二手成交市场 - 2025年上半年佛山二手住宅网签27209套 同比上涨6% 网签面积33186万㎡ 同比上涨69% [3] - 二手房成交占比达624% 创历史新高 呈现七连涨态势 [5] - 顺德区成交9788套居首 南海区8918套次之 禅城区成交量同比下跌73% [6] - 单月成交波动在5000套左右 3月需求回升后4-6月未再突破5000套 [7] - 南海区二手成交占比达675% 存量化进程领先 [10] 户型与价格趋势 - 120-140㎡户型最受欢迎 其次为90㎡以下 [11] - 100万以下房源成交占比494% 环比上升29% 100-150万占比281% [13] - 单价1万元以内房源成交占比提升至51% [14] - 140㎡以上户型成交比例环比下降 [15] 价格与议价动态 - 套均面积从106㎡升至108㎡ 套均总价从1292万降至1206万 [18] - 顺德区套均面积最大(113㎡) 禅城区套均价最高(135万/套) [18] - 平均议价率达272% 南海区最高达281% [21][22] - 100万以下房产议价率最高达287% [24] 成交周期 - 平均成交周期延长至10个月 超360天成交占比296% 30天内成交占比169% [25][28] - 禅城区周期最长(311天) 高明区最短 [29] 贷款与租赁市场 - 贷款购房占比达五年新高 商业贷款占比747% 全款占比降至177% [33][35] - 公积金利率下调带动公积金购房比例上升 [37] - 平均租金2202元/套·月 单位租金228元/㎡·月 同比下降07元 [37][39] - 租金回报率微涨至22% 南海区租金2409元/套·月最高 [39][43] - 三房租赁占比54% 平均成交周期94天 南海区周期最短 [45][48][49]

深圳二手房市场成交情况 - 2025年第28周（7月7日-7月13日）深圳市二手房（含自助）录得1321套，环比下降8 0% [1] - 成交量结束此前连续两周的增长态势，但仍维持在年内较好水平，显示市场保持稳健运行 [1] 深圳二手房在售房源情况 - 截至2025年7月14日，深圳市共有75173套有效二手房源在售，较上周增加4套 [1] - 在售量已趋于平稳 [1]

深圳二手房市场数据 - 截至7月14日深圳共有75173套有效二手房源在售，较上周增加4套 [1] - 龙岗区在售量占比25.9%达19466套，大鹏新区仅占比0.2%为157套，区域差异显著 [1] - 上周深圳全市二手房录得1321套，环比下降8%，结束连续两周增长 [1] - 成交量仍维持在年内较好水平，显示市场保持稳健运行 [1]

经济信息 - 1-5月规模以上互联网企业完成互联网业务收入7735亿元，同比增长0.9%，实现利润总额692亿元，同比下降2.2% [2] - 6月百城二手住宅均价13691元/平，环比下跌0.75%，同比下跌7.26%，市场延续"以价换量"行情 [3] - H酸价格涨至44000元/吨，较年初上涨8000元/吨，但距历史高点（10万/吨以上）仍有差距，多数染料上市公司保持停产状态 [3] 公司预警 - 昂利康披露在研创新药仅ALK-N001项目 [8] - *ST元成涉嫌年报财务数据虚假披露，公司及实控人被证监会立案调查 [8] - 金力泰被实施退市风险警示，股票简称变更为"*ST金泰" [4] - 天晟新材出售兴岳资本100%股权，退出证券相关业务 [8] - 石大胜华预计2025年上半年净亏损5200万-6000万元 [8] - 百川股份实控人郑铁江被留置 [8] 股东减持 - 杭州热电四股东拟合计减持4.09%股份 [8][10] - 复洁环保大股东拟减持不超过3%股份 [8][10] - 拉卡拉联想控股计划减持不超过3%股份 [8][10] - 康华生物股东宁波圣道拟减持不超过2.44%股份 [8][10] - 国科军工股东拟减持不超过1.8143%股份 [8][10] 大比例解禁 - 威腾电气7月3日解禁15.99%股本，预估金额7.84亿元 [10] - 五洲医疗7月7日解禁72.90%股本，预估金额15.77亿元 [10] - 普瑞眼科7月7日解禁52.69%股本，预估金额30.98亿元 [10] - 凌云光7月7日解禁48.54%股本，预估金额61.16亿元 [10] 海外市场 - 纳指跌0.82%，特斯拉跌超5%，KBW银行指数涨1.5%至2022年2月以来高位 [5] - 特朗普称不考虑延长7月9日对日关税谈判截止日期，或征收30%-35%关税 [5] - 特朗普与马斯克矛盾升级，暗示可能取消特斯拉政策支持 [6] - DDR4价格或于Q4触顶回落，DDR5价格预计2025年Q2-Q3季增3%-8% [7] 严重异动提醒 - 四方精创26日涨幅偏离值达154.39% [10] - 昂利康29日涨幅偏离值达185.05% [10] - 万里马8日涨幅偏离值达70.60% [10] - 国瑞科技9日涨幅偏离值达67.53% [10]

2024年房地产市场政策回顾 - 购房限制大幅放宽 除上海和深圳等一线城市核心区域外 中国绝大多数城市已全面放开限购 [2] - 金融政策持续宽松 银行房贷利率降至3.2%的历史低位 首付比例从30%降至15% [2] - 税收优惠措施出台 通过减免契税和增值税减轻购房家庭负担 [2] 2025年房地产市场五大趋势 商品房市场 - 现房销售模式将逐步取代期房预售 开发商需提升资金实力和项目质量 [4] - 房价延续"稳中有降"趋势 部分一线城市房价已出现显著下跌 如上海部分区域从10万元/平方米跌至6.5万元/平方米 跌幅超30% [8] 二手房市场 - 二手房挂牌量持续攀升 上海重庆成都超15万套 北京武汉广州南京超10万套 [4] - 二手房销售压力加剧 业主大幅降价求成交 反映市场接盘力量不足 [4] 保障性住房 - 国家计划五年内提供600万套保障性住房 2025年将加速建设和供应 [4] - 保障房入市将分流部分商品房市场需求 [4] 金融政策 - 房贷利率可能跌破3% 当前利率处于3.2-3.5%区间 下调旨在刺激刚需和改善性需求 [6]

小区概况 - 江山里是赣州章江新区知名江景小区，拥有独特玉带环腰和开阔江景视野，曾受购房者追捧 [1] - 项目总占地面积19.88548万m²，总建筑面积45万m²，容积率2.2399，绿化率35%，共2900户 [10] - 小区分三期建设：一期澜湾以高层为主，二期榕府主打高端大平层和洋房，三期熙岸以高层为主 [10] - 小区拥有1188米超长江景资源，近看章江、远眺峰山，门口有滨江公园和足球主题公园 [12] 成交案例 - 近期成交一套112.16平米三房，单价10726元/平米，刷新小区历史最低成交单价 [1][2] - 该房源挂牌价140万，最终降价19.7万以120.3万成交，成交周期长达330天 [2][9] - 2021年4月成交一套138平米四房，单价17972元/平米，为历史最高成交单价 [25][27] - 2025年已成交2套，另一套为89.96平米两房，单价11784元/平米 [28] 市场表现 - 目前挂牌均价16008元/平米，在章江新区295个小区中排名第15位 [21] - 近90天成交2套，近30天带看88次，市场热度一般 [22] - 在售房源77套，三房占比53.3%，四房占比32.5%，价格区间11573-22908元/平米 [23] - 二期因高端产品价格最高，挂牌均价19520元/平米；三期最便宜，挂牌价15046元/平米 [31] 配套设施 - 一期2014年交付，采用新古典法式建筑风格和法式园林 [14] - 小区中心有大面积草地和欧式亭台、法式喷泉等景观 [15] - 底商不多，学区为章贡区二小东校区，2023年更换华润物业，物业费1.8元/平米 [17] - 东面临近沙石大桥，部分房源可能受噪音影响 [19]

广州房地产市场动态 - 广州收紧高使用率政策，禁止开发商通过砸飘窗、花池等"偷面积"手法提升使用率 [2] - 政策对开发商影响分化：拥有新房库存或已打造高使用率产品的开发商受益，近期拿地未利用政策空子的开发商受影响 [2] 二手房市场现状 - 广州二手房挂牌量达历史高峰，贝壳平台14.6万套，全平台超20万套 [2] - 成交情况：3月、4月成交突破万套，5月回落至9228套 [2] - 成交结构：5月90㎡以下占50%，120㎡以下占80%，刚需自住主导 [13] - 成交板块：前十板块中9个位于主城区，以旧小区为主（如白云区同德国-罗冲国221套，黄埔区府140套） [14][15] 新房与二手房竞争格局 - 高使用率新房显著挤压二手房市场，如花地湾91㎡新房可做四房两卫，而95㎡次新二手房仅三房两卫 [6] - 新房价格持平或低于二手房，加剧竞争压力 [6] - 置换客群体受困于二手房难出售，影响新房购买力 [9] 政策影响分析 - 新规仅限制过度"偷面积"，但保留20%阳台率、80cm飘窗等优势，新房与二手房使用率差距仍存 [12][13] - 二手房核心优势在于填补主城区新房供应空白及价格优势，而非使用率 [15] - 政策可能减缓但无法消除新房与二手房的产品差距 [12] 二手房市场出路 - 等待主城区新房供应减少后稀缺性凸显 [15] - 持续降价保持价格优势，但需更大力度 [17] - 外围区二手房面临持续压力 [16]

百城二手房挂牌量 - 2025年5月百城二手房挂牌量271.8万套，同比增长15.8%，其中三四线城市增幅最大达21.9% [1] - 一线城市中深圳挂牌量同比增幅最大达40.5%，上海增幅最小仅6.3% [3] - 新一线城市成都挂牌量同比增幅达73.4%，苏州出现1.7%的减幅 [5] - 二线城市泉州挂牌量同比增幅最大达135%，嘉兴跌幅最大为13.4% [6] - 三四线城市洛阳挂牌量同比增幅达100.5%，汕头减幅最大为12.5% [5] 百城二手房找房热度指数 - 2025年5月百城二手房找房热度指数62.6，同比下跌10.6%，其中三四线城市跌幅最小为9.9% [7] - 一线城市中深圳找房热度跌幅最大达13.9%，北京跌幅最小为9.1% [9] - 新一线城市杭州找房热度跌幅最大达15%，东莞跌幅最小为8.9% [11] - 二线城市嘉兴找房热度跌幅最大达17%，金华跌幅最小为6.2% [12] - 三四线城市银川找房热度跌幅最大达17.6%，枣庄跌幅最小为3.5% [12] 百城二手房挂牌时长 - 2025年5月百城二手房挂牌时长89.4天，同比增加7.6%，其中一线城市挂牌时长最长达103天 [13] - 一线城市中上海挂牌时长增幅最大达17.6%，北京出现2.7%的回落 [15] - 新一线城市郑州挂牌时长增幅最大达51.8%，武汉出现11%的跌幅 [17] - 二线城市南宁挂牌时长增幅最大达56.5%，泉州减幅最大为51.7% [18] - 三四线城市咸阳挂牌时长增幅最大达45.4%，乌鲁木齐减幅最大为32.8% [18] 百城二手房挂牌均价 - 2025年5月百城二手房挂牌均价12389元/平方米，同比下跌9%，其中一线城市均价最高达48544元/平方米 [19] - 一线城市中上海均价跌幅最大达9.7%，深圳跌幅最小为6.7% [21] - 新一线城市东莞均价跌幅最大达15%，苏州跌幅最小为2.5% [23] - 二线城市厦门均价跌幅最大达17%，石家庄跌幅最小为1.1% [24] - 三四线城市秦皇岛均价跌幅最大达17.1%，大庆出现2.7%的增幅 [24]

二手房市场量价分化现象 - 广州2025年5月二手房网签量同比暴涨17.73%，前五个月累计成交46722套，同比增幅超17% [1] - 广州二手房价格1-3月连续下跌，4月勉强持平，同比仍下跌 [3] - 西安3月二手房成交量创历史次高，但挂牌量激增至15.1万套，核心区房价跌回2019年水平 [3] - 厦门荣枯线为2400套/月，上海连续7个月成交量破1.5万套 [3] 挂牌量与库存压力 - 北京二手房挂牌量从8万套翻倍至16万套 [3] - 广州前五个月成交量涨17%，但挂牌量从18万套增至20万套 [3] - 西安单月新增挂牌量8000多套，库存去化周期超45个月 [3] - 成都二手房挂牌量超16万套，核心区优质学区房流动性较好，远郊老破小无人问津 [4] 价格下跌案例 - 西安曲江新区二手房均价从2.28万/㎡跌至2.09万/㎡ [3] - 绵阳高水片区老旧小区单价跌至3066元/㎡，价格腰斩 [5] - 成都金融城板块次新房站稳5万/㎡，青白江新房价格跌破1万/㎡ [8] 新房市场对二手房冲击 - 第四代住宅配备50㎡空中花园、6米挑高空间，得房率超100% [5][6] - 南昌第四代住宅项目配备智能喷灌系统和共享庭院，物业费与普通住宅相同 [6] - 2000年左右二手房得房率仅70%多，与新房代际差距明显 [7] - 广州天河区2018年次新房因LDKB一体化设计溢价率达8%，老旧小区价格持续下跌 [7] 市场分化趋势 - 核心区次新房与远郊老破小价差拉大，广州天河电梯房挂牌周期45天，白云非电梯房需180天 [13] - 成都核心区房价环比上涨1.05%，远郊持续下跌 [14] - 广州越秀区加装电梯楼梯房3天成交，增城新房挂牌价1.1万/㎡无人问津 [9] - 成都锦江区次新房去化周期5.36个月，天府新区超18个月 [9] 未来市场趋势 - 2024年全国30个重点城市二手房成交占比达59%，长沙、杭州二手房成交量是新房2倍以上 [11] - 未来二手房竞争加剧，房龄新、配套好、户型优的房子更具优势 [12] - 央行或2025年二季度再次降息，公积金贷款额度可能提高 [15] - 25万套保障性租赁住房入市，挤压中低端二手房流动性 [15]