行业投资评级 - 地产及物管行业维持"看好"评级，核心观点包括广义住房需求见底、核心城市市场领先筑底回升、好房子政策开辟新发展赛道等 [2][61] 行业数据表现 - 34城新房周成交环比下降9%，一二线环比下降7.9%，三四线环比下降23.5% [4] - 8月34城一手房成交同比下降19.1%，较7月下降11.6个百分点，其中一二线同比下降17.6%，三四线同比下降35.5% [7] - 13城二手房周成交环比下降3.6%，8月累计成交同比下降3%，较7月下降3.2个百分点 [13] - 15城新房库存环比上升0.1%，3个月移动平均去化月数环比上升0.6个月至21.3个月 [24] 政策动态 - 北京"五环外不限购"新政落地后首个周末，五环外新房到访量增长约20% [34] - 上海发布"商改住"新政，允许存量商务楼宇兼容租赁住房功能 [34] - 苏州公积金首付比例降至15%，成都调整贷款额度计算方式较原公式提升38% [34] - 1-7月全国房地产开发投资额同比下降12.0%，销售面积同比下降4.0% [34] 公司动态 - 华润置地1-7月销售额1236亿元同比下降11.8%，中国金茂销售额618亿元同比上升23.0% [42] - 龙湖集团预告上半年归母净利润同比下降45%，核心净利润同比下降70% [42] - 华发股份上半年归母净利润1.7亿元同比下降86.4% [42] - 招商蛇口与华润置地联合体86.4亿竞得深圳宝安宅地 [34] 板块表现 - SW房地产指数上周上涨3.94%，相对沪深300指数超额收益1.56%，在31个板块中排名第6位 [47] - 物业管理板块平均上涨2.79%，相对沪深300指数超额收益0.42% [51] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为15.4/13.7倍，物管板块25/26年PE均值分别为14.1/12.6倍 [51]

荆门楼市新政 - 荆门市推出19条稳楼市措施 包括购买地下停车位给予100%契税补助 购买商业办公用房给予50%契税补助 [2] - 推行房票安置制度 允许被征收人及其近亲属使用房票 并可用于购置公寓 车位 商办等非住宅类商品房 [2] - 优化公租房政策 调整申请条件 收购存量商品住房作为公租房 [3] - 推进现房销售 2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [3][4] - 逐步提高商品房预售门槛 2025年8月1日后取得施工许可证的项目需达到建筑主体结构封顶 [4] 全国楼市政策动态 - 上半年全国超160省市(县)出台优化政策超340条 其中调整公积金政策超150条 [6] - 公积金政策优化方向包括提高贷款额度 优化住房套数认定标准 延长还款期限 支持提取公积金用于首付等 [6] - 国常会释放政策加力信号 下半年将围绕"稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险"方向落实政策 [6][7] 政策预期方向 - 稳定预期方面 将有序搭建房地产基础性制度 谨慎释放收紧性政策 [7] - 激活需求方面 加大城中村改造房票安置力度 一线城市限制性政策有优化空间 [7] - 优化供给方面 完善专项债券收购闲置土地和存量商品房的配套政策 加快城市更新政策落实 [7]

上海第五批次土拍市场表现 - 上海市第五批次土拍6宗地块起始总价19247亿元 成交总价21257亿元 溢价201亿元 溢价率104% [2] - 5宗地块溢价成交 最高溢价率达4168% 杨浦区东外滩地块溢价3079% 浦东曹路地块溢价417% [3][5] - 杨浦区东外滩地块经过95轮竞价 保利发展以35亿元总价竞得 成交楼面价95530元/平方米 刷新区域纪录 [3] 房企投资策略变化 - 1-5月百强房企新增土储货值9393亿元 同比增长211% 拿地总价4824亿元 同比增长38% 核心城市核心地块供应量提升驱动增长 [6] - 19家企业参与上海第五批次土拍 其中国央企18家 民企1家 参拍企业数量较以往回升 [6] - 房企回归一二线城市趋势明显 上海、杭州、成都土拍平均溢价率超15% 非核心区域地块吸引力下降 [2][6] 重点地块交易细节 - 宝山区南大综合用地总建筑面积321540平方米 起始价810033亿元 中建东孚以8195亿元拿下 溢价率117% [4] - 浦东曹路地块吸引4家国企角逐 联发集团以21亿元总价竞得 溢价417% 配建高端人才住房比例2% [5] - 闵行颛桥地块由保利发展以314亿元竞得 楼面价38775元/平方米 溢价率1295% [4] 区域市场分化特征 - 青浦徐泾地块底价成交 楼面价26843元/平方米 浦东曹路地块溢价417% 两地块热度差异源于区域新房库存与供应量差异 [5][6] - 杨浦区东外滩地块因内环区位优势吸引中海、保利等6家房企竞夺 95轮竞价体现核心地段稀缺性 [3] - 浦东曹路板块近5年仅出让5宗住宅用地 青浦徐泾板块同期出让14宗 供应差异导致竞争格局分化 [6]