报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 1 月 26 - 30 日）中证 REITs 全收益指数收涨但市场成交活跃度下滑 首批 8 只商业不动产 REITs 被受理且基本面良好可关注打新机会 二级市场上新型设施回调能源设施领涨 不同板块表现分化可关注部分稳定性高或分派率有保障的项目[1][2][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：首批 8 只商业不动产 REITs 已被受理 - 2025 年末证监会推出商业不动产 REITs 重点支持商业综合体等业态 2026 年 1 月 29 - 30 日首批 8 只被上交所受理 原始权益人涉及多类企业 合计募集规模约 314.75 亿元[2][17][20] - 首批 8 只商业不动产出租率优秀 区位条件好 已上市消费基础设施 REITs 运营好抗跌性强 可关注商业不动产 REITs 申报进度和打新机会[21] - 截至 2026 年 1 月 30 日 基础设施 REITs 已发行待上市 1 单 已问询反馈 9 单 已受理 2 单 华安外高桥仓储物流 REIT 拟扩募[4][24][25] 二级市场：新型设施有所回调，能源设施领涨 - 本周除新型设施下跌 1.19%外 其余资产类型整体小幅上涨 能源设施涨幅最大为 1.54% 全市场 41 只个券收涨 36 只收跌 1 只收平[5][26] - 数据中心（IDC）板块回撤大 但未来经营需求可持续性好 润泽、万国动态分派率接近租赁型项目参考值 可关注波动机会[5][29] - 能源设施本周涨幅最大 工银蒙能清洁能源表现亮眼 但能源类项目业绩波动大 建议优先关注水电类资产或可供分配金额保障度高的项目[6][32][34] - 产业园区本周上涨 0.34% 分派率在租赁型 REITs 中靠前 但多只园区个券 2025 年可供分配金额下滑或完成度差 建议关注基本面稳定、有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs 留意部分份额解禁情况[37] - 消费基础设施板块本周上涨 0.22% 今年春节偏晚保障 1 季度业绩 目前部分项目分派率较高[39] - 本周 REITs 成交活跃度边际走弱 除市政环保外各资产板块换手率均下滑 新型设施换手率下降最大 消费设施主力净流入率较大 可关注消费板块成交情况[42][45]

中国REITs市场发展现状与规模 - 自2021年6月21日首批产品上市以来，中国公募REITs市场发展迅速，截至2025年年底，已发行公募REITs 78只（含7只扩募），覆盖十个门类的资产，发行规模达2135亿元 [1] - 已上市公募REITs总发行规模超过2100亿元，已具备推出公募REITs的ETF基金和指数基金的条件 [2] 政策演进与市场扩容 - 2025年年底，中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及相关扩容政策，商业不动产被正式纳入试点范围 [1] - 国家发展改革委办公厅印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》是行业关键制度跃迁，明确将商业综合体、写字楼、酒店、购物中心等商业不动产纳入支持范畴 [3][4] - REITs的功能正由“政策工具”向“市场化资产管理平台”演进，服务企业“轻重分离、双轮驱动”的战略转型 [3] 商业不动产REITs的潜力与影响 - 中国写字楼、零售商业和酒店等商办类不动产存量规模超过40万亿元，即便只有5%—10%通过REITs实现证券化，也将形成数万亿元级别的潜在市场空间 [4] - 商业不动产REITs的推出不仅是资产范围扩张，更可能重塑商业地产的价值发现与定价逻辑，成为连接大宗交易与资本市场的“定价锚” [4] - 行业需要以更强的资产管理与运营能力为支撑，推动商业地产从“存量持有”向“存量盘活”转型 [1] 机构资金配置REITs的动因 - REITs正吸引保险资金、银行理财、券商自营等长期资金加大配置力度，成为机构进行“固收替代”和多元化配置的重要选项 [5][6] - 配置动因主要有三方面：一是收益属性匹配，稳定分红契合长期资金需求；二是流动性优势，上市交易显著提升资产流动性；三是政策与制度友好，支持力度不断增强 [6] 公募REITs治理机制建议 - 在治理机制上，长期需从外部管理向内部管理过渡，让更懂资产的一方承担经营责任，并做实资产管理、运营管理等职责边界 [7] - 可借鉴私募基金形成“221投决治理机制”，投决会由5名成员构成（公募基金2名、原始权益人2名、社会第三方1名），以形成合理制衡 [7] - 未来应允许设立专门的REITs基金管理人平台公司，通过公募基金子公司与原始权益人共同发起运营，实现产融合作 [7] - 应加大公司型REITs的探索，加快推进REITs专项立法，从根本上解决REITs作为独立券种的问题 [7] 多层次REITs市场建设路径 - 构建多层次市场的关键在于覆盖不同资产成熟度与风险偏好，应鼓励不动产PE（含Pre-REITs）、机构间REITs（私募REITs）、公募REITs之间打通运作 [8] - 应允许具备“投、融、管、退”全链条能力的专业资产管理人进入公募REITs市场 [8] 不动产私募投资基金（不动产PE）发展建议 - 中基协发布的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》已运行两年多，具备归纳总结并适时推出常态化备案指引的条件 [9][10] - 应建立不动产私募基金的评价体系和公示制度，可借鉴公募基金评级体系，设立三到五个等级的星级评价体系 [11] - 当前试点要求管理人在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，门槛过高，可适当允许管理人从小规模做起，逐级累进，以打通从不动产PE到公募REITs的堵点 [12]

中国REITs市场发展现状与规模 - 自2021年6月21日首批产品上市以来，中国公募REITs市场发展迅速，截至2025年底已发行78只（含7只扩募），覆盖十个门类资产，发行总规模达2135亿元 [1] - 已上市公募REITs总发行规模超过2100亿元，已具备推出公募REITs的ETF基金和指数基金的条件 [2] 政策演进与市场扩容 - 2025年底，中国证监会发布通知及相关扩容政策，正式将商业不动产纳入公募REITs试点范围 [1] - 国家发展改革委办公厅印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》是行业关键制度跃迁，明确将商业综合体、写字楼、酒店、购物中心等纳入支持范畴 [3][4] - 政策推动REITs资产范围从以交通、能源、园区为主的“基础设施”，迈向以消费和商办为核心的“商业不动产” [4] 巨大的潜在市场空间 - 中国写字楼、零售商业和酒店等商办类不动产存量规模超过40万亿元 [4] - 业内测算，即便只有5%—10%的存量资产通过REITs实现证券化，也将形成数万亿元级别的潜在市场空间 [4] REITs的多层价值与市场阶段演进 - REITs的本质在于构建多层价值体系：将非标不动产标准化以提升透明度、依托交易所实现流通与流动性溢价、通过市场化激励机制提升资产运营效率、服务企业“轻重分离、双轮驱动”的战略转型 [3] - 行业功能正由“政策工具”向“市场化资产管理平台”演进 [3] - 在房地产由“开发时代”走向“运营时代”的背景下，中国REITs市场正进入以资产管理能力为核心的新阶段 [3] 商业不动产REITs的深远影响 - 商业不动产REITs的推出不仅是资产范围扩张，更可能重塑商业地产的价值发现与定价逻辑 [4] - 在当前商办资产承压、买卖双方价格分歧较大的环境下，REITs有望成为连接大宗交易与资本市场的“定价锚”，推动存量资产加快流动和盘活 [4] - 行业需要以更强的资产管理与运营能力为支撑，推动商业地产从“存量持有”向“存量盘活”转型 [1] 机构资金加大配置的原因 - REITs正吸引保险资金、银行理财、券商自营等长期资金加大配置力度，成为机构进行“固收替代”和多元化配置的重要选项 [6] - 配置原因主要有三方面：收益属性匹配（稳定现金流与分红契合长期资金需求）、流动性优势（相较直接持有不动产显著提升）、政策与制度友好（制度支持力度不断增强） [6] 对公募REITs治理机制的建议 - 应明确不动产资产管理的地位，治理机制长期需从外部管理向内部管理过渡，让更懂资产的一方承担经营责任 [7] - 可借鉴私募基金形成“221投决治理机制”：投决会由5名成员构成（2名来自公募基金，2名来自原始权益人，1名来自社会第三方），就重大事项决策以形成制衡 [7] - 未来应探索成立合资的REITs管理人，允许设立专门REITs基金管理人平台公司，由公募基金子公司与原始权益人共同发起运营 [7] - 要加大公司型REITs的探索，加快推进REITs专项立法，优化契约型REITs架构 [7] 构建多层次REITs市场的路径 - 关键在于构建覆盖不同资产成熟度、不同风险偏好的多层次市场结构 [8] - 应鼓励不动产PE（含Pre-REITs）、机构间REITs（私募REITs）、公募REITs之间打通运作，包括资产、人才和管理能力 [8] - 应允许具备“投、融、管、退”全链条能力的专业资产管理人进入公募REITs市场 [8] 对发展不动产私募投资基金（不动产PE）的建议 - 应适时推出不动产私募基金的常态化备案指引，因相关试点备案指引已运行两年多，具备归纳总结条件 [9][10] - 应建立不动产私募基金的评价体系和公示制度，可借鉴公募基金评级体系，建立三到五个等级的星级评价体系 [11] - 可适当允许“小而精”的不动产私募基金管理人进入，因当前试点要求管理人“在管不动产投资本金不低于50亿元人民币”对绝大多数机构门槛过高，允许从小规模做起有利于打通从不动产PE到公募REITs的堵点，为多层次市场提供更多优质资产 [12][13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 商业不动产REITs新规及一揽子配套文件落地 市场开启新章 投资者可关注首批产品投资机会 [3] - 一揽子政策文件增补完善多项机制 完善REITs市场制度体系 严控项目及市场风险 [3] - 关注市场新增资金源拓展 可关注新增资金源预期拓展带来的市场回升及低估值权重股 [3] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [3] 各部分内容总结 REITs一揽子政策文件出台 - 2025年12月31日 证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽子政策文件 开启商业不动产REITs试点 完善REITs市场制度体系 [4] 商业REITs试点开启 - 正式稿仅在产品定义方面略有增补 商业REITs产品界定宽泛 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行 [6] - 推动商业不动产REITs平稳健康发展 加速推进优质产品 关注首批产品落地 [8] - 鼓励类似资产混装及扩募 推动商业REITs做优做强 [9] - 明确商业REITs申报流程及审核要点 强化重点事项审核 [12][17] - 优化REITs发行与交易机制 健全REITs信息披露制度 [21] REITs规则体系进一步完善 - 提出三项资金扩源举措 有望提升市场稳定性和流动性 [23] - 就扩募机制、市场化定价机制、审核制度及监管等多方面提出举措 提升扩募效率 推动定价机制市场化 [28][31] - 明确审核流程细节 加强监管与风险防控 严把产品质量关 [33] 关注商业不动产REITs落地及资金源拓展 - 双轨制审核有望提升效率 加速REITs市场扩容 投资者可关注首批商业不动产REITs投资机会 [35] - 一揽子政策文件完善多项市场制度 推动REITs市场行稳致远 [37] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [37]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年将是我国REITs市场实现跨越式发展的重要一年，商业不动产REITs全面落地将为市场注入新活力与动能，推动行业健康可持续发展 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共3单首发公募REITs取得新进展，分别是中金火炬产业园REIT已受理、中航北京昌保租赁住房REIT已申报、山证晋中公投瑞阳供热REIT已反馈 [3][4][6] - 2025年成功发行20单，发行规模403亿元、同比下降37.6% [3] 二级市场 - 行情回顾：本周中证REITs全收益指数收于1009.84点，跌幅0.49%，跑赢沪深300 0.10个百分点、跑输中证红利0.31个百分点；2025年涨幅4.34%，跑输沪深300 13.33个百分点、跑赢中证红利5.72个百分点 [3][16][17] - 流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.33%/0.41%，较上周-17.42/-19.82BP，各类型REITs换手率和成交量均下降 [24] - 估值：保障房板块估值较高，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.13%/5.15% [26][28] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻：郑州市投计划以百荣世贸商城为基础资产发行公募REITs；天津将推动REITs高质量发展，力争在港口等空白领域实现全国首单突破；证监会发布推动REITs市场高质量发展通知；上交所、深交所修订公募REITs业务办法；上交所、深交所发布商业不动产REITs试点通知；基金业协会发布公募REITs两项自律规则 [32] - 重要公告：华夏越秀高速REIT公布2025年11月运营数据；中金山东高速REIT进行2025年度第四次分红；招商科创REIT战略配售份额1.11亿份将于2025/12/31解禁 [32][33]

中国证监会推出商业不动产REITs试点并推动市场高质量发展 - 中国证监会于2025年12月31日正式印发公告，推出商业不动产投资信托基金试点，旨在借鉴国际经验，盘活国内庞大的商业不动产存量，拓宽权益融资渠道，支持构建房地产发展新模式 [1] - 截至2025年12月27日，中国已上市78只REITs，累计融资金额达2099亿元人民币，总市值为2199亿元人民币，市场运行平稳，2024年以来中证REITs全收益指数上涨19% [1] 商业不动产REITs产品定义与监管框架 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 公告明确了基金注册、运营管理要求，包括对基金管理人、托管人、尽职调查及申请材料的要求，并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [2] - 监管框架要求压实基金管理人和专业机构责任，遵守执业规范，并明确各监管机构依法履行监管和风险监测处置职责 [2] 推动商业不动产REITs平稳健康发展的具体措施 - 政策重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，并致力于提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] REITs市场体系建设的扩容与二级市场发展 - 政策将持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富和规模有序增长，并完善扩募制度与市场化定价机制 [4] - 支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [4] - 将平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产 [4] - 将加强二级市场建设，包括丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，并研究探索REITs ETF等创新产品 [4] - 将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，并推动将REITs纳入沪深港通标的范围以扩大对外开放 [4] 完善REITs市场生态与法治基础 - 将不断完善REITs发行与交易机制，优化市场化导向的估值与发行定价机制，并规范发售行为 [5] - 将结合不动产运营特点强化信息披露和市场约束，并积极推动REITs配套政策落实以提升政策合力 [6] - 将加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，以提升制度包容性和适应性，夯实市场高质量发展的法治基础 [6]

政策框架与核心目标 - 中国证监会于2025年12月31日发布通知，旨在完善基础制度、优化监管、健全市场功能，以推动不动产投资信托基金市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1] - 监管机构确立了“1+3+N”的政策框架体系，包括1项试点公告、1项通知、2项工作规程以及由沪深交易所等单位发布的17项配套业务规则 [2] - 政策核心围绕四个方面推进：完善工作机制并压实机构责任、加快市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制以维护市场平稳运行 [2] 制度规则的主要修订内容 - 规则修订将商业不动产REITs和基础设施REITs均纳入统一规制范围，进行规范管理 [3] - 系统化完善了REITs准入标准，明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等方面的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [3] - 推动建立更市场化的机制，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性和灵活性的收益率要求 [3] - 严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [3] - 支持REITs持有业态相近或功能互补的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [3] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，以提高审核效率 [4] - 制定招募说明书编制指南以提升申报材料的标准化水平，并通过现场督导等方式严把发行上市准入关 [4] 市场发展策略与定位 - 采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [5][6] - 基础设施REITs侧重“稳经济、补短板”，具有公共属性强、现金流预期稳定的特点 [6] - 商业不动产REITs侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期和消费景气度联系紧密，精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [6] - 两大领域REITs将发挥各自优势，协同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [5][6] 试点阶段实施原则与重点 - 试点阶段遵循“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，不求多、不求快，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目 [7] - 试点初期将严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目 [7] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态 [7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][7] - 压实中介机构“申报即担责”的尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任 [8] - 坚持问题和风险导向，做好准入监管、日常监管与风险监测处置，并坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督 [8]

政策框架与核心目标 - 证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，旨在完善基础制度、优化监管、健全市场功能，以增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1] - 政策体系明确为“1+3+N”框架，包括1项试点公告、1项通知、2项工作规程及17项配套规则，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [2][5] - 核心目标是推动REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态，并优化审核注册流程 [2] 规则修订与制度优化 - 将商业不动产REITs和基础设施领域REITs均纳入统一规制范围，规范各门类REITs活动 [3] - 系统化完善REITs准入标准，明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [3] - 推动建立更为市场化的机制安排，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的收益率要求 [3] - 严格规范回收资金用途，明确回收资金不得用于购置商品住宅用地，使用需符合国家宏观政策与产业政策 [3] - 支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [3] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并制定招募说明书编制指南以提升申报材料标准化水平 [4] 市场定位与发展策略 - 推出商业不动产REITs契合宏观经济形势与市场需求，有助于盘活存量商业不动产，拉动消费和投资，支持构建房地产发展新模式 [5] - 采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [6] - 基础设施领域REITs承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定等特点，侧重盘活公共基础设施存量 [6] - 商业不动产REITs侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系紧密，精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [6] 试点推进与项目筛选 - 试点初期坚持“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”原则，不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关 [7] - 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [7] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 [7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][7] 监管与主体责任 - 压实中介机构把关责任，坚持“申报即担责”原则，完善证券公司、基金管理人、律所、会计师事务所、资产评估机构等机构的执业标准 [8] - 压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任 [8] - 坚持问题和风险导向，做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制 [8] - 审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督 [8]

文章核心观点 证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同步修订业务规则，旨在通过完善市场体系、优化制度机制、加强监管与风险防范，全面推动REITs市场（特别是商业不动产REITs）扩容扩围、做优做强，并激发市场主体活力，以支持构建房地产发展新模式、提高直接融资比重[1][3][5][11] 政策发布与市场意义 - 证监会于2025年12月31日发布推动REITs市场高质量发展的《通知》及商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则[1] - 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段，对促进REITs功能发挥、提高资本市场制度包容性具有重要意义[3] 市场体系建设与扩容扩围 - 持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富和规模有序增长[5] - 完善REITs扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[1][5] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[5] - 丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITs ETF等创新产品[1][5] - 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市[5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放[5] 激发市场主体活力与效率提升 - 明确商业不动产REITs市场化准入安排，着力稳定预期、提升效率[4] - 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率[4] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力[4] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，有序拓展原始权益人范围[4] - 上交所将自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见用时，由30个工作日缩短为20个工作日，进一步提高审核效率[14] 制度机制优化与审核注册 - 优化审核注册流程，健全规范透明、权责清晰的流程，统一审核理念与标准，提升审核注册效率[7] - 坚持REITs作为资产上市平台的证券本质属性，完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准[8] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求[8] - 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资[8] 监管、风险防范与投资者保护 - 完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管[9] - 证监局做好REITs日常监管与风险监测处置，证券交易所通过审核问询、现场督导、现场检查等方式严把发行上市准入关[9] - 持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任，提升运营管理效能和REITs分红能力[9] - 着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化对重大事件的临时披露要求[10] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，维护二级市场平稳运行[10] 交易所业务规则修订要点 - 沪深交易所修订发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，将适用范围拓宽至商业不动产REITs[11][14] - 新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，压实中介机构“看门人”责任[14] - 修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，规范商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态的特殊信息披露与核查要求[15] - 修订《扩募指引》，完善扩募及新购入不动产制度机制，将扩募间隔期缩短为6个月[15] - 强化信息披露要求，修订《临时报告指引》、《年报指引》、《中报和季报指引》，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求，规范回收资金使用相关信息披露[16][17]

文章核心观点 中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展的通知》（证监发〔2025〕63号），旨在通过完善基础制度、优化监管安排、健全市场功能，全面推动REITs市场，特别是商业不动产REITs的发展，以增强资本市场服务实体经济的质效 [1][12] 推动商业不动产REITs平稳健康发展 - **明确战略意义**：发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2][13] - **激发市场活力**：明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率 [2][13] - **鼓励资产整合**：鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力 [2][13] - **扩大参与主体**：支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与，并有序拓展原始权益人范围 [2][13] - **加大推动力度**：要求证监局加强属地政策推动与问题协调，交易所提升审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问的尽职调查与核查责任 [3][14] 加快推进REITs市场体系建设 - **推进市场扩容**：持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [4][15] - **支持各类企业**：平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [4][15] - **加强二级市场建设**：丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索REITs ETF等创新产品 [5][15] - **引导长期资金**：加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，发挥其稳定器作用 [5][15] - **推动对外开放**：推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [5][15] - **完善市场生态**：优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，规范发售行为，强化信息披露，并加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作 [5][6][16] 完善REITs申报注册制度机制 - **优化审核流程**：健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准，优化环节衔接，提升效率，并坚持“能公开、尽公开”原则接受社会监督 [7][17][18] - **强化监督制衡**：建立健全质量控制体系与廉政监督机制，强化证监会对交易所审核工作的指导与监督 [7][17] - **健全标准体系**：持续完善针对不同业态资产的审核与信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开标准 [8][18] - **研究灵活收益要求**：研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [8][18] - **监督资金使用**：监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资，并严格遵照国家产业政策等规定 [8][18] 加强监管与风险防范 - **健全全链条监管**：完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管 [9][19] - **明确各方职责**：证监局负责日常监管与风险监测处置，交易所严把发行上市准入关并做好自律监管，证券业协会、基金业协会加强对各参与主体的自律管理 [9][19] - **压实管理责任**：持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任，以提升运营管理效能和分红能力 [10][19] - **维护市场运行**：健全信息披露制度，提升透明度与及时性，健全交易监测监控机制，加强风险监测预警，以维护二级市场平稳运行并增强市场韧性 [11][20] - **加强投资者教育**：强化预期引导和投资者教育，通过多种方式开展政策解读与宣传，营造良好市场环境 [11][20]