财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收1.477亿美元，上年同期为1.334亿美元；有机营收同比增长5.6%，达1.392亿美元，主要得益于连接业务有机营收增长6.6% [16] - 第一季度调整后EBITDA（不包括保险收入）为5360万美元，上年同期为3980万美元，增长34.7%，调整后EBITDA利润率约为36.3% [16] - 第一季度SG&A费用为5410万美元，上年同期为5550万美元，同比下降主要因内容和商业业务的薪酬和差旅费降低，不过收购带来了增量费用 [17] - 第一季度自由现金流（不包括活动取消保险）为1080万美元，上年同期为380万美元，因该季度调整后EBITDA增加 [17] - 若不计融资费用和Insurtech收购的时间影响，自由现金流本可增加900万美元 [18] - 截至3月31日，公司现金为2.768亿美元，高于2024年12月31日的1.948亿美元；总流动性为3.868亿美元，包括1.1亿美元信贷额度的全部可用额度 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 连接业务有机营收同比增长6.6%，推动第一季度有机营收增长 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司已售出全年国际参展商收入目标的90%以上，中国和加拿大客户销售有压力，但土耳其、巴西和阿联酋等国家销售表现强劲 [8] - 目前国际参展商收入约占公司总收入的10%，其中中国参展商约占2%，加拿大约占2%，墨西哥不到1% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦客户中心、全年参与和投资组合优化三个价值创造支柱，通过收购和业务拓展进入高增长、有韧性的行业，实现长期股东价值 [14] - 公司持续进行投资组合优化，减少对增长较慢行业的依赖，增强跨市场周期的韧性，收购This Is Beyond和InsurTech Insights等公司，以丰富活动组合 [12][13] - 行业中，面对面活动在当前政策变化、数字疲劳和经济不确定的环境下，价值愈发凸显，能为行业领导者提供连接、互动和交易的机会，公司认为这是战略机遇 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度表现良好，按当前销售进度，有望实现2025年全年业绩指引，但会密切关注外部因素对业务的影响 [7] - 2026年第一季度的重新预订率上升，反映了客户对公司平台的信任和活动的投资回报率，凸显了公司商业模式的韧性 [7] - 公司意识到消费者情绪变化和全球经济压力带来的挑战，正积极监测国内外市场数据和客户行为，以应对市场动态变化 [7][8] - 公司认为一旦全球贸易环境恢复正常，其在国际市场的拓展将带来收益，且有限的国际业务敞口使其在全球贸易中断和地缘政治变化中具有一定的抗风险能力 [10] 其他重要信息 - 公司董事会批准了2500万美元的股票回购计划重新授权，并宣布每股0.15美元的季度股息，体现了对股东回报的承诺和对公司长期价值的信心 [20][21] - 2025年1月，公司成功对现有债务进行再融资，延长了债务到期期限，获得了有利条款，增强了财务灵活性，且债务到期安排合理，为公司运营和增长提供了支持 [21][22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司指引是否考虑贸易战潜在影响，国际参展商和参观者数量是否下降，与指引有何差异 - 公司重申基于目前情况给出的指引，密切关注相关情况；公司平台投资回报率高，业务组合多样性和平台优势使公司对全年及明年的销售进度有信心，但会持续关注贸易战等因素对业务的影响 [26][27] - 公司最初预算和指引中已考虑国际参展商收入下降的情况，目前确实看到中国和加拿大参展商和参观者数量下降，但土耳其、阿联酋和巴西等国家的销售和参展人数有所增加，一定程度上抵消了部分影响 [28][31] 问题2: 第一季度EBITDA占全年比例高于过去几年，是季节性因素、InsurTech收购影响，还是业务进度好于指引 - InsurTech收购增加了一场活动，且部分去年第二季度的活动收入在今年第一季度确认，同时公司成本管理严格，使得收入增长更多地转化为利润 [34][35] - 第一季度表现符合预期，处于指引范围的较高端，公司在指引中已考虑当前环境因素，有一定缓冲空间，因此仍能按指引推进全年业务 [36] 问题3: InsurTech是否计入第一季度EBITDA，其另外两场会议时间和规模情况，以及收购对自由现金流的影响 - InsurTech活动计入了第一季度EBITDA，6月在纽约、第四季度在香港还有活动，伦敦和纽约的活动规模相似，香港活动规模较小 [41][42] - 收购会计处理方式使现金在收购前收取，导致第一季度自由现金流计算受影响，但从2026年开始，公司将获得该活动全年的现金流收益 [43][45] 问题4: This Is Beyond全年有七场活动，2025年能涵盖多少场，活动时间分布和规模情况 - 公司将在2025年涵盖This Is Beyond的所有七场活动，其中两场在第二季度，一场在第三季度，四场在第四季度，第二季度和第三季度各有一场规模较大的活动 [46] 问题5: 如何看待未来季度的季节性差异 - 由于收购和活动日程安排变化，季度间存在不确定性；第一季度约占全年收入的三分之一，第二和第三季度是较小的季度，增长相对较弱，第四季度预计增长情况会改善，与第一季度相似 [48][49] 问题6: This Is Beyond收购资金是否全部来自资产负债表现金 - 是的，收购资金将全部来自资产负债表现金 [51] 问题7: Insurtech的相关信息何时公布 - 相关信息将在未来24小时左右公布 [52] 问题8: 公司如何看待未来的费用管控 - 公司通过将业务整合到Emerald平台提高效率，应用人工智能提升运营效率，加强采购职能集中采购以节省成本，并增加了采购资源以挖掘更多机会 [54][55] 问题9: 公司应用人工智能有哪些早期数据或案例 - 公司在营销、内容、法律等多个领域应用了五到七个AI应用程序，已实现一定效率提升，但目前暂无具体可衡量的成果报告 [57][58]

TORONTO, April 30, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Allied Properties Real Estate Investment Trust ("Allied") (TSX: "AP.UN") today announced results for the three months ended March 31, 2025. “Operations in the first quarter were strong in all respects. Our occupied and leased area remained stable, and our workspace portfolio continued to outperform in terms of occupancy in all urban submarkets other than Vancouver,” said Cecilia Williams, President & CEO. “While we continue to expect portfolio-wide occupancy gain ...

公司业绩概览 - 第二季度销售额为4.79亿美元，同比下降17%，主要受产品组合优化计划影响减少6700万美元（12%），剔除该因素后有机销售额下降5% [3][4] - 净利润3100万美元，同比大幅下降（上年同期1.2亿美元），摊薄每股收益0.63美元（上年同期2.40美元）[4] - 调整后EBITDA为1.08亿美元，同比下降14%，其中产品组合优化计划影响1300万美元，剔除后降幅收窄至4% [4][5] 业务板块表现 生命科学 - 销售额1.72亿美元，同比下降23%，产品组合优化影响4200万美元（19%），剔除后有机销售额降4%，制药需求季度环比改善 [9] - 调整后EBITDA 5600万美元，同比下降15%，制药定价压力部分被生产成本下降抵消 [10] 个人护理 - 销售额1.46亿美元，同比下降14%，产品组合优化影响1500万美元（9%），欧洲需求疲软但核心皮肤/护发业务保持韧性 [11] - 调整后EBITDA 4400万美元，同比微降2%，剔除优化影响后实际增长5% [12] 特种添加剂 - 销售额1.34亿美元，同比下降15%，中国市场需求符合预期下滑，中东/非洲/印度出口市场竞争激烈 [13] - 调整后EBITDA 2600万美元与上年持平，产品组合优化影响200万美元 [14] 中间体 - 销售额3700万美元，同比下降8%，主要受丁二醇和NMP产品定价压力影响 [15] - 调整后EBITDA 200万美元，同比大幅下降（上年同期1200万美元）[16] 战略举措与成本优化 - 完成产品组合优化计划，包括出售Avoca业务线，确认3000万美元成本削减目标，制造优化计划将再节省6000万美元 [3] - 季度内回购150万股股票，当前授权回购余额5.2亿美元 [6] 关税影响与应对 - 2025财年下半年直接关税影响预计300-500万美元，全年经缓解措施后影响500-700万美元 [19] - 中国区约7000万美元美国产成品面临关税风险，公司通过库存调整和生产优化应对 [26] 财务展望调整 - 修订2025财年指引：预计全年销售额18.25-19亿美元，调整后EBITDA 4-4.2亿美元 [23] - 预计下半年有机销量回升，定价压力缓解，原材料成本总体稳定 [21][22] 行业环境挑战 - 欧洲需求持续疲软，中间体市场供需失衡导致定价低于预期 [26] - 地缘政治不确定性影响消费者信心，建筑涂料等领域需求减弱 [26]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司摊薄后每股FFO为0.52美元，较2024年第四季度减少约0.03美元，主要因2月25日出售Del Monte Center所致 [6][16] - 2025年第一季度，公司普通股股东每股净收入为0.70美元 [16] - 2025年第一季度，公司所有部门综合同店现金NOI同比增长3.1% [16] - 截至第一季度末，公司流动性约为5.44亿美元，其中现金及现金等价物约1.44亿美元，循环信贷额度可用资金4亿美元 [20] - 截至第一季度末，公司按净债务与EBITDA计算的杠杆率，在过去12个月为6.2倍，按季度年化计算为6.7倍，目标是实现并维持长期净债务与EBITDA之比在5.5倍或以下 [20] - 公司利息覆盖率和固定费用覆盖率在过去12个月为3.2倍 [21] - 公司重申2025年全年FFO每股指导范围为1.87 - 2.10美元，中点为1.94美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度末，办公室组合出租率为85.5%，剔除1 Beach后为87.6%，平均基础租金创历史新高 [8] - 第一季度办公室租赁活动约14万平方英尺，可比空间现金租金价差增长8%，直线租金价差增长15% [8] - 第一季度，办公室同店NOI增长5.4%，主要因1 Market Street物业一份租约续约的合同租金减免到期 [16] 零售业务 - 第一季度末，零售组合出租率为97%，平均基础租金创历史新高 [10] - 第一季度执行新租约和续约租约面积超15.8万平方英尺，可比空间现金租金价差增长13%，直线租金价差增长21% [10] - 第一季度，零售同店NOI增长5.4%，主要因Carmel Mountain Plaza新租户合同租金减免到期、新租约开始及合同租金上涨，且2024年第一季度的在建工程费用一次性冲销未在2025年第一季度重现 [17] 多户住宅业务 - 圣地亚哥社区第一季度末出租率约95%，混合租金增长2%，净有效租金比2024年第一季度高近2%，同店现金NOI同比增长3.5% [11] - 波特兰Haslow on eighth第一季度末出租率约90%，混合租金增长3%，净有效租金与去年同期基本持平 [12] - 第一季度，多户住宅同店NOI与上年同期持平，主要因波特兰Haslow and eighth物业租金收入降低，抵消了圣地亚哥多户住宅物业的同店增长 [17] 混合用途业务 - Waikiki Beach Walk第一季度NOI较去年同期下降11%，主要因Embassy Suites平均入住率85%，比预算低约6%，RevPAR比预算低11% [12] - 第一季度，混合用途同店NOI下降约11.6%，主要因Embassy Suites Waikiki入住率低于预期 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 据分析师报告，第一季度财富100强公司平均在办公室天数增至3.7天，高于第四季度的3.4天 [8] - 圣地亚哥住房 affordability限制了购房，支撑了持续的租赁需求和未来租金增长预期 [12] - 波特兰市场仍在消化近期供应，预计2025年春季活动增加，空置率下降，为长期租金增长奠定基础 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取深思熟虑的资本配置、运营纪律和对股东价值的持久承诺的长期策略，应对市场波动和宏观经济不确定性，通过提升资产、积极管理风险和维持灵活的资产负债表来实现韧性和增长 [4][5] - 公司专注于高增长、供应受限的沿海市场，认为高质量沿海资产相对价值将继续升值，通过租赁、增值改进和开发实现有机增长，同时积极将资本循环投入具有更强长期上行潜力的资产 [6] - 公司战略注重优化办公室入住率、提升租户体验和捕捉办公利用率提升带来的上行空间，认为甲级办公室市场在高壁垒沿海市场有望多年复苏 [9] - 公司近期出售Del Monte Center，收购Genesee Parks Apartments，符合将资本集中在核心市场的长期战略 [13][14] - 公司董事会批准第二季度每股0.34美元的季度股息，体现对公司前景的信心和对股东长期回报的承诺 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营环境日益复杂和不可预测，市场波动、宏观经济不确定性、新政府政策、通胀、利率波动和地缘政治不确定性影响市场，但也带来有意义的机会 [4][5] - 尽管经济不确定性对办公室行业构成逆风，但公司对办公室动态的转变持谨慎乐观态度，随着公司办公室策略演变，高质量办公空间的参观和提案活动增加 [7] - 零售业务受消费者支出影响较小，因周边人口结构支持更具弹性的消费基础，且预算内百分比租金占零售总收入不到1% [11] - 多户住宅业务受有利基本面和供应受限沿海子市场支持，圣地亚哥和波特兰市场前景乐观 [11][12] - 混合用途业务中，Waikiki Beach Walk的Embassy Suites受国内旅游减少和价格竞争影响，但公司在Waikiki的表现仍优于竞争对手，相信夏威夷旅游市场的吸引力不会消失，当前情况只是暂时的 [12][19] - 公司对实现全年目标有合理信心，有望达到指导范围上限，但需办公室和零售租户履行租金义务、多户住宅业务超预期以及旅游业显著复苏 [22][23] 其他重要信息 - 公司财报电话会议中的声明包含基于当前预期的前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述有重大差异 [2] - 公司2025年第一季度财报和补充信息已提交给美国证券交易委员会，可在公司网站投资者板块查看 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍Bellevue资产的租赁管道及今年入住率提升的可能性 - 公司在Timber Ridge完成2.9万平方英尺租约，该物业出租率达97%；接近与Bell Springs签订1.6万平方英尺租约，若达成，I - 520走廊资产空置率将降至11.6%，低于东区当前20%的市场水平 [27] - 14 Acres或Eastgate项目有1.7万平方英尺和5900平方英尺的租约在进行中，还有其他潜在租户；City Center Bellevue出租率约91%，有多个潜在租户，若提案达成，出租率将达95% [28][29] 问题2: 西雅图市中心今年早些时候通过的Proposition 1A是否增加了租户的入站兴趣 - 该事件在公司Bellevue团队的租赁电话会议中被提及，公司看到租户参观和咨询活动增加，Bellevue表现优于其他地区，该事件促使租户考虑Bellevue [30] 问题3: 公司出售Del Monte Center获得约1.24亿美元，收购Genesee Park Apartments花费约6800万美元，是否会用剩余资金进行更多收购，还有其他收购计划吗 - 公司关注各市场和目标资产类别（主要是多户住宅和零售）的待售资产，但在当前市场环境下，保留Del Monte出售剩余资金可增强资产负债表和流动性，公司仍在积极评估交易，但目前暂无其他收购可谈 [32][33] 问题4: 公司推迟了La Jolla的稳定时间，能否更新租赁管道和市场情况 - UTC子市场供应紧张，甲级直接空置率7.4%，剔除Tower 3后为4.6%，目前是小租户市场，除少数情况外，主要是整层及以下租赁 [34][35] - 公司正在竞争一个两层楼的租约，与一个6.84万平方英尺的续约租约竞争，公司楼层布局高效，提供建筑顶部标识、楼下车库停车、更好的设施等优势 [36][37] - 公司正在四楼建造样板套房，预计11月完成，届时租赁活动将增加，同时正在建设7000平方英尺的会议中心、白桌餐厅和咖啡馆等设施，设施完成后预计租赁将加速 [38]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度收入3.923亿美元，去年同期为3.847亿美元；运营收入5350万美元，去年同期为4940万美元；2025年第一季度运营收入包含约290万美元的投资组合优化计划成本，去年同期为280万美元 [36] - 2025年第一季度利息支出730万美元，去年同期为700万美元；公司综合调整后税率为25.3%，去年同期为26.1%；当地货币调整后EBITDA在2025年第一季度增长10.1%；外汇换算使2025年第一季度每股收益减少约0.02美元 [37] - 2025年第一季度经营活动净现金使用量为900万美元，主要是由于基于激励的薪酬支付增加；资本支出为1690万美元；预计全年资本支出在8000万至9000万美元之间；截至2025年3月31日，净债务与信贷调整后EBITDA的比率为2.5倍，低于去年同期的2.6倍 [38][39] - 预计2025年综合当地货币收入实现中个位数增长，当地货币调整后EBITDA实现中至高个位数增长，当地货币调整后每股收益实现高个位数至两位数增长；预计利息支出略高于2024年的2880万美元，调整后税率约为25.5%；基于当前汇率，预计货币对每股收益的影响约为0.02美元的逆风；预计2025年GAAP每股收益在3.13至3.23美元之间，2024年为2.94美元 [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 颜色业务组 - 2025年第一季度当地货币收入增长8.2%，运营利润增长13.5%；调整后EBITDA利润率从23.2%提高到24.4%，同比增加120个基点；各产品线均实现强劲增长，尤其在天然色素方面新销售成绩出色 [15][16] 风味与提取物业务组 - 本季度当地货币收入增长1.7%，运营利润增长6.2%；调整后EBITDA利润率为16.9%，同比增加70个基点；风味与提取物及风味成分产品线新销售成绩强劲，推动了运营杠杆的改善；天然成分产品线销售额下降，预计低销量和高成本情况将在全年大部分时间持续，但业务正在优化制造流程，关税可能改善需求，预计该业务组全年将取得稳健业绩 [17][18][19] 亚太业务组 - 第一季度当地货币收入增长4.8%，运营利润增长7%；调整后EBITDA利润率为23.9%，同比增加50个基点；几乎所有地区都实现了增长，主要得益于新销售成绩 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国食品市场在第一季度总体销量持平或略有上升；欧洲市场销量增长略好于美国，约高出50个基点；亚洲市场客户销量仍为正增长，尤其是个人护理业务 [98][99][100] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于执行既定战略，应对监管变化和贸易关税不确定性，通过创新产品组合和强大的销售渠道实现业务增长 [12] - 投资组合优化计划按计划推进，预计年底完成，每年可节省成本约800万至1000万美元 [15] - 鉴于美国天然色素转换的立法变化，公司预计未来几年资本支出将保持在较高水平，用于投资天然色素能力建设，同时继续评估合理的收购机会 [23][24] - 公司在天然色素转换方面具有优势，包括能够在各种产品应用中配制天然色素、标准化供应链以及拥有制造天然色素的技术和知识产权 [56][60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年第一季度的财务表现感到满意，各业务组均有增长机会，对2025年及未来业务发展保持乐观 [9][34] - 美国对合成色素的禁令是公司历史上最重要的收入机会，同时也面临技术应用、供应链等挑战 [10][28] - 公司有信心通过提价应对关税影响，预计能够恢复成本 [80][81] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中提及某些非GAAP财务指标，去除了货币变动、投资组合优化计划成本等项目的影响，以提供更清晰的公司业绩信息 [4] - 公司推出了两种天然色素创新产品，分别是用于饮料市场的新型天然蓝色色素Marine Blue Capri和可替代焦糖色素的Sienna Fortis [30][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请阐述天然色素产品线的竞争优势以及应对客户增长的生产和供应链管理能力 - 公司在美国和拉丁美洲的合成色素业务收入约为1.1亿美元，转换为天然色素的机会巨大；公司的优势在于能够在各种产品应用中配制天然色素、标准化供应链以及拥有制造天然色素的技术和知识产权；公司在天然色素转换方面已有15年的准备，投资了数千万美元，有信心在市场竞争中取得优势 [51][56][64] 问题2: 公司在天然色素领域的客户定位是否会改变，以及颜色业务部门的市场份额增长情况 - 目前公司的首要任务是将1.1亿美元的合成色素业务转换为天然色素业务；市场份额方面，公司目前约占35% - 40%，未来能否获得更多市场份额取决于供应链和资本的部署以及转换时间框架；公司重视各类客户，若供应链问题得到解决，有望在市场份额方面取得显著增长 [68][69][72] 问题3: 2025年颜色业务部门的核心销售增长预期，以及如何拆分销量和价格因素，另外哪些原材料受到了1000万美元关税的影响 - 公司全年综合收入增长预期为中个位数，颜色业务部门也有增长潜力，具体增长情况取决于客户对转换的推进速度；预计传统风味业务增长6% - 7%，风味业务部门的EBITDA增长将达到两位数；亚洲太平洋业务将继续为公司的收入和利润增长做出贡献；预计从第四季度中后期开始，S&I业务的作物成本将大幅降低；1000万美元的关税影响约占公司商品销售成本的1%和原材料总成本的2%，其中约三分之二影响颜色业务，三分之一影响其他业务，公司有信心通过提价恢复成本 [74][77][83] 问题4: 1000万美元的关税影响是否仅与原材料有关，还是也涉及成品 - 1000万美元的关税影响涵盖了公司的所有业务，包括原材料和成品，但主要影响原材料；公司的生产模式是在销售地进行制造，成品在美国制造，但会进口部分原材料 [91][93] 问题5: 请分享各关键地区或终端市场的销量趋势，以及第一季度的积极销量势头是否与客户为应对关税而提前采购有关 - 美国食品市场销量持平或略有上升，欧洲市场销量增长略好于美国，亚洲市场客户销量仍为正增长，尤其是个人护理业务；除S&I业务外，未观察到明显的提前采购或延迟采购现象，S&I业务中部分客户可能存在提前采购或等待关税问题解决后再采购的情况，但难以得出明确结论 [98][99][102] 问题6: 新的资本支出指导以及未来几年增加资本支出的具体投资方向，是侧重于产能还是供应链发展，以及是否主要在美国投资 - 大部分资本支出将用于增加产能，主要投资于美国，但也会考虑在其他地区进行部分加工环节的投资，以优化供应链；预计今年资本支出将维持在8000万至9000万美元的水平，未来几年由于天然色素市场的发展，资本支出将保持在较高水平 [106][108][109] 问题7: 请说明第一季度各月的恒定货币增长情况以及3月份的退出率 - 1月份增长缓慢，2月和3月的增长使得第一季度整体实现4%的增长；3月份的具体数据未提供，但预计高于4%；各月增长并非线性，受客户季度目标等因素影响，难以根据单月数据得出结论，公司对全年中个位数增长有信心 [120][125][128] 问题8: 全年收入是否仍有逐季改善的空间 - 鉴于市场动态，建议关注公司全年中个位数的收入增长指引，公司对全年指引有信心 [132] 问题9: 收入增长中的价格和销量组合是否有变化 - 价格因素影响不大，维持在低个位数 [133][134] 问题10: 已公开讨论的合成色素禁令涉及的色素占总合成色素的百分比，以及联邦层面立法的实施时间 - 柑橘红2号、橙B等合成色素属于边缘产品，主要的合成色素包括红40、黄5、黄6、蓝1、蓝2等；已知的明确禁令时间为2027年1月1日的加州学校午餐禁令和2028年1月1日的西弗吉尼亚州全面禁令，其他时间可能会发生变化，具体取决于公司的转换计划 [137][139][140]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后自由现金流为6600万美元，自由现金流转化率为26.1%，高于2024年第一季度的24.4% [13][31] - 第一季度净营运资本效率（净营运资本占收入的百分比）从2024年第一季度的26.1%改善至25.2%，过去六个季度维持在25% - 26%区间，目标是可持续地维持在25%或更好水平 [31] - 第一季度资本支出为7700万美元，超出目标范围，主要受巴西长期海底干预合同的资本支出推动，预计年底支出将放缓并落在目标范围内 [33] - 第一季度回购了约5300万美元的股票，支付了每股0.25%的季度股息，还回购了3400万美元8.625%的票据，净杠杆率维持在0.5倍，流动性约为13亿美元 [34] - 预计第二季度收入为11.65亿 - 11.95亿美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2.45亿 - 2.65亿美元 [35] - 预计2025年全年收入为46亿 - 50亿美元，调整后EBITDA为9.75亿 - 11亿美元，自由现金流转化率同比提高100 - 200个基点，有效税率预计与2024年类似，处于20%中段水平，资本支出预计占全年收入的3% - 5% [36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 运营和技术亮点展示了新井眼穿透、技术采用的进展以及产品和服务组合的持续创新，在关键地区持续赢得高影响力合同 [15][16] - 在英国和北海，成功为一口深度达21000英尺、温度为175摄氏度的复杂高压高温井提供随钻测井和地层压力服务 [16] - 在巴西深水区域，为巴西国家石油公司成功安装首个OptiROSS RFID多周期滑套阀，该系统可提高资产增产效率、提升产量和油藏采收率 [16][17] - 在北美，ForeSite Power Regenerative变速驱动器受到广泛欢迎，可帮助客户降低电力消耗和排放，同时降低运营成本 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥市场活动水平在第一季度急剧下降后，同比下降约60%，此前预计2025年下降30% - 50% [11][12] - 北美市场继续呈下降趋势，环比下降4%；欧洲市场因英国运营商在不利政策环境下削减开支而走软 [12] - 中东和亚洲地区实现同比增长，展现出韧性和稳定性 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续调整成本结构以适应市场变化，自2024年第三季度以来，裁员超过1000人，年化人事费用已减少超过1亿美元 [23] - 剥离阿根廷压力泵送业务和阿根廷南部的电缆测井业务，所得款项将用于优化投资组合和/或向股东返还现金，未来将专注于Vaca Muerta地区的差异化产品线 [25][26] - 继续执行资本回报计划，包括股票回购和股息支付，同时保持灵活的运营结构、支持成本和资本支出，以匹配市场条件 [14][43] - 推进成本优化计划，这是一个多年期计划，专注于通过技术和精益流程实现可持续的生产率提升，而非单纯调整员工数量 [43] - 持续关注营运资本效率，目标是将自由现金流转化率提高到可持续的50% [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体国际市场在过去九个月有所走软，行业在墨西哥市场出现大幅下滑，美国陆地活动水平持续下降，低商品价格导致客户支出谨慎和放缓 [18][19] - 近期美国关税及报复性关税给市场带来重大不确定性，若得不到解决，短期内可能导致需求受损；OPEC+增加供应使全球石油供需平衡面临压力，难以提供精确的短期可见性 [19][20][21] - 尽管市场存在不确定性，但对公司未来仍有信心，认为公司有能力应对市场变化，即使年度收入出现两位数下降，预计今年仍能实现低20%的EBITDA利润率，优于两年前水平 [24] - 希望行业近年的自律能使支出减少幅度比过去三个周期更温和，预计下半年市场可能出现广泛放缓，但公司已做好应对准备 [22][23] 其他重要信息 - 欢迎Anuj Dhruv加入公司担任执行副总裁兼首席财务官，感谢Arun Mitra在任职期间的贡献 [7][8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请介绍中东地区主要国家的市场趋势，国际石油公司（IOC）是否考虑调整计划，OPEC决策此次是否会影响支出 - 国际市场通常更稳定，中东地区领先，目前实地情况显示市场仍保持稳定，未出现明确变化 [51][52] - 沙特阿拉伯的钻机数量在过去一年有所减少，但公司认为仍有机会在沙特业务上实现增长，除非今年晚些时候出现大幅下滑 [52][53] - 科威特、阿联酋、阿曼等地区支出模式和活动水平强劲，伊拉克市场出现积极迹象，对2026年更有信心 [54][55] 问题2：如何看待此次行业下行周期的持续时间和严重程度 - 行业自律使此次下行周期相对温和，不会出现断崖式下跌；不同地区情况不同，中东地区预计会逐渐放缓 [58][59] - 随着供需恢复平衡、全球贸易问题得到解决，预计未来几个月情况会更明朗；对2026 - 2027年的海上市场仍持乐观态度 [60][61] 问题3：请详细说明资产剥离的影响，是否已完全从第二季度损益表中剔除，除墨西哥外，还有哪些国家或地区在指导中进行了风险调整 - 墨西哥市场下滑幅度超出预期，导致收入减少150 - 250个基点；北美市场动态变化显著，已下调预期；对撒哈拉以南非洲、欧洲和中东市场也采取了更谨慎的看法 [69][70][71] - 资产剥离预计导致收入减少100 - 300个基点，全球市场因素预计导致收入减少300 - 500个基点 [71][72] 问题4：请说明资产剥离交易的收益规模以及如何使用这些收益 - 具体收益规模将在今晚公布，此次剥离的业务资本密集度高，剥离后将提高公司的现金转换能力 [74][75] - 收益将增加公司整体流动性，公司将继续支付股息、进行股票回购，也会考虑进行小规模的并购，并利用部分资金偿还债务 [76][77] 问题5：请详细介绍墨西哥市场的情况，是否存在恶化或改善的风险 - 目前墨西哥市场活动水平下降后预计至少保持平稳，年底有改善的可能性，但公司未将其纳入预期 [85][86] - 2026年市场有望改善，公司已调整业务和团队以适应目前的活动水平，同时关注收款情况，这将影响公司进一步调整业务的能力 [86][87] 问题6：请解释自由现金流转换率提高但EBITDA降低导致自由现金流减少的原因，以及资本支出、营运资本风险（特别是墨西哥市场收款问题）和成本削减费用的现金部分等因素的影响 - 已将这些因素纳入指导范围，尽管自由现金流有所减少，但仍处于合理健康水平，可支持股息支付、股票回购和其他资本分配活动 [90][91] - 营运资本是影响自由现金流的最大因素，墨西哥市场的收款情况是关键变量，随着墨西哥市场收入下降，相关风险敞口也会相应降低 [91][92][93] - 长期来看，实现50%自由现金流转换率的途径包括改善净营运资本、降低现金税和适时减少利息支出，公司在这些方面都取得了良好进展 [94] 问题7：目前成本削减主要是通过裁员实现的，还是有其他措施，在当前市场环境下，预计还能进一步削减多少成本 - 裁员是成本削减的重要组成部分，但公司还采取了其他措施，如控制 discretionary成本、推进履行计划、提高运营效率、实施企业资源规划（ERP）项目等 [99][100][102] - 假设市场在今年年底后保持平稳，未来两到三年每年仍可将利润率提高25 - 75个基点，相当于未来三年还可从生产率方面削减约相同规模的成本 [105] 问题8：请更新P&A服务和产品业务的前景 - 该业务在未来具有良好的增长前景，在多个地区取得了巨大成功，包括美国近海、北海和欧洲大陆等地 [110][111] - 通过与其他组织合作，能够为客户提供完整解决方案，对该业务充满信心，其增长可能受到监管环境的影响，但即使没有监管推动，运营商也认识到该业务的重要性 [111][112][113] 问题9：出售阿根廷压力泵送业务是投资组合优化的关键里程碑，还有哪些方面需要优化，是否有其他潜在的资产剥离计划 - 公司会持续评估产品线和国家市场的交叉点，根据业务的可持续性、回报能力和资产基础的可行性等因素进行调整 [117][118][119] - 除了资产剥离，还会通过收购和业务转型来优化投资组合，如去年收购两家电缆测井技术公司，加速向低资本密集型业务转型，在压力泵送业务中发展工程流体化学业务 [120][121] 问题10：公司是否仍在寻找收购机会，这是否是应对不确定性的一种策略 - 收购是公司持续进行的过程，并非刻意为之，公司会根据情况寻找有价值的机会 [123] - 与以往的经济衰退不同，公司现在拥有更强大的资产负债表和能力，能够以更广泛和长期的视角看待收购机会，但只会在有意义的情况下进行收购 [124] 问题11：请详细说明关税可能带来的影响，从国家和产品线角度进行分析 - 难以量化关税的具体影响，需等待关税制度确定后才能进一步评估 [128][133] - 服务产品线的资本支出可能受到影响，特别是DRE部门；井建设和完井业务可能面临需求抑制；生产和干预部门的人工举升产品线受影响最为明显，关税可能导致成本大幅上升，客户可能会寻找替代技术或转向翻新或二手市场 [128][130][131] - 短期内，关税带来的不确定性将导致活动水平下降 [133][134] 问题12：在宏观活动水平下降的不确定性下，数字产品对于独立勘探与生产公司（E&P）、国际石油公司（IOC）和国家石油公司（NOC）客户来说是否属于可自由支配的支出，数字相关支出是否会随传统服务支出下降 - 数字产品的情况因具体内容而异，那些没有价值或仅用于实验的数字产品支出可能会下降 [138] - 在当前环境下，客户对生产优化和数据利用的需求增加，公司的数字产品和解决方案（如SCADA系统、边缘设备和生产优化平台）有机会创造价值，支出可能会增加而非减少 [138][139] 问题13：请解释指导意见调整为何是保守的，以及评估的因素和提供信心的风险缓释措施 - 由于市场存在不确定性，尚未看到客户明确表示削减支出或改变计划，公司的指导意见是基于对未来的预测，采取了现实和谨慎的态度 [145] - 如果市场情况好于预期，指导意见可能会显得保守，公司将有机会实现业务增长 [146] 问题14：作为新上任的首席财务官，您的优先事项是什么，对资本分配和资产负债表管理有何想法 - 目前处于了解公司的阶段，需要更深入了解组织后再确定详细的优先事项 [148] - 资本分配方面，股息支付是神圣不可侵犯的，关键是拥有强大的资产负债表，确保有足够的流动性以应对不确定性，并在必要时抓住机会 [148][149]

文章核心观点 - 公司凭借保费收入增加、美国人口老龄化、收购活动和充足的现金生成能力，具备良好的增长态势，2025年的强劲前景强化了其股票的增长潜力 [1] 公司盈利表现 - 公司拥有出色的盈利惊喜记录，在过去四个季度均超过预期，平均惊喜率为15.35% [2] 公司2025年展望 - 公司2025年业务前景良好，预计收入在1260 - 1280亿美元之间，中点较2024年增长7.8% [3] - 保险业务收入预计在1210 - 1230亿美元之间，CenterWell业务收入预计在205 - 215亿美元之间 [3] - 调整后每股收益预计约为16.25美元，中点较2024年增长0.2% [4] 公司营收增长 - 公司收入增长主要得益于医疗补助和医疗保险业务中与稳定客户群相关的保费增加，2024年保费收入同比增长10.7% [5] - 公司通过保险业务提供经济高效的健康计划，在美国各地区稳步扩大业务范围，获得了联邦和州机构的多个合同和续约 [5] - 美国老年人口的增长预计将推动公司医疗保险计划的持续需求，公司于2022年推出CenterWell品牌以支持全国的老年护理 [6] 公司并购举措 - 公司进行了战略收购以增强能力和扩大全国业务范围，关键收购包括Family Physicians Group、Curo、Enclara、iCare和Inclusa [7] - 收购Enclara增强了公司的临终关怀药房服务，iCare交易扩大了其医疗保险业务范围，收购Inclusa进一步增强了其护理协调能力 [7] - 公司采取谨慎的投资组合优化方法，剥离非核心业务以提高盈利能力 [7] 公司财务状况 - 公司拥有充足的现金储备和现金生成能力，截至2024年12月31日，现金、现金等价物和投资证券总额达204亿美元，远超111亿美元的长期债务 [8] - 良好的经营现金流使公司能够通过股票回购和股息支付采取谨慎的资本配置策略，2025年公认会计准则下的经营现金流预计在24 - 29亿美元之间 [8]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年实现创纪录的收入、调整后EBITDA和利润率，全年EBITDA增长在剔除钢铁组件剥离和2023年大额土地出售收益后，有机和无机驱动因素各占一半 [10] - 第四季度调整后EBITDA显著增长，利润率扩大480个基点（剔除钢铁组件影响），第四季度自由现金流近2亿美元，使循环信贷全额偿还，净杠杆率降至2.9倍 [11] - 2024年全年自由现金流为3.3亿美元，高于去年的9400万美元，2024年第四季度折旧、损耗和摊销费用同比增长约50% [19][21] - 预计2025年资本支出在1.45亿 - 1.65亿美元之间，低于2024年的1.9亿美元；折旧、损耗和摊销费用在2.3亿 - 2.35亿美元之间；有效税率为19% - 20%；公司费用约为6000万美元，同比增长约3.5% [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 建筑产品业务 - 第四季度收入增长31%，调整后EBITDA增长52%，利润率扩大370个基点，Stavola贡献了25%的收入、34%的调整后EBITDA和290个基点的利润率扩张 [13] - 有机收入下降4%，主要因货运收入减少和剥离表现不佳业务，调整后EBITDA有机下降约3%，但有机利润率同比提高20个基点 [14] - 全年骨料业务有机定价增长约10%，有机销量下降约8%，包含收购的总销量全年基本持平 [15] 工程结构业务 - 公用事业、风能及相关结构业务收入增长11%，调整后EBITDA增长41%，利润率扩大380个基点，年末积压订单为12亿美元，预计2025年交付64% [16][17] 运输产品业务 - 收入增长28%，调整后EBITDA翻倍，驳船业务利润率提高近700个基点，第四季度收到1.28亿美元驳船订单，年末积压订单为2.8亿美元，同比增长10% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年执行优化投资组合战略，通过收购扩大增长业务，减少整体复杂性和周期性，同时剥离非核心资产 [6] - 收购Stavola和Amaron对业务产生积极影响，多项有机项目也在推进，如佛罗里达混凝土浆厂、新墨西哥风塔工厂等 [7][8] - 公司专注于美国市场，受益于长期基础设施投资，大部分业务在美国，对当前贸易和关税不确定性有一定抵御能力 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年增长将来自增长业务、周期性业务的积压订单、有机项目和收购 [26] - 预计2025年收入在28亿 - 30亿美元之间，调整后EBITDA在5.45亿 - 5.95亿美元之间，中点增长30% [26] - 建筑产品业务预计骨料业务量将实现强劲两位数增长，价格将实现中个位数增长，调整后EBITDA将显著增长 [28] - 工程结构业务需求持续健康，预计调整后EBITDA将实现两位数增长和利润率扩张 [29][30] - 运输产品业务驳船积压订单为2025年增长提供支撑，但上半年会面临产品组合逆风 [32][33] 其他重要信息 - Stavola业务位于美国东北部，为公司业务带来更多季节性，第一季度接近盈亏平衡，第二和第三季度最强，预计第一季度会使建筑产品业务调整后EBITDA利润率稀释约200个基点 [20][21] 问答环节所有提问和回答 问题: 钢铁价格下跌对工程结构业务收入的影响及销量下降原因 - 全年尤其是第四季度，收入未达指引，较中点低约2500万美元，主要归因于工程结构业务的钢铁价格，建筑业务因天气影响收入少约250万美元，钢铁价格对输电收入影响为高个位数 [38][39] - 结构产品大小和复杂度不同，生产组合变化会导致销量波动，属正常现象 [40] 问题: 钢铁价格下跌是否为完全转嫁，有无利润影响，以及是否有预购活动 - 钢铁价格下跌基本为完全转嫁，无利润影响；在驳船业务上看到一些预购活动，但因难以锁定固定价格，预计不会持续 [43][44] 问题: 风电业务客户情绪及2026年展望 - 客户对风电需求乐观，因美国能源需求增长，但需要更多监管方面的明确信息，预计2026年相对平稳，公司预计在监管环境明确后收到额外订单 [48][50] 问题: 建筑产品业务2025年单位盈利能力及有机增长集中的业务板块 - 预计2025年整体利润率强劲增长，调整后EBITDA增长中点为30%，其中40%为有机增长，60%为无机增长（主要来自Stavola） [54][55] - 有机增长中，建筑产品业务约占15%，工程结构业务约占20%，运输产品业务中的驳船业务约占5% [55][56][57] 问题: 建筑产品业务有机销量预期及CapEx情况和已完成资本项目的收益贡献 - 建筑业务整体销量预计实现强劲两位数增长，有机销量基本持平或略有上升，第四季度和年初天气影响了销量 [61] - 2025年CapEx降至1.45亿 - 1.65亿美元，削减的是增长性CapEx，主要用于完成现有项目 [67] - 已完成的有机项目，如佛罗里达混凝土浆厂、新墨西哥风塔工厂等，将为各业务板块带来EBITDA增长或利润率提升 [69][70] 问题: 有机再生骨料设施能否抵消Stavola季节性影响，以及折旧、损耗和摊销费用增加与Stavola的关系 - 再生骨料设施若在东北部，会与Stavola有相似季节性，无法抵消其影响，预计Stavola第一季度会使建筑产品业务调整后EBITDA利润率稀释约200个基点 [77][78] - 折旧、损耗和摊销费用增加主要归因于Stavola的固定资产增值，可视为未来的正常运行水平 [79][80] 问题: 客户对驳船价格上涨的反馈，以及建筑产品中特种材料业务的增长情况 - 料斗驳船客户对价格更敏感，担心价格上涨；罐式驳船客户更关注行业产能能否满足未来五年驳船更换需求 [83][84] - 特种材料业务需求更偏向基础设施，轻质骨料业务基础设施项目占比更高，石膏厂运行良好，预计该业务将实现稳健增长 [85][86] 问题: 工程结构业务中公用事业及相关结构业务第四季度销量下降原因 - 主要因钢铁价格和年末边境业务放缓，产品组合变化导致销量波动属正常现象 [87][88]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司实现正常化每股摊薄后运营资金（FFO）0.27%，每股摊薄后FFO为0.29% [10][37] - 2024财年，公司实现每股摊薄后FFO为1.02%，正常化每股摊薄后FFO为1.29% [38] - 2025年公司指导范围为1% - 1.10% [11] - 2024年第四季度，公司稳定杠杆率维持在5.8倍 [43] - 截至2024年底，公司无担保债务占比从三年前的22%升至56% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 办公室资产入住率达97%，95%的办公室平均每日房价（ADR）位于混合社区 [23] - 办公室业务实现18.7%的公认会计原则（GAAP）利差，现金基础利差为3.5% [39] - 办公室同店净营业收入（NOI）增长在GAAP基础上为12.3%，现金基础上为7.9% [41] 零售业务 - 零售业务入住率为95%，执行了约19.5万平方英尺的新租约、续租或期权 [27] - 零售业务实现11.1%的GAAP利差，现金基础利差为2.9% [39] 多户住宅业务 - 多户住宅业务入住率为95.3%，第四季度综合交易价差为 - 0.8%，续约价差为4.7% [33][40] - 2025年初至今，稳定交易价差改善为正0.6% [40] 建筑管理业务 - 建筑管理业务第四季度毛利润为210万美元，预计2025年建筑毛利润在680万美元至860万美元之间 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大和夏洛特市场新供应被吸收，多户住宅业务交易价差由负转正 [11] - 巴尔的摩市场办公室空置率近20%，中央商务区（CBD）空置率为22%，公司混合使用社区空置率仅2.25%，巴尔的摩办公室市场租金约每平方英尺27美元，CBD租金低于此，公司在港点的建筑租金比CBD高15% [104][105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司短期战略是在不断变化的市场中实现可持续增长并保持财务实力，专注于提升公司质量，优化收入流和资产负债表 [9] - 公司将继续回收价值最大化的稳定资产，投资多户住宅和混合用途领域，加强资产负债表，降低杠杆并提高财务灵活性 [14][17][18] - 公司认为房地产投资需注重利差和适当杠杆，稳定的利率环境有助于提升债务质量 [20][21] - 公司办公室产品在混合使用环境中表现出色，租金较区域内竞争的中央商务区高出约15%，入住率达97%，需求持续旺盛 [22][23] - 零售业务虽受部分零售商闭店影响，但仍有潜在租户对空置空间感兴趣，公司将关注风险并维持高入住率 [30][31] - 多户住宅业务受供应压力影响，但随着供应吸收，租金有望在2025 - 2026年改善 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2025年指导范围虽表面上较2024年有所退步，但反映了公司为提升质量的有意行动，且考虑了市场动态和挑战，公司致力于长期稳定增长 [11][12] - 公司预计2025年是盈利低谷，2026年及以后随着开发项目稳定、运营成本管理和有机增长，盈利将提升，同时宏观经济和利率环境改善也将助力资产负债表战略 [90][92][94] 其他重要信息 - 公司在第四季度出售了两项非核心、完全稳定的零售资产，总售价8200万美元，利润率超20% [15] - 公司9月成功进行1.09亿美元普通股发行，减少杠杆并计划在未来一年增加约900个单元，多户住宅门数增加37% [19][20] - 公司对可变利率债务敞口进行100%套期保值，确保利息支出稳定可预测 [44] 问答环节所有提问和回答 问题1: 夹层融资市场未来情况及是否有新投资机会 - 公司收到相关融资咨询，市场贷款价值比下降产生资金缺口，但公司目前本金余额高于8000万美元目标，会考虑资金回笼时间和配置，虽有潜在交易但暂不执行 [52][53][55] - 新投资可能是贷款或贷款转股权，关键是风险调整后的回报以及市场对资本配置的认可 [57][58] 问题2: 公司在TUB办公室市场表现好，但两个公寓资产入住率低于94%的原因 - 这可能是价格因素，公司希望维持市场租金，团队会权衡租金和入住率，预计入住率会恢复到正常的90%以上 [59][60][61] 问题3: 2024年下半年债务偿还、股权融资和资产出售对每股FFO的稀释影响及2025年指导中的潜在增长 - 9月股权融资导致每股约5美分的稀释，这一影响从2024年延续到2025年 [62][65] 问题4: T. Rowe总部项目的长期规划和交易时机 - 目前市场对办公室资产接受度低，该项目是优质资产，公司不愿折价出售，会持续关注市场，若市场改善可能考虑交易，否则愿意长期持有 [66][68][69] 问题5: 南大门广场入住率降至82%的租户情况及招租进展 - 入住率下降与JOANN和Conn's闭店有关，JOANN已确定回填租户，Conn's正在与体育用品类潜在租户积极谈判，预计有积极的招租价差 [73][74][75] 问题6: 上述两个店铺的合理空置时间预期 - 难以确定，公司希望年底前有更明确进展，2025年已基本剔除相关租户收入，后续有潜在租金收益视为额外收益 [77][78][79] 问题7: 零售资产资本回收情况及是否有在售资产 - 第四季度出售的两项零售资产收到大量主动询价，公司将普罗维登斯项目推向市场，可能会根据价格和战略考虑交易，会综合评估整个投资组合 [80][81][83] 问题8: 2025年FFO的发展轨迹及提升盈利质量的关键举措 - 公司预计2025年是盈利低谷，2026年及以后随着开发项目稳定、运营成本管理和有机增长，盈利将提升，宏观经济和利率环境改善也将助力资产负债表战略 [89][90][92] 问题9: 混合使用办公室资产租金比CBD高15%的原因及办公室对多户住宅和零售的价值提升 - 混合使用生态系统通过提供便利设施提升各类型物业租金，公司对比了巴尔的摩和弗吉尼亚海滩市场的平均水平，CBRE报告显示公司混合使用社区在入住率和租金方面优势明显 [98][100][104]

财务数据和关键指标变化 - 2024年实现收入增长3.4%，核心FFO增长3.6% [10] - 2024年运营模式转型带来3900万美元的NOI增量，较计划提前200万美元 [12] - 2024年其他租赁收入增长15%，预计2025年增长近9% [14] - 2023年同店工资支出下降，2024年为0 [14] - 预计2025年核心FFO每股增长3.5%，从2024年的每股11.01%增至每股11.39% [24] - 预计2025年同店住宅组合收入增长3%，运营费用增长4.1%，NOI增长2.4% [22] - 预计2025年开发新开工约16亿美元，从在建和租赁中的开发社区产生3000万美元住宅NOI [22] - 预计2025年资本使用21亿美元，其中投资支出13亿美元，债务到期和摊销8.35亿美元 [23] - 预计2025年筹集新资本9600万美元，出售股权远期合约再获得8.9亿美元，总计18.5亿美元 [23] - 预计2025年股息后产生约4.5亿美元自由现金流，年末无限制现金约2.75亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 运营业务 - 2025年同店总租金收入预计增长3%，主要驱动因素为更高的租赁费率、其他租赁收入强劲增长以及居民无法收回租赁收入的改善 [33] - 2025年同店运营费用预计增长4.1%，包括3%的有机增长率、50个基点的盈利运营举措净影响以及物业税减免计划逐步取消带来的60个基点影响 [35] 投资业务 - 2025年计划将开发新开工增加至16亿美元，收益率在6% - 6.5% [37] - 预计2025年结构投资计划（SIP）业务规模从当前的1.9亿美元增加7500万美元，朝着4亿美元的目标规模发展 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年公司既定沿海地区预计租金收入增长超过3%，扩张地区预计增长低于2% [34] - 2025年公司既定地区中，大西洋中部预计收入增长4%，西雅图预计增长3%，北加州和南加州预计增长约3%，纽约、新泽西和波士顿预计增长2% [34] - 2025年夏洛特可能持平或负增长，达拉斯预计增长2% - 3%，佛罗里达预计增长0% - 0.5% [153] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续优化投资组合，增加郊区和扩张市场的资产配置，目标是郊区占比达到80%，扩张市场占比达到25% [16][17] - 利用独特的开发能力，在行业整体开工下降时增加开发新开工，以获得更强的交易和回报 [19] - 继续利用集中服务和人工智能技术，提高运营效率和规模效益 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年公寓基本面在既定地区仍然有利，公司有丰富的投资机会和良好的资产负债表，能够追求增值机会 [43] - 第三方预测显示2025年就业和工资增长环境将有所缓和，但仍保持健康，工资增长预计在3%以上，这将支持全年相对稳定的有效租金增长 [28] 其他重要信息 - 公司对上个月洛杉矶火灾的受害者表示慰问，并启动内部紧急救援计划，为员工提供援助，并向美国红十字会提供额外资金 [7][8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待今年与去年相比开发收益的增长潜力 - 预计今年投资平台带来约15美分的收益增长，约合140个基点的增长，主要来自同店和再开发投资组合的NOI增长以及新投资的NOI [49] - 部分增长被资本市场活动带来的每股0.29美分的增加所抵消，包括较低的利息收入和较高的股份数量 [25] 问题2: 开发或运营BTR社区是否面临额外挑战，是否愿意考虑相关投资组合 - 公司愿意考虑与战略优先事项一致的投资组合 [53] - 目前BTR项目大多位于三线市场或主要市场的远郊，公司预计通过DFP或自行建设来增加此类产品 [54] - 公司在运营100% BTR社区方面经验不足，但认为其运营模式与公司现有的移动灵活劳动力模式相契合 [55][56] 问题3: 新租赁和续租的趋势如何，全年的轨迹是怎样的 - 预计全年同期限有效租金变化平均为3%，下半年增长略强于上半年 [62] - 全年续租预计平均为4% - 5%，新入住预计平均为1% - 2% [65] 问题4: 第四季度哪些市场表现出乎意料 - 丹佛是唯一有点意外的市场，但第四季度的不足对全年影响不大，主要原因是空置率略高于预期 [68][69] 问题5: 交易市场是否有改善，是否仍预计今年买卖平衡 - 交易市场波动较大，第四季度交易量显著增加，但主要是在利率较低时定价的交易 [78] - 预计第一季度市场将较为平静，需要债务利率更加稳定才能恢复 [79] - 公司去年是净卖家，今年年初有一些处置项目正在进行，希望增加资产交易规模至约10亿美元 [80][81][86] 问题6: 未来郊区资产配置目标是否会改变 - 公司每年进行战略评估，目前仍专注于增加郊区资产配置，目标是达到80% [97][98] 问题7: 如何看待关税对开发成本的影响 - 目前难以预测政策变化及其对公寓市场的影响，公司正在努力提前应对，如确保供应渠道和锁定价格 [102][103] - 关税可能会使总成本增加2%左右，每单位增加5000 - 7000美元，但目前劳动力和分包商市场对成本有积极影响 [108] 问题8: 如何看待波士顿市场的供需情况 - 公司在波士顿的经验相对积极，主要是郊区投资组合表现强劲，对新供应有较好的抵御能力 [113] 问题9: 今年的开发完成预期是多少 - 预计今年完成约3亿 - 3.5亿美元的开发项目，开发中项目将从目前的22亿美元增加到年底的35亿美元 [117] 问题10: 今年开发对收益增长的贡献是否异常 - 今年开发对收益增长的贡献可能略低于正常年份，主要是由于资本成本较高和入住率略低 [120][123] 问题11: 在计划购买的市场中，能够以多大幅度的折扣购买资产 - 公司通常关注5 - 10年房龄的资产，可能以10% - 20%的折扣购买，具体取决于子市场和产品类型 [129] 问题12: 如何看待洛杉矶市场的影响 - 公司在洛杉矶的部分租赁业务有所增加，约60份租赁来自受灾地区，但具体情况仍有待观察 [139] - 关于可能的驱逐禁令和租金冻结，公司尚未将其纳入指导范围，目前情况不明 [140][141] 问题13: 如何看待就业增长预测 - 公司以全国商业经济学家协会的预测为基础，预计今年就业增长将有所缓和，约为150万个工作岗位 [144][145] - 图表仅反映东南地区两个就业分类的情况，并非整体就业增长 [146] 问题14: 既定市场和扩张市场的租金变化情况如何 - 预计既定市场租金变化将更健康，扩张市场情况各异，夏洛特可能持平或负增长，达拉斯预计增长2% - 3%，佛罗里达预计增长0% - 0.5% [152][153] 问题15: 如何看待SIP业务的市场动态和增长目标 - 公司认为SIP业务的竞争主要在于寻找合适的交易，而不是输给其他资本提供者 [157] - 目前市场上一些交易的基础更好，公司在合适的交易中具有竞争力，预计能够实现增长目标 [160][163] 问题16: 如何看待费用收入对租金增长的影响 - 费用收入的影响取决于服务的组成和收费标准，如果能为居民提供价值，他们应该会认可 [169][171] 问题17: 是否会考虑减少在马里兰州的业务 - 公司将监管风险纳入整体投资组合配置战略，未来会继续出售监管风险较高地区的资产，但目前不打算在蒙哥马利县减持 [175][176][177] 问题18: 2025年能否更接近扩张市场25%的目标 - 公司将稳步推进扩张市场的资产配置，如果按正常进度，可能会增加2% - 3% [183] 问题19: 未来在扩张市场是更倾向于收购还是开发 - 公司认为收购和开发并非二选一的选择，会根据市场和子市场情况灵活配置资本 [187][188] 问题20: 2025年郊区和城市市场租金变化差距是否会保持相似 - 预计郊区投资组合将继续表现优于城市投资组合，主要是由于郊区新供应水平较低 [196] - 随着返岗潮的出现，城市市场可能会有一定提升，但目前尚未看到明显迹象 [197] 问题21: 2025年坏账假设中，哪些因素阻碍了达到历史水平 - 更严格的监管环境和更长的驱逐处理时间可能会对恢复到历史坏账水平造成阻碍 [199][200] - 行业现在有更好的工具来筛选欺诈行为，这有助于减少坏账 [201] 问题22: 开发量是否包括DFP，开发的联排别墅占比是多少 - 开发量包括公司自身开发和部分DFP项目，预计2025年新开工中约有2 - 3个项目为DFP [206] - 公司目前有多个项目包含联排别墅组件，并认为这种组合是一种有效的模式 [207][208][209] 问题23: 扩大BTR业务是否会增加管理费用 - DFP项目不会带来额外的内部管理费用，因为公司通过支付开发商费用来承担第三方开发商的管理费用 [211]