Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-35169 RLJ LODGING TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-4706509 (State or Other Jurisd ...

公司概况 - 拥有95处房产、21,097间酒店客房，股价为14.08美元，流通股和单位总数为1.676亿，市值24亿美元[2] - 优先股权益3亿美元，净债务18亿美元，企业总价值44亿美元，总市值49亿美元[2] 债务到期情况 - 2022 - 2029年债务到期金额分别为6亿美元、3.25亿美元、4亿美元、2亿美元、1.81亿美元、0.94亿美元、0.25亿美元、5亿美元，占比分别为 - 、24%、18%、30%、 - 、 - 、24%[2] 历史业绩数据 - 2022年第一季度可售房1,899间，售出1,161间，总客房收入2.03904亿美元，总收入2.40664亿美元[4] - 入住率61.2%，平均每日房价175.57美元，每间可售房收入107.39美元，酒店息税折旧摊销前利润6320万美元[4][7] 市场表现对比 - 与2021年相比，2022年第一季度多数市场入住率、平均每日房价和每间可售房收入均有提升，如纽约市入住率提升66.1%，平均每日房价提升89.9%，每间可售房收入提升215.4%[15] - 与2019年相比，多数市场仍有差距，如北方加利福尼亚州入住率下降34.7%，平均每日房价下降39.8%，每间可售房收入下降60.7%[15] 风险提示 - 公司前瞻性陈述受多种因素影响，包括全球经济不确定性、疫情影响、竞争、法规变化等，实际结果可能与预期有重大差异[17]

公司基本情况 - 拥有97处房产和21499间酒店客房[3][4] - 股价为14.55美元，流通股和单位总数为1.673亿，市值达24亿美元[5][6][7] - 优先股权为3亿美元，未偿净债务为18亿美元，企业总价值为45亿美元[8][9][10] 债务到期情况 - 2022 - 2029年有不同金额债务到期，如2022年到期6亿美元，2023年占比4%等[12][13] 历史业绩数据 - 2019 - 2021年各季度房间可用数、售出数、收入等数据有波动，如2021年Q4总营收2.40307亿美元[15] Q4 2021运营指标 - 入住率62.2%，日均房价162.86美元，每间可售房收入101.33美元，酒店息税折旧摊销前利润6480万美元[19] 市场表现对比 - 2021年各市场入住率、日均房价、每间可售房收入较2020年有增长，较2019年有不同程度下降[22][24][25] 风险提示 - 前瞻性陈述受多种因素影响，如经济不确定性、疫情、竞争、法规等[27]

酒店资产与所有权结构 - 截至2021年12月31日，公司拥有98家酒店物业，约21,700间客房，分布在22个州和哥伦比亚特区[20] - 公司通过全资子公司拥有96家酒店物业的100%权益，The Knickerbocker酒店95%控股权，以及一家酒店物业50%间接权益[20] - 公司通过运营合伙制结构持有99.5%的有限合伙单位权益（OP units）[21][35] - 公司采用UPREIT架构，所有酒店物业通过运营合伙企业间接持有，并通过TRS子公司租赁给第三方管理公司运营[35][36] - 公司间接持有Chateau LeMoyne酒店50%的所有权权益[149] - 公司持有The Knickerbocker酒店95.0%的控制性所有权权益[150] 品牌分布与特许经营 - 公司运营的酒店中88%隶属于万豪、希尔顿或凯悦品牌，其中万爵系酒店占比39.9%（39家/7,992间房），希尔顿系占比35.7%（35家/8,659间房），凯悦系占比12.2%（12家/1,920间房）[28] - 公司旗下86家酒店（占总数98家的87.8%）使用万爵、希尔顿或凯悦品牌，品牌集中度风险显著[76] - 29家酒店通过与管理公司Hilton、Hyatt或Marriott的协议获得特许经营权益[152] - 特许经营协议要求支付房间收入3.0%至6.0%的特许权使用费，以及1.0%至4.3%的营销和中央预订系统费用[160] 收入与利润表现 - 2021年公司总收入从2020年的4.731亿美元增至7.857亿美元，增长3.126亿美元，其中客房收入增长2.701亿美元[210][211] - 2021年客房收入占总收入的85.0%，达到6.678亿美元，同比增长2.701亿美元[198][212] - 2021年公司净亏损从2020年的4.088亿美元减少至3.111亿美元，改善9770万美元[210] - 2021年RevPAR增长主要由于疫苗普及和政府限制放宽带来的需求回升[208][212] 运营费用与成本 - 2021年公司总运营费用从2020年的7.302亿美元增至9.806亿美元，增长2.504亿美元[210] - 2021年物业运营总支出增至5.115亿美元，较2020年的3.916亿美元增长1.20亿美元（增幅30.6%），其中可比物业支出增加1.395亿美元[216] - 2021年可比物业客房支出增加5973万美元至1.724亿美元，餐饮支出增加824万美元至4170万美元[218] - 2021年可比物业管理及特许经营费支出增加3291万美元至5169万美元，含因终止温德姆协议分别确认的1410万美元（2021年）和1780万美元（2020年）减记[218] 债务与融资 - 公司债务结构包含无担保优先票据、无担保信贷协议和抵押贷款，目前全部通过利率互换转为固定利率[34] - 截至2021年底公司未偿债务达24亿美元，100%利息支付采用固定利率或利率互换锁定[83] - 2021年公司发行5亿美元2029年优先票据，利率4.00%，并发行5亿美元2026年优先票据，利率3.75%[205] - 公司拥有6亿美元无担保循环信贷额度（Revolver）[181] 资产交易与投资 - 2021年公司出售7处酒店物业，总售价约2.085亿美元[209] - 2021年公司收购3家酒店，分别花费5800万美元、8900万美元和5130万美元[209] - 2021年公司运营的酒店数量从2020年的103家减少至98家[206] 运营指标与市场表现 - 2021年可比酒店入住率为57.6%，较2020年的34.2%增长23.4个百分点，但仍低于2019年的78.7%[213] - 2021年可比酒店平均每日房价(ADR)为148.48美元，较2020年的144.20美元增长3.0%，但低于2019年的183.71美元[213] - 2021年可比酒店每间可售房收入(RevPAR)为85.52美元，较2020年的49.35美元增长73.3%，但低于2019年的144.64美元[213] 风险管理与挑战 - COVID-19疫情导致公司运营受到显著影响，叠加宏观经济趋势（如商务旅行支出减少、劳动力短缺）将持续对财务表现产生不利影响[22][23] - 公司酒店集中在北加州（12.5%）、南加州（10.5%）、南佛罗里达（8.6%）等高风险市场[67] - 公司未投保网络风险及传染病等不可保风险，但管理层认为现有保险覆盖充足[45][46] - 债务条款包含财务契约限制，2022年Q1起恢复契约测试可能面临违约风险[91] 股东回报与股价 - 2021年普通股季度现金股息为每股0.01美元[175] - 2021年12月31日普通股收盘价13.93美元，2022年2月17日涨至15.22美元[175] - 2021年11月以每股13.88美元回购6,612股普通股[185] 环境与社会责任 - 公司酒店物业包含石棉建筑材料，但目前符合环保法规且无需立即修复[43] - 2021年公司披露了能源消耗、温室气体强度及用水强度的历史数据[51] - 2021年公司及员工向新奥尔良飓风灾后住房计划捐款[52] 公司治理 - 公司董事会中80%成员具备风险管理深度经验，且女性占4席、独立董事占8席[54] - 截至2021年底公司员工总数为76人，并实施年度反歧视与骚扰培训[47]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度公司组合入住率为62.2%，达到2019年水平的83%，较第三季度提高340个基点；平均每日房价从第三季度增长约2%，达到163美元；每间可售房收入（RevPAR）约为2019年水平的75%，10月、11月和12月分别为2019年水平的69%、73%和87% [38][39] - 第四季度休闲需求达到2019年水平的96%，商务散客收入恢复至2019年水平的约50%，团队收入恢复至2019年水平的约60%；整个组合实现酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）6480万美元，达到2019年水平的64%；运营利润率为27%，仅比2019年同期低425个基点 [40][41][42] - 1月组合预计入住率约为49.4%，平均每日房价约为158美元，RevPAR比去年增长99%，达到2019年水平的64%；第四季度调整后EBITDA为5470万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.14美元 [43] - 2021年全年公司实现正的企业现金流；资本回收举措使预估利润率较2019年提高150个基点；过去三年，组合绝对RevPAR增长8%，每间客房酒店EBITDA增长12%，酒店EBITDA利润率提高50个基点 [8][19][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲市场表现强劲，如基韦斯特、查尔斯顿、坦帕、曼德勒海滩和迈阿密的平均每日房价分别超过2019年水平32%、22%、11%、15%和24% [39] - 商务散客需求在第四季度有所改善，工作日入住率达到2019年的78%，较第三季度提高400个基点 [17] - 团队业务在第四季度也显著改善，环比增长20%，受益于小型社交和体育团体旅行；年初至今团队预订进度已达到2019年的68%，今年前30天的预订速度已达到去年全年预订量的25% [17][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场复苏势头良好，12月城市组合RevPAR达到2019年的83%；预计今年商务散客和团队需求将在城市市场实现增长 [16] - 国际旅行在11月初边境重新开放后在门户市场有所回升，但由于奥密克戎的出现而短暂中断；若旅行限制放宽，国际旅行有望为纽约市、旧金山、波士顿和迈阿密等门户市场带来积极影响 [11][30] - 北加州市场复苏较慢，预计非中央商务区（CBD）资产表现将优于CBD资产，但整体仍将慢于更广泛的市场 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年收购三家优质酒店，并通过处置非核心资产进行资金匹配，预计将带来800万美元的稳定酒店EBITDA增量；近期收购的三家酒店预计2022年酒店EBITDA将比预期高出约35% [21][22] - 公司计划通过内部增长机会实现2300万 - 2800万美元的稳定EBITDA增量，包括三项酒店转换项目（700万 - 1000万美元）、收入提升机会（900万 - 1100万美元）和管理协议修订带来的利润率扩张（700万美元） [24][25] - 公司预计2022年将成为净收购方，收购管道强劲，包括多个非公开市场机会；同时将继续作为积极的投资组合管理者，根据市场趋势进行资产处置，但预计处置规模不会与去年相同 [23][69][75] - 公司认为行业复苏将推动酒店基本面加速增长，特别是城市市场；预计全年休闲需求将保持强劲，商务旅行和团队需求将在今年下半年和全年分别实现显著改善 [27][28][29] - 公司凭借灵活的资产负债表、充足的流动性、精简的运营模式和以散客为主的组合，以及多个内部增长催化剂，在行业竞争中处于有利地位 [32][33][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业复苏速度快于预期，酒店基本面在第四季度持续改善，RevPAR逐季提升，第四季度接近2019年水平的97% [6][9] - 尽管劳动力市场紧张，但公司在吸引申请人和填补酒店职位空缺方面取得了积极进展，预计2022年将继续改善 [46] - 公司对2022年的增长前景充满信心，预计趋势将逐季改善，第三和第四季度增长将加速，特别是在城市和关键门户市场 [27][31] - 公司认为自身在资产负债表管理、资本配置和运营效率方面具有优势，能够在整个酒店周期中实现增长 [32][33][51] 其他重要信息 - 公司在2021年通过两次高收益债券发行筹集10亿美元，用于偿还部分到期债务，并赎回4.75亿美元的高级票据；延长了部分债务的到期日，修订了公司信贷协议，增加了收购能力和资金使用灵活性 [47][48] - 公司预计2022年资本支出约为1亿美元，包括正常周期的装修和三项酒店转换项目的溢出资金 [115][116] - 公司认为自身交易价格相对于共识净资产价值（NAV）和内部NAV观点存在折扣，将努力通过执行各项举措缩小与NAV的差距 [163][168] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新收购酒店预计2022年EBITDA比预期高出35%的原因及稳定期预期 - 这一表现超预期是由于城市市场资产复苏速度快于预期，以及实施机构级资产管理举措带来的成本协同效应和更多收入机会 [57][58] - 公司原预计收购后三到四年实现稳定，但城市市场的快速复苏是2022年的特定表现，而资产管理举措将对收支产生永久性提升 [59][60][61] 问题2: 北加州市场各子市场表现差异及与其他城市市场的预期对比 - 旧金山CBD市场面临挑战，需要商务旅行和国际旅行的恢复；公司在该地区的非CBD资产随着商务旅行的增加表现有所改善，预计非CBD资产将优于CBD资产，但整个北加州市场复苏仍将慢于更广泛的市场 [64][65] - 随着微软、美国银行和富国银行等公司办公室重新开放，北加州市场出现积极迹象，如硅谷在过去三周已有需求回升 [66][67] 问题3: 公司2022年是否会成为净收购方 - 公司预计2022年将成为净收购方，收购管道强劲且活跃，公司专注于非公开市场交易 [69] 问题4: 公司对资产处置的看法是否有变化 - 公司在2021年进行了大量资产处置，未来仍将是积极的投资组合管理者，但处置将更具机会性，预计规模不会与去年相同 [74][75] 问题5: 近期需求和预订趋势加速的市场或客户细分领域 - 需求和预订趋势的加速是广泛的，城市市场有望在今年表现出色，商务散客和团队业务预计将强劲增长 [77] - 2月商务散客在工作日的入住率有所提升，全球分销系统（GDS）贡献增加，表明中小企业和大型企业都有需求；团队业务年初至今预订进度从60%提升至68%，企业团队占比从之前的5% - 10%提升至50% [78][79][80] 问题6: 精选服务和全服务酒店在新运营模式和品牌标准下的净收益差异 - 公司认为行业整体有望实现100 - 200个基点的利润率扩张，公司的精选服务组合在客户适应能力、平均入住时长、餐饮模式和资产规模等方面具有优势，能够获得更高的成本节约 [85][86][89] - 过去两年公司调整了运营模式，通过共享服务和扩大职责范围，实现了更可持续的员工配置模式，有望继续提升利润率 [91][92][93] 问题7: 公司如何考虑恢复股息以及平衡现金余额和流动性 - 股息是董事会的决策，但对公司来说很重要，是向股东返还资本的关键工具；公司在疫情后将有更多的股息政策灵活性，因为疫情期间产生的净运营亏损（NOLs）将提供更多选择 [95][96][98] - 公司将在第二季度后解除相关限制，届时将重新评估股息政策；公司认为自身应是恢复股息的早期推动者 [100][101] - 公司的资产负债表和流动性使其能够在内部价值创造、收购和支付股息等方面灵活配置资本，具体决策将根据当时的资本成本进行 [102][103] 问题8: 公司收购目标市场及城市精选服务酒店定价趋势 - 酒店定价在去年夏季上涨，第四季度趋于稳定；城市精选服务酒店市场有更多产品供应，需求旺盛，价格持续高于2019年水平 [107][109][110] - 公司专注于非公开市场交易，通过独特的关系和情况获取资产，对近期收购的交易价格感到满意 [110] 问题9: 是否因波士顿市场强劲而提前推进温德姆波士顿酒店的翻新 - 公司正在评估所有酒店转换项目的时机，温德姆波士顿酒店有一份地面租赁协议，需要先进行延期才能执行转换 [112] 问题10: 2022年资本支出中转换项目和其他项目的占比、是否包含递延资本支出以及未来资本支出的规划 - 2022年预计资本支出1亿美元，包括正常周期的装修和2021年三项酒店转换项目的溢出资金；公司将资金分配到预计在周期内表现出色的市场和酒店 [115][116] - 过去几年公司对大部分资产进行了翻新，到2022年底组合将处于良好状态，具备竞争力 [117][118] 问题11: 公司对长期杠杆率的看法和目标 - 公司认为酒店房地产投资信托基金（REIT）的适当杠杆率应在净债务与EBITDA的四倍或以下，公司正通过提高EBITDA来实现这一目标 [121] 问题12: 乌克兰局势等宏观因素对近期酒店需求的影响 - 公司认为国内需求目前未受影响，国际旅行可能受到重大影响，但公司今年的预期中未包含国际旅行的因素，因此目前未看到直接影响 [124][125] 问题13: 酒店员工不戴口罩对运营的影响 - 口罩令解除后，酒店的散客和团队业务需求立即增加，员工能够以更自然的方式与客人互动，带来积极的心理影响 [127][128] - 随着更多商务旅客回归，市场活动增加；公司会与管理公司合作，确保在健康和安全方面做出正确决策 [129][130] 问题14: 品牌是否会对递延资本支出施加压力以及是否会带来更多收购机会 - 公司认为未来几年将有收购机会，主要是因为业主需要投入更多资本来维持资产运营，一些无法或不愿投入的业主可能会出售资产 [137][138] - 品牌目前仍在与业主合作，但长期来看，为了保持资产竞争力，品牌可能会施加压力 [138][139] 问题15: 品牌对客人满意度评分的敏感度以及疫情期间对客服务变化对客人满意度的影响 - 品牌对客人满意度评分敏感，但已根据当前环境进行了调整，未来评分基准将逐渐提高 [142] - 公司认为自身组合的客户能够更好地适应服务变化，不会对客人满意度评分产生较大影响；具体而言，客人对房间清洁、餐饮体验和服务时间的调整接受度较高 [143][144][146] 问题16: 公司是否会利用资产负债表上的现金进行收购 - 公司认为自身凭借2019年的努力和目前的资产负债表流动性，有能力进行收购；收购是创造价值的工具之一，但公司会保持谨慎，确保交易能够带来回报 [154][155][156] - 除收购外，公司还可以通过内部增长催化剂（如转换项目和资本支出）和恢复股息向股东返还资本等方式实现价值 [158][159] 问题17: 公司对自身内在价值的看法 - 公司认为目前交易价格相对于共识NAV和内部NAV观点存在折扣，公开市场NAV的折扣约为35% [163] - 公司的内在价值基于可比资产的交易价格、组合的质量和增长潜力、投资能力以及内部投资回报率（ROI）计划和未来转换项目等因素；公司将努力缩小与NAV的差距 [164][166][168]

投资亮点 - 公司投资组合定位独特，有望在周期内实现超越表现[4] - 运营表现强劲，待商务旅行和团队业务复苏将受益[4] - 高质量投资组合增长态势良好，运营模式适配周期发展[4] 资本循环 - 2021年约2亿美元资本循环用于收购，处置资产EBITDA倍数超15倍[4] - 出售DoubleTree Metropolitan使纽约业务贡献降至3.5%以下，2022年投资能力增强[4] 运营数据 - 2021年第四季度入住率和平均每日房价逐步改善，分别达2019年的79%、83%、87%和87%、89%、98%[8] 外部增长 - 2021年12月收购Moxy Denver Cherry Creek酒店，预计稳定净营业收入收益率8.0% - 8.5%[12] - 该酒店位于高增长市场，符合公司投资参数，将提升投资组合指标[12][13] 风险提示 - 公司前瞻性陈述受多种因素影响，实际结果可能与预期有重大差异[15]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA为6010万美元，较第二季度增加1660万美元，约增长38% [33] - 第三季度调整后每股FFO为0.17美元，较第二季度增加0.10美元 [33] - 第三季度总运营成本比2019年同期低超30% [34] - 加权平均到期期限延长至4.5年，加权平均利率降低约50个基点 [37] - 第三季度末，公司拥有约6.25亿美元无限制现金、4亿美元公司循环信贷额度、24亿美元债务，且2023年前无债务到期 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 整体业务 - 第三季度97家酒店的组合入住率为61.5%，较第二季度提高3.9个百分点，超过2019年的75% [27][28] - 第三季度平均每日房价从第二季度增长超12%，达到160美元 [29] - 整个组合第三季度酒店EBITDA达到6740万美元，提高至2019年水平的超60% [30] - 第三季度运营利润率为28.8%，仅比2019年同期低280个基点 [30] 开放酒店业务 - 第三季度开放酒店入住率为63.8%，较第二季度增加310个基点，达到2019年水平的79% [9] - 第三季度开放酒店平均每日房价为160美元，接近2019年水平的90% [10] - 第三季度开放酒店产生7000万美元酒店EBITDA，较第二季度提高30% [32] 周末业务 - 第三季度周末入住率为76.8%，较上一季度增加280个基点 [11] - 第三季度周末平均每日房价提高近12% [11] 度假村酒店业务 - 第三季度度假村酒店RevPAR达到2019年水平的114%，平均每日房价超过2019年水平20% [11] 商务散客业务 - 第三季度工作日入住率增长至58.5%，较上一季度增加320个基点 [12] - 城市酒店入住率达到2019年的76%，较第二季度提高400个基点 [12] - 商务散客收入自上一季度以来提高44% [12] 团体业务 - 团体收入自第二季度以来增长54%，房晚数提高34% [13] - 团体和商务散客收入分别恢复到2019年水平的43%和46%，几乎是上一季度的两倍 [13] 各个市场数据和关键指标变化 休闲市场 - 基韦斯特、查尔斯顿和迈阿密等休闲市场第三季度平均每日房价分别超过2019年47%、31%和31% [29] 城市市场 - 城市酒店入住率达到2019年的76%，较第二季度提高400个基点 [12] - 城市市场ADR自年初以来增长近70%，超过整个组合约2000个基点 [97] - 波士顿、纽约、奥斯汀等城市市场ADR分别较去年年底增长160%、150%、120% [98] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略举措 - 持续将非核心资产处置所得资金循环投入到高质量收购中，计划今年将超2亿美元非核心资产出售所得资金用于3项高质量收购 [15][16] - 推进内部增长催化剂项目，预计产生2300万 - 2800万美元增量EBITDA，计划2022年重新启动3项酒店改造项目 [20] 行业竞争 - 第三季度市场份额增加340个基点，凸显了高质量组合的竞争优势 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 尽管8月中旬至9月初德尔塔变种带来一些波动，但住宿业基本面在第三季度持续复苏，休闲需求推动行业RevPAR增长，商务旅行和团体趋势的改善也有贡献 [6] - 劳动力市场紧张短期内将持续，但公司在吸引申请人和填补职位空缺方面取得了初步成功 [35] 未来前景 - 第四季度，休闲需求将遵循正常季节性模式但仍保持健康，边境重新开放将为城市市场提供额外动力，商务散客将继续逐步改善，团体预订将持续改善 [22][23] - 2022年，行业将取得重大进展，休闲需求将继续强劲，团体和商务散客将加速增长，城市市场将受益，行业有望实现利润率提升 [24] 其他重要信息 - 公司已出售8项非核心资产，出售倍数超过2019年EBITDA的22倍 [15] - 公司通过两次高收益债券发行筹集10亿美元，用于偿还到期债务和赎回高成本债务 [36] - 公司修订公司信贷协议，将契约豁免延长至2022年第一季度，增加收购能力至4.5亿美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 出售DoubleTree Metropolitan的交易完成条件及买家是否有融资应急条款 - 交易需满足正常惯例成交条件，买家已支付大额定金，买家无融资应急条款 [44][45] 问题2: 10月组合的客户结构、商务散客和团体与2019年水平对比以及OTA和折扣夜的趋势 - 10月休闲需求持续强劲，团体业务增长，商务散客持续改善，全国企业客户开始增加出行 [46][49] 问题3: 10月ADR和RevPAR与2019年对比，以及历史上能更有效推动房价的入住率水平 - 10月与2019年相比，房价下降约14%，入住率下降约25%，较9月有改善 [51] - 公司通过收益管理系统推动平均房价增长，品牌正转向动态定价，团体业务2022年房价已达2019年水平 [52][55] 问题4: 出售DoubleTree Metropolitan后公司在纽约市场的目标敞口、当前定位的看法以及交易估值 - 出售后公司在纽约的敞口已调整至合理水平，占2019年EBITDA不到3% [57] - 认为The Knick和上东区万豪酒店有不同的现金流特征和需求驱动因素，是合理的布局 [58] - 估值应与类似资产相符，此次出售有助于进行增值循环 [59] 问题5: 公司利润率接近2019年水平，在2019年营收水平下利润率的预期 - 行业普遍认为因疫情协同效应，利润率将有100 - 200个基点的扩张，公司认为自身有能力达到该范围 [62] - 公司的组合结构、客户培训能力以及独特的利润率提升项目有助于实现效率提升 [64][66] 问题6: 公司对国际需求的敞口 - 历史上国际需求在公司组合中占比低于2% - 3%，在旧金山、纽约和南佛罗里达会更高 [68] 问题7: 出售The Met对曼哈顿或该子市场未来2 - 3年的看法以及交易时机是否与契约豁免有关 - 出售该资产不代表对市场其他资产的看法，该资产因年龄、成本结构和资本需求与其他资产不同 [72] - 交易时机与管理协议和特许经营协议到期有关，与契约豁免无关 [76][77] 问题8: 未来12个月公司在收购方面的计划和对利用现金的看法 - 市场交易流量增加，卖家从有动力出售转向机会主义出售，将形成多年的购买窗口 [81][82] - 公司将专注于非公开市场交易，确保交易在各方面具有增值性，契约豁免不影响执行计划 [82][85] 问题9: 公司企业型酒店和休闲型酒店接近正常 staffing 水平的程度 - 整体组合劳动力为2019年的55%，入住率最高的休闲酒店为2019年的75%左右 [89] - 公司认为有机会在劳动力方面实现效率提升，无需回到2019年水平 [90] 问题10: 寒冷天气市场感恩节和12月假期预订和定价能力与疫情前对比以及The Knickerbocker新年套餐定价与2019年对比 - 消费者因过去一年无法聚会，导致假期预订激增，公司通过设置最短停留时间限制推动定价能力 [93][94] - The Knick新年夜平均房价高于2019年，需求和价格表现良好 [95] - 城市市场房价增长强劲，寒冷天气市场的城市表现突出 [97][98] 问题11: 明年商务散客和团体业务的定价策略，是更注重填满房间还是提高房价 - 商务散客定价将采用动态定价，多数品牌将2020 - 2022年的房价进行滚动，目前价格已开始上升 [101][103] - 团体业务预订进度已达2019年水平，随着城市范围活动和压缩日期的回归，定价能力将增强 [104] - 休闲市场有可持续性，消费者有出行需求，定价能力将提升 [105] 问题12: 劳动力方面的客户反馈，是否需要增加劳动力以满足客户需求，以及在低入住率环境下是否仍提供充足服务 - 消费者对重新设计的餐饮和客房服务接受度良好，早餐服务逐步恢复正常，客房清洁选择率虽低但在增加 [107][110] - 公司组合的特点有助于客户接受新的服务模式，客户满意度得分呈上升趋势 [112] 问题13: 亚特兰大和波士顿的两笔交易是否表明对城市市场复苏的信心以及组合构成的转变，还是因价格合理和价值最佳 - 这两笔收购符合公司的投资策略，是优质、年轻、以客房为主、以散客为中心的资产，体现了公司对组合定位的信心 [114][115] 问题14: 正在进行的重新定位项目中，未开始的5 - 6个项目的范围和对劳动力或材料成本上升的担忧 - 2022年的改造项目按计划进行，未来几年可能每年启动几个项目，范围与之前类似 [118][119] - 项目预算已考虑到劳动力和材料成本的挑战，认为有显著的投资回报率 [120][121] 问题15: Cherry Creek收购项目近期是否需要资本投入 - 该资产是新建资产，近期无需资本投入 [122]

收入和利润（同比环比） - 2021年第三季度净亏损1.518亿美元，较2020年同期的1.739亿美元亏损收窄12.7%[16] - 2021年前九个月累计净亏损2.832亿美元，较2020年同期的3.209亿美元改善11.7%[16] - 2021年第三季度客房收入2.001亿美元，同比增长175.8%（2020年同期7250万美元）[16] - 2021年前九个月总营收5.476亿美元，较2020年同期的3.820亿美元增长43.4%[16] - 2021年第三季度每股亏损0.94美元，较2020年同期的1.10美元改善14.5%[16] - 2021年前三季度净亏损2.83亿美元，其中第三季度净亏损1.52亿美元[20][22] - 2021年前九个月净亏损2.83亿美元，较2020年同期3.21亿美元亏损收窄11.8%[34] - 公司总营收从2020年三季度的8390万美元增长至2021年三季度的2.337亿美元，增幅1.498亿美元[158] - 客房收入从2020年三季度的7250万美元增长至2021年三季度的2.001亿美元，增幅1.275亿美元[159] - 公司总营收从2020年的3.82亿美元增长至2021年的5.476亿美元，增幅1.656亿美元，主要得益于客房收入增长1.501亿美元[178] - 客房收入从2020年的3.193亿美元增至2021年的4.694亿美元，同比增长47%，主要由于可比物业RevPAR提升（2021年RevPAR 77.15美元 vs 2020年51.90美元）[179][180] - 2021年第三季度公司净亏损1.518亿美元，2020年同期为1.739亿美元[202] 成本和费用（同比环比） - 2021年前九个月酒店资产折旧费用1.405亿美元，同比减少3.8%[34][50] - 物业运营费用从2020年三季度的7760万美元增至2021年三季度的1.484亿美元，增幅7080万美元[163] - 物业运营费用同比增长4180万美元至3.579亿美元，其中可比物业费用增加4347万美元[183][184] - 折旧与摊销费用减少590万美元至1.409亿美元，主要因部分酒店资产在2020年完成折旧[185] - 财产税及保险费用减少1390万美元至6540万美元，主要因加州酒店税收评估调整带来540万美元收益[187] - 利息支出增加760万美元至8119万美元，主要受浮动利率债务有效利率上升影响[190][192] - 2021年前九个月折旧和摊销费用为1.409亿美元，2020年同期为1.468亿美元[202] - 2021年三季度管理费支出700万美元，同比增长204%，九个月累计支出1640万美元，较2020年同期增长50%[104] - 同期特许经营费支出分别为1290万美元和3050万美元，同比增幅达174%和50%[106] - 2020年九个月因疫情支付820万美元遣散费，其中670万美元涉及纽约酒店集体谈判协议[109] 各地区表现 - 南加州地区在2021年第三季度的总收入为3465.6万美元，其中客房收入为2978.2万美元[60] - 南佛罗里达地区在2021年前九个月的总收入为8486.7万美元，其中客房收入为7031.9万美元[61] - 芝加哥地区在2021年前九个月的总收入为3865.7万美元，其中客房收入为3283.1万美元[61] 业务线表现 - 2021年第三季度的总收入为2.33769亿美元，其中客房收入为2.00051亿美元，餐饮收入为1701.3万美元[60] - 2021年前九个月的总收入为5.47575亿美元，其中客房收入为4.69377亿美元，餐饮收入为3623.8万美元[61] - 餐饮收入从2020年三季度的380万美元增长至2021年三季度的1700万美元，增幅1320万美元[161] 资产和债务 - 公司总资产从2020年12月31日的56.17亿美元下降至2021年9月30日的51.24亿美元，降幅8.8%[14] - 现金及现金等价物从2020年底的8.998亿美元降至6.246亿美元，减少30.6%[14] - 酒店物业投资净值从44.864亿美元降至42.587亿美元，减少5.1%[14] - 债务净额从25.877亿美元降至23.813亿美元，降幅8%[14] - 2020年12月31日股东权益总额为26.87亿美元，到2021年9月30日下降至24.30亿美元[20][22] - 2021年酒店资产净值42.59亿美元，较2020年末44.86亿美元下降5.1%[50] - 公司2021年9月30日总债务净额为23.81亿美元，较2020年12月31日的25.88亿美元有所下降[63] - 截至2021年9月30日，公司现金及等价物与受限现金总额为6.603亿美元，同比下降36.4%[131] 管理层讨论和指引 - 2029年高级票据发行总额5亿美元，利率4.00%，用于赎回2025年高级票据并支付950万美元赎回溢价[64][75] - 2026年高级票据发行总额5亿美元，利率3.75%，其中1.961亿美元用于偿还定期贷款[69][77] - 公司2021年9月30日循环信贷额度未使用余额为4亿美元，较2020年底的2亿美元有所增加[77] - 2025年高级票据已全额赎回，赎回时账面价值包含1770万美元收购相关公允价值调整[75] - 2029年高级票据担保要求：无抵押资产与无抵押债务比率>150%，公司目前符合该要求[68] - 公司2021年9月30日定期贷款余额从15.75亿美元降至10.15亿美元，主要因偿还部分贷款[76] - 2026年高级票据赎回条款规定：2023年7月1日前赎回需支付101.875%本金[71] - 公司维持最低流动性水平要求为1.5亿美元，2021年9月30日符合该要求[77] - 2029年高级票据利息覆盖率为1.5倍，公司目前未达标但不构成违约[68] 其他重要内容 - 公司记录了590万美元的减值损失，将两处酒店物业的账面价值减记至公允价值[51] - 公司对纽约市DoubleTree Metropolitan Hotel进行了138.9百万美元的减值损失，将其账面价值减记至1.53亿美元的估计公允价值[53] - 公司以5800万美元的价格收购了亚特兰大市中心的Hampton Inn and Suites酒店，拥有186间客房[54] - 公司在2021年前九个月以总计3950万美元的价格出售了六处酒店物业，并记录了260万美元的净收益[55] - 公司在一家未合并的合资企业中记录了650万美元的减值损失，原因是物业地租将于2021年10月31日终止[57] - 受飓风Ida影响，新奥尔良一家酒店暂时停业维修[39] - 2021年10月18日以8900万美元收购波士顿万豪AC酒店[132] - 截至2021年9月30日，公司拥有98家酒店物业，约22,300间客房，分布在23个州和哥伦比亚特区[141] - 公司通过全资子公司拥有94家酒店物业的100%权益，纽约市DoubleTree Metropolitan Hotel的98.3%控股权益，The Knickerbocker的95%控股权益，以及两家酒店物业的50%权益[141] - 截至2021年9月30日，98家酒店中有96家开业，占投资组合的98%[142]

公司概况 - 拥有97处物业，22093间酒店客房，股价15.91美元，流通股和单位1.674亿，市值27亿美元，优先股3亿美元，净债务18亿美元，企业总价值48亿美元，总市值54亿美元[2] 债务到期情况 - 2023 - 2029年债务到期金额及占比分别为：2023年9400万美元（4%）、2024年3.25亿美元（22%）、2025年4亿美元（25%）、2026年5亿美元（28%）、2029年5亿美元（21%）[3] 历史业绩数据 - 2019 - 2021年Q3，可售房数量在1968 - 2033间，售出房数量在218 - 1661间，总客房收入在2.5956亿 - 3.17887亿美元，总营收在3.0689亿 - 3.77104亿美元[5] - 2019 - 2021年Q3，入住率在10.9% - 83.5%，平均每日房价在111.51 - 191.37美元，每间可售房收入在12.93 - 159.76美元[5] 2021年Q3运营指标 - 开业酒店入住率64.2%，平均每日房价159.90美元，每间可售房收入102.63美元，酒店息税折旧摊销前利润7110万美元；所有酒店入住率61.8%，平均每日房价159.91美元，每间可售房收入98.89美元，酒店息税折旧摊销前利润6850万美元[7] 市场分布情况 - 酒店主要分布在北加州、南加州、南佛罗里达等地区，服务类型包括聚焦服务、紧凑型全服务和全服务，连锁规模有高档、高端、上中高端等[12][23] 2021年前三季度运营统计 - 各市场、服务水平、连锁规模和品牌的入住率、平均每日房价和每间可售房收入与2020年和2019年相比有不同程度变化，如北加州入住率44.5%，较2020年增长56.6%，较2019年下降48.2%[20][29] 前瞻性声明风险 - 公司前瞻性声明受全球经济不确定性、新冠疫情、政府行动、疫苗和治疗进展、行业竞争、法规变化等因素影响，实际结果可能与预期有重大差异[31]

收入和利润（同比环比） - 2021年第二季度净亏损为5222.1万美元，较2020年同期的1.1617亿美元亏损有所收窄[15] - 2021年上半年总营收为3.138亿美元，较2020年同期的2.9807亿美元增长5.3%[15] - 2021年第二季度客房收入为1.6655亿美元，同比增长498.2%（2020年同期为2785.3万美元）[15] - 2021年第二季度普通股每股亏损0.35美元，较2020年同期的0.74美元有所改善[15] - 2021年第二季度综合亏损为3618.8万美元，较2020年同期的1.2275亿美元显著收窄[16] - 2021年上半年净亏损1.313亿美元，其中第二季度净亏损5220万美元[19][21] - 公司2020年上半年净亏损1.469亿美元，其中第二季度净亏损1.16166亿美元[26][28] - 2021年第二季度总收入为1.94254亿美元（客房收入1.66554亿美元，餐饮收入1298万美元，其他收入1472万美元），较2020年同期的3259万美元大幅增长[56] - 公司2021年上半年总收入为31.3806亿美元，较2020年同期的29.8073亿美元增长5.3%[57] - 公司2021年第二季度总收入从2020年同期的3260万美元增至1.9425亿美元，增长1.6163亿美元[146] - 公司2021年第二季度客房收入从2020年同期的2785万美元增至1.6655亿美元，增长1.387亿美元[146] - 公司2021年第二季度餐饮收入从2020年同期的127万美元增至1298万美元，增长1171万美元[146] - 公司2021年第二季度其他收入从2020年同期的347万美元增至1472万美元，增长1125万美元[146] - 公司2021年第二季度净亏损从2020年同期的1.1617亿美元降至5222万美元，改善6395万美元[146] - 客房收入从2020年同期的2790万美元增至2021年6月30日的1.666亿美元，增长1.387亿美元（增幅497%）[148] - 餐饮收入从2020年同期的130万美元增至2021年6月的1300万美元，增长1170万美元（增幅900%）[150] - 其他收入从2020年同期的350万美元增至2021年6月的1470万美元，增长1130万美元（增幅323%）[151] - 六个月期间总营收从2020年的2.9807亿美元增至2021年的3.1381亿美元，增长1573.3万美元（增幅5%）[167] - 其他收入（包括停车费、度假村费用、礼品店销售等）从2020年上半年的1930万美元增至2021年上半年的2530万美元，增长600万美元（31.1%）[171] - 2021年第二季度公司净亏损为5.22亿美元，较2020年同期的11.62亿美元亏损有所收窄[197] - 2021年上半年公司净亏损为13.13亿美元，较2020年同期的14.7亿美元亏损有所改善[197] - 2021年第二季度调整后EBITDA为4.356亿美元，较2020年同期的亏损5.052亿美元显著好转[197] - 2021年上半年调整后EBITDA为4.715亿美元，较2020年同期的亏损9105万美元实现扭亏为盈[197] 成本和费用（同比环比） - 2021年上半年利息支出为5426.1万美元，较2020年同期的4760.7万美元增长14%[15] - 2021年二季度管理费支出620万美元，较2020年同期的60万美元增长933%[97] - 2021年上半年特许经营费支出1760万美元，其中二季度1100万美元环比一季度增长77.4%[99] - 物业运营费用从2020年同期的5040万美元增至2021年6月的1.211亿美元，增长7070万美元（增幅140%）[152] - 可比酒店物业运营费用中，客房支出增长3051.1万美元（增幅249%），餐饮支出增长689.5万美元（增幅383%）[153] - 利息支出从2020年同期的2379.4万美元增至2021年6月的2636.6万美元，增长257.2万美元（增幅11%）[159] - 物业运营费用从2020年上半年的2.386亿美元降至2021年上半年的2.096亿美元，减少2900万美元（12.2%），其中可比物业减少2740万美元，非可比物业减少160万美元[172] - 可比物业的餐饮费用从2020年上半年的2815.3万美元降至2021年上半年的1325.6万美元，减少1489.7万美元（52.9%）[173] - 折旧和摊销费用从2020年上半年的9840万美元降至2021年上半年的9390万美元，减少450万美元（4.6%）[175] - 物业税、保险及其他费用从2020年上半年的5400万美元降至2021年上半年的4410万美元，减少990万美元（18.3%），其中加州酒店房地产税评估减少540万美元[177] - 利息支出从2020年上半年的4760.7万美元增至2021年上半年的5426.1万美元，增加665.4万美元（14.0%），主要因5亿美元优先票据发行及循环贷款余额增加[180][181] 各地区表现 - 南佛罗里达地区收入增长45.3%，从2020年上半年的4.0454亿美元增至2021年上半年的5.8784亿美元[57] - 截至2021年6月30日，纽约市仍有2家酒店因疫情暂停运营[38] - 截至2021年6月30日，公司在纽约市的两家酒店仍暂停运营[134] 业务线表现 - 2021年第二季度和上半年，公司分别确认酒店物业折旧费用约4680万美元和9360万美元，同比2020年同期为4900万美元和9790万美元[48] - 2021年上半年，公司以约1770万美元的总售价出售了三家酒店物业，录得净收益120万美元[53][54] - 2021年第二季度，公司从未合并合资企业获得的权益收入为6万美元，较2020年同期的亏损975万美元有所改善[52] - 公司在2021年上半年以约1770万美元的总售价出售了三家酒店物业，季度后又以约2180万美元的总售价出售了另外三家酒店物业[137] - 公司在2021年季度后以5800万美元收购了位于亚特兰大的186间客房的Hampton Inn and Suites Atlanta Midtown[137] - 2021年上半年出售3处酒店物业，售价约1770万美元，净收益约120万美元[182] - 2021年上半年通过出售酒店物业获得1630万美元现金收入，部分抵消了资本支出[205] 管理层讨论和指引 - 公司2021年6月发行5亿美元2026年到期优先票据，利率3.75%，用于偿还部分定期贷款和抵押债务[61] - 公司2026年到期优先票据的利息覆盖率为1.5倍，但2021年6月底未达标[65] - 公司2025年到期4.75亿美元优先票据的利率为6.00%，2021年6月底余额为4.93397亿美元[67] - 公司循环信贷额度从2020年底的4亿美元降至2021年6月底的2亿美元[68] - 公司定期贷款总额从2020年底的15.75亿美元降至2021年6月底的10.18662亿美元[68] - 公司2021年6月修订信贷协议，将财务契约测试暂停期延长至2022年3月31日[71] - 公司2021年6月底保持最低流动性水平1.5亿美元的要求[71] - 公司延长了1.5亿美元期限贷款的到期日，其中1亿美元本金从2022年1月延长至2023年6月，并可选择再延长一年至2024年6月[72] - 公司在2021年和2022年每年的资本支出限制为1.5亿美元，并购投资限制为3亿美元或1.5亿美元（取决于循环贷款余额）[73] - 截至2021年6月30日，循环贷款剩余额度为4亿美元，较2020年12月31日的2亿美元有所增加[74] - 公司使用5亿美元2026年到期优先票据的1.961亿美元收益偿还了部分期限贷款本金[74] - 抵押贷款总额从2020年12月31日的5.266亿美元降至2021年6月30日的4.086亿美元[76] - 公司发行了5亿美元2026年到期的优先票据，年利率为3.75%，净收益用于偿还3.355亿美元定期贷款和1.422亿美元抵押贷款[137] - 公司修订了循环贷款和定期贷款协议，暂停测试2022年3月31日之前的所有财务维持契约[202] 现金流 - 2020年上半年经营活动现金流净流出5436.6万美元[33] - 公司2020年上半年投资活动现金流净流出4310.7万美元，主要用于酒店物业改造[33] - 2020年上半年融资活动现金流净流入2.6333亿美元，主要来自4亿美元循环贷款提取[33] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物余额为10.9302亿美元[33] - 2021年上半年经营活动净现金流出为2400万美元，较2020年同期的5440万美元流出有所减少[204] - 2021年上半年投资活动净现金流出为1070万美元，主要由于2510万美元的酒店物业日常资本改善支出[205] - 2020年上半年投资活动净现金流出为4310万美元，主要由于4470万美元的酒店物业日常资本改善支出[206] 资产和负债 - 公司总资产从2020年12月31日的56.17亿美元下降至2021年6月30日的52.97亿美元，降幅为5.7%[13] - 现金及现金等价物从2020年底的8.998亿美元减少至6.579亿美元，降幅达26.9%[13] - 公司债务净额从25.877亿美元降至24.073亿美元，减少7%[13] - 2021年上半年累计其他综合亏损从6905万美元改善至3629.7万美元[13] - 2021年6月30日股东权益总额为25.799亿美元，较2020年12月31日的26.874亿美元下降4.0%[19][21] - 优先股数量保持12,879,475股不变，金额稳定在3.669亿美元[19][21] - 普通股数量从165,002,752股增至166,626,796股，主要因发行1,759,193股限制性股票[19][21] - 累计其他综合亏损从6900万美元改善至3630万美元，主要因利率衍生品未实现收益2209万美元[19] - 2020年上半年累计其他综合亏损6305.9万美元，主要来自利率衍生品未实现损失[26] - 公司债务总额从2020年底的25.8773亿美元降至2021年6月底的24.0735亿美元，减少7.0%[59] - 2021年6月30日限制性现金储备为3880万美元，较2020年底增长10.9%[94] - 公司债务总额公允价值为23.92739亿美元，较账面价值24.07345亿美元折价0.6%[90] - 利率互换资产公允价值24.8万美元（Level 2估值），利率互换负债4075.2万美元[91] - 截至2021年6月30日，利率互换负债的公允价值为4080万美元，较2020年12月31日的6910万美元下降40.9%[84] - 截至2021年6月30日，公司持有6.967亿美元现金及现金等价物和限制性现金储备[203] 股权激励 - 2021年上半年公司确认与限制性股票奖励相关的股份支付费用为490万美元，同比增长13.6%（2020年同期为440万美元）[108] - 截至2021年6月30日，未确认的限制性股票奖励相关补偿成本总额为3600万美元，预计在2.6年内摊销[108] - 2021年授予的绩效单位转换范围为0%-200%，授予日公允价值为20.90美元，涉及431,151个单位[111] - 2021年上半年公司确认与绩效单位奖励相关的股份支付费用为270万美元，同比增长68.8%（2020年同期为160万美元）[112] - 截至2021年6月30日，2021年股权激励计划剩余3,938,976股普通股可供未来授予[113] 股息和股票回购 - 2021年上半年优先股股息支付1256万美元，第二季度支付628万美元[19][21] - 股票薪酬摊销费用上半年为812万美元，第二季度为518万美元[19][21] - 2021年第二季度普通股及单位股息支付168万美元，上半年总计297万美元[19][21] - 公司通过股票回购支付税款导致股东权益减少208万美元[19][21] - 2020年上半年优先股股息支付总额为1255.7万美元[26] - 公司2020年第二季度普通股及单位股息支付总额为170.3万美元[28] - 公司2020年上半年通过股票回购计划回购普通股6260.5万美元[26]