核心财务表现 - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为2510万美元，稀释后每股收益0.35美元，商业地产(CRE)营业利润2220万美元 [1] - 净收入同比大幅增长176%，从2024年同期的910万美元增至2510万美元，稀释每股收益从0.13美元增至0.35美元 [4] - 营运资金(FFO)达3516万美元，同比增长70%，FFO每股0.48美元，CRE和公司相关FFO每股0.29美元 [4][8] 商业地产运营 - CRE同店净营业收入(NOI)增长5.3%，较2024年同期的0.9%显著加速 [6][8] - 截至2025年6月30日出租率达95.8%，零售和工业物业出租率分别达95.4%和98.2%，同比提升260和110个基点 [11] - 可比混合租赁价差达6.8%，其中零售空间7.4%，工业空间4.7% [9] - 季度内执行52份租赁合同，涉及18.38万平方英尺可出租面积，年化基础租金610万美元 [9] 开发与投资活动 - 启动Komohana工业园两栋新建筑(总计10.5万平方英尺)的预建工作，其中一栋为Lowe's定制的9.1万平方英尺配送中心 [18] - 茂宜岛商业园2.955万平方英尺仓库继续建设，预计2026年一季度投入使用 [18] - 土地运营部门营业利润1390万美元，主要来自遗留义务解决和土地销售利润 [13] 资产负债表与流动性 - 总流动性3.076亿美元，包括860万美元现金和2.99亿美元循环信贷额度 [18] - 净债务与TTM调整后EBITDA比率为3.3倍，TTM调整后EBITDA为1.356亿美元 [18] - 季度股息每股0.2250美元，董事会宣布三季度股息维持相同水平 [18] 全年业绩指引 - 上调2025年全年指引：稀释每股净收益预期从0.68-0.74美元上调至0.91-0.96美元 [15] - FFO每股预期从1.17-1.23美元上调至1.35-1.40美元，CRE同店NOI增长率从2.4-3.2%上调至3.4-3.8% [15] 公司背景 - 夏威夷最大杂货店锚定社区购物中心所有者，管理约400万平方英尺商业空间，包括21个零售中心、14个工业资产等 [16] - 唯一专注于夏威夷商业地产的上市REIT，拥有155年历史并在当地多行业发展中发挥领导作用 [16]

财务业绩 - 2025年第二季度营收14.9亿美元，环比增长6%，同比增长10% [2] - 净利润10.5亿美元，普通股股东可获净利润10.2亿美元，每股收益2.94美元，较上季度0.27美元和去年同期0.20美元大幅提升 [2] - 调整后EBITDA达8.23亿美元，环比增长4%，同比增长13% [3] - 运营资金(FFO)6亿美元，每股1.75美元，高于上季度的1.67美元和去年同期的1.57美元 [3] - 核心FFO每股1.87美元，高于上季度的1.77美元和去年同期的1.65美元 [4] 租赁活动 - 新签租约预计产生1.35亿美元年化GAAP租金收入，其中0-1兆瓦类别贡献7300万美元，互联服务贡献1700万美元 [5] - 签约至合同开始的加权平均滞后期为4个月，季度末已签约未开始租约的积压金额达8.26亿美元年化GAAP基本租金 [6] - 续签租约产生1.77亿美元年化现金租金收入，续租租金现金基础增长7.3%，GAAP基础增长9.9% [7] - 各地区新签租约情况：美洲4.73亿美元(17.5万平方英尺)，EMEA4.67亿美元(12.7万平方英尺)，亚太2.39亿美元(9.9万平方英尺) [8] 投资活动 - 在亚特兰大、达拉斯和芝加哥大都会区收购多块土地，其中亚特兰大100英亩土地支持200+兆瓦IT容量，达拉斯167英亩支持480兆瓦IT容量 [11] - 美国超大规模数据中心基金获得额外股权承诺，总承诺额超30亿美元，贡献5个运营数据中心和2个开发场地权益，获得超9亿美元总收益 [12] - 季度后以6500万美元出售亚特兰大都会区一处5兆瓦非核心数据中心 [13] 资产负债表 - 截至2025年6月30日总债务约185亿美元，其中177亿美元无担保债务，净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍 [14] - 6月发行8.5亿欧元3.875%票据(2034年到期)，净收益约8.37亿欧元(9.75亿美元) [15] - 通过ATM股权发行计划以每股173.19美元均价出售415万股普通股，净收益约7.19亿美元 [15] 2025年展望 - 将2025年核心FFO每股预期上调至7.15-7.25美元，恒定汇率核心FFO每股预期上调至7.10-7.20美元 [16] - 预计全年总收入59.25-60.25亿美元，调整后EBITDA32-33亿美元 [17] - 预计开发资本支出(净合伙人贡献)30-35亿美元，平均稳定收益率10%以上 [17] - 预计"同资本"现金NOI增长3.5-4.5%，续租租金现金基础增长5-6%，GAAP基础增长7-8% [17]

业绩总结 - 2025年第二季度AFFO同比增长5.6%，达到3400万美元，每股AFFO增长1.7%，达到0.59美元[9] - 截至2025年6月30日，年初至今AFFO同比增长6.6%，达到6780万美元，每股AFFO增长3.5%，达到1.19美元[12] - 2025年全年AFFO指引上调至每股2.40 - 2.41美元，之前为2.38 - 2.41美元[9] - 2025年上半年的资金运营（FFO）为59,496千美元，较2024年上半年的60,065千美元下降0.9%[127] - 2025年上半年的调整后资金运营（AFFO）为67,763千美元，较2024年上半年的63,601千美元增长6.8%[127] 用户数据 - 2025年第二季度租金收缴率为99.9%[12] - 资产组合的整体占用率为99.7%[12] - 租户的租金覆盖率为2.6倍，73%的租户提供了现场报告[114] - 前十大租户的年租金收入（ABR）总计为129.7百万美元，占总ABR的63.6%[104] - 前20大租户的年租金收入（ABR）总计为166.8百万美元，占总ABR的81.8%[104] 未来展望 - 当前项目管道包括四个项目，总投资约270万美元，预计在2025-2027年完成[72] - 2025年6月30日的流动性超过4亿美元，包括700万美元现金和1.19亿美元未结算的前向股权[12] - 2025年全年AFFO指引上调至每股2.40 - 2.41美元，之前为2.38 - 2.41美元[9] 新产品和新技术研发 - 完成了33个重建项目，总投资2280万美元，增量收益率为15%[68] - 主要经营独立全方位汽车服务店的Main Street Auto，成立于2021年，门店数量超过70家，位于东南部[60] - Slim Chickens是一家快速增长的快餐连锁店，成立于2003年，门店数量超过300家，分布在美国和英国[65] 市场扩张和并购 - 交易类型为售后回租，共涉及6处物业，交易价值2450万美元，租期20年，年租金增长率为2%[53] - 另一项交易为售后回租，涉及9处物业，交易价值2230万美元，租期15年，年租金增长率为2%[59] 财务状况 - 公司的债务占总资产价值的比例为36%，净债务与EBITDA的比率为5.2倍[75] - 公司的资本结构中，固定费用覆盖比率为3.9倍，平均债务到期年限为5.1年[75] - 企业的市场价值为1543.8百万美元，总债务为925.0百万美元，总资本化为2468.8百万美元[120] - 2025年第一季度的每股净收益为0.24美元，较2024年同期的0.30美元下降20%[127] - 2025年第一季度的每股FFO为0.49美元，较2024年同期的0.55美元下降10.9%[127]

文章核心观点 公司2025年第二季度业绩稳定 投资活动加速 收益持续增长 投资组合表现稳定 公司上调2025年全年收益指引 发展态势良好 [1][4][24] 各部分总结 财务业绩 - 2025年第二季度净收益每股0.24美元 FFO每股0.49美元 AFFO每股0.59美元 上半年净收益每股0.49美元 FFO每股1.04美元 AFFO每股1.19美元 较去年同期有不同程度变化 [6][8] - 2025年第二季度租金收入5.1309亿美元 租户报销收入0.1415亿美元 租赁物业总收入5.2724亿美元 上半年租金收入10.1907亿美元 租户报销收入0.2523亿美元 租赁物业总收入10.443亿美元 均高于去年同期 [7] - 2025年第二季度基本租金收入增长9.9%至5亿美元 上半年增长11.4%至9.96亿美元 增长源于新收购物业的增量收入和现有租约的合同租金增长 [9][10] - 2025年第二季度和上半年 应收票据和抵押贷款利息收入较去年同期减少 主要因平均应收票据和抵押贷款余额较去年同期净减少 [10] - 2025年第二季度和上半年 物业成本较去年同期降低 主要因可报销房地产税和租金费用减少 [11] - 2025年第二季度和上半年 环境费用、一般和行政费用、减值费用较去年同期有不同变化 环境费用变化主要因环境诉讼应计费用增加 一般和行政费用变化与员工相关费用、专业费用等有关 减值费用源于资产退休成本积累和物业账面价值下降 [12][13][14] 投资活动 - 2025年第二季度 公司投资6610万美元 初始现金收益率8.1% 季度末后又投资1850万美元 初始现金收益率8.1% 年初至今共投资9550万美元 初始现金收益率8.1% [8][16] - 截至2025年7月23日 公司有超过9000万美元的投资管道 用于开发和/或收购36处便利和汽车零售物业 预计未来6 - 9个月完成大部分投资 [17] 投资组合活动 - 截至2025年6月30日 公司已签署四项重建项目租约 包括两个在建场地和两个待从净租赁投资组合中收回的场地 其他潜在项目处于不同可行性规划阶段 [18] - 2025年第二季度 公司出售三处物业 总收益320万美元 实现收益160万美元 上半年出售五处物业 总收益370万美元 实现收益190万美元 [19] 资产负债和资本市场 - 截至2025年6月30日 公司总负债9.25亿美元 包括7.5亿美元高级无担保票据 加权平均利率4.1% 加权平均期限5.5年 以及1.75亿美元无担保循环信贷安排 其中1.5亿美元按6.1%的固定利率计息 [20] - 2025年第二季度 公司根据ATM股权计划结算约120万股普通股 净收益约3280万美元 [21] - 截至2025年6月30日 公司约390万股普通股有待结算远期股权协议 预计结算后将筹集约1.188亿美元总收益 [23] 业绩指引 - 因年初至今的投资活动和此前披露的租户破产问题解决 公司将2025年AFFO指引上调至每股2.40 - 2.41美元 此前指引为每股2.38 - 2.41美元 [24] 非GAAP财务指标 - 公司使用FFO和AFFO衡量业绩 FFO和AFFO为非GAAP财务指标 有助于分析师和投资者评估公司核心运营表现 但不能替代GAAP指标 [30][31][35] - FFO定义为GAAP净收益扣除房地产资产折旧和摊销、房地产资产处置损益、减值费用和会计变更累积影响 AFFO定义为FFO扣除某些收入确认调整、环境调整、股票薪酬、债务发行成本摊销和其他非现金或不反映核心运营表现的项目 [32][33][34]

财务数据和关键指标变化 - 2025年前六个月，公司NOI同比增长5%，归一化每股FFO增长5.7% [5] - 第二季度归一化FFO为每股0.69美元，处于指引区间中点；上半年归一化每股FFO达到指引区间中点 [18] - 本季度核心投资组合表现强劲，NOI同比增长6.4%，比指引高70个基点；核心社区租赁收入在第二季度和上半年同比增长5.5% [19] - 第二季度费率增长5.8%；核心RV和码头年度基础租金收入在第二季度增长3.7%，年初至今增长3.9%；核心投资组合中，季节性租金年初至今下降5.6%，临时租金下降8.6% [19] - 会员业务在第二季度和上半年分别贡献净收入1600万美元和3140万美元；核心公用事业及其他收入上半年同比增长4.4%，公用事业收入回收率为48.2%，比2024年同期高180个基点 [20] - 第二季度核心运营费用与2024年同期持平，费用增长比指引低190个基点；上半年费用增长70个基点，包括4月1日财产和意外险续保的影响 [21] - 公司维持2025年全年归一化每股FFO指引，中点为3.06美元，预计同比增长0.9%；预计第三季度归一化每股FFO在0.72 - 0.78美元之间；预计全年核心物业运营收入增长5%，核心基础租金增长MH为4.9% - 5.9%，RV和码头为60个基点 - 1.6%；预计全年核心物业运营费用增长70个基点 - 1.7%，下半年增长1.1% - 2.1% [22][23] - 截至6月，公司无担保债务在2028年前到期，加权平均债务期限近八年；债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.6倍；可从信贷额度和ATM计划获得超10亿美元资金 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 MH业务 - MH业务约占总收入60%，整体入住率超94%，97%的居民为业主，有助于降低周转率和增加入住时长 [7] - 本季度核心MH业务收入增长5.5%，供应受限支撑社区价值 [12] - 佛罗里达州、加利福尼亚州和亚利桑那州的MH社区约占MH收入三分之二；佛罗里达州积极引入新房屋库存；加利福尼亚州社区入住率高且需求大；亚利桑那州过去五年售出800套房屋，新增700个开发地块 [13][14] RV业务 - 年初至今，RV年度收入增长3.9%，由公园模型、度假小屋和RV住宿的客户留存率推动 [8] - 年度场地占核心RV收入超70%，为收入和入住率提供稳定基础；临时业务预订窗口短，第二季度天气影响业务 [15][16] - 过去五年，公司交付1500个MH场地和2900个RV场地，开发成本和开发场地收入均有所增加 [17] 会员业务 - 会员业务净贡献包括年度订阅和升级收入，减去销售和营销费用；第二季度和上半年分别贡献净收入1600万美元和3140万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 约70%的年收入来自阳光地带地区，客户多为退休或半退休的活跃成年人；其余30%来自夏季业务，客户为有孩子的家庭 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将NOI增长转化为归一化FFO增长，专注于年度收入流和降低投资组合成本 [5] - 公司维持全年每股FFO指引，美国人口结构支持MH和RV业务需求 [6] - 公司战略投资社区，在关键市场增加新房屋库存，提升社区质量和物业价值 [12] - 行业所有权高度分散，为公司未来收购提供机会；由于交易数量少，难以确定资本回报率 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务具有稳定性和韧性，核心优势在市场不确定时期支撑业务表现和前景 [6] - 公司团队致力于为客户提供优质体验，客户推荐是新客户的重要来源 [10] - 公司平衡表状况良好，有多种资本来源，可把握资本配置机会 [26] 其他重要信息 - 55个RV度假村和露营地获得2025年TripAdvisor旅行者之选奖，该奖项每年授予约10%的TripAdvisor商家 [10] - 公司第二季度完成一笔2.4亿美元无担保定期贷款，分两笔提取，用于偿还到期债务和向合资企业提供贷款 [27] 问答环节所有提问和回答 问题1: 核心RV码头年度收入指引下调的原因 - 本季度RV和码头年度收入增长3.7%，未达预期约90个基点，即70万美元；全年剩余时间指引减少约120万美元，主要受入住率影响 [35] - RV业务方面，北部和东北部地区流失率较高，约20个物业受影响；码头业务方面，两个码头受风暴损坏，部分泊位需维修，将在未来季度恢复运营 [36][37] 问题2: RV增长疲软是否影响2026年定价权，以及MH和RV业务续约情况 - MH业务将在未来几个月进行年度费率审查，以确定2026年预算，市场需求稳定，公司对定价有信心 [42] - RV年度业务费率增长稳定在6%左右，需求持续，但目前处于客户流失周期，预计将恢复正常 [43] 问题3: 应收账款增加、入住率损失、坏账情况及入住率改善预期 - 本季度入住率基本持平，表格中的入住率百分比因分母增加（新增扩展场地）而可能引起误解，实际减少40个场地，影响可忽略不计 [46] - 客户拖欠率低，一直保持在30 - 40个基点；超95%的客户现金购房，对融资购房兴趣不大 [47] 问题4: 加拿大客户旅行减少和签证完整性费用对业务的影响 - 季节性业务方面，加拿大客户早鸟预订率下降20%，目前未改变，预计阳光地带季节预订速度将回升；临时业务方面，加拿大客户在东北地区和太平洋西北地区有一定减少，但金额不大 [50][51] - 签证完整性费用对加拿大客户可能有一定影响，但许多客户短期停留无需签证，预计不会影响所有加拿大客户访问 [52] 问题5: 年度、季节性和临时场地数量变化的原因 - 若场地未被年度或季节性客户占用，则作为临时场地处理和报告 [54] 问题6: 费用指引降低中，因临时业务减少而降低的可变费用和其他费用类别的占比 - 公司预计核心费用中，公用事业、工资和维修保养费用约占三分之二，2025年预计增长2.4%，受临时RV业务可变节省的影响 [59] - 其余三分之一费用包括房地产税、保险和会员销售及营销费用，预计较去年下降1%，包括保险续保和会员升级产品的节省 [60] 问题7: RV年度业务流失率上升的原因及量化情况 - 码头业务方面，两个物业受风暴损坏，导致年度入住率下降，目前正在恢复；RV年度业务方面，历史流失率约为5%，约20个位于东北部的物业流失率上升，预计将恢复正常 [62][63] 问题8: 移民政策对需求和成本压力的影响 - 从加拿大客户角度看，大多数MH年度客户在凤凰城市场，需求持续，未出现房屋销售活动增加的情况，目前预计不会有变化 [71] 问题9: 本季度房屋销售收入下降和平均售价低的原因，以及全年房屋销售前景 - 本季度新房销售数量与疫情前相当；平均售价受需求在高价房屋上的缓和以及库存组合的影响 [77][78] 问题10: 收购市场卖家情况、MH资本回报率以及二手房屋销售情况 - 二手房屋销售主要受库存组合影响，部分低价库存出售给新业主，部分业主会对房屋进行改善 [80] - 过去几年行业交易数量少，但历史上曾多次出现类似情况，随后交易市场会改善；行业所有权分散，为公司提供未来机会；由于交易少，难以确定资本回报率 [81][82] 问题11: 露营地会员销售策略 - 千径系统有24000个场地和80个物业；本季度会员数量略有增加，付费新销售达5600美元，超过历史疫情第二季度销售；促销会员新销售连续第二个季度增加 [89][90] - 去年推出基于客户反馈的会费升级产品，年费增加1500 - 3500美元，提供提前预订窗口、延长停留时间、租赁折扣等权益 [91] 问题12: 年度RV业务占用损失的回填时间 - 本季度受影响的是夏季业务，占用损失将在明年恢复，公司将进行营销以吸引客户 [97] 问题13: 物业管理和G&A费用指引降低的原因 - 费用变化主要源于2025年空缺职位的薪酬节省，以及法律和其他行政项目的预期节省；根据当前费用情况调整了指引 [99] 问题14: 年度RV业务下半年加速增长的信心来源 - 主要是正常的费率增加影响，费率调整在第三和第四季度体现 [104] 问题15: MH场地填充时间及对入住率和收入的影响 - MH业务每年新增25 - 50个场地，开发规模通常按三到四年填满场地规划 [108] 问题16: 临时RV码头业务是否会稳定在5000万美元左右 - 临时业务收入波动大，是年度业务的来源；难以确定具体金额，因为会有新物业加入和临时客户转化为年度客户 [113] 问题17: 2026年费用增长情况 - 核心费用中，公用事业、工资和维修保养费用面临成本压力，需考虑关税、CPI对工资的影响 [115]

业绩总结 - 2025年第二季度总收入为180,163千美元，同比增长9.9%[14] - 2025年上半年总收入为357,237千美元，同比增长9.4%[14] - 2025年第二季度净收入为56,879千美元，同比增长5.9%[14] - 2025年上半年净收入为109,763千美元，同比下降11.0%[14] - 2025年第二季度每股收益（EPS）为0.42美元，同比增长7.7%[14] - 2025年上半年每股收益（EPS）为0.78美元，同比下降13.3%[14] - 2025年第二季度调整后的EBITDA为126,316千美元，同比增长12.3%[15] - 2025年上半年调整后的资金运营（FFO）为195,920千美元，同比增长14.1%[15] 资产与负债 - 截至2025年6月30日，公司的总资产为5,452,115千美元，较2025年3月31日的5,448,054千美元略有增加[10] - 截至2025年6月30日，公司的总负债为2,717,722千美元，较2025年3月31日的2,704,832千美元有所增加[10] - 截至2025年6月30日，公司的股东权益总额为2,734,393千美元，较2025年3月31日的2,743,222千美元有所下降[10] - 截至2025年6月30日，公司的未偿还的高级无担保票据净额为1,437,522千美元，较2025年3月31日的995,364千美元显著增加[10] - 截至2025年6月30日，公司的现金及现金等价物为34,949千美元，较2025年3月31日的35,738千美元有所减少[10] 租赁与运营 - 2025年第二季度的租赁收入为177,468千美元，较2024年同期的162,075千美元增长9.0%[17] - 2025年第二季度的净运营收入为134,592千美元，较2024年同期的120,714千美元增长11.5%[16] - 2025年第二季度的平均日占用率为94.7%，较2024年的95.5%下降0.8%[34] - 2025年第二季度的租户保留率为71.0%[36] - 同店净营业收入（NOI）在2025年第二季度为124,616千美元，较2024年的117,084千美元增长6.4%[34] 市场与租金 - 新租赁的现金基础租金增长率为40.5%，续租的现金基础租金增长率为25.1%[36] - 截至2025年6月30日，公司的平均每平方英尺年化净租金为7.85美元，较2024年的7.23美元有所增长[38] - 2025年第二季度，达拉斯/沃斯堡地区的入住率为97.9%，较2024年的96.4%有所上升[38] 未来展望 - 2025年每股净收入预期在1.53美元至1.61美元之间，预计资金来源于运营（FFO）在2.88美元至2.96美元之间[68] - 预计2025年平均季度末在用物业的入住率为95.0%至96.0%[69] - 预计2025年同店净运营收入（NOI）现金基础年增长率为6.0%至7.0%[69] 投资与收购 - 2025年第一季度公司共收购796,196平方英尺的物业，购买价格为1.207亿美元，预期资本化率为6.4%[48] - 截至2025年6月30日，公司在建项目总面积为2,218,751平方英尺，预计投资为2.852亿美元，整体租赁率为39%[52] - 2025年第一季度物业销售总面积为99,926平方英尺，销售价格为11.9百万美元，资本化率为7.1%[61] 信用评级与财务健康 - Fitch、Moody's和Standard & Poor's分别给予公司的信用评级为BBB+、Baa2和BBB，均为稳定展望[30] - 截至2025年6月30日，公司的利息覆盖比率为5.82倍，较2024年同期的5.33倍有所提升[21] - 截至2025年6月30日，公司的无担保杠杆比率为25.7%，低于60%的上限要求[30]

文章核心观点 2025年第二季度，First Industrial Realty Trust公司财务表现良好，稀释后归属于普通股股东的每股净收益和每股运营资金均同比增长，公司在投资、开发、租赁和资本运作等方面取得进展，并发布了2025年业绩指引 [1][2][5]。 财务业绩 - 第二季度稀释后归属于普通股股东的每股净收益（EPS）为0.42美元，去年同期为0.39美元；摊薄后每股运营资金（FFO）为0.76美元/单位，去年同期为0.66美元/单位 [1] - 第二季度现金同店净营业收入（SS NOI）增长8.7%，主要得益于新租约和续租租金上涨以及合同租金递增，部分被平均入住率下降抵消 [6] - 截至2025年已签署的租约现金租金率增长约33%，排除130万平方英尺固定利率续租后增长38% [5][6] - 2025年第二季度末在役入住率为94.2%，2025年第一季度末和2024年第二季度末均为95.3% [6] 业务亮点 开发租赁 - 第二季度租赁了奥兰多First Loop Logistics Park 4号楼5.8万平方英尺的面积 [3] - 启动两个开发项目，总面积40.2万平方英尺，预计总投资5400万美元 [7] 投资处置 - 出售底特律一栋1.8万平方英尺的建筑，售价200万美元 [7] 资本市场 - 5月惠誉评级将其高级无担保债务评级上调至“BBB+” [7] - 完成自2007年以来首次4.5亿美元5.25%高级无担保票据公开发行，2031年1月到期 [5][7] 业绩指引 - 2025年净收益归属于普通股股东和有限合伙人的范围为每股1.53 - 1.61美元，NAREIT运营资金为每股2.88 - 2.96美元 [8] - 平均季度末在役入住率为95.0% - 96.0%；现金基础同店净营业收入（SS NOI）增长6.0% - 7.0% [14] - 预计2025年资本化每股0.09美元的利息；一般和行政费用为4050 - 4150万美元 [14] 会议安排 - 公司将于2025年7月17日上午10:00 CDT（上午11:00 EDT）举行季度电话会议，可通过拨打(833) 890 - 3273，输入密码“First Industrial”参加，也将在公司网站直播和提供回放 [9] 公司信息 - First Industrial Realty Trust是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购商，截至2025年6月30日，拥有和开发约7050万平方英尺工业空间 [12]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，Prologis在20个国家拥有或投资的物业和开发项目总面积约为13亿平方英尺（121百万平方米）[9] - 第二季度租金和其他收入为20.37亿美元，较2024年同期的18.53亿美元增长7.0%[25] - 第二季度总收入为21.84亿美元，较2024年同期的20.08亿美元增长8.8%[25] - 第二季度核心FFO（普通股东/合伙人单位）为13.96亿美元，较2024年同期的12.81亿美元增长9.0%[25] - 第二季度AFFO（普通股东/合伙人单位）为10.36亿美元，较2024年同期的10.72亿美元下降3.4%[25] - 第二季度调整后的EBITDA为17.89亿美元，较2024年同期的17.19亿美元增长4.1%[25] - 2025年预计普通股东的净收益为3.00至3.15美元[49] - 2025年预计核心FFO为5.75至5.80美元[49] 用户数据 - 2025年第二季度的租金收入为2,025,332千美元，较2024年同期的1,852,376千美元增长9.3%[58] - 2025年第二季度的净收益为622,304千美元，较2024年同期的911,501千美元下降31.7%[58] - 2025年第二季度的每股稀释净收益为0.61美元，较2024年同期的0.92美元下降33.7%[58] - 2025年第二季度的平均出租率为95.1%，较2024年同期的96.6%下降1.5个百分点[78] - 2025年第二季度，租金变动（净有效）为4.8%，较2024年同期的5.5%下降0.7个百分点[78] 未来展望 - 2025年预计开发稳定化的资本部署为19亿至23亿美元[49] - 2025年预计收购的资本部署为10亿至12.5亿美元[49] - 预计2025年开发启动的总投资额为1,491百万美元[94] - 预计2025年土地组合的估计建设面积为216百万平方英尺，投资额为37,900百万美元[99] 新产品和新技术研发 - 2025财年第二季度，开发稳定化的年化估计净营业收入（NOI）为76,634千美元[103] - 2025财年第二季度，开发开始的年化估计净营业收入（NOI）为96,383千美元[104] - 2025财年第二季度，开发稳定化的估计加权平均资本化率为5.0%[103] - 2025财年第二季度，开发开始的估计加权平均资本化率为5.1%[104] 市场扩张和并购 - 第三方收购的总面积为1,277千平方英尺，收购价格为408,389千美元[110] - 第三方建筑处置的总面积为487千平方英尺，销售价格为65,650千美元[112] - 总建筑处置和贡献的销售总额为236,233千美元[112] 负面信息 - 2025年第二季度的净收益为569,724千美元，同比下降33.7%[175] - 2025年第二季度，调整后的每股净收益（稀释后）为0.61美元，同比下降34.4%[175] - 截至2025年6月30日，公司的固定费用覆盖比率为6.3倍，较2025年第一季度的6.8倍有所下降[135] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2025年6月30日，公司的流动债务占比为5.2%[135] - 截至2025年6月30日，公司的信用评级为穆迪A2（展望稳定）和标准普尔A（展望稳定）[135] - 预计2025年第二季度的FFO（按Prologis调整）为69,934千美元[181] - 预计2025年每股净收益指导范围为3.00至3.15美元，核心FFO每股指导范围为5.75至5.80美元[192]

公司概况 - 公司是社区型房地产投资信托基金，收购、持有、运营和开发露天零售中心，位于美国增长最快的市场，如凤凰城、奥斯汀、达拉斯 - 沃思堡、休斯顿和圣安东尼奥 [2] - 公司零售中心以便利为重点，租户提供食品、自我护理、服务、教育和娱乐等服务，公司认为强大的社区联系和深厚的租户关系是当前中心和收购战略成功的关键 [3] 股息分配 - 公司董事会宣布2025年第三季度普通股和运营合伙单位的月现金股息为每股0.045美元，季度股息为每股0.135美元，年化股息为每股0.54美元 [1] - 2025年第三季度股息分配时间为7月10日、8月12日和9月11日，记录日期分别为7月1日、8月1日和9月2日 [1] 非GAAP财务指标 - 报告包含非GAAP财务指标，如EBITDAre、FFO、NOI和净债务，并对这些指标与最可比的GAAP指标进行了解释和调整 [6] - FFO定义为净收入（亏损），不包括与房地产相关的折旧和摊销、某些房地产资产出售的损益等，公司计算方式与NAREIT一致并对非合并房地产合伙企业进行调整 [7] - 核心FFO是非GAAP指标，去除某些非经常性和非经营性交易或其他不代表核心经营结果的项目影响 [8] - 管理层使用FFO和核心FFO作为补充指标评估业务，因GAAP净收入（亏损）作为主要经营业绩衡量指标有局限性，证券分析师等也用其比较股权REITs相对表现 [9] 前瞻性声明 - 报告包含前瞻性声明，基于管理层对业务和行业的了解，并非历史事实，不保证未来表现，受多种风险和不确定因素影响 [4] - 可能导致实际结果与前瞻性声明有重大差异的因素包括未能符合REIT资格、经济和行业不确定性、立法或监管变化等 [5] 投资者和媒体联系信息 - 投资者关系总监为David Mordy，联系电话为(713) 435 - 2219，邮箱为ir@whitestonereit.com [10]

公司租赁活动 - 公司从2025年第二季度初至6月2日签署了超过750,000平方英尺的第二代租约，其中包含超过300,000平方英尺的新租约[1][7] - 2025年第一季度公司签署了约691,000平方英尺的第二代租约，其中新租约占近244,000平方英尺[3] 管理层观点与市场趋势 - 公司总裁兼CEO指出，新用户和现有客户持续看好其位于BBD地段的通勤便利型资产组合，年初五个月的强劲租赁量及未来潜在客户储备将推动2025年末及之后的入住率增长[2] - 随着越来越多企业强调重返办公室政策，高质量办公空间需求回升，推动租赁活动复苏[2] 公司竞争优势与挑战 - 公司增长驱动力包括多元化的租户基础、在高增长市场的扩张努力以及强劲的资产负债表[3] - 来自同行的竞争可能限制其定价能力并损害盈利能力，高利息支出进一步加剧压力[3] 股价表现与行业对比 - 过去三个月公司股价上涨8.4%，同期行业指数下跌1.3%[4] 行业可比公司动态 - VICI Properties 2025年FFO每股共识预期在过去两个月上调1美分至2.34美元[8] - W.P. Carey 2025年FFO每股共识预期在过去一个月上调1%至4.88美元[8]