上海第五批次土拍市场表现 - 上海市第五批次土拍6宗地块起始总价19247亿元 成交总价21257亿元 溢价201亿元 溢价率104% [2] - 5宗地块溢价成交 最高溢价率达4168% 杨浦区东外滩地块溢价3079% 浦东曹路地块溢价417% [3][5] - 杨浦区东外滩地块经过95轮竞价 保利发展以35亿元总价竞得 成交楼面价95530元/平方米 刷新区域纪录 [3] 房企投资策略变化 - 1-5月百强房企新增土储货值9393亿元 同比增长211% 拿地总价4824亿元 同比增长38% 核心城市核心地块供应量提升驱动增长 [6] - 19家企业参与上海第五批次土拍 其中国央企18家 民企1家 参拍企业数量较以往回升 [6] - 房企回归一二线城市趋势明显 上海、杭州、成都土拍平均溢价率超15% 非核心区域地块吸引力下降 [2][6] 重点地块交易细节 - 宝山区南大综合用地总建筑面积321540平方米 起始价810033亿元 中建东孚以8195亿元拿下 溢价率117% [4] - 浦东曹路地块吸引4家国企角逐 联发集团以21亿元总价竞得 溢价417% 配建高端人才住房比例2% [5] - 闵行颛桥地块由保利发展以314亿元竞得 楼面价38775元/平方米 溢价率1295% [4] 区域市场分化特征 - 青浦徐泾地块底价成交 楼面价26843元/平方米 浦东曹路地块溢价417% 两地块热度差异源于区域新房库存与供应量差异 [5][6] - 杨浦区东外滩地块因内环区位优势吸引中海、保利等6家房企竞夺 95轮竞价体现核心地段稀缺性 [3] - 浦东曹路板块近5年仅出让5宗住宅用地 青浦徐泾板块同期出让14宗 供应差异导致竞争格局分化 [6]