财务数据和关键指标变化 - 2020财年第二季度，公司调整后每股净收益为0.46美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2390万美元，调整后EBITDA利润率为51.3% [16] - 管理和咨询服务收入本季度为4410万美元，同比增加74万美元，主要来自ILPT和SVC的收购相关费用增长，但因DHC和OPI市值下降，业务管理费降低部分抵消了增长；与上一季度相比，收入减少400万美元，主要由于管理的权益型房地产投资信托基金（REITs）股价下跌 [39] - 假设REITs股价维持在4月平均水平，加上租金递延和建筑业务下滑的不利影响，预计本财年剩余时间里，总管理和咨询服务收入每季度在3600万 - 3900万美元之间 [41] - 本季度现金薪酬为3010万美元，与上一季度持平，客户公司的现金薪酬报销比例保持在43%，预计本财年剩余时间维持该水平 [42] - 本季度一般及行政费用（G&A）为730万美元，其中包括3月向董事会授予的近50万美元（每股0.01美元）年度股份；本财年剩余时间将尽量减少不必要的G&A成本，预计疫情会自然限制差旅等可自由支配支出 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 管理的权益型REITs业务 - ILPT本季度正常化运营资金（FFO）为3020万美元，同比增长12%，调整后EBITDA为4590万美元，同比增长35%；投资级租户或高安全性夏威夷土地租赁贡献约75%的年化租金，近80%的年租金来自物流物业；本季度完成一项合资交易，净收益约1.08亿美元 [18][19][20] - OPI正常化FFO为每股1.40美元，超过市场共识预期，同物业现金基础净营业收入（NOI）同比增长1.2%；净债务与EBITDA比率仅为5.9倍，无担保循环信贷额度下可用资金近4亿美元；投资级评级获重申且展望稳定；投资级租户支付的租金占年化租金的62.2%，约78%的年化租金由被视为必需行业的租户支付 [21] - DHC医疗办公和生命科学投资组合现金基础NOI同比增长2.6%，但老年生活社区吸引新租户困难，入住率下降，运营费用增加；已宣布将股息降至每股0.01美元，并推迟非必要资本投资以节省现金和流动性 [22][23] - SVC受疫情影响严重，4月服务零售投资组合租金收缴率仅45%；此前宣布的处置计划因疫情受阻，酒店交易贷款基本停止，预计交易将推迟至2020年晚些时候或2021年；已宣布将股息降至每股0.01美元，并推迟非必要资本投资以节省现金和流动性 [22][25][26] 抵押贷款发起平台业务 - Tremont已将资本全部投入，专注于资产管理，目前未产生贷款减值或贷款损失准备金；为节省现金和最大化流动性，将股息降至每股0.01美元 [27] - RMR房地产收入基金获股东批准，从投资房地产证券的共同基金转变为商业抵押贷款REIT，这将有助于扩大公司的抵押贷款发起能力 [28] 其他业务 - TravelCenters of America第一季度燃油销量同比增长3.6%，总燃油毛利率同比增长9.6%；新管理团队带来新活力，近期宣布了领导团队重组和人员精简 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产市场方面，本季度租赁活动前期强劲，但3月下旬开始显著下降，不过仍完成了许多危机前谈判的交易；非必要建筑活动在多个运营市场放缓或完全停止 [12] - 3月下旬起，房地产销售大幅放缓，多个报价撤回；管理的权益型REITs的处置交易中，买家数量减少，部分交易因买家寻求降价或融资可行性问题而撤回 [13] - 自3月以来，客户公司已完成8处房产出售，收益1.11亿美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续关注私募资本资产管理业务，如ILPT的合资交易，认为与主权财富基金等私募资本来源的关系增强，未来可能带来单独管理账户机会 [30] - 继续探索通过可能的并购活动增加资产管理规模（AUM）和加速私募资本募资能力，但当前环境对相关工作有干扰，整体进程放缓，但仍有信心完成增值交易 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020财年第二季度是公司、经济和全球前所未有的时期，COVID - 19疫情对业务产生重大影响，但公司凭借与管理的权益型REITs的20年常青合同和健康的运营现金流，处于有利地位，有能力应对长期复苏 [7][15] - 预计下季度租赁量和资本支出将因居家令和经济缓慢重启而放缓，但公司整体仍对未来持乐观态度，有能力应对当前市场干扰并寻求新的增长机会 [17][32] 其他重要信息 - 公司为确保员工、租户、服务提供商和访客的健康与安全，制定了标准操作程序，包括空气过滤、清洁产品和程序、社交距离和个人防护设备使用等；同时，在管理的资产上实施节能协议和减少非必要建筑服务以降低成本，并制定业务连续性计划 [34][35] - 公司连续第二年获得美国能源部颁发的能源之星年度合作伙伴奖 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待收费资产管理规模（AUM）的前景，以及部分REITs的高杠杆问题？ - 公司合同体现了与管理的REITs利益的完全一致，因REITs股价下跌，公司收费大幅减少，同时REITs的G&A也显著下降；SVC和DHC杠杆水平较高，但通过降低股息和大幅削减资本支出，有足够流动性至少支撑到2021年；难以想象这两家公司股价继续下跌，目前它们财务状况良好，有能力应对经济衰退 [47][48][49] 问题2: 新闻稿中提及的长期合同潜在风险是套话还是与REITs关系有变化？ - 这是套话，RMR与管理的REITs关系没有变化，REITs从RMR的专业知识和广泛资源中受益，双方利益高度一致，REITs的G&A降幅远超同行，关系可能比以往更牢固 [50][51][52] 问题3: 战略收购的时间安排，是否需为管理的REITs保留资本，以及在此期间是否有合资或其他举措？ - 公司战略未因疫情改变，仍致力于业务多元化和增长；此前的一些并购机会因疫情暂停，但有较大可能在2020年继续推进；公司一直重视财务灵活性，目前更甚，认为经济衰退后可能有更多利用资金的机会；与ILPT的合资交易表明与私募资本的关系增强，未来可能有更多合资机会；公司主要专注于核心商业房地产投资，这种投资在衰退期更受青睐 [56][57][58] 问题4: 如何看待酒店和老年生活业务消费者行为的潜在变化，以及采取什么措施吸引客户回来？ - 酒店业务主要与大型品牌运营商合作，如万豪和洲际酒店集团等，它们专注于疫情后新的运营模式，并可借鉴亚洲市场经验；老年生活业务受疫情影响时间可能更长，更多取决于病毒本身，而非经济状况，在病毒影响消退前，该行业可能仍会实施严格防控措施 [63][64][65] 问题5: 与管理的REITs租户达成租金递延协议的决策依据，对租金偿还的担忧程度以及可能的未偿还水平？ - 每个案例单独处理，多数租户从一个月的租金递延开始，少数情况延长至三到四个月；决定将还款推迟到第四季度开始，为期12个月，多数租户对此反应积极；最担心的是SVC投资组合中的服务零售和净零售租户，4月租金收缴率仅45%，5月至今趋势类似，可能存在部分租金永久性受损情况；其他投资组合受影响较小 [70][71][72] 问题6: 市场对SVC的反应是否过度？ - 是的，市场对SVC反应过度负面，TA租金全额支付，酒店业务有担保和保证金，且与大型品牌运营商合作 [74][75] 问题7: 当前房地产市场中，公司关注哪些机会领域？ - 目前主要机会在工业和租赁情况良好的办公物业，交易数量较疫情前大幅减少；零售和酒店市场目前暂无可操作机会，通常市场回调后卖家需要时间接受低价出售，目前尚未达到这一阶段 [77][78] 问题8: SVC 4月租金收缴率45%，短期内租金递延比例是否会显著增加？ - 5月前10 - 11天SVC净租赁零售投资组合租金收缴情况与4月同期相同，预计5月可能是低点；普遍认为6月多数州将以某种形式开放，零售租户可能恢复运营，经济活动将增加 [82][83] 问题9: 当前经济环境下，商业抵押贷款REITs和Tremont的增长机会与六个月前相比有无变化？ - 公司的抵押贷款发起平台有很多机会，是美国少数仍有能力进行资本部署和抵押贷款投资的平台之一；多数替代贷款机构已停止新的贷款发放；RMR房地产收入基金转为商业抵押贷款REIT后，有机会重新部署约1.5亿美元股权用于商业抵押贷款；由于市场竞争少，有机会以较低风险获得超额回报 [86][87][88] 问题10: 考虑到战略收购或合作环境困难以及健康的现金余额，RMR维持流动性所需的最低现金余额是多少，向股东返还多余资本的想法有无变化？ - 不确定最低现金余额，但公司用低于1亿美元现金也能舒适运营；目前更倾向于保持财务灵活性，以抓住可能出现的机会；本季度股息保持稳定，预计本财年剩余时间也将如此，尽管第三和第四季度现金流可能减少，但股息支付占自由现金流的比例将高于过去，但仍低于100% [92][93][94] 问题11: 从疫情中得到的经验教训，是否考虑增加或减少对某些资产类别的参与，以及是否有容易增加的未涉足资产类别？ - 公司继续看好工业资产，ILPT的合资交易为其增长提供了空间；办公方面，可谨慎选择租赁情况良好的建筑；目前没有显著涉足但可能有机会的是多户住宅领域；公司也在思考疫情后商业房地产市场的新趋势，如郊区办公物业可能受益 [98][99][100] 问题12: 与私募资本投资者的沟通情况，他们是否有投资意愿？ - 与主权财富投资者等大型私募资本的沟通中，多数投资者愿意开展业务并希望利用当前机会；他们对某些资产类别的看法可能改变，目前较少有人投资零售或酒店，但在办公、工业、多户住宅和一些细分领域有投资意愿 [102][103][104]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) Two Newton Plac ...

财务数据和关键指标变化 - 2020财年第一季度，公司调整后净收入为930万美元，即每股0.57美元，调整后EBITDA为2800万美元，均符合上一次财报电话会议提供的指引 [7][19] - 本季度末，公司管理的总资产为322亿美元，较去年增加25亿美元 [7] - 本季度管理和咨询服务收入为4810万美元，略低于预测，但较上一季度增加300万美元；预计2020财年第二季度管理和咨询服务收入约为4600万美元 [20] - 本季度现金薪酬为3020万美元，同比增加220万美元，环比增加120万美元；预计本财年剩余时间里，每季度现金薪酬约为3050万美元 [22] - 本季度G&A费用为700万美元，符合预期；预计3月董事会发放年度股票赠款，第二季度G&A成本将增加约60万美元，即每股0.01美元 [23] - 受新的IRS法规影响，2020财年有效税率提高至14.7%，本季度影响约为20万美元，即每股0.01美元 [19] - 预计下一季度调整后每股收益在0.50 - 0.53美元之间，调整后EBITDA在2500 - 2600万美元之间 [23] - 本季度末公司现金约为3.86亿美元，无债务 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理和咨询服务业务：本季度收入略低于预测，较上一季度增加，主要因SVC费用增长，部分被管理运营商的季节性下降抵消；预计第二季度收入基于当前REIT股价和处置活动预测约为4600万美元 [20] - 激励费用业务：2019年未获得激励费用，但这种计算方式为未来产生可能超过同行回报的股东回报奠定了基础 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去三到六个月，多户住宅和工业资产类别最吸引资金，零售资产吸引私人资本最少，多数人对办公投资分配新资本较少，但医疗办公楼和生命科学建筑等专业办公可吸引大量资本；生命科学领域的投标更强，吸引更多资金；高级生活设施吸引适量资金；酒店市场近三到六个月交易数量大幅减少，但公司旗下SVC的酒店处置获得了强劲投标 [65][66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于各REIT的战略行动，目标是实现其股价升值；通过执行战略举措和积极的投资者拓展，减少总资产管理规模与收费资产管理规模之间的差距 [7][8] - 推进各REIT的相关计划，如OPI完成处置计划后转向资本循环计划，ILPT推进合资企业交易，DHC推进处置计划，SVC完成资产出售和延长与万豪的协议 [9][11][12][13] - 认为抵押贷款发起平台有潜力，推出专注于中端市场贷款机会的Centre Street Finance，并推动RMR Real Estate Income Fund转换为商业抵押贷款REIT [14] - 继续发展私募资本资产管理业务，与主权财富基金等建立关系，探索通过并购活动增加资产管理规模和加速私募资本募资能力的机会；仍在与私募房地产集团讨论收购事宜，预计2020年宣布相关并购消息 [15][16][17][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年多数REIT的重大工作已完成，2020和2021年将专注于REIT的运营，提高其股价和表现；各REIT资产负债表已修复或处于修复轨道，股息有保障 [26][27] - 对DHC资产处置市场反应总体满意，整体估值略高于预期 [28] - 认为OPI和SVC的良好表现为2020和2021年获得绩效费用和激励费用带来积极趋势 [43] - 认为可以通过收购一家合适的资产管理公司来实现增值，并加速私募资本业务的AUM增长，使公司业务多元化 [49] 其他重要信息 - 会议禁止未经公司事先书面同意进行录音和转播，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露前瞻性陈述的修订结果 [4] - 会议可能讨论非GAAP数据，相关调整后数据的计算和调节可在当天早上发布的新闻稿中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020和2021年公司有何规划，是否进入收获模式并缩小市值与房地产历史成本的估值差距 - 公司认为2019年多数重大工作已完成，2020和2021年将专注于REIT运营，提高股价和表现；完成DHC的重新定位计划和SVC的剩余销售活动；目前不预见有重大重新定位或交易，重点是改善股价 [26][27] 问题2: 能否谈谈DHC高级住房组件与医疗办公楼或生命科学资产的出售情况，以及资本化率与预期的对比 - 公司对DHC高级生活设施和医疗办公楼的投标情况满意，整体估值略高于预期；高级生活设施市场投标强劲，尽管与当前业务基本面可能脱节；医疗办公楼和生命科学建筑一直吸引大量资金 [28] 问题3: 公司并购标准是否仍聚焦于50 - 150亿美元资产管理规模的房地产私募股权资产管理公司，是否仍考虑房地产证券管理业务 - 公司仍认为50亿美元以上是重要标准，目前与部分参与者的讨论比上次会议更深入，有信心2020年宣布并购消息；主要关注收购合适的资产管理公司，而非进行整合；一般不积极发展证券管理业务，但并购交易中对方业务可能包含少量证券管理部分 [32][33][34] 问题4: 利息和其他收入项目前三个季度约为250万美元，本季度降至约190万美元，但现金余额略有增加，原因是什么，未来如何看待该项目 - 利息收入下降是因为利率下降，公司大部分资金存于货币市场账户 [36] 问题5: 每股收益指引较本季度的0.57美元有所下降，如何看待第一季度和第二季度的差异 - 差异主要来自税率变化、第二季度少一天、第二季度G&A费用包含董事股票奖励以及预计本季度处置活动导致物业管理费下降等一次性项目，共计约0.03美元；此外还基于当前股价对业务管理费的预测 [38] 问题6: 能否详细谈谈Centre Street Finance的增长机会以及何时开始对收益有贡献，以及RIF转换为商业抵押贷款REIT的增长机会和收益贡献时间 - Centre Street Finance战略上有望作为锚点筹集额外私募资本投资商业抵押贷款，目前已设立独立管理账户，投入500万美元股权并安排了信贷额度，开始评估和进行投资；当所有资金部署完毕（预计夏季投入全部500万美元），在不考虑第三方资金的情况下，将产生约75万美元的增量费用影响 [54][55] 问题7: 公司资产负债表上约3.85亿美元现金中，有多少可视为过剩和可部署资本 - 大部分现金可视为过剩和可部署资本，并购交易可能使用不到一半的现金；收购平台后还需资金用于业务增长和共同投资，但目前无法确定具体金额；公司每年产生约1.1亿美元EBITDA（未计激励费用），扣除税费和股息后，剩余部分可用于增长等用途 [57][58][59] 问题8: 市场上哪些资产类别受欢迎，哪些被回避，过去三到六个月是否有显著变化 - 过去三到六个月，多户住宅和工业资产最吸引资金，零售资产吸引私人资本最少，多数人对办公投资分配新资本较少，但医疗办公楼和生命科学建筑等专业办公可吸引大量资本；生命科学领域投标更强，吸引更多资金；高级生活设施吸引适量资金；酒店市场近三到六个月交易数量大幅减少，但公司旗下SVC的酒店处置获得了强劲投标 [65][66] 问题9: 市场对SVC业务计划的风险概况变化理解不足的原因是什么，是否在等待销售执行后才重新评估公司 - 公司对SVC股价表现感到困惑，其股息收益率达10%，股息有保障，资产负债表状况良好，已完成大部分处置计划，与万豪的协议也很有利；可能是市场在等待公司完成剩余3亿美元酒店销售，以及更好地理解净租赁房地产和零售业务的执行情况 [68][70] 问题10: 公司目前如何考虑股票回购 - 公司需先观察并购和私募资本平台增长情况；若未来仍有过剩现金和大量资产负债表余额，董事会可能考虑向股东返还资本；管理层个人倾向于以股息形式返还资本，但具体方式取决于股价和实际情况 [73][74] 问题11: 除当前战略重新定位工作外，是否有其他计划，当前计划是否足以缩小REIT市场价值与历史价值的差距 - 公司将先执行当前计划，特别是DHC和SVC的剩余工作；之后根据股价情况决定是否采取额外行动，重点是提高股价；此外，公司还在推进RMR管理的权益型REIT的治理改革，预计春季股权REIT年度会议期间会有相关公告 [77][78][79]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) FORM 10-Q Indicate by ...

财务数据和关键指标变化 - 2019财年第四季度，公司调整后净收入为960万美元，即每股0.59美元；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2860万美元，调整后EBITDA利润率为60.2%，是2015年上市以来的最高利润率 [7] - 本季度末，公司管理的总资产为328亿美元，较去年增加27亿美元 [7] - 本季度总管理和咨询服务收入为4520万美元，同比减少480万美元，主要因OPI和SNH的业务管理费降低，部分被ILTC的收购相关费用增长抵消；环比增加约70万美元，得益于FCC的收购相关费用增长和建筑管理费增加 [24] - 预计2020财年第一季度总管理和咨询服务收入约为4900万美元，SMTA投资组合收购预计将带来约1200万美元的年度增量收入 [25] - 本季度现金薪酬为2900万美元，同比增加310万美元，主要因员工人数增加、绩效加薪和奖金补偿调整；2019财年奖金补偿约为2900万美元，较上一年减少近200万美元，因过去12个月高管退休 [28] - 预计2020财年第一季度现金薪酬约为3050万美元，公司将继续从客户公司收回约45%的成本 [29] - 本季度基于股权的薪酬包括120万美元的RMR股票奖励和350万美元的客户公司股票奖励 [30] - 本季度一般及行政费用（G&A）为660万美元，同比减少约30万美元，环比减少约100万美元；预计未来每季度G&A成本接近700万美元 [33] - 基于对经常性收入和现金薪酬的预期，预计下季度调整后每股收益在0.57 - 0.60美元之间，调整后EBITDA在2750 - 2950万美元之间 [34] - 本季度末公司现金约为3.58亿美元，无债务 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度超80%的收入来自公司管理的权益型房地产投资信托基金（REITs），这些REITs均为永久性资本工具，有20年的合同安排 [8] - 本季度公司代表客户公司安排了约130万平方英尺的租赁，加权平均租赁期限为10.6年，加权平均租金涨幅为5.8%；直接监督客户公司约4300万美元的资本改善项目 [11] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提高管理的REITs的股价，以增加经常性收入并可能获得激励费用，额外收入将100%转化为现金流 [10] - 继续拓展私募资本资产管理业务，领导团队与主权财富基金等私募资本来源建立关系，寻找合资机会和独立管理账户机会 [20] - 探索通过并购活动加速私募资本募资能力，与私募房地产集团进行初步讨论，但尚未达成交易 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为REITs的战略重新定位努力若成功，有望弥补收入损失，随着业务计划的执行和更多公告发布，REITs股价有望反弹，从而增加收入 [65][68] - 对2020年建立一定规模的私募资本业务持乐观态度，无论是通过并购还是自主发展 [76] 其他重要信息 - 9月，HPT完成以24亿美元收购Spirit MTA REIT的767个服务型零售物业净租赁投资组合，并更名为Service Properties Trust（SVC），同时承诺出售约8亿美元资产，季度末已出售或达成出售协议的资产约5亿美元 [12][13] - 10月，ILPT获得3.5亿美元、为期10年的抵押贷款，固定利率为3.875%，该贷款是完成合资交易的前奏，预计2019年底完成 [14] - 自年初以来，OPI执行资产处置计划以降低杠杆水平，已出售或达成出售协议的60处房产价值7.315亿美元，平均资本化率为5.6%，并消除了未来五年超过1.7亿美元的资本成本；本季度OPI租赁势头良好，新签和续租面积达75.9万平方英尺，合并入住率环比提高170个基点至93.3%，股息率低于目标的75%可分配现金流（CAD）支付比率；2020年OPI将转向资本循环计划以扩大投资组合 [15][16] - SNH自4月开始资产处置计划，以优化财务杠杆和投资组合；目前已出售或达成出售协议的资产约5.64亿美元，另有1.8亿美元资产处于首轮和次轮报价阶段，预计2019年底出售或达成出售协议的资产约9亿美元；截至9月30日，公司客户公司预计到2020年年中完成21亿美元的房产销售，这些资产出售可能不会减少收费资产管理规模，甚至可能增加 [17][18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年公司盈利预测及SMTA投资组合协同效应 - 公司预计下季度调整后EBITDA在2750 - 2950万美元之间，按年率计算约为1.1 - 1.2亿美元；认为若REITs重新定位努力成功，收入将超过多数人预期，2020年共识盈利预测2.23美元并非不合理，但公司相信重新定位努力可在未来12个月内弥补部分收入损失 [37][38][39] 问题2: 服务SMTA投资组合的成本及提高调整后EBITDA利润率的措施 - 公司认为60%的利润率难以持续，稳定状态下利润率可能在50%以上；为Spirit项目招聘员工，相关收入应比以往业务更具盈利能力，但未来12个月将面临工资和奖金通胀以及填补空缺职位的压力，会影响利润率 [41][42] 问题3: 2020年激励费用的估计 - 若以10月31日为计量期结束日，2019年全年FCC的激励费用约为400万美元；进入2020年，SVC获得激励费用的可能性较高；展望2021年，OPI的重新定位已开始显现积极影响，但仍需时日 [43] 问题4: 公司并购目标与现有业务的互补性 - 公司并购重点是核心房地产领域，关注目标公司获取资本的方式和有限合伙人（LP）资金来源；现有投资组合中缺少多户住宅资产，而与之洽谈的公司大多在该领域有一定业务，具有互补性 [46][47][48] 问题5: 办公室基金募资情况及前景 - 办公室基金募资停滞，因市场当前更关注增值、机会型投资和商业贷款，办公室资产并非LP最青睐的资产类别，且该基金专注核心投资，与市场需求不符；公司已转向工业和贷款业务领域，在这些领域与私募资本的募资对话更成功 [50][52][53] 问题6: 并购进展缓慢的原因 - 并购进展受文化和战略契合度问题影响，与私营组织的谈判涉及人员参与等社会问题，需要时间解决；公司在并购交易中更加谨慎，会综合考虑社会问题、定价、资产类型和业务重点等因素；公司也在同时推进有机增长，若并购不成功，希望通过自身努力实现增长 [59][61][62] 问题7: 缩小收入差距的措施 - 公司认为旗下多数REITs正在进行战略重新定位，OPI的重新定位进展最快，随着资产出售和杠杆降低，其股价已反弹；预计SNH和SVC在未来几个季度执行资产处置计划和去杠杆后，股价也将回升，从而增加收入 [65][66][67] 问题8: 下季度和全年净收入机会的展望 - 公司使用当前股价进行预测，已考虑资产处置的影响，但从股价角度看，使用的是当前价格，预计净收入机会无改善 [69] 问题9: 吸引私募资本的最后障碍和所需时间 - 吸引私募资本的最后障碍是对公司作为赞助商和管理者的尽职调查，公司有33年的信托管理经验，有信心让投资者放心；建立关系需要时间，部分对话可能需要数月才能有结果，公司在私募资本募资和并购谈判方面比上次电话会议有进展，对2020年建立私募资本业务持乐观态度 [72][73][74] 问题10: 现金余额增加时股票回购的考虑 - 目前公司董事会和高级管理层的重点是利用现金战略增长平台；若到2020年几个季度后仍无法将大部分现金用于并购或共同投资以发展私募资本业务，将根据股价情况考虑以股息或股票回购的形式向股东返还现金 [81][82] 问题11: 除OPI外其他REITs从去杠杆阶段转向投资组合增长的时间 - OPI最早在2020年初完成去杠杆，转向资本循环和收购；SVC预计在2019年底前完成大部分资产处置，虽可能在2020年第一、二季度才能全部完成，但不影响其进行投资；SNH可能需要到2020年第二季度才能完成资产处置和重新定位，预计到年中才能走出重新定位阶段 [86][87][89] 问题12: SMTA和SVC交易的意外情况和资产偏好 - 公司对平台吸收新业务的能力感到满意，实际成本负担可能低于预期；文化上，员工对涉足新资产类别感到兴奋；在资产收购方面，公司关注必要性资产，避免涉足服装和电子产品行业，更注重租户信用分析；SVC目前仍以酒店为主，可能继续使用酒店指数，若投资组合结构变为50 - 50，可能会考虑更换指数 [94][95][98] 问题13: 薪酬中可收回部分的比例变化和静态利率环境对平台的影响 - 公司预计员工队伍变化不大，现金薪酬可收回比例将保持在45%；认为静态利率环境对平台影响不大，旗下REITs的股价更多受自身业务发展影响，而非利率变化 [104][105]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended September 30, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) T ...

业绩总结 - 截至2019年9月30日，RMR集团管理的资产总额(AUM)约为330亿美元，涵盖超过2000个物业[6] - 2019财年的管理服务收入年化为1.81亿美元，其中超过80%来自20年的常青合同[13] - 2019财年的年化调整后EBITDA为1.07亿美元，历史调整后EBITDA利润率超过50%[16] - RMR的年度净收入为173,946,000美元[120] - RMR的调整后EBITDA为120,324,000美元，调整后EBITDA利润率为56.3%[120] 用户数据 - RMR的客户公司涵盖多个房地产子行业，管理的权益REITs总AUM为128亿美元[19] - RMR的合同终止费用潜在总额可达21亿美元[32] - RMR的管理费用主要来源为业务管理费用29808千美元和物业管理费用56000千美元[23] 未来展望 - RMR自上市以来，平均每个财季产生2500万至3000万美元的调整后EBITDA[58] - RMR的管理协议每年续签，合同期限为20年，确保了稳定的收入来源[23] - RMR没有债务，具备灵活性以使用债务和/或股权进行扩展[60] 新产品和新技术研发 - RMR的年度激励费用自上市以来平均接近1亿美元[40] - RMR的管理费用和激励费用在收入增加时将显著增长[63] 市场扩张和并购 - SVC同意以24亿美元现金收购Spirit MTA REIT的净租赁组合，年现金基础租金为1.71亿美元[66] - SVC交易后，预计其总资产将超过126亿美元，增加了规模和多样性[69] 负面信息 - RMR的终止费用估计为21亿美元，基于假设的终止日期和相关协议的计算[113] - RMR在2018年被报销的现金补偿成本的42%来自客户公司[46] 其他新策略和有价值的信息 - RMR的经济利益结构中，ABP Trust（Adam Portnoy）持有51.6%的股份，公众股东持有48.4%[103] - 公司的多元化房地产策略包括酒店（占19%）、多租户和单租户办公室（占9%）、服务零售（占6%）等[98] - RMR Group Inc.的总回报率超过基准回报率的百分比为10.46%[124]

财务数据和关键指标变化 - 2019财年第三季度调整后净收入为860万美元，即每股0.53美元，较上一季度每股增加0.03美元 [7] - 调整后EBITDA为2650万美元，较上一季度增长7.2%；调整后EBITDA利润率为56.6%，较上一季度增加250个基点 [7] - 本季度总管理和咨询服务收入为4440万美元，同比减少39亿美元，主要因OPI和SNH的基础业务管理费降低，部分被ILPT的收购相关费用增长抵消；环比增加约100万美元，得益于ILPT的收购相关费用增长和客户公司建设与开发活动增加 [24][25] - 预计下一季度总管理和咨询服务收入约为4500万美元 [26] - 本季度现金薪酬为2850万美元，同比和环比均略有下降，因领导层退休使员工结构有利变化，现金薪酬报销回收率提高至45% [27] - 预计2020财年第四季度现金薪酬与本季度持平，2020财年每季度增至约3050万美元，其中很大一部分预计可从客户公司收回 [28] - 本季度G&A费用为770万美元，同比增加110万美元，主要因本季度发放80万美元的年度RMR董事股份赠款 [29] - 本季度末现金约3.77亿美元，无债务 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 代表客户公司安排近150万平方英尺的租赁，租金比同面积先前租金高约2%，平均租期为九年 [13] - 本季度监督客户公司约3350万美元的资本改进 [14] - OPI本季度有57.1万平方英尺的租赁活动，整体入住率提高200个基点至91.6%；自2019年初以来，已出售、达成出售协议或正在协商出售价值6.3亿美元的房产，并从出售RMR股份中实现1.05亿美元净收益 [14][15] - SNH与最大租户五星养老生活的业务重组取得进展，五星养老生活股东6月批准向SNH及其股东发行股票；SNH已出售或达成出售协议的50处房产预计总收益为1970万美元，并使用出售RMR股份所得的9900万美元降低杠杆；五星养老生活自2013年第二季度以来首次实现盈利季度，本季度整体入住率提高160个基点 [16][17] - ILPT同物业现金基础净营业收入增长2.6%，有35.9万平方英尺的租赁活动，加权平均租金比先前租金高约27.5%；今年已完成超9亿美元的大陆工业和物流地产收购 [17][18] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司预计市场增长来自两方面，一是专注于客户公司的增长和业绩提升，如HPT收购SMTA；二是继续拓展私人资本资产管理业务，与主权财富基金等大型私人资本来源建立关系，可能带来短期至中期的增长机会，未来部分关系可能转化为RMR的私人独立管理账户业务 [19][20] - 不再向第三方营销公司分销RMR房地产开放式基金，专注于从大型私人资本机构提供者处筹集资金，在明确该基金未来之前，不使用RMR承诺的1亿美元资本 [21] - 继续探索加速私人资本筹集能力的机会，与房地产私募股权集团进行初步讨论，可能进行资产收购，以加速私人资本资产管理业务的增长，但尚未达成交易 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为上一季度的业绩是低谷，目前关键运营指标的环比增长表明公司正产生积极动力 [8][9] - 难以预测利率走势，若利率下降，REITs历史表现较好，可能对公司股价和收入有帮助，但公司不会因利率环境大幅改变战略，将继续推进过去12个月的战略举措 [37][38][39] - 公司的抵押贷款业务受利率影响较小，因其为浮动利率且匹配资金 [40] 其他重要信息 - RMR近期获BOMA和美国绿色建筑委员会颁发的八项物业奖，OPI被美国能源部评为银级绿色租赁领导者，这些荣誉认可了RMR推广高性能节能物业的努力 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 鉴于公司现金余额高、基础收益稳定且公众流通股增加，如何看待股票回购与股息的资本回报方式，以及下季度是否有提高股息的空间？ - 公司认为目前使用资产负债表上约3.77亿美元现金进行增长计划是最佳用途；公司约九个月前将定期股息提高了约40%，未来几个季度可能会考虑进一步提高，但当前重点是使收入来源多元化和实现增长 [34][35] 问题2: 对今年剩余时间的利率走势有何预期，公司及其管理的公司将如何应对利率变动，若美联储降息次数少于市场预期，有哪些近期机会？ - 难以预测利率走势，年初认为利率可能上升，现在看来可能下降；一般来说，利率下降对REITs有利，可能提升公司股价和收入，但公司不会因利率环境大幅改变战略，将继续执行过去12个月的战略举措；公司的抵押贷款业务受利率影响较小，因其为浮动利率且匹配资金 [37][38][39][40] 问题3: 公司过去对控股权更感兴趣，为何现在方向有所改变？ - 公司成立33年来一直专注于公开市场融资，近六到九个月才开始战略筹集私人资本；作为该领域新手，最可能合作的是主权财富基金、养老基金等大型资本池，可能以独立账户形式合作；同时，公司也在与多方进行并购讨论，若收购已有数十亿美元资产管理规模的平台或业务，将是控股权交易 [42][43][44] 问题4: 是否不再向RMR基金投入1亿美元？ - 并非不投入，而是在获得投资者更好反馈前暂缓；该基金一直在进行投资并寻找投资机会；公司不再通过第三方分销商营销该基金，认为向高净值个人小额募资效果不佳，转而寻求能投资数千万甚至数亿美元的大型投资者作为锚定投资者，在找到合适投资者前暂缓投入 [47][48][49] 问题5: 与主权财富基金和养老基金的会议是如何安排的？ - 通过两方面安排，一是利用过去收到的反向咨询和REITs已有的关系，二是通过投资银行等第三方介绍 [50] 问题6: 如何内部规划应对HPT收购大量新物业？ - 公司将增加人员并引入更多零售经验；RMR平台的全国办公室使员工能接触和评估收购资产，公司将建立额外的信用评估和监控能力，利用现有技术和资产管理平台，有信心承担并执行相关业务 [52] 问题7: 在决定是否收购私募股权公司或平台方面处于什么阶段，成功收购的可能性有多大？ - 成功收购的可能性为50%；与多数私营企业的谈判难以预测进展阶段；很多有吸引力的公司面临代际领导权变更或专业经理人与非活跃创始人的管理结构问题，需要解决整合的社会问题；市场上中等规模的房地产私募股权公司面临发展困境，可能有合作意愿 [53][54][55][57] 问题8: 收购的主要阻碍是价格还是控制权？ - 可能两者都有一点，但控制权问题会在前期解决，若对方不接受控制权交易则不会继续讨论，所以后续主要问题可能是价格 [58][60]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) Two Newton Place ...

财务数据和关键指标变化 - 2019财年第二季度（截至3月31日），公司调整后净收入为820万美元，即每股0.50美元 [7] - 本季度管理服务收入为4260万美元，同比减少400万美元，主要因OPI和SNH平均市值下降导致基础业务管理费降低，部分被ILPT收购相关费用增长抵消 [20] - 与上一季度相比，管理服务收入减少近50亿美元，原因包括OPI平均市值下降、管理的股权REIT资本支出减少导致建筑管理费下降，以及便利店业务出售导致TA非燃料收入降低 [21] - 本季度总薪酬和福利费用为3060万美元，其中现金薪酬2900万美元，非现金股份支付120万美元，离职成本40万美元。现金薪酬同比和环比均增加约100万美元，主要归因于整体员工数量增加以及标准工资和福利通胀 [23] - 本季度G&A费用为710万美元，公司认为这代表了正常的运营水平。4月董事会发放年度股份赠款且立即归属，第三季度业绩将包含约75万美元的增量G&A成本 [24] - 公司预计未来两个财季的管理和咨询服务总收入约为4500万美元，较本季度增加约200万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 工业物流地产信托（ILPT） - 本季度完成超9亿美元收购，由两笔投资组合交易构成，超70%资金来自夏威夷新获得的抵押贷款融资 [9] - 本季度宣布27.1万平方英尺的租赁活动，加权平均租金比同区域之前租金高15.8%，加权平均租赁期限超9年 [10] - 完成48.3万平方英尺夏威夷地面租赁的租金重置，加权平均租金比之前高28% [10] 办公物业收入信托（OPI） - 自1月1日以来，已完成2.685亿美元的物业销售，并就另外三处物业签订超2800万美元的销售协议 [11] - 宣布超82.5万平方英尺的租赁活动，加权平均租金比同区域之前租金高12.8%，加权平均租赁期限7.5年 [11] 酒店地产信托（HPT） - 连续第八年将季度现金股息提高0.01美元，至每股普通股0.54美元 [13] - 本季度以约1.42亿美元收购华盛顿特区拥有335间客房的帕洛玛酒店 [13] 老年住房地产信托（SNH） - 4月与五星养老生活公司重组业务安排，将租赁的老年生活物业组合转换为与五星合作的管理型组合，五星将向SNH股东发行约85%的所有权 [13] - 减少季度股息，并宣布最多9亿美元的战略资产处置计划以降低杠杆 [13] 特里蒙特抵押信托（Tremont Mortgage Trust） - 已完全部署IPO所得资金，并宣布将季度现金股息提高0.11美元，至每股普通股0.22美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来增长战略集中在三个核心领域：关注现有客户公司的有机增长；继续努力多元化并发展利用私人资本的新工具；利用资产负债表识别战略收购并培育新的客户公司 [15] - 2019年正式与第三方销售团队合作，启动RMR办公房地产开放式基金的营销工作，预计最早今年晚些时候才有募资相关消息。目前已与超100位潜在投资者接触或会面，预计公司对该基金的1亿美元承诺将在2019年下半年到位 [16][17] - 公司继续评估可能进一步多元化收入并利用资产负债表的机会，管理层和董事会认为从长远来看，利用资产负债表发展公司比其他选择（如使用资本进行特别股息或股票回购）更重要 [18] - 公司继续专注于发展房地产证券管理平台，近期扩大搜索范围至房地产私募股权公司 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司及其客户公司目前处于有利地位，能够从过去六个月推动的重新定位和重组行动中受益。未来，公司认为管理的股权REIT弥补收入损失机会、客户公司的有机增长以及公司的增长战略有望使本季度财务业绩成为公司的低谷，即未来经营业绩上行潜力大于下行风险 [25] 其他重要信息 - 会议禁止未经公司事先书面同意进行录音和转播，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修改或公开披露对前瞻性陈述的修订结果 [4] - 会议可能讨论非GAAP数据，如调整后每股收益、调整后EBITDA和调整后EBITDA利润率，相关数据与GAAP净收入的调节可在公司今早发布的新闻稿中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司是否考虑进入其他资产类别 - 公司明显未涉足的资产类别是多户住宅，零售领域也有一定拓展空间，可通过收购或引入其他团队等方式进入这些资产类别 [28] 问题2：公司是否考虑增加物业管理业务，尤其是第三方物业管理 - 公司考虑过该问题，但物业管理业务利润率通常不高，成功的企业常将其与租赁经纪和销售经纪业务绑定。公司专注于为客户公司提供物业管理和设施管理服务，目前不将其作为增长重点 [30] 问题3：办公基金的募资进展和交易管道情况 - 自年初以来，公司已与超100位潜在投资者接触或会面，部分沟通仍在进行中。这是一个漫长的销售周期，也是公司首个专注于私人投资者的基金，预计最早年底才有有意义的新增投资者消息，但进展符合预期。即使没有第三方资本，基于公司的承诺和杠杆，该基金目前至少有2亿美元的购买力 [31][34] 问题4：公司是否会用增加的现金购买RMR、OPI和SNH的股票 - 公司对此进行过很多思考，但认为RMR资产负债表上的资本最好用于多元化和扩大客户基础，而非投资现有客户基础，目前没有战略转变，仍专注于利用资产负债表和现金多元化收入、扩大客户基础 [38] 问题5：OPI和SNH的资产销售哪个更耗时、更具挑战性 - 两者对公司来说都耗时，但公司在物业买卖方面能力均衡。SNH投资组合中依赖医疗补助的独立项目可能是最难出售的，但规模相对较小 [39] 问题6：当OPI和SNH资产出售的资本化率与股票交易的隐含资本化率存在差距时，是否会将部分收益用于回购股票 - SNH和OPI出售资产的目的是去杠杆并维持投资级评级，目前它们无法承担不进行去杠杆而使用现金回购股票的做法。在杠杆得到控制并确认评级安全之前，股票回购问题不会被认真讨论 [41] 问题7：OPI和SNH的去杠杆过程需要多长时间 - 公司目标是在今年年底前完成所有资产处置和去杠杆工作 [42] 问题8：公司扩大搜索范围至房地产私募股权基金的战略理由、目标规模是什么 - 公司认为自身有能力发展私人基金业务，但如果能与或收购一家管理资产达数十亿美元的中型私募股权基金公司合作，可能会加速业务增长。双方合作可实现互利共赢，公司正在与相关方进行沟通，但不确定能否达成合作 [46][47] 问题9：公司是寻求100%股权收购，还是部分股权或合资 - 公司首选结构是100%所有权，在合适情况下也接受控股权（超过50%），对少数股权或单纯的合资不感兴趣 [49] 问题10：本季度管理运营商收入较上季度和去年同期偏低的关键驱动因素是什么，本季度是否是未来的正常水平 - 收入存在季节性因素，预计未来两个季度管理运营商收入将增加约70万美元，TA业务在未来两个季度会因装修活动而有所增长，因此不能仅依据本季度的运营水平进行建模 [50]