业绩总结 - 截至2019年9月30日，VICI Properties Inc.的总活动额达到165亿美元，包括673.6百万美元的已关闭或宣布的收购[12] - 2019年，VICI的年化租金收入为1136百万美元[59] - 2019年9月30日的净收入为590百万美元[87] - 2019年第三季度的调整后EBITDA为8.06亿美元[82] - 2019年9月30日的调整后资金运营收益（AFFO）为613百万美元[90] - 2019年第三季度的当前现金租金为6.55亿美元，初始现金租金为6.47亿美元[84] 用户数据 - VICI的租户在经济周期中表现出收入的耐久性，博彩收入的波动性比标准普尔500指数的收入低50%[24] - VICI的租户在2019年拥有约51,000间酒店房间和4百万平方英尺的博彩空间[17] - VICI的租户Penn National Gaming在美国拥有193个餐饮和饮料地点[20] - VICI的租户Hard Rock在75个国家拥有245个品牌场所，展现出强大的全球影响力[20] 市场展望 - 预计Eldorado与Caesars的合并将在第一年实现约5亿美元的协同效应[15] - VICI的租户Caesars和Eldorado的合并将覆盖16个州，成为美国最大的博彩资产拥有者和运营商[15] - 预计Eldorado交易将在2020年上半年完成，涉及多个房地产资产的收购[42] - 内部AFFO增长预计在4%至4.5%之间，租金同店增长约为2%[46] 资本结构与财务状况 - 截至2019年9月30日，净杠杆率为4.2倍，较2017年的8.4倍显著降低[59] - 公司在2019年9月30日的总债务为41.48亿美元，净债务为33.74亿美元，净杠杆比率为4.2x[82] - 公司在2019年第三季度的利息覆盖率为3.8x[82] - 公司计划在未来三年内进行3.5亿美元的资本支出，最低每年1亿美元[84] 收购与扩张 - 截至2019年，VICI的收购总额达到约76亿美元[59] - 2018年，VICI进行了590百万美元的收购，2019年截至目前已完成558百万美元的收购[59] - VICI的待完成收购包括24个资产的Eldorado交易，尚需满足常规的关闭条件和监管批准[61] 负面信息 - 公司在2019年第三季度的现金及现金等价物和短期投资为负774百万美元[82] - 2019年9月30日的净债务与调整后EBITDA的比率为4.2倍[87]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度总营收（不包括租户偿还的财产税）同比增长7.4%，达到2.225亿美元 [19] - 本季度现金租金收入为2.194亿美元，其中包括与9月20日完成的JACK辛辛那提收购相关的130万美元 [19] - 本季度G&A为670万美元，占总营收的3%，与全年预测一致，是三网行业中最低的比率之一 [19] - 本季度发生约100万美元的交易费用，主要与JACK辛辛那提和埃尔多拉多交易的租赁文件的法律和会计成本有关 [19] - 第三季度AFFO为1.646亿美元，摊薄后每股0.35美元，AFFO同比增长24.5%，摊薄后每股AFFO较上年下降约3% [20][21] - 现金收入到调整后EBITDA的流转率约为106%，到AFFO的流转率约为95% [21] - 截至季度末，总债务为41亿美元，加权平均利率为4.96%，98%的债务为固定利率，剩余2%为浮动利率，债务加权平均到期时间约为4.3年，2022年前无债务到期 [22] - 季度末流动性约为18亿美元，其中包括约7.74亿美元的现金和短期投资以及10亿美元的循环信贷额度 [22] - 截至9月30日，净债务与LTM EBITDA之比约为4.2倍，远低于5 - 5.5倍的长期目标下限 [23] - 更新2019年全年指引，预计在6.45 - 6.5亿美元或每股1.47 - 1.48美元之间，此前指引为6.35 - 6.45亿美元或每股1.45 - 1.47美元 [25] - 连续第二年在第三季度宣布增加年度股息，支付股息0.2975美元，年化股息为每股1.19美元，较上年年化股息增长3.5% [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度高尔夫业务运营略低于预期，但团队对2020年业务的稳定性感到乐观，且高尔夫球场在轮次和收入方面均大幅超越市场 [40][42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯市场基本面强劲，是全球城市，基础设施能支持大量活动，不同游客群体的活动将持续进行 [34] - 区域博彩房地产市场方面，随着房地产投资市场认识到区域博彩房地产对美国大型区域运营商的关键作用，预计会有更多关注和兴趣，价值差异主要是程度上的而非类型上的 [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是为股东打造机构级房地产投资组合和资产负债表，持续执行公平交易，满足运营商需求，实现地理、租户和行业多元化 [6][17] - 未来几个月将专注于尽快高效完成剩余待定交易，继续评估交易的财务和战略价值，扩大投资范围 [17] - 黑石收购贝拉吉奥房地产是对博彩房地产的认可，将吸引更多机构投资者，预计会增加资产竞购竞争，但资产价值上升有望降低公司资本成本，提升竞争力 [8][10] - 公司认为区域博彩房地产将受益于贝拉吉奥交易，会吸引更多关注和兴趣，如同高流通物流房地产市场的发展模式 [10][11] - 公司拥有凯撒在拉斯维加斯大道资产的优先购买权，认为这些权利现在更有价值，能以公平价格快速完成交易 [12][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司价值创造机会的兴奋感逐季增加，认为公司在2020年的增长前景优于同行，有大量潜在交易可支持未来持续增长 [14][17] - 公司对高尔夫业务团队有信心，预计2020年业务稳定，且高尔夫球场收入增长强劲 [42][43] - 公司看到非博彩领域的诱人机会，希望与成功的商业开发商合作，实现投资组合多元化 [45][46] 其他重要信息 - 9月20日正式完成收购JACK辛辛那提赌场，与硬石国际合作 [16] - 本周宣布2019年第四笔交易，将以8.43亿美元收购JACK克利夫兰赌场和JACK西斯尔唐赛马场，交易将增加6590万美元的年化租金，扩大在俄亥俄州的业务，增加第五个租户 [16] - 2019年宣布的交易总额达49亿美元，公司成立两年多来宣布的交易总额达76亿美元 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新进入者对公司债务资本成本的影响 - 公司认为认知套利也适用于信贷市场，随着时间推移，信贷市场对公司房地产的承销将更接近机构级房地产信贷质量承销 [30] 问题: 公司提供的指引是否包括世纪交易 - 不包括，指引已更新以反映辛辛那提交易的完成以及埃尔多拉多交易相关递延融资费用的加速，但不包括世纪、埃尔多拉多或最近宣布的克利夫兰/西斯尔唐交易 [31] 问题: 对马戏团马戏团和里约酒店交易以及拉斯维加斯大道开发项目的看法 - 公司看好拉斯维加斯市场，认为马戏团马戏团和里约酒店是重新开发和重新定位的机会，但目前没有参与的迫切需求或机会，期待新开发项目为市场增添新产品 [34][35] 问题: 公司两个优先购买权是否会导致对拉斯维加斯单一市场过度暴露 - 公司认为目前投资组合多元化，有拉斯维加斯和区域市场的投资，会继续评估拉斯维加斯的机会，但也计划在其他地区发展，不会过度暴露于单一市场 [36] 问题: 第三季度高尔夫业务运营情况及未来展望 - 第三季度高尔夫业务略低于预期，主要是因为拉斯维加斯的球场在该季度关闭进行重新播种，但团队对2020年业务的稳定性感到乐观，且高尔夫球场在轮次和收入方面均大幅超越市场 [42][43] 问题: 公司是否会更快进入非博彩领域 - 公司认为会进入非博彩领域，目前看到多个非博彩领域的诱人机会，与JACK克利夫兰和西斯尔唐的合作让公司有机会与贝德罗克集团合作，期待未来有更多机会 [45][46] 问题: 公司最终想发展到多大规模，与其他博彩REIT进行横向合并是否有意义 - 公司应在持续为股东创造风险调整后价值的前提下尽可能发展壮大，目前公司团队有能力和精力继续执行现有战略，暂不考虑单纯为扩大规模而进行合并 [50][51] 问题: MGM向轻资产战略的转变是否会导致其他业主运营商重新考虑售后回租 - 公司认为时间会证明一切，MGM的战略转变是一个积极的尝试，希望他们取得成功，随着时间推移，资产轻战略可能会被证明是创造价值的 [53] 问题: 如何评估区域市场博彩房地产的风险，特别是州级法规对博彩的影响 - 公司认为博彩牌照有价值，但市场参与者在牌照供应方面表现理性，目前市场供需平衡；区域博彩房地产是定制化、关键任务型房地产，难以复制，对运营商至关重要，优质区域资产与拉斯维加斯资产的价值差异主要是程度上的而非类型上的 [56][57] 问题: 区域博彩房地产的需求情况以及与拉斯维加斯市场的竞争态势 - 公司认为一般来说，区域资产可能会比拉斯维加斯房地产有一定折扣，但随着人们认识到区域房地产的价值，对其关注度会增加；目前判断市场反应还为时过早，但已有迹象表明其他REIT对博彩房地产感兴趣 [61][62] 问题: JACK克利夫兰和西斯尔唐交易的贷款抵押物情况 - 贷款是对希格比大楼和梅公司车库的第一留置权，最终担保人是Rock Ohio Ventures [64] 问题: 是否可以再进行一次远期股权交易 - 可以，没有结构上的限制，其他公司也有同时进行多笔远期交易的情况 [66] 问题: 公司进入非博彩或相邻房地产领域的时间框架 - 与Rock Ventures家族的合作是长期的，但在酒店和体验式房地产领域，公司认为在未来两到三年有机会，目前正在花时间了解相关行业和运营商，以实现投资组合多元化 [70] 问题: 进入非博彩领域是否需要与博彩资产所有者或开发商建立联系 - 不需要，虽然这种联系有帮助，但公司也在关注与博彩运营或设施无关的机会，目前更多时间花在非关联领域 [71] 问题: 如果私人和公共市场价值不收敛，公司会怎么做 - 这种差异通常会随着时间得到纠正，如果公共市场持续低估公司价值，公司可以考虑将资产出售给私人市场 [76] 问题: 公司是否有出售单一资产的讨论 - 公司偶尔会有相关讨论，但不是因为资产被低估，而是因为其他方有战略需求；公司对目前的资产和发展进展感到满意，相信市场对公司价值的理解在逐季提高 [77] 问题: 贝拉吉奥和公司CPLV资产的资本化率差异 - 公司认为每个资产都有其独特性，需要根据资产质量、位置、租户信用和租赁条款等因素评估资本化率；公司非常看好凯撒宫资产 [80] 问题: 未来两到五年公司出售资产作为新交易股权来源的可能性 - 公司认为这是成熟资产类别的表现，也是市场参与者对资产流动性和价值信心的体现，公司会对投资组合进行严格管理，考虑资产对其他方的价值 [82] 问题: 黑石交易导致资本化率压缩，若公司资本成本未相应下降，如何保持投资回报率 - 公司希望市场能对资产进行合理估值，降低资本成本；公司重视John Payne在博彩行业的关系，这能为公司在竞购中带来竞争优势；公司会继续以合理价格收购资产，相信时间会证明一切 [86] 问题: 公司是否希望达到传统净租赁REIT的估值水平 - 公司认为这是一个迭代过程，竞争优势的展示会改善资本成本，进而增强竞争优势，公司希望实现良性循环，但不会为了追求高估值而支付过高价格 [88][89] 问题: 公司在非博彩垂直领域的进展 - 公司正在积极调查非博彩领域，通过四个关键过滤器评估潜在机会：行业是否高度周期性、是否面临长期威胁、供需动态以及是否有提供持久用户体验的运营商；公司已经确定了一些符合这些标准的行业 [90] 问题: 在线博彩是否对博彩业务构成长期威胁 - 目前来看，在线博彩自2011年在美国活跃以来，几乎没有证据表明它影响了实体赌场的客流量；人们去赌场主要是为了出门，这种需求是持久的 [91]

公司投资组合情况 - 公司当前投资组合包括24处市场领先物业，分布在11个州，面积超4000万平方英尺，约有15200间酒店客房和超150家餐厅、酒吧和夜总会[187] - 公司投资组合包含约34英亩未开发或开发不足的土地，租给Caesars[188] - 公司拥有并运营4个锦标赛高尔夫球场，其中2个靠近拉斯维加斯大道[188] 公司收购交易情况 - 2019年10月28日，公司签订协议以约8.433亿美元收购JACK Cleveland和JACK Thistledown，初始年租金6590万美元，租期15年，另有4个5年续租选项，还将提供5000万美元贷款，年利率9%[194] - 2019年9月20日，公司完成以约5.583亿美元收购JACK Cincinnati，初始年租金4280万美元，租期15年，有4个5年续租选项[195] - 2019年6月24日，公司与ERI签订主交易协议，交易取决于ERI与Caesars的合并，ERI预计合并在2020年上半年完成[196] - 公司收购MTA Properties总价为18.095亿美元，收购完成后将与ERI子公司签订净租赁协议，初始年租金为1.54亿美元[198] - 公司为修订CPLV租赁协议向ERI支付11.899亿美元，协议修订后年租金增加8350万美元[199] - 公司为终止HLV租赁协议并创建拉斯维加斯主租赁协议向ERI支付2.138亿美元，哈拉拉斯维加斯物业年租金增加1500万美元[201] - 2019年6月17日，公司拟以约2.778亿美元收购世纪投资组合土地和房地产资产，子公司拟以约1.072亿美元收购其运营资产，主租赁协议初始年租金2500万美元，租期15年[206] - 2019年5月23日，公司以7亿美元现金收购希腊城土地和房地产资产，关联方以3亿美元现金收购其运营资产，租赁协议初始年租金5560万美元，租期15年[207] - 2019年1月2日，公司以2.611亿美元收购玛格丽塔维尔土地和房地产资产，关联方以1.149亿美元收购其运营资产，租赁协议初始年租金2320万美元，租期15年[210] 公司收购相关条款 - JACK Cleveland/Thistledown收购的ROV贷款期限5年，有2个1年延期选项[194] - JACK Cincinnati收购中，Hard Rock以1.865亿美元收购运营资产[195] 公司与ERI相关协议 - 公司与ERI就Centaur Properties签订看跌/看涨期权协议，公司和ERI分别有权以设施初始年租金的13倍和12.5倍价格收购该物业[201] - 公司与ERI签订拉斯维加斯优先购买权协议，对ERI拟出售的特定拉斯维加斯大道资产有优先收购权[201] - 公司与ERI就马蹄铁巴尔的摩赌场签订优先购买权协议，对该设施土地和房地产资产有优先售后回租权[201] 公司交易费用及风险 - 若主交易协议因公司融资失败被ERI终止，公司可能需支付7500万美元反向终止费；若CPLV租赁协议修订未在ERI/Caesars合并完成日进行，公司可能需支付4500万美元费用[204][205] - 若ERI/Caesars合并未完成，在某些情况下，ERI可能需向公司支付7500万美元终止费[205] 公司融资安排 - 公司计划用6月股权发行所得和长期债务融资为Eldorado交易提供资金[197] - 公司与德意志银行签订承诺函，获得最高33亿美元的364天第一留置权担保过桥贷款和最高15亿美元的364天第二留置权担保过桥贷款[204] - 2019年5月15日，公司修订循环信贷安排，借款能力增加6亿美元至10亿美元，到期日延至2024年5月，利率基于杠杆定价网格，范围在LIBOR上加1.75% - 2.00%或基础利率上加0.75% - 1.00%[208] - 2019年1月3日，公司签订两份名义金额总计5亿美元的利率互换协议，将两年内定期贷款B项下5亿美元未偿债务的LIBOR部分固定在2.38%，此后仅1亿美元可变利率债务面临利率风险[209] - 2019年6月24日，公司为Eldorado交易获得最高33亿美元的364天第一留置权担保过桥贷款和最高15亿美元的364天第二留置权担保过桥贷款[246] - 2019年5月15日，公司将循环信贷额度增加6亿美元至10亿美元，并将到期日延长至2024年5月，借款利率基于杠杆定价网格，范围在LIBOR上加1.75% - 2.00%或基准利率上加0.75% - 1.00%[247] - 2019年1月3日，公司签订两笔名义金额总计5亿美元的利率互换交易，将定期贷款B项下5亿美元未偿债务的LIBOR部分固定在2.38%的混合利率，期限两年[248] 公司收入情况 - 2019年第三季度，公司直接融资和销售型租赁收入2.06001亿美元，2018年同期为1.89938亿美元，增加1606.3万美元；九个月收入6.033亿美元，2018年同期为5.54293亿美元，增加4900.7万美元[212] - 2019年第三季度，公司运营租赁收入1091.3万美元，2018年同期为1220.9万美元，减少129.6万美元；九个月收入3274万美元，2018年同期为3662.7万美元，减少388.7万美元[212] - 2019年第三季度，公司租户物业税报销收入为0，2018年同期为2514.7万美元，减少2514.7万美元；九个月收入为0，2018年同期为6132.2万美元，减少6132.2万美元[212] - 2019年第三季度，公司高尔夫运营收入559.9万美元，2018年同期为539.3万美元，增加20.6万美元；九个月收入2122.1万美元，2018年同期为1969.6万美元，增加152.5万美元[212] - 2019年前三季度，公司租赁收入较2018年同期分别增加1480万美元和4510万美元，合同租赁收入分别增加3030万美元和8190万美元[216] 公司费用情况 - 2019年第三季度总运营费用为1413.3万美元，2018年同期为4858.7万美元，减少3445.4万美元；2019年前九个月总运营费用为4152万美元，2018年同期为1.09666亿美元，减少6814.6万美元[219] - 2019年第三季度一般及行政费用增加100万美元，前九个月减少70万美元[220] - 2018年第三季度和前九个月物业税费用分别为2540万美元和6160万美元，2019年因采用ASC 842准则不再记录该费用[221] - 2019年第三季度和前九个月高尔夫运营费用分别增加120万美元和150万美元[222] - 2018年第三季度和前九个月公司确认1230万美元的减值损失，2019年无此类损失[223] - 2019年第三季度和前九个月交易及收购成本分别增加100万美元和470万美元[224] - 2019年第三季度和前九个月利息费用分别增加1450万美元和1860万美元，利息收入分别增加470万美元和840万美元[225][226] - 2018年前九个月公司确认2300万美元的债务清偿损失，2019年无此类损失[227] 公司现金流及债务情况 - 截至2019年9月30日，公司可用现金、受限现金、短期投资和循环信贷额度总计1.806277亿美元[236] - 公司目前有41亿美元的债务未偿还，预计通过现金和债务为未来交易提供资金[238] - 2019年前9个月经营活动净现金流入4.37199亿美元，较2018年增加1.087亿美元；投资活动净现金流出13.55857亿美元，较2018年增加5.234亿美元；融资活动净现金流入7.83721亿美元，较2018年增加3.319亿美元[241][242][243][244] - 截至2019年9月30日，公司有41亿美元未偿债务，约21亿美元为可变利率债务，已签订利率互换协议对冲20亿美元可变利率债务，约1亿美元未对冲[264][265] 公司股息情况 - 2019年前9个月，公司普通股股息分别为0.2875美元、0.2875美元和0.2975美元；2018年前9个月分别为0.16美元、0.2625美元和0.2875美元[250][252] 公司税收及政策情况 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[184] - 联邦所得税法要求REIT每年至少分配90%的应税收入，若分配低于100%需按正常公司税率纳税，低于特定比例还需缴纳4%的消费税[253] - 2019年1月1日公司采用ASC 842，对租赁会计政策产生重大变化[255] 公司租赁协议特点 - 公司租赁协议初始期限为15年，租户有4个5年续租选择权，旨在提供可靠可预测的收入流[239] 公司债务契约遵守情况 - 公司债务义务受财务和保护性契约限制，截至2019年9月30日，公司遵守所有与债务相关的契约[249]

业绩总结 - 截至2019年6月30日，VICI Properties Inc.的活动总额为157亿美元，包括673.6百万美元的已完成或宣布的收购[11] - 预计2019年6月30日的年化租金为1185百万美元，依赖于Eldorado/Caesars组合的完成[42] - 截至2019年6月30日，公司调整后的EBITDA为777百万美元，净债务为2846百万美元，净杠杆比率为3.7倍[81] - 截至2019年6月30日，归属于普通股股东的净收入为1.52亿美元[90] - 2019年第二季度的资金运营（FFO）为1.52亿美元，与第一季度持平[90] 用户数据 - VICI的租户包括Caesars、Eldorado、Penn、Hard Rock和Century Casinos，覆盖16个州的市场[15] - VICI的租户Penn National在美国拥有40个物业，提供49,400台博彩机和1,200张桌面游戏[20] - VICI的租户Hard Rock在75个国家拥有245个品牌场所，提供22,800个博彩位置[20] - VICI的租户Century Casinos在中型市场运营15个赌场，拥有4,285台博彩机和187张桌面游戏[20] 未来展望 - 预计Eldorado与Caesars的合并将在第一年实现约5亿美元的协同效应[15] - 预计内部AFFO增长率为4%至4.5%[46] - 预计同店租金增长率约为2%[46] - 预计通过收购和租赁修订，未来将实现865百万美元的租金增长[43] 新产品和新技术研发 - VICI拥有27英亩的土地，位于LINQ附近，适合未来开发[47] 市场扩张和并购 - 公司在2019年6月24日宣布与Eldorado Resorts Inc.达成最终协议，计划收购Caesars Entertainment Corporation，涉及24个资产[73] - 截至2019年6月30日，VICI宣布的待收购资产总额约为32亿美元，包括哈拉斯新奥尔良和哈拉斯大西洋城[58] - 2018年，VICI完成了对凯撒宫Octavius Tower的收购，增加了6个物业[39] 负面信息 - 公司在2019年第二季度的交易和收购费用为300万美元，较第一季度增加300%[90] - 利息支出净额在2019年第二季度为4900万美元，较第一季度增加4.3%[90] 其他新策略和有价值的信息 - VICI的租金中，来自区域市场的比例为74%，而来自凯撒的租金比例为100%[58] - 租金中，约26%在租赁第二年受到租金递增条款的影响[58] - 公司成功将股东基础从基础投资者转变为机构REIT、指数及其他长期持有者，股本市值增长了124.3%[77]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度总营收（不含租户物业税报销）同比增长9.3%，达到2.207亿美元 [35] - 第二季度G&A为650万美元，占总营收的3%，与全年预测一致，是三网租赁行业中最低的比率之一 [35] - 第二季度发生290万美元交易费用，主要与租赁文件、JACK Cincinnati、Century Portfolio和Eldorado交易的法律和会计成本有关 [35] - 第二季度AFFO为1.568亿美元，即每股0.38美元，同比增长近22%，每股AFFO较上年增长约9% [36] - 现金收入转化为调整后EBITDA的比例约为105%，转化为AFFO的比例约为95% [37] - 截至季度末，总债务为41亿美元，加权平均利率为4.97%，98%的债务为固定利率，剩余2%为浮动利率，债务加权平均到期时间约为4.5年，2022年前无债务到期 [42] - 截至6月30日，净债务与LTM EBITDA之比约为3.7倍，远低于5 - 5.5倍的长期目标下限 [44] - 更新2019年全年AFFO指引至6.35 - 6.45亿美元，即每股1.45 - 1.47美元，此前指引为6 - 6.15亿美元，即每股1.47 - 1.50美元 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购JACK Cincinnati，以5.58亿美元收购4275万美元租金，资本化率为7.7% [24] - 收购Greektown Casino Hotel，花费约7亿美元，同时将资产租赁给Penn National，增加5560万美元租金，资本化率为7.9% [25] - 宣布与Century Casinos合作收购三个地区性博彩物业，交易价格2.78亿美元，交易完成后将增加2500万美元租金，资本化率为9% [26] - 宣布与Eldorado的32亿美元交易，将增加2.525亿美元增量租金，综合资本化率为7.9% [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造长期机构型REIT，专注于改善投资组合、增强租赁结构和条款、发展租户关系、扩大投资范围、构建稳健资产负债表、执行股息策略、建立优质股东基础和打造增长管道 [13] - 与Eldorado的交易旨在为最大租户的长期成功和竞争力做出贡献、改善和延长Caesars租赁协议、增加长期AFFO accretion、补充增长管道 [19] - 公司认为博彩房地产是优质资产，目前以较低价格收购，具有长期投资价值 [61] - 公司看到博彩公司对与REIT合作的接受度显著提高，将继续为博彩公司提供融资支持 [67] - 公司在交易规模上没有限制，追求多样化的投资组合，以降低风险并确保稳定的现金流分配 [83][85] - 公司计划通过去除CMBS和其他有担保债务，向无担保借款人转变，最终进入投资级市场 [97] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在噪音和不确定性，但美国经济依然强劲，博彩行业表现良好，具有长期增长潜力 [63] - 公司对已宣布的收购项目充满信心，预计将为公司带来持续的AFFO增长 [75] - 公司认为博彩房地产具有较高的内在价值，随着市场对其认识的提高，有望实现估值重估 [150] 其他重要信息 - 自2019年1月1日起，根据新租赁会计准则ASC 842，公司不再需要以毛额形式列报房地产税及相关租户报销，历史财务报表列报保持不变 [33] - 公司于6月28日完成1.15亿股的增发，净收益约24亿美元，其中5000万股普通股立即发行，6500万股通过远期销售协议发行 [39] - 公司修订了循环信贷协议，将借款额度增加6亿美元至10亿美元，到期日延长至2024年5月，利率调整为基于杠杆的区间，在LIBOR基础上加175 - 200个基点 [42] - 公司预计JACK Cincinnati交易将于2019年底完成，Century Portfolio交易将于2020年初完成，Eldorado交易将于2020年上半年完成 [45] - 公司于7月12日向6月28日登记在册的股东支付了每股0.2875美元的股息，年化股息为每股1.515美元 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 6月提及的潜在交易进展及管道情况 - 公司持续推进该交易，同时也在寻找其他机会，目前业务繁忙 [53] 问题2: 已完成融资是否足以支持交易 - 公司认为目前的资金状况良好，不需要再进行股权融资，有信心完成已宣布的收购项目 [55] 问题3: 公司长期价值创造策略及未来发展方向 - 公司将继续投资优质博彩房地产，目前价格具有吸引力，同时忽略市场噪音，看好博彩行业和体验式房地产的长期发展 [61][63] 问题4: 公司提供融资服务后，潜在合作伙伴的接受度是否增加 - 博彩公司对与REIT合作的接受度显著提高，公司看到更多的潜在合作伙伴主动联系，且对REIT模式的理解更好 [67][68] 问题5: 已宣布交易对未来AFFO每股收益的影响及拓展非博彩领域的考量 - 第二季度宣布的40亿美元收购项目将增加约3.2亿美元租金，预计将为公司带来每年10% - 12%的总回报增长；拓展非博彩领域时，公司将关注具有持久体验价值和复杂性的房地产 [72][76] 问题6: 公司未来考虑的交易规模范围 - 公司在交易规模上没有限制，会考虑各种规模的交易，以实现投资组合的多样性和风险分散 [83][85] 问题7: 公司目前进行大型交易的能力及债务发行计划 - 目前公司专注于完成已宣布的交易，大型交易可能暂时搁置；公司计划在Eldorado交易中去除CMBS，通过定期贷款或高收益债券进行融资，目标是在未来几个月内转向无担保借款人并进入投资级市场 [92][97] 问题8: 公司与Boyd对当前并购市场看法不同的原因 - 并购市场的活跃度因地理区域、市场细分和运营商规模而异，公司认为市场有很多活动，只是可能不在Boyd的运营范围内 [104] 问题9: 若Caesars在Eldorado交易完成前出售拉斯维加斯大道资产，公司的优先购买权是否适用 - 根据Caesars与Eldorado的合并协议，Caesars在未经Eldorado批准的情况下不太可能进行此类交易 [111] 问题10: 公司独立性和租户集中度在交易决策中的考量 - 与Eldorado的交易展示了公司与独立运营商建立关系的能力，虽然会增加租户集中度，但公司对与其他租户的关系有信心，将继续努力实现租户多元化 [119][120] 问题11: 如何权衡进一步渗透Eldorado租赁与自有资产比例和现有租金覆盖率 - 公司认为Eldorado保持租赁与自有资产50:50的比例是合理的，这对租金覆盖率和资本成本都很重要 [127] 问题12: 是否看到其他REIT进入博彩资产领域的迹象及可能性 - 公司认为其他REIT进入博彩资产领域的可能性很高，因为博彩房地产具有吸引力，且机构资本对拉斯维加斯大道房地产的价值评估很高 [130] 问题13: 重新填充的增长管道资产的引入时间及与Eldorado的沟通情况 - 公司认为如果管道资产在2021 - 2022年开始引入，将符合公司的增长节奏，但会根据Eldorado的意愿及时响应；目前公司的增长管道可见至2025年，预计将增加数亿美元的增量租金 [138][140] 问题14: 公司股息增长策略及预期 - 公司目标是成为股息贵族，每年保持一致的股息增长时间和幅度；股息支付率目标在70% - 75%之间，未来股息增长需经董事会批准 [141][142] 问题15: 下半年远期销售协议对AFFO的稀释影响 - 5000万股的发行将产生约300万股的加权平均股数影响，预计该影响将持续到年底 [144][145] 问题16: 投资者教育举措的进展及缩小博彩REIT与净租赁REIT估值差距的可能性 - 公司认为市场对博彩REIT的认识在不断提高，博彩REIT的租金在金融危机期间表现良好，预计市场对其内在价值的认可将推动估值重估 [149][150] 问题17: 评估新租户时最重要的因素及潜在风险 - 公司评估新租户时主要考虑其运营实力和资产负债表状况，目前对现有租户阵容满意，将继续使用这两个标准评估新租户 [152][153] 问题18: 资产负债表与看跌看涨期权的关系及应对经济放缓的准备 - 公司认为在2021 - 2024年期间，即使Eldorado行使看跌期权，公司也有足够的流动性来执行；公司始终希望保持资产负债表的灵活性，以抓住市场机会 [157][159]

公司投资组合情况 - 公司当前投资组合包含23处市场领先的物业，总面积超4100万平方英尺，分布在11个州，约有15200间酒店客房和超150家餐厅、酒吧和夜总会[179] REIT税收相关 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[176] - 联邦所得税法要求房地产投资信托（REIT）每年至少分配90%的REIT应税收入，若分配低于100%需按企业税率纳税，若低于特定比例需缴纳4%的消费税[241] 公司合并与交易相关 - ERI预计在2020年上半年完成与Caesars的合并，合并后ERI将更名为Caesars并成为公司最大租户，但无法保证按预期时间和条款完成[182][187] - 2019年6月24日，公司与ERI签订主交易协议，涉及Eldorado交易，该交易和ERI/Caesars合并均需监管批准和满足惯例成交条件[186][187] 公司收购相关 - 公司同意以18.095亿美元的总价收购与Harrah's New Orleans、Harrah's Laughlin和Harrah's Atlantic City相关的所有土地和房地产资产[188] - 2019年6月17日，公司以约2.778亿美元收购世纪投资组合土地和房地产资产，世纪赌场子公司收购运营资产，初始年租金2500万美元[197] - 2019年5月23日，公司以7亿美元现金收购希腊城土地和房地产资产，宾州国家收购运营资产，初始年租金5560万美元[198] - 2019年1月2日，公司以2.611亿美元收购位于路易斯安那州博西尔城的玛格丽塔维尔土地和房地产资产，宾州国家以1.149亿美元收购其运营资产，同时签订初始年租金2320万美元、初始期限15年的净租赁协议[202] 租赁协议相关 - 完成每项MTA物业收购的同时，公司将与ERI子公司签订三方净租赁协议，MTA物业的初始年度总租金为1.54亿美元[188] - 若MTA物业收购与ERI/Caesars合并同时完成，租赁初始期限约为15年，续约条款与Non - CPLV租赁协议其他租户相同[189] - 公司对Harrah's New Orleans、Harrah's Laughlin和Harrah's Atlantic City物业的现有看涨期权将在相应MTA物业收购完成或获得特定履行或违约金时终止[190] - MTA物业收购成交除需完成ERI/Caesars合并外，还需满足其他条件，且各物业收购之间无交叉条件[190] - 公司支付11.899亿美元给ERI，修订CPLV租赁协议，年租金增加8350万美元[191] - 公司支付2.138亿美元给ERI，终止HLV租赁协议，创建拉斯维加斯主租赁协议，哈拉拉斯维加斯物业年租金增加1500万美元[191] - 公司与ERI签订Centaur Properties的看跌/看涨协议，2022年1月1日至2024年12月31日可触发权利[191] - 公司与ERI签订拉斯维加斯大道资产优先购买权协议和马蹄铁巴尔的摩优先购买权协议[191] - 公司将修订CPLV、Non - CPLV和Joliet租赁协议，移除租金覆盖下限，延长租期至15年，Non - CPLV协议有其他修订[193] - 公司租赁协议下物业的资本支出由租户负责[235] 融资相关 - 公司将以6月股权发行所得和长期债务融资为Eldorado交易提供资金[187] - 2019年6月24日，公司与德意志银行签订承诺函，获得最高33亿美元的Eldorado高级过桥贷款和最高15亿美元的Eldorado初级过桥贷款[193] - 2019年5月15日，公司修订循环信贷协议，借款能力增加6亿美元至10亿美元，到期日延长至2024年5月[199] - 2019年1月3日，公司与第三方金融机构签订两份利率互换协议，名义本金总计5亿美元，将两年内定期贷款B工具下5亿美元未偿债务的伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）部分固定在2.38%[201] - 2019年6月24日，公司就埃尔多拉多交易与过桥贷款人达成协议，获得最高33亿美元的364天第一留置权担保过桥贷款和最高15亿美元的364天第二留置权担保过桥贷款[236] - 2019年5月15日公司修订循环信贷安排，借款能力增加6亿美元至10亿美元，到期日延至2024年5月，借款利率基于杠杆定价网格，范围为伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）上加1.75% - 2.00%，或基准利率上加0.75% - 1.00%[237] - 2019年1月3日公司进行两笔名义金额总计5亿美元的利率互换交易，有效期从2019年1月22日至2021年1月22日，将定期贷款B安排下5亿美元未偿债务的LIBOR部分利率锁定为2.38%，此后仅1亿美元可变利率债务面临利率风险[238] 财务数据关键指标变化 - 2019年和2018年第二季度，公司直接融资和销售型租赁收入分别为2.01549亿美元和1.82319亿美元，变动额为1930万美元；上半年分别为3.97299亿美元和3.64355亿美元，变动额为3294.4万美元[205] - 2019年和2018年第二季度，公司运营租赁收入分别为1091.4万美元和1220.9万美元，变动额为 - 129.5万美元；上半年分别为2182.7万美元和2441.8万美元，变动额为 - 259.1万美元[205] - 2019年和2018年第二季度，公司租户物业税报销收入分别为0和1893.2万美元，变动额为 - 1893.2万美元；上半年分别为0和3617.5万美元，变动额为 - 3617.5万美元[205] - 2019年和2018年第二季度，公司高尔夫运营收入分别为828.3万美元和751.5万美元，变动额为76.8万美元；上半年分别为1562.2万美元和1430.3万美元，变动额为131.9万美元[205] - 2019年和2018年第二季度，公司总运营费用分别为1525.1万美元和3152.7万美元，变动额为 - 1627.6万美元；上半年分别为2738.7万美元和6107.9万美元，变动额为 - 3369.2万美元[205] - 2019年和2018年第二季度，公司利息费用分别为5481.9万美元和5144万美元，变动额为337.9万美元；上半年分别为1.08405亿美元和1.04314亿美元，变动额为409.1万美元[205] - 2019年和2018年第二季度，公司利息收入分别为400.4万美元和379.9万美元，变动额为20.5万美元；上半年分别为917.1万美元和547.7万美元，变动额为369.4万美元[205] - 2019年和2018年第二季度，公司归属于普通股股东的净利润分别为1.52049亿美元和1.39044亿美元，变动额为1300.5万美元；上半年分别为3.02898亿美元和2.51166亿美元，变动额为5173.2万美元[205] - 2019年3月和6月止三个月及六个月，利息收入分别增加0.2百万美元和3.7百万美元，主要因2018年11月后续股权发行带来现金增加[218] - 2018年2月赎回2.684亿美元二级抵押票据，债务清偿损失2300万美元，赎回价格为面值108%，2019年无此类债务清偿[219] - 2019年6月30日，公司净收入、FFO、AFFO和调整后EBITDA在三个月和六个月期间均有不同程度变化，如三个月净收入为152049000美元，2018年为139044000美元[225] - 2019年和2018年六个月现金流量中，经营活动提供现金2019年为262942000美元，2018年为246663000美元，增加16279000美元[231] - 2019年六个月投资活动使用现金较2018年增加508551000美元，主要因收购玛格丽塔维尔和希腊城花费9.708亿美元[233] - 2019年六个月融资活动提供现金较2018年增加370235000美元，2019年主要是出售普通股获得11.65亿美元净收益等[234] - 2019年上半年公司普通股每股股息分别为0.2875美元，2018年上半年每股股息分别为0.16美元和0.2625美元[240] 公司资金与债务情况 - 2019年6月30日，公司可用现金、受限现金、短期投资和循环信贷额度总计2331138000美元[226] - 公司目前有41亿美元债务未到期，未来计划进行多项收购，预计用现金和债务混合方式融资[228] - 截至2019年6月30日，公司有41亿美元未偿债务本金，约21亿美元债务为可变利率[251] - 截至2019年6月30日，公司已签订利率互换协议对冲20亿美元可变利率债务，约1亿美元可变利率债务未对冲，未对冲债务利率变动1%会使年现金利息费用增减约100万美元[252] 会计政策变化 - 2019年1月1日公司采用ASC 842，会计政策发生重大变化[243]

业绩总结 - VICI Properties自成立以来已完成91亿美元的交易，包括32.45亿美元的已关闭或宣布的收购[12] - Caesars的租金覆盖率为3.5倍，显示出强大的财务稳定性[12] - Caesars的收入结构中，游戏收入占51%，房间收入占19%，餐饮和其他收入占30%[15] - 2019年第一季度净收入为5.62亿美元，资金运营（FFO）为5.62亿美元[88] - 2019年第一季度调整后EBITDA为7.47亿美元，年化调整后EBITDA减去增量G&A为7.47亿美元[88] - 2018年Caesars的净收入为$9,842百万，较2017年有所增长[94] - 2018年Caesars的调整后EBITDAR为$2,204百万，较2017年增长[99] 用户数据 - VICI Properties的投资组合实现了100%的出租率，显示出强大的市场需求[14] - 2019年第一季度的现金及现金等价物为9.55亿美元[88] - 2019年第一季度的总普通股流通股数为4.11亿股[84] 未来展望 - 预计未来五年内，内部AFFO增长率约为4%至4.5%[53] - 预计未来五年内，租金增长率约为2%[53] - 预计未来五年内，资本支出将达到130百万美元，资本化率为10%[50] 新产品和新技术研发 - VICI于2017年12月22日收购Harrah's Las Vegas，交易金额为11亿美元[68] - VICI于2018年11月14日宣布收购Greektown，交易金额为7亿美元[68] 市场扩张和并购 - VICI在成立时拥有19个资产和11个市场，目前已增至24个资产和14个市场[68] - VICI自成立以来已完成约32亿美元的收购[68] 财务健康 - Caesars的利息支出为$1,365百万，反映出公司的债务负担[94] - Caesars的折旧和摊销费用为$1,145百万，显示出资产的持续投资[94] - 2019年第一季度的利息支出为1.93亿美元[88] - VICI的净杠杆率从8.4倍降至4.3倍[68] - 截至2019年3月31日，公司总债务为41.48亿美元，净债务为31.94亿美元[84] 其他新策略和有价值的信息 - VICI的租赁协议大多为长期协议，确保了收入的可预测性和稳定性[12] - 2018年Caesars的总租金支付为$666百万，反映出租赁义务的稳定性[94] - 2018年Caesars的企业费用为$333百万，较前期有所增加[94] - 2018年Caesars的股权激励费用为$82百万，表明公司对员工激励的重视[94]

公司资产情况 - 公司目前拥有22处市场领先的物业，约3900万平方英尺，分布在10个州，有14800间酒店客房和超150家餐厅、酒吧和夜总会[147] 公司收购情况 - 2019年4月5日，公司拟以约5.583亿美元收购JACK Cincinnati Casino的土地和房地产资产，Hard Rock子公司将以1.865亿美元收购其运营资产，租赁初始年租金4275万美元，租期15年[155] - 2019年1月2日，公司以2.611亿美元完成收购Margaritaville Resort Casino的土地和房地产资产，Penn National以1.149亿美元收购其运营资产，租赁初始年租金2320万美元，租期15年[157] - 2018年11月13日，公司拟以7亿美元现金收购Greektown的土地和房地产资产，Penn National附属公司将以3亿美元现金收购其运营资产，租赁初始年租金5560万美元，租期15年[158] 公司利率互换协议情况 - 2019年1月3日，公司与第三方金融机构签订两份利率互换协议，名义金额总计5亿美元，固定两年内5亿美元定期贷款B的LIBOR利率为2.38%，之后仅1亿美元可变利率债务面临利率风险[156] - 2019年1月3日，公司签订两笔名义金额总计5亿美元的利率互换交易，将定期贷款B安排下5亿美元未偿债务的伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）部分固定在2.38%，期限两年[189] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度，公司直接融资和销售型租赁收入为1.9575亿美元，2018年同期为1.82036亿美元，同比增加1371.4万美元[160] - 2019年第一季度，公司运营租赁收入为1091.3万美元，2018年同期为1220.9万美元，同比减少129.6万美元[160] - 2019年第一季度，公司总运营费用为1213.6万美元，2018年同期为2955.2万美元，同比减少1741.6万美元[160] - 2019年第一季度，公司归属于普通股股东的净利润为1.50849亿美元，2018年同期为1.12122亿美元，同比增加3872.7万美元[160] - 2019年和2018年第一季度营收分别为2.14亿美元和2.183亿美元，同比减少427.4万美元[161] - 2019年第一季度租赁收入为2.06663亿美元，较2018年的1.94245亿美元增加1241.8万美元；合同租赁收入为2.04151亿美元，较2018年的1.81331亿美元增加2282万美元[162] - 2018年第一季度租户物业税报销收入为1720万美元，2019年1月1日采用ASC 842后不再记录该收入[165] - 2019年第一季度一般及行政费用较2018年减少110万美元，主要因2018年作为新上市公司产生非经常性成本[167] - 2018年第一季度物业税费用为1720万美元，2019年1月1日采用ASC 842后不再记录该费用[168] - 2019年第一季度交易和收购成本较2018年增加90万美元，主要因采用ASC 842需将相关成本费用化[170] - 2019年第一季度利息费用较2018年减少70万美元，主要因偿还债务，但利率互换导致利息费用增加部分抵消了减少额[171] - 2019年第一季度经营活动现金净流入较2018年减少680万美元，投资活动现金净流出较2018年增加1.00815亿美元，融资活动现金净流入较2018年减少6.02766亿美元[185] - 2019年第一季度融资活动提供的净现金较2018年同期减少6.028亿美元[188] - 2019年第一季度每股股息为0.2875美元，2018年同期为0.16美元（按季度分配率0.2625美元/股进行了prorated）[191] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2019年第一季度，公司高尔夫业务收入为733.9万美元，2018年同期为678.8万美元，同比增加55.1万美元[160] - 2019年第一季度高尔夫球场业务收入为733.9万美元，较2018年的678.8万美元增加55.1万美元[161] 公司资金及债务情况 - 截至2019年3月31日，公司可用现金、受限现金、短期投资和循环信贷额度总计13.7952亿美元；目前有41亿美元债务未到期，未来12个月无到期债务[180][181] - 2019年第一季度通过市价发行计划发行普通股获得净收益1.281亿美元，支付股息1.163亿美元，向非控股股东分配0.02亿美元[188] - 2018年第一季度首次公开募股获得净收益13.071亿美元，偿还循环信贷安排3亿美元、定期贷款B安排1亿美元，赎回第二留置权票据本金2.901亿美元，向非控股股东分配0.039亿美元[188] - 2019年3月31日，公司有41亿美元未偿债务，其中约21亿美元为可变利率债务，已签订利率互换协议对冲20亿美元可变利率债务，约1亿美元可变利率债务未对冲，未对冲债务利率变动1%将使年度现金利息费用增减约100万美元[205][206] 公司会计政策变化情况 - 公司于2019年1月1日采用ASC 842，导致会计政策发生重大变化[195] 公司租赁协议核算情况 - 公司确定Margaritaville租赁协议的土地和建筑物部分符合销售型租赁的定义，Caesars租赁协议继续作为直接融资租赁核算，但Caesars Palace Las Vegas的土地部分被确定为经营租赁[199] 公司收入确认方法 - 公司按有效利率法在适用租赁期限内以恒定回报率确认直接融资和销售型租赁的相关收入[200] 公司利率风险情况 - 公司面临利率风险，主要源于债务义务，预计通过维持固定和可变利率债务组合来管理利率风险敞口[204][205]

公司资产交易 - 公司于2017年10月6日形成，当天子公司产生15.5亿美元的凯撒宫拉斯维加斯资产级房地产抵押贷款融资（CPLV CMBS Debt）[15][16] - 2017年12月公司出售位于内华达州拉斯维加斯的18.4英亩东区房产给凯撒娱乐[16] - 2018年11月13日公司达成收购底特律希腊城赌场酒店相关土地和房地产资产的最终协议[17] - 2019年1月2日公司购买位于路易斯安那州博西尔城的玛格丽塔维尔度假村赌场的房地产[19] 公司债务发行与信贷安排 - 2017年10月子公司发行7.669亿美元本金的8.0%第二优先高级有担保票据（Second Lien Notes），约4.985亿美元本金仍未偿还[23] - 2017年12月VICI PropCo签订五年期第一留置权循环信贷安排（Revolving Credit Facility）[22] - 2017年12月VICI PropCo签订七年期高级有担保第一留置权定期贷款B安排（Term Loan B Facility）[23]