行业市场环境转变 - 房地产市场从过去的供不应求、抢购状态，转变为买方市场，购房者不再需要“抢房”，可以“从容选择”[1][24][33] - 行业政策导向从追求“盖得多、卖得快”转向强调“好房子”建设，注重住房品质、配套、安全等长期居住属性[26][29][33] 购房财务成本降低 - 新发放个人住房贷款利率持续下降，从“5字头”、“4字头”降至“3字头”，部分地方逼近3%，达到历史新低[5][7] - 一笔30年期的贷款，相比几年前，利息总额可减少十几二十万元[7] - 多个城市将首套房首付比例降至20%甚至15%，并优化公积金政策，降低了首次置业者的首付压力和月供负担[9] - 部分城市提供购房补贴、执行“以旧换新”减税退税政策，使得购房“总成本”相比几年前有所下降[11] 住房供应体系结构性变化 - 保障性住房供应量显著增加，2024年全国建设筹集配售型保障房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间）[15] - 地方政府将保障房建设纳入计划，例如辽宁省计划在2025-2027年通过收购存量房新增12万套配租型保障房，其中2025年新增4.5万套；北京、上海明确筹集大量保租房和配售型保障房[15] - 供应模式转向“以需定购、以需定建”，旨在精准满足工薪家庭、新市民、青年人的住房需求[17][19] - 保障房渠道为特定人群提供了“价格明显低于市场价”的购房或稳定租赁选择，分流了对高价商品房的刚性需求[20][22] 行业供给与监管优化 - 政策强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，高库存城市减少甚至暂停住宅用地供应以消化存量[26][28] - 供需紧张的核心城市聚焦于建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，相关细节被纳入标准和规范[29] - 监管制度逐步完善，包括现房销售、白名单融资、预售资金监管等，旨在缓解购房者对楼盘“烂尾”的担忧[31]

文章核心观点 - 中国房地产市场已进入调整期 预计2026年将呈现“稳中有降”的态势 市场将经历分化、泡沫挤压和向居住属性回归的过程 而非全面崩盘或普遍上涨 [1][2][18] 市场现状与价格走势 - 自2022年起中国楼市进入调整期 房价普遍回调 许多城市房价已从高点回撤约30% 环京部分城市房价甚至出现腰斩再腰斩的情况 [1] - 一线城市核心地段房价亦开始松动 例如上海部分市中心板块成交价从2021年高峰期的9万+/平方米回落至6万出头 跌幅接近30% [4][5] - 深圳 北京的部分核心板块也出现类似走势 表明价格已透支未来收入增长 核心区的“抗跌”可能仅表现为下跌速度较慢 [6] 影响未来房价的核心信号 - **信号一：市场分化加剧** 2026年后不同城市和板块将真正分化 泡沫大的区域将继续挤水分 之前坚挺的核心区可能迎来补跌 房价将逐步回归“买得起 住得起”的区间 [6] - **信号二：人口结构变化削弱刚需基础** 截至2024年底中国60岁以上人口超过3.1亿 而作为购房主力人群的年轻一代数量递减 90后约1.7亿 00后仅约1.4亿 年轻人购房观念从“必须有”转向“能不买就不买” 导致刚需基础变薄 [8][10] - **信号三：保障房分流商品房市场** 自2024年起保障房建设加速 未来几年平均每年投放量达百万套级别 这将分流大量基础居住需求 削弱商品房市场的托底力量 [11][12][16] - **信号四：二手房市场供过于求** 截至2025年底全国二手房挂牌量已逼近千万套级别 部分重点城市挂牌量同比增幅超过50% 同时成交周期拉长至半年以上 表明卖方压力增大而买方观望 价格承压 [15] 对不同市场参与者的启示 - 对刚需购房者而言 时间更为充裕 无需焦虑 [20] - 对改善型家庭而言 选择板块和匹配自身收入水平比关注政策更重要 [20] - 对投资客而言 房地产已不再是“闭眼买都赚”的资产类别 [20]

保障性住房建设进展 - 北京市发布2025年第三批保障房建设筹集计划 包括新建项目9个、房源3241套 筹集项目1个、房源123套 竣工项目2个、房源1857套 以及对应4个计划年内开工项目的7条市政道路及水电气热配套工程 [1] - 2025年北京市建设筹集保租房约6.7万套(间) 完成全年5万套(间)任务的135% 竣工各类保障房近10万套(间) 完成全年8万套(间)任务的125% [1] 房地产金融政策动态 - 上海市宣布下调存量个人住房公积金贷款利率 适用于2025年5月8日前发放的未到期贷款 自2026年1月1日起执行 [2] - 调整后利率为：首套房5年以下(含5年)利率2.1% 5年以上利率2.6% 第二套房5年以下(含5年)利率2.525% 5年以上利率3.075% 将于2026年1月1日统一批量下调 [2] 房企高层人事变动 - 融创中国公告 因集团内部工作分工及职责调整 执行董事田强辞任 自2025年12月31日生效 [3] 土地市场与企业投资 - 2025年TOP100房企拿地总额为9640亿元 同比增长3.9% [4] - 拿地热度呈“前高后低”态势 前三季度拿地同比增幅超三成 四季度土拍活动减少 [4] - 央国企仍是拿地主力 但民营房企积极性持续增加 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额TOP30 [4] 住宅市场价格表现 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% [5] - 分季度看 前三季度累计分别上涨0.52%、0.64%、0.47% 四季度因部分核心城市高端楼盘入市节奏加快 带动价格累计上涨0.93% [5]

北京市保障房建设进展 - 北京市发布2025年第三批保障房建设筹集计划 包括新建项目9个、房源3241套 筹集项目1个、房源123套 竣工项目2个、房源1857套 以及对应4个开工项目的7条市政道路及配套工程 [1] - 2025年全年 北京市建设筹集保租房约6.7万套（间） 完成全年5万套（间）任务的135% 竣工各类保障房近10万套（间） 完成全年8万套（间）任务的125% [1] 上海市公积金贷款利率调整 - 上海市宣布下调存量个人住房公积金贷款利率 适用于2025年5月8日前发放的未到期贷款 新利率自2026年1月1日起执行 [2] - 调整后首套房利率为 5年以下（含5年）2.1% 5年以上2.6% 第二套房利率为 5年以下（含5年）2.525% 5年以上3.075% 调整将统一批量进行 无需借款人申请 [2] 房地产企业动态 - 融创中国公告 执行董事田强因集团内部工作分工及职责调整原因辞任 自2025年12月31日生效 [3] - 2025年TOP100企业拿地总额为9640亿元 同比增长3.9% 拿地热度呈“前高后低”态势 前三季度同比增幅超三成 四季度土拍活动减少 [4] - 从企业性质看 央国企仍是拿地主力 拿地金额前十企业中8家为央国企 但民营房企积极性持续增加 滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额TOP30 [4] 住宅市场价格表现 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% 分季度看 前三季度累计分别上涨0.52%、0.64%、0.47% [5] - 四季度价格累计上涨0.93% 涨幅扩大 部分核心城市高端楼盘入市节奏加快是主要带动因素 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 看多玻璃主力合约，可中长期逢回调分批布局多单，短期严控仓位；股指期货第一波上涨未走完，建议继续低吸；黄金有向上启动迹象，可尝试做多；铁矿维持宽幅震荡思路，高抛低吸；玻璃日线级别收阳，按震荡思路看待；甲醇销区行情偏强；纸浆震荡判断 [2][3][5][8][9][13][16][19] 根据相关目录分别总结 玻璃主力合约看多理由 - 估值处于历史低位，当前合约价格逼近1000元/吨关键关口，接近成本线，较历史中枢折价明显，下跌空间有限 [3] - 政策利好逐步传导，各地房地产纾困政策落地，保交楼资金支撑竣工需求，老旧小区改造、保障房建设带来需求增量 [3] - 库存压力边际缓解，部分玻璃厂减产收缩日熔量，冬储启动将释放库存风险，供需格局有望改善，如信义超薄玻璃（东莞）有限公司四线浮法玻璃于12月24日停产冷修 [3] - 技术面超跌反弹可期，价格跌破多条长期均线，空头动能释放，超卖信号显现，短期有技术性修复需求 [3] - 行业供给约束强化，工信部严禁新增产能，供给端收紧，长期供需错配修复将支撑价格回归合理区间 [3] 股指期货 - 第一波上涨未走完，强势特征不改，操作上建议继续低吸，不建议追涨 [5] 黄金 - 横盘震荡一段时间后有向上再次启动迹象，可尝试做多 [8] 铁矿 - 寻底，内需支撑偏弱，技术面上维持宽幅震荡思路，高抛低吸；随着西芒杜项目投产，供应宽松预期发酵，需求端出口有余温，地产基建尚在寻底 [9][10] 玻璃 - 日融下滑，本周再度去库，主要驱动在于政策端刺激政策以及反内卷政策对供给侧的出清，日线级别收阳，近期按震荡思路看待 [13][14] 甲醇 - 近期运费涨幅明显，销区到货成本增加，联泓新建烯烃项目投产后负荷稳定在8成，需求呈增量表现，港口甲醇价格上涨后，港口货源倒流山东数量减少，多重利好下销区行情偏强 [16] 纸浆 - 随着国内政策提振内需、海外浆厂减产增加、造纸落后产能清退，修复供需平衡，商品浆需求将加速整体改善，震荡判断 [19]

文章核心观点 - 原国家房改课题组组长孟晓苏预测中国房地产市场将在2026年止跌回稳和企稳回升 [1] - 其核心论据在于认为当前市场下滑主因是信心缺失 而各项政策已基本到位 同时预计2026年可能发生的全球金融风险将促使中国采取强力措施避免内外风险叠加 从而带动市场恢复 [4][5][8] 对市场现状与问题的分析 - 2022年楼市销售额丢失了5万亿元人民币 而同期居民银行存款大幅增加 2023年11月时增加15万亿元 到12月底居民存款增加额达17.8万亿元 [4] - 认为从楼市流出的资金转化为了居民储蓄 若能引导其中约三分之一（约5-6万亿元）回流楼市 将能带动经济顺利恢复 [4] - 指出当前市场面临的主要问题是信心缺失 并批评网络谣言（如“35亿套”、“6亿栋楼”的空置房说法）打压了居民信心和财富预期 [5][6][7] - 认为一系列政策（如取消限购、金融支持）出台稍晚 但持续应能见效 目前唯独缺乏信心恢复 [5] 对解决方案的论述 - 反复强调要建设保障房 认为这是解决当前商品房市场误解和恢复信心的关键 [3][5][7] - 指出公众误以为只有商品房价格下降才能解决低收入群体住房问题 而保障房体系能提供“普通饭菜” 与“鲍鱼鱼翅”般的商品房区分开 [7] - 提及建设保障房已写入国家政策文件 [7] - 将恢复信心和建设保障房定义为一场“信心之战”和“居民财富的保卫战” [3][7] 对市场走势的预测与依据 - 预测若信心能建立 市场明年（推测指2025年）上半年就能恢复 若继续拖延 最晚到2026年下半年市场也将企稳回升 不会拖到2027年 [8] - 预测依据之一是2026年美国可能出现房地产周期性断裂 引发类似2008年的全球金融海啸 中国将采取激烈措施防止风险蔓延 从而不会容忍国内房地产风险与外部风险叠加 [8] - 基于个人过往预测记录 声称过去20多年对房价走势的预测没有一次错误 [2][9] 讲话者背景与立场 - 讲话者为孟晓苏 身份包括原国家房改课题组组长、汇力基金董事长、中房集团理事长等 被誉为“中国房地产之父” [12] - 自称是住房制度改革与建立住房保障房制度的最早提出人之一 [12] - 回顾2008年时曾坚定看涨楼市并建议提振信心 随后国家出台4万亿措施稳住了楼市 [4] - 表示自2022年底看到存款数据后 不再讲房价上涨 转而预警下跌并呼吁建保障房 [5]

住房保障总体进展 - "十四五"以来北京累计建设筹集保障房67万余套（间）[1] - "十四五"以来北京累计竣工保障房43万套（间）[1] - 连续四年为大学生提供1.4万余套青年公寓[1] 公租房保障情况 - 五年来北京累计开展公租房配租240批次[1] - 五年来北京滚动提供公租房房源约13.6万套[1] - 全市公租房备案保障率从2020年42.5%提升至85.5%[1] - 实现城市低保、低收入、大病、重残4类家庭依申请"应保尽保"[1] - 完成"十四五"期末保障率达到85%的既定目标[1] 租金补贴发放情况 - 五年来北京累计向5.3万户家庭发放市场租房补贴33亿元[1] - 五年来北京累计向4.5万户家庭发放公租房租金补贴24亿元[1]

公司战略方向 - 公司将继续坚持科技创新，锻造发展新引擎、新业务、新模式，积极推动高质量转型升级 [1] - 公司将探索外部物业的管理经营，以形成可持续的发展模式 [1] 建筑板块业务 - 公司将积极推动新型建筑工业化、智能化、绿色化发展 [1] - 公司将加大在新技术、新工艺、新装备等领域的研究应用 [1] 开发板块业务 - 公司将加大城中村改造、保障房建设的研究和布局 [1] - 公司将探索一级土地整备和一二级联动开发模式 [1]

投资评级 - 下调至"谨慎推荐"评级 [6][7] 核心观点 - 公司归母净利润亏损扩大但营收增长 融资渠道畅通且资产盘活取得进展 经营状况有望逐步改善 [3][4][5][6] 财务表现 - 2025年上半年营业收入24.61亿元 同比增长20.69% [3] - 归母净利润亏损扩大至-1.24亿元 扣非归母净利润-1.40亿元 [3] - 预测2025-2027年营收分别为110.45亿元/118.59亿元/129.71亿元 同比增长2.8%/7.4%/9.4% [6] - 预测2025-2027年归母净利润分别为-10.04亿元/-0.44亿元/-0.28亿元 同比增长1.6%/95.6%/37.2% [6] - 2025年上半年毛利率7.62% 净利润率-9.09% [10] 业务运营 - 高新宸樾1-6月业绩位居西安商品住宅项目第10位 和樾溪谷位居咸阳第5位 [4] - 已运营长租公寓800余间 出租率保持在95%以上 [4] - 上唐府和水墨江山2号楼新推600余套品质房源 开业当月出租率突破80% [4] - 存货周转天数从2024年814.11天改善至2027年640天 [10] 资金与融资 - 2025年上半年解除受限资金约23.34亿元 融资资金到账18.91亿元 [5] - 应收款项盘活9,745万元 [5] - 2025年1月发行5亿元公司债 期限3年 票面利率4.93% [5] - 2025年7月发行两笔总额9.13亿元公司债 票面利率均不超过3% [5] - 2025年8月募集5亿元公司债 票面利率4.18% [5] - 资产负债率从2024年86.69%上升至2027年90.54% [10] 战略发展 - 与西安高新金融控股集团签署战略合作框架协议 整合产业与金融资源 [5] - 通过特价房和销售折扣促进存货去化 加速资金回笼 [3] - 重点承接城市更新和保障房建设等政策性业务 [5]

政策趋势 - 地方稳市场政策发布频次小幅回落 本周共14次 较上周明显减少 但仍处于年内平均水平 [2] - 优化公积金政策提及频次最高 本周有5次被提及 主要涉及贷款额度提升 提取方式优化和首付款比例下调 [3][6] - 供给侧优化提及频次显著上升 本周有5项地方涉及 包括盘活存量用地和商改住等政策支持 [2][3] 中央政策动向 - 央行提出将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效 持续巩固房地产市场稳定态势 完善房地产金融基础性制度 [1][7] - 2025年保障房相关专项债发行额度较2024年同期增长超过300% 中央部委下半年已进行4次相关表态 [10] - 预计2025年下半年保障房建设将进一步加快推进 在更高国家发展任务目标推动之下 [10] 地方政策重点 - 广东省鼓励老旧小区自主更新 允许适度增加建筑规模 包括增加建筑面积和增配服务设施 支持项目与周边用地联动改造 [1][11] - 海南省多渠道支持盘活存量房地产用地 鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房 对符合条件商服用地商改住予以政策支持 [3][11] - 福州 苏州 天津等5地优化公积金新政 福州购买保障房公积金贷款首付比例降至15% 苏州二套房首付比例最低降至15% 天津允许购存量房时提取公积金支付首付款 [11] 住房保障措施 - 东莞在全市范围内征集条件合适的商品房用作保障性住房 [11][12] - 盐城加大城中村改造和安置房票推进力度 完善与城市更新联动的工作体系 [12] - 多地围绕人才引进 人口增长和促进消费等工作 研究出台系统的专项推进措施 [12]