财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司投资组合经济回报率为2.6%，包括0.34美元股息和账面价值从8.92美元小幅降至8.81美元 [7] - 4月30日公司普通股每股账面价值估计在7.74 - 8.06美元之间，5月至今账面价值上涨约1% [8][23] - 回购协议抵押的机构RMBS和机构CMBS投资从49亿美元增至54亿美元，对冲名义总额从47亿美元降至45亿美元，对冲比率从95%降至85% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 机构RMBS业务 - 机构RMBS投资组合环比增长9.5%，公司将ATM发行所得资金投资于30年期5% - 6.5%息票债券，并将剩余4%息票债券配置转向更高息票债券 [17] - 公司继续专注于高息票机构RMBS，指定池配置集中于预计在溢价和折价环境中均表现良好的提前还款特征，本季度增加了对低信用评分借款人贷款指定池的配置 [18] 机构CMBS业务 - 第一季度初公司仅购买了5200万美元机构CMBS，该业务敞口占总投资组合的15%左右，新购买业务的杠杆毛ROE处于低两位数 [19] 各个市场数据和关键指标变化 利率市场 - 第一季度美国国债收益率曲线各期限收益率下降20 - 40个基点，短期收益率降幅大于长期，4月收益率曲线继续变陡 [10][11] - 联邦基金期货市场目前预计2025年目标利率将下调3 - 4次，2026年降至3%左右，年初预计2025年下调1 - 2次，2026年降至3.75% [12] 机构抵押贷款市场 - 第一季度高息票机构抵押贷款表现略好于国债，4月因利率波动加剧大幅跑输国债，指定池溢价在4月初显著下降 [6][15][16] - 美元滚动市场中，传统6.5%息票的TBA证券融资具有吸引力，其他情况则不然 [16] 资金市场 - 自去年年底以来，公司资产的融资市场保持稳定，折扣率不变，1个月回购利差维持在SOFR加15 - 18个基点 [13] 美联储和美国银行持仓 - 美联储资产负债表缩减速度放缓，国债投资组合每月缩减规模从250亿美元降至50亿美元，机构抵押贷款缩减上限维持在350亿美元/月，预计量化紧缩将在2026年结束 [13][14] - 美国银行第一季度略微增加了机构RMBS投资组合，预计下半年需求将显著增加 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于高息票机构RMBS，增加对机构CMBS的配置，以分散风险并提高投资组合的抗风险能力 [18][19] - 公司将根据市场情况调整杠杆率和对冲策略，以应对市场波动和不确定性 [21][26] - 公司将继续关注市场机会，适时调整投资组合，以实现股东价值最大化 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度金融条件收紧，市场对美国财政和贸易政策反应负面，通胀预期上升，利率下降，短期利率波动增加，长期利率波动略有下降 [4][5][6] - 尽管市场情绪疲软，但机构抵押贷款表现与国债基本一致，高息票债券略好于对冲工具，供应和需求技术面对高息票机构抵押贷款有利 [6] - 4月贸易政策宣布后，金融条件进一步收紧，机构抵押贷款大幅跑输国债，利率波动加剧，风险资产抛售，公司账面价值下降 [7][8] - 短期内公司对机构抵押贷款持谨慎态度，但长期前景乐观，预计投资者对高息票债券的需求将改善，利率波动将下降，收益率曲线将变陡 [9] - 机构CMBS风险溢价可能维持在高位，但发行量有限、基本面表现强劲和现金流稳定将为该行业提供有利支持 [9] 其他重要信息 - 公司提供了包含前瞻性陈述和非GAAP财务指标的演示文稿，相关披露和GAAP调整信息可在演示文稿第2页和附录中查看 [2][3] - 公司不负责第三方提供的电话会议记录的准确性，唯一授权的网络直播位于公司网站 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司降低杠杆率的决策及应对波动期的管理思路 - 4月公司将杠杆率从3月的7.1倍降至6倍多，主要是因为货币、财政和贸易政策的不确定性增加，影响了抵押贷款需求，银行购买需求可能推迟到下半年，海外需求短期内也可能较弱 [26][27] - 当杠杆率达到一定高位时，公司会采取行动降低杠杆率，但不会一次性完成，而是在一个月内逐步调整 [29] 问题2: 目前增量投资的回报率情况 - 目前利差非常有吸引力，特别是相对于掉期利差，高息票债券的杠杆ROE处于低20%左右 [30] 问题3: 4月投资组合调整时对冲组合的变化及对股息水平的影响 - 4月公司提高了对冲比率，以应对短期货币政策的不确定性，掉期和国债的组合比例仍在过去几个季度的范围内，没有明显变化 [34][35] - 公司上季度刚降低了股息，目前仍能轻松覆盖，投资组合的表现和再投资情况也支持当前股息水平，因此目前对股息没有担忧 [37] 问题4: 与去年10月利差峰值相比，目前机构投资机会的情况 - 目前利差与之前的扩大情况基本一致，抵押贷款投资机会有吸引力，但由于通胀可能重新抬头，货币政策调整可能延迟，市场目前预计2025年有近3次降息，公司认为存在降息次数少于预期的风险，因此在杠杆方面会更加保守 [39][40][41] 问题5: 连续三个季度将指定池敞口从低贷款余额转向信用受限贷款的相对价值考虑 - 低贷款余额池通常定价较高，虽然能获得提前还款确定性，但随着经济不确定性增加和潜在放缓，低FICO评分借款人的贷款池需求可能增加，同时LTV故事也有一定合理性 [42][43] - 公司从低息票债券转向高息票债券，大部分低息票债券持仓在低贷款余额池，为了降低指定池溢价暴露，减少了在这方面的配置 [43][44] 问题6: 对远期利率前景的看法及对构建对冲组合的影响 - 目前政策不确定性较大，市场预计2025年有3次降息，但也有经济学家认为不会降息或需要更激进的降息，公司的目标是在对冲名义比率和杠杆方面保持保守，避免承担利率风险，尽量使久期缺口接近零，可能略微倾向于收益率曲线变陡，但不显著 [49][50][51] 问题7: ATM发行对账面价值的影响及未来发行的舒适区间 - 考虑到当前利差情况，公司认为投资环境有吸引力，ATM发行对账面价值的影响较小，总体上有助于改善REIT的经济状况和股东回报，同时通过ATM发行有助于降低费用 [53] 问题8: 美联储降息对抵押贷款利差的影响及商业信贷投资机会 - 一般来说，经济放缓会导致收益率曲线变陡，有助于机构抵押贷款估值，短期内美联储按兵不动不一定对抵押贷款不利，能降低短期波动，经济放缓时抵押贷款相对于其他信贷资产和国债表现较好，经济改善时也能表现良好 [58][59] - 公司在当前环境下对增加信贷敞口持谨慎态度，已出售剩余的信贷投资，目前完全专注于机构业务，短期内预计不会改变 [61][62]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP收入为9770万美元，净收入为2940万美元，每股收益为0.41美元，GAAP收益同比下降主要因一笔190万美元的非经常性优先股投资损失 [11] - 排除一次性非经常性损失后，第一季度每股收益同比略有增加，受投资资金净收益和百分比租金增加推动，但被非现金一般准备金增加和权益法投资收益减少部分抵消 [12] - 目前投资组合GAAP收益的现金收益率为3.7%，年化收益率为5.4%，经济收益率为5.8%，考虑通胀和未实现资本增值后，收益率可分别提升至5.9%和7.4% [12][13] - 总债务与权益杠杆率为1.96倍，与上季度持平，永久债务有效利率为4.2%，投资组合永久债务现金利率为3.8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度无新业务发起，已签署意向书（LOI）的业务节奏加快，目前有总计约3.86亿美元的非约束性LOI，涉及11笔地面租赁和4笔贷款 [7][8] - 第一季度共出资2000万美元，其中1600万美元为现有承诺的地面租赁资金，经济收益率为6.7%；400万美元为租赁贷款基金份额，利率为SOFR加386个基点 [10] - 地面租赁投资组合有147项资产，自IPO以来账面价值和估计未实现资本增值均增长了20倍，多户住宅地面租赁从IPO时的8%增至目前的58% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算，前10大市场约占投资组合的66%，投资组合GLTV从49%增至52%，租金覆盖率为3.5倍保持不变 [9][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是扩大业务规模，为股东释放全部价值，并拓展能从长期低成本资本和稳定性中受益的客户群体 [5] - 尽管市场困难，团队在寻找新业务和扩大客户群方面取得成功，预计短期内投资活动将增加 [19] - 公司正在评估利用现有投资组合的公开与私人估值差异的机会，如出售资产或寻找合资伙伴等 [21][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年新业务环境具有挑战性，利率波动和市场不确定性影响了客户决策，导致第一季度投资活动受影响 [7] - 市场波动使交易延迟，但团队与新老客户保持高度互动，预计随着市场调整，业务将有所改善 [5][7] - 拥有多元化的地面租赁投资组合在市场不稳定或下行时具有吸引力，公司资产负债表无近期到期债务，有价值的套期保值和低成本长期债务 [19][20] 其他重要信息 - 会议有回放，从美国东部时间下午2点开始，回放拨号为(877) 481 - 4010，确认码为52368 [4] - 公司评级方面，穆迪给予A3稳定展望，惠誉给予A - 稳定展望，标普给予BBB + 积极展望 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍意向书（LOI）中赞助商、市场情况以及交易完成的预期时间和可能性 - 目前LOI业务管道良好，多数为多户住宅业务，包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目，地点涵盖西海岸、东南部、东北部和中西部等地区，预计多数交易将在今年完成 [25][26][32] 问题2: 请说明地面租赁与租赁贷款的价值差异，以及公司开展租赁贷款业务的能力和对借款方的好处 - 租赁贷款在市场波动时是有用工具，可帮助推动因无法协调各方而搁置的交易，公司会将其占资产负债表的比例控制在较小范围，借款方也能从中受益于交易的确定性 [27] 问题3: 能否量化已完成的LOI交易，并说明从进入LOI阶段到完成交易的一般时间，以及对公共与私人市场估值差异的看法 - 建设项目和再融资项目完成时间不同，预计多数交易将在今年完成，最早的交易已开始完成，公司正在考虑利用现有投资组合缩小估值差距的机会，如出售资产或寻找合资伙伴等 [31][32][34] 问题4: LOI中的业务是否都与多户住宅或经济适用房相关，公司对与大型机构合作伙伴建立新合资企业的意愿如何 - LOI中多数为多户住宅业务，也有一笔酒店交易；目前因交易稀缺，公司倾向于自行持有业务，但随着交易流量增加和资本成本问题，会考虑建立新合资企业的可能性 [38][39][42] 问题5: 考虑到过去利率和关税等因素的波动影响收购和资本部署，公司目前正在构建的交易与过去有何不同 - 利率波动范围缩小，赞助商对长期资本成本有更清晰的认识，这有助于业务管道的建立；客户开始要求提前锁定利率或设置利率上下限；在高质量、增长良好且供应较低的市场，即使存在关税影响，交易仍有可能进行 [44][45][47] 问题6: 关于利用合资企业解锁投资组合价值的方式，以及是否考虑将Carrot工具用于价格发现 - 合资企业可以通过直接销售或寻找合资伙伴等方式进行，公司会谨慎考虑各方需求和利益；目前不排除将Carrot工具用于价格发现，但会选择在UCA数据增长较快、故事更有吸引力时进行 [50][52][54] 问题7: 请说明已完成交易中租赁贷款与无租赁贷款的地面租赁交易的比例，以及管道业务与2024年相比的发展情况和对地面租赁市场复苏的看法 - 11笔LOI业务中有4笔涉及租赁贷款，少数交易；租赁贷款能增加交易的确定性，但多数LOI业务预计都会完成；目前管道业务中地面租赁金额已超过2024年的发起额，利率波动减小有助于赞助商做决策，是市场好转的迹象 [57][58][62] 问题8: 公司对潜在新合资伙伴的兴趣水平如何，是针对新业务还是过往业务，出售资产是否有相关限制 - 对于大规模新交易，现有合资伙伴是首选；公司正在考虑利用现有投资组合建立新的合作关系；出售资产没有限制，但会谨慎考虑各方利益和长期结果 [65][66][67] 问题9: 为何公司对2025年业务进展的态度不够乐观，以及过去与现在在谈判有约束力和无约束力LOI方面的市场差异 - 市场不稳定，客户决策困难，公司曾有交易临近完成却失败的经历，影响了团队情绪；过去市场不稳定时客户倾向锁定长期资本，现在公司希望通过与客户的沟通和自身解决方案的优势来促成交易 [71][73][77] 问题10: 公司与标普就评级提升的沟通情况如何 - 公司与标普保持对话，目前处于积极展望审查期，有年度审查即将到来，希望通过持续部署新业务、实现理想的利差和利润率等方式获得第三个单A评级 [80][81][82]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP收入为9770万美元，净收入为2940万美元，每股收益为0.41美元，GAAP收益同比下降主要因一笔190万美元的优先股投资非经常性损失 [11] - 排除一次性非经常性损失后，第一季度每股收益同比略有增加，受投资资金和百分比租金净收益增加推动，但被非现金一般准备金增加和权益法投资收益降低部分抵消 [12] - 按GAAP计算，投资组合目前现金收益率为3.7%，年化收益率为5.4%；经济收益率为5.8%，考虑2.2%的长期盈亏平衡通胀率后，通胀调整收益率为5.9%，计入未实现资本增值估计后增至7.4% [12][13] - 总债务与权益杠杆率为1.96倍，与上一季度持平；永久债务有效利率为4.2%，投资组合永久债务现金利率为3.8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度无新业务发起，因市场波动多笔交易延迟，但签署意向书（LOI）速度加快，目前有总计约3.86亿美元的非约束性LOI，涉及11笔地面租赁和4笔贷款 [6][7] - 地面租赁投资组合有147项资产，自IPO以来账面价值和估计未实现资本增值增长20倍；多户地面租赁从IPO时的8%增至目前的58% [10] - 未实现资本增值投资组合包括约3600万平方英尺机构级商业地产，含约2万套多户住宅、1250万平方英尺办公空间、超5000个酒店客房及200万平方英尺生命科学和其他物业类型 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算，前10大市场占投资组合约66%；投资组合GLTV从49%增至52%，因第一季度大量办公物业重新估值，但租金覆盖率季度环比保持3.5倍不变 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是扩大规模为股东释放全部价值，拓展能从长期低成本资本和稳定性中受益的客户群体 [4] - 积极评估利用现有投资组合进行资本循环的机会，如出售资产、寻找合资伙伴等，以缩小公开市场与私人市场估值差距 [34][35] - 虽市场困难，但团队在寻找新交易和扩大客户群方面取得成功，预计短期内投资活动将增加；若市场波动或下行，持有多元化地面租赁投资组合具有吸引力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年新交易环境具有挑战性，利率波动和市场不确定性使资本重新定价，减缓客户决策速度，但市场开始调整，公司正与客户紧密合作寻找解决方案 [4][6] - 虽当前市场客户决策仍有困难，但利率波动范围收紧，赞助方对长期资本成本有更清晰认识，预计投资活动将增加 [43][61] - 公司认为目前投资组合被低估，现有资产和负债具有价值，随着业务发展和市场稳定，有望实现价值回归 [19][20] 其他重要信息 - 公司债务结构良好，无近期到期债务，信用评级稳定，积极的套期保值策略使浮动利率借款得到良好对冲 [17] - 公司持有7.12亿美元循环信贷余额，其中5亿美元通过掉期转换为3%的固定SOFR至2028年4月，第一季度产生约170万美元现金利息节省；持有2.5亿美元长期国债锁仓，加权平均利率约4%，当前有3000万美元收益，其中1亿美元已在4月平仓实现1300万美元现金收益 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否介绍意向书（LOI）中交易的赞助商、市场情况及成交预期和时间框架 - 回复: 意向书交易管道强大，多数为多户住宅项目，包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目，还有一笔酒店交易；赞助商既有新客户也有老客户；地理位置多样，涵盖西海岸、东南部、东北部和中西部；预计多数交易今年完成，但建设项目和稳定项目时间有差异 [25][26][31] 问题2: 地面租赁与租赁贷款价值差异，对公司和借款人的好处及开展租赁贷款的能力 - 回复: 租赁贷款在市场波动时是有用工具，可帮助启动因市场不确定性搁置的交易，为客户提供交易确定性，但公司会控制其在资产负债表中的占比 [27] 问题3: 能否量化已完成的LOI交易，并说明一般从进入LOI阶段到成交所需时间 - 回复: 建设项目和再融资项目时间不同，建设项目耗时更长；最早的交易已开始成交，希望能保持势头；多数交易预计今年完成 [30][31][33] 问题4: 如何看待公开市场与私人市场估值差异，是否考虑出售地面租赁资产证明价值 - 回复: 公司认为股票交易存在折价，2025年目标之一是资本循环；正在考虑利用现有投资组合的机会，如出售资产、寻找合资伙伴等，以缩小估值差距，并会向市场更新进展 [34][35] 问题5: LOI中的交易是否都与多户住宅或经济适用房有关 - 回复: 多数为多户住宅项目，包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目，还有一笔酒店交易 [39] 问题6: 公司对与大型机构合作伙伴建立新合资企业的意愿如何 - 回复: 目前目标是扩大规模，因交易稀缺更倾向保留资产；但随着交易流量增加且资本成本不理想时，会考虑建立新合资企业；目前有相关流程在进行，但暂无具体进展 [41] 问题7: 如何应对当前市场波动，与过去交易结构有何不同 - 回复: 利率波动范围收紧，赞助方对长期资本成本有更清晰认识，推动交易管道建立；关税会影响交易，但高质量市场的交易仍可进行；客户开始要求提前锁定利率或设置利率上下限 [43][44][46] 问题8: 合资企业是否通过贡献现有物业来发现投资组合价格 - 回复: 是的，公司认为地面租赁资产稀缺且低贝塔，对投资者有吸引力；会考虑寻找合适合作伙伴，通过直接销售或合资企业等方式，在控制资本成本的同时扩大业务规模 [49][50] 问题9: 是否考虑将Carrot工具用于价格发现，鉴于未实现增值池下降，该工具是否不再考虑 - 回复: 并非不再考虑，但当未实现资本增值（UCA）快速增长时故事更有吸引力；随着交易管道推进，公司认为未来有更好时机利用该工具创造资本，目前计划年底再做决策 [53] 问题10: 已成交交易中，有租赁贷款的4笔与无租赁贷款的7笔交易的比例如何，租赁贷款是否使成交更易 - 回复: 4笔有租赁贷款的交易占少数；有租赁贷款的交易确定性更高，因公司对资本结构有更多控制；经验显示多数LOI交易最终会成交，只是时间问题 [57][58] 问题11: 交易管道在4月波动后的变化，以及是否意味着地面租赁市场复苏 - 回复: 利率波动较前几年减小，赞助方决策更明确，交易管道和交易量有望增加；目前管道中地面租赁交易总额已超2024年，是市场改善的积极信号，但仍需更多时间确认市场是否稳定复苏 [61] 问题12: 对潜在新合资伙伴的兴趣水平如何，是针对新交易还是过往交易 - 回复: 对于大规模新交易，现有合资伙伴是首选，公司会向其展示大型项目以了解回报参数；同时，正在考虑利用现有投资组合建立新合作伙伴关系 [65][66] 问题13: 出售资产是否会因Carrot规模减小而受限 - 回复: 没有限制，但在考虑交易结构时会谨慎权衡，确保为利益相关者创造价值；相关思考和工作正在进行中，会向市场更新进展 [67][68] 问题14: 为何对2025年进展不够乐观，尽管LOI金额可观 - 回复: 团队对交易管道感到兴奋，但市场环境使客户决策困难，公司难以控制整个资本结构，导致交易成交困难；市场不稳定因素如CMBS利差波动、地缘政治和政治因素等影响交易，希望市场进入更稳定阶段 [73][74][76] 问题15: 过去每年达成数十亿交易时，有约束力和无约束力LOI的谈判差异，市场如何向有利于客户方向转变 - 回复: 客户在预计美联储加息时希望锁定长期资本，降息时则更犹豫；公司会与客户建立节奏，帮助其应对市场；过去交易量大时，公司解决方案更具优势且客户担心市场恶化，稳定性对双方都有帮助；如今客户因关税等因素开始考虑锁定长期资本 [77][78] 问题16: 与标准普尔（S&P）就评级提升的沟通情况如何 - 回复: 过去12 - 18个月与其他评级机构的积极互动，使市场认识到公司是稳健的单A公司；与S&P的合作较晚，目前处于积极展望审查期，有年度审查即将到来；公司将持续与S&P对话，希望在18 - 24个月内获得第三个单A评级 [82][83][84]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损为每股摊薄后0.29美元，归属于普通股股东 [6][16] - 截至3月31日，每股账面价值为3.58美元，而12月31日为3.82美元 [7][17] - 以NAV计算，在未考虑本季度通过ATM筹集的资本前，较12月31日下降约750万美元，即3.2% [7] - 第一季度末财务杠杆保持在5.2倍 [7] - 第一季度末资产负债表上有4700万美元的无限制现金 [7] - 第一季度综合亏损为260万美元，即每股摊薄后0.08美元，归属于普通股股东 [16] - 第一季度可分配收益（EAD）为540万美元，即每股0.17美元 [16] - 4月公司NAV下降约3.7%，考虑优先股倍数后，每股账面价值下降约7%，且未考虑本季度股息 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 MSR业务线 - 季度末MSR投资组合未偿还本金余额（UPB）为170亿美元，市值约为2.27亿美元 [10] - MSR及相关净资产约占公司股权资本的44%，占可投资资产（不包括现金）的24% [10] - 第一季度MSR投资组合的净CPR平均约为4.1%，较上一季度略有下降 [11] - 该投资组合的再捕获率极小 [11] RMBS业务线 - RMBS投资组合约占公司股权资本的39%，占可投资资产（不包括现金）的76% [10] - 第一季度RMBS投资组合的加权平均三个月CPR约为5.8%，上一季度为5.7% [12] - 截至3月31日，包括TBA在内的RMBS投资组合约为7.33亿美元，上一季度末为7.23亿美元 [12] - 第一季度RMBS净息差为3.55%，高于上一季度 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月利率走低，10年期国债收益率在本季度末降至4.25%，较上一季度下降约30个基点 [5] - 4月2日，因担心经济衰退和滞胀，利率突然飙升 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将投资组合调整为对利率更中性的立场，以应对每日的波动 [6] - 公司计划在短期内将资本适当配置到机构RMBS和精选MSR，同时保持较强的流动性和谨慎的杠杆率 [8] - 公司将继续积极管理投资组合，并调整整体资本结构，为股东创造价值 [13][14] - 公司将继续密切管理运营费用，以实现负责任的增长，改善费用比率和资本结构 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对新政府前100天的反应非常激进，不确定性、干扰和重大政策变化增加 [5] - 利率将继续对全球政治议程和国内经济数据高度敏感 [6] - 投资者处于观望状态，以确定政府能否达成贸易协议，否则市场可能出现前所未有的波动 [6] - 随着美元滚动收入减少和掉期收入因掉期到期而降低，预计下一季度RMBS投资组合的净息差将回归历史水平 [13] - 由于一笔较大的掉期到期，未来EAD预计会降低 [16][53] 其他重要信息 - 公司完成了作为内部管理的综合型抵押REIT的第一个完整季度 [7] - 由于取消了管理费，运营费用较上一季度有所下降 [8] - 公司使用多种衍生品工具来对冲利率上升对部分回购借款的影响，未选择对利率衍生品采用套期会计 [17] - 3月13日，董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.15美元，于4月30日支付 [18] - 公司还宣布了8.2% A系列累积可赎回优先股和8.25% B系列固定至浮动利率累积可赎回优先股的股息，分别于4月15日支付 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司增加RMBS投资组合配置的条件是什么，以及如何实现投资组合增长？ - 公司将所有再投资摊销收入都重新投入到MBS中，且一段时间内未购买MSR，若要大幅改变投资组合构成，需出售部分MSR以购买MBS [24] 问题2：GSE改革是否已反映在市场价格中，以及对公司资本配置和业务运营有何影响？ - 目前判断还为时过早，GSE主要关注费用削减等方面，市场尚未对GSE改革进行定价，公司希望看到GSE改革的完整方案，特别是政府担保的处理方式 [26][27] 问题3：2023年第二季度至今的账面价值更新情况如何？ - 4月公司NAV下降约3.7%，考虑优先股倍数后，每股账面价值下降约7%，且未考虑本季度股息 [36] 问题4：第一季度掉期投资组合有多少到期，剩余不到一年期限的1500万美元何时到期？ - 第一季度约有2.5亿美元的支付方掉期到期，剩余1500万美元预计在2026年上半年到期 [39][41] 问题5：公司是否看到建筑商贴息对特殊贷款池的影响，以及是否存在相关投资机会？ - 公司在模型中注意到建筑商贴息情况，但未将其作为投资组合的重点，通常在再融资浪潮中，贷款余额相关的投资更受关注 [44][45] 问题6：Rocket Cooper交易对MSR定价、供应和服务市场有何影响？ - 目前市场仍较为平静，交易量低于去年同期，预计Rocket和Cooper合并后的购买影响与之前差别不大，市场定价动态未发生实质性变化 [50] 问题7：第一季度EAD中有多少是由于内部化相关费用的减少，以及未来EAD下降的原因是什么？ - 第一季度内部化和G&A节省约为0.2美元，未来EAD下降是因为一笔较大的掉期到期 [51][53]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净亏损适用于普通股股东，第一季度为930万美元，即每股摊薄亏损0.29美元；综合亏损为260万美元，即每股0.08美元；可分配收益为540万美元，即每股0.17美元 [15] - 截至3月31日，普通股每股账面价值为3.58美元，而去年12月为3.82美元；按NAV计算，较去年12月31日下降约750万美元，即3.2% [7][17] - 第一季度运营费用为380万美元，因管理费消除，季度环比下降 [8][17] - 4月NAV下降约3.7%，计入优先股倍数后，每股账面价值下降约7%（未计本季度股息） [36] 各条业务线数据和关键指标变化 MSR业务 - 季度末MSR投资组合未偿还本金余额为170亿美元，市值约2.27亿美元，占权益资本约44%，占可投资资产（不含现金）约24% [11] - 第一季度MSR投资组合净CPR平均约4.1%，较上一季度略有下降；再捕获率极小 [12] RMBS业务 - RMBS投资组合占权益资本约39%，占可投资资产（不含现金）76% [11] - 第一季度RMBS投资组合加权平均三个月CPR约5.8%，上一季度为5.7%；截至3月31日，含TBA的RMBS投资组合约7.33亿美元，上一季度末为7.23亿美元 [12][13] - 第一季度RMBS净息差为3.55%，高于上一季度，受美元滚动收入和回购费用改善推动，但部分被掉期收入减少抵消 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月利率走低，10年期国债收益率季度末为4.25%，较上一季度下降约30个基点；4月2日因关税公告，利率飙升 [5] - 过去几个月，抵押贷款利率在6.5% - 7%之间波动 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将密切关注宏观环境和关税情况，对投资组合进行多种情景压力测试 [9] - 短期内，计划将资本适当配置到机构RMBS和精选MSR，同时保持强流动性和审慎杠杆 [9] - 持续积极管理投资组合，调整资本结构，为股东创造价值 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度市场不稳定，国内市场反应激进，未来利率将对全球政治议程和国内经济数据高度敏感 [5][6] - 短期内市场波动可能持续，利率将维持高位，直至宏观政策明确 [11] - 鉴于宏观不确定性和投资组合特点，预计短期内MSR投资组合再捕获率和净CPR较低；若抵押贷款利率在6.5% - 7%区间稳定，第二季度RMBS投资组合提前还款速度将保持适中 [12][13] - 预计未来RMBS投资组合净息差将在下一季度回归历史水平 [14] - 因一笔较大的掉期到期，未来可分配收益将下降，但董事会设定普通股股息时会综合考虑多种因素 [15][16] 其他重要信息 - 3月13日，董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.15美元，4月30日现金支付；同时宣布了优先股股息，并于4月15日支付 [18] - 公司使用多种衍生品工具对冲利率上升对部分回购借款的影响，第一季度末持有利率互换、TBA和国债期货，名义金额约4.89亿美元；未采用套期会计，利率衍生品公允价值变动计入净损益 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 什么情况下会增加RMBS投资组合配置 - 公司过去几个季度主要将再投资摊销收入投入RMBS，若要大幅改变投资组合构成，需出售部分MSR以增持RMBS [23] 问题2: GSE改革是否已反映在市场价格中，对公司资本配置和业务运营有何影响 - 目前判断还为时过早，GSE主要关注费用削减等方面；市场尚未将GSE改革因素完全定价，因政府担保的处理方式尚不明确；公司希望看到关于GSE改革的完整方案 [26][27][29] 问题3: 2023年第二季度至今的账面价值更新情况 - 4月NAV下降约3.7%，计入优先股倍数后，每股账面价值下降约7%（未计本季度股息） [36] 问题4: 第一季度互换投资组合到期情况，以及剩余不到一年期限的1500万美元何时到期 - 第一季度约2.5亿美元支付方互换到期，期限约0.2年；目前剩余1500万美元，期限约0.9年，将于2026年上半年到期，今年无其他到期项目 [39][41] 问题5: 是否看到建筑商贴息对抵押贷款复杂性的影响，在特定贷款池或Rocket Coupe方面有无机会 - 公司在模型中注意到建筑商贴息情况，但未将其作为投资组合重点；在再融资浪潮中，贷款余额相关因素更受关注，一些特殊情况的投标热度较低 [45][46] 问题6: Rocket Cooper交易后对MSR定价、供应及服务市场的看法 - 目前市场仍较平静，交易量低于去年；预计Rocket和Cooper合并完成后，购买影响与之前差异不大，市场定价动态暂无显著变化 [51] 问题7: 第一季度可分配收益中有多少归因于内部化相关费用减少 - 内部化和G&A节省带来约0.02美元的收益 [52] 问题8: 未来可分配收益下降的原因 - 因一笔较大的掉期在3月到期，该掉期此前为可分配收益做出贡献 [54]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益为5730万美元，即每股0.28美元，若排除此前预留的两项房地产资产出售产生的700万美元一次性已实现损失，为每股0.31美元，第一季度ROE约为10% [19] - 2025年可分配收益指引为每季度0.30 - 0.35美元，预计今年至少前两个季度处于该指引的低端 [19][20] - 第一季度修改了21笔贷款，总计9.5亿美元，约8.5亿美元的贷款要求借款人投入额外资本以重组交易，支付利率平均修改为约5.18%，2.56%的剩余应付利息递延至到期 [21] - 第一季度应计与所有带支付和应计特征的修改相关的利息为1530万美元，其中230万美元是夹层和私募股权贷款的利息 [21] - 截至3月31日，总逾期贷款较去年12月31日的8.19亿美元下降20%，至6540万美元 [22] - 第一季度记录了1600万美元的特定准备金 [24] - 公司已将业务杠杆率从两年前的约4.0:1降至2.8:1 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 资产支持商业票据（CLO）业务 - 第一季度CLO证券化市场需求强劲，公司在该领域处于领先地位超20年，3月与摩根大通达成11亿美元的回购安排，为两个现有CLO工具中的资产提供融资，赎回了这些工具中的全部投资资本，创造了约8000万美元的额外流动性 [4][5] 代理业务 - 第一季度因利率上升逆风，业务起步缓慢，产生600万美元的新贷款发放和7.31亿美元的贷款销售，利润率为1.75%，与上季度持平 [25] - 第一季度记录了与6.45亿美元承诺贷款相关的810万美元抵押贷款服务权收入，平均MSR率约为1.26%，高于上季度的1% [25] - 截至3月31日，基于费用的服务组合约为335亿美元，加权平均服务费率为37.5个基点，预计剩余寿命约为7年，每年将产生约1.26亿美元的总收入 [25] 资产负债表贷款业务 - 第一季度投资组合从11.5亿美元增长至11.5亿美元，3月31日的综合收益率为7.85%，高于去年12月31日的7.8% [26] - 核心投资的平均余额本季度为11.4亿美元，上季度为11.5亿美元，平均收益率从8.52%降至8.15% [27] - 核心资产的总债务在3月31日和去年12月31日约为9.5亿美元，债务的综合成本从6.88%降至6.82% [27][28] - 核心资产的整体净息差从上个季度的1.44%降至本季度的1.26%，即期净息差从0.92%升至1.03% [28][29] 单户租赁（SFR）业务 - 第一季度新增业务约2亿美元，业务表现良好，建设贷款开始向新的过桥贷款过渡，还从其他贷款机构的SFR业务中获得了新的过桥贷款业务 [15][16] 建设贷款业务 - 第一季度完成了9200万美元的交易，4月完成了5800万美元的交易，有大约3亿美元的申请和另外5亿美元的交易正在筛选中，有信心实现并可能超过2025年2.5 - 5亿美元的生产指引 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - CLO证券化市场第一季度需求强劲，过去几周有所降温，但市场仍有大量流动性，预计未来市场将强劲 [5][7] - 利率环境近期波动较大，五年和十年期利率有下降，公司利用这些下降扩大了远期业务管道 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提高融资安排的效率，以推动更高的资本回报，通过与摩根大通的交易，降低了成本、提高了杠杆率并增加了流动性 [4] - 继续在CLO证券化市场积极参与，利用低成本、长期资金来源提高未来收益 [7] - 努力解决逾期贷款和房地产资产问题，计划将约30%的逾期贷款收回为房地产资产，另外约65%将在未来偿还或修改 [10] - 资产负债表贷款业务目标是实现增长，预计2025年过桥贷款产量为15 - 20亿美元，代理业务目标是实现35 - 40亿美元的业务量 [13][14] - 扩大单户租赁和建设贷款业务，以多元化收入来源并提高资本回报率 [15][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是过渡年，由于房地产资产和逾期贷款对收益的拖累以及利率上升对业务的影响，未来九个月仍将面临挑战 [12] - 若利率下降，将有助于将非生息资产转化为创收投资，增加未来收益 [11] - 公司对与摩根大通的交易感到满意，认为该交易展示了公司品牌质量和银行关系深度，将推动未来收益增长 [4] - 随着解决房地产资产和逾期贷款问题，若利率持续下降，公司有望在2026年实现收益和股息增长 [13] 其他重要信息 - 董事会决定将季度股息重置为每股0.30美元，符合指引 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：桥贷款组合在2025年是否会实现净增长，目标水平是多少？ - 公司预计桥贷款业务会有净增长，2025年新业务量约为15 - 20亿美元，预计贷款到期回笼资金在15 - 30亿美元之间，具体取决于利率情况，公司还将为建设和SFR业务提供资金，目标是到年底或明年第一季度，资产负债表上的大部分资产为新业务产生的资产 [33][34] 问题2：2022 - 2023年桥贷款表现不佳的主要原因是什么，2025年贷款如何改进？ - 过去市场长期上涨，人们认为利率不会上升、租金会持续上涨，在市场顶峰时做出了错误决策，此外，COVID疫情导致大量逾期、租金问题和经济空置问题，保险和税收成本增加，新进入者缺乏管理经验也是原因，公司在贷款结构和追索权方面的措施有效减轻了房地产基本面恶化的影响，目前基本面开始改善 [39][40][41] 问题3：展望未来，现金和流动性将如何变化，考虑到收益、重置股息、不良贷款和房地产资产的预期情况？ - 目前公司拥有约3.25亿美元的现金和流动性，公司已将业务杠杆率从4.0:1降至2.8:1，未来6 - 12个月，公司将利用证券化市场和银行的建设性态度增加杠杆和流动性，贷款到期回笼资金也是流动性的来源，债务市场活跃，公司将继续合理利用资本 [48][49][50] 问题4：不良贷款和房地产资产预计将如何变化，是否会有收益？ - 预计房地产资产将增加到4 - 5亿美元，公司将积极处理管理不善和资产恶化的房地产资产，重新定位后可能会进行清算以获取流动性，不良贷款方面，目前约为5.11亿美元，预计约35%的逾期贷款池将收回为房地产资产，公司将对这些资产进行改造，使其为收益做出贡献，然后决定是否清算或继续持有 [52][54][56] 问题5：投资组合对整体经济的敏感性如何，考虑到尚未经历失业率飙升或衰退的经济周期？ - 公司许多资产的入住率正在稳定，表现有所改善，许多市场已触底，房地产资产问题主要是管理不善导致，引入合适的管理后，资产表现得到提升，公司的大部分资产是劳动力住房，数据表现良好，认为已经经历了经济方面最糟糕的情况 [57][58] 问题6：第一季度7470万美元的新贷款发放中，有多少是用于新项目而非对现有项目的再投资？ - 3670万美元是全新的过桥贷款，1310万美元是来自SFR业务的过桥贷款，2230万美元是对未融资SFR业务的资金投入，190万美元是建设贷款资金，45万美元是夹层贷款，几乎所有这些都是新项目 [63][64] 问题7：报告的5700万美元可分配收益中，有多少是非现金利息收入？ - 第一季度记录了1530万美元的实物支付（PIK）利息，低于上季度，部分是夹层和私募股权贷款的正常结构利息，其余是过桥贷款的利息，约78%的修改贷款处于应计状态，22%处于非应计状态 [66][67] 问题8：展望全年，1500万美元的非现金利息收入运行率是否是合理的预期水平？ - 这是一个难以确定的问题，因为情况会发生变化，每季度会根据资产情况进行评估，目前1500万美元是一个合理的估计，但第二季度可能会有更多的贷款修改，也可能有贷款到期回笼资金，具体取决于利率情况 [68][69] 问题9：为什么认为利率过高，为什么预计利率会下降？ - 公司并非预测利率会下降，而是关注不同利率环境对业务的影响，利率下降对业务有积极影响，如业务管道从12亿美元增长到20亿美元，目前公司对当前利率环境感到满意，若利率进一步下降，业务将受益更多，若利率上升则不利 [73][74][75] 问题10：季度末的账面价值是多少？ - 季度末的账面价值为每股11.98美元 [76] 问题11：在当前环境下，公司是否会在账面价值以下回购股票，还是保留流动性？ - 公司会管理好流动性和机会，若股票价格下跌且有其他途径获取流动性，且回购股票有良好的投资回报，公司会进行评估，但不会承诺进行回购 [77][78]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总经济回报率为4.4%，RMBS和MSR均对结果有积极贡献 [4] - 3月31日，公司账面价值增至每股14.66美元，而12月31日为每股14.47美元，包含0.45美元普通股股息后，季度经济回报率为正4.4% [10] - 第一季度综合收入为6490万美元，即每股加权平均普通股0.62美元 [11] - 净利息和服务收入较上一季度增加520万美元，主要因投资组合转向高息票机构RMBS和较低借款利率，但受季节性因素、较低利率和MSR投资组合流失影响，浮动收入和服务费用收入有所降低 [11] - 按市值计价的收益和损失季度差异为3840万美元，主要由RMBS和TBA头寸的未实现收益推动，但被MSR投资组合流失以及掉期和期货的按市值计价损失所抵消 [11] - 运营费用增加，主要由于非现金股权补偿费用增加，这通常发生在每年第一季度 [12] - 经济债务与权益比率降至6.2倍 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 RMBS业务 - 第一季度，RMBS证券表现总体为正，但1月和2月表现优于利率对冲，3月则表现不佳 [16] - RMBS息票组合表现不均，高息票在TBA和指定池中表现优于长期低息票 [17] - 30年期机构RMBS整体提前还款率较上一季度下降1.4个百分点，降至5.6% CPR [21] MSR业务 - 4月，公司承诺通过两笔大宗交易购买17亿美元UPB的MSR，预计在第二季度结算 [24] - MSR价格倍数较上一季度保持不变，为5.9倍，60天逾期率保持在1%以下 [24] - 第一季度，MSR投资组合提前还款速度为4.2 CPR，较上一季度下降0.7% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国国债收益率曲线各期限利率在第一季度末低于2024年末，2年期和10年期国债收益率均下降36个基点，分别收于3.88%和4.21% [5] - 3月19日，美联储维持利率不变，但将今年实际GDP增长预期从2.1%下调至1.7%，核心PCE预期从2.5%上调至2.8% [5] - 市场对2025年剩余时间降息预期从50 - 75个基点变动 [5] - 第二季度，机构RMBS利差扩大，利差波动性增加至选举前水平 [19] - MSR市场需求旺盛，转让交易量已恢复到疫情前水平 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 今年Roundpoint平台的重点工作包括：使直接面向消费者的贷款发起平台全面规模化并获得广泛品牌认可；增加向借款人提供二次抵押贷款的速度和深度以增加收入；评估机会并适应抵押贷款金融格局的演变，包括参与Ginnie Mae市场和探索非机构部门的可能性；扩大在第三方次级服务领域的业务；通过技术和人工智能应用提高服务成本效率 [6][7] 行业竞争 - Rocket和Mr. Cooper的合并对服务市场和大宗MSR购买市场有一定影响，但整体市场动态变化不大，需求基本保持不变，投标可能更具竞争力，证券市场在提前还款速度方面有一定调整 [41][42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境变化，美国政策不稳定引发对美元作为世界储备货币地位的质疑，经济不确定性增加 [6] - 第二季度利差扩大且每日波动，公司积极管理投资组合和风险以利用市场错位和有吸引力的回报机会 [5] - 尽管近期关税政策引发市场波动，但公司认为从市场错位中也存在机会，将长期管理投资组合，目前保持较低的投资组合杠杆和风险水平，直到经济前景更加明朗 [29] - 公司认为机构RMBS仍有有吸引力的杠杆回报，低加权平均抵押贷款利率的MSR投资组合应能在广泛的利率情景下继续产生稳定现金流 [29] 其他重要信息 - 公司MBS融资市场在本季度保持稳定，回购利差在SOFR基础上加约20个基点的历史较窄区间内正常化 [12] - 季度末，机构RMBS回购的加权平均到期天数为68天，第二季度回购流动性正常，融资未受干扰 [13] - 公司通过五家贷款机构为MSR（包括MSR资产和相关服务预付款义务）融资，未使用的MSR资产融资额度为9.5亿美元，服务预付款未使用额度为4700万美元 [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否更新截至4月的账面价值情况，以及为适应当前环境对投资组合做了哪些调整？ - 截至上周五，账面价值下降约3.5% [33] - 第一季度末降低了风险，4月初进一步降低风险，目前债务与权益比率从最低的5%多回升至接近6%，主要因市场情况有所缓和，利差扩大提供了更好机会，但未来仍存在很多不确定性 [34][35][36] 问题2: Rocket和Mr. Cooper的合并对服务市场和大宗MSR购买市场的竞争格局有何影响？ - 实际影响可能比头条新闻所显示的要小，合并后需求基本保持不变，投标可能更具竞争力，证券市场在提前还款速度方面有一定调整，但整体市场动态变化不大 [41][42][43] 问题3: 此前宣布的CFO过渡有何变化？ - William Delal已被任命为首席财务官，而非临时首席财务官，公司对他的表现非常满意 [45] 问题4: 利差扩大0.03美元是指高端和低端都扩大吗，波动性对该范围有何影响？ - 是高端和低端都扩大0.03美元，这是一个粗略估计 [49] 问题5: 对股息的舒适度如何？ - 鉴于当前利差和投资组合构成，公司对股息有信心，随着本季度利差扩大和风险回升，有信心用投资组合支持股息 [50] 问题6: MBS投资组合和MSR对利差收紧的敏感度如何，MBS利差因关税重新扩大后，若美联储更有可能降息，利差会如何反应？ - 公司65%的资本分配到服务策略部分，只有35%分配到对冲证券，因此MBS利差变化时，MSR部分基本无反应，理论上公司投资组合对利差的敏感度是无MSR投资组合的35% [55][56] - 净抵押贷款敞口降低以及息票组合上移，都会降低利差敏感度 [57][58] - MBS利差有所扩大，但未达到极端水平，国债利差接近年初水平，抵押贷款与掉期利差扩大，若美联储降息，对抵押贷款有利，会刺激抵押贷款利差 [59][61] 问题7: 近期波动性上升，尤其是实际波动性，是否有更多对冲活动影响静态回报估计，4月增加利差敞口时，高息票偏好是否仍存在，各息票的相对价值如何？ - 实际波动性增加会导致凸性成本上升，但利差扩大可缓解部分凸性成本，公司一直谨慎控制风险 [65][66][67] - 目前仍偏好高息票，低息票交易技术复杂，价值分布相对均匀，但交易方式可能不直观 [68][69] 问题8: 幻灯片14上的静态回报估计范围扩大的原因是什么，与上一季度相比，调整杠杆对该指标有何影响？ - 增加了调整投资组合杠杆这一维度，以反映动态管理投资组合时，中期均衡杠杆投资组合的预期静态回报范围，目前杠杆范围在6 - 7之间，这使得范围扩大，能更真实反映投资组合情况 [74][75] 问题9: 公司称保持高流动性，能否给出大致数字，1.79亿美元贷款的性质如何，再捕获与缓慢还款的比例是多少，与市场流失相比是否符合预期，对Ginnie Mae市场感兴趣的原因是价格错位还是作为GSEs重组和释放时的安全避风港？ - 公司从去年年底以来一直保持高流动性，持有大量现金和借款额度 [81] - 直接面向消费者渠道的有机再捕获仍处于起步阶段，目前只有约0.5%的投资组合可进行利率和期限再融资，但该渠道有一定活动增加，公司对平台全面规模化后的表现持乐观态度，同时通过大宗市场和流动市场补充投资组合，有信心维持或扩大服务投资组合 [83][84] - 参与Ginnie Mae市场的原因包括参与更广泛的服务市场、成本略低以及成为更全面服务的抵押贷款发起人和服务商的需要 [85][86]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司实现总经济回报率4.4% [5] - 3月31日公司账面价值增至每股14.66美元，去年12月31日为14.47美元，加上0.45美元普通股股息，季度经济回报率为正4.4% [10] - 第一季度公司综合收入为6490万美元，加权平均普通股每股0.62美元 [11] - 第一季度净利息和服务收入增加520万美元，主要因投资组合转向高息机构RMBS和较低借款利率，季节性因素、低利率和MSR投资组合流失导致浮动收入和服务费用收入降低稍有抵消 [11] - 第一季度按市值计价的收益和损失差异为3840万美元，主要由RMBS和TBA头寸未实现收益推动，MSR投资组合流失以及掉期和期货按市值计价损失有所抵消 [11] - 运营费用增加，主要因非现金股权补偿费用增加，通常发生在每年第一季度 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 RMBS业务 - 第一季度机构RMBS证券表现净正向，1月和2月RMBS表现优于利率对冲工具，3月表现不及，因股票和固定收益利差产品走弱 [17] - RMBS息票组合表现不均，TBA和指定池中高息票表现优于长期低息票 [18] - 30年期机构RMBS整体提前还款率较上季度下降1.4个百分点至5.6% CPR [21] MSR业务 - 4月公司承诺通过两笔大宗交易购买17亿美元UPB的MSR，预计第二季度结算 [24] - MSR价格倍数较上季度保持不变，为5.9倍，60天逾期率保持在1%以下 [25] - 第一季度MSR投资组合提前还款速度为4.2 CPR，较上季度下降0.7% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国国债收益率曲线利率在第一季度末低于2024年末，2年期和10年期国债收益率均下降36个基点，分别收于3.88%和4.21% [6] - 3月19日美联储维持利率不变，下调今年实际GDP增长预期至1.7%，上调核心PCE预期至2.8% [6] - 3月市场对2025年剩余时间降息预期从50个基点变为75个基点 [6] - 第二季度机构RMBS利差扩大，利差波动达到选举前水平 [19] - 首选隐含波动率指标，10年期利率的2年期期权年化基点从101降至98 [18] - 名义利差和OAS略有收紧，2年-10年期隐含波动率在季度末接近6个月和12个月平均水平，名义利差和波动率仍远高于长期平均水平，期权调整利差接近长期平均水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年对Roundpoint平台的关注重点有五个方面，包括使直接面向消费者的贷款发起平台全面规模化并获得广泛品牌认可、增加向借款人提供二次抵押贷款的速度和深度以增加收入、评估机会并适应抵押贷款金融格局演变、扩大在第三方次级服务市场的影响力、通过技术和人工智能应用提高服务成本效率 [7][8] - 公司认为Roundpoint平台是机会的扩展，能为股东带来额外收益，公司构建了以MSR为核心的投资组合，旨在不同市场环境下实现有吸引力的风险调整后回报 [9] - 关于Rocket和Mr. Cooper的合并，公司认为其对服务市场和大宗MSR购买市场的实际影响可能比头条新闻所显示的更温和，合并后需求可能保持不变，投标可能更有竞争力，但市场动态基本不变 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度宏观经济环境变化，公司保持低风险敞口是明智之举，第二季度利差扩大且每日波动，公司积极管理投资组合和风险以利用市场错位和有吸引力的回报机会 [5][6] - 美国政策不稳定首次引发对美元作为世界储备货币地位的质疑，公司正密切关注事态发展 [7] - 公司预计杠杆机构RMBS有吸引力的回报，低加权平均抵押贷款利率的MSR投资组合应能在广泛利率情景下产生稳定现金流，但由于宏观经济前景不确定，波动性仍是不利因素，公司将保持投资组合杠杆和风险处于较低水平，直至经济前景更明朗 [29] 其他重要信息 - 公司MBS融资市场在本季度保持稳定，回购利差正常化，季度末机构RMBS回购加权平均到期日为68天，第二季度回购流动性正常，融资未受干扰 [12] - 公司通过五家贷款机构为MSR提供融资，包括MSR资产和相关服务预付款义务，未使用的MSR资产融资额度为9.5亿美元，服务预付款未使用额度为4700万美元 [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 鉴于市场波动性，能否更新截至4月的账面价值，以及投资组合为适应当前环境做了哪些调整 - 截至上周五，账面价值下降约3.5% [33] - 第一季度末公司降低了风险，4月初进一步降低，目前债务权益比从季度末的6.2%降至低点后回升至接近6%，因市场言论缓和及利差扩大，公司认为有更好投资机会，但未来仍有很多不确定性，波动性短期内不会显著下降 [35][36][37] 问题2: 利差扩大是否使回报潜力提高 - 是的，利差扩大使回报潜力约提高0.03美元 [39] 问题3: Rocket和Mr. Cooper的合并对服务市场和大宗MSR购买市场竞争格局有何影响 - 实际影响可能比头条新闻显示的更温和，合并后需求可能保持不变，投标可能更有竞争力，但市场动态基本不变，证券市场在提前还款速度方面有一定反应 [42][43][44] 问题4: 此前宣布的CFO过渡有何变化 - William Dellal被正式任命为首席财务官，公司对其表现满意 [47] 问题5: 利差扩大0.03美元是高低端都适用吗，波动性对范围有何影响 - 利差扩大0.03美元适用于高低端，这是大致估计 [50] 问题6: 对股息的信心如何 - 鉴于当前利差和投资组合构成，公司对股息有信心，本季度利差扩大且风险回升，公司有信心用投资组合支持股息 [51] 问题7: MBS投资组合和MSR对利差收紧的敏感度如何 - 公司65%的资本分配到服务策略部分，35%分配到对冲证券，理论上投资组合对利差的敏感度是无MSR投资组合的35%，净抵押贷款敞口降低和息票组合上移也会降低利差敏感度 [55][56][58] 问题8: MBS利差是否因关税重新扩大，若美联储更可能降息，利差会如何反应 - MBS利差有所扩大，但未达到极端水平，国债利差接近年初水平，抵押贷款与掉期利差扩大，公司认为有投资机会，若美联储降息，对抵押贷款有利，会刺激利差 [60][61][62] 问题9: 鉴于近期波动性和投资组合负凸性，是否有更多对冲活动影响静态回报估计 - 更高的已实现波动性会带来更高凸性成本，但利差扩大可缓解部分成本，公司一直谨慎控制风险 [66][67][68] 问题10: 4月增加利差敞口时，高息票偏好是否仍存在，不同息票的相对价值如何 - 高息票偏好仍然存在，低息票交易技术复杂，价值分布相对均匀，但低息票部分交易不直观 [70][71] 问题11: 幻灯片14上静态回报估计范围扩大的原因，与上季度相比，调整杠杆如何影响该指标 - 公司增加了调整投资组合杠杆这一维度，以反映动态管理投资组合时中期预期静态回报范围，范围扩大包括杠杆范围，低至6，高至7，公司认为这更能反映投资组合实际情况 [78][79] 问题12: 能否提供公司保持高流动性的大致数据 - 公司从去年年底以来保持高流动性，持有大量现金和借款额度 [86] 问题13: 提及的1.79亿美元缓慢和重新收回贷款情况如何，重新收回情况是否符合市场流失预期 - 直接面向消费者渠道的有机重新收回率仍很低，仅0.5%的投资组合可从利率和期限角度进行再融资，在这0.5%中有一些增加的活动，公司对平台全面规模化后的表现乐观，公司在大宗和流动市场积极参与，有信心维持或扩大服务投资组合 [88][89] 问题14: 对Ginnie Mae市场感兴趣的原因，是看到价格错位还是作为GSEs重组和释放时的安全回报来源 - 参与Ginnie Mae市场的原因包括参与更广泛服务市场、成本稍低、作为全方位服务抵押贷款发起人和服务商的需要，公司正在迈出参与该市场的第一步 [91][92]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度营收2.4亿美元，同比增长44%；全年营收约7亿美元，增长8% [5] - 第四季度调整后EBITDA为1800万美元，全年为940万美元；第四季度净利润850万美元，全年净亏损1200万美元 [5] - 第四季度经纪业务收入增长40%，交易数量增长23%，交易量增长41%；全年经纪业务收入增长5%，交易量增长9% [5][18] - 第四季度融资业务收入近翻倍，交易量增长139%；全年融资业务收入增长26% [6][20] - 第四季度其他收入600万美元，全年2200万美元 [21] - 第四季度总运营费用2.33亿美元，同比增长20.7%；全年总运营费用7.29亿美元，增长3% [21] - 第四季度成本占收入63.2%，全年占62%；第四季度SG&A占收入31.8%，全年占40.4% [22] - 第四季度有效税率26%，全年5% [24] - 资产负债表方面，无债务，现金等3.94亿美元，季度增加1400万美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 经纪业务 - 第四季度经纪业务收入增长40%，交易数量增长23%，交易量增长41%；全年经纪业务收入增长5%，交易量增长9% [5][18] - 第四季度核心私人客户业务贡献59%经纪收入，全年贡献62%；中大型交易第四季度占38%，全年占34% [19][20] 融资业务 - 第四季度融资业务收入近翻倍，交易量增长139%；全年融资业务收入增长26% [6][20] - 第四季度再融资费用占贷款发起的33%，全年占38% [20] 其他业务 - 第四季度其他收入600万美元，全年2200万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度市场交易数量增长6%，交易量增长32% [6] - 10年期国债收益率自2022年3月以来波动至少50个基点达15次 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将增加投资者拓展和客户联系，提高个人生产力和业务计划效率 [15] - 持续推进技术进步，扩大AI应用，扩展集中承销和后台服务 [15] - 投资行业活动、研究内容等，提升市场渗透率 [16] - 发展拍卖和贷款销售业务，追求核心和相邻业务战略收购 [16] - 吸引有经验的个人和团队，抵消新员工流失 [16] - 建立强大资产负债表，通过股息和回购向股东返还资本 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储控制通胀困难，客户持观望态度，团队面临利率波动挑战 [10][11] - 有理由对今年交易增长谨慎乐观，如困境资产增加、价格调整、建设放缓、资金充足 [12][13][14] - 2025年利率波动和美联储观望态度带来挑战，预计下半年情况改善 [25] 其他重要信息 - 公司财报电话会议包含前瞻性陈述，实际结果可能因多种因素与预期不同 [2][3] - 会议展示非GAAP财务指标，公司网站有与GAAP指标的对账说明 [3] - 公司宣布半年度股息每股0.25美元，约1000万美元，4月4日支付 [25] 问答环节所有提问和回答 问题1: 不同交易规模佣金收入、买卖方类型及交易条款变化 - 机构和私人投资者更多参与大型交易，新资本形成，投资者情绪转变，选举后部分投资者观望，买卖需求增加 [30][31][32] 问题2: 公司在大洛杉矶市场的影响及多户住宅租金变化 - 野火影响保险成本和供应，市场管道放缓，租金短期上涨但可持续性存疑，加州市场仍具吸引力 [33][34][35] 问题3: 外部增长机会和战略举措 - 收购因估值和条款受阻，讨论仍在进行；吸引经验丰富个人和团队，与其他公司合作投资；有机增长拍卖业务，整合Mission Capital成功 [37][38][39] 问题4: 资本分配平衡 - 资本分配多方面，回购更具机会性，股息按周期决定，持续重投技术 [41][42][43]

财务数据和关键指标变化 - 截至12月31日，公司账面价值为每股14.47美元，较9月30日的14.93美元有所下降，包含每股0.45美元的第四季度普通股股息后，季度经济回报率为0%，2024年全年经济回报率为7.0% [6][17] - 第四季度公司综合亏损160万美元，即每股加权平均普通股亏损0.03美元 [18] - 第四季度净利息支出为3500万美元，较上一季度减少740万美元 [18] - 净服务收入为1.68亿美元，减去50万美元的非运营MSR相关服务成本，较第三季度略有变化 [19] - 投资证券收益和OCI变动在第四季度为亏损2.67亿美元，而第三季度为收益2.7亿美元 [19] - 第四季度RMBS对冲投资组合的净掉期和其他衍生品收益为1.45亿美元，而第三季度为亏损2.05亿美元 [19] - 服务资产在第四季度实现收益8250万美元，而第三季度为亏损1.334亿美元 [20] - 第四季度投资证券收益、OCI变动、净掉期和其他衍生品收益以及服务资产收益的总和净变化为亏损4750万美元，而第三季度为亏损6730万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末公司服务的MSR未偿本金余额（UPB）为2120亿美元，涉及86.1万笔贷款，其中112亿美元为第三方客户服务 [10] - 第四季度公司发放了4200万美元的首笔抵押贷款，目前还有约2100万美元的贷款正在处理中 [11] - 第四季度公司作为经纪人促成了3300万美元的第二留置权贷款组合，包括开放式和封闭式贷款 [13] - 截至12月31日，公司投资组合规模为148亿美元，其中已结算头寸为104亿美元，待交割证券（TBAs）为44亿美元 [26] - 公司经济债务与权益比率略微降至6.5倍 [26] - 30年期机构RMBS的整体提前还款率在第四季度上升0.4个百分点至6.9% CPR [29] - 指定池的提前还款速度从第三季度的7.6%升至8.1% [30] - 截至12月31日，公司MSR投资组合的UPB为2020亿美元，价格倍数从5.6倍略微升至5.9倍，60天以上逾期率保持在1%以下 [31][32] - 公司MSR投资组合在第四季度的提前还款率为4.9% CPR，较第三季度下降0.4个百分点 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，10年期国债收益率上升79个基点，收于4.57%；2年期国债收益率上升60个基点，收于4.24%，收益率曲线加深19个基点 [7] - 第四季度初，市场预计美联储将进一步降息超过100个基点，但到季度末，市场仅预计降息约35个基点 [7] - RMBS融资市场在整个季度保持稳定，回购协议利差为SOFR加35个基点，年末资金压力担忧和美联储行动不确定性消散，利差回归正常范围 [21] - 公司机构RMBS回购的加权平均到期天数在第四季度末为49天，而第三季度末为78天 [22] - 公司首选的隐含波动率指标，10年期利率的2年期期权年化波动率从94个基点升至101个基点 [26] - TBA当前票面利率的名义利差较国债曲线收窄11个基点，收于117个基点；期权调整利差收窄6个基点，收于+23 [27] - MSR市场保持稳定，2024年的大宗交易转让金额约为662亿美元，与2023年大致相同，但大宗投标机会较去年减少约25% [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用以对冲MSR为核心的投资策略，约三分之二的资本分配到MSR，该资产预计将在未来产生相对稳定的现金流 [14] - 2024年公司推出了直接面向消费者的贷款发起平台，旨在通过再融资或新贷款产品的回收来维持现有服务组合，2025年的挑战和机遇是将该平台全面扩大规模 [11][12] - 鉴于2025年抵押贷款利率预计将保持在6%以上，公司旗下的Roundpoint将专注于提高服务成本效率，特别是通过技术和人工智能应用 [13] - 公司继续积极管理RMBS定位，以补充MSR投资组合，并从历史上较宽的名义当前票面利率利差中获取额外回报 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计抵押贷款利率在中期内可能保持在6%以上，这将使住房活动保持低迷，并有助于减缓提前还款速度，有利于MSR投资组合的价值 [9] - 短期利率下降不一定会导致长期国债利率或抵押贷款利率下降，美联储的决策仍高度依赖数据 [7][8] - 公司认为当前以MSR为重点的资本配置将为股东带来强劲回报，即使提前还款增加，直接面向消费者的贷款发起平台也将对MSR投资组合起到对冲作用 [35] - 公司相信其独特的以对冲MSR为核心的策略将在2025年及以后继续产生有吸引力的杠杆回报 [35] 其他重要信息 - 公司董事会成员Reed Sanders于本月去世，他自2009年10月公司成立以来一直担任董事会成员 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度公司账面价值表现如何 - 本季度目前较为平静，仅过去1个月，截至昨晚公司总回报率估计在1.5% - 2%之间 [38] 问题2: 较低的杠杆水平如何影响公司对盈利能力的看法，正常化的盈利范围是多少 - 公司整体债务与经济比率只是评估回报潜力和盈利能力的一个指标，从回报潜力幻灯片来看，公司回报的中心趋势和范围仍支持股息，与前几个季度大致相同 [39] - 公司的风险还包括抵押贷款利差风险等其他因素，本季度该风险已增加至更正常的范围，且超过60%的资本配置在MSR，有利于未来稳定和可预测的回报 [40] - 公司对MSR的对冲方式会影响整体杠杆，当利率上升时，对冲当前票面利率风险所需的MBS减少，反之则增加，因此杠杆只是公司管理和衡量风险的一个组成部分 [41] 问题3: 公司提供的EAD和静态回报范围有何主要区别 - 幻灯片14上显示的回报潜力是基于季度末公司实际投资组合的按市值计价，是对投资组合在同一日期进行估值后得出的静态收益率或回报潜力的评估 [60] - EAD是异步的，对于公司许多很久以前购买的抵押贷款池，EAD反映的是当时的购买价格或回报，而公司业务结构的其他部分如融资、回购等则更具时效性，这可能导致两者在时间上存在差异，并对日常管理投资组合产生影响 [61] 问题4: 如何看待今年机构MBS利差的前景，MSR与MBS的配置在今年将如何演变 - 自11月总统大选后，抵押贷款利差的反应更加可控，反映出美联储的政策路径比之前更具可预测性，但美联储决策仍高度依赖数据 [46] - 整体利差风险有所下降，今年对抵押贷款利差持积极态度，净供应和供需基本平衡，银行的购买量增加，资金利率已恢复正常水平，若美联储今年进一步降息，更陡峭的收益率曲线通常有利于抵押贷款利差 [47][48] - 公司认为目前的利差水平下，不需要利差收窄就能获得回报，关键是市场波动性已降低，但市场仍存在不确定性 [49] - 公司以MSR为核心的策略为回报提供了稳定性，过去多个季度公司账面价值稳定且经济回报良好，预计未来也将如此 [50][51] - 公司预计MSR配置不会发生重大变化，尽管会根据现金流和新资本情况调整资产配置，但不会对MSR配置进行重大调整 [52] 问题5: 对潜在的GSE改革以及新FHFA负责人提名有何看法 - 公司认为GSE改革问题可分为私有化和担保两个问题，担保问题又可细分为现有有担保证券和未来证券是否携带担保两个子问题 [54] - 目前公司没有比市场更多的信息，在没有更多潜在计划的细节之前，不进行相关猜测 [55] 问题6: 是否看到新的融资对手方或杠杆来源来支持MSR投资组合 - 公司一直与传统贷款机构合作，市场上有一些新进入者试图在MSR融资领域取得进展，已有一些相关的咨询电话 [70] - 总体而言，MSR融资市场的深度在不断扩大，有更多的对手方进入市场，市场状况良好 [71] 问题7: 利率首次下调100个基点后，成本有何变化 - 公司MSR资产的融资成本为浮动利率，与短期资金利率挂钩，随着美联储降息，融资成本下降，与RMBS部分类似 [73] - 较低的SOFR利率也会影响MSR资产产生的浮动收入，从而部分抵消融资成本的下降，公司对整个收益率曲线进行对冲，因此利率在曲线某一部分的变化对投资组合的影响通常较小 [73]