文章核心观点 - 当前抵押贷款利率虽高于2021年的历史低点 但从历史角度看仍处于相对较低水平 [1][20] - 理解历史抵押贷款利率趋势有助于做出更明智的购房决策 [1] - 抵押贷款利率随经济状况波动 市场时机难以预测 但财务状况良好的购房者在高利率时期购房也并非不可行 [19] 抵押贷款利率历史趋势 - 房地美从1971年4月开始追踪利率 30年期固定利率抵押贷款平均年利率在1981年达到历史最高点16.64% 在2021年降至历史低点2.96% [2] - 1970年代利率从7%区间稳步上升至约9% 到该十年末显著跃升至11%以上 最低年平均利率为7.38% 最高为11.20% [3] - 1980年代利率继续上升趋势 1981年达到16.64%的历史高点 最低年平均利率为10.19% 到1980年代中期开始下降 十年末收于10.32% [4][5] - 1990年代抵押贷款利率降温 1998年降至7%以下 1999年平均为7.44% 最低年平均利率为6.94% 最高为10.13% [5][6] - 2000年代初期利率峰值为8.05% 到2009年降至5.04% 经济崩溃和随之而来的大衰退是主要原因 [7] - 2010年代利率保持低位 2014年平均为4.17% 2018年为4.54% 最低年平均利率为3.65% 最高为4.69% 十年末平均利率略低于4% [8][9] - 2020年代因新冠疫情出现创纪录低利率 最低为2.96% 随后美联储多次加息 2023年平均利率达到6.81% 2024年9月降息使利率降至6.72% [10][11] 影响抵押贷款利率的因素 - 联邦基金利率 抵押贷款利率通常在预期美联储降息前几周下降 在加息前上升 [18] - 10年期国债收益率 抵押贷款是长期贷款 其利率走势更跟随10年期国债收益率而非短期收益率 [18] - 通货膨胀 当通胀比经济学家预期更激进地上升时 抵押贷款利率通常会上涨 [18] - 全球经济事件 投资者对美国总统大选或对他国关税等事件的看法会以不同方式影响住房贷款利率 [18] - 经济状况 经济繁荣时抵押贷款利率通常上升 经济困难时下降 [18] - 就业市场 作为整体经济的一部分 就业市场表现良好时利率倾向于上升 [18] - 购房者需求 住房市场需求越大 利率越高 [18] 抵押贷款利率与住房市场 - 利率较低时 住房所有权更具吸引力 需求增加 房价也随之上涨 [15] - 较低的借贷成本意味着获得更大的购买力和更低的月供 [15] - 最低的抵押贷款利率通常留给信用评分高的合格借款人 [15] 抵押贷款利率与再融资 - 当利率下降时 再融资抵押贷款是有意义的 但前提是能获得更好的交易 [16] - 许多观点认为 如果能确保利率降低至少1% 则应考虑再融资 [16] - 如果计划很快搬家 再融资的成本可能会超过长期收益 [16] 当前抵押贷款利率水平 - 截至2025年9月 30年期固定贷款的平均抵押利率处于6%的中低区间 [11][22] - 当前利率尚未回到疫情前水平 是自2002年以来的最高水平之一 [11] - 需要类似新冠疫情的重大事件才能使住房贷款利率暴跌回3%的区间 [11]