WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ý QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 OR o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland (State of Organization) 47-4122583 (IRS Employer Identification No.) Two Newton Plac ...

财务数据和关键指标变化 - 2019财年第一季度（截至12月31日），公司净收入为5220万美元，合每股3.22美元，其中包括来自HPT、SIR和SNH的1.201亿美元（每股2.82美元）激励性业务管理费 [8] - 剔除激励费用、分离成本和权益法投资未实现损失后，调整后净收入为1000万美元，合每股0.62美元 [23] - 本季度管理服务收入（不包括激励费用）为4750万美元，同比减少110万美元，环比减少160万美元，主要因部分管理的权益型REITs平均市值下降导致业务管理费降低 [24] - 基于当前管理的权益型REITs股价、OPI的战略处置以及季度天数减少两天，预计下季度管理和咨询服务总收入约为4500万美元 [26] - 本季度采用新收入会计准则ASC 606，利润表增加9810万美元，但对净收入或现金流无影响 [27][28] - 本季度总薪酬和福利费用为3620万美元，其中现金薪酬2800万美元，同比增加180万美元，环比增加210万美元，主要因增加员工支持增长以及常规绩效加薪 [29][30] - 预计下季度正常化现金薪酬约为2900万美元 [30] - 2018年10月购买约150万股TA股票，花费840万美元，本季度记录未实现损失280万美元，未来将根据TA普通股价格变化确认损益 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 客户公司业务 - 本季度代表客户公司完成超250万平方英尺的租赁，平均租金比之前高出约2%，平均租期超12年，还监督约4000万美元的资本改进项目 [11] - 本季度客户公司发生重大事件，Government Properties Income Trust和Select Income REIT合并为Office Properties Income Trust（OPI），该合并获股东大力支持，公司期待推进OPI投资策略 [12] - 协助OPI修订7.5亿美元无担保信贷安排，期限延长至2023年1月，年利率降低15个基点 [13] - 上周ILPT为其夏威夷资产执行6.5亿美元10年期抵押贷款，贷款价值比低于50%，公司认为这凸显ILPT夏威夷工业资产价值，且投资者低估ILPT [14] - 1月TA同意以3.08亿美元从HPT购买20个旅游中心，HPT将与TA的租约延长三年，TA将从2019年4月起分16期偿还1.5亿美元递延租金，该交易对双方有益，增加整体关系稳定性 [15] Tremont业务 - 本季度Tremont发放约6600万美元新贷款，季度结束后又有4750万美元新贷款完成，目前已完全部署IPO收益，本月晚些时候将支付首次股息 [16] - 本周公司与Tremont达成2500万美元信贷安排，年利率6.5%，旨在为其提供资金支持，直至安排第三方资本，届时部分筹集资金将用于偿还公司 [17] RMR Office Property Fund业务 - 1月31日，该基金宣布首次收购，以5600万美元收购弗吉尼亚州里士满一座多租户A级办公楼，资本化率7.2%，预计公司对该基金的1亿美元承诺将在2019年下半年到位 [19] - 本季度正式启动该基金营销工作，与第三方销售团队合作，各潜在销售渠道初步反馈积极，但预计最早今年晚些时候才有募资消息 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年末REIT股价下跌，除ILPT外，所有管理的权益型REITs目前按市值支付月度基础业务管理费，导致本季度收入比按投资资本支付时约低500万美元 [25] - 年初以来贷款利差至少已触底，可能开始上升，这最终会影响资本化率，但具体取决于基准情况 [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注寻找战略机会实现平台多元化，季度末现金近2.85亿美元且无债务，1月收取激励性业务管理费，有更多能力追求增长机会，持续评估收购机会以进一步多元化收入来源 [21] - 对于RMR Office Property Fund，预计长期杠杆率为40% - 45%，平均投资规模约5000 - 6000万美元，该收购预计带来200 - 250万美元增量收入和约0.05美元增量收益 [35][36] - 公司倾向将资金用于增加业务收入的新机会，若有合适机会会进行收购，不太可能投资成熟业务，若2019年下半年现金积累且无法用于增长计划，董事会可能考虑向股东返还资本，倾向以增加股息形式 [39][40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前处于2月上旬，市场交易较少，未来几周会有更多交易，预计一个月左右了解市场是否有变化，贷款利差变化会间接影响资本化率 [57][58][60] - 预计2019年ILPT最具收购积极性，其次是基金，Tremont也会比较活跃，尤其在上半年 [61][63][64] - 预计顶级市场资本化率变化不大，公司不太可能在这些低资本化率市场大量收购，预计在其他市场有机会以较高资本化率收购优质房地产 [65][66][67] 其他重要信息 - 会议记录和转播需获公司事先书面同意，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露前瞻性陈述修订结果 [4][5] - 会议可能讨论非GAAP数据，如调整后净收入、调整后EBITDA和调整后EBITDA利润率，相关计算可在今早发布的新闻稿中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: RMR Office Property Fund的5600万美元收购是否使用债务，平均投资规模，以及该交易对2019年收益的影响 - 基金使用工作信贷额度为收购提供资金，长期来看，整个基金预计杠杆率为40% - 45%，不确定该特定资产是否会有长期债务 [35] - 约5000 - 6000万美元是不错的平均投资规模，未来投资规模会有大小差异 [36] - 该收购预计带来200 - 250万美元增量收入和约0.05美元增量收益，已包含在预测指引中 [36] 问题2: 公司短期现金管理策略 - 季度末现金约2.85亿美元，加上1.2亿美元激励费用，共约4亿美元，其中1亿美元已承诺投入基金，预计2019年下半年使用，还将向Tremont提供2500万美元贷款 [38][39] - 公司倾向将资金用于增加业务收入的新机会，若有合适机会会进行收购，不太可能投资成熟业务，若2019年下半年现金积累且无法用于增长计划，董事会可能考虑向股东返还资本，倾向以增加股息形式 [39][40][41] 问题3: 向Tremont提供的2500万美元贷款是立即提供还是按需提取 - 贷款可在六个月内按需提取，避免Tremont持有现金产生负利差 [46] 问题4: RMR Office Property Fund的1亿美元承诺预计在下半年到位，是受募资还是交易管道影响，交易进展如何 - 与募资预期无关，规划时假设今年第三方资本募资不成功，因是首次推出私募基金，与新投资者沟通需要时间 [47][48] - 时间安排未变是因交易机会，基金有大量交易管道，有信心在2019年下半年投入资金 [49] 问题5: 公司是否会考虑在私募基金业务中涉足公开市场未涉及的其他替代领域 - 有可能，常被提及的是住宅和多户住宅领域，公司未来可能以公开或私募形式进入该领域 [50] - 目前私募方面专注于多租户办公基金，若成功，未来有机会围绕其他策略筹集更多私募资本 [51][52] 问题6: 预计下季度收入4500万美元的假设基础 - 该预测基于1月股价活动并假设保持不变，若OPI处置交易推进，该数字即为下季度收入 [54] 问题7: 市场波动期间，公司在收购资产时，是否看到业主态度变化及资产资本化率变化 - 目前处于2月上旬，市场交易较少，未来几周会有更多交易，预计一个月左右了解市场是否有变化 [57][58] - 年初以来贷款利差至少已触底，可能开始上升，这最终会影响资本化率，但具体取决于基准情况 [60] 问题8: 2019年公司各平台中哪些会最活跃或激进 - 预计ILPT最具收购积极性，其次是基金，Tremont也会比较活跃，尤其在上半年 [61][63][64] 问题9: ILPT市场上出现的产品是新建还是二手交易，在低资本化率市场（如纽约、新泽西、旧金山、洛杉矶）情况如何 - 市场上既有新建产品也有二手交易产品 [65] - 预计顶级市场资本化率变化不大，公司不太可能在这些低资本化率市场大量收购，预计在其他市场有机会以较高资本化率收购优质房地产 [65][66][67] 问题10: 公司从Tom O'Brien处购买的TA股票是否会长期持有 - 目前未详细讨论，但直觉上公司可能会长期持有，具体取决于多种因素 [70] 问题11: 过去几个月公司高层变动情况及过渡情况 - 高层变动主要是员工退休，并非不愉快事件，与公司领导更替有关，预计2019年不会持续出现此类趋势 [74][75][76] 问题12: Five Star目前情况及是否有时间表 - Five Star在11月公布第三季度财报时发布持续经营担忧声明，目前正与SNH进行讨论 [78] - 预计今年上半年会有相关公告，越快越好，这是SNH、Five Star和RMS目前的重点关注事项 [79]

管理资产规模与结构 - RMR LLC管理的物业组合超过1500处，分布于45个州、华盛顿特区、波多黎各和加拿大[110] - 截至2018年12月31日，管理权益型REITs的历史成本或市值较低者总计208.54亿美元，较2017年的257.06亿美元下降18.9%[113] - HPT管理的资产历史成本为102.74亿美元，但因其市值较低，采用81.54亿美元作为管理费计算基准[114] - ILPT管理的资产历史成本为15.78亿美元，低于其17.42亿美元的市值[114] - RMR Advisors管理资产规模从2017年的34.21亿美元降至2018年的30.32亿美元，降幅11.3%[121] 管理费收入构成 - 2018年第四季度管理权益型REITs总收入为1.60亿美元，其中基础管理费2827万美元、激励管理费1.20亿美元、物业管理费1137万美元[116] - HPT第四季度管理费收入6372万美元，其中激励管理费5364万美元占比84.1%[116] - SNH第四季度管理费收入5293万美元，其中激励管理费4064万美元占比76.8%[116] - 管理运营商及其他客户（ABP Trust、AIC等）2018年第四季度贡献管理费收入780万美元，同比增长5.9%[120] - 2018年及2017日历年从管理股权REITs获得显著激励性业务管理费[173] - 激励性管理费取决于REITs股东总回报与指定指数表现的对比[173] 收入与利润变化 - 总营收增长28.3%至2.803亿美元，主要受可报销成本增长780.9%推动[128] - 激励性业务管理费下降23.0%至1.201亿美元，主要因HPT、SIR和SNH费用减少[128][130] - 管理服务收入下降2.2%至4749万美元，因托管权益型REITs市值下降抵消物业数量增加[128][129] - 运营收入下降24.2%至1.383亿美元，因费用增长293%远超营收增幅[128] 成本与费用变化 - 可报销薪酬福利增长9.2%至1387万美元，因员工薪酬上涨及管理物业数量增加[132] - Tremont Advisors 2018年第四季度咨询收入降至49万美元，较2017年同期的653万美元下降92.5%[122] 现金流状况 - 经营活动现金流同比增长33.6%，从2017年同期的40,458美元增至54,078美元[156] - 投资活动现金流出量激增45倍，从2017年同期的186美元增至8,552美元，主因购买1,492,691股TA普通股[157] - 融资活动现金流出减少20.6%，从2017年同期的22,946美元降至18,217美元[156] - 现金及等价物增长10.6%至2.842亿美元，主要来自运营现金流[146] 负债与税务 - 流动负债激增308.8%至1.157亿美元，因薪酬计提及会计准则变更[147] - 所得税费用减少60.8%至1897万美元，受美国税法改革影响[144] - 资产负债表显示税务应收协议负债34,327美元，预计2019财年第四季度向ABP信托支付2,279美元[160] - RMR LLC在2018年第四季度计提税务分配16,722美元，其中公司获得8,685美元，ABP信托获得8,037美元[155] 投资与融资承诺 - 公司承诺向TRMT提供2500万美元贷款及1亿美元开放式基金投资[152] - 对开放式基金承担100,000美元承诺投资义务[158] - RMR LLC承诺向开放式基金提供1亿美元资金，预计12个月内完成投资[173] - 可能向TRMT提供最高2500万美元贷款[173] 股息分配政策 - 2018年第四季度向A类普通股、B-1类普通股股东及RMR LLC成员单位持有人支付现金分配总额10,180美元[153] - 2019年1月18日宣布季度股息为每股0.35美元，预计支付总额约10,180美元[153] - 计划支付每A类普通股和B-1类普通股0.35美元的常规季度股息[173] - 股息支付取决于董事会裁量，可能考虑盈利及现金流状况[173] 业务风险与不确定性 - OPI计划处置75亿美元资产，可能对未来管理服务收入产生负面影响[148] - 对管理REITs的股东总回报控制有限，对指数回报无控制权[173] - 新业务增长举措存在不确定性[173] - 风险因素较年报披露无重大变化[175] - 办公室物业收购市场竞争激烈，基金可能无法按期完成投资[173] 关联方交易与持股 - Adam D. Portnoy通过ABP信托持有Five Star公司35.7%普通股，通过RMR LLC持有TA公司4.0%普通股[163] - 公司现金主要投资于货币市场基金，部分美国银行账户余额超过FDIC保险限额[162]