财务数据和关键指标变化 - 第二季度RevPAR同比增长4.5%，超过行业200个基点，达到2019年水平的96%，创历史新高 [27] - 平均每日房价（ADR）同比增长近400个基点，达到204美元，为2019年的107% [27][38] - 入住率为75.1%，为2019年水平的91% [38] - 酒店EBITDA为1.228亿美元，EBITDA利润率为34.4%，仅比去年低130个基点 [10][17] - 总营收同比增长7%，达到2019年水平 [28] - 非客房收入本季度强劲增长21% [28] - 调整后EBITDA为1.138亿美元，调整后每股FFO为0.56美元，均在指引范围内 [39] - 第二季度酒店运营成本仅比2019年水平高2%，远低于2019年约15%的总体核心CPI增长率 [18] - 截至季度末，拥有约4.77亿美元的无限制现金、6亿美元的公司循环信贷额度和22亿美元的债务 [41] - 2023年已回购约530万股股票，花费5420万美元，平均价格为每股10.22美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 商务散客（BT）业务 - BT收入达到2019年水平的71%，较第一季度提高300个基点 [7] - 同比收入增长12%，入住率和ADR增长各占一半 [29] - 工作日RevPAR同比增长6% [29] 团体业务 - 团体收入同比增长13%，主要由ADR增长10%推动 [8] - 收入达到2019年水平的103%，较第一季度提高400个基点，ADR超过2019年13% [30] - 第三季度团体预订进度达到2019年水平的103% [30] 休闲业务 - 城市休闲需求持续强劲，城市周末RevPAR同比增长4% [30] - 度假村需求正常化，有所放缓 [30] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - RevPAR同比增长7.7%，首次达到2019年水平，较第一季度提高超过300个基点 [6] - 多个关键城市市场的ADR超过2019年水平10%以上 [28] 特定城市市场 - 纽约RevPAR达到2019年的104%，路易斯维尔达到118%，圣地亚哥达到102%，华盛顿特区达到107%，坦帕达到135%，印第安纳波利斯达到108%，匹兹堡达到109% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行新奥尔良和休斯顿的酒店改造项目，宣布纳什维尔的新改造项目，预计改造项目将带来强劲的两位数回报，推动运营表现和净资产价值提升 [11][32][33] - 利用强大的资产负债表进行多项资本配置，包括以有吸引力的价格回购2500万美元股票，并在今年第二次提高季度股息 [12][21] - 行业受益于团体需求增强和商务散客的持续复苏，城市市场表现突出 [4] - 交易市场总体受限，公司将保持机会主义，但鉴于资产负债表实力和投资组合定位，无需进行大规模交易 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但行业有望在今年剩余时间内实现正RevPAR增长，公司投资组合定位良好，城市休闲需求将保持强劲 [13] - 商务散客和团体业务趋势积极，公司有望继续跑赢行业 [35][36] - 长期来看，由于消费者对旅游的重视增加以及新供应的多年期展望，对酒店行业基本面持乐观态度 [36] 其他重要信息 - 明年将对酒店进行全面翻新，以进一步提升市场份额 [11] - 2023年资本支出预计在1亿 - 1.2亿美元之间 [68] - 第三季度指引：可比RevPAR在137 - 143美元之间，可比酒店EBITDA在9400万 - 1.04亿美元之间，公司调整后EBITDA在8500万 - 9500万美元之间，调整后摊薄每股FFO在0.37 - 0.44美元之间 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：商务散客业务在第二季度的表现及第三季度展望 - 商务散客业务持续改善，势头良好，周三至周五的RevPAR同比增长6%，5月和6月的客房夜数达到2019年水平的90% [46] - 第三季度没有节假日等因素影响，该趋势有望延续，中小企业继续引领需求，大客户也在逐步恢复 [47] 问题：翻新和改造酒店的房价与竞品的差距及未来预期 - 改造前，这些酒店的房价约为竞品的90%，改造后，房价和市场份额均有所提升，主要得益于ADR的增加和非客房消费的增长 [52] - 改造后酒店能够与更高端的竞品竞争，未来有望进一步稳定和提升市场份额 [53] 问题：交易市场情况及公司的收购或出售计划 - 交易市场总体受限，债务市场和利率上升是主要因素，公司将保持机会主义，但鉴于资产负债表实力和投资组合定位，无需进行大规模交易 [54] - 目前开始有更多相关对话，但尚不确定是否会转化为实际交易，公司作为全现金买家，市场开放时将受益 [98] 问题：泰勒·斯威夫特演唱会对第二季度业绩的影响及消费者行为变化 - 演唱会对城市市场业绩有积极影响，且这种趋势有望持续，公司酒店能够受益于这种休闲需求 [82][83] - 商务散客的预订窗口仍较短，0 - 7天预订的比例从2019年的51%上升到58%，但小团体和短期预订仍为公司带来定价权 [84] 问题：硅谷和旧金山市场的情况 - 旧金山下半年的中央商务区（CBD）情况好于2022年，硅谷去年有较多项目业务，可能是其他同行调整预期的原因 [91] - 公司对该地区长期乐观，但短期内仍面临挑战，非CBD地区表现优于CBD地区 [113][114] 问题：服务标准和客人满意度得分情况 - 精选服务酒店和全服务酒店的客人满意度得分均有所上升，主要得益于运营时间的一致性和客房清洁服务的改善 [93] 问题：奥兰多地区的情况及团体业务展望 - 奥兰多地区的酒店未受到明显影响，城市整体活动日程良好，团体业务表现强劲，第二季度收入达到2019年水平的103%，第三季度预计也将达到该水平，全年预订进度达到97% [96][97] 问题：收购管道及今年是净买家还是净卖家 - 目前开始有更多相关对话，但尚不确定是否会转化为实际交易，公司作为全现金买家，市场开放时将受益，目前交易市场总体受限 [98] 问题：纽约市市场环境及公司的看法 - 目前资本市场限制了购买群体，公司希望市场有所改善，但纽约市的城市生活方式酒店与公司投资组合契合度较高 [100] 问题：公司对休闲业务更乐观的原因 - 城市休闲场所仍在发展，公司酒店靠近这些场所，能够受益于休闲需求的增长 [102] - 由于远程工作环境，周四成为入住高峰，公司酒店能够从商务需求向周末休闲体验转型 [102] 问题：基韦斯特和迈阿密市场的策略及价格敏感性 - 基韦斯特市场，公司利用地理位置优势，承接政府业务，提高了入住率 [107][108] - 迈阿密市场，一家酒店在第二季度进行了翻新，预计第四季度业绩将改善 [109] 问题：硅谷酒店的盈利能力及是否考虑减持 - 公司对北加州市场整体持乐观态度，但短期内该地区仍面临挑战，第四季度有足球比赛等活动，市场有一定潜力 [143][145] - 目前这些酒店仍能产生正的EBITDA，公司会继续观察市场情况 [143] 问题：品牌转换计划及未来展望 - 约20%的投资组合在未来三到五年内有品牌转换的可能性，公司计划每年进行约两次转换，以提升资产价值 [146][147][148] 问题：资本配置策略是否会改变 - 公司将继续保持谨慎和平衡，以杠杆中性为指导原则进行股票回购，同时利用资产负债表的灵活性进行多项资本配置 [152] 问题：度假村市场第三季度展望及休闲与商务散客的比例 - 预计度假村市场第三季度表现将略好于第二季度，主要得益于曼德勒和圣莫尼卡部分度假村的业务增长 [153][159] - 目前休闲和商务散客的比例约为50:50，受周四入住高峰等因素影响 [129][131] 问题：公司未来面临的最大风险 - 经济背景的变化对需求增长的影响，特别是商务散客和城市休闲需求的持续增长 [157][161] - 国际需求的持续增长情况，特别是在纽约和南佛罗里达等市场 [161]

公司资产与债务情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有97处酒店物业，约21400间客房，分布在23个州和哥伦比亚特区[54] - 2023年上半年，现金及现金等价物为476936千美元，受限现金储备为34396千美元，二者合计511332千美元，较2022年的555762千美元有所下降[51] - 2023年，公司行使约2.247亿美元定期贷款的一年延期选择权，将到期日延长至2024年1月[56] - 2023年，公司获得9500万美元定期贷款借款，用于偿还约9400万美元到期定期贷款[56] - 截至2023年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金储备为5.113亿美元，2022年12月31日为5.364亿美元[76] - 截至2023年6月30日，FF&E储备账户约持有2670万美元用于未来资本支出[79] - 截至2023年6月30日，公司约有12亿美元的可变利率债务未偿还，占总债务的54.1%，加权平均利率为4.05%[80] - 截至2023年6月30日，公司固定利率债务的估计公允价值为8.986亿美元[81] - 若利率上升1.00%（100个基点）且固定利率债务余额不变，公司债务公允价值预计减少约3610万美元[81] 公司股票相关情况 - 2023年，公司批准股票回购计划，将在2023年5月9日至2024年5月8日期间回购至多2.5亿美元普通股和优先股[56] - 2023年，公司回购并注销约530万股股票，花费约5420万美元[56] 公司营收情况 - 2023年第二季度，公司总营收为356960千美元，较2022年同期的330501千美元增加26459千美元[65] - 2023年Q2总营收3.57亿美元，较2022年Q2的3.305亿美元增加2650万美元，其中客房收入增加1480万美元，餐饮收入增加700万美元，其他收入增加470万美元[66] - 2023年上半年总营收6.715亿美元，较2022年上半年的5.734亿美元增加9810万美元，其中客房收入增加6990万美元，餐饮收入增加1940万美元，其他收入增加880万美元[69] 公司利润情况 - 2023年第二季度，公司净利润为41720千美元，较2022年同期的33202千美元增加8518千美元[65] - 2023年第二季度，归属于普通股股东的净利润为35116千美元，较2022年同期的26687千美元增加8429千美元[65] - 2023年Q2和H1的GAAP净利润分别为4.172亿美元和5.2234亿美元，2022年同期分别为3.3202亿美元和1.7732亿美元[72][74] 公司酒店业务指标情况 - 2023年Q2可比酒店入住率75.1%，ADR为203.03美元，RevPAR为152.55美元；2022年Q2入住率74.7%，ADR为195.64美元，RevPAR为146.05美元[66] - 2023年上半年可比酒店入住率71.9%，ADR为201.05美元，RevPAR为144.51美元；2022年上半年入住率67.9%，ADR为186.66美元，RevPAR为126.83美元[69] 公司费用情况 - 2023年上半年，支付利息44386千美元，支付所得税1924千美元[51] - 2023年Q2物业运营费用2.119亿美元，较2022年Q2的1.905亿美元增加2130万美元[66] - 2023年上半年物业运营费用4.128亿美元，较2022年上半年的3.496亿美元增加6330万美元[69] - 2023年Q2折旧和摊销费用4490万美元，较2022年Q2的4690万美元减少200万美元[67] - 2023年上半年折旧和摊销费用8990万美元，较2022年上半年的9380万美元减少390万美元[70] - 2023年Q2利息费用2450万美元，较2022年Q2的2390万美元增加70万美元[67] - 2023年上半年利息费用4870万美元，较2022年上半年的4840万美元增加30万美元[70] 公司其他财务指标情况 - 2023年Q2和H1的FFO分别为8.0448亿美元和13.0022亿美元，2022年同期分别为7.4344亿美元和9.8408亿美元[72] - 2023年Q2和H1的Adjusted FFO分别为8.7836亿美元和14.3916亿美元，2022年同期分别为8.0999亿美元和10.4892亿美元[72] - 2023年Q2和H1的EBITDA分别为10.6879亿美元和18.3539亿美元，2022年同期分别为10.4598亿美元和16.0979亿美元[74] - 2023年Q2和H1的EBITDAre分别为10.6923亿美元和18.3583亿美元，2022年同期分别为10.4962亿美元和15.9926亿美元[74] - 2023年Q2和H1的Adjusted EBITDA分别为11.3829亿美元和19.6513亿美元，2022年同期分别为11.0978亿美元和16.557亿美元[74] - 2023年和2022年H1经营活动产生的净现金流分别为1.371亿美元和1.163亿美元[77]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDA为8270万美元，调整后每股FFO为0.35美元，均超出指引范围上限 [26] - 第一季度酒店EBITDA同比增长44%，达到2019年水平的87%，酒店EBITDA利润率较上年增加超280个基点 [19] - 第一季度工资和福利占总成本约40%，仍低于2019年水平，酒店运营的全职员工比疫情前减少超25%，较第四季度缓和500个基点 [44] - 截至季度末，公司拥有约4.74亿美元无限制现金、6亿美元公司循环信贷额度和22亿美元债务 [69] - 董事会将第一季度起的季度普通股股息提高至每股0.08美元 [70] 各条业务线数据和关键指标变化 业务暂态 - 第一季度业务暂态房晚数较第四季度提高10个百分点，达到2019年的85%，3月达到92% [74] - 3月工作日RevPAR达到2019年的93% [35] 团体业务 - 第一季度团体收入预订约4800万美元，超过去年全年团体收入预订总额的一半，团体ADR较2019年增长11% [18][35] - 目前年度团体收入进度达到2019年的95%，较年初提高13% [36] - 第二季度团体预订进度达到2019年水平 [75] 休闲业务 - 休闲ADR达到2019年的125%，创历史新高 [36] 各个市场数据和关键指标变化 整体市场 - 第一季度RevPAR较去年增长27%，达到2019年的95%，较第四季度提高100个基点 [15] - 第一季度入住率为68.5%，达到2019年的90%；平均每日房价为199美元，达到2019年的105%；RevPAR为13.6万美元，达到2019年的95% [24] - 1 - 3月RevPAR分别达到2019年的91%、93%和99%，3月入住率和ADR分别达到2019年的93%和106% [42] - 4月预测RevPAR约为15.6万美元，较2022年增长7%，入住率和ADR分别为75%和207美元，分别达到2019年的91%和108%，4月酒店EBITDA预计超过2019年水平的95% [43] 城市市场 - 第一季度城市酒店RevPAR较去年增长近37%，达到2019年的96%，3月达到101% [34] - 3月多个城市市场RevPAR超过2019年水平，如纽约105%、洛杉矶110%、圣地亚哥108%等 [25] - 第一季度多个关键城市市场ADR超过2019年水平10%以上，包括圣地亚哥、纽约、迈阿密等 [65] 北加州子市场 - 北加州CBD地区1月JPMorgan活动表现出色，下半年城市活动预计参与人数增加，将对相关地区有积极影响 [52] - 硅谷酒店有显著项目业务和新招聘人员带来的业务，如特斯拉、苹果等公司，还预订了美光的短期团体业务 [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进内部增长机会，2022年的转换项目预计全年EBITDA将加速增长并超过2019年超25%，休斯顿医疗中心酒店预计第二季度开始全面翻新和重新定位 [37] - 基于强大的资产负债表和自由现金流状况，将继续评估增量股票回购，本季度已回购约390万股，花费4000万美元，平均价格为每股10.22美元，4月底董事会批准了为期一年、2.5亿美元的股票回购计划 [46] - 持续培养潜在收购项目，但目前股票回购仍是最有吸引力和增值的资本部署方式 [56] - 公司拥有行业内较强的资产负债表，可通过多种渠道实现增长，如推进新的转换项目和机会性回购股票 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前宏观环境不确定，但城市市场在第二季度有望继续跑赢行业，有利于公司投资组合，对第二季度前景持积极态度 [21] - 长期来看，住宿行业基本面前景乐观，公司专注城市市场的投资组合将受益于旅游需求的长期变化，实现超额EBITDA增长 [22] - 预计2023年上半年RevPAR同比增长最强，全年各季度均实现同比增长，休闲业务表现将保持健康，业务暂态需求将持续恢复 [62] 其他重要信息 - 新奥尔良的花园区酒店加入万豪系列，预计立即受益于万豪常客计划，完成重新定位和翻新后ADR将进一步提升 [20] - 2023年公司资本支出预计在1 - 1.2亿美元之间 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否看到业务暂态复苏速度放缓，城市投资组合4月表现如何 - 未看到业务暂态复苏放缓，第一季度房晚数较上季度提高10个百分点，3月达到2019年的92%，第二季度5、6月通常是业务暂态较强的月份，预计将延续4月下旬的增长势头 [74][75] 问题2: 北加州子市场各需求细分市场的最新趋势，是否有表现突出的子市场 - 北加州硅谷酒店有显著项目业务和新招聘人员带来的业务，如特斯拉、苹果等公司，还预订了美光的短期团体业务，预计第二季度和第三季度业务将有所增长 [76] 问题3: 第二季度RevPAR指引是受入住率还是房价驱动 - 第一季度入住率和房价驱动因素各占约50%，第二季度总体预计约三分之二由房价驱动，4月主要由房价驱动，公司认为仍有提升整体定价能力的空间 [54] 问题4: 如何看待股票回购与其他投资机会，是否会继续在当前水平进行股票回购 - 公司在多个方面积极行动，一直以来对资产负债表的可选择性运用采取深思熟虑和纪律性的方法，目前股票回购仍是最有吸引力和增值的资本部署方式，将继续谨慎评估 [55][56] 问题5: 第一季度全职员工数量改善是否为暂时现象，对全年盈利展望有何影响 - 随着入住率回升，全职员工数量将趋于正常化，但预计仍维持在2019年水平的80% - 85%，第一季度的改善是暂时的，体现了公司灵活的运营模式，公司指引已反映全职员工数量回归正常水平的预期 [101][103] 问题6: 目前净杠杆水平如何，全年舒适的运营范围是多少 - 目前基于过去四个季度的杠杆率处于高位4%多，预计随着EBITDA增长，今年杠杆率将下降约0.5个百分点，长期来看，净债务与EBITDA比率低于4倍是合适的水平，预计明年第一或第二季度能回到该水平 [84] 问题7: 如何考虑在保持杠杆中性的情况下进行选择性资产处置 - 当前债务资本市场环境不利于出售资产，公司资产负债表有充足流动性，可通过规划自由现金流来维持杠杆中性，而非通过出售资产 [87] 问题8: 介绍一下未来转换项目中的特殊情况及预期的投资回报率项目类型 - 特殊情况是指某些资产的地块规模允许考虑开发多用途项目，如在酒店旁开发多户住宅，公司认为这些项目能为公司带来增量价值 [88] 问题9: 如何考虑对抵押贷款进行再融资，目前抵押贷款利率是多少 - 公司15家酒店有抵押贷款，占总资产价值不到10%，公司认为拥有最多15%的有担保债务是合适的，目前市场上无担保债务不稳定，有担保债务虽更贵但公司凭借资产负债表和关系能有效获取，预计再融资时会维持低LTV以获得有吸引力的价格 [90][91][106] 问题10: 业务暂态能否在今年达到2019年水平，需要什么条件 - 业务暂态今年不太可能回到2019年水平，有可能在2024年实现，但各细分市场之间的平衡以及整体的房价增长将使公司能够实现2019年的收入水平 [110] 问题11: 前台人员招聘和劳动力成本情况如何，小时工岗位是否更难填补 - 前台人员数量能够维持，相比客房服务和餐饮部门，前台岗位招聘难度较小，必要时管理人员可填补岗位空缺 [117] 问题12: 冬季过后协商企业ADR的趋势如何，与之前提到的中个位数增长相比如何 - 看到从第四季度到第一季度的变化，业务组合在增加，大型企业客户数量在增加 [121]

公司资产与权益情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有97处酒店物业，约21400间客房，分布在23个州和哥伦比亚特区[49] - 公司自2011年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，截至2023年3月31日，公司通过直接和间接权益持有运营合伙企业99.5%的有限合伙权益单位[49][50] 公司财务关键指标变化 - 2023年第一季度，公司经营收入为3.14503亿美元，较2022年同期的2.42899亿美元增长29.47%[61] - 2023年第一季度，公司经营费用为2.84314亿美元，较2022年同期的2.42613亿美元增长17.2%[61] - 2023年第一季度，公司净收入为1051.4万美元，而2022年同期净亏损1546.9万美元[61] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为47433.2万美元，受限现金储备为3124.4万美元，两者合计50557.6万美元，较2022年同期的52230.1万美元有所下降[46] - 2023年第一季度，公司支付利息3225.2万美元，支付所得税6.7万美元[46] - 2023年第一季度总营收为3.145亿美元，较2022年同期的2.429亿美元增加7160万美元[62] - 2023年第一季度折旧和摊销费用为4500万美元，较2022年同期的4690万美元减少190万美元[62][63] - 2023年第一季度物业税、保险及其他费用为2460万美元，较2022年同期的2250万美元增加210万美元[63] - 2023年第一季度一般及行政费用为1370万美元，较2022年同期的1410万美元减少50万美元[63] - 2023年第一季度其他收入净额为80万美元，较2022年同期的730万美元减少640万美元[63] - 截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金储备为5.056亿美元，较2022年12月31日的5.364亿美元有所减少[68] - 2023年第一季度经营活动产生的净现金流为4200万美元，2022年同期为1030万美元[69] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金流为3260万美元，2022年同期投资活动产生的净现金流为980万美元[69] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金流为4020万美元，2022年同期为2.117亿美元[69] 公司业务线数据关键指标变化 - 2023年第一季度客房收入为2.608亿美元，较2022年同期的2.058亿美元增加5510万美元[62] - 2023年第一季度餐饮收入为3330万美元，较2022年同期的2090万美元增加1240万美元[62] - 2023年第一季度其他收入为2040万美元，较2022年同期的1620万美元增加420万美元[62] - 2023年第一季度物业运营费用为2.01亿美元，较2022年同期的1.59亿美元增加4200万美元[62] 公司2023年重大事项 - 2023年，公司成功启动皮尔斯赛德酒店的改造项目；行使约2.25亿美元定期贷款的一年延期选择权；获得9500万美元借款并偿还约9400万美元到期定期贷款；行使抵押贷款的最终一年延期选择权；回购并注销约390万股股票，花费3980万美元；批准2023年股票回购计划，将在2023年5月9日至2024年5月8日期间收购至多2.5亿美元普通股和优先股[51] 公司业务影响因素与评估指标 - 公司主要客户为商务旅客，宏观经济因素对商务旅行的影响对公司业务影响更大[52] - 公司使用平均每日房价（ADR）、入住率和每间可售房收入（RevPAR）等指标评估酒店运营表现[55] 公司储备账户情况 - 截至2023年3月31日，FF&E储备账户持有约2610万美元用于未来资本支出，储备金额通常为各酒店总营业收入的3.0% - 5.0%[71] 公司债务情况 - 截至2023年3月31日，公司有12亿美元的可变利率债务未偿还，占总债务的54.0%，加权平均年利率为4.04%[72] - 考虑利率互换影响后，84.1%的总债务为固定或有效固定利率[72] - 若2023年3月31日未受利率互换影响的可变利率债务市场利率上升1.00%，利息费用将使未来年度收益和现金流减少约360万美元[72] - 截至2023年3月31日，固定利率债务本金为102.5万美元，加权平均利率为3.90%；可变利率债务本金为120.5656万美元，加权平均利率为4.04%[72] - 截至2023年3月31日，固定利率债务的估计公允价值为9.045亿美元，若利率上升1.00%，预计债务公允价值将减少约3810万美元[73]

酒店运营数据 - 2023年第一季度96家可比酒店可售房数量为1912千间，售出1310千间，入住率68.5%，平均每日房价199.07美元，每间可售房收入136.45美元，酒店息税折旧摊销前利润9090万美元[2][4] - 与2022年同期相比，2023年第一季度入住率增长12.2%，平均每日房价增长13.2%，每间可售房收入增长27.0%[14] 市场表现对比 - 截至2023年4月29日当周，总投资组合周入住率为2019年的79% - 97%，周平均每日房价为2019年的102%[5][11] 各市场运营情况 - 2023年第一季度，亚特兰大入住率70.2%，同比增长16.6%，平均每日房价172.31美元，同比增长18.7%，每间可售房收入121美元，同比增长38.4%[14] - 2023年第一季度，旧金山中央商务区入住率65.4%，同比增长32.3%，平均每日房价324.48美元，同比增长76.8%，每间可售房收入212.29美元，同比增长134.0%[14] 公司财务状况 - 截至2023年3月31日，公司拥有酒店房间21239间，股价10.60美元，总股数和单位流通量1.608亿，市值17亿美元，优先股权益3亿美元，净债务18亿美元，企业总价值38亿美元，总资本43亿美元[17] 债务到期情况 - 截至2023年5月4日，假设所有延期选项均被行使，2024 - 2029年债务到期占比分别为19%、18%、30%、9%、24%，2029年到期债务含2500万美元有担保债务[17]

酒店分布与规模 - 公司截至2022年12月31日拥有97家酒店，约21,400间客房，分布在23个州和哥伦比亚特区[7] 品牌与合作关系 - 公司主要经营高端品牌，约88%的酒店与万豪、希尔顿或凯悦有合作关系[19] 市场策略 - 公司专注于高增长市场，认为这些市场具有多重需求驱动因素和长期增长潜力[13] - 公司计划通过有纪律的酒店收购策略，以低于重置成本的价格收购酒店，以产生有吸引力的投资回报[16] - 公司可能选择性地出售已达到最大回报的酒店，并将资本重新部署到其他投资机会[17] 资产管理 - 公司采用主动资产管理策略，通过与第三方管理公司合作，最大化酒店的盈利能力[19] 财务结构与融资 - 公司维持灵活的资产负债表，以支持其战略执行[18] - 公司计划通过股权发行和债务融资来支持长期增长，债务结构主要为无担保债务，固定利率和浮动利率债务占比较大[22] - 截至2022年12月31日，公司总债务为22.29662亿美元，其中12.04662亿美元为浮动利率债务，占比54%[142] - 浮动利率债务的加权平均利率为3.28%，如果利率上升100个基点，年利息支出将减少约30万美元[141] - 公司通过固定利率债务和利率互换来管理利率风险，98.7%的债务为固定或有效固定利率[141] - 公司固定利率债务的估计公允价值为8.756亿美元，基于2022年12月31日的市场利率[143] - 如果利率上升100个基点，固定利率债务余额保持不变，预计债务公允价值将减少约3840万美元[143] 运营结构 - 公司主要通过伞形合伙房地产投资信托（UPREIT）结构运营，截至2022年12月31日，公司拥有99.5%的OP单位[23] - 公司酒店由第三方管理公司管理，租金收入符合REIT资格，TRS承租人需支付租金[23] 员工与工作环境 - 截至2022年12月31日，公司拥有76名员工，致力于维护无歧视和无骚扰的工作环境[27] 可持续发展 - 公司发布首份企业可持续发展报告，涵盖全球报告倡议（GRI）、可持续会计准则委员会（SASB）和气候相关财务披露工作组（TCFD）的披露[28] - 公司致力于减少能源、温室气体和水的使用，自2017年以来，能源使用量每平方英尺减少19%，温室气体排放量每平方英尺减少30%[28] - 公司承诺到2030年将碳排放量减少35%[28] 季节性与竞争 - 公司面临季节性影响，不同地区的酒店收入和利润在不同季度有所波动[21] - 公司面临来自其他酒店和非传统住宿提供商的竞争，尤其是在高增长市场[20] - 公司面临来自其他酒店投资者的竞争，这些投资者可能拥有更大的财务和运营资源[20]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年RevPAR为129.61美元，为2019年水平的89%；酒店EBITDA为3.7亿美元，约为2019年水平的83% [19] - 2023年1月RevPAR较2022年增长约44%，入住率近60%，ADR约为188美元 [19] - 第四季度酒店EBITDA为8760万美元，为2019年水平的87%，酒店EBITDA利润率为29%，比2019年同期低229个基点 [18] - 第四季度和全年酒店运营成本分别比2019年低约3%和8% [20] - 第四季度工资和福利占总成本约40%，比2019年水平低约5% [30] - 目前加权平均到期期限约为四年，加权平均利率为3.6%，85%的债务为固定利率或通过掉期协议进行对冲 [43] - 2022年在2.5亿美元的股票回购计划下回购了约490万股，花费5760万美元，平均价格为每股11.75美元，其中第四季度回购了760万美元，平均价格为每股10.66美元；2023年至今已回购50万美元股票，平均价格为每股10.49美元 [44] - 预计第一季度可比RevPAR在133 - 137美元之间，可比酒店EBITDA在8500 - 9100万美元之间，公司调整后EBITDA在7600 - 8200万美元之间，调整后摊薄每股FFO在0.29 - 0.33美元之间 [45] - 预计2023年资本支出在1 - 1.2亿美元之间 [34] - 第四季度调整后EBITDA为7900万美元，调整后每股FFO为0.33美元 [117] - 董事会将第一季度季度股息提高60%至每股0.08美元 [122] 各条业务线数据和关键指标变化 企业差旅业务 - 第四季度企业差旅收入达到2019年的70%，为疫情以来最高水平，较上一季度增加300个基点，较第一季度提高超过1.5倍 [114] - 中小企业旅行是企业需求的主要驱动力，娱乐、能源、消费品、服务和航空航天等行业的大型核心客户需求也有所增加 [114] 团体业务 - 第四季度团体ADR达到2019年的105% [114] - 全年团体预订量比正常年份高出30%以上 [114] - 第四季度预订了超过5500万美元的团体收入，其中约70%与2023年相关，进入2023年时团体预订进度达到2019年的76% [115] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 第四季度城市酒店RevPAR达到2019年的97%，ADR达到2019年的107% [9] - 第四季度多个关键城市市场ADR超过2019年水平约20%或更多，包括圣地亚哥、曼哈顿、坦帕、匹兹堡和新奥尔良 [121] 休闲市场 - 第四季度整个周末ADR达到2019年的116%，较第三季度提高200个基点，周末RevPAR达到2019年的107% [10] - 第四季度城市休闲周末RevPAR达到2019年的111%，ADR达到2019年的118% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 内部项目方面，完成三家酒店改造并重新推出，如查尔斯顿的米尔斯豪斯酒店；2023年新奥尔良的英迪格酒店将加入万豪致敬系列，休斯顿医疗中心的温德姆酒店将重新定位为希尔顿逸林品牌 [11][13][25] - 外部增长方面，继续建立非公开市场收购机会的管道 [13] 行业竞争 - 由于当前交易受有限的贷款能力限制，全现金买家更受青睐，公司强大的资产负债表是显著优势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年商务旅行复苏将继续改善，大企业客户需求增加 [2] - 尽管宏观经济存在不确定性，但随着商务旅行和团体预订势头加速，城市休闲需求增长，预计城市市场将相对跑赢行业，公司超三分之二的EBITDA来自这些市场，将从中受益 [14] - 预计2023年各细分市场ADR将保持健康，休闲需求将高于2019年水平，季节性将继续正常化，城市休闲将因混合灵活性带来的休闲需求持续而表现更强 [15] - 预计2023年RevPAR和酒店EBITDA将超过2022年，表现将领先于行业，增长信心来自有利的布局和独特的增长催化剂 [27] 其他重要信息 - 公司96家酒店中的81家未被债务抵押，资产负债表具有显著灵活性 [43] - 公司结束了公司信贷安排下的所有限制，降低了综合加权平均利率，每年节省利息近900万美元 [31] - 公司与许多第三方运营协议进行了成功重组，并成功降低了财产税，预计将继续受益于运营成本的降低 [41] - 劳动力市场仍然紧张，但招聘环境有所改善，小时工资的通胀压力正在稳定 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年公司业绩预期 - 公司业绩与城市市场表现相关，预计2023年城市市场将跑赢行业300 - 400个基点，各季度同比2022年将实现增长，第一季度增长最显著，其他季度增速将放缓但仍为正增长，总体将延续2022年的增长轨迹，实现季度环比增长 [36] 问题: 公司运营杠杆和利润率上升潜力 - 公司运营模式具有优势，酒店占地面积小、以客房为中心、入住时间长，劳动力成本占总运营成本约40%，低于全服务酒店的约50%；公司还受益于运营协议和财产税方面的举措以及疫情期间的协同效应 [37] 问题: 公司资本分配计划 - 公司有足够的流动性进行股票回购、新收购和资产重新品牌化等活动，不会具体分配现金，而是根据长期情况和市场机会灵活决策 [54] 问题: 股票回购规模是否会与2022年相当或更大 - 公司继续认为股票回购具有吸引力，将在机会主义和杠杆中性的基础上进行，回购规模和节奏将取决于宏观经济情况和股票价格 [66] 问题: 公司对软品牌的规划 - 公司没有设定软品牌在投资组合中的具体比例目标，更注重资产的特性而非品牌标签，会根据市场和资产情况选择合适的品牌以实现最大回报 [73] 问题: 公司员工配置情况 - 公司预计从FTE角度最终稳定在2019年水平的85%，2022年全年为75%，第四季度为79%，劳动力市场招聘情况有所改善，但仍未完全恢复 [75] 问题: 旧金山市场情况和增长潜力 - 公司对旧金山市场今年的表现感到鼓舞，同比2022年将有显著增长，但旧金山中央商务区的恢复相对滞后；2023年该市的大型活动数量是2022年的两倍，下半年将超过2019年水平；国际需求开始出现积极迹象，市场复苏势头正在增强，但整体恢复速度较慢，非中央商务区市场的恢复速度快于中央商务区 [79][80] 问题: 重大假期后商务旅行疲软趋势是否会在2023年持续 - 假期是特殊时期，人们通常不会考虑商务旅行，但2023年与2022年相比，某些假期周的商务旅行可能会有所增长，如万圣节、马丁路德金纪念日和总统日所在周 [83] 问题: 公司使用合同劳动力的情况及对利润率的影响 - 行业内普遍存在合同劳动力增加的情况，随着劳动力市场改善，合同劳动力使用量有望下降；公司在比较合同劳动力成本时，会综合考虑工资和福利等因素 [87] 问题: 城市休闲市场与2019年相比的情况及自然恢复空间 - 第四季度城市休闲RevPAR达到2019年的111%，主要驱动因素是ADR达到2019年的118%；周末RevPAR超过2022年的106%，ADR为113%；城市休闲市场仍在演变，公司资产的位置和性质使其容易从商务旅行转变为周末休闲，仍有增长空间 [90][105] 问题: 公司是否会更多涉足高端酒店 - 公司会根据市场和资产情况进行分析和研究，选择最适合的品牌以实现最大回报，会进行大量的风险评估 [108]

整体业绩表现 - 2022财年96家可比酒店总营收11.9685亿美元，2022年Q4为3.02175亿美元[4] - 2022财年入住率68.9%，2022年Q4为66.9%[4] - 2022财年平均每日房价（ADR）为188.22美元，2022年Q4为190.24美元[4] 市场对比情况 - 2022年与2021年相比，96家酒店入住率增长4.4%，ADR增长15.9%，每间可售房收入（RevPAR）增长24.2%[19] - 2022年Q4与2021年Q4相比，96家酒店入住率增长11.2%，ADR增长25.9%，RevPAR增长50.4%[30] 财务状况 - 截至2022年12月31日，公司市值19亿美元，净债务18亿美元，企业总价值40亿美元[25] - 2022年Q4酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为8760万美元[27] 风险提示 - 报告中包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司无义务公开更新或修订[5]

投资亮点 - 公司投资组合可利用内外部增长机会推动EBITDA显著扩张，城市市场占超三分之二EBITDA[3][59] - 10月初重新推出两个转型项目，全部催化剂解锁后预计产生2300万 - 2800万美元增量酒店EBITDA[3][59] - 2021年以来收购四个优质资产，2022年酒店EBITDA超公司承保预期[3][59] - 拥有11亿美元流动性，2022年回购5700万美元股票，退出契约限制使借款成本降低约40个基点，节省900万美元年利息[3][59] - 自2019年以来交易使RevPAR提高9%，酒店EBITDA每间客房提高12%，酒店EBITDA利润率提高60个基点[3][59] 运营表现 - 第四季度住宿基本面延续积极势头，10月投资组合RevPAR达2019年的96%，ADR达105%，主要城市市场ADR溢价10% - 20%[8] - 城市酒店受益于商务、团体和休闲需求复苏，9月城市RevPAR达2019年水平，第三季度团体收入达2019年水平，商务散客收入改善300个基点[8] 外部增长 - 收购四个优质资产，包括亚特兰大市中心汉普顿酒店等，稳定NOI收益率约8.0 - 8.5%[30] - 2022年7月收购纳什维尔21C酒店，该酒店对公司投资组合指标有增值作用，稳定ADR为350美元，RevPAR为260美元[31][35] 内部增长 - 公司通过转换、收入提升和利润率扩张策略预计产生2300万 - 2800万美元增量酒店EBITDA[38] - 10月重新推出两个项目，2023年1月将重新推出圣莫尼卡项目，预计带来显著收益[40] 财务状况 - 拥有约1.1亿美元总流动性，包括4.88亿美元无限制现金和6亿美元循环信贷额度，2024年前无债务到期[57] 企业责任 - 在环境方面，通过投资能源、碳和水效率项目实现投资组合减排，跟踪资产效率[66] - 在社会方面，保持多元化和包容性文化，通过劳动实践和慈善活动支持社区[66] - 在治理方面，向投资者保持ESG战略透明，设立企业责任委员会[68]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA为9200万美元，调整后每股FFO为0.40美元 [30] - 第三季度酒店EBITDA为1亿美元，达到2019年水平的91%，运营利润率为31.4%，仅比2019年同期低160个基点；9月酒店EBITDA最接近2019年，利润率为34.6%，仅比2019年9月低28个基点 [28] - 第三季度投资组合入住率为72.7%，达到2019年水平的90%；平均每日房价为189美元，超过疫情前水平，达到2019年的105%，较第二季度提高200个基点；RevPAR达到2019年水平的94%，7月、8月和9月分别为2019年的96%、90%和98% [24][25] - 9月总投资组合入住率约为75%，ADR为196美元，RevPAR为142美元，达到2019年水平的98%，较8月提高800个基点 [26] - 预计10月入住率约为75%，ADR约为204美元，为2019年以来最高，达到2019年的105%；预计RevPAR约为152美元，约为2019年水平的96% [29] - 截至第三季度末，公司拥有约4.88亿美元无限制现金、6亿美元公司循环信贷额度和22亿美元债务 [34] - 目前加权平均到期期限为4年，加权平均利率为3.5%；截至第三季度末，99%的债务为固定利率或通过掉期协议进行对冲 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第三季度休闲收入高于2019年水平，度假村RevPAR达到2019年的113%，较第二季度提高300个基点 [27] - 第三季度休闲ADR达到2019年的118%，9月达到121% [14] 团体业务 - 第三季度团体收入达到2019年水平，较第二季度提高900个基点；ADR达到2019年的108%，较第二季度提高500个基点 [12] 商务散客业务 - 以特殊企业细分市场为代表，商务散客收入较2019年相比，较第二季度提高300个基点；工作日RevPAR在9月达到2019年的93%，较6月提高500个基点 [13] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 第三季度城市市场RevPAR和ADR分别达到2019年的95%和106% [9] - 9月城市市场RevPAR达到2019年水平，多数单个城市市场超过2019年；ADR自春季以来超过2019年水平，9月有显著溢价 [10] - 9月城市生活方式市场ADR相对于2019年有溢价，高于度假村酒店；预计10月部分城市市场ADR将比2019年高出10% - 20% [11] 休闲市场 - 第三季度休闲市场恢复正常季节性，但RevPAR仍高于2019年水平 [26] 纽约市场 - 9月和10月，顶级客户开始恢复旅行，预计第四季度表现良好；国际旅行在第四季度也显示出机会，长期预订窗口变长，平均房价有望提高；餐饮和宴会活动也开始恢复 [47][48] 旧金山市场 - 第三季度RevPAR环比改善，主要得益于城市活动的增加；预计2023年房间夜数将是今年的两倍 [57] - 硅谷的项目业务有所恢复，长期住宿资产的5晚以上入住率达到53%，商务散客业务有明显改善 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 完成查尔斯顿和曼德勒海滩酒店的翻新和品牌重塑，扩大对快速增长的生活方式细分市场的敞口 [16] - 收购纳什维尔的21c酒店，拓展至高增长的纳什维尔市场 [8][24] - 对圣莫尼卡的温德姆酒店进行改造，计划于新年初重新推出并更名为独立酒店 [20] - 提高季度股息至每股0.05美元，并进行增量股票回购，今年迄今共回购约490万股 [8][21][35] - 加强资产负债表，解决2023年债务到期问题，减少2024年到期债务，降低借款成本 [8][21] 行业竞争 - 行业供应在未来几年将是顺风因素，有助于抵御新竞争风险 [109] - 软品牌虽然增长强劲，但仍处于生命周期早期，市场分布相对较少，且公司资产有地域保护，因此预计不会对公司造成太大竞争压力 [110][111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在不确定性，但住宿行业基本面在第四季度有望保持积极；10月开局良好，城市市场各需求细分领域均表现强劲；预计休闲趋势在即将到来的假期季节将保持强劲，商务旅行量将继续改善，团体收入的积极势头也将持续；预计第四季度RevPAR将进一步缩小与2019年的差距 [22] - 公司对商务散客业务的持续增长感到乐观，因为出行的客户主要来自增长型行业的全国性客户以及中小企业，且预订步伐显示他们将继续出行；预计2023年能够在与企业客户的谈判中提高房价 [39][40][42] - 目前交易市场因债务市场混乱而难以开展交易，但当市场环境改善时，全现金买家将具有优势，公司将专注于非公开市场交易 [44] 其他重要信息 - 公司拥有的几家酒店受到飓风伊恩影响，但物理损坏有限，对第三季度业绩影响极小 [29] - 公司预计2022年资本支出约为1亿美元 [35] - 公司在劳动力管理方面表现高效，目前员工数量约为2019年的77%；餐饮业务利润率提高了几个百分点，每间入住客房的工资和福利较2019年下降超过13%，食品、饮料和AV的直接成本下降6.5%；第三季度餐饮业务中的宴会和饮料业务分别恢复到2019年的95%和105% [50][52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 9月和10月商务散客业务增长的持久性如何，考虑到宏观环境的不确定性 - 公司认为商务散客业务将持续增长，因为出行的客户主要是增长型行业的全国性客户和中小企业，他们的出行需求是基于业务关系和销售需要；从9月到10月，一些大型企业如德勤、普华永道、三星等的商务旅行量有所增加，这为2023年的房价谈判带来了积极信号 [39][40][42] 问题2: 明年收购业务是否会加速，市场情况如何 - 目前债务市场混乱，交易市场难以开展交易，无论是买入还是卖出都很困难；当市场环境改善时，全现金买家将具有优势，公司将专注于非公开市场交易 [44] 问题3: 如何看待纽约市场的表现，特别是尼克博克酒店的影响 - 尼克博克酒店是纽约市场的领先指标，9月和10月一些顶级客户开始恢复旅行，预计第四季度表现良好；国际旅行在第四季度也显示出机会，长期预订窗口变长，平均房价有望提高；餐饮和宴会活动也开始恢复 [47][48] 问题4: 酒店物业层面的劳动力配置和成本情况如何 - 公司在劳动力管理方面表现高效，通过资产集群和固定餐饮服务模式，保持了员工效率；目前员工数量约为2019年的77%；餐饮业务利润率提高了几个百分点，每间入住客房的工资和福利较2019年下降超过13%，食品、饮料和AV的直接成本下降6.5%；第三季度餐饮业务中的宴会和饮料业务分别恢复到2019年的95%和105% [50][52][53] 问题5: 北加州市场与其他市场相比的趋势如何，运营商在什么入住率水平下会更积极地提高房价 - 北加州市场第三季度RevPAR环比改善，主要得益于城市活动的增加；预计2023年旧金山的房间夜数将是今年的两倍；硅谷的项目业务有所恢复，商务散客业务有明显改善；当城市出现需求压缩时，运营商能够提高房价，如9月旧金山入住率达到2019年的84% - 85%时，房价达到2019年的93% - 94% [57][58][59] 问题6: 商务散客收入占2019年的比例在公司前10大市场中的差异如何 - 所提到的65% - 70%是特殊企业细分市场的比例，它是商务散客业务的一个指标；实际上，传统商务散客的预订数据显示，周三的统计数据更能代表商务散客业务的情况，且已接近2019年水平；商务散客业务在城市市场表现良好，多数城市市场的房价在本季度超过了2019年水平 [60] 问题7: 每月预算与实际情况的差距是否在缩小，何时会重新提供业绩指引 - 随着行业复苏进入更稳定阶段，实际业绩与内部预测的差距在缩小；如果市场情况保持稳定，公司倾向于在2023年提供业绩指引 [66][95] 问题8: 6家温德姆酒店的EBITDA提升情况与最初的预期相比如何，是否仅由房价驱动 - EBITDA提升持续存在，房价提升是驱动EBITDA提升的主要因素，目前房价提升幅度约为最初预期的两倍，未杠杆化内部收益率将超过最初预期的40% - 50% [67] 问题9: 如何看待公司与同行之间的估值差距，以及如何缩小这一差距 - 目前市场价格未能反映房地产的实际价值，市场对住宿行业基本面存在普遍怀疑；随着市场环境改善，对商务散客和城市市场的信心将增强，这将有助于公司的估值；公司通过完成酒店改造、利用资产负债表进行增长以及实施股票回购计划等方式来创造价值，缩小估值差距 [69][70] 问题10: 未来12 - 18个月，公司是否有机会利用市场困境进行投资 - 未来12 - 18个月，由于债务到期压力和资产资本投入需求，市场可能会出现一些机会；公司凭借强大的资产负债表和现金状况，有能力抓住这些机会，但更倾向于寻找那些因市场压力而进入市场的优质资产，而非单纯的困境资产 [73] 问题11: 第四季度未能恢复到2019年RevPAR水平的原因是什么 - 行业整体入住率仍比2019年低个位数到10%，这需要时间来改善；商务散客业务虽然趋势良好，但尚未完全恢复；北加州特别是旧金山在2019年第四季度有大量城市活动，而今年该地区的城市活动相对较少，这也对整体业绩造成了一定影响 [77][78][79] 问题12: 目前成本结构中固定成本和可变成本的比例如何，与2019年相比有何变化 - ADR的增长领先，入住率仍有提升空间；团体业务首次恢复到2019年水平，且团体ADR高于2019年第三季度，预计2023年团体业务房价将继续上涨；公司通过优化其他收入和餐饮业务组合，取得了积极效果；劳动力成本是固定成本的主要组成部分，占比40%，公司通过合理的资产布局和运营模式，能够控制劳动力成本；目前运营成本环境稳定，预计全年运营成本将继续低于2019年水平 [82][83][87] 问题13: 公司与银行进行定期贷款再融资和延期的过程如何，如何看待目前酒店行业的债务资本市场 - 目前债务市场整体具有挑战性，包括高收益市场、CMBS担保市场和银行市场；公司凭借与银行的良好关系，成功完成了定期贷款的再融资和延期；高收益市场的定价有所改善，但交易量仍然较低，预计市场在年底前仍将保持波动 [90][91][92] 问题14: 公司在公布第四季度业绩时，是否有能力提供2023年全年业绩指引 - 如果市场情况保持稳定，公司倾向于在2023年提供业绩指引，这一决策将由公司和董事会共同决定 [95] 问题15: 公司为何不更积极地进行股票回购 - 公司在多个方面都很积极，包括股票回购、内部增长和外部增长等；虽然股票回购是目前最具吸引力的资本使用方式，但考虑到宏观环境的不确定性，公司需要谨慎决策，选择合适的时机和金额进行回购 [97][98][99] 问题16: 利率上升对酒店买家的资本化率预期有何影响 - 利率上升对酒店的即期价值和隐含资本化率有影响，但市场是有效的，随着宏观环境改善，资本化率将趋于稳定，不会出现大幅波动；投资者更加理性，除非是有出售需求的卖家，否则会选择耐心等待，这将使资本化率的波动幅度变小 [100][101] 问题17: 公司是否有减少精选服务酒店在投资组合中占比的意愿 - 公司的收购重点在于资产的位置、需求驱动因素、市场增长潜力、资产质量和年龄等特征，而不是酒店的类型（如精选服务或全服务） [105] 问题18: 市场上软品牌酒店的转换是否会对公司造成竞争压力 - 公司认为，在其进行酒店转换的市场中，如查尔斯顿和曼德勒海滩，转换后的酒店能够吸引原本不会考虑的客户，提高了市场竞争力；行业供应在未来几年将是顺风因素，有助于抵御新竞争风险；软品牌虽然增长强劲，但仍处于生命周期早期，市场分布相对较少，且公司资产有地域保护，因此预计不会对公司造成太大竞争压力 [107][108][109] 问题19: 近期酒店改造对投资组合业绩的即时提升效果如何，第四季度和2023年初的预期表现如何 - 公司预计酒店改造将带来即时效益，尽管与改造期间相比有较低的基数效应，但这是暂时的；改造通常需要2 - 3年才能实现稳定增长，公司认为由于酒店的地理位置优势，有望在较短时间内实现增长；改造后的酒店通过改变餐饮概念等方式，已经带来了即时的收入增长，如查尔斯顿的米尔斯豪斯酒店和曼德勒海滩的扎卡里沙丘酒店 [114][116][117]