文章核心观点 - 中金公司认为，上海试点收购二手住房用于保障性租赁住房是“对症下药”的积极举措，有助于消化社会库存，而后续新增土地供给方案是决定房价预期改善持续性的关键，若局地库存改善信号加强，2026年地产股行情可能由beta驱动 [1][2][3] 房地产库存与去化 - 当前房地产周期的关键点在库存问题，社会库存演变趋势、存量住房收储政策、新增土地供给方案是决定库存去化速度的关键 [1] - 上海二手房挂牌量自2025年3季度已开始下降，带动其挂牌去化周期持续下行 [1] - 上海可交易存量住房约970万套，本次试点三区（浦东新区、静安区、徐汇区）占比约32%，其中2000年以前建成的老房占比约15% [1] - 社会库存偏低的上海、北京可能更早迎来周期拐点，有助于去库存的积极政策对此有加速作用 [1] 存量住房收储政策分析 - 上海试点政策主要聚焦于业主有本区新房置换意愿的、房龄偏大的小户型二手房源，旨在保证区域内部资金闭环 [1][2] - 该政策面向供给压力最为直接的二手房供给，属对症下药的积极举措 [1] - 收储政策本身带来的积极信号意义可能对挂牌去化周期的进一步优化也有作用 [1] 新增土地供给与房价预期 - 新增土地供给方案决定预期改善的持续性 [1][2] - 2025年二季度起超高/高能级城市房价走势显著弱于中低能级城市，很大程度上与2024年4季度到2025年上半年的土地供给上量有关 [2] - 严控短期土地供给增量对于稳定房价预期至关重要 [2] - 如在控增量方面再推强有力举措，对于局地房地产市场企稳回升的预期可转为全面积极 [2] - 从长远看，待房价预期转向明显积极再调节供给节奏，对于财政稳定性和收储资金闭环都更为有利 [2] 投资观点与标的推荐 - 如局地房地产市场库存改善信号加强，2026年地产股行情或将主要由beta驱动 [3] - 主流配置标的推荐：A股滨江集团、新城控股、招商蛇口，港股华润置地、中国海外发展、建发国际、绿城中国、中国金茂、越秀地产、中海宏洋、保利置业等 [3] - 对于风险偏好和流动性要求更为宽松的投资者而言，港股市场正在执行债务重组的部分优质民企也可能具备难得的投资机遇 [3]

上海启动二手房收储用于保障性租赁住房 - 上海实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区 [1] - 第一批拟收购房源将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，以匹配人才“职住平衡”需求 [1] - 此举标志着2024年5月“沪九条”中关于探索国有平台收购房源的政策真正贯彻落地 [1][14] 政策背景与历史沿革 - 2024年5月上海“沪九条”已提及支持企业购买小户型二手住房及探索国有平台收购房源，但此前缺乏实质性案例 [1][6] - 2024年5月上海曾开展住房“以旧换新”活动，但主要针对出售二手房并购买五大新城新房的群体，旨在去化外围库存，置换意义大于保障住房供给优化 [6] - 2023年6月，上海闵房集团收购新建商品房用作保障性租赁房，但仅限于新建住宅 [7] - 2023年12月，上海奉贤区国企奉发集团试点收购50套二手房用于“以旧换新”，但置换目标仅限区内新房，范围灵活度有限 [10] 启动二手房收储的原因 - 二手房市场能更真实反映市场情况，受开发商、土地政策等非市场因素影响较小 [11] - 上海二手住宅成交量已进入平稳阶段，但价格仍在调整，收储成本相比过去更便宜 [11] - 国家统计局数据显示，上海近8个月二手住宅销售价格指数环比连续低于100 [11] - 价格调整是上海能够推开二手房收储的根本原因 [13] 全国收储情况对比与上海的风向标意义 - 其他城市收储主要针对新房住宅，或放宽至公寓、商业、厂房等，对个人二手住宅进行收储的城市不多 [15] - 青岛于2023年4月官宣收储1200套符合条件的二手住宅，前提是业主须同步购买面积或总价更高的新房 [15] - 杭州富阳区于2024年1月开展试点，收储200套符合条件的二手住宅，并提供最高不超过10万元人民币的换购券补贴（收购价的5%） [15][16] - 上海作为楼市头部城市官宣收储二手房，对市场影响重大，具有风向标意义，预计其他城市将迅速跟进铺开 [13][16] 政策的多重影响与市场效应 - **节省成本与留住人才**：收储用作保障房可节省公租房建设成本及城市土地占用成本，同时解决新市民、青年群体住房问题，为城市发展留住人才 [17] - **促进新房去库存**：二手房收储会间接催生置换需求，有助于开发商的新房进一步去库存 [17] - **托底楼市价格**：政策能间接托底上海楼市价格 [17] - **解决“老破小”难题**：试点区存在大量“老破小”，面临拆迁成本高、价格未企稳的问题，收储后未来通过原拆原建方式改造，可节约大量安置补偿和过渡费用 [18] - **提供价格参考与托底**：自2023年8月14日后，上海二手房中介平台不再对外展示历史成交价格，市场感知脆弱 [19]。收储将形成一个“合理的市场收储价格”，为市场提供参考 [19][21]。若市场价低于收储价，业主可能选择卖给政府，这无形中为二手住宅提供了托底作用，防止被过低压价 [20][22][23] 收储的核心问题：资金与定价 - **资金来源**：参考青岛做法，收购资金可办理银行贷款，首付款由实施主体自筹，剩余部分由商业银行贷款提供，财政部门给予一次性收购补助和收购贷款贴息 [24]。资金来源本质上是自筹加政府财政补贴，而政府财政补贴可能源于结构性货币政策工具如专项债券 [25] - **收购价格确定**：参考其他城市，定价方式可能包括：参考同地段可售保障性住房重置价格（市场价的3-6折）；参考当地城市租金回报率水平核算；或按市场实际评估价收购（如青岛选取3家评估机构中间值作为协商基础） [26] - **定价原则**：无论采用何种方式，收购价格需符合保障性住房保本微利的原则，以保障后期运营 [27] 市场现状数据 - 目前，诸葛找房数据显示，上海二手房有效挂盘量约为126,867套 [28]