NEW YORK , Nov. 6, 2025 /PRNewswire/ --Â Rowley Law PLLC is investigating potential securities law violations by Golden Entertainment, Inc. (NASDAQ: GDEN) and its board of directors concerning the proposed acquisition of the company by Blake L. Sartini and VICI Properties Inc. (NYSE: VICI). ...

文章核心观点 - VICI Properties (VICI) 是投资组合中用于获取收入的核心持仓 尽管其基本面是当前最稳健的REITs之一 但市场似乎并不看好该股票 [1] 分析师持仓与观点 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对VICI持有长期多头仓位 [3] - 文章内容代表分析师个人观点 且未因撰写此文获得除Seeking Alpha以外的报酬 [3]

New York-based VICI Properties Inc. (VICI) operates as a REIT, engaged in owning, acquiring, and developing gaming, hospitality, and entertainment destinations. With a market cap of approximately $32 billion, VICI owns one of the largest portfolios of market-leading leisure destinations, including Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand, and the Venetian Resort Las Vegas. Despite its strengths, the stock has notably underperformed the broader market. VICI stock prices have gained a modest 2.7% on a YTD basis ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股收益为0.60美元，相比2024年同期的0.57美元增长5.3% [19] - 2025年全年AFFO预期更新为25.1亿至25.2亿美元，或每股2.36至2.37美元，相比此前每股2.35至2.37美元的指引，下限提高0.01美元 [21] - 基于更新后指引的中值，公司预计2025年AFFO每股同比增长4.6% [21] - 调整后EBITDA占收入增量的比例很高，剔除非现金项目后利润率在高位90%范围 [19] - 第三季度一般及行政费用为1630万美元，占总收入比例仅为1.6%，在同类REITs中处于最低水平之一 [19] - 总债务为171亿美元，净债务与年化第三季度调整后EBITDA之比约为5倍，处于目标杠杆范围5至5.5倍的低端 [20] - 加权平均利率为4.47%，加权平均到期年限为6.2年 [20] - 公司在9月4日宣布每股0.45美元的股息，较此前股息增加4%，这是自成立以来连续第八年增加年度股息 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司宣布将增加第14个租户Clairvest，涉及MGM Resorts International出售MGM Northfield Park运营业务的交易 [12] - Northfield Park新租约的初始年基本租金为5300万美元，若交易在2026年5月1日或之后完成则为5400万美元，MGM主租约下的租金将减少相同金额，VICI收取的总租金不变 [13] - 公司拥有近600万平方英尺的拉斯维加斯大道会议、展览和贸易展示空间 [17] - 威尼斯人度假村夏季酒店收入和博彩量创下纪录，2026年团体业务前景良好 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯市场受到夏季访客量放缓等特殊阻力影响，但运营商预计第四季度和2026年趋势将改善 [14] - 拉斯维加斯作为会议城市实力持续增强，2024年会议访客每次旅行支出1681美元，比平均休闲访客高33% [16] - 2026年3月将举办美国最大的建筑贸易展ConExpo Con/Agg，预计吸引近14万参会者 [16] - 内华达本地市场现为美国第二大市场，公司希望进入该市场 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取洞察驱动的方法，评估和潜在投资于寻求联系、娱乐、基于游戏的兴奋感、心理和身体健康以及疗愈的体验维度 [10][11] - 强调 disciplined capital allocation strategy，不为了增长而增长，不为了追求回报而损害信用质量 [18] - 公司是长期资本管理者，旨在做出支持持续和可持续增长、为股东创造价值的决策 [18] - 在评估任何特定体验类别时，会确定业务中是否存在可读的大量不动产 [71] - 公司认为拉斯维加斯作为会议目的地的竞争优势在過去5到10年只会增强 [79][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司模型即使在持续不确定时期也能产生盈利增长，第三季度业绩展示了团队在不大幅增长资本基础的情况下增长关系和收入利润的资源fulness和韧性 [5] - 管理层不关注本周市场的短期波动，而是关注未来几年更大的战略背景和投资世界 [6] - 引用Victor Schwetz的观点，认为未来十年将是从昨日资本主义向尚未定义的替代系统过渡的最关键时期，理性投资策略是持有强烈观点而非没有观点，加入革命并支持长期结构性力量 [8][9] - 公司非常注意识别供应过剩、过时以及其他可能导致不动产资本破坏的风险因素 [11] - 对于纽约市场，MGM的退出决定是基于不断变化的形势做出的合理资本分配决策，没有曼哈顿基地的赌场难以成为真正的国家和国际目的地 [48][49] - 在纽约建造的任何项目都必须比美国其他最好的地区赌场明显更有利可图 [50] 其他重要信息 - 公司在第三季度根据远期销售协议结算了1210万股，获得约3.76亿美元的净收益，部分用于偿还信贷额度1.75亿美元 [20] - 公司拥有约6亿美元的留存现金流，提供了进行投资的火力 [93] - 公司目标杠杆率约为5倍债务与EBITDA之比，这与债务阶梯策略相匹配，确保在任何一年到期债务不超过10%，并且在最坏情况下可用偿债后现金流偿还到期债务 [91][92] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租约修订的频率和处理方式 [23] - 公司从成立之初就面临挑战，并专注于理解挑战的各个方面，与合作伙伴合作找到为各方带来正确结果的解决方案 [23][24] - 拥有14个租户的优势在于可以进行更深入的战略增长讨论，在业务出现问题时讨论如何提供帮助，这与拥有数百上千租户的REITs不同 [25] 问题: 关于Caesars地区资产的处理框架 [26] - 将应用过去的框架，与Caesars一起审视投资组合，确定双方希望继续持有的部分，利用各种杠杆确保结果为双方带来真正双赢 [26][27] - 公司有八年处理此类情况的经验，会尽快找到解决方案 [27] 问题: 非博彩对话，特别是大学体育设施的潜在交易 [30] - 大学体育正在经历剧烈变化，公司与体育主管等讨论体育基础设施投资，如场馆、体育场、训练设施等，这是一个教育过程和巨大机会 [31][32] - 博彩仍是首要重点，同时也与其他体验运营商在混合用途、景点、某些度假物业等领域进行探讨 [32] 问题: 进入 downtown 或本地拉斯维加斯市场的潜在催化剂 [33] - 公司希望进入该市场，喜爱内华达州的法规和支持，并希望与Red Rock Resorts, Golden等优秀运营商或个别业主成为合作伙伴 [33] 问题: 对更广泛营销的博彩并购过程的预期和参与 [36] - 公司会关注市场上的机会，但博彩并购很复杂，涉及卖方、PropCo和OpCo买方以及复杂的长期租约，希望继续活跃并增长 [37] - 近期市场波动可能导致一些公共博彩运营商考虑增加活动，但不确定是否会导致活动加剧 [38] 问题: MGM Northfield Park交易中覆盖率的比较和新租约价值 [39] - 对于单一资产单一租户，通常会寻求比与更大租户的主租约内更高的覆盖率，这是简单的逻辑 [40] 问题: 与Clairvest未来交易的预期 [43] - 公司享受与Clairvest的合作过程，认为他们很有创意，拥有经验丰富的运营商，希望未来几年继续与他们增长投资组合 [43] 问题: 贷款账簿中借款人的短期困难 [44] - 所有借款人均按时履行贷款义务，公司积极进行资产管理，监控所有投资并与合作伙伴确保其达到里程碑和业务计划 [44] 问题: MGM退出纽约竞标的影响和Yonkers资产 [47] - MGM的决定并不令人意外，是基于不断变化的形势做出的合理资本不分配决策，没有曼哈顿基地难以成为真正的目的地 [48][49] - 公司曾与竞标过程的其他参与者对话，如果认为他们的机会有良好的资本基础和合法机会成为美国最赚钱的地区赌场，可以提供资本 [50] 问题: 弗吉尼亚新项目对DC National Harbor项目的竞争动态 [52] - 距离看似一小时但交通可能更久，该市场供应不足，新项目可能针对不同的消费者，National Harbor是美国最好的地区赌场之一，预计将继续成功增长 [53] 问题: 大学体育设施投资的历史资本化率和机会规模 [55] - 可以参考私人资本开发校园内学生住房的先例，如American Campus Communities，需要确保资本成本与资本化率之间存在正利差 [56] - 传统私募股权带着5到7年投资期限进入校园的吸引力不大，公司认为存在部署资本的大机会，正在花时间了解决策者、机会规模以及大学如何利用这类资本 [58][59] 问题: 当前股价的主要拖累因素 [62] - 是Caesars的噪音与今年REIT市场整体艰难时期的结合，同时可能也存在从上半年赢家仓位轮换的因素 [63][65] 问题: 对主题公园不动产所有权的兴趣和国内外探索 [69] - 公司花了很多时间研究美国的景点领域，包括主题公园，但尚未完成交易，并关注SixFlags的新闻 [70] - 主题公园有很多不动产和个人财产，公司会确保任何潜在投资拥有不动产并采用REIT友好结构 [72] 问题: Northfield租约中租金分配和覆盖率的合同权利 [73] - 起始点是资产的经济支撑能力，即租金前的EBITDA和双方都舒适的租金覆盖水平，合同上公司始终受到保护，不会处于经济劣势地位，交易完成后总租金金额不变 [74][75] 问题: Caesars Forum Convention Center购买权的时机 [77] - 该购买权目前有效，公司正在将其与所有其他评估事项结合考虑，认为拉斯维加斯是伟大目的地并将继续投资 [78] - 拉斯维加斯在美国会议、贸易展和会议空间的竞争优势在过去5到10年只会增强，其他门户城市的大多数全方位服务城市酒店产品投资严重不足，会议设施需要大量资本 [79][80] 问题: 部落贷款格局和与部落合作的舒适度 [83] - North Fork贷款是典型的部落贷款结构，但不动产没有担保，公司与部落有良好关系，任何围绕部落的交易都需要优秀的团队和资产，最终是信贷投资，因为无法拥有部落土地上的博彩不动产 [83][84] 问题: Northfield交易的谈判和未来Opt-Co交易预期 [86] - 谈判顺利，希望继续与Clairvest增长，由于公司关注博彩和体验领域的多个行业，看到很多不同的交易机会，希望未来有更多博彩交易 [86] 问题: 杠杆率低于目标范围低端的舒适度 [90] - 如果杠杆率略低或略高于5倍都可以接受，更重要的是债务阶梯策略，即每年到期债务不超过10%，这样在最坏情况下可用偿债后现金流偿还到期债务，这与5倍杠杆率相匹配 [91][92] - 公司产生的约6亿美元留存现金流提供了火力，使公司能在本季度AFFO每股增长5.3%的同时，股本仅增长略高于1% [93] 问题: 拉斯维加斯大道资产上市的宏观环境和扩张意愿 [96] - 对于合适的物业和运营商，公司绝对会扩大在拉斯维加斯大道、本地市场乃至内华达各地的存在，资产上市时间难以预测，但公司会做好准备 [96] 问题: 租金自动递增对租户的风险 [97] - 第三季度本身没有环比租金递增，公司考虑的是租金的可持续性，不希望租金增长超过租户长期支付能力，目前通胀率、租金递增与收入和利润增长基本达到均衡 [98] 问题: 在大学体育领域的竞争优势和差异化 [100] - 差异化不仅在于资金成本，还在于结构，作为希望永久持有不动产的永久资本工具，投资期限与潜在的大学合作伙伴非常一致，相比私募股权，长期永久视野是很好的匹配 [101] - 大学体育部门被告知需要自筹资金和自给自足，不一定能使用免税债券市场的额度 [102] 问题: 大学体育机会的土地权益结构 [104] - 结构取决于大学，公司对两种方式都开放，可以使其运作，正在与体育主管等讨论结构问题，如租约期限、项目资本投入与捐赠者的比例、命名权等 [106] 问题: 不确定时期资本部署的哲学 [108] - 由于投资的是永久资本，公司希望确信10、15、20年后会为这项投资感到高兴，投资于正确的地理位置、类别、市场，以及最重要的最佳运营伙伴，以确保信用安全 [109]

投资组合与资产 - 截至2025年9月30日，VICI Properties Inc.的投资组合包括93个体验资产，覆盖54个博彩物业和39个其他体验物业[12] - 投资组合总面积约为1.27亿平方英尺，包含约60,300间酒店客房和超过500个餐厅、酒吧、夜总会及体育博彩场所[12] - 截至2025年9月30日，租赁物业的平均租期为40年，且整体出租率为100%[16] - 79%的租金来自于13个上市租户，分布于26个州和1个加拿大省[16] - 公司在拉斯维加斯大道周边拥有约33英亩的未开发和待开发土地[16] 财务表现 - 截至2025年9月30日，普通股东可归属的净收入为762,040千美元，较2025年6月30日的865,079千美元下降了11.9%[17] - 调整后的EBITDA为825,582千美元，较2025年6月30日的822,239千美元略增0.4%[17] - 2025年第三季度总收入为1,007,488千美元，较2024年第三季度的964,669千美元增长了4.4%[22] - 每股基本净收入为0.71美元，较2025年6月30日的0.82美元下降了13.4%[22] - 现金及现金等价物为507,503千美元，较2025年6月30日的232,983千美元显著增加[21] 未来展望与策略 - 公司在电话会议中强调了对未来交易机会的竞争，包括来自其他REIT、投资公司和私募股权公司的竞争[3] - 2025年更新的AFFO指导范围为2,510百万至2,520百万美元，或每股稀释后收益在2.36至2.37美元之间[32] - VICI计划在2026年上半年完成Northfield Park Lease，年租金为5300万美元[48] - VICI拥有对拉斯维加斯大道资产的优先购买权，包括Flamingo Las Vegas、Horseshoe Las Vegas等物业[55] 负面信息与风险因素 - 公司在电话会议中提到的风险因素包括经济条件变化、供应链中断和租户的财务健康状况等[3] - 2025年第三季度的非现金信用损失准备金变动影响净收入为20,153千美元[24] 其他财务指标 - 总资产为46,535,840千美元，较2024年12月31日的45,368,940千美元增长了2.6%[20] - 总负债为18,438,562千美元，较2024年12月31日的18,417,139千美元略增0.1%[20] - LQA净杠杆比率为5.0倍，较2025年6月30日的5.1倍有所改善[18] - 2025年前九个月总收入为2,993,026千美元，较2024年前九个月的2,873,153千美元增长4.2%[28] 租赁与收入来源 - 2025年第三季度来自销售型租赁的收入为531,765千美元，较2024年同期的518,691千美元增长2.1%[29] - 2025年第三季度来自租赁融资应收款的收入为387,010千美元，较2024年同期的382,868千美元增长1.5%[29] - MGM主租约的年现金租金为7.747亿美元[44] - Caesars区域主租约的年现金租金为7.255亿美元[44]

Key Takeaways VICI Properties' Q3 AFFO per share rose 5.3% to $0.60, topping the consensus estimate of $0.59.Total revenues grew 4.4% year over year to $1.01 billion, surpassing the expected $1.00 billion.VICI lifted its 2025 AFFO outlook to $2.36-$2.37 per share, reflecting steady operating momentum.VICI Properties (VICI) reported third-quarter adjusted funds from operations (AFFO) per share of 60 cents, beating the Zacks Consensus Estimate of 59 cents. Moreover, the figure increased 5.3% from the prior-ye ...

核心业绩表现 - 季度运营资金为每股0.6美元 超出市场预期的每股0.59美元 相比去年同期的每股0.57美元有所增长 [1] - 季度运营资金超出预期1.69% 上一季度实际运营资金与预期一致 均为每股0.6美元 [1] - 季度营收达10.1亿美元 超出市场预期0.43% 相比去年同期的9.6467亿美元有所增长 [2] - 在过去四个季度中 公司营收三次超出市场预期 但运营资金仅一次超出预期 [2] 市场表现与展望 - 公司股价年初至今上涨约1.7% 同期标普500指数上涨17.2% 表现不及大盘 [3] - 公司当前获Zacks评级为第2级 预计近期股价表现将优于市场 [6] - 对公司未来运营资金的预期修订趋势向好 是影响短期股价走势的关键因素 [4][5][6] 未来业绩预期 - 市场对下一季度的共识预期为运营资金每股0.6美元 营收10.1亿美元 [7] - 对本财年的共识预期为运营资金每股2.37美元 营收40亿美元 [7] - 管理层在财报电话会中的评论将影响股价短期走势的可持续性 [3] 行业比较 - 公司所属的REIT和权益信托-其他行业 在Zacks行业排名中位列前34% [8] - 研究显示排名前50%的行业表现优于后50%的行业 优势超过2比1 [8] - 同业公司LTC Properties预计将于11月4日公布业绩 预期季度每股收益为0.65美元 同比下降16.7% [9] - LTC Properties近30天每股收益预期上调4.4% 但季度营收预期为3022万美元 同比下降6.3% [9][10]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _____________________________ FORM 10-Q _____________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2025 or Commission file number: 001-38372 (VICI Properties Inc.) Commission file number: 333-264352-01 (VICI Properties L.P.) ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition ...

Exhibit 99.1 VICI PROPERTIES INC. ANNOUNCES THIRD QUARTER 2025 RESULTS - Announced 14th Tenant - - Updates Guidance for Full Year 2025 - - Announced 8th Consecutive Annual Dividend Increase - NEW YORK, NY – October 30, 2025 – VICI Properties Inc. (NYSE: VICI) ("VICI Properties", "VICI" or the "Company"), an experiential real estate investment trust, today reported results for the quarter ended September 30, 2025. All per share amounts included herein are on a per diluted common share basis unless otherwise ...

公司业务与定位 - 公司是一家专注于体验式地产（如博彩、酒店和娱乐场所）的领先房地产投资信托基金 [1] - 公司投资组合多元化，包括博彩设施、酒店客房、餐饮场所以及拉斯维加斯大道附近的未开发土地 [1] - 其战略定位使其能够从蓬勃发展的旅游和娱乐行业中获益 [1] 分析师观点与价格目标 - 过去一年，共识目标价呈现积极趋势，上月平均目标价为37美元 [2] - 目标价较上一季度的36.67美元略有上升，反映了市场状况改善或公司的积极进展 [2] - 分析师Richard Anderson设定的目标价为33美元，显示出对公司潜力的信心 [5] 近期股价表现与市场情绪 - 过去四周公司股价下跌6.6% [3] - 股价目前被认为处于超卖状态，表明沉重的抛售压力可能已经减弱，趋势反转可能即将到来 [3] - 分析师已上调盈利预期，显示出对业绩好转的乐观态度 [3] 财务表现与基本面 - 公司预计将报告积极的第三季度业绩，主要驱动力是稳定的租赁收入和多元化的投资组合 [4] - 公司基本面强劲，包括稳健的债务状况和超过6亿美元的留存现金流，为增长提供了灵活性 [4] - 长期租赁和高入住率提供了稳定性 [4] 投资亮点与前景 - 尽管旅游业面临短期挑战，但公司强劲的基本面和具有吸引力的估值支撑了其稳定性 [5] - 随着市场条件改善，公司有能力寻求盈利增长，这增强了其对投资者的吸引力 [5] - 稳定的租赁收入和多元化投资组合支持其积极盈利预期 [6]