Office workers walking across London Bridge on their way home from work during rush hour.gettyI have to laugh when I hear the phrase “return to the office.”I mean, COVID started more than five years ago. With the turnover in Corporate America since then, we can hardly call what’s happening now a “return.”Most of those “returning” aren’t even the same people!Nonetheless, the, shall we say, revenge, of the office is real. My wife and I saw it firsthand when we went to an open house here in Sacramento a few mo ...

核心观点 - 公司2025年第二季度GAAP每股净亏损0.16美元，低于分析师预期的0.17美元，收入高于预期[1][5] - 核心指标FFO每股同比下降20.5%至1.63美元，主要因去年同期一次性债务清偿收益缺失[2][5] - 收入同比增长8.6%至2.419亿美元，主要得益于租金收入和替代资产投资收入增长[2][5] - 曼哈顿同店办公室出租率稳定在91.4%，管理层目标年底达到93.2%[2][13] - 公司上调2025年FFO每股指引至5.65-5.95美元区间，上调幅度为0.40美元[16] 财务表现 - GAAP每股亏损同比扩大300%，但优于市场预期[2][5] - 同店现金NOI同比下降1.0%至1.533亿美元，反映核心物业收入持续温和疲软[2][6] - 债务和优先股投资组合规模增至5.254亿美元，加权平均收益率7.0%（剔除6300万美元非计息投资后为7.9%）[9] - 净债务微增至36.4亿美元，现金及可用投资超1.8亿美元[10] 运营动态 - 季度内签署46份新租约总计54.1万平方英尺，平均租期7.8年，平均租金90.03美元/平方英尺[6][12] - 当季租金较到期租约上涨2.4%，但上半年整体租金水平下降0.4%[6][12] - 完成100 Park Avenue物业49.9%权益收购（1490万美元）及85 Fifth Avenue物业出售（净收益320万美元）[7] - 522 Fifth Avenue商业抵押贷款以2亿美元偿还（账面价值1.25亿美元），实现1.966亿美元收益[7] 战略进展 - 替代收入来源持续扩大：SUMMIT One Vanderbilt观景台国际游客占比达50%，特殊服务平台管理规模增至61亿美元[14] - 资本回收策略：625 Madison Avenue优先股权益以1.049亿美元出售（较账面价值折价6.4%）[8][15] - 维持季度股息支付，未调整分红政策[11][17] 行业与业务模式 - 公司专注曼哈顿高端写字楼及底层零售空间运营，通过资产升级和主动管理维持出租率[3] - 核心战略包括提升出租率、优化资产组合、发展债务/优先股投资等替代收入[4] - 市场环境显示写字楼租金面临压力，但公司通过租约结构（平均提供6.3个月免租期和78.81美元/平方英尺装修补贴）维持竞争力[12]

公司表现 - SL Green股票在过去一年表现不佳 价值下跌约1% 错失了更广泛的市场上涨行情 [1] 行业状况 - 办公楼行业面临明显挑战 [1] 公司动态 - SL Green报告了较好的业绩表现 [1]

投资策略与平台 - 专注于长期价值投资 寻找国际市场上被错误定价的股票 目标投资组合收益率约为4% [1] - 过去5年表现优异 通过深入参与国际市场获得成功 [1] - 提供实时投资组合更新 24/7问答服务 全球市场新闻报告 会员股票建议反馈 每月新交易 季度财报分析 每日宏观观点 [2] 公司分析 - SL Green Realty (NYSE: SLG) 是一个值得关注的投资标的 重点关注其中城重建计划 [2] 投资团队特点 - 团队分享高确信度且冷门的发达市场投资机会 这些机会下行风险有限 可能产生与当前经济环境不相关且超额的回报 [3] - 采用纯多头投资策略 [3]

行业分析 - 石油和天然气行业具有明显的周期性特征 呈现繁荣与萧条交替的波动模式 [2] - 行业研究需要长期耐心和经验积累 资深分析师通常具备多年跟踪经验 [2] 公司研究 - SL Green本财年开局较为平淡 管理层此前财年多次带来积极惊喜的表现未延续 [2] - 研究服务涵盖公司资产负债表分析 竞争地位评估及发展前景研判等全方位内容 [1] 研究方法 - 专注于挖掘石油天然气领域被低估的投资标的 通过深度分析创造价值 [1] - 付费会员可优先获取独家公司分析报告 部分内容不对外公开 [1] 分析师背景 - 分析师持有SL Green多头头寸 包括股票所有权及衍生品投资 [3] - 具备注册会计师资格 拥有MBA和硕士学位 退休前专注油气行业研究 [2]

财务数据和关键指标变化 - 公司将收益指引中点上调0.40美元/股，主要反映公司利润大幅增加 [13] - FFO指引范围上调0.40美元或7.4%（中点） [16] - 债务和优先股投资组合中，5月收回2亿美元抵押贷款投资，产生约0.69美元/股的增量FFO；同时，对625麦迪逊大道优先股投资计提0.19美元/股的准备金，综合带来0.50美元/股的提升 [16][17] - 利息费用比原预期高出约0.10美元/股，主要与潜在资产出售决策有关 [17][18] - NOI略好于预期，Summit业务二季度业绩略低于预期，主要因Ascent体验项目在本季度下线，预计夏末前重新上线 [18] - 维持2000万美元或0.26美元/股的折价债务清偿收益假设，有机会实现更高收益 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度完成超54万平方英尺的租赁，年初至今累计租赁面积达130万平方英尺，租赁管道补充至超100万平方英尺，预计下半年实现显著的入住率提升，目标年底达到93.2% [7][9] - 租赁管道中80%的租约面积在2.5万平方英尺及以下，50%为金融服务行业，另一半涵盖法律、专业服务、政府和非营利组织等多个领域 [8] 投资业务 - 去年对05/22抵押贷款头寸的投资，在不到一年时间内实现近9000万美元的利润，投资金额为1.3亿美元 [9] - 出售625麦迪逊大道优先股50%的参与权益，与522交易收益相结合，为公司带来超3亿美元的现金收益 [9][10] 基金业务 - 宣布完成超5亿美元的基金承诺，累计完成超10亿美元，公司企业流动性和基金可用资金合计超20亿美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公楼市场租户需求活跃，已知活跃租户搜索面积达2800万平方英尺，较去年的2200万平方英尺有所增加 [67] - 优质建筑类别中，仅有2000 - 10万平方英尺的连续直接可用面积，市场供应紧张 [70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借多元化的平台、业务线和技能组合，在波动的市场环境中寻找最佳投资机会，实现季度业绩超预期 [6][7] - 积极推进赌场牌照投标项目，若成功，将对时代广场产生变革性影响，为公司带来更多投资机会 [60][61] - 致力于寻找开发和大规模重建场地，是公司当前的重点工作之一 [72] - 持续关注租赁市场，通过积极的租赁活动和资产优化，提升入住率和NOI [7][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济环境波动、短期利率较高，但公司适应市场变化，多元化业务使其在攻防两端保持平衡，表现出色 [5][6] - 租赁市场需求强劲且多元化，预计下半年入住率将显著提升，年底达到93.2% [7][9] - 对赌场投标项目充满信心，认为该项目将为时代广场和公司带来巨大的经济发展机遇 [11][61] 其他重要信息 - 公司提交了赌场牌照投标项目的响应文件，进入为期90天的社区咨询委员会流程，希望能进入下一阶段 [11][13] - Summit业务预计夏末前将Ascent体验项目重新上线，以提升收入 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：二季度入住率略有下降的原因及能否实现年底93.2%的入住率目标 - 入住率下降是由于第三大道07:11号出现未预算的租户违约，导致空间空置 [28] - 公司拥有100万平方英尺的租赁管道，重申全年指引，通常能实现指引目标，对年底达到93.2%的入住率有信心 [27][29] 问题2：522投资的变现速度、会计披露及收益是否高于指引增加 - 投资变现速度比预期快，但在预期范围内，反映了公司识别的抵押品质量较高 [36][37] - 该投资为CMBS投资，不在债务优先股投资组合披露范围内，相关信息记录在合并CMBS工具或证券化工具的资产和负债线上 [38][41] - 收益高于指引增加，但部分收益已包含在原预期中 [40] 问题3：市长初选是否影响租户租赁决策及租赁对未来业绩的影响时间 - 未发现市长初选对租户租赁决策产生影响 [45][46] - 新租约通常需要12个月才能体现经济效益，2024年的租赁预计在2025 - 2026年逐步显现效果，具体2026年情况待12月发布指引时说明 [48] 问题4：其他收入季度环比下降的原因及全年预期和10亿美元处置目标情况 - 其他收入季度环比下降是由于本季度费用收入减少，全年预期不变 [52] - 公司仍在推进处置计划，可能会根据市场情况调整部分机会，但投资团队正在努力实现业务计划 [54] 问题5：需求向第六、第三大道扩散对投资机会和有效租金增长的影响及赌场项目对公司的影响 - 租户需求增加、核心区域租金过高以及周边供应减少，促使更多交易在周边区域达成，预计未来市场供应紧张，租户决策加速 [57][58][59] - 赌场项目将对时代广场产生变革性影响，带动周边地区发展，公司在该区域的物业将受益 [61][62] 问题6：中小规模租约是否意味着大型租户需求放缓及开发场地的进展和竞争情况 - 大型租户需求并未放缓，市场缺乏可用空间，大型租户可能选择续约或扩张，导致中小规模租约增多 [65][66][67] - 公司正在推进多个开发和重建机会，这是当前的重点工作之一，交易需要时间，但仍有机会 [72][73] 问题7：资本市场交易情况、外国买家参与度及同店NOI的增长趋势 - 股权市场健康，如590麦迪逊大道和黑石的交易，显示优质资产受到资本青睐 [77][78] - 同店NOI预计在下半年和2026年随着入住率上升而增长 [80] 问题8：如何应对不同市长候选人政策及Summit的新地点进展 - 公司适应不同政治环境，过去在五届市长任期内均取得成功，相信能在未来的政治环境中继续运营和发展 [84] - 目标城市包括东京、伦敦、首尔等，有望年底宣布新地点，巴黎项目按计划推进，预计2027年第一季度开业 [88][89] 问题9：市场上仍有多少增量需求及非 trophy 资产的优惠情况 - 难以量化增量需求，但各主要行业的租户需求活跃，科技行业需求显著增加，混合办公已不再是主流，租户更注重员工回办公室和增加办公空间 [93][94][95] - 优惠情况在过去一年半基本持平，租金先上涨，预计未来优惠可能收紧 [98][103][104] 问题10：能否实现200万平方英尺的租赁目标及市长初选的租金冻结计划对办公转住宅项目的影响 - 公司有信心实现并可能超过200万平方英尺的租赁目标，租赁管道将不断增加 [108][109] - 租金冻结计划主要涉及稳定资产池，与公司业务无关，对公司影响可忽略不计，但可能对其他业主和市场产生不利影响 [110][112][113] 问题11：特殊服务指定的趋势及办公转住宅的机会 - 特殊服务指定业务预计未来几个季度继续增长，目前有一些交易即将解决，将为公司带来额外费用 [116] - 公司大部分建筑已出租，不是办公转住宅的理想候选项目，未来参与可能集中在新管道和新物业 [117][118] 问题12：现有租约的递增条款及赌场投标的进展 - 大多数租约包含运营费用和房地产税的转嫁，每五年基本租金增加5 - 10美元/英尺，部分租约采用CPI递增条款 [121] - 公司认为自己是八个投标者之一，竞争三个牌照 [122]

财务数据和关键指标变化 - 公司将全年盈利指引中点上调0.4美元/股，FFO指引区间上调0.4美元或7.4% [12][14] - 债务和优先股投资组合中，5月收回2亿美元抵押贷款投资，产生约0.69美元/股的增量FFO；第二季度为625麦迪逊大道优先股投资计提0.19美元/股的准备金；债务和优先股投资组合带来0.5美元/股的提升；利息费用比原预期高出约0.1美元/股 [14][15] - 维持2000万美元或0.26美元/股的折价债务清偿收益假设，有潜力获得更多收益 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度完成超54万平方英尺的租赁，年初至今累计租赁130万平方英尺，租赁管道补充至超100万平方英尺；预计年底实现93.2%的出租率；AI和科技行业在中城南的需求开始升温，本季度完成两笔交易，另有两笔待完成，共计28.7万平方英尺 [5][27] - 投资业务：去年对05/22抵押贷款的投资在不到一年的时间内实现近9000万美元的利润；出售625麦迪逊大道优先股50%的参与权益；宣布完成超5亿美元的基金承诺，使累计完成额超过10亿美元，公司企业流动性和基金可用资金合计超过20亿美元 [7][9] - 特别服务业务：特别服务业务季度环比增长，目前有17亿美元的当前任务，其中61亿美元活跃，105亿美元非活跃 [112] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿市场：已知有2800万平方英尺的活跃租户搜索，比一年前的2200万平方英尺有所增加；未来四年预计交付的净新增库存仅略超100万平方英尺 [63] - 资本市场：股权市场依然健康，如590麦迪逊大道交易以约11亿美元成交，每平方英尺约10.5美元，资本化率处于中5%区间；黑石以13.45美元/股收购相关资产 [73][74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：积极寻找新的投资机会，利用多元化的平台和业务线平衡攻防；参与赌场牌照投标项目，若成功将对时代广场产生变革性影响；致力于实现全年租赁目标，并有望超额完成；继续推进开发和大规模重建项目 [5][10][104] - 行业竞争：市场需求强劲，但优质大面积空间稀缺，导致租户更多选择续约和原地扩张；公司在租赁市场具有较强竞争力，租赁速度快，管道充足 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：尽管经济环境波动、短期利率较高，但公司适应能力强，能够在复杂环境中找到投资机会；租户需求广泛，多个行业活跃，市场租赁环境健康 [4][5][89] - 未来前景：对实现全年盈利和租赁目标充满信心；预计下半年入住率和净营业收入将上升，并延续至2026年；看好赌场项目的前景，认为将为公司和周边地区带来巨大收益 [12][76][57] 其他重要信息 - 公司提交了赌场牌照投标项目的回应文件，项目位于时代广场，预计将为纽约州带来更多税收，提升周边商业和居民的福祉 [10] - 峰会项目计划在东京、伦敦、首尔等地开设新地点，巴黎项目预计2027年第一季度开业，2026年第一季度开始施工 [84][85] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度入住率略有下降的原因及实现年底93.2%出租率的情况 - 入住率波动是正常现象，不应按季度衡量；近期宣布的6.4万平方英尺交易若提前签署可能会提高入住率；第二季度入住率下降是由于第三大道07:11处租户意外违约；公司租赁业务表现出色，管道充足，通常能实现全年指引 [23][26] 问题2: 522投资快速变现的预期及披露问题，以及收益是否大于指引增加额 - 投资有多种预期结果，此次变现相对较快但在预期范围内；该投资为CMBS投资，不按债务优先股投资组合进行披露；收益大于指引增加额，但部分收益已包含在原预期中 [33][35][37] 问题3: 市长初选是否影响租户谈判，以及积极租赁和资本支出何时体现效果 - 未发现市长初选对租户谈判有影响；新租赁通常需要12个月才能在GAAP NOI中体现收益，2024年的租赁预计在2025 - 2026年体现效果 [41][45] 问题4: 其他收入项目季度环比下降的原因及全年预期，以及10亿美元处置目标的情况 - 季度环比下降是因为本季度费用收入减少，全年预期不变；仍在推进处置计划，可能会根据市场情况调整项目 [48][50] 问题5: 需求向第六、第三大道扩展对投资机会和有效租金增长的影响，以及赌场项目成功的意义 - 租户需求增加、核心地段租金昂贵、供应减少等因素导致需求外扩，将带来更多投资机会和租金增长；赌场项目将对时代广场产生变革性影响，为周边地区带来诸多好处 [54][57] 问题6: 大量中小规模租赁是否意味着大型租户需求放缓，以及开发场地的进展和竞争情况 - 并非大型租户需求放缓，而是市场上优质大面积空间稀缺；公司正在积极推进多个开发和重建项目，将在第三和第四季度努力签约 [61][68] 问题7: 资本市场交易情况、资本化率及外国买家参与情况，以及同店NOI的增长趋势 - 股权市场健康，如590麦迪逊大道和黑石的交易；同店NOI有望在下半年和2026年随着入住率上升而增长 [73][76] 问题8: 如何看待不同市长候选人的政策对公司运营的影响，以及峰会项目新地点的进展 - 公司适应多种政治环境，有信心在不同政治环境中运营和成功；峰会项目目标城市包括东京、伦敦、首尔等，巴黎项目按计划推进 [81][84] 问题9: 公司可捕获的增量吸收或需求情况，以及A类或A - 类资产的让步趋势 - 无法量化增量需求，但多个行业租户需求活跃，科技行业需求增长显著；让步情况趋于平稳，租金正在上涨，预计未来让步将收紧 [89][95] 问题10: 对200万平方英尺租赁目标的信心，以及市长冻结租金计划对办公室转住宅项目的影响 - 公司有信心实现并可能超额完成租赁目标；冻结租金计划主要影响稳定租赁资产，对公司影响可忽略不计，但对市场整体可能不利 [104][106] 问题11: 特殊服务指定的趋势，以及办公室转住宅项目的机会 - 特殊服务业务预计未来几个季度将继续增长；公司大部分建筑已出租，参与办公室转住宅项目主要针对新管道和新物业 [112][113] 问题12: 公司租赁的租金递增情况，以及赌场投标的竞争情况 - 多数租约包含运营和房地产税的转嫁，每五年有5 - 10美元/平方英尺的基本租金增长；公司认为自己是八个投标者之一，竞争三个牌照 [118][119]

文章核心观点 SL Green Realty Corp.宣布SLG机会债务基金超过10亿美元募资目标，本周新增超5亿美元承诺资金，反映市场对其在纽约市投资能力的信心，基金将用于相关投资获取收益并注重下行保护 [1][2][3] 基金募资情况 - SLG机会债务基金超过10亿美元的初始募资目标，本周新增超5亿美元承诺资金，还有几笔交易预计很快完成 [1] - 基金获全球机构投资者支持，包括公共养老金、保险公司和高净值平台 [1] 市场反馈与意义 - 国内外成熟投资者对纽约市投资有强烈兴趣，愿意与SL Green合作，达到募资里程碑是其资产管理平台持续增长重要一步 [2] - 全球强劲需求体现市场对SL Green在纽约市寻找和执行高信心投资机会能力的信心，证明其在竞争市场的投资和运营记录 [3] 基金投资策略 - 基金专注利用租赁基本面快速改善与债务资本市场早期改善之间的错位，目标是纽约市传统融资受限的优质资产，为借贷双方提供灵活资本解决方案 [2] - 基金通过长期合作关系和自有网络寻找投资机会，通过结构化债务投资提供当期收入和资本增值，注重下行保护 [3] - 基金将发起新贷款和/或购买现有贷款、贷款组合和控制性CMBS证券 [3] 公司简介 - SL Green Realty Corp.是曼哈顿最大的写字楼房东，是一家综合房地产投资信托公司，主要专注于收购、管理和提升曼哈顿商业地产价值 [4] - 截至2025年6月30日，公司持有53栋建筑权益，总面积3070万平方英尺，包括曼哈顿2720万平方英尺建筑所有权权益和270万平方英尺担保债务及优先股投资 [4]

财务数据关键指标变化 - 2025年第二季度，公司普通股股东净亏损1110万美元，合每股0.16美元，2024年同期净亏损220万美元，合每股0.04美元[26] - 2025年前六个月，公司普通股股东净亏损3220万美元，合每股0.47美元，2024年同期净收入1100万美元，合每股0.16美元[27] - 2025年第二季度，公司FFO为1.245亿美元，合每股1.63美元，2024年同期为1.439亿美元，合每股2.05美元[28] - 2025年前六个月，公司FFO为2.311亿美元，合每股3.03美元，2024年同期为3.594亿美元，合每股5.12美元[29] - 2025年第二季度，同店现金NOI（含非并表合资企业份额）同比下降0.1%，不含租赁终止收入下降1.0%[31] - 2025年前六个月，同店现金NOI（含非并表合资企业份额）同比增长1.4%，不含租赁终止收入增长0.7%[32] - 2025年第二季度总营收为24.1916亿美元，2024年同期为22.282亿美元[57] - 2025年上半年总营收为48.1762亿美元，2024年同期为41.0702亿美元[57] - 2025年第二季度净亏损为681.7万美元，2024年同期净利润为195.9万美元[57] - 2025年上半年净亏损为2836.2万美元，2024年同期净利润为2034.8万美元[57] - 2025年第二季度归属于SL Green普通股股东的净亏损为1109.2万美元，2024年同期为216万美元[57] - 2025年上半年归属于SL Green普通股股东的净亏损为3216.7万美元，2024年同期净利润为1098.1万美元[57] - 2025年第二季度运营资金为1.24547亿美元，2024年同期为1.43942亿美元[60] - 2025年上半年运营资金为2.31058亿美元，2024年同期为3.59385亿美元[60] - 2025年第二季度可分配资金为6353.3万美元，2024年同期为1.14229亿美元[60] - 2025年上半年可分配资金为1.37062亿美元，2024年同期为3.04176亿美元[60] - 2024年12月31日公司权益总计4069951000美元，2025年6月30日为3880103000美元[61] - 2025年上半年净亏损30429000美元[61] - 2024年12月31日公司普通股数量为71096743股，2025年6月30日为71024627股[61] - 2025年上半年其他综合损失（衍生工具净未实现损失）为25238000美元[61] - 2025年上半年其他综合损失（未合并合营企业衍生工具净未实现损失SLG份额）为10214000美元[61] - 2025年上半年其他综合收益（有价证券净未实现收益）为932000美元[61] - 2025年上半年永久优先股股息为7475000美元[61] - 2025年上半年向非控股权益进行现金分配为1601000美元[61] - 第二季度总营收38217.6万美元，2024年同期为36500.7万美元，同比增长4.70%[63] - 第二季度净亏损3635万美元，2024年同期净利润为253.6万美元[63] - 上半年总营收75410.2万美元，2024年同期为73034.6万美元，同比增长3.25%[64] - 上半年净亏损6674.4万美元，2024年同期净利润为9988.3万美元[64] - 第二季度运营收入22539.9万美元，2024年同期为28450.2万美元，同比下降20.78%[63] - 上半年运营收入45122.5万美元，2024年同期为67195.3万美元，同比下降32.84%[64] - 第二季度NOI（含非合并JV的SLG份额）为19838万美元，2024年同期为19548.8万美元，同比增长1.48%[65] - 上半年NOI（含非合并JV的SLG份额）为38498.8万美元，2024年同期为37681.5万美元，同比增长2.17%[65] - 第二季度现金NOI（含非合并JV的SLG份额）为17417.8万美元，2024年同期为18724.9万美元，同比下降6.98%[65] - 上半年现金NOI（含非合并JV的SLG份额）为34150万美元，2024年同期为35934.1万美元，同比下降4.96%[65] - 截至2025年6月30日，公司整体NOI为198,382美元，现金NOI为174,180美元；上半年NOI为383,427美元，现金NOI为340,283美元[66] - 2025年第二季度，公司全资和合并合资企业同店净营业收入NOI为71,309美元，较2024年同期的69,628美元增长2.4%；上半年NOI为141,168美元，较2024年同期的137,768美元增长2.5%[69] - 2025年第二季度，公司全资和合并合资企业同店净营业收入现金NOI为71,729美元，较2024年同期的72,035美元下降0.4%；上半年现金NOI为143,160美元，较2024年同期的136,899美元增长4.6%[69] - 2025年第二季度，公司非合并合资企业同店净营业收入NOI为99,464美元，较2024年同期的92,427美元增长7.6%；上半年NOI为193,044美元，较2024年同期的185,745美元增长3.9%[70] - 2025年第二季度，公司非合并合资企业同店净营业收入现金NOI为84,172美元，较2024年同期的83,991美元增长0.2%；上半年现金NOI为166,240美元，较2024年同期的168,258美元下降1.2%[70] - 2025年第二季度，公司全资和合并合资企业租金净收入为133,007美元，2024年同期为130,539美元；上半年租金净收入为265,257美元，2024年同期为261,614美元[69] - 2025年第二季度，公司非合并合资企业租金净收入为130,447美元，2024年同期为124,392美元；上半年租金净收入为257,799美元，2024年同期为247,768美元[70] - 2025年第二季度，公司全资和合并合资企业运营费用为78,433美元，2024年同期为76,753美元；上半年运营费用为162,125美元，2024年同期为155,001美元[69] - 2025年第二季度，公司非合并合资企业运营费用为62,993美元，2024年同期为59,737美元；上半年运营费用为128,122美元，2024年同期为120,728美元[70] - 2025年第二季度，公司全资和合并合资企业FFO贡献为45,711美元，2024年同期为44,911美元；上半年FFO贡献为90,002美元，2024年同期为88,502美元[69] - 2025年第二季度同店净营业收入（NOI）为1.70773亿美元，2024年同期为1.62055亿美元，同比增长5.4%；2025年上半年为3.34212亿美元，2024年同期为3.23513亿美元，同比增长3.3%[71] - 2025年第二季度现金NOI为1.55901亿美元，2024年同期为1.56026亿美元，同比下降0.1%；2025年上半年为3.094亿美元，2024年同期为3.05157亿美元，同比增长1.4%[71] 各条业务线表现 - 2025年第二季度，公司在曼哈顿办公室组合签署46份办公租赁协议，总面积541,721平方英尺，平均租金每平方英尺90.03美元[33] - 2025年前六个月，公司在曼哈顿办公室组合签署91份办公租赁协议，总面积1,143,826平方英尺，平均租金每平方英尺86.52美元[34] - 2025年第二季度，36份替换租约平均起始租金每平方英尺95.93美元，较之前完全递增租金增长2.4%；前六个月，60份替换租约平均起始租金每平方英尺88.58美元，较之前完全递增租金下降0.4%[33][34] - 公司特殊服务业务活跃任务增加13亿美元，现总计61亿美元，另有105亿美元资产公司被指定为特殊服务商但未处于活跃特殊服务状态[41] - 截至2025年6月30日，物业营业收入为165,237,000美元，物业运营费用为94,960,000美元，物业净营业收入（NOI）为70,277,000美元[50] - 截至2025年6月30日，包含非合并合资企业物业NOI的SLG份额后，物业NOI为189,392,000美元[50] - 截至2025年6月30日，SUMMIT运营商收入为31,007,000美元[50] - 截至2025年6月30日，EBITDAre为256,386,000美元[50] - 截至2025年6月30日，曼哈顿物业运营收入为160,095,000美元，物业运营费用为82,287,000美元，物业NOI为77,808,000美元[50] - 截至2025年6月30日，同店办公室包含未开始租赁的入住率为91.4%[51] - 截至2025年6月30日，新签办公室租赁数量为29份，续租租赁数量为17份，总计46份[51] - 截至2025年6月30日，新签办公室租赁平均起始现金租金为每平方英尺95.93美元，较之前上涨2.4%[51] - 截至2025年6月30日，已开始的办公室租赁数量新签34份，续租16份，总计50份[51] - 截至2025年6月30日，已开始的办公室租赁平均起始现金租金为每平方英尺79.27美元，较之前下降10.6%[51] - 2025年5月，公司对第五大道522号的商业抵押贷款投资，账面价值1.25亿美元，获还款2亿美元，产生净收益1.966亿美元[36] - 2025年4月，公司与合资伙伴出售第五大道85号，资产总值4700万美元，公司净收益320万美元；同月，公司行使购买权收购公园大道100号合作伙伴49.9%股权，现金对价1490万美元[37] - 2025年第二季度，公司投资1130万美元于房地产债务和商业抵押支持证券，出售账面价值670万美元的商业抵押支持证券，获810万美元[39] - 2025年7月，公司出售麦迪逊大道625号50.0%优先股投资，售价1.049亿美元，为6月30日账面价值1.121亿美元的93.6%[39] - 2025年6月，公司关联方和合资伙伴以6300万美元收购百老汇1552 - 1560号债务，总债权2.195亿美元，含2640万美元应计未付利息[40] 各地区表现 - 截至2025年6月30日，公司持有53栋建筑权益，总面积3070万平方英尺，其中曼哈顿建筑权益面积2720万平方英尺，用于担保债务和优先股投资的面积270万平方英尺[3] - 截至2025年6月30日，曼哈顿运营物业中，合并物业总面积9,788,852平方英尺，占比41.9%，6月30日占用率85.0%，租赁率87.8%，年化合同现金租金627,552千美元[97] - 非合并物业总面积13,560,633平方英尺，占比58.1%，6月30日占用率90.4%，租赁率92.3%，年化合同现金租金1,230,845千美元[97] - 曼哈顿运营物业总计面积23,349,485平方英尺，6月30日占用率88.2%，租赁率90.4%，年化合同现金租金1,858,397千美元[97] - 合并物业“同店”9,233,141平方英尺，占比39.5%，6月30日占用率84.5%，租赁率87.4%，年化合同现金租金578,125千美元[97] - 合并物业“非同店”555,711平方英尺，占比2.4%，6月30日占用率94.0%，租赁率94.5%，年化合同现金租金49,427千美元[97] - 非合并物业“同店”12,175,149平方英尺，占比52.2%，6月30日占用率92.5%，租赁率94.4%，年化合同现金租金1,112,935千美元[97] - 非合并物业“非同店”1,385,484平方英尺，占比5.9%，6月30日占用率71.7%，租赁率73.5%，年化合同现金租金117,910千美元[97] - 曼哈顿运营物业同店总面积21,408,290平方英尺，占比91.7%，6月30日占用率89.1%，租赁率91.4% [97] - 截至2025年6月30日，零售物业总面积30,496千平方英尺，年化合同现金租金19,551千美元，SLG份额19,40

核心观点 - SL Green Realty Corp (SLG) 与Sigma Computing签署64,077平方英尺的新租约，使One Madison Avenue的出租率达到78.1% [1][7] - 2025年初至7月16日，公司在曼哈顿已签署126万平方英尺办公租赁，当前还有约100万平方英尺的潜在租赁管道 [1][7] - 公司第二季度在曼哈顿签署46份租约，总面积541,721平方英尺，包括与Pinterest签订的82,812平方英尺租约 [4] - 过去三个月公司股价上涨22%，远超行业3.2%的涨幅 [4] 租赁动态 - One Madison Avenue作为纽约最具雄心的适应性再利用项目，凭借麦迪逊广场公园景观和健康中心化办公环境吸引优质租户 [2] - 中城南区租赁势头加速，公司对剩余空间的租赁谈判进展乐观 [2] - 长期租约与高信用评级租户的组合为公司提供稳定租金收入 [3] 公司战略 - 专注纽约单一市场，在高壁垒的优质写字楼领域占据优势地位 [3] - 高端办公空间需求持续推动租赁增长，形成良性循环 [3] 行业对比 - 同行业REITs中Digital Realty Trust (DLR)和Cousins Properties (CUZ)获Zacks买入评级 [8] - DLR的2025年FFO每股预期上调1美分至7.04美元 [8] - CUZ的2025年FFO每股预期上调1美分至2.80美元 [8]