货币政策动态 - 美联储已进入降息模式 [1] - 已实施两次降息 每次幅度为25个基点 [1]

市场指数表现 - 上周主要宽基指数收跌 标普500指数和罗素2000指数均下跌1.6% 道琼斯工业平均指数下跌1.2% [2] - 科技股成为上周最大输家 纳斯达克综合指数下跌3% [2] - 上周五市场波动剧烈 标普500指数价格波动范围达1.5% 但成功从50日移动平均线支撑位6670点反弹并收复日内大部分失地 [2][3] 企业盈利状况 - 第三季度企业盈利表现强劲 根据FactSet数据 80%的公司已公布财报 三季度盈利预计同比增长13.1% 远超9月底时略低于8%的初始预期 [4] - 尽管盈利增长强劲 但自财报季开始以来 股市仅上涨1.3% [5] 市场估值与宏观经济 - 市场估值处于高位 标普500指数的12个月前瞻市盈率为22.7倍 显著高于其5年平均水平20倍和10年平均水平18.6倍 [5] - 消费者信心急剧下滑 密歇根大学消费者信心指数仅为50.3 处于历史低位水平 [5] - 就业市场疲软 裁员正在加速 净就业增长可能为负 [5] 政府停摆事件进展 - 周日传来积极消息 参议院接近通过结束政府停摆的立法 此举可能挽救假日季经济 [3][6] - 市场对协议通过持乐观态度 股指在盘前交易中上涨约1% [7] - 若立法受阻 标普500指数的6670点支撑位可能再次受到考验 [8]

英镑兑美元汇率动态 - 英镑兑美元汇率延续跌势触及七个月低点接近13000心理关口后买家迅速入场推动汇率反弹[1] - 避险资金流强劲回归对风险敏感的英镑构成强大阻力同时推动美元兑其六大主要货币对手升至五个月高位[1] - 广泛的美元强势打压英镑兑美元汇率挑战13000水平随后在当周后期出现可观回升[4] 全球市场情绪与资金流向 - 市场弥漫"抛售一切"主题因人工智能驱动的全球股市创纪录上涨后出现一波疲态[2] - 美国科技股暴跌拖累主要指数投资者抛售黄金以弥补股市损失[2] - 投资者对科技股估值过高感到担忧特别是在人工智能领域引发全球指数早该出现的回调[2] 美国经济数据与货币政策预期 - 美国私营部门就业和服务业活动数据强劲导致对美联储12月再次降息的预期减弱为美元提供新支撑[3] - ADP数据显示10月美国私营 payrolls 增加42000个岗位超过预期的25000个增幅ISM服务业PMI因新订单大幅增长而超预期升至524[4] - 最新就业数据重燃对美国劳动力市场状况恶化的担忧将美联储下月降息概率略微推高至69%而ADP就业数据公布后曾降至62%[6] 英国央行货币政策立场 - 英镑兑美元复苏未受英国央行鸽派维持利率决定影响货币政策委员会成员以5比4的投票结果将关键利率维持在4%分歧程度小于预期[6] - 英国央行强调未来降息将取决于通胀前景的演变并表示如果反通胀进程继续银行利率可能继续逐步下行[7] 美国劳动力市场具体表现 - 高管安置公司Challenger Gray & Christmas数据显示企业宣布的裁员数量月度激增1831%是超过二十年来最糟糕的十月份[5] - 周四的私营劳动力数据以及政府对长期关闭的担忧重现将美元和美国国债收益率大幅拉回[5]

**全球房地产策略月度回顾关键要点总结** **涉及的行业与公司** * 行业：全球上市房地产（REITs及房地产开发商）涵盖工业、住宅、办公、零售、数据中心、医疗保健等多个子板块[2][3][5] * 涉及公司：全球多家知名房地产公司及REITs 包括但不限于凯德投资旗下多只REITs、新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、三菱地所、Welltower、Digital Realty、Emaar Properties、Aldar Properties等[5][44][59][119][120][121] **核心观点与论据** * **全球市场表现与驱动因素** * 全球房地产指数上月下跌1.5% 跑输全球股市390个基点 主要受市场对美联储未来降息步伐的担忧影响[2] * 尽管处于积极的财报季且多家公司上调业绩指引 但板块表现仍受利率预期拖累[2] * 瑞银预计美联储将在12月会议上再次降息[2] * 年初至今亚洲板块表现最佳 以美元计算上涨25.6% 欧洲上涨18.2% 美国上涨2.8%[2] * **区域与板块表现分化** * **区域表现**：欧洲上月上涨1.2% 表现领先 美国下跌1.6% 亚洲下跌1.8%[2] 瑞典(+3.3%)和英国(+2.9%)表现突出 中国(-7.2%)和加拿大(-2.3%)表现落后[3] * **板块表现**：工业板块(+5.3%)领涨 得益于物流租赁活动反弹 医疗保健板块因强劲运营和外部增长表现良好 数据中心REITs在AI繁荣背景下表现出韧性[2] 住宅板块(-5.9%)再次落后 因美国运营疲软和欧洲对利率敏感[2][3] * **估值水平** * 全球房地产板块估值较净资产价值(NAV)有6.9%的折价 2025年预期市盈率(PE)为20.3倍 股息收益率为3.7% 2024-25年预期每股收益(EPS)增长8.8%[4] * 全球板块市净率(Price/NAV)略高于其长期历史平均水平(折价9.9%)[13][18] * 资本化率保持紧缩(5.5% vs 历史平均6.4%) 交易量正在复苏[13] * **各地区市场动态** * **亚太地区**： * 中国住宅市场依然疲软 三季度房价和租金下跌[37] 前十强开发商10月合同销售额同比下降41%[71] * 中国私人REITs的发展可能为行业带来变革 为开发商提供新的资本循环渠道[38] * 香港写字楼需求因金融机构积极招聘而转正 住宅交易将受益于降息[37] 9月零售销售额同比增长5.9% 加速增长[65] * 日本写字楼前景因新供应缓慢和拆除率高而改善 酒店需求可能反弹[37] 新首相的土地政策聚焦国防考量 对住房市场的影响待观察[59] * 新加坡REITs在2025年迄今已筹集约40亿新元 连续第三年进行股权融资[52] * 澳大利亚房地产板块10月表现(+0.6%)受国内经济数据影响 市场对降息预期进行调整 瑞银经济学团队认为终端利率为当前3.60% 可能在2026年5月降息25个基点[41] * **欧洲与英国**： * 欧洲央行保持政策利率不变(主要再融资利率2.15%) 欧元区10月年化通胀预期微降至2.1% 三季度GDP同比增长1.3%[75] * 投资市场显现韧性 三季度交易量增加 流动性改善 特别是在零售、办公和物流领域[76] * 英国房地产上月回报率为+2.9% 表现强劲[74] SEGRO的预租活动显示复苏迹象[82][84] British Land上调了其2026和2027财年盈利指引[86] * **美国**： * 美国REIT行业上月回报率为-1.6% 略跑输全球板块0.1个百分点[90] * 板块拥挤度评分显示 数据中心、基础设施和自助仓储REITs最受多头拥挤 而办公、工业和预制房屋REITs最受空头拥挤[91][92] * 老年住房( Senior Housing )供需背景依然非常强劲[103] Welltower通过出售大部分门诊医疗(OM)资产来增加对增长更快的老年住房的敞口[104][105] * 购物中心REITs在三季度经受住了关税和通胀的影响 优质地段空间有限且无新供应[106] * **新兴市场(中东)**： * 瑞银首次覆盖阿联酋房地产行业 给予Aldar和Emaar Properties"买入"评级[2][119] * 阿联酋结合了周期性优势和结构性顺风 IMF预计2025-30年GDP年均增长4.5% 人口增长迅速 政策改革深化了买家基础[119] * Emaar拥有创纪录的1463亿迪拉姆全球待确认收入 backlog[120] Aldar拥有665亿迪拉姆的待确认收入 backlog[121] * **宏观经济背景** * 瑞银经济学家预测2025年全球GDP增长3.2% 2026年增长2.9%[124] * 通胀预期2025年为3.3% 2026年为2.9%[124] * 美国10年期国债收益率预测2025年为3.80% 2026年为3.40%[124] * 瑞银坚持认为美联储将在12月降息[127] **其他重要内容** * **瑞银全球房地产会议**：第28届瑞银全球房地产CEO/CFO会议确认于2025年12月2日至3日在伦敦举行 将有70家全球房地产管理团队参与[2] * **投资偏好**：瑞银列出了其全球首选股票名单 涵盖新加坡、香港、中国、日本、澳大利亚、欧洲大陆、英国和美国等多个市场的公司[5] * **日本REIT赞助商优势**：与美国和新加坡相比 日本赞助商有时会以高达30%的折扣向其REIT提供资产 以增强增值收益 这一增长优势可能未被投资者充分认识[39]

行业与公司 * 涉及的行业主要是中国债券市场 包括利率债、信用债（城投债、产业债、银行资本债）及相关监管政策[1] * 涉及的公司类型包括上市公司（特别是上市银行）、公募基金、银行理财、保险公司、年金等市场参与机构[12][13][16] 核心观点与论据 **债市整体环境与利率展望** * 当前中国债市已进入低利率阶段 长期国债收益率呈下降趋势 未来几年除非经济复苏且央行大幅收紧资金面 否则收益率有望继续下行[2][18] * 预计年底十年期国债收益率目标点位在1.7%以下 无增值税十年期国债收益率目标为1.65%左右 政策利率下调预期强烈 大概率将在12月或明年1月进行调整[11] * 整体环境偏向通缩 对债市构成利好 未来几年CPI预计持续在0.5%以下 PPI即便同比回升至0左右 也不会对货币政策或国债收益率产生实质性压制[1][19][20] **监管政策影响** * 惩罚性赎回费新规正式文件尚未落地 预计机构投资者赎回费要求可能从6个月调整为3个月 零售投资者维持现状 规则落地后市场情绪可能更积极[1][3] * 公募基金分红免税政策短期内不会取消 有助于稳定银行自营债基投资规模 但需将综合费率从平均40BP降至10BP左右以提高吸引力[5] * 定制载机监管主要规范单一机构持仓规模超50%的情况 旨在防止通道业务 对市场整体影响不大[6] **信用债市场与配置行为** * 信用债市场出现分化 产业债表现良好 银行资本债有所调整 这与摊余成本定开债基进入开放期后资金流动有关[7][8] * 未来半年约5,000亿摊余成本定开债基进入开放期 需关注资金流动及市场结构变化风险[1][8] * 未来几年城投债和产业债将迎来约5,000亿配置 对国开债产生利空影响 银行理财规模超33万亿 10月增量近1.5万亿 未来一年或大幅增配信用债 利好5年左右城投债和产业债[9] * 银行永续债及二级资本工具方面 险资自营、年金等机构仍有较大购买需求 5年的二级资本永续债收益率相比1.75%的定期存款利率更具吸引力[10] **银行体系行为变化** * 从上市公司三季报看 全A股上市公司今年前三季度营收增速为1.2% 较去年负值有所改善但增长仍低迷[12] * 银行体系金融投资增长迅猛 截至第三季度末总余额达101万亿 占资产总额31% 未来10-20年内该比例可能达到50% 而贷款占比则从目前50%以上降至30%左右[13] * 中小银行的债券投资增速达17.5% 而贷款增速基本维持在5%左右 债券投资成为资产扩张的核心驱动力[15] * 银行负债成本显著下降 今年第三季度上市银行整体负债成本降至1.63% 环比下降9个基点 同比下降34个基点 预计四季度将降至1.6%以内[16] * 在央行宽松政策下 今年中国整个债市规模增量中75%由银行自营资金贡献 今年前三季度银行自营资金增加了12万亿元 相比去年同期翻倍[17] 其他重要内容 **宏观经济与结构性因素** * 中国与日本通胀环境不同 中国目前人民币坚挺 不存在输入性通胀 同时生产严重过剩、需求不足 未来几年可能持续处于偏通缩环境[21] * 中国房地产市场处于下行趋势 北京房价从高点下跌约50% 租金价格也显著下降 可能导致服务性消费品价格下降[22] * 可借鉴日本经验 日本1990年至2020年的30年间 物价同比长期低迷 中枢在0.3%左右 税收政策等因素可显著影响物价波动[23] **风险提示** * 需关注摊余成本定开债基开放期内银行自营退出、理财资金进入带来的信用风险分化问题[6][8]

市场整体表现 - 11月7日盘前交易走低，较10月下旬的历史高点下跌，过去五日内进一步下滑[1] - 市场情绪受对AI基础设施支出的整体担忧以及经济数据匮乏影响而降温[1] 劳动力市场状况 - 非农就业数据因政府停摆37天而无法获取，但预估上月减少6万个新工作岗位[2] - 失业率预计上升至4.5%，时薪年增长率预计保持稳定在0.3%[2] - ADP私营部门 payrolls 显示新增4.2万个工作岗位，优于BLS预估但仍不健康[3] - Challenger Job Cuts 报告显示裁员人数达15.3万，且在过去一周出现大规模裁员激增[3] 货币政策预期 - 市场仍初步预期4.5周后降息25个基点[4] - 10月创下的历史高点市场指数可能已提前消化此次降息及更多宽松政策[4] - 美联储不确定通胀的“中性利率”水平，但肯定高于2%的最优目标[4] 公司财报摘要 - 温迪公司第三季度每股收益0.24美元，超出预期0.20美元，涨幅20%，股价盘前上涨9%[5] - 六旗娱乐第三季度每股收益3.28美元，远超2.24美元的预期，盈利惊喜达46.4%，但股价盘前下跌2%，年内累计下跌61%[5] - 福陆公司第三季度每股收益0.68美元，远超0.44美元的预期，盈利惊喜达54.55%，股价盘前上涨4.6%[6] - Constellation Energy 第三季度每股收益3.04美元，低于3.13美元的预期，跌幅2.88%，股价下跌6.3%[7] - Canopy Growth 第三季度每股亏损0.01美元，优于0.10美元的预期亏损，股价上涨12%[7][8] 今日经济数据预期 - 密歇根大学11月消费者信心指数预计从53.6微降至53.0，但仍高于50的荣枯线[9] - 9月消费者信贷预计录得100亿美元的整数[9]

贵金属市场表现 - 昨日COMEX黄金期货价格下跌0.20%至3984.80美元/盎司 [1] - 昨日COMEX白银期货价格下跌0.37%至47.85美元/盎司 [1] - 贵金属价格盘中呈现冲高回落态势 [2] - 沪金预计运行区间为890-950元/克 [3] - 沪银预计运行区间为10800-11600元/千克 [3] 美国关键矿产政策 - 美国内政部地质勘探局公布新版关键矿产清单，首次将铜列入其中 [1] - 此次调整是自2018年以来最重大的一次 [1] - 清单中同时新增了银、铀和钾肥 [1] 美联储货币政策动向 - 美联储12月降息方向尚不明确，官员之间存在分歧 [1][2] - 今年票委古尔斯比指出，政府关门导致关键通胀数据缺失，影响决策 [1] - 明年票委哈玛克表示仍担心高通胀，认为通胀是比就业更紧迫的担忧 [1] 就业市场与宏观经济 - 美国10月挑战者企业裁员人数同比暴增175.3%，创二十年同期最高纪录 [1] - 私人数据Revelio Labs显示美国10月非农就业人数减少9100人 [1] - 美国全国零售联合会预计今年假日季零售商招聘人数在26.5万至36.5万之间，为至少15年来最低季节性用工水平 [1] - 美国政府关门持续对经济造成冲击，就业市场承压 [2] 其他央行政策与市场影响 - 英国央行维持利率在4%不变，12月降息预期因此升温 [1] - 英国央行暂停降息对宽松预期产生影响 [2] - 流动性紧张局面缓和，美元指数出现回落 [2]

货币政策立场 - 克利夫兰联储主席Beth Hammack认为持续的高通胀水平不支持美联储再次降息 [1] - Hammack对通胀感到担忧并主张政策应倾向于抑制通胀 同时认为当前货币政策几乎不具有限制性 甚至可能根本不算限制性 [2] - Hammack反对美联储上周将基准利率下调25个基点至375%-400%区间的决定 [3] 通胀前景与目标 - 美联储持续面临高于其目标的通胀压力 当前政策设置对经济动能的限制性微弱 不足以有效推动物价压力降至央行2%的目标以下 [2] - 货币政策应保持适度限制性 以便及时实现2%的通胀目标 Hammack预计今年底通胀率将达3% 并在2026年前保持高位 之后缓慢回落至理想水平 [5] 劳动力市场状况 - 尽管承认劳动力市场存在问题 但Hammack提醒失业率仍处于低位 [5] - 基于劳动力市场放缓 预计未来几个月失业率将小幅上升 今年年底将略高于其长期值 目前不认为劳动力市场衰退的可能性很高 但 subdued 的就业增长可能表明劳动力市场更为脆弱 [6] 金融市场与经济增长 - 金融市场正在帮助支撑经济 金融条件相当宽松 反映了近期股价上涨和宽松的信贷条件 这些条件应有助于提振明年的增长 [6]

市场整体情绪与表现 - CNN恐惧与贪婪指数显示市场整体恐惧水平有所缓解，但读数24.1仍处于“极度恐惧”区间，较之前的21.5有所上升 [1][6] - 美国股市周三收高，道琼斯指数上涨约226点至47,311.00点，标普500指数上涨0.37%至6,796.29点，纳斯达克综合指数上涨0.65%至23,499.80点 [4] - 市场上涨主要受到稳健的企业财报和美联储可能再次降息的迹象推动 [1] 行业板块表现 - 标普500指数中多数板块收涨，通信服务、非必需消费品和材料类股涨幅最大 [4] - 必需消费品和信息技术板块逆势收低 [4] 就业市场数据 - ADP全国就业报告显示，10月私营企业雇主增加4.2万个就业岗位，从9月减少3.2万个岗位中反弹，并超过经济学家预期的增加2.5万个岗位 [2] 重点公司动态 - 礼来公司股价连续第五个交易日上涨，触及2024年9月以来最高水平 [3] - 麦当劳公司第三季度财报弱于预期 [3] - 投资者正等待康明斯公司、爱彼迎公司和康菲石油公司今日公布的财报结果 [5]

市场整体情绪与表现 - CNN恐惧与贪婪指数从215上升至241 但仍处于“极度恐惧”区间 [1][6] - 美国股市周三收高 道琼斯指数上涨约226点至47,31100点 标普500指数上涨037%至6,79629点 纳斯达克综合指数上涨065%至23,49980点 [4] 行业板块表现 - 标普500多数板块收涨 通信服务、非必需消费品和材料板块涨幅最大 [4] - 必需消费品和信息技术板块逆市收跌 [4] 宏观经济数据 - ADP全国就业报告显示10月私营部门就业人数增加42,000人 远超经济学家预期的25,000人增长 并扭转了9月减少32,000人的局面 [2] 重点公司动态 - 礼来公司股价连续第五个交易日上涨 触及2024年9月以来最高水平 [3] - 麦当劳公司第三季度盈利未达预期 [3] - 投资者等待康明斯公司、爱彼迎公司和康菲石油公司即将公布的业绩 [5]