房地产市场现状与情绪 - 自2021年以来，二手房挂牌量一路上涨，但价格逐年走低，许多房源长期无人问津 [2] - 2019年高点入手的购房者面临房产市值大幅缩水，部分已亏损首付 [2] - 2024年上半年，市场焦虑情绪加剧，房东因担心资产进一步贬值而掀起“降价甩卖潮”，急售及大幅让价房源比比皆是 [2] 历史背景与行业预警 - 前首富王健林在2019年行业高峰期公开宣布逐步退出房地产，其判断事后被验证具有前瞻性，随后行业出现资金链断裂、项目烂尾及债务危机 [4] 2026年房价走势核心观点 - 期待2026年房价显著上涨的想法过于乐观且不切实际 [5] - 尽管从中央到地方出台了存量房贷利率下调、购房首付比例降低等政策以提振市场，但政策效果取决于供需基本面 [5] - 许多城市房屋库存量居高不下，而新生人口数量走低预示着新增住房刚性需求长期动力不足，供给充盈而需求平缓压制价格上行动力 [5] - 2026年房价整体下降的趋势很难彻底扭转 [6] - 2026年房价主旋律大概率是“稳中缓降”，在窄幅区间内震荡，呈现缓慢、阶梯式下调，而非剧烈上涨或暴跌 [8] 二手房处置策略 - 2025年上半年出现二手房抛售浪潮，业主大幅降价以求快速出手 [9] - 在2026年“稳中缓降”的预期下，对于非急等现金的房主而言，仓促跟风大幅降价（“狂降甩卖”）并非明智选择，可能等于在低价区抛售资产 [8][9] - 一个替代方案是“以租代售”，当前许多城市租金水平相对稳定，租金收益可能抵消同期房价缓慢下跌带来的账面损失，并提供持续现金流与观望时间 [9] - 对于早期建设的高层住宅，因其容积率高、设施老化、安全隐患多、未来改造难度大等问题，市场接受度和价值潜力被重新评估，贬值压力可能明显大于整体市场，未来流动性差，需考虑更果断的处置 [10] 新房购买时机 - 对于非急迫刚需购房者，购买新房的时机建议是再观望一段时间 [12] - 预计未来购房门槛将进一步降低，如首付比例还有下调空间，银行贷款利率可能继续调整 [12] - 短期内房价普遍大涨的可能性非常低，更大可能是保持平稳甚至偏弱态势，因此观望可能带来更从容、条件更优厚的选择时机 [12] 市场风险与长期展望 - 房地产市场调整期可能比想象更长，风险未完全消散，2025年上半年许多地方销售平淡，市场反应冷淡 [14] - 行业分析指出2026年房地产市场可能面临更大挑战，若出现较大幅度价格下跌，房产将从财富象征转变为负担，若房产税政策落地，对持有多套房产者将更艰难 [15] - 局部地区房价出现短期内快速下滑的情景并非天方夜谭，价格可能低到让现在的人感到惊讶 [15] - 市场正回归其作为“居住空间”和“稳健资产”的本质属性，房价软着陆和交易理性化对行业长期发展未必是坏事 [17] - 个体需认清信号：放弃不切实际的上涨幻想，接受平稳调整的新常态；并根据资产具体情况灵活选择处置策略，避免恐慌或盲从 [17]

行业核心观点 - 房地产行业过去的“普涨时代”已经结束，未来将进入“分化、调整、缓慢修复”的新常态 [3] - 2026年房价整体可能偏弱，部分区域继续下行，并可能引发一系列连锁问题 [5] 市场趋势与价格表现 - 全国房价呈现严重分化，并非“一刀切”下跌 [45] - 一线城市核心地段及优质房源相对抗跌，部分出现止跌企稳迹象 [45] - 强二线城市优质板块的成交和价格在缓慢修复中 [45] - 三四线城市、远郊新区及缺乏产业人口支撑的区域，价格承压且库存压力大 [45] - 许多城市新房及二手房价格相比高点已下跌两位数百分比 [7] 行业面临的连锁问题 家庭资产负债与杠杆风险 - 房价下跌导致家庭资产负债表“缩水”，即资产价值下降，但负债不变 [7] - 对高杠杆购房者影响显著，可能出现房产市场价低于未偿还贷款余额的“倒挂”现象 [11] - “倒挂”导致出售房产可能需向银行补款，持有则面临持续月供压力，若收入波动将承受巨大压力 [13] - 居民整体负债率已处于高位，“借钱炒房”的空间日益缩小 [14] 地方财政与土地市场压力 - 地方政府“卖地收入”已连续四年下滑 [29] - 与2021年高点相比，地方土地出让收入减少约4.6万亿元，降幅超过50% [29] - 2025年土地出让收入降幅略有收窄，但2026年可能延续下行趋势 [29] - 土地财政压力导致地方政府可支配财力紧张，可能放缓基建投资节奏 [31] - 高度依赖土地财政的城市，财政收支矛盾更突出，房价与财政可能互相拖累进入“慢循环” [34] 市场分化与流动性挑战 - 市场出现典型“流动性问题”，部分区域二手房挂牌量高、成交量低、成交周期长 [43] - 远郊新区、人口净流出、产业单一的地区流动性差，可能出现“想卖卖不掉，想租租不上”的情况 [55] - 流动性分化加剧了不同能级城市及片区之间的市场表现差异 [45] 对购房者及行业的建议 财务与杠杆管理 - 建议将月供控制在家庭月可支配收入的30%至40%以内，控制杠杆率 [16] - 避免使用消费贷、经营贷等短期贷款凑首付，因其利率高、期限短，与房地产长期投资属性错配风险大 [18] - 家庭应预留至少3至6个月生活费的应急现金，以应对收入波动 [20] - 避免将家庭财富过度集中于单一房产，应适当分散配置于存款、理财、保险等资产 [23] 城市与资产选择策略 - 选择城市应关注“基本面”，包括人口净流入、产业与就业稳定性、教育医疗交通等配套 [36] - 对高度依赖土地财政、前期靠大规模卖地盖楼支撑的城市应保持谨慎，以“安全第一”为原则 [38][39] - 家庭资产配置应更看重“现金流”和“稳定性”，优先选择经济稳健、就业机会多的城市 [41] - 自住购房应优先考虑通勤、教育、医疗、生活配套等居住属性，而非短期价格波动 [52] - 投资需像选股一样分析“基本面”，包括城市能级、片区规划、产业支撑、人口流入、交通配套等 [49][50] - 应避免投资远郊新区、人口净流出、产业单一的“冷门资产” [54] 购房心态与决策 - 对于刚需自住且无短期出售计划的购房者，价格波动更多是心理层面影响，长期看问题不大 [47] - 对于有改善或置换需求的购房者，应重点考虑房产未来的租赁和转售流动性，以及片区人口与产业支撑 [47] - 应理性看待“抄底”，无人能精准判断最低点，决策应基于长期居住需求和价格下跌的承受能力 [57] - 房地产最重要的属性是居住的稳定性和生活的安心感，而非账面增值 [59]

中国房地产市场现状与存量分析 - 截至2024年底，全国城镇住房总存量估算在30亿平方米以上，对应套数超过5亿套 [1] - 以全国约14亿人口、平均每户3人计算，对应约4亿多户家庭，住房总量在套数上已出现过剩 [1] - 住房分布严重失衡，一线城市供不应求，而许多二三线及以下城市出现供过于求，空置率攀升 [3] 住房空置与人口结构变化 - 2024年中国房屋空置率估计在20%到30%之间，部分城市甚至更高 [3][4] - 中国人口在2022年出现负增长，2023年及2024年出生率继续下降，人口减少导致新增住房需求减弱 [4] - 人口老龄化加剧，预计到2026年60岁以上人口比例将超过21%，老年人口对住房的需求和流动性不同于年轻人 [6] 区域市场分化趋势 - 一线城市（如北京、上海、深圳）因人口与资金聚集效应，房价保持坚挺或缓慢上升 [3][7] - 部分新一线城市（如成都、杭州）作为区域中心，仍能吸引人口和投资 [7] - 多数二三线及以下城市房价上涨空间有限，部分城市房价已出现停滞或下跌 [6][7] 未来五年（至2031年）市场展望 - 整体房价预计不会出现大幅上涨或下跌，但区域分化将持续加剧 [10] - 一线及强二线城市住房仍将相对紧张，价格坚挺；三四线及以下城市可能出现“随便挑”的局面，但房产升值空间有限 [7][8][13] - 购房者心态将从投资主导转向居住主导，更关注居住舒适度而非升值潜力 [6][10] 供需与市场结构演变 - 房企自2023年起融资困难，导致部分企业倒闭或经营困难，新房供应量可能下降，有助于缓解空置率上升压力 [8] - 城市更新（如“棚改”、“旧改”）主要产生存量置换需求，而非增量需求，对整体住房总量影响有限 [10] - 到2031年，中国城市化率预计将提升至70%左右，约还有1亿多人口从农村进入城市，但其购买力及分散性对单个城市房价拉动作用有限 [12] 影响房价的其他长期因素 - 远程工作兴起可能长期减弱对一线城市的依赖，促使部分人口流向二三线城市，从而影响人口分布和区域房产价值 [12] - 房产的投资属性减弱，居住属性增强，可能使房价收入比逐步回归理性 [11] - 房产价值将更取决于具体区位（如城市中心、基础设施完善的社区），边缘地带或人口流出地区的房产易贬值 [11][12]

当前房地产市场情绪与参与者状态 - 新楼盘售楼处客户包括潜在买方和卖方 但参与者普遍表现出焦虑与担忧而非喜悦[1] - 潜在买方主要为刚性需求 包括组建新家庭的小夫妻、为老人购房的中年人以及部分试图抄底的投资客[1] - 潜在卖方多为在前几年房价高位时贷款购房的业主 面临房价下滑和月供压力 考虑割肉止损[2] 历史与当前市场环境的对比 - 约十多年前楼市火爆时期 新楼盘售楼处人满为患 购房者连夜排队[5] - 历史购房者情绪高昂 普遍认为“买到就是赚到” 房产被视为高回报资产[6] - 历史市场上升期投资活跃 存在短期内（如四个月内）通过买卖赚取几十万元人民币的案例[7] - 当前市场环境迷茫 一二线城市房价下滑势能减弱趋向平稳呈“L”型 三四线城市下滑压力仍较大[8] 具体投资案例与市场风险 - 有投资者在2014年购房并于2018年出售获利二三十万元人民币 随后在2019年贷款加仓[3] - 该投资者后续投资遭遇亏损 面临出售即可能负债的困境[4] 对市场未来走势的观察与预期 - 市场核心关切在于未来房价走势 不确定当前价格处于谷底还是半山腰 以及将呈“L”型继续下行还是“V”型反弹[8] - 观察认为行业高光时刻已过 期望市场能实现软着陆和平稳过渡[8]

文章核心观点 - 中国房地产市场已进入调整期 预计2026年将呈现“稳中有降”的态势 市场将经历分化、泡沫挤压和向居住属性回归的过程 而非全面崩盘或普遍上涨 [1][2][18] 市场现状与价格走势 - 自2022年起中国楼市进入调整期 房价普遍回调 许多城市房价已从高点回撤约30% 环京部分城市房价甚至出现腰斩再腰斩的情况 [1] - 一线城市核心地段房价亦开始松动 例如上海部分市中心板块成交价从2021年高峰期的9万+/平方米回落至6万出头 跌幅接近30% [4][5] - 深圳 北京的部分核心板块也出现类似走势 表明价格已透支未来收入增长 核心区的“抗跌”可能仅表现为下跌速度较慢 [6] 影响未来房价的核心信号 - **信号一：市场分化加剧** 2026年后不同城市和板块将真正分化 泡沫大的区域将继续挤水分 之前坚挺的核心区可能迎来补跌 房价将逐步回归“买得起 住得起”的区间 [6] - **信号二：人口结构变化削弱刚需基础** 截至2024年底中国60岁以上人口超过3.1亿 而作为购房主力人群的年轻一代数量递减 90后约1.7亿 00后仅约1.4亿 年轻人购房观念从“必须有”转向“能不买就不买” 导致刚需基础变薄 [8][10] - **信号三：保障房分流商品房市场** 自2024年起保障房建设加速 未来几年平均每年投放量达百万套级别 这将分流大量基础居住需求 削弱商品房市场的托底力量 [11][12][16] - **信号四：二手房市场供过于求** 截至2025年底全国二手房挂牌量已逼近千万套级别 部分重点城市挂牌量同比增幅超过50% 同时成交周期拉长至半年以上 表明卖方压力增大而买方观望 价格承压 [15] 对不同市场参与者的启示 - 对刚需购房者而言 时间更为充裕 无需焦虑 [20] - 对改善型家庭而言 选择板块和匹配自身收入水平比关注政策更重要 [20] - 对投资客而言 房地产已不再是“闭眼买都赚”的资产类别 [20]

文章核心观点 - 国家统计局数据显示，2025年12月70城房价整体下行，新房和二手房市场均面临压力，但市场内部已出现分化迹象，部分城市新房价格企稳或上涨[1][2] - 二手房市场呈现“量价背离”特征，核心城市成交量在政策刺激下有所回升，但价格因业主“惜售”心态和购房者观望情绪而持续下跌[3][5][6] - 当前房价下跌的核心驱动因素已从供需失衡转向市场“预期共识”的崩塌与重建，买卖双方对政策解读和价格底部的博弈加剧[8][9][10] - 行业认为房价“加速下跌期”可能已过，但市场是否触底仍有待观察，未来走势取决于政策力度与市场预期的进一步演变[11] 70城房价数据表现 - **新房市场**：2025年12月，一线城市新房价格环比下跌0.3%，二三线城市均环比下跌0.4%，70个城市中有58个城市新房价格下跌[2] - **新房市场分化**：上海新房价格逆势环比上涨0.2%，长春、三亚等5个城市同步上涨，另有6个城市价格持平，显示市场并非“全线下跌”[4] - **二手房市场**：2025年12月，70个城市二手房价格全线下跌，其中北京以环比下跌1.3%的幅度领跌[2] - **二手房跌幅收窄**：2025年12月，一线城市二手房价格跌幅较前期收窄0.2个百分点[5] 核心城市市场动态 - **成交量回升**：2026年1月前18日，深圳贝壳门店二手房签约量环比上涨25%；上海市2025年11月和12月单月二手房成交量均超过2.2万套；近期深圳周度二手房录得量突破1600套[5] - **挂牌量变化**：深圳业主周度新增挂牌量较12月上旬下降10%；上海二手房挂牌量较新政时期减少约一万套，部分业主选择撤牌而非降价[6] - **价格下跌主因**：北京二手房跌幅最大，主要因改善型业主信心不足导致房源集中挂牌，而购房者持续观望等待更低价格[9] 行业背景与市场情绪 - **销售承压**：全国新建商品房销售额在去年（应指2024年）下跌12.6%，房企在非核心区域倾向于以价换量来维持现金流[4] - **业主心态转变**：业主心态从“猛割肉求成交”转变为“小幅让利换体面”，出现“惜售”心理，阻碍了成交量回升向价格的有效传导[6][7] - **购房者预期**：市场预期从“买涨不买跌”转变为“越跌越不敢买，越不敢买越跌”，尤其对二三线城市房产的资产增值预期显著降温[9] 政策影响与市场博弈 - **政策出台**：2026年开年，换房退税、商业贷款首付比例下调等政策相继落地，旨在稳定市场预期[10] - **博弈加剧**：政策刺激导致买卖双方解读分化，业主认为政策托底而惜售，购房者预期政策会继续加码而保持观望，加剧了价格博弈[10]

房地产行业与家庭购房决策 - 家庭为子女婚姻准备100万元人民币购房资金 其中80万元用于购房 20万元用于装修和家具[2][3] - 购买大户型需贷款70万元 导致月供达4500元人民币 考虑到房价持续下跌 家庭建议推迟购房[4] - 亲家认为各地稳定房价政策已使房价触底 是购房最佳时机 并认为等待房价绝对低点不现实[7][8] - 家庭所在三四线城市人口呈减少趋势 家庭认为房价缺乏暴涨基础 更可能继续下跌[8] - 儿子坚持购房 认为住房是结婚刚需 且与长辈同住易引发矛盾[11] - 家庭最终同意购房并支付80万元首付 贷款部分由子女自行偿还[11] - 购房一年后 当地房价每平方米再降500元人民币 导致房产价值缩水数万元[18] 公司经营与个人财务状况 - 儿子所在公司在结婚约一年后订单大幅减少 经济环境恶化 出现裁员降薪[13] - 儿子虽未遭裁员 但薪资被削减三分之一[13] - 家庭每月固定支出包括4500元人民币房贷和3000元人民币车贷 叠加生活开销 财务压力巨大[13] - 儿媳妇因怀孕孕吐严重无法工作 家庭失去另一收入来源[15][16] - 家庭财务陷入困境 无力承担月供 不得不向父母寻求帮助偿还房贷[16] 家庭关系与风险承担 - 购房决策分歧导致亲家关系紧张 女方家庭以不买房不结婚相要挟[9] - 儿子在财务危机后 父母虽有意难平 但最终选择为其房贷兜底[18] - 经历财务困境后 儿子儿媳在重大决策上开始征求父母意见[18] - 亲家通过补贴儿媳妇车贷的方式提供经济帮助 间接表达歉意[18]

2025年12月70城房价数据核心观点 - 整体房价仍处于下跌态势，自2024年4月起一路跌至2025年底 [2] - 2025年房地产市场表现弱于2024年，市场对2026年期待值降低 [2] - 二手房价格表现更真实地反映了市场状况，显示市场情绪低迷、信心受挫 [7] 新房市场价格变动 - 2025年12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市有12个，较上月增加1个，但主流趋势仍在下跌 [5] - 环比涨幅最大的是上海，仅上涨0.2%，而北京、深圳和广州分别下跌0.4%、0.5%和0.6% [5] - 同比上涨或持平的城市有10个，较上月增加5个，涨幅最大的是上海，同比上涨4.8%，呈现止跌回升迹象 [5] - 新房市场基本延续了过去几个月的下跌态势，没有太多亮点 [5] 二手房市场价格变动 - 二手住宅销售价格环比和同比全线下跌，延续了上个月的情况 [6] - 部分城市二手住宅价格单月下跌幅度较大，北京、上海、深圳、广州环比分别下跌1.3%、0.6%、0.6%和1.0% [6] - 北京、上海、深圳、广州二手住宅价格同比分别下跌8.5%、6.1%、5.4%和7.8% [6] 市场状况与展望 - 二手房价格更能体现市场真实情况，其表现揭示了房地产市场当前的低迷状况 [7] - 房价下跌趋势尚未止住，市场情绪低迷，信心遭到重挫 [7] - 市场需要强有力且持续的措施来支撑楼市回稳，2026年已开始行动，期望楼市能够止跌回稳 [7]

2025年12月全国及广州房地产市场表现 - 2025年12月，70个大中城市房价呈现环比总体下降、同比降幅扩大的趋势 [1] - 一线城市新房价格尚未彻底翻红，其中仅上海环比上涨0.2%，北京、广州和深圳价格仍在磨底 [1] - 一线城市二手房价格虽均下跌，但降幅较上月有所收窄 [3] 2025年广州楼市全年走势与年末分化 - 2025年广州房价波动剧烈，5月成为分水岭，此后新房与二手房环比跌幅明显放大，下半年持续低位盘整 [6] - 2025年12月，广州新房价格环比下降0.6%，降幅环比扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降1.0%，降幅环比收窄0.2个百分点 [6] - 市场呈现“一手探底、二手筑底”的分化行情，购房者决策逻辑正在重塑 [11] 新房跌幅扩大的驱动因素 - 12月是开发商冲刺年度业绩和回笼资金的关键时点，为促销售不得不采取降价策略 [10] - 价格战在外围区域尤为激烈，核心区供应量也较大，市场竞争加剧 [10] - 部分房企为保住现金流而让利，新房跌幅扩大本质上是开发商以利润换取销量和回款 [10] 二手房跌幅收窄的驱动因素 - 经过全年“以价换量”，急需出售房产的业主大多已在10月、11月完成交易 [13] - 剩余业主心态趋于稳定，价格降至心理底线后不愿大幅降价，或期待后续利好政策 [13] - 年末刚需与改善需求阶段性释放，部分买家认为价格已充分调整开始入场，尤其是一些核心区次新房因性价比凸显带动成交企稳 [13] 2026年广州楼市展望与购房者策略 - 宏观货币环境预计保持宽松，降准降息仍有空间，可能带动房贷利率进一步下调 [14][15] - 结合广州全面放开限购、降低落户门槛等政策，预计新房市场因供应充足，降价促销可能延续但幅度收窄；二手房市场随着业主心态稳定，成交将逐步企稳 [17] - 预计2026年广州房价将呈现“L型”横盘向上趋势，虽无暴涨，但优质资产将保持坚挺，资金将流向稀缺地段和确定性高的资产 [17] - 对购房者的策略建议包括：刚需群体可关注春节前后的促销节点，优先选择配套成熟的近郊或外围区域；改善群体可关注核心区性价比高的房源，并择机利用利率下调窗口 [19] - 在下跌周期中购房需注重开发商交付风险，应避开财务暴雷的房企 [19] - 当前二手房市场博弈深化，买方仍具主动权，遇到合适房源可针对急于置换的业主大胆议价 [19]

2025年12月70城房价数据核心观点 - 2025年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大 [1] 商品住宅销售价格环比变化 - 12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 其中，上海环比上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [2] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [2] - 12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [2] 商品住宅销售价格同比变化 - 12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点 其中，上海同比上涨4.8%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、4.8%和4.4% [3] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅扩大0.3个百分点 [3] - 三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，降幅扩大0.2个百分点 [3] - 12月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.0%，降幅比上月扩大1.2个百分点 其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4% [3] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降6.0%，降幅扩大0.4个百分点 [3] - 三线城市二手住宅销售价格同比下降6.0%，降幅扩大0.2个百分点 [3]