曾几何时，"买房就是赚"是刻在许多人骨子里的信念。随便在城市里买套房，闭眼等几年，房价翻倍，财富增值，几乎是稳赚不赔的买卖。然而，时过境 迁，如今打开房价数据，映入眼帘的却是"跌跌不休"四个大字。全国房价一路下行，曾经的"黄金时代"似乎真的走到了尽头，那个买房就能赚钱的日子， 一去不复返了。 国家统计局最新数据显示，2025年9月，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市仅剩5个，二手房市场更是无一上涨，全线下跌。这标志着全国范 围内的房价普跌已成事实。一线城市也未能幸免，北京、上海、广州、深圳的二手房价格环比跌幅均超过0.8%，其中上海更是以1.0%的跌幅领跌全国。 这背后，是开发商投资意愿低迷、土地市场遇冷、新房销售持续下滑的残酷现实。 为何楼市会从万人追捧走向"无人问津"？根本原因在于支撑房价上涨的底层逻辑已经彻底改变。 首先是需求变了。过去，城市化快速推进，大量人口涌入城市，住房需求旺盛。但如今，我国城镇化率已超过65%，增量空间有限。更重要的是，人口连 续三年负增长，且出生率持续走低，这意味着未来的住房"接盘手"越来越少。房子的最终需求来自人，人少了，需求自然萎缩。 其次是购买力见顶。过去十几年 ...

首先，是购房需求的显著萎缩。经历了三年疫情的冲击，许多家庭面临收入下降甚至失业的困境，购房能力被大大削弱，难以支撑如今的高房价。即使政策 再给力，也难以改变这一根本现状。同时，改善型需求也变得更加理性。人们会更加审慎地评估自身的财务状况，而非像过去那样盲目跟风。购房需求的快 速萎缩，意味着未来房价仍面临较大的下行风险。 近期国内房地产市场呈现出复杂而微妙的景象。一方面，利好政策如春风般频频吹拂，另一方面，市场数据却拉响了令人不安的警报。面对这种矛盾的局 面，一个问题浮出水面：今年不买房，五年后是高攀不起，还是任君挑选？ 我们不妨先将视线聚焦于那些令人振奋的政策。九月伊始，各家银行纷纷响应号召，积极调整房贷政策。首套房的首付比例被大幅降低至20%，二套房也降 至30%，这无疑为许多潜在购房者减轻了资金压力。更令人瞩目的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市相继宣布执行"认房不认贷"政策。这意味着，无 论购房者过去是否有过贷款记录，只要名下当前没有房产，就能享受到首套房的优惠利率，这无疑极大地激发了市场的热情，部分地区的房屋成交量应声暴 涨，甚至有开发商连夜上调房价。 然而，市场的另一面却显得黯淡。数据显示，八月份 ...

回溯当下，自2023年起，中国楼市便步入深度调整期。房产销售额和面积双双下滑，多数城市房价经历快速回调。进入2024年，这一趋势有增无减。数据显 示，二月份百城二手住宅均价已连续22个月环比下跌，跌至每平方米15173元。在二手房市场，99个城市房价环比下跌，仅三亚逆势微涨，房价下跌城市数 量已连续九个月超过90个。 面对楼市颓势，政府密集出台救市政策，力度空前。降低房贷利率、下调首付比例、提高公积金贷款额度，各地纷纷取消限购限售，就连一线城市如上海、 深圳，也在核心区域之外放松了限购。 展望未来，五年后房产究竟是"贵如黄金"还是"贱如葱"，实业家曹德旺早已一语道破玄机。他精辟地指出，如今楼市的本质是投资市场，富者不缺房，贫者 难置业，大量房源掌握在少数人手中。 其二，当房地产市场沦为投资工具，与百姓收入严重脱节时，一旦楼市出现调整，炒房客失去逐利空间，便会急于抛售房产。这正是2023年4月以来，各地 二手房挂牌量激增的根本原因。 因此，未来的房价必然逐渐走低，最终回归居住属性，与居民收入水平相匹配。曹德旺正是看清了这一点，才建议自己的妹妹尽早出售多余房产，可谓高瞻 远瞩。如果当时听从建议，早已成功套现，落袋 ...

人口流动核心趋势 - 未来十多年预计超过一半的中国人口将集中在少数几个城市圈生活 [1] - 人口集中呈现非均衡分布，表现为核心城市对周边地区人口的虹吸效应，例如部分县城班级有三分之一学生转至省城就读 [1] - 政策层面明确鼓励人口向核心城市流动，包括取消300万人口以下城市落户限制以及放宽500万以上超大特大城市积分落户 [1] 核心城市圈发展特征 - 长三角、珠三角等成熟都市圈已形成区域联动发展模式，例如昆山通过高铁与上海实现半小时通勤，成为上海辐射区 [4] - 成熟都市圈具备产业链完整、就业机会多、医疗教育文化资源高度集中的优势，对年轻人口形成强大吸引力 [5] - 崛起中的省会城市（如成都、武汉、合肥）通过聚焦优势产业（电子信息、光电、人工智能）形成产业集群，实现快速发展 [5] 特色产业城市竞争力 - 杭州、苏州等城市在特定领域（互联网生态、高端制造）形成独特优势，其专业吸引力在某些方面超越传统一线城市 [7] - 产业集聚效应提升人才招聘效率，例如苏州工业园区在精密仪器领域招揽工程师比上海更具针对性优势 [7] 房地产市场影响与分化 - 核心城市核心区域房价具备需求支撑，土地资源有限性使价格难以大幅下跌，但全面报复性反弹可能性较低 [9] - 市场呈现显著分化：优质地段房产价格坚挺或缓慢上涨，普通地段房产可能长期横盘 [9] - 高房价导致购房需求与人口流入不同步，部分人群（如年薪30万的杭州程序员）将选择长期租房或延迟购房 [10] - 城市内部出现区域分化，例如上海临港新片区因人才政策吸引安家，而部分老城区因配套老化对年轻人吸引力下降 [12] 城市发展连锁反应 - 人口流入城市将面临公共服务（教育、医疗、交通）压力持续增大 [12] - 人口流出地区出现空心化现象，消费主体以中老年人为主，区域分化加剧 [12]

文章核心观点 - 房地产市场正经历深刻调整，房价普涨时代结束，未来将呈现分化格局，房产的投资属性减弱，居住属性增强 [1][5][8][10] - 人口负增长、居民资产配置转变及市场供大于求是驱动本轮调整的三大核心变化 [1][3][4][5] - 房价“一文不值”的论调过于极端，但房产作为稳赚不赔投资品的共识已被打破，购房决策应更侧重于实际居住需求和长期财务规划 [7][8][10][11] 人口结构变化对房地产的影响 - 人口连续第四年负增长，2024年出生人口680万，死亡人口1125万，人口自然增长率为-3.16‰，65岁以上人口占比达21.7% [1] - 人口是房地产市场最基础的支撑因素，人口减少直接导致购房需求萎缩，三四线城市2025年上半年房价整体下跌5.7%，部分资源型及老龄化严重城市跌幅超10% [3] - 区域分化加剧，一线及强二线城市房价基本稳定，与三四线城市形成鲜明对比 [3] 居民资产配置理念的转变 - 35岁以下年轻人资产配置中，房产占比从2020年的65%下降至2025年6月的43%，金融资产与海外资产配置比例上升 [4] - 仅37%的90后、00后将“买房”作为首要财务目标，较2015年调查下降28个百分点，取而代之的是“财务自由”、“提升生活品质”等目标 [4] - 住房需求从投资属性转向居住属性，削弱了房价上涨的投资性需求动力 [4][5] 市场供给端调整与房企状况 - 全国商品房库存去化周期达25个月，远高于健康水平的12-18个月 [5] - 2025年上半年全国300个城市土地出让金同比下降23.7%，土地市场降温，流拍现象增多 [5] - TOP50房企中有12家出现债务问题，部分中小房企面临破产清算，开发商资金链紧张，采取“以价换量”策略加剧价格下行压力 [5] 对未来房地产市场趋势的判断 - 房价不会“一文不值”，但将回归理性与分化，优质区位房产价值相对稳定，偏远及人口流出区域房产贬值风险较大 [7][8] - 72%的受访者不再视房产为投资首选，而是更关注其居住功能与生活便利性 [8] - 市场调整促使生活方式多元化，如长期租房、购买郊区性价比户型或返乡发展，以减轻住房负担 [10]

政府政策导向 - 政府对房地产市场的定位明确为“房子是用来住的，不是用来炒的”，既不希望房价暴涨也不希望暴跌 [1] - 2025年上半年全国300个城市中有85%的城市出台了稳楼市政策，包括放宽购房限制、降低首付比例和提供购房补贴等措施 [3] - 政策态度是“稳”字当头，不同于2015-2016年的大规模刺激，未来3-5年内房价暴跌可能性不大 [3] 开发商状况与策略 - 2025年1-5月全国商品房销售面积同比增长5.2%，为2022年以来首次正增长 [4] - 百强房企平均资产负债率从2023年的78%降至2025年5月的72%，资金压力有所缓解 [4] - 开发商调整销售策略，更注重利润和现金流而非大幅降价促销，因市场已现回暖迹象 [4][6] 购房者意愿与能力 - 2025年上半年全国主要城市购房意愿指数为65.3，较2024年同期上升7.2个百分点 [6] - 2025年一季度全国居民家庭债务收入比为62.3%，较2023年底下降3.5个百分点，居民购买力逐步恢复 [7] - 购房者群体出现分化，但总体看随着房价调整和收入提高，购房性价比提升增加市场支撑力度 [6][7] 未来3-5年房价走势特点 - 区域分化将更加明显，一线和强二线城市房价可能企稳回升，人口流出的三四线城市调整压力仍大 [8] - 价格波动趋于温和，在政策导向下年涨跌幅可能控制在5%以内 [8] - 市场将更加理性，购房者更注重房屋居住属性，投资投机需求减弱，有助于形成健康价格机制 [8] 对购房者的建议 - 刚需购房者若有足够首付和稳定还款能力，当前是相对不错的入市时机，因房价已回落至相对合理水平 [10] - 购房应注重区位和品质，优先考虑交通便利、教育资源丰富、生活配套完善的区域 [10] - 不应过度负债，月供不超过家庭月收入40%是相对安全比例 [11] - 应树立长期居住理念，将投资属性放在次要位置 [11]

房地产行业核心观点 - 官方定调房地产需求萎缩和价值回归是必然趋势，需认清现实而非幻想房价暴涨 [1][3] - 政策导向发生根本转变，资源从刺激楼市转向发展租赁市场，安排2万亿元资金收购存量房转租赁住房 [6][13] - 政策目标为“止跌回稳”以防止系统性风险，而非推高房价，降低住房在家庭支出中的比重以释放其他消费能力 [11][13] 房地产行业面临的结构性制约 - 人口结构发生根本变化，总人口连续三年负增长，2024年末减少139万，60岁以上老年人占比超过21% [3] - 住房供需失衡突出，人均住房面积达43平方米接近欧洲水平，但人均GDP仅为欧洲一半不到，城镇化率接近70%后增长空间有限 [5] - 居民杠杆率超过70%，已接近美国和日本历史峰值，购房能力严重透支 [5] 房地产市场现状数据 - 2025年9月百城二手住宅价格同比下跌7.38%，已连续41个月环比下跌 [11] - 尽管部分城市如上海推出“沪六条”后9月一二手房成交量同比增长24%，但价格压力未解 [11] - 上海外环区域取消限购后成交量占比升至57%，但个案显示亏损普遍，如广州业主以380万元卖出三年前600万元购入的房产 [11] 中国经济转型方向 - 制造业占全球30.3%，相当于美国、日本、德国和韩国总和，资源向新能源、人工智能等领域倾斜 [9][11] - 新能源汽车领域取得成就，例如比亚迪在欧洲售价达国内两倍仍凭技术优势击败传统巨头 [9] - 发展重心从房地产驱动转向科技与制造驱动 [9]

房地产市场趋势 - 全国百城二手住宅均价在9月为13381元/平方米，同比下跌7.38%，且已连续41个月环比下跌 [3] - 部分三四线城市出现“房价如葱”现象，仅需几万至十几万元即可购买一套房产 [3] - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已取消限购，房贷利率和首付比例降至历史新低 [6] - 房地产市场被判断为已进入长期调整周期，政策利好仅能短期迟滞下跌，难以扭转下跌大趋势 [8] 投资领域风险 - 银行存款利率显著下降，3年期利率从3.05%降至1.55%，跌幅接近腰斩 [4] - 股市指数一度冲高至3900点，但短期涨幅过快加大了投资者风险，存在追涨被套可能 [8] - 去年多数股票型及股债混合型基金亏损幅度达20-30% [8] - 进入2025年后，因货币市场收益下降及债券市场风险上升，银行理财产品开始出现亏损 [8] 创业环境挑战 - 实体经济不景气导致居民收入增长放缓，消费需求萎缩，冲动消费观不复存在 [10] - 创业成功概率低，主要原因包括同业竞争激烈、房租及用工等成本上升、以及电商对实体商铺的冲击 [10]

当前市场状况 - 2025年上半年全国70个大中城市新建商品住宅价格同比下降3.2%，二手住宅价格同比下降4.5% [1] - 全国住房自有率在2025年上半年已达到90.3%，远高于美国的65.5%和德国的51.5% [10] 影响房价的核心因素 - 人口出生率在2025年已降至7.2‰，人口自然增长率为-1.3‰，预计到2030年65岁以上人口占比将超过20% [1] - 未来10年房地产市场将进入存量房时代，新房供应量逐步减少，二手房交易将成为主流 [3] - 2025年9月全国首套房贷款平均利率已降至3.85%，比2020年下降近1个百分点 [6] - 超过65%的购房者愿意为高品质物业服务支付额外费用，该比例比2020年提高15个百分点 [6] 未来房价走势预测 - 城市分化将加剧，一线和强二线城市因产业聚集和人才吸引优势，房价有望保持稳定，年均波动幅度控制在5%以内 [3] - 部分三四线城市，特别是产业单一、人口外流严重的城市，房价累计下跌幅度可能达到30%以上 [3] - 一线城市和强二线城市核心区域的房产到2030年可能升值15%至33%，120万的房子价值可达140-160万 [6] - 二线城市一般区域和部分发展较好的三线城市房产价值波动幅度预计不超过10%，120万的房子价值在110-130万 [7] - 部分三四线城市房产贬值幅度可能达20%至33%，120万的房子价值可能降至80-100万 [7] 房产价值决定因素 - 区位差异影响显著，核心区域优质房产因稀缺性和便利性价值保持能力强，远郊区域下行风险较大 [4] - 房屋品质权重将显著提高，包括建筑质量、小区环境、物业服务等因素直接影响保值增值能力 [6] 市场趋势与购房策略 - 房地产市场主要矛盾从供不应求转变为提高住房质量和居住体验 [10] - 购房决策应更多考虑自身居住需求，优先选择配套完善、交通便利、环境宜居的区域及物业服务优的小区 [9]

行业现状与市场数据 - 2024年上半年全国商品房销售面积4.79万亿平方米，同比下降19% [3] - 2024年上半年全国商品房销售额4.71万亿元，同比下降25% [3] - 2024年7月全国百城二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，已连续下跌27个月 [3] - 2024年7月出现连续四个月百城二手房价格集体下跌的局面 [3] 历史价格走势回顾 - 1998年房改后全国平均房价从2000元/平方米升至2021年峰值1.1万元/平方米，涨幅达5.5倍 [4] - 一线城市房价从3000元/平方米跃升至6-7万元/平方米，涨幅超过20倍 [4] 行业领袖观点 - 企业家曹德旺认为房价只涨不跌的时代已过去，未来房价可能越来越便宜，五年后买房更划算 [6] - 香港首富李嘉诚预测未来五年房价将面临大洗牌，投机者需谨慎，刚需购房者可抓住机会 [6] - 李嘉诚预见过度负债扩张的开发商将面临洗牌命运 [6] 未来市场驱动因素 - 年轻一代婚育意愿降低将导致未来购房需求减少 [8] - 中国房地产市场长期调整趋势确立，未来房价仍有挤泡沫空间 [8] 政策环境 - 各地政府出台救市政策包括放开限购限贷、降低房贷利率和首付比例、上调住房公积金贷款额度 [9] - 政策目标为刺激购房需求并挽救市场颓势 [9]