报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年公司大资管巩固营收增长曲线，平稳兑现全年业绩，虽开发毛利率阶段性承压，但经常性业务利润贡献破百亿，销售排名首进前三，投资策略稳健，财务管理健康，双REITs助力构建大资管运作平台，作为头部央企受益竞争格局改善，维持“买入”评级 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年公司实现营业额2788.0亿元，同比增长11.0%，其中开发业务2371.5亿元，同比增长11.8%，经常性收入416.5亿元，同比增长6.6%，占比达14.9% [1] - 2024年公司综合毛利率21.6%，开发毛利率受行业下行影响同比降3.9pct至16.8%，不动产业务毛利率同比升0.4pct达70.0% [2] - 公司归母及核心净利润分别为255.8亿元（同比降18.5%）和254.2亿元（同比降8.5%），经常性收入对核心净利润贡献占比持续加大，贡献同比提升6.3pct达40.7%且首次突破百亿大关达103.4亿元 [2] 销售与投资情况 - 2024年公司实现签约额2611亿元，行业排名提升至第三，市占率升至2.70%，同比下降15.0%，实现签约面积1134万方，同比下滑13.3%，于25个城市市占率排名前五，期末已售未结营业额2319.7亿元 [2] - 全年公司以776亿元聚焦核心城市核心地段获取项目29个，一、二线投资占比94%，对应拿地强度29.7%，同期公司总土储面积5194万方，一、二线占比超7成，开发土储覆盖当期销售面积3.9X [2] 财务情况 - 截至2024年底，公司资产负债率55.6%，总有息负债率39.6%，现金储备增长16.5%至1332亿元，净有息负债率31.9%，三道红线指标维持绿档 [3] - 2024年公司融资成本仅3.11%，较2023年末下降45bp，维持行业最低梯队，融资成本维持优势 [3] 资管情况 - 公司已完成长租公寓+商业双REITs平台的搭建，为多元扩展提供独立集资平台，为向大资管业务转型夯实基础 [3] - 截至2024年末，公司资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，后续或可通过REITs平台实现资产“管理”价值持续释放 [3] 盈利预测 - 预计公司2025/2026/2027年营收为2746.6/2792.7/2646.8亿元，归母净利润为260.0/264.6/265.7亿元，对应EPS为3.65/3.71/3.73元/股，对应PE为6.4/6.3/6.3倍 [4] 财务指标 |财务指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入（百万元）|251137|278799|274660|279268|264678| |增长率yoy（%）|21.3%|11.0%|-1.5%|1.7%|-5.2%| |归母净利润（百万元）|31365|25577|26001|26456|26566| |增长率yoy（%）|11.7%|-18.5%|1.7%|1.8%|0.4%| |EPS最新摊薄（元/股）|4.40|3.59|3.65|3.71|3.73| |净资产收益率（%）|11.8%|9.4%|8.7%|8.1%|7.6%| |P/E（倍）|5.9|5.8|6.4|6.3|6.3| |P/B（倍）|0.7|0.5|0.6|0.5|0.5| [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年公司大资管巩固营收增长曲线，平稳兑现全年业绩，开发毛利率阶段性承压但经常性业务利润贡献破百亿，销售排名首进前三且投资策略稳健，财务管理稳健杠杆水平健康，双REITs助力构建大资管运作平台 [1][2][3] - 公司作为头部央企受益竞争格局改善，行业排名及市占率逆势提升，融资成本维持优势，基于行业下行周期调整盈利预测并维持“买入”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年公司实现营业额2788.0亿元，同比增长11.0%，其中开发业务2371.5亿元，同比增长11.8%，经常性收入416.5亿元，同比增长6.6%，占比达14.9% [1] - 2024年公司综合毛利率21.6%，开发毛利率受行业下行影响同比-3.9pct至16.8%，不动产业务毛利率同比+0.4pct达70.0% [2] - 公司归母及核心净利润分别为255.8亿元（同比-18.5%）和254.2亿元（同比-8.5%），经常性收入对核心净利润贡献占比持续加大，贡献同比提升6.3pct达40.7%且首次突破百亿大关达103.4亿元 [2] 销售与投资情况 - 2024年公司实现签约额2611亿元（行业排名提升至第三，市占率升至2.70%），同比下降15.0%，实现签约面积1134万方，同比下滑13.3%，于25个城市市占率排名前五，期末已售未结营业额2319.7亿元 [2] - 全年公司以776亿元聚焦核心城市核心地段获取项目29个（一、二线投资占比94%），对应拿地强度29.7%，同期公司总土储面积5194万方（一、二线占比超7成），开发土储覆盖当期销售面积3.9X [2] 财务情况 - 截至2024年底，公司资产负债率55.6%，总有息负债率39.6%，现金储备增长16.5%至1332亿元，净有息负债率31.9%，三道红线指标维持绿档 [3] - 2024年公司融资成本仅3.11%，较2023年末下降45bp，维持行业最低梯队，融资成本维持优势 [3] 资管情况 - 公司已完成长租公寓+商业双REITs平台的搭建，为多元扩展提供独立集资平台，为向大资管业务转型夯实基础 [3] - 截至2024年末，公司资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，后续或可通过REITs平台实现资产“管理”价值持续释放 [3] 盈利预测 - 预计公司2025/2026/2027年营收为2746.6/2792.7/2646.8亿元，归母净利润为260.0/264.6/265.7亿元，对应EPS为3.65/3.71/3.73元/股，对应PE为6.4/6.3/6.3倍 [4] 财务指标 |财务指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|251137|278799|274660|279268|264678| |增长率yoy（%）|21.3%|11.0%|-1.5%|1.7%|-5.2%| |归母净利润（百万元）|31365|25577|26001|26456|26566| |增长率yoy（%）|11.7%|-18.5%|1.7%|1.8%|0.4%| |EPS最新摊薄（元/股）|4.40|3.59|3.65|3.71|3.73| |净资产收益率（%）|11.8%|9.4%|8.7%|8.1%|7.6%| |P/E（倍）|5.9|5.8|6.4|6.3|6.3| |P/B（倍）|0.7|0.5|0.6|0.5|0.5| [6]

文章核心观点 中金考虑开发结算毛利率压力或延续，小幅下调华润置地2025/2026年核心净利润，维持跑赢行业评级和目标价32.80港元 [1] 2024年业绩情况 - 收入同比增长11%至2788亿元，毛利润同比下降14%至603亿元，毛利率同比降3.5ppt至21.6%，归母核心净利润同比下降8.5%至254亿元，符合市场预期 [2] - 宣告全年股息1.319元/股，派息率同比持平于37%，对应当前股息收益率5.4% [2] 利润结构 - 经常性业务收入及核心净利润分别同比增长7%和8%，贡献收入及核心净利润比重分别达15%和41%，业绩及现金流稳健性进一步夯实 [2] - 购物中心零售额同比增19%至1953亿元，同店增速4.6%，租金收入同比增8.4%至193亿元，经营利润率同比提升2.5ppt至61.0% [2] 销售与结算情况 - 合约销售金额2611亿元，同比降15%但韧性领先同业，销售排名升至行业第三 [2] - 开发结算收入同比增12%，结算均价同比增24%至2.23万元/平米；结算毛利率同比下行3.9ppt至16.8% [2] 财务盘面 - 扣预负债率/净负债率同比降1.8ppt/0.7ppt至55.6%/31.9%，现金储备同比增16.5%至1332亿元 [3] - 平均融资成本同比降45bps至3.11%，平均债务期限延长至6.7年 [3] 发展趋势 - 2024年末资产管理规模同比增8%至4621亿元，购物中心总资产同比增21%至2705亿元，占比63%，后续有望发力多元持有型资产运营管理能力建设，打通资本循环通道 [4] - 2025年初可售货值约5009亿元，提出销售额在2024年基础上保持增长目标，兼顾利润实现更优销售流速；2025年开发业务收入有望保持相对稳定 [4]