地王现象与市场现状 - 北京、上海、杭州、成都等多个城市频现"地王"，如何有效消化这些高价土地成为房企现实问题 [1][2] - 朝阳11号地以126亿元底价成交，成为2025年朝阳区总价"地王"，楼面价达5.45万元/平方米 [2] - 黄杉木店地块周边二手房挂牌价高达10万元/平方米，但开发商仍保持谨慎态度 [2] 房企应对策略 - 中建智地计划将黄杉木店地块打造为140—300平方米的纯改善型产品，引入"好房子2.0"标准 [4] - 房企通过提前蓄客、回访未成交客户等方式为项目预热 [5] - 海淀树村项目楼面价10.23万元/平方米，计划推出180平方米起步的高端产品，总价2000万元以上 [6] 市场竞争与去化压力 - 北京朝阳区酒仙桥板块"心意和园"项目网签率为71.4%，网签价较备案价下降11.6% [6] - 海淀朱房地块华润项目单价13万元/平方米，建发项目均价14万元/平方米，预计5月底或6月初开盘 [7] - 区域多年无新项目供应时，首入市项目易取得良好销售成绩，后续项目去化难度增大 [9] 去化与利润平衡 - 北京某板块两个高价"地王"项目网签率分别为54%和7%，去化周期长导致成本压力大 [11] - 当前市场环境下，房企倾向于去化优先，首期开盘不利后降价几乎不可避免 [11] - 国央企因审批流程复杂、应变不灵活，易陷入项目滞销局面 [11] 成本控制与品质保障 - 保销售与保利润难以兼得，部分国央企因利润考核压力压缩成本导致品质下降 [13] - 房企可通过减少"三费"开支、集中采购、战略合作等方式控本增效 [13] - 与地方政府协商提高容积率后，某地块楼面价从7.2万元/平方米降至4.6万元/平方米 [14]

土地市场动态 - 中建智地、中国金茂和越秀地产联合体以126亿元底价竞得朝阳11号地，成为2025年朝阳区总价"地王"，楼面价达5.45万元/平方米 [2] - 黄杉木店地块是板块十年来首个新房项目，周边二手房挂牌价高达10万元/平方米，但开发商仍保持谨慎态度 [2][5] - 2025年北京、上海、杭州、成都等多个城市频现"地王"，消化高价土地成为房企现实问题 [2] 项目规划与蓄客 - 黄杉木店地块计划打造"宸"系纯改善型产品，户型面积140-300平方米，引入"好房子2.0"标准 [4] - 中建智地已开始蓄客，重点回访北京宸园未成交客户推荐新项目 [4] - 海淀树村项目楼面价10.23万元/平方米刷新北京单价纪录，计划推出180平方米起步高端产品，总价2000万元以上 [6] - 朱房地块华润项目单价13万元/平方米，建发项目均价14万元/平方米，预计5月底或6月初开盘 [6] 市场竞争与去化 - 心意和园项目作为酒仙桥板块十五年来首个入市项目，网签率71.4%，网签价较备案价下降11.6% [5] - 2021年悦锦雅苑作为王四营板块十年来首个项目开盘即热销，但后续项目未能复制成功 [7] - 2023年北京某板块两个"地王"项目网签率分别为54%和7%，显示高端产品去化压力 [8] - 国央企因审批流程复杂应变不足，易陷入项目滞销局面 [10] 开发策略与成本控制 - 房企面临保销售与保利润的两难选择，压缩成本可能导致品质下降 [12] - 通过提高容积率等方式可降低楼面价，某地块从7.2万元/平方米降至4.6万元/平方米 [13] - 房企与地方政府形成默契，房企托底楼市，政府给予规划审批等弹性支持 [13] - 产品力和操盘能力成为房企应对市场的关键，国央企通过吸纳民企人才提升竞争力 [11] 行业趋势 - 房地产回归居住属性背景下，板块内部需求有限，先入市项目优势明显 [7] - 当前市场环境下去化优先，首期开盘不利将导致后期降价压力 [9] - 控制成本可通过提升效率、优化结构、集中采购等方式实现，不必牺牲品质 [12]

纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：百强房企、金贸、绿城、华润、中海、保利、招商、滨江、建发、越秀、中建置地 纪要提到的核心观点和论据 - **市场整体情况**：2025年五一假期房地产市场延续筑底态势，政策未解决核心问题，短期内市场拐点难现；今年小阳春预计不热，与去年相似，1 - 4月累计降幅6.7%，降幅收窄但难明显回暖[1][3][5] - **销售情况**：4月百强房企销售环比降10%，同比降8.7%，龙头房企环比降幅达30%左右，部分中小型房企因新盘销售或货值上升出现增长[2] - **供应情况**：4月供应量与3月持平，同比降25%，为过去六七年同期最低；一线城市4月供应同环比均增约20%，二三线城市多数环比下降[4] - **成交情况**：30个主要城市4月成交量环比降26%，一线城市供应增加但成交不理想，二三线城市普遍回落，少数城市逆势上升[6] - **新房去化率及热度**：4月一线和二三线城市新房去化率普遍下滑，北京、上海、深圳市场降温明显，广州热度较高，成都和长沙表现突出[7][8] - **二手房市场**：4月二手房市场降温，上海、广州、北京、深圳交易量环比下降，部分二线和二三四线城市有正增长，以价换量推动部分地区交易活跃[9] - **房企拿地情况**：2025年前四个月房企拿地情况改善，百强房企拿地总金额同比增41%，拿地面积增3.2%；土地投资结构向核心城市集中，地价上涨，市场分化明显[10][11] - **企业表现**：今年前四个月金贸、绿城、华润等大型国央企及部分民营企业拿地金额居前，市场集中度向其集中[12] - **地王现象**：地王现象预计下半年降温，5月将有所降温，不具备长期持续性[14] - **政策预期**：市场处于止跌回稳状态，同比降幅在10%以内或基本持平时市场稳定，但难以预测地产政策出台时间[14] - **价格走势**：核心城市二手房价格“926”后止跌微升但内部分化明显，挂牌量增加，存在下行压力；新房价格在核心区域有上涨空间，二手房止跌回涨不乐观[15] - **市场规模**：2024年新房住宅销售规模达约8亿多平方米，未来几年可能小幅下降，7亿平方米可能是相对底部[16] - **市场走势**：未来3 - 6个月新房市场预计复制2024年走势处于年内低位，二手房市场稍强，可通过降价跑量保持增长[19] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 4月大型城市中杭州、南京、青岛环比跌幅分别为18%、37%、55%，成都、长沙、无锡、福州供应量环比有增长[6] - 土地榜单中的企业与销售百强重合度仅为30% - 40%[10] - 前十强房企拿地强度显著提升，拿地金额与销售金额比例升至45%，11 - 20强房企拿地强度升至28%，50 - 100强房企投资强度下降2 - 3个百分点[11] - 五一黄金周期间房地产市场未超预期，多数城市备案量低[13] - 短期内新房供应减少及产品提升不会支撑二手房价格，新房价格上涨集中在核心区域高端产品[17] - 四代宅对周边传统住宅价格压力大，房企需降价打折或加大渠道佣金应对[18] - 不建议企业短期内参与核心城市核心区域土地市场，可到下半年或年底再考虑，非核心城市的核心地段也有投资价值[19]

3月27日，成都、宁波土拍竞争激烈。 其中，成都涉宅用地吸引了10家竞买人参与竞争，经过213轮竞价，最终由建发以楼面价41200元/㎡竞得，成交总 价约33.47亿元，溢价率106%，成为成都涉宅用地单价新"地王"。 宁波划船未来社区项目超级地块出让，经过41轮竞价，由中能建以总价43.61亿元竞得，成交楼面价9708元/㎡，溢 价率6.6%。该成交总价位居宁波涉宅用地成交总价TOP4位置，也是宁波今年以来的总价"地王"。 成都诞生单价新"地王" 3月27日，成都金融城三期H10地块拍卖，地块位于锦江区柳江街道包江桥社区、祝国寺社区，用地性质为住宅用 地，土地出让面积32495.39㎡（合约49亩），规划建筑面积81238.48㎡，容积率2.5，起拍楼面价20000元/㎡，折 合起始价约16.25亿元。 据了解，该地块吸引了远达、成都交子金融、仁和、华发、锦江统建和金茂联合体、华润置地、中海、建发、中 旅、招商蛇口等10家竞买人参与竞争，最终由建发以楼面价41200元/㎡竞得，成交总价约33.47亿元，溢价率 106%。 中指研究院成都公司总经理黄雪指出，该楼面价不仅创成都宅地楼面价新高，也是成都首个宅地成 ...

据了解，其中最热门的滨江区西兴单元地块，经过72轮竞价，最终由滨江集团以52.03亿元竞得，成交楼面价 77409元/㎡，溢价率69.86%，成为杭州涉宅用地单价新"地王"。 业内人士认为，杭州土拍市场热度攀升，浙系企业持续加码优质地块，土拍市场"地王"频出，将进一步重塑杭 州价格体系，对楼市止跌回稳具有积极意义。 同日，成都有2宗涉宅地出让，最终均底价成交，总成交金额9.97亿元。 3月25日，杭州有4宗宅地出让，最终均溢价成交，总成交金额达101.53亿元，整体平均溢价率52%。 高院生进一步表示，本次土拍市场热度攀升，整体平均溢价率52%。从拿地房企来看，浙系企业持续加码优质 地块，滨江集团斩获2宗地块，绿城和杰立地产各竞得1宗地块。未来杭州新房市场或进一步呈现"核心区豪宅 化"格局。土拍市场"地王"频出，进一步重塑杭州价格体系，对楼市止跌回稳具有积极意义。 北京朝阳区组团地块起始价126亿 3月24日，北京市规划和自然资源委员会官网发布北京朝阳区一组团用地预申请公告，交易起始价为126亿元。 另悉，3月24日，北京市规划和自然资源委员会官网发布北京朝阳区一组团用地预申请公告，交易起始价为126 亿元。 ...

3月25日，杭州有4宗宅地出让，最终均溢价成交，总成交金额达101.53亿元，整体平均溢价率52%。 据了解，其中最热门的滨江区西兴单元地块，经过72轮竞价，最终由滨江集团以52.03亿元竞得，成交楼面价77409元/㎡，溢价率69.86%，成为杭州涉宅用地单价 新"地王"。 业内人士认为，杭州土拍市场热度攀升，浙系企业持续加码优质地块，土拍市场"地王"频出，将进一步重塑杭州价格体系，对楼市止跌回稳具有积极意义。 同日，成都有2宗涉宅地出让，最终均底价成交，总成交金额9.97亿元。 另悉，3月24日，北京市规划和自然资源委员会官网发布北京朝阳区一组团用地预申请公告，交易起始价为126亿元。 上城区城东新城单元地块土地出让面积21335㎡，规划建筑面积53337.5㎡，容积率2.50，起始价约14.97亿元，起始楼面价28060元/㎡。该地块经过29轮竞价，最终 由绿城以21.47亿元竞得，成交楼面价40247元/㎡，溢价率43.43%。 杭州101.53亿成交4宗宅地 3月25日，杭州土地市场迎来4宗宅地出让，分别位于上城区四堡七堡单元、上城区城东新城单元、滨江区西兴单元、萧山区蜀山单元，总出让面积85154 ...