021年大部分资本支出与曼德勒海滩、查尔斯顿和圣莫尼卡的3大转换项目相关，额外维护资本支出与过去几年相当且占比小；公司认为这些转换项目是高价值项目，能使资产受益于休闲市场表现 [47] 问题3: 何时提供查尔斯顿全球生活方式品牌及相关资金的更多细节？ - 公司表示今年某个时候会提供关于范围、回报预期、资本等方面的更清晰信息 [51] 问题4: 评估增长机会时关注哪些信号和宏观指标？ - 公司需有可见性以确保资产至少达到盈亏平衡，且对资产回到疫情前水平有信心；目前公司对资产回到疫情前水平的信心增强，进入可进行外部增长的舒适区 [53][54] 问题5: 纽约、芝加哥、旧金山的关闭酒店何时能重新开放？ - 公司受市场限制解除消息鼓舞，将应用低入住率运营框架，待市场出现适当需求时开放这些酒店；这些市场成本结构较高，需要更多需求 [56] 问题6: 如何看待当前环境下的FTEs及需求正常化后的劳动力结构？ - 公司通过监控模型和基准，减少餐饮和客房部门的FTEs；预计复苏后FTEs将少于2020年第一季度，随着入住率上升将逐步增加FTEs；第四季度客房部门每间入住客房成本下降约24%，餐饮部门在收入下降90%的情况下仍盈利；公司认为成本效率提升将在复苏后持续 [60][61][64][66] 问题7: 如何看待资本分配，是否有想减持的市场？ - 公司对整体投资组合满意，目前无退出市场计划；收购时将关注表现优异或有增长催化剂的市场，选择能吸引多种需求的资产 [71][72][73] 问题8: 偿还债务或对优先股进行创新操作在资本分配中如何考虑？ - 公司认为最有价值的资本分配回报来自投资组合内部增长（如转换项目）和外部增长（如收购）；目前杠杆水平合适，优先考虑债务到期问题；根据信贷协议，不能回购优先股 [77][78][79] 问题9: 目前的收入管理销售策略是什么，未来如何演变，市场上竞争对手酒店的关闭情况如何？ - 目前采用“人头和床位”策略，休闲需求占主导，第四季度团体需求占7% - 8%，第一季度升至近11%，企业需求约12%；在限制解除的市场，有机会提高房价；随着团体需求增加，将继续提高平均房价；大多数精选服务酒店已开业，大型会议中心酒店仍未开业 [81][83][87] 问题10: 是否有意愿加速超过3个的温德姆转换和重新定位项目？ - 公司认为应将酒店重新推出时间与基本面上升同步，目前优先考虑查尔斯顿和圣莫尼卡项目，认为每年进行几个转换项目是合适的，既能提供短期催化剂，也能提升未来基本面 [90][92][93] 问题11: 公司是否能抓住城市周边地区小型会议的机会？ - 公司认为这种小型会议需求符合其产品类型和投资组合定位，历史上小型会议占需求的65%；预计2021年下半年商务旅行回升时，能捕获有意义的份额 [96][97] 问题12: 与品牌关于修订餐饮标准的对话进展如何，客户对正常自助餐需求增加时如何应对？ - 目前酒店早餐体验已改变，在入住率达到40% - 50%之前，仍提供瓶装水、酸奶、早餐三明治等；之后将转向提供服务式早餐，这有助于减少浪费和劳动力成本；未来餐饮服务将与过去不同，品牌正在研究未来模式 [101][103][105] 问题13: 紧凑型全服务酒店和精选服务酒店在疫情后哪个有更多长期利润率扩张机会？ - 公司认为两者表现无实质差异，紧凑型全服务酒店采用精简运营模式；预计EBITDA能在收入恢复前回到疫情前水平，实现利润率扩张；成本节约机会包括餐饮、劳动力、公司分配和客房清洁等方面，这些机会对所有酒店通用 [108][109][115] 问题14: 温德姆和曼德勒海滩翻新项目范围是否改变，未来每年资本支出预计多少？ - 翻新项目范围未改变；从长期来看，公司历史总资本支出约为1亿美元，可作为建模基准，但可能会根据市场情况加速资本支出 [117][118] 问题15: 是否考虑将2025年到期的6%票据转换以获得更好定价？ - 这是公司考虑的选项之一，但2022年到期债务是优先处理对象；目前公司认为内部催化剂（如转换项目）和收购更有价值；公司会关注高收益和转换市场机会，对资本结构各方面保持积极和机会主义态度 [119][120][121]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度整体入住率为29.3%，7月、8月、9月分别为24.2%、30%、33.7% [30] - 开放酒店第三季度入住率37.1%，平均每日房价119美元，每间可售房收入44美元，产生220万美元正EBITDA [31] - 第三季度酒店EBITDA和调整后EBITDA分别为负1230万美元和负1920万美元，调整后每股FFO为负0.32美元 [35] - 第三季度总酒店运营成本较去年下降约60%，工资和福利较上年减少66% [35] - 第三季度收入较第二季度增长超155%约5100万美元，运营成本仅增加约2100万美元或28% [36] - 第三季度平均每月现金消耗为1300万美元，比预期低30% [40] - 包含第二和第三季度，平均每月现金消耗预计在2300万 - 2700万美元之间，中点减少250万美元 [42] - 截至季度末，拥有约10亿美元不受限制现金，公司循环信贷额度有2亿美元可用，债务26亿美元，2022年前无债务到期 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 度假酒店入住率超50%，精选服务酒店入住率超40%，全套房酒店入住率约40% [14] - 全套房品牌第三季度每间可售房收入指数比竞争对手高16点 [15] - 第三季度合同业务占总业务组合约6%，较第二季度略有上升 [103] - 第三季度套房入住率达40%，预计该趋势延续至第四季度 [119] 各个市场数据和关键指标变化 - 查尔斯顿、南加州和南佛罗里达等驱动型市场入住率分别达47%、40%和37% [14] - 10月开放酒店入住率约41%，平均每日房价约115美元 [34] - 10月周末入住率接近55%，休闲需求是主导因素 [57] - 北加州部分酒店企业业务有回升，南加州政府业务持续，南佛罗里达表现出色 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续执行成本控制举措，保持低人员配置水平，关闭多数餐饮场所，维持必要服务 [17] - 计划2021年启动圣莫尼卡温德姆酒店和查尔斯顿米尔斯豪斯酒店的改造，并推进其他改造计划 [25] - 考虑出售资产以循环资本用于增长机会，但目前无立即出售需求 [53] - 探索包括合资企业或独立账户等表外投资结构，利用第三方资本进行收购 [64] - 投资注重资产多元化，寻找符合客房导向、品牌化、高利润率的资产 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩超预期，受益于酒店位置和类型，休闲需求持续改善，企业和小团体需求有回升迹象 [9][10] - 第四季度前景不确定，新冠感染率上升可能影响需求趋势，但如果10月趋势持续，有望实现正运营利润 [20][34] - 公司在复苏初期和后续酒店周期中具有优势，流动性充足、资产基础大、投资组合转型和增长催化剂将助力表现出色 [22][23] - 行业复苏至疫情前盈利水平尚需时日，取决于疫苗效果，但对公司相对地位和平台价值有信心 [27] 其他重要信息 - 公司有7家酒店仍暂停营业，包括纽约和旧金山的城市全服务酒店及3家集群酒店，将根据需求和潜力评估重新开业 [16] - 预订窗口仍较短，约70%的需求在0 - 3天内预订，预计11 - 12月需求弱于10月 [122] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资产处置观点变化及四季度展望 - 目前无立即出售资产的催化剂，出售资产是为循环资本用于增长机会，当前出售需偿债，无此必要 [53] - 未看到劳动节后休闲旅游需求下降，10月需求加速，休闲仍是主导，企业和小团体需求有回升 [54][55] 问题: 投资结构及温德姆酒店改造和股息恢复情况 - 考虑表外投资结构如合资企业或独立账户，利用第三方资本平衡流动性和投资机会 [64] - 温德姆8家资产改造计划顺序不变，推迟一年，圣莫尼卡酒店转独立资产，查尔斯顿酒店转生活方式品牌 [67][68] - 未提供温德姆改造总资本支出估计，但对资产创造价值有信心 [70] 问题: 温德姆酒店改造衡量标准及其他酒店转换和合资企业进展 - 衡量标准是资产获得市场份额及对底线的影响，包括增量现金流和资产净值增值 [77] - 对之前提及的投资项目更有信心，疫情增强了对部分酒店吸引力的信心 [82] - 合资企业处于早期，有信心吸引合适资本，可根据市场情况灵活调整 [83] 问题: 关闭酒店开业平衡点及收购市场偏好 - 纽约等高成本结构酒店需更高入住率或房价才能开业，部分关闭酒店是战略选择 [86][87][88] - 注重资产多元化，寻找符合客房导向、品牌化、高利润率的资产，而非特定市场 [90] 问题: 疫情对收入管理和酒店空间利用的影响 - 目前以降低现金消耗为目标，开放所有渠道，不基于当前情况管理投资组合，相信行业会复苏 [100][101] - 谨慎对待合同业务，注重价格平衡和收益管理，相信酒店位置和类型有利于复苏 [102][104][105] - 酒店空间利用有变化，可调整成本结构和与品牌的关系，灵活空间布局有优势 [107][108][113] 问题: 长住酒店趋势和预订窗口情况 - 长住酒店因设施便利受青睐，入住时长增加，项目业务和灾害相关业务带来客源，盈利能力强 [117][118] - 预订窗口约0 - 3天，70%需求在此期间预订，预计11 - 12月需求弱于10月 [122] 问题: 企业费率谈判和酒店转住宅趋势 - 品牌努力将2020年费率延续至2021年，企业更关注业务量，部分企业倾向动态定价，2020年非首选计划企业难进入2021年首选计划 [125][126][127] - 收到住宅投资者对部分市场酒店的咨询，但未看到向市政出售用于住宅转换的显著趋势，部分酒店利用大学业务提升业绩 [130][131] 问题: 圣莫尼卡酒店转独立资产原因及未来独立资产投资倾向 - 转独立资产与关键资金无关，是基于市场支持和酒店自身特点，认为独立运营可提升收入 [134] - 品牌化仍是核心投资理念，未来会拓展生活方式品牌，但认为品牌在疫情后更重要，圣莫尼卡酒店是特殊情况 [135]