文章核心观点 公司正进行战略转型成为多元化土地公司 2025 财年 4 月完成柑橘业务大部分资本投资 提高土地销售展望 扩大财务指引 拥有稳健流动性 [1] 公司战略转型 - 公司完成最后一次重大柑橘收获 2026 财年将对大部分剩余柑橘园进行最后一次收获 并与第三方签订租赁协议 还与其他果蔬种植商协商清理土地事宜 [2] - 战略转型已超 2025 财年目标 预计本财年末现金余额约 2500 万美元 净债务约 6000 万美元 调整后息税折旧摊销前利润约 2000 万美元 [2] 财务结果 运营结果 - 2025 年第二季度和年初至今 营收 1798 万美元 同比降 0.7% 净亏损 1.114 亿美元 上年同期亏损 1580 万美元 稀释后每股亏损 14.58 美元 上年同期亏损 2.07 美元 [3][4] - EBITDA 为 -1474 万美元 同比增 10.5% 调整后 EBITDA 为 1273 万美元 上年同期为 -1647 万美元 经营活动提供的净现金为 703 万美元 同比增 8.2% [3][5] 业务板块结果 柑橘业务 - 2025 年 3 月 31 日止三个月和六个月 柑橘收获量和磅固体产量均下降 主要因飓风导致落果 但每磅固体混合价格上涨 [7][8] 土地管理及其他业务 - 2025 年 3 月 31 日止三个月和六个月 收入分别增长 107.1% 和 74.1% 主要因岩石和沙子特许权使用费收入及草皮销售增加 运营费用分别下降 46.5% 和 65.6% 主要因出售牧场致物业和房地产税降低 [10][11] 其他财务信息 - 2025 年 3 月 31 日止三个月和六个月 一般及行政费用分别增加 110 万美元和 40 万美元 主要因战略转型相关资产加速折旧 员工成本和法律费用增加 [12][13] - 2025 年 3 月 31 日止三个月 其他收入（费用）净额增加 1530 万美元 因出售约 2100 英亩土地 六个月其他收入（费用）净额为 1420 万美元 上年同期为 7500 万美元 因出售土地减少 [14][15] 股息 - 2025 年 4 月 11 日 公司向 3 月 28 日登记在册的普通股股东支付每股 0.05 美元的第二季度现金股息 [16] 资产负债表和流动性 房地产开发 - 2025 年 3 月 公司宣布在科利尔县西北角创建科克斯克鲁夫格罗夫村 规划包括两个 1500 英亩村庄及超 6000 英亩永久保护区 预计共约 9000 套住房 还将提供商业空间 [17] - 公司已向科利尔县提交东村审批申请 预计审批需约一年 最终决定预计 2026 年作出 还向相关部门提交两个村庄的许可证申请 若获批 2028 或 2029 年可开工建设 [18] 财务状况 - 2025 年 3 月 31 日 营运资金 3610 万美元 流动比率 5.56:1 总债务 8960 万美元 净债务 7490 万美元 信贷额度可用借款约 8850 万美元 信贷协议下最低流动性要求 740 万美元 [19] 保护区域 - 公司致力于区域保护 过去 40 年转让土地成为保护区一部分 科克斯克鲁夫格罗夫村项目将再将 6000 英亩敏感土地纳入永久保护 其区域保护战略与科利尔农村土地管理区一致 [21][23] 2025 财年指引 - 公司 2025 年 4 月完成最后一次重大柑橘收获 预计 2025 财年土地销售约 2000 万美元 潜在额外销售 3000 万美元或更多 [24][25] - 预计 2025 财年末有足够现金支付至 2027 财年运营费用 调整后 EBITDA 约 2000 万美元 现金约 2500 万美元 净债务约 6000 万美元 循环信贷额度仅需 250 万美元余额 [26] 非 GAAP 财务指标 - 公司使用 EBITDA、调整后 EBITDA 和净债务等非 GAAP 财务指标评估业务表现和流动性 本报告期调整调整后 EBITDA 计算方法 以更好反映业务潜在表现 [40][41] - 2024 年 3 月 31 日止三个月和六个月 调整后 EBITDA 分别减少 1780 万美元和增加 4840 万美元 [40]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收2.869亿美元，较2024年第一季度减少1050万美元，降幅3.5% [18] - 第一季度人均总营收下降1.8%，人均门票收入下降4.2%，园内人均消费增长1.1% [19] - 第一季度运营费用较2024年第一季度减少360万美元，降幅2.2%；销售、一般和行政费用减少370万美元，降幅7.8% [20] - 第一季度净亏损1610万美元，2024年第一季度净亏损1120万美元；调整后EBITDA为6740万美元，较2024年第一季度减少1170万美元 [21] - 截至2025年3月31日，净总杠杆率为3.1倍，总可用流动性约7.64亿美元，其中资产负债表上现金约7600万美元 [14][22] - 第一季度回购10万股，总计约460万美元 [16][22] - 3月递延收入余额为1.959亿美元，较2024年3月下降约6.7% [22] - 3月通行证基数较2024年3月下降约2%，但高级通行证产品实现了价格上涨 [23] - 第一季度资本支出5690万美元，其中核心资本支出约4990万美元，扩张和/或投资回报率项目约710万美元 [23] - 预计2025年核心资本支出1.75 - 2亿美元，增长和投资回报率项目资本支出约5000万美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 门票业务受复活节和春假时间影响，第一季度人均门票收入下降；4月门票业务表现有所改善，公司有策略提升该业务表现 [19][33] - 园内消费业务第一季度园内人均消费增长1.1%至创纪录水平，过去20个季度中有19个季度实现增长 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场是主要客源地，约90%的游客来自美国，且多数在公园驾车距离范围内 [17] - 国际市场门票销售呈低个位数增长，2024年国际游客占总游客量的6% - 7%，疫情前约为10% [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 酒店业务持续与潜在合作伙伴探讨，暂无新进展 [10] - 房地产方面，公司拥有超2000英亩有价值土地，包括约400英亩未开发土地，正与潜在合作伙伴讨论挖掘其价值 [11] - 赞助业务自去年底与第三方合作并投入内部资源，已与多个潜在赞助商进行有意义讨论，预计未来机会将超2000万美元，2025年实现中高个位数高利润率收入 [12][13] - 国际业务与多个地区合作伙伴持续讨论 [13] - IP合作方面，与各合作伙伴积极讨论引入全球知名IP [13] - 其他举措包括公园升级、技术投资、客户关系管理和移动应用等工作推进，有望推动业务增长和财务改善 [13] - 行业竞争上，公司认为Epic开业将为奥兰多带来更多游客，是机遇；公司新开放的Expedition Odyssey有动物元素，与竞争对手形成差异化 [35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩受复活节和春假时间转移及某些费用时间性影响，但4月游客量同比增长8.1%，2025年预订情况良好 [6] - 截至4月30日，约75%的历史游客量和收入机会仍在后面，预计2025年营收和调整后EBITDA将创新高 [7] - 虽近期存在经济不确定性，但公司业务模式有韧性，为游客提供高性价比产品 [16] 其他重要信息 - 2025年第一季度救助205只动物，历史上救助超4.2万只动物 [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何从第一季度亏损实现全年营收和EBITDA创新高 - 4月业绩表现强劲，游客量同比增长超8%，按日计算同比增长超3%；若全年游客量增长3%，将推动业绩提升 [31][32] - 仍有新游乐设施和景点待开放，4月人均门票收入表现优于第一季度，公司有策略改善该指标 [33][34] - 处于通行证销售旺季；Epic开业有望带来更多游客，公司有应对策略；赞助业务预计在2025年实现中高个位数增长；公司在成本管理方面表现良好 [34][36][37] 问题: 4月业绩情况及相关影响因素 - 4月人均门票收入表现优于第一季度，公司有策略提升该指标；4月业绩不仅受益于复活节时间转移，还有额外游客量增长 [33][43] - 4月园内人均消费呈正增长 [46] 问题: 全年是否有其他日历相关比较及运营天数预期 - 全年运营天数大致持平，各季度间有一些调整，且今年将弥补去年因飓风关闭的天数 [47][48] 问题: 国际销售和团体预订情况 - 国际门票销售呈低个位数增长，公司国际游客占比相对较低，且过去未充分优化该市场，已做出改变以提高国际游客量 [53][54] - 团体业务有增长机会，团队正努力拓展 [55] 问题: 500万美元费用转移情况 - 大部分是年度维护费用，通常在第四季度进行，今年提前至第一季度；其余是营销费用调整，从去年末转移至今年初，为夏季旺季营销做准备 [57][58] 问题: 4月天气影响及全年天气假设 - 4月威廉斯堡公园有轻微负面天气影响；全年预计天气更正常化，不希望出现像去年飓风那样的极端天气 [61][62] 问题: Epic门票结构对公司的影响 - 公司关注自身公园运营，Epic若带来更多游客，公司有策略吸引这些游客；公司新开放的Expedition Odyssey有差异化优势 [65][66] 问题: 客户结构及通行证销售情况 - 年初更多游客来自驾车可达市场，通行证基数略有下降，但通行证持有者入园次数增加，对人均消费有下行压力；公司第一季度吸引单日或多日票游客的策略有改进空间 [69][70][71] 问题: 酒店业务进展缓慢的原因 - 公司有大量有吸引力的土地，有多种利用方式和结构；董事会近50%由私募股权持有，会收到很多关于土地估值和利用的建议，公司希望为股东和公司找到最佳方案 [73][74] 问题: Epic是否带来增量流量及公司销售策略调整 - 预计Epic会带来更多游客，公司有多种吸引游客的方式，会根据市场和公园情况进行测试和优化 [77][78] 问题: 赞助收入及授权收入情况 - 目前赞助收入大部分尚未实现，未计入第一季度数据；阿布扎比授权收入与往年基本持平或略高，但不构成重大增长 [80] 问题: Epic对成本的影响 - 劳动力方面，公司已计划多个市场的最低工资增长，在奥兰多市场也看到相关价格变化，但通过合理管理劳动力与游客量匹配，成本控制良好 [82] - 营销方面，公司计划增加营销费用，已将费用重新部署到不同市场，确保在合适时间和地点产生影响 [86] 问题: 回购情况及对杠杆的考虑 - 公司与董事会密切合作，以实现股东回报最大化，目前杠杆率处于舒适水平，未来将进入现金创收旺季；过去一年公司股份数量减少900万股，业绩表现良好 [88][89]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营现金流为6300万美元，摊薄后每股1.27美元 [5] - 全年EBT指引为3.75亿美元 [6] - 运营资产第一季度NOI为7200万美元，创季度新高，同比增长9% [6][10] - 预计2025年调整后运营现金流在3.25亿 - 3.75亿美元之间，中点约为3.5亿美元，约每股7美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 主规划社区（MPC）业务 - 第一季度MPC EBT为6300万美元，同比增加3900万美元，增幅161% [6] - 土地销售增加3900万美元，主要因夏林两笔SuperPass销售共29英亩，每英亩超150万美元；德州土地销售也强劲，布里奇兰和林地山共售出41英亩住宅用地，同比增长31% [7] - 第一季度平均每英亩价格达99.1万美元，环比和同比均有改善 [7] - 股权收益增加1100万美元，主要来自峰会合资企业业绩改善 [7] - 亚利桑那州弗洛里奥合资企业本季度售出11英亩住宅用地，每英亩79.3万美元 [7] - 第一季度共售出543套新房，虽较去年第一季度有所下降，但环比改善，超过2024年第三和第四季度116% [8] 运营资产 - 办公物业NOI为3300万美元，同比增长8%，主要因林地和夏林的入住率提高和租赁活动活跃 [10] - 多户住宅投资组合NOI为1600万美元，同比增长14%，主要因未稳定资产的强劲租赁和稳定物业整体租赁情况改善 [11] - 零售投资组合NOI为1400万美元，较上年下降2%，主要因沃德村部分租户储备金影响，部分被市中心哥伦比亚和林地的零售改善所抵消 [11] 战略发展 - 第一季度公寓预售情况良好，27套单元签约，代表约5100万美元的未来收入 [13] - 勒努项目预售达64%，预计今年晚些时候开工，2028年交付 [13] - 尤拉娜项目已售罄，预计今年第四季度交付 [13] - 公园沃德村项目已封顶，97%已预售，预计2026年交付 [14] - 戈利项目93%已预售，预计2027年完工 [14] - 德克萨斯州伍德兰兹丽思卡尔顿住宅项目建设进展顺利，预计今年晚些时候封顶，2027年完工，目前70%已预售 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将从纯房地产开发公司转变为多元化控股公司，Pershing Square将投资9亿美元，以每股100美元的价格收购900万股 [25][26] - 计划收购符合业务质量和防御性标准的持久增长型公司，以分散对房地产的风险，获得高于纯房地产公司的资本回报和长期增长 [28] - 保险业务是公司的重点发展方向，已确定潜在业务负责人，但处于早期讨论阶段 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司各业务板块在第一季度保持强劲势头，对实现2025年全年指引充满信心 [5][18] - 预计2025年住宅土地销售、每英亩价格和MPC EBT将创历史新高 [9] - 随着各社区的成熟和运营资产NOI的稳定，未来三到七年，房地产子公司的过剩自由现金流将显著增长 [58] 其他重要信息 - 第一季度末，公司现金为4.94亿美元，可用贷款承诺为3.17亿美元，总可用流动性超8亿美元 [20] - 公司剩余为当前项目提供资金所需的股权出资约为2.51亿美元 [20] - 本季度末公司债务为52亿美元，2025年到期债务为4.25亿美元，季度末后已将马洛多户住宅项目贷款展期至2027年，剩余2025年到期债务为3.5亿美元，预计都将成功再融资 [20][21] - 本周完成了布里奇兰MUD应收账款的第二次出售，获得约1.8亿美元现金收益，预计用于偿还布里奇兰票据 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 首次交易完成的时间线以及是否有交易管道 - 公司认为在收购公司方面有竞争优势，可收购创始人控制的高质量企业，提供免税交易方案 [31][33] - 保险业务是高优先级，已确定潜在业务负责人，但处于早期讨论阶段 [34][35] - 预计秋季可能会有潜在交易的公告 [36] 问题2: 未来资本分配如何在新业务和传统房地产之间进行 - 主规划社区（MPC）业务计划不变，未来MPC业务产生的现金将用于再投资和新资产投资，长期来看，MPC业务将为控股公司提供资金用于其他资产投资 [38][39] 问题3: 未来谁将负责MPC业务以及如何提升公司债务至投资级 - 大卫将继续担任公司首席执行官，大部分时间将专注于房地产部分，瑞安和比尔将专注于收购新业务，新业务将自主运营，高级领导团队和董事会负责总体资本分配 [47] - 注入9亿美元现金有助于提高企业整体信用质量，控股公司投资高质量、持久增长型公司将对房地产子公司的信用评级产生积极影响 [49][50] 问题4: 9亿美元现金注入是否用于偿还现有债务 - 公司认为评级机构低估了子公司，随着社区成熟，子公司未来将产生过剩现金，无需控股公司现金投入，长期来看，子公司将向控股公司返还资本 [51][52] 问题5: 公司现金流是否会在未来几年加速并实现自我融资 - 公司根据现有自由现金流规模进行开发和投资，随着社区成熟和基础设施成本降低，未来三到七年，房地产子公司的过剩自由现金流将显著增长 [58] 问题6: 自解放日以来房屋销售市场活动情况以及建筑商价格参与度下降的原因 - 公司主规划社区内房屋销售活动依然强劲，建筑商价格参与度下降是由于过去季度房屋价格涨幅放缓，并非住房市场放缓或房屋销售减少的迹象 [59][60] 问题7: 9亿美元现金注入中用于保险投资的金额以及新投资的资本回报率门槛 - 用于保险子公司的投资金额待定，取决于招聘团队或收购现有资产的情况 [62] - 公司追求高资本回报率，参考Pershing Square过去21年的高回报策略 [62][63]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净营业收入为2600万美元，比第四季度报告的金额高50万美元，主要因较高的收入和较低的运营费用 [15] - 第一季度核心FFO为1230万美元，即每股0.30美元，比第四季度高60万美元，原因与净营业收入增加相同 [15] - 第一季度AFFO为650万美元，即每股0.16美元，没有单一的TI或LC金额对AFFO的影响超过50万美元 [16] - 过去十二个月续约实现了8.5%的正现金再租赁利差，第一季度同店现金NOI较上年增长4.4% [13] - 截至3月31日，总债务为6.46亿美元，净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为6.7倍 [19] - 截至季度末，信贷安排有4200万美元未提取和授权，现金及受限现金为3700万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成了14.4万平方英尺的新租和续约租赁，最大的一笔是在凤凰城巴帕戈科技园区的3.4万平方英尺新租约 [11] - 奥兰多格林伍德大道物业与新租户签订了一份10年租约，预计今年第四季度开始，当前租户将腾出空间并支付可观的终止费 [12] - 第一季度末投资组合入住率为84.9%，略低于上一季度，预计第二季度入住率将下降，但年底入住率仍将在85% - 87%的指导范围内 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国办公室租赁量比一年前高15%，JLL估计办公室租赁量已恢复到疫情前典型水平的约89% [10] - 阳光地带市场的优质办公空间表现继续优于其他地区 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将佛罗里达州圣彼得堡市中心的城市中心物业的现有停车场结构重新开发为49层的住宅公寓和混合用途塔楼，并与PMG达成协议，由其负责所有前期开发活动和相关成本，公司预计其将投入1700万美元现金 [6][7] - 随着办公债务资本市场的复苏，公司可能会探索为罗利的A3街区和坦帕的城市中心这两个无抵押的高价值物业增加融资，以产生额外的流动性 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为全国办公室房地产基本面呈积极趋势，阳光地带市场的优质办公空间表现出色，预计新开发项目将满足市场需求，为股东创造长期价值 [10][9] - 公司仍在年初提供的指导范围内，对全年的收益和入住率趋势持乐观态度 [13] 其他重要信息 - 公司网站为cioreit.com，可查看第一季度收益新闻稿和补充信息包，其中包括非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账 [3] - 项目销售中心即将在城市中心完工，预计预售将很快开始，达到开工条件后，预计建设期约为三年 [7] 问答环节所有提问和回答 问题: 新开发项目是如何产生的 - 公司大约两年前就认识到圣彼得堡市中心市场的开发潜力，进行了深入的方案研究，最终确定了一个能为公司带来长期价值的结构 [23] 问题: 新开发项目的时间安排和进展情况如何 - 预售即将开始，内部预计预售时间约为一年左右，然后是三年的建设期，如果一切按计划进行，整个项目可能需要四年时间 [26] 问题: 新开发项目是否会对现有物业造成干扰 - 公司一直在制定替代停车安排，并及时向租户通报情况，租户将在一段时间内获得替代安排，包括代客泊车服务，新结构建成后将取代办公楼的停车场 [28] 问题: 如何提高入住率以达到86%的中点 - 截至3月31日，有14.3万平方英尺的租约尚未入住，占投资组合的约2.7%，大部分将在未来两个季度入住，此外，格林伍德大道的活动将使入住率在前三季度有所下降，但预计新租户将在年底前入住，使入住率回到指导范围内 [30][31] 问题: 格林伍德大道交易最终是否会有空置情况 - 不会有空置情况，新租户将入住，目前的入住率将因租户搬迁而下降，但年底前将恢复到100%，该交易还将显著延长物业的租期 [35][36] 问题: 格林伍德大道的租金是否有变化 - 新租户的租金在一段时间内会有所下降，然后会略高于当前租金 [38] 问题: 公司顶级阳光地带市场的表现如何，特别是凤凰城 - 公司大部分价值位于阳光地带市场，对这些市场的租赁情况感到满意，凤凰城表现强劲，本季度的大部分租赁活动都发生在凤凰城 [40][41]

挖掘机销量与市场趋势 - 2024年11月挖掘机（含出口）销量预计16900台左右，同比增长13%左右，市场持续回暖 [3] - 国内市场预估销量8600台，同比增长近15%，受益于换新周期、地产宽松政策及国家大规模换新政策催化 [4] - 出口市场预估销量8300台，同比增长近12%，受益于国产品牌去库存完成、低基数及海外需求温和复苏 [4] - 2024年1—11月中国挖掘机械整体销量持续正增长，涨幅为1.5%，其中国内市场同比增长10.3%，出口市场同比下降6% [4] 下游需求分析 基础设施投资 - 2024年1—10月全国固定资产投资（不含农户）423222亿元，同比增长3.4%，环比10月增长0.16% [5] - 第二产业投资145633亿元，增长12.2%，其中工业投资增长12.3%，采矿业投资增长13.2%，制造业投资增长9.3%，电力等投资增长24.1% [7] - 第三产业中基础设施投资（不含电力等）同比增长4.3%，水利管理业投资增长37.9%，航空运输业投资增长19.2%，铁路运输业投资增长14.5% [7] 房地产开发投资 - 1—10月全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%，住宅投资65644亿元，下降10.4% [8] - 房屋施工面积720660万平方米，下降12.4%，新开工面积61227万平方米，下降22.6% [11] - 房地产开发企业到位资金87235亿元，下降19.2%，其中国内贷款下降6.4%，个人按揭贷款下降32.8% [13] - 房地产行业以"保交楼"和"去库存"为主，新开工面积与挖掘机销量一致性较强，资金端情况持续好转但降幅仍存 [16] 开工端与行业展望 - 2024年10月中国地区小松挖掘机开工小时数为105.3小时，同比增长4.3%，欧洲和北美开工小时数增幅超5% [17] - 基建投资作为经济稳定器增速受地方政府收支矛盾影响，需求端改善不明显，但中挖市场因低基数、换新周期等因素恢复增长 [20] - 全球固定资产投资政策变动将影响行业发展，美国新总统政策可能对中国挖掘机出口市场产生影响 [20] - 行业恢复基础尚不牢固，但《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》等政策有望推动市场逐步走出周期底部 [20]