文章核心观点 - 中国房地产市场已进入调整期 预计2026年将呈现“稳中有降”的态势 市场将经历分化、泡沫挤压和向居住属性回归的过程 而非全面崩盘或普遍上涨 [1][2][18] 市场现状与价格走势 - 自2022年起中国楼市进入调整期 房价普遍回调 许多城市房价已从高点回撤约30% 环京部分城市房价甚至出现腰斩再腰斩的情况 [1] - 一线城市核心地段房价亦开始松动 例如上海部分市中心板块成交价从2021年高峰期的9万+/平方米回落至6万出头 跌幅接近30% [4][5] - 深圳 北京的部分核心板块也出现类似走势 表明价格已透支未来收入增长 核心区的“抗跌”可能仅表现为下跌速度较慢 [6] 影响未来房价的核心信号 - **信号一：市场分化加剧** 2026年后不同城市和板块将真正分化 泡沫大的区域将继续挤水分 之前坚挺的核心区可能迎来补跌 房价将逐步回归“买得起 住得起”的区间 [6] - **信号二：人口结构变化削弱刚需基础** 截至2024年底中国60岁以上人口超过3.1亿 而作为购房主力人群的年轻一代数量递减 90后约1.7亿 00后仅约1.4亿 年轻人购房观念从“必须有”转向“能不买就不买” 导致刚需基础变薄 [8][10] - **信号三：保障房分流商品房市场** 自2024年起保障房建设加速 未来几年平均每年投放量达百万套级别 这将分流大量基础居住需求 削弱商品房市场的托底力量 [11][12][16] - **信号四：二手房市场供过于求** 截至2025年底全国二手房挂牌量已逼近千万套级别 部分重点城市挂牌量同比增幅超过50% 同时成交周期拉长至半年以上 表明卖方压力增大而买方观望 价格承压 [15] 对不同市场参与者的启示 - 对刚需购房者而言 时间更为充裕 无需焦虑 [20] - 对改善型家庭而言 选择板块和匹配自身收入水平比关注政策更重要 [20] - 对投资客而言 房地产已不再是“闭眼买都赚”的资产类别 [20]