业绩总结 - VICI Properties Inc. 自成立以来，投资总额约为82亿美元，已筹集股本约66亿美元[8] - 2020年截至目前，年初至今的投资收入年化约为6.52亿美元[8] - VICI的年现金租金总额为1,289百万美元[43] - 截至2020年9月30日，归属于普通股股东的净收入为3.98亿美元，相较于2020年6月30日的2.29亿美元增长74%[88] - 2020年第三季度的调整后运营资金（AFFO）为2.28亿美元，较2020年第二季度的1.76亿美元增长29.5%[88] - 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为3亿美元，较2020年第二季度的2.48亿美元增长20.9%[88] 用户数据 - 目前100%的租金已收取，反映当前年度现金租金的83%[8] - VICI的租赁合同平均期限为34.7年，显示出长期稳定性[17] - Caesar Entertainment向VICI支付的年租金为1,075.1百万美元，利息收入为30.8百万美元[18] - Penn National Gaming向VICI支付的年租金为79.1百万美元[18] - Hard Rock向VICI支付的年租金为43.4百万美元[19] - Century Casinos向VICI支付的年租金为25.0百万美元[19] - JACK Entertainment向VICI支付的年租金为65.9百万美元，利息收入为6.3百万美元[20] 财务状况 - VICI的总债务为68.50亿美元，其中包括21亿美元的定期贷款B和47.50亿美元的高级无担保票据[68] - 截至2020年9月30日，VICI的现金、现金等价物和短期投资为负1.64亿美元，净债务为66.86亿美元[68] - VICI的加权平均利率为4.18%，利息覆盖比率为3.8倍[68] - VICI在2020年第三季度的调整后EBITDA为10.23亿美元，债务杠杆比率为6.7倍，净杠杆比率为6.5倍[68] - VICI的债务组成中，固定利率债务占99%，浮动利率债务占1%[72] 股息与投资回报 - VICI自成立以来，已连续提高100%现金分红，目标为75%的AFFO支付比率，至今现金租金收取率为100%[74] - 2020年第三季度的分红增加为10.9%，2019年第三季度为3.5%[74] - 当前股息收益率为6.4%，较去年同期的6.3%有所上升[77] - 最近12个月的AFFO派息比率为86.1%，较去年同期的81.7%有所上升[77] 未来展望 - VICI在2024年的债务到期安排中，31%的债务将在2024年到期，其余69%将在2024年之后到期[79] - VICI Properties的租赁到期安排显示，100%的租赁将在2024年之后到期[79] - VICI在拉斯维加斯拥有27英亩的土地，提供进一步增长的机会[47] - VICI的资本支出要求为每年最低1.19亿美元，未来三年总计需要4.22亿美元[82] 负面信息 - 由于COVID-19疫情，消费者支出和旅行受到负面影响，可能对租户的业务产生重大不利影响[2] - 由于债务清偿损失，2020年第三季度的损失为3900万美元，较2020年第二季度的5800万美元有所减少[88]

财务数据和关键指标变化 - 2020年Q3调整后EBITDA同比增长41.9%，AFFO同比增长38.4%，股息增加10.9%，自新冠危机开始至10月租金现金回收率达100% [12] - 2020年Q3总GAAP收入同比增长52.6%至3.397亿美元，含2620万美元非现金项目，现金收入同比增长39.3%至3.135亿美元 [32] - 2020年Q3 AFFO为2.279亿美元，每股摊薄后为0.43美元，同比分别增长38.4%和22.9%，摊薄后股份数约增加15% [34] - 2020年Q3流动比率为100.3%，利润率进一步扩大至90%以上，G&A为800万美元，占总收入的2.4% [35] - 2020年Q3非现金CECL拨备为1.771亿美元，租赁修改收益为3.334亿美元，均为非现金项目，对AFFO无影响 [36][37] - 截至季度末，总债务为69亿美元，加权平均利率为4.18%，加权平均到期期限约为6.4年，2024年前无到期债务，净债务与LTM调整后EBITDA之比约为6.5倍 [43] - 目前可用流动性约为17亿美元，包括1.441亿美元现金、2000万美元短期投资、10亿美元循环信贷额度和5.57亿美元未来股份结算收益 [44] - 2020年Q3股息为每股0.33美元，年化股息为每股1.32美元，股息增加10.9%，AFFO派息率为76.7% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年Q3收购三家新物业，增加2.53亿美元增量年租金，加强与凯撒的租赁条款，补充嵌入式增长管道 [23][24] - 2020年7月同意为JACK Thistledown的1800万美元扩建项目提供资金，以10%的资本化率换取增量租金 [25] - 2020年Q3与切尔西码头达成8000万美元贷款交易，初始提供6500万美元定期贷款，剩余1500万美元未提取 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管全国范围内的物业受到诸多限制和挑战，但公司资产相对于其他房地产行业仍表现出优越性，实体赌场体验证明了其持久性 [30] - 拉斯维加斯目前游客量较2019年有所下降，但与其他美国城市相比，消费者仍未找到替代其旅游模式的地方 [84] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于博彩行业的增长，参与任何公平的资产出售流程，认为包括再融资的出价可能为卖家及其利益相关者带来最大收益 [27][29] - 公司通过管理团队和董事会在其他体验式房地产资产类别中的关系，寻找非博彩机会，以实现房地产投资组合的多元化 [69] - 行业内博彩资产交易市场活跃，随着博彩行业从新冠危机中恢复以及对线上博彩和体育博彩的兴奋情绪，预计交易流动性将增加 [140] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对租户在当前经营环境下重新开业和管理物业的方式感到自豪，租户的运营表现证明了博彩房地产的耐久性和价值 [30][99] - 公司认为技术正在为博彩和博彩房地产带来顺风，有助于博彩公司培养下一代客户，对公司资产的长期生产力和安全性非常积极 [57][59] - 公司对切尔西码头的未来恢复充满信心，相信在其创始人的领导下，随着新冠危机的消退，该资产将强劲复苏 [18] 其他重要信息 - 公司在2020年Q3完成了多项战略增长活动，包括收购新物业、增加租金、提供抵押贷款和进行非博彩投资 [11] - 公司上传了关于切尔西码头交易和资产的资料到公司网站，该资产是纽约最大、设备最齐全的体育和娱乐设施 [16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 切尔西码头贷款的担保情况及未来是否可能进行售后回租交易 - 切尔西码头拥有码头和所有改进设施，土地为与哈德逊公园信托的地面租赁，贷款的LTV非常低，该资产有25年运营历史，目前大部分业务已重新开业，电影工作室业务蓬勃发展 [51][52][54] - 现在就确定售后回租交易是否可能还为时过早，但公司正在努力发展与切尔西码头的关系，希望长期合作 [55] 问题: 运营商对在线体育博彩的投资是否会增加公司的交易机会 - 技术正在为博彩和博彩房地产带来顺风，有助于博彩公司培养下一代客户，对公司资产的长期生产力和安全性非常积极 [57][59] - 公司一直愿意帮助租户发展，对租户的表现感到自豪 [62][63] 问题: 今年选票上的监管问题对不同地区的影响 - 弗吉尼亚州的投票可能允许商业博彩，为公司或租户提供机会；内布拉斯加州的情况有待观察；科罗拉多州增加债务限制对运营商有利 [66][67] 问题: 公司未来如何寻找非博彩机会以及与切尔西码头合作的原因 - 公司将利用管理团队和董事会在其他体验式房地产资产类别中的关系，寻找非博彩机会，以实现房地产投资组合的多元化 [69] - 切尔西码头的房地产具有优越性，投资和运营特征有望带来长期回报，符合公司的投资原则 [70][71] 问题: 凯撒出售印第安纳州资产的过程及对主租赁的影响 - 公司对印第安纳波利斯的两个资产有看跌期权，期权从2022年开始至2024年底结束 [76][77] - 如果出售运营公司，主租赁的总租金不会改变，但可能为公司带来租户多元化的机会 [78] 问题: 公司不再追求论坛附近未开发土地收购的原因 - 在尽职调查期间，发现该土地存在各种产权和许可问题，特别是与凯撒的停车义务有关，考虑到凯撒目前的合并后整合活动，双方同意暂时搁置该计划 [81] 问题: 公司对在拉斯维加斯大道承保额外房地产的意愿以及与疫情前条款的比较 - 公司长期看好拉斯维加斯市场，但短期内运营商可能需要先恢复运营，了解EBITDA的真实运行率 [84][85] - 很难确定在当前临时危机下应给予多大的折扣，交易将高度具体，同时运营伙伴和进入资本化率也很重要 [88][89][90] 问题: 公司对获得投资级信用评级的看法以及对资本成本的影响 - 获得投资级信用评级将有助于降低资本成本，增加资本获取渠道，关键是偿还定期贷款，公司将在未来几个月和几年内努力实现这一目标 [91][92] 问题: 预计新的REIT是否会重新进入博彩REIT领域 - 博彩房地产在危机中得到了验证，租户的盈利能力表现良好，预计会有更多对博彩房地产的兴趣 [97][98] 问题: 公司是否考虑过Tropicana Evansville资产 - 该资产由博彩REIT拥有，且可能有不能出售给其他REIT的协议，公司在印第安纳州已有良好的资产暴露，并将增加对该州两个优质资产的暴露 [101] 问题: 对于拉斯维加斯大型资产的售后回租交易，是否有其他结构可以支持 - 可以想出解决该挑战的结构，但这些结构可能很复杂，公司愿意在合适的机会下进行创造性的融资结构设计 [106] 问题: 公司如何看待贷款业务与核心租赁收入流的价值 - 贷款业务可以为REIT提供对新领域的暴露，并以较低风险的方式获取和学习，公司希望通过贷款最终获得相关房地产或该领域的房地产 [112][113] 问题: 公司如何考虑未来租赁的 escalators 和 resets 与收入和 EBITDA 的关系 - 公司将考虑这个问题，在创建新租赁时会保持灵活性，以确保对双方公平 [118][119] 问题: 公司对非博彩业务可能不回来以及物业闲置土地的再利用的看法 - 随着体育博彩的发展，体育博彩体验的演变将很有趣，租户可能会重新定位闲置空间，以增加其他便利设施 [120][123] 问题: 地区物业基本面的变化是否会影响公司的资本化率和愿意支付的价格 - 更多时间会增加信心和确定性，但租户的出色表现让公司对其质量有信心，希望随着市场对公司房地产质量和现金流的认可，资本成本会相应改善 [129][130] - 公司总裁正在研究运营商的表现，以了解哪些变化将持续，哪些可能会恢复 [131] 问题: 博彩资产交易市场是否有回升 - 由于博彩行业的良好表现和对线上博彩和体育博彩的兴奋情绪，预计交易流动性将增加，现有资产所有者可能会考虑出售资产 [140][141][142] 问题: 运营商在与公司进行交易时的标准是否有变化 - 公司未看到运营商的标准有显著变化，运营商对REIT的作用有了更好的理解，公司希望达成公平的交易，会根据情况进行调整 [147][148][149]

公司REIT税收分配政策 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[258] 公司投资组合情况 - 公司当前投资组合包含29处市场领先物业，分布在12个州，面积超4800万平方英尺，约有19200间酒店客房和超200家餐厅、酒吧和夜总会[260] - 公司投资组合还包括约34英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足土地，租给了凯撒娱乐[261] COVID - 19对公司业务的影响 - 2020年3月11日，世界卫生组织宣布COVID - 19为大流行病，3月13日美国宣布进入国家紧急状态，公司租户业务和高尔夫球场业务均受影响而临时关闭[267] - 公司高尔夫球场于2020年5月上旬至中旬重新开放，所有物业运营已重新开放，但需遵守州和地方政府及监管机构规定的运营限制[267] - 由于COVID - 19大流行的不确定性，租户经历大量未来活动和预订取消及减少，重新开业后面临恢复运营、客户参与度和财务业绩的挑战[268] - COVID - 19大流行导致全球经济衰退，预计将持续到2021年，可能对博彩行业经济复苏产生负面影响[268] - 历史上，GDP增长、消费者信心和就业等经济指标与博彩、娱乐和休闲物业需求相关，经济衰退会导致博彩收入下降[268] - 新冠疫情对租户运营和财务状况产生不利影响，可能导致租户违约或无法全额支付租金，进而影响公司运营表现和债务融资能力[338] 公司资产交易情况 - 2020年9月30日，公司和凯撒完成出售里诺哈拉赌场交易，售价4150万美元，公司获3110万美元，凯撒获1040万美元[272] - 2020年9月3日，公司和凯撒签订协议，以2200万美元出售路易斯安那唐斯赌场，公司获550万美元，凯撒获1650万美元，预计2021年初完成交易[280] - 2020年4月24日，公司与凯撒娱乐达成协议，以2500万美元出售巴利大西洋城酒店赌场，公司获约1900万美元，凯撒娱乐获约600万美元[295] - 2020年7月20日，公司完成埃尔多拉多交易，收购与新奥尔良哈拉赌场、劳克林哈拉赌场和大西洋城哈拉赌场相关的土地和房地产资产，总价18.235亿美元，区域主租赁协议初始总年租金增加1.54亿美元至6.217亿美元[282][283] - 2020年1月24日，公司以约8.433亿美元收购JACK克利夫兰和JACK西斯尔唐的赌场土地、房地产及相关资产[297] 公司贷款及协议情况 - 2020年9月18日，公司与凯撒子公司签订4亿美元抵押贷款协议，期限5年，初始年利率7.7%，年利息支付有2%的年度递增[273][274] - 2020年9月18日，公司和凯撒子公司修订并重述与凯撒论坛会议中心相关的看跌 - 看涨期权协议，看涨期权行使价为初始年租金的13倍（初始年租金在2500万 - 3500万美元之间），行使时间为2025年9月18日至2026年12月31日；看跌期权行使价同样为初始年租金的13倍，行使时间为2024年1月1日至2024年12月31日[278] - 2020年8月31日，公司与切尔西码头纽约签订8000万美元抵押贷款协议，初始定期贷款6500万美元，1500万美元延迟提取定期贷款（截至9月30日未提取），年利率7%，期限7年[281] - 2020年7月公司为JACK Thistledown Racino建设新游戏露台提供1800万美元资金，2022年4月1日起租金增加180万美元[290] - 公司将与Rock Ohio Ventures的现有定期贷款从5000万美元增加到7000万美元，年利率9.0%，新增2500万美元循环信贷额度，年利率为LIBOR加2.75%，承诺费为未使用部分的0.50%[291] - 2020年6月公司与凯撒达成综合修订协议，凯撒在满足条件下可获得部分资本支出义务的减免[292] - 2020年10月27日公司与凯撒签订修订和重述的综合修订协议，对之前的资本支出减免进行比例调整[293] - 公司与凯撒签订拉斯维加斯大道资产优先购买权协议和马蹄铁巴尔的摩优先购买权协议[289] - 2020年2月5日，发行人发行2025年、2027年和2030年票据，本金分别为7.5亿美元、7.5亿美元和10亿美元，利率分别为3.500%、3.750%和4.125%[296][344][345] - 2020年2月20日，公司用2025年票据剩余净收益和手头现金赎回4.985亿美元第二留置权票据，总成本约5.375亿美元[296][344] - 2020年1月24日，VICI PropCo修订信贷协议，将定期贷款B利率从LIBOR加2.00%降至LIBOR加1.75%[298] 租赁协议相关情况 - 租户需在新奥尔良哈拉赌场地面租赁土地上建造新酒店，并为此支出至少3.25亿美元[284] - 凯撒宫拉斯维加斯年度租金增加8350万美元，哈拉拉斯维加斯年度租金增加1500万美元[286] - 区域主租赁协议允许出售占2018财年EBITDAR池最多5%的设施[286] - 公司有权以13.0倍初始年租金收购Centaur Properties，凯撒有权要求公司以12.5倍初始年租金收购[288] 公司历史债务处理情况 - 2019年11月公司全额偿还CPLV CMBS债务，产生1.108亿美元提前还款罚金，凯撒报销5540万美元[289] - 2019年6月公司获得最高33亿美元的Eldorado高级过桥贷款和最高15亿美元的Eldorado初级过桥贷款，2020年6月终止[289] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司收入分别为3.39653亿美元和8.52556亿美元，较2019年同期增加1.1714亿美元和1.95295亿美元[300][301] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司租赁收入分别为3.23711亿美元和8.21628亿美元，较2019年同期增加1.06797亿美元和1.85588亿美元[301][302] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司总运营费用分别为1.9997亿美元和3.16216亿美元，较2019年同期增加1.85837亿美元和2.74696亿美元[300] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司净收入分别为3.96218亿美元和6.05796亿美元，较2019年同期增加2.49703亿美元和1.52228亿美元[300] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司归属于普通股股东的净收入分别为3.98274亿美元和6.03664亿美元，较2019年同期增加2.53839亿美元和1.56331亿美元[300] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，贷款收入分别增加300万美元和500万美元[306] - 2020年截至9月30日的九个月，高尔夫运营收入较2019年同期减少390万美元[308] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，一般及行政费用分别增加130万美元和310万美元[310] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，高尔夫运营费用分别减少80万美元和120万美元[312] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，信用损失准备分别增加1.771亿美元和2.611亿美元[313][314] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，交易和收购费用分别增加100万美元和300万美元[315] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，利息费用分别增加890万美元和5420万美元[316] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，债务加权平均年化利率分别降至4.18%和4.48%，2019年为4.97%[317] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，利息收入分别减少650万美元和910万美元[318] - 2020年截至9月30日的九个月，债务清偿损失为3910万美元[319] - 2020年前三季度归属于普通股股东的净收入为603,664千美元，2019年同期为447,333千美元；2020年第三季度为398,274千美元，2019年同期为144,435千美元[326] - 2020年前三季度调整后EBITDA为793,473千美元，2019年同期为616,932千美元；2020年第三季度为300,356千美元，2019年同期为211,669千美元[326] - 2020年前9个月经营活动提供的净现金较2019年增加1.023亿美元[340][341] - 2020年前9个月投资活动使用的净现金较2019年增加32.005亿美元[340][342] - 2020年前9个月融资活动提供的净现金较2019年增加22.753亿美元[340][343] - 2020年前9个月，公司普通股销售净收益为15.397亿美元，2019年为11.644亿美元[344] - 2020年前9个月，公司股息支付为4.352亿美元，2019年为3.669亿美元[344] - 2020年前9个月，公司每股股息分别为0.2975美元、0.2975美元和0.3300美元，2019年分别为0.2875美元、0.2875美元和0.2975美元[349][351] 公司资金及债务情况 - 截至2020年9月30日，公司可用现金余额、短期投资、循环信贷额度和额外可用收益总计1,721,067千美元，其中现金及现金等价物144,057千美元，短期投资19,973千美元，循环信贷额度1,000,000千美元，2020年6月远期销售协议结算可得收益557,037千美元[327] - 截至2020年9月30日，公司有69亿美元的债务未偿还，未来12个月内无到期债务；未来资金承诺为5800万美元，包括与ROV信贷额度相关的2500万美元、切尔西码头抵押贷款相关的1500万美元以及JACK Thistledown Racino新游戏露台设施建设相关的1800万美元（其中600万美元已于2020年10月1日支付）[330] - 截至2020年9月30日，公司总债务合同义务为8,654,345千美元，租赁和合同义务为97,669千美元，总合同承诺为8,752,014千美元[332] - 2025年、2026年、2027年、2029年和2030年到期的票据本金分别为750,000千美元、1,250,000千美元、750,000千美元、1,000,000千美元和1,000,000千美元，均在对应年份到期[332] - 定期贷款B工具本金为2,100,000千美元，每年摊销本金的1.0%，由于2018年2月提前还款1亿美元，下一次本金支付将于2022年9月到期，到期日为2024年12月22日[332][333] - 循环信贷额度将于2024年5月15日到期[334] - 公司认为有足够的流动性来满足需求，主要通过现有现金及现金等价物、短期投资、租赁协议现金收入、银行借款、循环信贷额度未使用部分以及债务和股权证券发行收益[335] 公司信用损失计量政策 - 2020年1月1日，公司采用ASC 326，需计量和记录大多数投资的当前预期信用损失[353][357] - CECL拨备记录为资产负债表中租赁投资净额的减项，需按季度更新[361] - 需估计与信贷承诺相关的CECL拨备，记录为其他负债的一部分[362] - 2020年9月30日止三个月和九个月无核销或收回情况[363] 公司利率风险及管理情况 - 公司面临利率风险，主要源于债务义务[364] - 2020年9月30日，公司未偿还债务本金总额为69亿美元[365] - 约21亿美元债务为可变利率[365] - 公司通过利率互换协议管理大部分可变利率借款的利率风险[365] - 2020年9月30日，公司已签订利率互换协议对冲20亿美元可变利率债务[366] - 约1亿美元可变利率债务未对冲[366] - 未对冲可变利率借款利率变动1%，将使年度现金利息费用变动约100万美元[366] 不担保高级无抵押票据子公司情况 - 截至2020年9月30日，不担保高级无抵押票据的子公司占运营合伙企业收入的5.6%，占合并收入的5.5%，占运营合伙企业总资产的3.9%，占合并总资产的3.8%[348]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司总GAAP收入同比增长16.8%，达到2.579亿美元；总现金收入为2.61亿美元，同比增长19.5% [28] - 该季度调整后EBITDA同比增长20.4%，AFFO为1.763亿美元，即摊薄后每股0.36美元，总AFFO较2019年第二季度增长12.4% [13][29] - 公司G&A为750万美元，占总收入的2.9%，与全年预测一致，是三网行业中最低的比率之一 [30] - 第二季度，与CECL相关的非现金拨备为6530万美元，使每股净收入增加0.13美元 [31] - 截至季度末，公司总债务为69亿美元，加权平均利率为4.18%，加权平均到期期限约为6.6年，2024年前无债务到期 [35] - 截至6月30日，公司净债务与LTM EBITDA之比约为3.4倍，低于设定的5 - 5.5倍的范围 [35] - 公司目前拥有约14亿美元的可用流动性，包括约4亿美元的现金和10亿美元的循环信贷额度 [36] - 第二季度，公司支付了每股0.2975美元的股息，AFFO派息率为83%，略高于75%的长期范围 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司租户主要为博彩运营商，包括凯撒娱乐、Penn National、Hard Rock、Century Casinos和JACK Entertainment，第二季度公司从所有租户处收取了100%的现金租金 [13][14] - 公司与租户合作，为凯撒娱乐和Century修改了某些近期资本支出要求，与JACK Entertainment合作资助了Thistledown Racino的博彩扩张项目，自2022年4月起将为公司带来更多租金 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国各地赌场重新开放后，区域市场的物业业务量健康，许多情况下盈利能力超过了疫情前和上一年的水平 [20] - 拉斯维加斯等目的地和远程市场可能需要更长时间才能恢复，但公司仍然看好这些市场 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续与博彩和其他行业的运营商保持积极对话，相信广泛的投资范围将为股东带来持续、增值的增长 [26] - 公司认为博彩行业在早期重新开放的结果中显示出优于许多其他房地产行业的优势，公司管理团队拥有数十年的博彩经验，有助于公司在疫情期间进行投资和发展 [22] - 公司计划与第三方合作开发在拉斯维加斯购买的土地，以实现长期增长 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为COVID - 19危机尚未结束，不能排除病毒复发导致赌场需求下降或重新关闭的可能性，但此次危机可能证明博彩REIT商业模式的优势 [16] - 公司对未来前景持乐观态度，认为公司有能力在未来一两年内实现美国任何REIT中最强劲的增长率之一 [163] 其他重要信息 - 公司在2020年6月2日全额结算了2019年6月的远期销售协议，获得约13亿美元现金 [33] - 2020年6月19日，公司通过远期销售协议增发2990万股普通股，发行价为每股22.15美元，总收益为6.623亿美元 [33] - 2020年7月20日，公司完成了与Eldorado Caesars的32亿美元交易，收购了三家Harrah's资产，并从凯撒宫和Harrah's Las Vegas资产中获得了额外租金 [25][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 宏观经济影响下是否会有新的交易机会 - 公司认为目前运营商的重点已从确保开业和流动性转向保持开业，公司一直与运营商保持沟通，若有交易机会会积极参与 [41][42] - 对于许多博彩运营商来说，资本成本在过去几个月中大幅上升，公司提供的售后回租资本成本相对较低，具有竞争力，一些希望增加门店数量的区域运营商可能会更倾向于与REIT合作 [44][45][46] 问题: 如何考虑未来的资本结构和潜在交易 - 公司预计在未来某个时候将股权融资与债务融资相匹配，以实现资产负债表的杠杆中性，目前有能力进行约12亿美元的交易 [49] 问题: Eldorado和Caesars交易后，执行增长机会的时间 - 难以准确预测执行增长机会的时间，公司看好与Caesars相关的潜在机会，但也会积极与其他运营商沟通，寻找更多增长机会 [54][56][57] 问题: 是否会进行更多类似会议中心的独特交易 - 交易结构决策将取决于收入生产的清晰度和确定性，以及对近期至中期收入生产的预测，而非仅仅取决于资本成本 [58] 问题: 行使印第安纳州两个凯撒赛马场的看跌期权协议是否存在监管风险，若有问题能否获得可比资产 - 任何交易都需要获得监管批准，公司预计与监管机构合作，使他们对公司的REIT结构感到放心，该安排没有替代资产 [64][65][66] 问题: 凯撒出售公司三处资产运营权是否需要公司同意 - 若涉及印第安纳州的两处资产，出售需要公司同意，公司看好这两处资产的房地产 [67][69] 问题: 鉴于区域市场的强劲表现，之前给予运营商的资本支出豁免是否仍有必要 - 公司认为在谈判豁免时是合适的，目前业务表现良好，但疫情尚未结束，仍需谨慎对待 [70] 问题: 会议中心的收入生产情况、业务预订情况以及贷款融资方式 - 疫情前，凯撒为会议中心建立了强大的业务预订，但2020年的会议大多推迟或取消，2021年及以后的情况需等待凯撒的消息 [75] - 公司将使用现金和部分远期销售协议资金为贷款提供资金，最终会在未来某个时候进入债务市场以实现杠杆中性 [77] 问题: 收购会议中心是否会增加收益 - 公司认为以7.7%的资本化率和杠杆中性的基础上，收购将增加收益 [78] 问题: Greektown赌场何时重新开放 - 公司得知密歇根州将于8月允许底特律赌场开放，Penn将很快公布具体日期 [79] 问题: 公司在拉斯维加斯购买的土地有哪些限制，与合作伙伴的关系以及开发选项 - 公司已拥有的27英亩土地受凯撒租赁协议约束，凯撒有权使用；新购买的23英亩土地，凯撒可继续占用，直至公司有使用需求，并承担土地相关费用 [87] - 公司将与优秀的开发商和资本提供者合作，实现土地的最高最佳使用，不承担开发风险 [89] 问题: 若找到非凯撒的合作伙伴，土地使用是否有限制 - 目前判断土地使用限制还为时过早，开发时应与周边环境互补以吸引更多流量 [90] 问题: 结合会议中心抵押贷款和土地收购，可能会有收益拖累，如何考虑资金筹集 - 收购约23英亩土地需额外投资1 - 1.03亿美元，可能会有一定拖累，但在公司总资产负债表中占比极小，且资产开始产生收益后影响不大 [95] 问题: 交易预计在第三季度中后期完成，届时是否会结算部分远期股权 - 公司预计在第三季度中后期完成交易，届时可能会结算部分远期销售协议 [97] 问题: 凯撒交易完成后，如何考虑股息政策 - 公司遵循每年增加股息的政策，不会在年中或交易完成时调整股息，将与董事会密切合作，根据流动性、疫情状况、租户业务和未来前景等因素评估股息政策 [100][101][102] 问题: 危机是否会导致区域博彩资产重新估值，以及如何看待拉斯维加斯的长期估值 - 公司认为此次危机应会验证区域博彩作为房地产资产类别和运营业务的价值，区域博彩表现优于其他休闲酒店行业 [105][106] - 从长期来看，此次危机不会改变拉斯维加斯博彩房地产的估值，拉斯维加斯有能力复苏，机构投资者如黑石集团的投资也证明了其长期价值 [104][105] 问题: 为何不恢复全年业绩指引，需要满足什么条件才会更有信心恢复 - 公司认为目前国家经济仍处于高度不确定和缺乏清晰度的时期，此时恢复指引为时过早 [113] - 此外，CECL的非现金影响以及第三季度Eldorado交易带来的费用难以准确预测，公司可能会在2021年重新评估业绩指引 [114] 问题: 凯撒与州监管机构的协议中，额外的财务承诺水平如何，与租金负担相比如何，是否有其他影响业务的要求 - 所有主要要求和义务已公开宣布，如新泽西州的资本支出要求将有利于资产表现和回报 [115] 问题: 向JACK Entertainment提供的增量定期贷款和循环信贷额度是否有提前还款特征，如何考虑与JACK的关系以及若提前还款如何替代收入 - 贷款在18个月后有提前还款特征，金额较小，公司会寻找再投资机会，且对重新配置资金有信心 [122][124] 问题: 与传统零售净租赁REIT相比，VICI及其同行在增量资本化率压缩方面的情况如何 - 公司认为目前处于积极上升阶段，但差距缩小需要时间，博彩REIT的租金收取情况良好，租户表现强劲，应得到市场认可，最终可能实现平价甚至溢价 [126][127] 问题: 自COVID病例增加以来，租户业务运营情况如何 - 公司未听到业务有太大变化，部分地区入住率有所上升，随着设施限制的解除，业务有望继续表现良好 [131] 问题: 资助资本改进与收购整个房地产时，如何考虑支付的倍数和预期回报 - 回报取决于具体情况，如JACK的资本改进项目预计回报率为10%，但收入要到2022年4月才开始，每个项目的资本化率取决于独特的事实和情况 [133][134] 问题: 对拉斯维加斯大道资产进行估值时，是否需要看到几个季度的疫情后市场表现，还是按疫情前的业绩水平进行估值 - 公司是长期投资者，认为拉斯维加斯短期内有挑战，但长期会反弹，需要继续研究市场情况，确定用于估值的EBITDA和资本化率 [141][142][143] 问题: 鉴于区域业务的强劲表现，未来是否会有更多租赁协议修改 - 公司无法预测未来是否会有更多修改，目前业务表现良好，但疫情仍在持续，需要继续观察美国的情况 [144][145] 问题: 目前的资本支出豁免与延期的概念有何不同，是否会有后续的追赶投资以保护房地产价值 - 公司认为运营商是资本支出的受益者和承担者，这种商业模式有助于防止资产恶化，确保资本得到有效利用 [150][151] 问题: 公司70 - 30的区域和拉斯维加斯投资组合比例是否适合未来发展，是否是管理层的目标比例 - 公司没有设定特定的目标比例，更注重多元化投资，目前的比例公司比较满意，多元化有助于公司在疫情期间表现良好 [156][157] - 作为REIT，公司希望为投资者提供稳定的收入和资本增值机会，拉斯维加斯有最大的资本增值潜力，与区域业务的稳定收入相结合，是一个有吸引力的长期策略 [159][160]

公司业务结构与资产分布 - 公司通过运营合伙企业开展房地产物业业务，通过VICI Golf开展高尔夫球场业务[250] - 公司目前拥有31处市场领先的物业，分布在12个州，总面积超5000万平方英尺，约有20200间酒店客房和超200家餐厅、酒吧和夜总会[245] - 公司投资组合包含约34英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足土地[246] 公司税收政策 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[243] 疫情对公司业务的影响 - 2020年3月，公司租户业务全部暂时关闭，4个高尔夫球场也暂停运营，5月上旬至中旬高尔夫球场重新开放，截至7月29日，大部分物业已重新开放，但Greektown仍未开放[252] - 公司租户因疫情面临大量活动取消和预订减少问题，重新开业后面临恢复运营和财务表现的挑战[253] - 新冠疫情对公司租户及其财务状况产生不利影响，可能影响公司运营表现和偿债能力[325][327] 公司业务战略与市场考虑 - 公司将当前市场条件和疫情影响下，短期内收购活动将受限，会优先考虑现有租户关系、资产以及财务实力和流动性[247] - 公司与Caesars、Penn National、Hard Rock、Century Casinos和JACK Entertainment的子公司签订长期三净租赁协议，提供可预测的收入流和增长潜力[247] - 公司认为地理多元化可降低单一市场变化对整体业绩的影响[247] - 公司预计租户将继续对物业进行战略增值投资，以维持其竞争地位[248] 租户租金情况 - 租户截至2020年7月已全额履行租金义务，但受疫情影响未来情况不确定[254] 公司收购与租赁协议相关交易 - 2020年7月20日完成Eldorado交易，收购MTA物业总价18.235亿美元[258][259] - MTA物业收购后，区域主租赁协议初始年度租金增加1.54亿美元至6.217亿美元，租期延至2035年7月[259] - 完成Harrah's New Orleans收购时，租户将土地租赁协议权益转让给公司，公司再转租给Caesars，Caesars需投入至少3.25亿美元建设新酒店[261][262] - 为创建拉斯维加斯主租赁协议，公司向CPLV租赁协议租户支付11.899亿美元，向HLV租赁协议租户支付2.138亿美元[263] - 拉斯维加斯主租赁协议修订后，Caesars Palace Las Vegas年租金增加8350万美元，Harrah's Las Vegas年租金增加1500万美元[263] - 所有Caesars租赁协议修订，取消租金覆盖下限，租期延长至15年初始租期[263] - 区域主租赁协议修订，允许租户出售占2018年EBITDAR池最多5%的设施[263] - Caesars为拉斯维加斯主租赁协议、区域主租赁协议和Joliet租赁协议提供新担保[265] - 公司与Caesars终止管理和租赁支持协议及相关担保协议[266] - 公司与Caesars签订Centaur Put - Call Agreement，公司收购价格为设施初始年租金的13.0倍，Caesars要求公司收购价格为设施初始年租金的12.5倍，行使时间为2022年1月1日至2024年12月31日[267] - 公司与Caesars签订A&R Convention Center Put - Call Agreement，Caesars行使出售权价格为初始年租金的13.0倍（初始年租金在2500万美元至3500万美元之间），行使时间为2024年1月1日至2024年12月31日；公司行使购买权价格同样为初始年租金的13.0倍，当前行使时间为2027年1月1日至2027年12月31日[267][268] - 2020年7月16日公司与JACK Entertainment签订JACK Lease Agreement Amendment，公司出资1800万美元建设新的游戏露台设施，2022年4月1日起租金增加180万美元[269] - 2020年4月24日，公司和Caesars达成协议，以2500万美元出售Bally's Atlantic City酒店及赌场，公司获约1900万美元，Caesars获约600万美元[279] - 2020年1月24日，公司以约8.433亿美元收购JACK Cleveland和JACK Thistledown，初始年租金6590万美元，租期15年[281] - 2019年12月31日，公司和Caesars协议出售Harrah's Reno，价格4150万美元，公司获75%收益，Caesars获25%[283] 公司贷款与融资相关 - 公司偿还CPLV CMBS Debt产生1.108亿美元预付罚金，其中5540万美元由Caesars在Eldorado Transaction完成后偿还，包括现金支付3100万美元、抵扣CPLV Lease Amendment Payment 2050万美元、抵扣HLV Lease Amendment Payment 390万美元[269] - 公司与Bridge Lender签订协议，Eldorado Senior Bridge Facility最高33亿美元，Eldorado Junior Bridge Facility最高15亿美元，2020年6月公司终止该承诺[269] - 2020年公司与Rock Ohio Ventures相关方修订ROV Loan，将现有定期贷款从5000万美元增加到7000万美元，年利率9.0%；新增2500万美元循环信贷额度，年利率为LIBOR加2.75%，承诺费为未使用部分的0.50%，贷款2025年1月到期[271] - 2020年6月15日公司拟向Caesars子公司提供4亿美元的Forum Convention Center Mortgage Loan，期限5年，初始年利率7.7%，还款额每年递增2.0%[272][274] - Forum Convention Center Mortgage Loan前两年不允许提前还款，第三年提前还款需按面值的102%，第四年按101%，第五年按面值[274] - Caesars Tenant租赁Caesars Forum Convention Center的初始年租金为3390万美元，租金每年涨幅为2%和CPI涨幅中的较大值[276] - 2020年2月5日，发行人发行2025年票据7.5亿美元、2027年票据7.5亿美元和2030年票据10亿美元，利率分别为3.500%、3.750%和4.125%[280] - 2020年2月20日，公司用2025年票据剩余净收益和手头现金赎回4.985亿美元的第二留置权票据，总成本约5.375亿美元[280] - 2020年1月24日，VICI PropCo将定期贷款B的利率从LIBOR加2.00%降至LIBOR加1.75%[282] - 2020年2月5日，公司发行2025年、2027年和2030年票据，本金分别为7.5亿美元、7.5亿美元和10亿美元，利率分别为3.500%、3.750%和4.125%[334] - 2020年2月20日，公司赎回4.985亿美元的第二留置权票据，总成本约5.375亿美元[334] - 2020年1月24日，公司将定期贷款B的利率从LIBOR加2.00%降至LIBOR加1.75%[335] 公司资本支出调整 - 2020年，公司同意免除Century Casinos的资本支出要求，并将部分支出推迟至2021年12月31日[278] - 2020年6月1日，公司与Pre - Merger Caesars达成租赁综合修订协议，Caesars满足条件可获资本支出义务减免[277] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日的三个月，公司收入2.57902亿美元，2019年同期为2.20746亿美元，增长3715.6万美元[285] - 截至2020年6月30日的六个月，公司收入5.12903亿美元，2019年同期为4.34748亿美元，增长7815.5万美元[285] - 2020年Q2和H1租赁总收入较2019年同期分别增加3830万美元和7880万美元，合同租赁总收入分别增加4440万美元和9060万美元[290] - 2020年Q2和H1高尔夫业务收入较2019年同期分别减少290万美元和400万美元[292] - 2020年Q2和H1一般及行政费用较2019年同期分别增加100万美元和180万美元[295] - 2020年Q2和H1高尔夫业务费用较2019年同期分别减少70万美元和40万美元[297] - 2020年Q2信用损失备抵减少6550万美元，H1增加8400万美元[298] - 2020年Q2交易和收购成本较2019年同期减少170万美元，H1增加190万美元[299] - 2020年Q2和H1利息费用较2019年同期分别增加2290万美元和4540万美元[301] - 2020年Q2和H1债务加权平均年化利率分别降至4.18%和4.51%，2019年为4.97%[302] - 2020年Q2和H1利息收入较2019年同期分别减少300万美元和260万美元[303] - 2020年H1债务清偿损失为3910万美元，2019年同期无此类损失[304] - 2020年Q2净利润为22940.2万美元，2019年同期为15204.9万美元；2020年上半年净利润为20539万美元，2019年同期为30289.8万美元[312] - 2020年上半年经营活动提供现金3.18497亿美元，2019年同期为2.62942亿美元；投资活动使用现金8.40431亿美元，2019年同期为5.49014亿美元；融资活动提供现金31.00577亿美元，2019年同期为9.21177亿美元[329] - 2020年上半年现金及现金等价物和受限现金净增加25.78643亿美元，2019年同期为6.35105亿美元[329] - 2020年上半年期初现金及现金等价物和受限现金为1.101893亿美元，2019年同期为5984.47万美元；期末为3.680536亿美元，2019年同期为1.233552亿美元[329] - 2020年上半年经营活动产生的净现金较2019年同期增加5560万美元[330] - 2020年上半年投资活动使用的净现金较2019年同期增加2.914亿美元[331] - 2020年上半年融资活动提供的净现金较2019年同期增加21.794亿美元[333] - 2020年上半年每股股息为0.2975美元，2019年上半年为0.2875美元[338][340] 公司资金与债务情况 - 2020年6月30日，公司可用现金、受限现金、短期投资和循环信贷额度总计46.80536亿美元，其中现金及现金等价物16.80536亿美元，受限现金20亿美元，循环信贷额度10亿美元[314] - 公司目前有69亿美元债务未偿还，未来12个月无到期债务[317] - 截至2020年6月30日，公司总债务合同义务为87.30843亿美元，租赁和合同义务为4.0601亿美元，总合同承诺为87.71444亿美元[320] - 2020年7月20日，公司用手头现金、远期销售协议结算现金和高级无抵押票据发行所得资金支付Eldorado交易对价[323] - 公司预计用2020年6月远期销售协议结算所得资金为论坛会议中心抵押贷款和拉斯维加斯土地收购提供资金[323] - 截至2020年6月30日，非担保子公司占运营合伙企业收入的6.1%，占合并收入的5.9%，占运营合伙企业总资产的4.1%，占合并总资产的4.1%[337] - 截至2020年6月30日，公司有69亿美元的未偿债务，其中约21亿美元为可变利率债务[351] - 公司已签订利率互换协议对冲20亿美元的可变利率债务，约1亿美元未对冲，利率变动1%将使年现金利息费用变动约100万美元[352] 公司其他交易计划 - 公司拟以每英亩450万美元的价格购买约23英亩的Las Vegas Land，预计2020年第三季度完成交易[272]

业绩总结 - VICI Properties Inc. 截至2020年3月31日的投资总额约为81亿美元，已筹集的股本约为66亿美元[5][7] - 2020年第一季度的年化租金收入约为6.4亿美元[7] - 调整后的EBITDA为约2.6亿美元[5] - 当前年现金租金为5.085亿美元，调整后为5.004亿美元[82] - 调整后的息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2.45亿美元[87] - 调整后的资金运营（AFFO）为1.8亿美元[87] 用户数据 - 公司租赁的物业的平均租赁期限为32.9年，出租率为100%[14] - Eldorado与Caesars的组合预计将为VICI带来每年10.5亿美元的租金收入[1] - Caesars Palace Las Vegas的当前年现金租金为2.077亿美元[82] - Harrah's Las Vegas的当前年现金租金为8920万美元[82] - Margaritaville Bossier City的当前年现金租金为2350万美元[84] - Hard Rock Cincinnati的当前年现金租金为4280万美元[84] 财务状况 - VICI的总债务为68.50亿美元，其中包括21亿美元的定期贷款B和47.50亿美元的高级无担保票据[74] - VICI的现金及现金等价物和受限现金为23.71亿美元，净债务为44.79亿美元[74] - LTM Q1 2020调整后EBITDA为8.92亿美元，整体杠杆比率为7.7倍，净杠杆比率为5.0倍[74] - VICI的加权平均利率为4.19%，利息覆盖比率为3.8倍[74] 市场扩张与并购 - 公司在过去的活动中实现了215亿美元的交易，包括7594百万美元的已关闭或宣布的收购[11] - VICI的租金增长潜力来自于253亿美元的识别收购管道[37] - VICI与凯撒娱乐公司共同签署了出售哈拉斯里诺的最终协议，交易金额为5000万美元，VICI将获得75%的收益[66] 风险与不确定性 - 公司依赖于Caesars、Penn National Gaming等公司的租金支付，面临租户业务的潜在风险[2] - COVID-19疫情期间的财务状况和运营结果可能受到重大影响，尤其是租户的租金支付能力[2] - 公司在其行业中面临高不确定性和风险，特别是在经济波动和监管变化的背景下[4] 管理与股东结构 - VICI的管理团队在房地产、博彩和酒店行业拥有丰富的经验，CEO Edward Pitoniak在其领导下实现了146%的累计总回报[48] - VICI的管理层在过去四年内实现了25%的平均年总回报[48] - VICI的股东基础正在转型，长期持有者的比例逐步上升，2020年3月的机构/REIT投资者占比为62%[70] - VICI的董事会中独立董事占比为86%[55]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度GAAP总收入为2.55亿美元，较2019年第一季度增长19.2%；现金总收入为2.576亿美元，较2019年第一季度增长21.8%，增长原因是新增租金收入 [37] - 第一季度调整后税息折旧及摊销前利润（AFFO）为1.8亿美元，摊薄后每股0.38美元；一般及行政费用（G&A）为700万美元，占总收入的2.8%，与全年预测一致，为三网租赁行业最低比率之一 [38] - 第一季度因采用新会计标准CECL，产生1.495亿美元非现金备抵，拖累净利润和每股净利润0.32美元，但不影响AFFO每股收益 [42] - 截至季度末，总债务为69亿美元，加权平均利率为4.19%，加权平均到期期限约为6.9年，2024年前无债务到期 [45] - 截至3月31日，净债务与过去12个月EBITDA之比约为5倍，处于公司目标杠杆区间5 - 5.5倍内 [46] - 目前公司流动性约为13亿美元，包括3100万美元现金和1亿美元未动用的循环信贷额度；此外，公司还有约13亿美元来自2019年6月签订的远期销售协议的结算收益 [47] - 第一季度支付股息每股0.2975美元，年化股息为1.19美元，AFFO派息率为78%，略高于长期目标75% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 1月24日完成对JACK克利夫兰赌场和JACK西斯尔唐赛马场的收购及售后回租交易，支付8.43亿美元，通过主租赁协议为投资组合增加6590万美元年租金，资本化率为7.8% [19][20] - 4月24日与租户凯撒娱乐宣布出售大西洋城山谷赌场，公司将获得约1900万美元毛收益，保留狂野西部赌场和体育博彩区所有权，主租赁协议下年租金不变 [21] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用以流动性为重点的战略，确保拥有足够现金以满足长期基本财务义务 [14] - 继续与租户密切合作，共同应对危机，可能在短期内支持租户，以实现长期利益 [13] - 公司将继续专注于博彩行业，同时评估其他行业的投资机会 [25] - 公司认为博彩行业具有韧性和持久的消费者吸引力，其拥有的房地产对租户至关重要，长期价值将持续存在 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司所有28处资产均已关闭，目前不确定资产重新开放时间和租户业务的恢复速度，正在对各种情景进行建模分析 [12] - 公司相信博彩行业将在未来恢复，消费者对博彩体验的需求将回到之前水平，公司拥有的房地产价值将在危机过后持续存在 [17][18] - 公司认为目前与租户的讨论富有成效，希望未来能更明确资产开放时间和恢复情况 [58] 其他重要信息 - 公司在收益报告后增加了一份附表，按租赁分解现金收入及相应的非现金调整，以与GAAP收入对应 [36] - 公司撤回2020年业绩指引，暂不提供更新展望，未来将评估业绩指引的整体结构和实用性 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在与租户的对话中考虑的事项以及是否会考虑以股票或股票与现金结合的方式支付部分或全部股息 - 公司与五名租户积极讨论，租户提出部分租金减免或延期支付等请求，公司也在考虑临时租赁修改方案，如资本支出调整，以帮助租户保存现金，强调价值交换和临时问题需临时解决 [55][57] - 公司设定较低派息率以应对各种情况，目前专注于维持现金股息，如有需要可能会评估以股票支付股息的选项，但这不是首选 [60][62] 问题2: 公司如何利用现金，是否会支持租户或在并购方面更积极 - 公司采取“情景准备”策略，由于重新开放和恢复情况不确定，目前无法预先确定是采取高度防御还是进攻策略，但如果情况好转，公司的流动性使其有能力在并购方面更积极 [69][71] 问题3: 博彩行业长期外部增长前景，是否会出现更多股权资本结构，以及覆盖率和租金收入的变化 - 公司认为运营商和房地产投资信托基金（REITs）可能会采取更保守的资产负债表管理和现金流管理方式，博彩REITs可为博彩运营商提供另一种形式的永久资本，且无子弹到期风险，具有吸引力 [82][84] 问题4: 关于两个Penn租赁的覆盖率测试和租金递增情况 - Margaritaville租赁已于2020年1月1日重置并实现租金递增；Greektown租赁将于6月1日重置，鉴于资产表现，不太可能实现重置 [85] 问题5: 重新开放赌场的现金需求以及在社交距离限制下现金生成和盈亏平衡点的变化 - 运营商有信心在重新开放时采用新的运营方式，短期内业绩可能会有差异，但长期来看业务将恢复；运营商正在积极管理空间和时间的利用，以提高运营效率 [88][90] 问题6: 市场预期租金永久减少，公司是否考虑永久修改租赁条款 - 公司将根据租户具体情况决定，可能提供临时流动性支持、购买资产或进行资产与租金交换等，强调价值交换，且博彩资产对租户至关重要 [96][98] 问题7: 各州为降低赌场重新开业门槛可采取的措施 - 运营商正在与各州沟通，希望在特殊时期获得临时解决方案，以改善流动性状况，可能涉及现金管理和其他法规调整 [101][103] 问题8: 关于Bally's大西洋城交易的结果和1900万美元收益的计算 - 公司认为该交易是减少在大西洋城的头寸的机会，同时将狂野西部赌场和体育博彩区并入凯撒资产，且租金不变；收益分配与里诺交易类似，约75%的总对价归公司 [108][111] 问题9: 公司与租户谈判是否更倾向于资产交换或流动性交换而非传统的租金延期 - 公司认为目前资产开放时间和恢复情况不明确，应采取临时解决方案并进行价值交换，这种描述符合公司的谈判思路 [117][118] 问题10: 拉斯维加斯市场环境变化对公司投资策略的影响 - 公司对拉斯维加斯的长期信心不变，认为其是世界著名旅游目的地，将继续评估投资机会，不受短期疫情影响 [120][122] 问题11: CECL在未来几个季度的变化情况 - CECL是一种会计标准，反映了第一季度宏观经济的恶化，并非管理层预期的当前投资组合损失；在正常经济环境下，CECL备抵应每季度变动5 - 15个基点，受COVID - 19影响本季度大幅上升至100个基点，未来恢复正常后波动将减小 [129][131] 问题12: 此次危机对公司未来交易结构的影响 - 公司认为此次经历将促使各方更加严格地考虑极端情况，未来将更加关注租户信用质量、覆盖率和租赁条款等，以确保在困难时期双方都能生存和发展 [135][136] 问题13: 高尔夫业务的重新开放时间和恢复情况 - 公司部分高尔夫球场已开始开放，目前运营未完全恢复，俱乐部和餐饮服务未开放；预计未来六周将有更清晰的市场需求情况，早期在印第安纳州和密西西比州的运营结果令人鼓舞 [139][142] 问题14: 运营商重新开放计划对四墙物业和公司担保覆盖率的影响，以及公司担保的作用 - 公司认为主租赁协议和公司担保对保障租金收入至关重要，尤其是凯撒娱乐的投资组合；目前公司担保覆盖率较高，但随着业务重新开放和恢复情况不确定，覆盖率可能下降 [150][153] 问题15: JACK投资组合公司担保的额外抵押品情况 - JACK投资组合的公司担保涉及Rock Ohio Ventures（ROV），该实体拥有JACK克利夫兰赌场和JACK西斯尔唐赛马场，以及相关的车库和土地等额外房地产抵押品 [155]

财务分配与税收政策 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免美国联邦所得税[233] - REIT需每年至少分配90%的应税收入，若分配低于100%需按企业税率纳税，分配不足还可能需缴纳4%的消费税[313] 投资组合情况 - 公司当前投资组合包含28处市场领先物业，分布在12个州，面积超4000万平方英尺，约有15600间酒店客房，180多家餐厅、酒吧和夜总会[236] - 公司投资组合中有约34英亩未开发或开发不足的土地租给了凯撒娱乐[237] - 公司拥有并运营4个锦标赛高尔夫球场，其中2个靠近拉斯维加斯大道[237] 业务运营受疫情影响 - 2020年3月，因新冠疫情，公司所有4个高尔夫球场停止运营[242] 租户租金履行情况 - 2020年4月，公司所有租户均全额履行了租金义务[244] 企业合并与资产出售 - 埃尔多拉多预计在2020年上半年完成与凯撒娱乐的合并，但无法保证能按预期时间和条款完成[238] - 2020年4月24日，公司和凯撒娱乐达成协议，以2500万美元出售巴利大西洋城酒店及赌场，公司获约1900万美元，凯撒获约600万美元[248] - 2019年12月31日，公司和凯撒娱乐达成协议，以5000万美元出售里诺哈拉赌场，公司获75%收益，凯撒获25%收益[252] - 公司预计Eldorado/Caesars合并于2020年上半年完成，Eldorado交易将同时完成，将用手头现金、远期销售协议实物结算和高级无抵押票据发行收益等资金购买[299] 融资与债务相关 - 2020年2月5日，公司发行2025年、2027年和2030年票据，本金分别为7.5亿美元、7.5亿美元和10亿美元，利率分别为3.500%、3.750%和4.125%，将20亿美元净收益存入托管账户[249] - 2020年2月20日，公司用2025年票据剩余净收益和手头现金赎回4.985亿美元二级抵押票据，总成本约5.375亿美元[249] - 2020年1月24日，公司将定期贷款B利率从伦敦银行同业拆借利率加2.00%降至加1.75%[251] - 公司支付11.899亿美元修订CPLV租赁协议，年租金增加8350万美元[257] - 公司支付2.138亿美元终止HLV租赁协议，哈拉拉斯维加斯年租金增加1500万美元[257] - 2019年11月公司还清CPLV CMBS债务，产生1.108亿美元预付罚金，Eldorado按协议需偿还5540万美元[259] - 2019年6月公司与德意志银行达成协议，获得最高33亿美元的Eldorado高级过桥贷款和最高15亿美元的Eldorado初级过桥贷款；2020年11月高级无担保票据发行后，过桥贷款承诺减少16亿美元至32亿美元；2020年2月高级无担保票据发行后，过桥贷款承诺再减少20亿美元至12亿美元[259] - 若公司融资失败致主交易协议被Eldorado终止，公司可能需支付7500万美元反向终止费；若CPLV租赁协议未在Eldorado/Caesars合并完成日修订，公司可能需支付4500万美元费用；若Eldorado/Caesars合并未完成，Eldorado可能需支付公司7500万美元终止费[261] - 2020年2 - 3月，公司发行25亿美元高级无抵押票据，其中7.5亿美元2025年到期票据、7.5亿美元2027年到期票据和10亿美元2030年到期票据，利率分别为3.500%、3.750%和4.125%[296][309] - 2020年2月20日，公司用2025年到期票据剩余净收益和手头现金赎回4.985亿美元二级抵押票据，总成本约5.375亿美元[309] - 2020年1月24日，VICI PropCo修订信贷协议，将定期贷款B利率从LIBOR加2.00%降至LIBOR加1.75%[310] - 截至2020年3月31日，公司债务合同总义务为8.842323亿美元，租赁和合同义务为4.1706亿美元，总合同承诺为8.884029亿美元[296] - 公司目前有69亿美元债务未偿还，未来12个月无到期债务[293] - 2020年3月31日，未偿债务本金总额为69亿美元，约21亿美元为可变利率债务[323] - 公司已签订利率互换协议对冲20亿美元可变利率债务，约1亿美元可变利率债务未对冲[324] - 未对冲的可变利率借款利率每增减1%，年度现金利息费用约增减100万美元[324] 资产收购 - 2020年1月24日，公司以约8.433亿美元收购JACK克利夫兰和JACK西斯尔唐资产，签订主三重净租赁协议，初始年租金6590万美元，租期15年[250] - 公司拟以18.235亿美元收购MTA物业，包括新奥尔良哈拉、劳克林哈拉和大西洋城哈拉，初始年租金1.54亿美元，租期约15年[255] 财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度公司总收入2.55001亿美元，2019年同期为2.14002亿美元，同比增加4099.9万美元[264][265] - 2020年第一季度公司租赁收入2.47185亿美元，2019年同期为2.06663亿美元，同比增加4052.2万美元；合同租赁收入2.50439亿美元，2019年同期为2.04151亿美元，同比增加4628.8万美元[265][266][269] - 2020年第一季度公司高尔夫业务收入630万美元，2019年同期为733.9万美元，同比减少103.9万美元[264][265][271] - 2020年第一季度公司总运营费用1.6698亿美元，2019年同期为1213.6万美元，同比增加1.54844亿美元[264][272] - 2020年第一季度公司信用损失拨备变动为1.49508亿美元，2019年同期为0[264][272] - 2020年第一季度公司交易和收购费用为451.7万美元，2019年同期为88.9万美元，同比增加362.8万美元[264][272] - 2020年第一季度公司净亏损2206.5万美元，2019年同期净利润为15292.6万美元，同比减少17499.1万美元[264] - 2020年第一季度高尔夫运营费用增加30万美元，主要因某高尔夫球场水费增加及疫情期间仍支付员工全额薪资福利[275] - 2020年第一季度信用损失备抵增加1.495亿美元，其中2220万美元与对JACK Cleveland/Thistledown的初始投资和ROV贷款有关[276] - 2020年第一季度交易和收购成本增加360万美元，主要因放弃投资机会产生费用[277] - 2020年第一季度利息费用增加2250万美元，主要因2020年2月和2019年11月高级无抵押票据发行使债务增加47.5亿美元，部分被2020年2月和2019年11月债务赎回减少的20.5亿美元抵消[278] - 公司债务加权平均利率从2019年第一季度的4.97%降至2020年第一季度的4.58%[279] - 2020年第一季度利息收入增加40万美元，主要因2020年2月高级无抵押票据发行增加现金储备[280] - 2020年第一季度债务清偿损失为3910万美元，源于2020年2月第二留置权票据全额赎回[281] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净亏损为2401.2万美元，2019年同期净利润为1.50849亿美元[289] - 截至2020年3月31日，公司可用现金、受限现金、短期投资和循环信贷额度总计33.71084亿美元[290] - 2020年第一季度，公司经营活动提供净现金1.37446亿美元，较2019年同期增加2180万美元，主要因新增物业租金收入增加[305][306] - 2020年第一季度，公司投资活动使用净现金8.39579亿美元，较2019年同期增加7.38419亿美元，主要因收购JACK Cleveland/Thistledown及发放ROV贷款[305][307] - 2020年第一季度，公司融资活动提供净现金19.71324亿美元，较2019年同期增加19.61611亿美元[305][308] - 截至2020年3月31日，高级无抵押票据非担保子公司占运营合伙企业收入的4.5%（或合并收入的4.4%），占运营合伙企业总资产的6.1%（或合并总资产的6.0%）[312] - 2020年1月1日至3月31日每股股息为0.2975美元，2019年同期为0.2875美元[313] 会计政策变化 - 2020年1月1日公司采用ASU No. 2016 - 13，会计政策发生重大变化[315] - 本季度采用ASC 326，需对多数投资计量和记录预期信贷损失[316] - 采用贴现现金流模型估计预期信贷损失准备金[317] 冲销与收回情况 - 2020年3月31日止三个月无冲销或收回情况[321] 利率风险 - 公司面临利率风险，主要源于债务义务[322] 流动性情况 - 公司认为有足够流动性满足需求，主要通过现有现金及等价物、受限现金、短期投资、租赁协议现金收入、银行借款等[300]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度总营收（不含租户物业税报销）同比增长15.2%，达2.375亿美元；全年营收同比增长9.6%，这得益于当年新增的1.466亿美元年租金 [42][43] - 2019年第四季度调整后运营资金（AFFO）为1.766亿美元，合每股0.37美元；全年AFFO为6.496亿美元，合每股1.48美元，同比增长23.6%，每股AFFO增长约3.5%，主要因2019年6月股权发行增加股份导致暂时摊薄 [44] - 2019年第四季度一般及行政费用（G&A）为510万美元，占总营收的2.2%，符合全年预期，是三网租赁行业中最低比率之一 [45] - 预计2020年AFFO在7.28 - 7.48亿美元之间，合每股摊薄后1.50 - 1.54美元，该指引未反映待完成的Eldorado收购及其他潜在收购活动 [49] - 2019年第四季度股息为每股0.2975美元，基于年化股息每股1.19美元，于1月9日支付给12月27日收盘时登记在册的股东 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年宣布49亿美元的区域和拉斯维加斯资产交易，综合资本化率为7.9%，包括待完成的Eldorado交易，年化租金增加约45%，优质租户数量翻倍 [23] - 2019年12月6日完成对Century Casinos三个区域物业的收购，交易金额2.78亿美元，通过主租赁协议增加2500万美元年租金，资本化率为9% [24] - 2020年1月24日完成对JACK Cleveland Casino和JACK Thistledown Racino的收购，支付8.43亿美元，通过主租赁协议增加6590万美元年租金，资本化率为7.8% [25] - 2020年1月15日宣布以5000万美元出售Harrah's Reno，获得3750万美元毛收益，与Caesars的主租赁协议下现有年租金不变 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是通过与有价值的合作伙伴建立关系来发展和维持房地产投资信托（REIT）的价值，包括与员工、游戏合作伙伴、股权合作伙伴、信贷合作伙伴、学习合作伙伴和潜在新领域合作伙伴建立关系 [13][14] - 2019年是公司转型之年，在收购活动上是游戏REIT行业最活跃的，也是唯一宣布公平交易的公司，未来将继续利用市场机会，通过增值收购扩大投资组合，为股东创造价值 [22][29] - 2020年交易环境活跃，公司有嵌入式增长管道，包括拉斯维加斯大道资产的两个机会、印第安纳波利斯游戏市场两个优质资产的看跌 - 看涨期权、拉斯维加斯Caesars Forum会议中心的优先购买权（ROFR）和巴尔的摩市中心赌场的额外ROFR [27][28] - 公司在评估非游戏资产时，会从低周期性、无长期威胁、健康的供需平衡和终端用户忠诚度四个方面进行筛选，优先考虑能支持三网租赁模式的行业和运营商 [73][74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司成果丰硕的一年，公司的管理团队和方法为未来发展奠定基础，未来将继续通过建立关系创造价值 [13] - 2020年交易环境活跃，公司有机会在游戏行业内外进行投资，嵌入式增长管道确保公司长期可见增长 [27] - 随着行业关注度增加，运营商逐渐认识到REIT在帮助其业务增长和实现价值方面的作用，市场机会增多 [58][60] 其他重要信息 - 公司自成立两年多来，致力于打造能应对所有周期的资本结构，目标是实现投资级评级 [32] - 2019 - 2020年初，公司通过严格的资本配置转变资产负债表，包括股权融资、扩大信贷额度、发行无担保票据等，目前总债务为68.5亿美元，69%为无担保债务，加权平均利率为4.2%，加权平均到期年限为7.1年，2024年前无到期债务 [33][40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 8 - K文件中每股1.85美元的预估运营资金（FFO）与2020年指引的差异及变化情况 - 1.85美元是Eldorado交易完成后的年化运营资金，不构成2020年指引，2020年指引未包含Eldorado交易影响，且该数字基于所有已宣布交易的全年影响和预估股份数量，近期ATM发行的750万股对股份数量有轻微影响 [53][56] 问题2: 私募股权和MGM等进入市场后，游戏交易机会是否变化，业主对房地产价值和变现意愿有无改变 - 行业关注度增加是好事，运营商逐渐认识到REIT在业务增长和价值实现中的作用，这有利于行业机构化和资本化率压缩 [58][60] 问题3: 是否愿意与大型私募股权公司合作 - 公司持开放态度，若与其他资本提供者合作能为股东带来最佳结果，会考虑合作，目前进入市场的是黑石非上市REIT，它是永久性资本工具，与私募股权不同 [64] 问题4: 是否会等待Eldorado交易完成后再寻找其他机会 - 公司将继续以一贯方式运营，不会因Eldorado交易而停止寻找独特机会，会持续发展公司 [65] 问题5: ATM发行是与未宣布交易还是已宣布交易相关 - ATM发行是利用有吸引力的股价和高效工具获取股权市场资金，为未来业务管道或需求提供资金，是机会主义行为 [71] 问题6: 非游戏酒店业机会及运营商对净租赁结构的兴趣 - 公司从低周期性、无长期威胁、健康供需平衡和终端用户忠诚度四个方面评估非游戏行业，寻找能支持三网租赁模式的行业和运营商，避免酒店行业中运营杠杆和责任分离的模式 [73][76] 问题7: 鉴于ATM发行和债务发行，是否会很快再次进入市场进行收购 - 公司未来收购的资金策略是宣布交易时按需在市场筹集股权资金，目前债务发行所得已指定用于Eldorado交易或再融资，ATM发行是为活跃业务管道筹集额外资金 [83] 问题8: 5800万美元债务清偿费用是否与CMBS有关，ERI交易结束后是否会报销 - 总费用为1.108亿美元，与Eldorado平分，收入报表上的5800万美元包括5540万美元及相关交易法律费用 [86] 问题9: 竞争对手暂停业务是否带来竞争减少的机会 - 公司不认为交易中竞争减少，一直认为游戏房地产有吸引力，评估交易时不考虑竞争因素 [87] 问题10: 资本化率压缩和公开交易运营公司股价上涨是否使卖家更愿意交易 - 卖家意愿增加可能是因为更多人了解REIT在其投资组合中的作用，以及REIT作为永久性资本提供者能帮助降低资本结构风险 [90][93] 问题11: 非游戏体验市场中最大机会所在 - 主题公园行业符合公司评估标准，具有长期耐久性、健康供需平衡、不受亚马逊影响和抗经济衰退等特点 [95][96] 问题12: 1.85美元运营资金是否包含所有交易融资 - 1.85美元的预估运营资金反映了近期高收益债券和2019年6月股权发行情况，但不是公司指引，是8 - K文件中的预估数字 [99] 问题13: 公司是否只追求增值交易 - 公司只会进行增值交易，因为一次不良交易可能导致失去资本市场支持，董事会也要求交易增值，这是为投资者创造价值和获得回报的方式 [101][104] 问题14: 假设完成已宣布交易后，额外交易是否会使运营资金高于1.85美元 - 这是合理假设，公司会确保交易增值，董事会不会批准降低每股运营资金的交易 [103][104] 问题15: 2021年共识低于1.85美元，数字是否会改变 - 由于公司交易复杂，市场难以准确拼凑信息，2月融资为Eldorado交易提供了资金成本清晰度 [105] 问题16: ROFR资产交易时间 - 拉斯维加斯的ROFR资产交易时间取决于Caesars，公司会做好准备 [107] 问题17: 若Las Vegas Sands等运营商想收购有合同权利的资产，如何处理 - 公司不评论谣言和假设情况，Caesars新建的会议中心有与公司的看跌 - 看涨协议 [111][113] 问题18: 若因看跌 - 看涨协议发生交易，协议是否继续有效 - 协议会继续有效 [118][119] 问题19: 2月私募发行定价与投资级发行人相比如何 - 与投资级发行人相比，公司债务资本价格有75 - 100个基点的下降空间 [121] 问题20: 除提前偿还第二留置权票据外，资产负债表还有哪些可操作空间 - 下一步是偿还定期贷款，该贷款抵押了所有资产，是获得投资级评级的关键，公司会尽量减少互换的破损成本 [123] 问题21: 2020年第一季度ATM发行是否包含在指引中 - 包含在指引中 [124] 问题22: 如何看待美国部分赌场物业投入大量资金但现金流未提升的机会，以及如何评估收购目标的房地产价值和现金流 - 公司希望租户成功且经济状况良好，租金应占运营商经济的比例尽可能低，资产稳定并显示出运营经济状况时，租赁安排更可持续 [129] 问题23: Eldorado合并后，如何看待增长和多元化 - 公司一直致力于多元化租户基础，未来会继续通过增长管道和与新运营商建立关系寻找机会，不会为了多元化而进行不良交易 [132][135] 问题24: Blackstone进入市场后，拉斯维加斯或区域赌场是否出现资本化率压缩 - 需具体资产、地点和区域分析，目前未看到明显资本化率压缩，市场是动态的，公司会根据资本成本和收入收益率创造价值 [137][138] 问题25: 公司在资本配置中与租户合作，对于所拥有物业的资本支出（CapEx）有无经验法则 - 资本支出因资产而异，需与运营商合作了解维护和增长资本需求，公司认为让拥有运营杠杆的运营商负责资本支出是更好的激励和回报模式 [141][142] 问题26: 拉斯维加斯或目的地资产的资本密集度与区域物业相比如何，赌场与酒店的资本密集度相比如何 - 赌场最大的维护资本支出是酒店，拉斯维加斯资产资本密集度高于区域资产，但收入强度也更高，能支持更高资本支出 [144][147] 问题27: 库存股解决方案对指引的单独影响 - 公司有6000万股反映了远期销售协议在库存股法下的摊薄影响，可详细说明该数字 [150]

公司债务发行情况 - 公司2020年2月发行的2025、2027和2030年到期的高级无抵押票据本金总额分别为7.5亿美元、7.5亿美元和10亿美元，利率分别为3.500%、3.750%和4.125%[14][15][16] - 公司2019年11月发行的2026和2029年到期的高级无抵押票据本金总额分别为12.5亿美元和10亿美元，利率分别为4.250%和4.625%[14][15] - 公司2017年10月发行的8.0%的第二优先高级担保票据本金总额为7.669亿美元，截至2019年12月31日，约4.985亿美元本金仍未偿还，并于2020年2月20日全部赎回[35] 公司债务偿还情况 - 公司2017年10月6日产生的15.5亿美元凯撒宫拉斯维加斯资产级房地产抵押贷款融资于2019年11月26日全部偿还[20] 公司物业资产情况 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，分布在12个州，总面积约4000万平方英尺，拥有约15600间酒店客房和超过180家餐厅、酒吧和夜总会[39] - 公司投资组合包括约34英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足的土地，租给了凯撒娱乐[40] - 公司拥有并经营4个锦标赛高尔夫球场，其中2个靠近拉斯维加斯大道[40] - 公司拥有28处地理分布广泛的赌场度假村，总赌场面积1750千平方英尺，有36840个博彩单位和15552间酒店客房[48][58] - 待收购的3处物业赌场总面积337千平方英尺，有4810个博彩单位和450间酒店客房[59] - 有3处待行使买卖权的物业，赌场总面积138千平方英尺，有3140个博彩单位[59] - 公司拥有28处市场领先的物业和4个高尔夫球场[133] 公司业务运营模式 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）开展业务，一般情况下，只要每年将全部净应税收入分配给股东并保持REIT资格，就无需缴纳美国联邦所得税[43] - 公司通过运营合伙企业开展房地产经营业务，通过应税REIT子公司VICI Golf开展高尔夫球场业务[43] 公司租赁协议优势 - 公司的租赁协议要求租户对物业进行投资，有助于提升物业价值并保持其市场竞争力[42][47] - 公司物业100%被占用，与凯撒、宾州国家等公司的子公司签订长期净租赁协议，提供可预测的租金收入[49] 公司管理团队经验 - 公司首席执行官和总裁兼首席运营官在房地产投资信托、博彩和体验式房地产行业平均有超30年经验，首席财务官和总法律顾问平均有超20年相关行业经验[55] 公司物业出售情况 - 2019年12月31日，公司与凯撒达成协议以5000万美元出售哈拉里诺资产，公司获75%收益，凯撒获25%收益[59] 公司租金相关情况 - 凯撒非CPLV租赁协议和乔利埃特租赁协议当前年租金为508534000美元，CPLV租赁协议为207745000美元，HLV租赁协议为89157000美元[64] - 宾州国民租赁协议中，玛格丽塔维尔和希腊城当前年租金分别为23544千美元和55600千美元，租金递增率均为2%[70] - 硬石辛辛那提租赁协议中，当前年租金为42750千美元，第2 - 4年租金递增率为1.5%，第5 - 15年为2%或CPI变化值中的较大值（CPI变化小于0.5%时无递增）[74] - 世纪投资组合租赁协议中，当前年租金为25000千美元，第2 - 3年租金递增率为1.0%，第4 - 15年为1.25%或CPI变化值中的较大值[76] - JACK克利夫兰/西斯尔唐租赁协议中，当前年租金为65880千美元，第2 - 3年租金递增率为1.0%，第4 - 6年为1.5%，第7 - 15年为1.5%或CPI变化值中的较大值（上限2.5%）[80] - 截至2019年12月31日，未确认任何超过CPI下限的租金[66,75,77,81] 公司租赁协议条款 - 凯撒租赁协议初始期限均为15年，有四个五年续约期[64] - 凯撒租赁协议中，非CPLV和乔利埃特租赁协议2 - 5年扶梯为1.5%，6 - 15年为消费者价格指数（2%下限）；CPLV租赁协议为消费者价格指数（2%下限）；HLV租赁协议2 - 5年为1%，6 - 15年为消费者价格指数（2%下限）[64] - 凯撒租赁协议中，非CPLV和乔利埃特租赁协议从第8年开始EBITDAR与租金比率下限为1.2倍，CPLV租赁协议为1.7倍，HLV租赁协议从第6年开始为1.6倍[64] - 凯撒租赁协议中，非CPLV、CPLV和HLV租赁协议的年度最低资本支出均为净收入的1%，滚动三年最低资本支出分别为255百万美元、84百万美元和无要求，HLV初始最低资本支出为171百万美元（2017 - 2021年）[83] - 宾州国民、硬石、世纪赌场和JACK娱乐的年度最低资本支出分别为基于滚动四年净收入的1%、净收入的1%、净博彩收入的1%和初始30百万美元（2019年4月1日 - 2022年12月31日），之后为滚动三年净收入的1%[86] 公司与凯撒相关关系 - 截至2019年12月31日，凯撒运营53处房产，其中20处从公司租赁[87] - 公司与凯撒的长期净租赁协议提供可预测的收入流和增长潜力[88] - 公司与凯撒及其子公司签订了各种协议以管理双方关系[89] - 凯撒娱乐为CEOC及其子公司在租赁协议下的付款和履约提供担保，担保义务在特定条件下终止[90] - 凯撒娱乐对租赁协议的担保目前无抵押品，特定情况下CEOC的第一留置权债务抵押品将作为担保抵押品，担保权益在特定条件下自动释放[92] - 管理和租赁支持协议包含凯撒娱乐的契约，要求资产出售按公平市场价值，非现金股息不得影响担保义务履行[93] - 截至2023年10月6日，凯撒娱乐在特定条件下受限进行股息、股票回购等交易，满足特定条件可执行，如股权市值至少55亿美元等[94] - 公司与凯撒娱乐签订第二份修订重述的优先购买权协议，双方对特定国内博彩设施有优先购买权，协议在特定情况下终止[95][97][99] - 公司运营合伙企业可在组建日期起五年内行使购买权，以10倍初始物业租赁租金购买特定物业，初始租金使EBITDAR与租金比率为1.67[101] - 若因债务协议限制无法行使购买权且未解决，凯撒娱乐需支付损失价值，按8.5%年利率复利计算[103][104] - 若因其他原因无法行使购买权，双方需努力解决，未解决则凯撒娱乐需将物业出售给其他买家，公司有权获得超出协议价格部分[105] - 若购买权可行使，双方需在90天内协商并签订销售协议、租赁回租协议等[106] - 公司已签订协议收购特定物业，现有购买权协议在相应物业收购完成或获得特定履行或违约金时终止[107] 公司高尔夫球场协议费用 - 高尔夫球场使用协议的费用包括约1030万美元的年度会员费、310万美元的使用费用和120万美元的最低轮次费用[109] 公司员工情况 - 2019年12月31日公司约有140名员工，其中16人在运营合伙企业工作，约124人在TRS、VICI高尔夫或其子公司工作[118] 公司相关交易协议 - 2019年6月24日，Eldorado与Caesars达成合并协议，预计2020年上半年完成合并，公司预计Eldorado交易将同时完成[113][114] - 公司与Eldorado达成主交易协议，涉及MTA物业收购、Caesars租赁协议修改等[114] - 交易完成后，Eldorado将为Formation租赁协议提供新担保，Caesars的现有担保将终止[114] 公司Caesars论坛协议情况 - Caesars论坛看跌/看涨协议中，Caesars可在2024年1月1日至12月31日行使看跌权，HLV所有者可在2027年1月1日至12月31日行使看涨权[108] - 若Caesars行使看跌权但交易未完成，可在未完成日期起一年内行使回购权，哈拉拉斯维加斯的购买价格为最近四个连续财季HLV租赁协议租金的13倍[108] - Caesars论坛会议中心的购买价格为回租租金的13倍[108] 公司环保相关情况 - 2019年公司将总部迁至获得LEED金级认证且有能源之星标签的大楼[129] - 2019年部分租户向公司报告了LEED认证、水和能源使用、排放和废物转移情况[129] 公司税收分配要求 - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免当前实体层面的美国联邦所得税[147] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（有特定调整），若年度分配低于100%的REIT应税收入（含资本利得），需按常规公司税率缴税[198] 公司投资相关情况 - 公司一般将多余现金投资于短期投资级商业票据和政府支持企业发行的贴现票据，投资期限为91至180天[138] - 公司未来投资活动不受地理区域或资产特定百分比的限制[133] - 公司可能会与第三方合作进行物业所有权投资，也可能通过发行股票等方式获取房地产或其权益[134] - 公司目前不打算投资房地产相关债务，但可能会根据情况进行此类投资[136] 公司交易协同效应 - 埃尔多拉多交易完成后，合并后的埃尔多拉多/凯撒预计实现约5亿美元协同效应[156] 公司租赁收入占比 - 2019年12月31日止年度，拉斯维加斯大道物业产生约33%的租赁收入[159] 公司未来租金收入 - 未来五年，凯撒需支付约42亿美元固定年租金和高尔夫球场会员费[161] 公司凯撒合并债务情况 - 2020年凯撒合并估计债务服务（包括本金和利息）约为5.04亿美元，到期前为102亿美元[165] 公司面临风险情况 - 若租户未能遵守租赁条款或博彩法规，公司可能需寻找新租户，导致租金收入减少[158] - 博彩行业竞争激烈，竞争对手的再投资、扩张及新市场进入会带来不利影响[155] - 税收法律变化，如税率提高，可能对租户业务产生不利影响[155] - 公司和租户面临博彩及其他监管机构的广泛监管，违规可能导致租户业务受影响[168] - 若租赁协议到期未续约且未找到合适租户，公司业务、财务等方面将受重大不利影响[177] - 净租赁可能导致未来租金低于市场水平，影响公司运营结果、现金流和股东分红[178] - 若未能完成Eldorado交易或未按预期条款完成，公司将面临声誉受损、股价下跌等风险[180][181] - 即使Eldorado交易完成，也可能无法实现预期收益，还可能扰乱公司现有计划或运营[183] - 若未收到预期的远期销售协议结算净收益，公司可能增加大量债务，影响财务状况[184] - 若Eldorado交易在特定情况下终止，公司可能需向卖方支付高达7500万美元的终止费或违约金[187] - 租户产生的机械留置权或类似留置权可能影响公司物业权益，导致物业被出售偿债，减少股东分配[200] - 公司信用评级会影响融资额度和条款，无投资级评级、评级下调或展望负面会影响未来增长[201] - 公司未来可能增加债务，高额债务会增加现金流压力，限制运营和财务灵活性，增加利息成本[202] - 公司可能被迫处置物业，运营合伙向公司分配现金的能力可能受限，影响公司向普通股股东分配[203] - 公司获取融资和履行债务义务取决于未来经营表现，当前信贷市场状况持续或恶化会影响融资[204] - 公司可能无法获得融资或需不利条款融资，发行股权证券可能导致股东股权稀释[205] - 公司能否按时为债务再融资受多种因素影响，无法再融资会产生重大不利影响[206] - 债务协议中的契约限制公司运营灵活性，违约会导致债务加速到期，影响公司多方面状况[207] - 利率上升会增加公司利息支出，影响股东分配和股价，新债务融资成本可能增加[208] 公司股权相关规定 - 拥有公司至少5%已发行股份的人需及时通知公司其身份[171] 公司重大交易规定 - 公司和子公司的重大交易需提前报告或获博彩当局批准[174] 公司租赁协议期限及缩减情况 - 租赁协议初始租期15年，可延长最多四个5年续期，部分设施总租期超剩余使用寿命80%时租户可缩减[176] 公司长期债务情况 - 截至2019年12月31日，公司长期债务约48亿美元，包括21亿美元定期贷款B、4.985亿美元次级留置权票据、13亿美元2026年票据和10亿美元2029年票据[191][194] - 2020年2月完成票据发行后，截至2月20日，公司未偿还债务本金约69亿美元[191] 公司循环信贷额度情况 - 截至2019年12月31日，公司循环信贷额度可用借款能力为10亿美元[192]