Mortgage rates haven’t exactly been affordable lately. The average 30-year mortgage rate has hovered between 6% and 7% for the bulk of the last two years. At one point, it even reached as high as 7.79% — the highest point in decades, according to Freddie Mac. It’s a far cry from the bargain-basement rates we saw in the height of the COVID-19 era, when rates bottomed out at a mere 2.65%, the lowest ever recorded. Those ultra-low rates were likely a once-in-a-lifetime occurrence, borne from the Federal Rese ...

公司概况 - AGNC Investment是一家抵押贷款房地产投资信托基金(mREIT)，主要持有由房利美和房地美担保的机构抵押贷款支持证券(MBS)，这些证券几乎无信用风险[1] - 公司当前股息率高达16%，但股价过去几年持续下跌，引发市场对股息可持续性和投资价值的质疑[1] - 公司通过借入短期资金投资长期高收益MBS来赚取利差，业务模式受利率曲线形态显著影响[6][7] 经营挑战 - 过去几年抵押贷款利率上升对公司造成双重打击：美联储加息推高基准利率，同时MBS与国债收益率利差显著扩大[2][3] - 美联储停止购买MBS并缩减资产负债表，叠加硅谷银行倒闭事件导致银行撤离MBS市场，加剧了流动性压力[3] - 2021年底至2023年底，公司有形账面价值(TBV)从每股15.75美元暴跌45%至8.70美元，2025年Q1进一步降至8.25美元[4] 转机因素 - 美联储主席暗示可能降息，官方预测也显示未来几年利率下行，这将改善公司经营环境[5] - 收益率曲线从倒挂转为正斜率（长期收益率高于短期），有利于公司赚取更大利差[8] - 公司80%以上持仓的MBS票面利率≤6%，可有效降低房主再融资导致的提前还款风险[9] 股息与投资价值 - 尽管经营环境艰难，公司仍维持每月0.12美元/股的股息支付，对应16%的股息率[10][14] - 若MBS与国债利差从历史高位收窄，公司有形账面价值和股价可能显著回升[13] - 即使不考虑估值修复，仅16%股息率已具备吸引力，若叠加适度估值修复，未来几年年化总回报可能达20%-25%[14] - 当前股价已反映高利率和宽利差冲击，市场环境转向有利，但投资仍需承担较高风险[15][16]

市场指数表现 - 标普500指数目前较2025年峰值低约10%，纳斯达克100指数较峰值低13%，两者已脱离熊市区间[1] - 部分指数基金和主动管理ETF仍处于熊市（较峰值下跌20%以上）[1] 小盘股表现 - 2025年初小盘股市净率(P/B)相对大盘股创25年最低水平，且差距持续扩大[2] - 罗素2000小盘股指数平均P/B为1.8，显著低于标普500成分股的4.6[3] - 先锋罗素2000ETF(VTWO)管理费率仅0.07%，持仓分散（单只股票权重不超过0.65%）[4] 房地产行业 - 先锋房地产ETF(VNQ)较历史高点下跌25%，仍处于技术性熊市[5] - 高利率环境对REITs造成三重压力：国债收益率吸引力上升、融资成本增加、商业地产价值下降[6] - 市场预期2025年底前美联储将降息100基点，可能推动房地产行业拐点出现，该ETF当前股息率达4.2%[7] 科技行业ETF - ARK自主科技与机器人ETF(ARKQ)为主动管理型基金，持仓集中于非传统科技股（特斯拉权重9.74%）[8][9] - 该ETF当前价格较2025年峰值低18%，较历史高点低30%，提供差异化AI投资机会[10]

文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）通常波动性较小且在困难时期比典型的标准普尔500公司更具韧性 ，近期市场低迷中房地产板块跌幅小于标准普尔500指数 ，但工业地产巨头普洛斯（Prologis）自关税计划宣布后下跌17% ，尽管有一些合理担忧 ，但该公司是一家前景光明的优质REIT ，目前股价打折 ，具有投资价值 [1][2] 普洛斯与关税 - 普洛斯是全球最大的房地产投资信托公司 ，专注于物流地产 ，在全球20个国家拥有近5900处物业 ，总面积达13亿平方英尺 [3] - 亚马逊是普洛斯最大租户 ，其他主要客户包括沃尔玛、UPS、家得宝等知名零售商和物流公司 [4] - 关税方面 ，短期内关税对普洛斯业务几乎肯定是负面的 ，因其许多主要租户大量进口商品 ，物流地产需求可能暂时疲软 ，但长期来看 ，若关税促使更多国内制造业发展 ，美国企业对物流空间需求增加 ，可能对普洛斯有利 [5] 值得关注的原因 - 普洛斯在2025年开局势头强劲 ，第四季度运营资金（FFO）同比增长10% ，租赁活动总体强劲 [6] - 工业地产价值因需求下降和利率上升近年有所下降 ，但首席执行官认为市场接近“转折点” ，2025年预计美联储四次降息0.25% ，可能带来利好 [7] - 去年美国电子商务占零售销售增长的56% ，未来五年因电子商务预计新增2.5亿至3.5亿平方英尺物流空间需求 ，市场环境良好 [8] - 公司通过开发为股东创造价值 ，2025年预计投入50亿美元 ，凭借良好资产负债表 ，拥有74亿美元流动性且融资成本低于同行 ，财务灵活 [9] - 普洛斯有大量潜在租金增长空间 ，疫情期间工业租金飙升 ，许多旧租约尚未调整到当前市场租金 ，2024年第四季度新租约和续租约现金租金增长40.1% ，高租金增长将持续数年 [10] - 普洛斯正积极进入数据中心房地产领域 ，有巨大扩张机会 [11] 巨大的上行潜力 - 近期股价下跌后 ，普洛斯2025年FFO指引的市盈率仅为16倍 ，处于历史低位 ，当前股价股息收益率为4.3% ，且有良好的股息增长记录 ，FactSet共识估计其每股净资产价值为125美元 ，比当前股价高约34% [12]