公司治理与股东行动 - Glenbrook Capital Management作为Tejon Ranch Co长期股东持有约1.1%股份 支持Bulldog Capital提名的董事候选人并支持第4项提案 该提案允许合计持有10%股份的股东召开特别会议 [1] - 批评现任董事会管理不善 缺乏透明度 拒绝与公众股东沟通 97%的纽交所上市公司举行季度财报电话会议 但Tejon董事会未采纳该做法 [2] - 指责董事会提名前CEO Gregory Bielli连任董事 在其12年任期内公司股价停滞不前 且在其卸任CEO后获得100万美元咨询合同 [3] 股东提案与代理顾问支持 - 支持Bulldog Capital提名的三位董事候选人 认为其能释放Tejon未实现价值并改变公司方向 [4] - 代理顾问机构ISS和Glass Lewis支持第4项股东提案 认为赋予股东召开特别会议的权利能增强股东权利 应对管理层不当行为或收购要约 [5] - 引用ISS观点指出 无法召开特别会议可能导致股东无法及时更换董事或回应收购要约 损害公司业绩和股东回报 [5]

纪要涉及的行业或者公司 - 公司：Tejon Ranch Company（TRC） - 行业：房地产、农业、工业、零售、酒店、餐饮 纪要提到的核心观点和论据 公司独特性与竞争优势 - 公司整体业务集中于一块27万英亩的牧场，目标是从单一资产中挖掘价值[7] - 公司在加州复杂环境中，具备为总体规划社区获取土地使用批准（即产权）并应对相关诉讼的能力，创造了巨大土地价值[8] - 牧场位于洛杉矶县北部和克恩县南部的独特位置，5号州际公路贯穿西部边界，每天有10万辆汽车经过，具有显著区位优势[9] 宏观趋势驱动公司增长 - 人口迁移：南加州人口从洛杉矶市中心向郊区迁移，特哈查皮牧场位于迁移路径中间，可捕捉南北两端的增长[10][11][12] - 住房短缺：加州估计有250万套住房短缺且数量逐年增加，公司计划建造的3.5万套住房有巨大持续需求[12][13] - 工业需求增加：洛杉矶港和长滩港货物运输带动内陆帝国工业发展，电子商务增加了工业空间需求，特哈查皮牧场成为工业扩张的理想之地，已开发700万平方英尺工业空间且未完成一半建设[13][14] 公司业务生态系统 - 农业运营：种植葡萄、杏仁、开心果和橄榄树，支持水合同，为3.5万套住房提供长期可靠水源[16][17] - 租赁和特许权业务：放牧租赁、狩猎运营、石油和天然气、水泥、太阳能和水合同等，在干旱时期价值增加，提供高利润现金流并保持土地长期选择权[17] - REIT业务：包括TRCC的工业、零售、奥特莱斯和多户住宅等运营资产，有稳定可预测现金流，现场数千个工作岗位将推动住宅需求[18][19] - 总体规划社区开发业务：是长期增长来源，TRCC已完成一半建设，还有三个社区待开发[19] 特哈查皮牧场商业中心（TRCC）发展 - 起源：20世纪90年代，公司看到5号州际公路车流量大，意识到工业扩张潜力，设想建设超级区域配送中心，产权审批过程耗时10年[20] - 现状：已开发700万平方英尺工业空间，还有1100万平方英尺待开发，零售运营入住率达95%，本月开始交付Terra Vista多户住宅第一阶段[21][22][23] - 价值创造：通过土地使用批准、工业和零售增长创造就业机会，推动住宅需求，住宅开发吸引邻里零售和服务，形成持续的土地价值复合增长飞轮[23] 公司价值创造方式 - 土地公司业务：提供高利润率、低成本费用流[24] - REIT业务：运营资产产生稳定可预测的经常性现金流[24] - 总体规划社区开发业务：通过产权将未开发牧场土地转化为高价值社区土地，价值可能提升25 - 100倍，最终创造稳定、重复、复合的现金流[25] 公司估值与长期价值 - TRCC的净资产价值（NAV）可衡量公司整体估值，市场倾向于低估未开发土地价值，但已获批的1.6万套住宅土地和正在争取批准的1.9万套以上住宅土地及商业密度有显著价值[28][29][30] - 公司四个总体规划社区中，三个已获批，一个已完成一半建设，公司有能力利用过去几十年的产权审批成功经验，实现长期增长[33][35] 应对代理斗争 - 公司面临一场有争议的选举，有短期股东利用累积投票规则，试图在董事会提名三名候选人，但他们没有计划，候选人不合格且过度任职[38][39] - 这些股东想关闭大部分总体规划社区项目，破坏公司的增长曲线和协同效应，公司认为自身的增长战略是可靠的[39][40] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 新CEO Matt Walker的背景：第五代加州人，建筑师出身，在洛杉矶的Lowe Enterprises工作24年，管理总体规划社区开发业务和酒店投资平台，曾参与华盛顿州最大的总体规划社区Suncadia的开发[4][5] - 公司在加州面临的许可和产权审批挑战：受CEQA影响，审批挑战门槛低，但公司在克恩县和洛杉矶县都获得了当地支持，已成功获批三个总体规划社区，仍在推进Centennial的审批[51][52][53] - 工业业务的竞争优势：控制大部分剩余土地，可控制新供应的建设和开发，避免过度建设；靠近北加州，降低运输成本；位于克恩县，工业劳动力成本有吸引力；是指定的对外贸易区，租户可选择参与项目以递延或减少关税影响[59][60][61] - 住宅需求驱动因素：多户住宅需求来自希望工作便利、享受现场设施并有望未来购买自有住房的人群；总体规划社区的需求受加州住房短缺、人口迁移和公司自然设施优势的驱动[68][69]

文章核心观点 - 伊根 - 琼斯加入机构股东服务公司和格拉斯 - 刘易斯公司，建议股东在2025年5月13日的年度股东大会上，在公司的白色代理卡上对特洪牧场公司的10名高素质董事候选人投“赞成”票，公司呼吁股东投票保护投资价值 [1][2][3] 公司信息 - 特洪牧场公司是一家多元化的房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里处的27万英亩土地 [5][6] 投票建议 - 伊根 - 琼斯建议特洪股东对公司的10名候选人投“赞成”票，因其已在开发所需的授权方面取得重大进展，且有1.6万套房屋已获得全部许可、诉讼通过并获得授权；对斗牛犬投资者的候选人投“弃权”票，因其认为这些候选人缺乏推动公司前进的经验，且未提出令人信服或可信的计划 [2][5] 投票方式及相关信息 - 股东可通过互联网或邮件按照白色代理卡上的说明投票，若有问题可联系D.F. King & Co., Inc.，银行和经纪人联系电话(212) 390 - 0450，其他人士联系电话(866) 796 - 7184，邮箱TRC@dfking.com [4] 公司顾问 - 维斯塔顾问公司担任特洪的财务顾问，吉布森 - 邓恩 - 克鲁彻律师事务所担任公司的法律顾问 [4] 额外信息获取 - 公司已向美国证券交易委员会提交了2025年年度股东大会的最终委托书声明和白色代理卡，股东可在SEC网站www.sec.gov和公司网站www.tejonranch.com免费获取相关文件 [8] 参与者信息 - 特洪及其董事、部分高管、其他管理层成员和员工可能被视为公司征集代理投票的参与者，相关个人身份及利益信息可在公司于2025年4月3日提交给SEC的最终委托书声明附录A中“征集参与者补充信息”部分查看 [9] 联系方式 - 投资者联系特洪牧场公司高级副总裁尼古拉斯·奥尔蒂斯，电话(661) 663 - 4212，邮箱nortiz@tejonranch.com；媒体联系Joele Frank, Wilkinson Brimmer Katcher的埃里克·布里尔曼或杰德·雷普科，电话(212) 355 - 4449 [10]

文章核心观点 - 机构股东服务公司（ISS）和格拉斯·刘易斯公司（Glass Lewis）均建议股东在2025年5月13日股东大会上，仅对公司白色代理卡上的10名合格董事提名人投“赞成”票，反对斗牛犬公司的不合格提名人，以保护股东在公司的投资 [2][3][5] 分组1：推荐情况 - ISS在5月2日报告中建议股东对公司10名董事提名人投“赞成”票，对斗牛犬公司提名人“保留”投票权，因其未提出令人信服的变革理由 [3][6] - Glass Lewis在5月3日报告中建议股东对公司10名董事提名人投“赞成”票，对斗牛犬公司提名人“保留”投票权，因其提名者缺乏经验且无明确计划 [3][4][6] 分组2：对斗牛犬公司评价 - 斗牛犬公司开展机会主义竞选活动，试图在公司董事会安插3名不合格董事提名人 [4] - 斗牛犬公司未能阐述公司的明确计划，甚至承认自身缺乏了解 [4] - 斗牛犬公司提名者经验不足、目光短浅，可能破坏公司董事会和管理团队的工作 [4] 分组3：公司呼吁 - 公司敦促股东遵循ISS和Glass Lewis的建议，仅对公司白色代理卡上的10名董事提名人投“赞成”票，对斗牛犬公司提名人不投票 [5] 分组4：公司信息 - 公司是多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里处的27万英亩土地 [8] 分组5：相关方信息 - Vestra Advisors担任公司财务顾问，Gibson, Dunn & Crutcher LLP担任公司法律顾问 [7] 分组6：文件信息 - 公司已向美国证券交易委员会提交2025年股东大会的最终委托书声明和白色代理卡 [10] - 股东可在SEC网站和公司网站免费获取相关文件 [11] 分组7：参与者信息 - 公司及其董事、部分高管、其他管理人员和员工可能被视为公司征集代理投票的参与者，相关信息可在公司4月3日提交的最终委托书声明中查看 [12] 分组8：联系方式 - 投资者联系公司高级副总裁Nicholas Ortiz，电话(661) 663 - 4212，邮箱nortiz@tejonranch.com [13] - 媒体联系Joele Frank, Wilkinson Brimmer Katcher的Eric Brielmann或Jed Repko，电话(212) 355 - 4449 [14]

文章核心观点 机构股东服务公司（ISS）建议股东在2025年5月13日的年度股东大会上，仅对公司白色代理卡上的10名特洪牧场公司（Tejon Ranch Co.）董事候选人投“赞成”票，公司认为这强化了董事会能释放土地资产价值的观点，并敦促股东遵循该建议投票 [1][2][3] 公司情况 - 特洪牧场公司是一家多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里处的27万英亩土地 [6] - 维斯塔顾问公司担任公司财务顾问，吉布森·邓恩·克鲁彻律师事务所担任法律顾问 [5] 投票相关 - 股东可按白色代理卡说明通过互联网或邮件投票，如有问题可联系D.F. King & Co., Inc. [4] - 斗牛犬投资者（Bulldog Investors）未提出令人信服的变革理由，其三名候选人中有两人已身兼多职 [8] 信息披露 - 公司已向美国证券交易委员会（SEC）提交2025年年度股东大会的最终委托书声明和白色代理卡 [10] - 股东可在SEC网站和公司网站免费获取相关文件 [11] - 公司董事、部分高管等可能被视为代理投票征集参与者，相关信息可在SEC网站获取 [12] 联系方式 - 投资者联系公司高级副总裁Nicholas Ortiz，电话661 - 663 - 4212，邮箱nortiz@tejonranch.com [13] - 媒体联系Joele Frank, Wilkinson Brimmer Katcher的Eric Brielmann或Jed Repko，电话(212) 355 - 4449 [13]

文章核心观点 公司呼吁股东在2025年5月13日股东大会上，在白色代理卡上为公司提名的10位高素质董事候选人投赞成票，认为对冲基金Bulldog Investors缺乏对公司业务的理解，其提名的三位董事候选人不合格，若支持其想法将破坏公司董事会和管理团队数十年的工作成果，公司董事会和管理团队专注为股东创造长期价值 [1][2][4] 公司情况 - 公司是多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里的27万英亩土地 [19] - 公司有明确的资本配置战略，推动了Tejon Ranch Commerce Center的成功开发，自2019年以来，分配给未来总体规划社区的资本从总资本支出的51%降至15%，由于资本的合理部署和获得开发权，公司有开发权但尚未开发的总体规划土地价值估计增长了5 - 10倍 [6] - 公司执行薪酬计划与股东价值创造优先事项、行业标准和公司治理最佳实践相一致，新任命的首席执行官马特·沃克的薪酬基于绩效、面向长期，并与推动股东价值的可衡量结果直接挂钩，所有高管的薪酬都与股价上涨挂钩 [12] - 公司重视投资者反馈，2024年与代表约53%已发行股份的投资者会面，更新了信息披露，并改进资产层面经济和长期潜力的呈现方式，新首席执行官承诺提高透明度和可及性 [12] - 公司董事会和管理团队高度关注费用管理，随着开发权流程推进，过去5年对总体规划社区的可自由支配投资减少了38%，2024年占房地产投资活动的比例不到6%，过去十年公司总员工人数减少近50% [12] Bulldog情况 - Bulldog是新泽西的对冲基金和代理鼓动者，近期购买公司股票后发起运动，试图破坏公司进展并在董事会安插三位不合格的董事候选人，其候选人缺乏房地产、土地开发和加州特定法规方面的必要经验，未提供实现股东价值提升的合理方法，其议程可能放弃重大长期收益以换取适度短期回报 [4] - Bulldog的代理材料仅提供了表面评论，忽视了公司房地产开发创造价值的现实，且拒绝完成公司标准的董事候选人问卷，未向股东提供完整信息 [6][11] - Bulldog利用公司有利于股东的累积投票结构，发起机会主义的代理竞争，试图获得对董事会和公司方向的过大影响力 [5] 其他信息 - 公司已向股东邮寄关于2025年股东大会的信件，还向美国证券交易委员会提交了最终代理声明和白色代理卡 [1][22] - Vestra Advisors担任公司财务顾问，Gibson, Dunn & Crutcher LLP担任法律顾问 [18] - 公司投资者联系人为高级副总裁Nicholas Ortiz，媒体联系人为Joele Frank相关人员 [25]

文章核心观点 多元化房地产开发和农业综合企业公司Tejon Ranch Co.将于2025年5月6日参加Oppenheimer第20届年度增长会议 [1] 会议信息 - 会议为线上形式 [1] - 公司新总裁兼首席执行官Matthew Walker将于美国东部时间5月6日中午12点进行展示 [2] - 展示将进行网络直播，可在链接TRC Presentation观看，也可在公司投资者关系网站获取链接，且有90天回放 [2] 公司信息 - 公司是多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是一块27万英亩的土地，位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里处 [3] - 公司官网为www.tejonranch.com [3] 投资者联系方式 - 投资者可联系公司高级副总裁Nicholas Ortiz，电话661 - 663 - 4212，邮箱nortiz@tejonranch.com [4]

股东行动 - Harvey Capital持有Tejon Ranch Co 5531股股份 并发布致股东信 敦促股东在2025年5月13日年度会议上投票支持Bulldog Investors提名的董事候选人 [1] - 公司当前董事会数十年来未能实现股价显著上涨 需要改变领导层和战略方向 [1] 董事会改组主张 - 选举Bulldog Investors提名人选将为董事会带来新视角和专业能力 从而释放更大股东价值 [2] - 现有管理层未能为投资者创造满意回报 支持Bulldog Investors是重振公司业绩的关键机会 [2] 股东呼吁 - Harvey Capital呼吁其他股东认真考虑其信中论点 投票支持Bulldog Investors的董事候选人名单 [3] - 该变革对提升Tejon Ranch Co业绩至关重要 将为长期等待股价显著上涨的投资者带来更强回报 [3]

文章核心观点 公司正采取战略举措推动增长，呼吁股东在白色代理卡上仅投票支持公司提名的董事，反对Bulldog提名的董事，以保障公司长期战略和股东价值 [1][2][3] 公司战略执行情况 - 成功执行既定战略，包括在Tejon Ranch Commerce Center开发住宅和工业项目、推进总体规划社区的授权、使总体规划社区产生未来现金流、最大化商品业务现金流 [2] - 公司在获取土地使用授权和开发增值总体规划社区方面有几十年成功记录，能应对加州监管和环境审批挑战，将生地转化为可盈利资产 [2] 项目成果与发展 - Tejon Ranch Commerce Center是成功案例，自成立以来推动工业用地价格上涨近1500%，2000年以来商业和工业开发累计现金流超1.1亿美元，还开发了住宅公寓社区Terra Vista [2] - 公司正将战略投资分配到Mountain Village、Grapevine和Centennial开发项目，以维持增长和创造长期价值 [2] 领导团队与决策 - 2024年董事会实施继任规划，任命新CEO和四名新董事，其中一名由股东推荐，还聘请薪酬顾问评估高管薪酬计划，增强透明度和披露 [2] 对竞争对手的看法 - Bulldog Investors缺乏推动公司战略的技能和知识，其提名的董事缺乏房地产和加州土地开发授权经验，以及支持公司战略所需的资本配置和融资专业知识 [2] 股东投票呼吁 - 公司敦促股东在白色代理卡上仅投票支持公司的10名被提名人，拒绝Bulldog的被提名人 [3] 公司信息 - 公司是多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里的27万英亩土地 [5] 资料获取 - 公司已向美国证券交易委员会提交2025年年度股东大会的最终委托书声明和白色代理卡，股东可在SEC网站和公司网站免费获取相关文件 [7][8][9] 参与者信息 - 公司及其董事、部分高管、其他管理层和员工可能被视为公司征集代理投票的参与者，相关个人身份和利益信息可在SEC网站免费获取 [10] 联系方式 - 投资者联系公司高级副总裁Nicholas Ortiz，电话661 - 663 - 4212，邮箱nortiz@tejonranch.com [11] - 媒体联系Joele Frank的Eric Brielmann或Jed Repko，电话212 - 355 - 4449 [11]

文章核心观点 公司敦促股东在白色代理卡上仅对公司提名的10位董事候选人投赞成票，拒绝投票给斗牛犬投资者（Bulldog Investors）的候选人 公司认为斗牛犬投资者的短视竞选会破坏公司数十年的重要工作和股东投资，其候选人缺乏房地产等关键领域经验，选举他们会使公司战略监督面临风险 而公司在开发和获取土地使用权限方面有成功历史，能为股东创造长期价值，公司董事会最有能力继续执行价值创造战略[1][2][3] 各部分总结 斗牛犬投资者提名候选人情况 - 斗牛犬投资者试图控制近30%的董事会席位，但未给股东提供明确计划，还可能阻碍公司住宅开发项目投资[3] - 其三位候选人中 菲利普·戈尔茨坦（Phillip Goldstein）和安德鲁·达科斯（Andrew Dakos）专注于封闭式基金，业绩平平 亚伦·莫里斯（Aaron Morris）与斗牛犬投资者关系密切，主要为其利益服务[4][5] 公司发展优势及战略 - 公司在开发和获取土地使用权限方面有成功历史，能为股东创造长期价值 公司执行长期战略，最大化牧场资产价值，尤其在加州复杂监管环境下表现出色[7] - 公司的主规划社区（MPC）开发需要长期战略规划，公司采取有节制的再投资方式，过去五年MPC的自由裁量土地使用权限支出减少38%，过去十年员工人数减少近一半，同时保持低负债[11][12] 投票建议及影响 - 公司敦促股东仅对公司提名的10位董事候选人投赞成票，拒绝斗牛犬投资者的候选人 若斗牛犬投资者竞选成功，公司长期价值将受损[15][14] 相关数据及案例 - 达科斯和戈尔茨坦担任董事的几只基金在过去52周平均折价分别为12.5%、13.7%、8.6% 戈尔茨坦担任董事的墨西哥股票与收益基金过去52周平均折价为26.3%[23] - 戈尔茨坦曾称在Emergent Capital的参与是失败的，此外还列举了斗牛犬投资者相关的诉讼和新闻案例[4][24]