行业核心观点 - 房地产行业已告别全国普涨的黄金时代，进入分化加剧、深度调整、缓慢修复的新常态 [1] - 2026年若房价整体疲软，部分城市继续探底，将引发三场连锁反应，影响普通人的财富与生活 [1] 家庭资产与财务风险 - 房价下跌导致家庭资产负债表直接缩水，房产市值下降但房贷负债不变，家庭净资产被腰斩 [3] - 全国不少城市新房、二手房价格相比历史高点已跌去20%-30%，部分小城市跌幅超过40% [3] - 高杠杆购房家庭面临资不抵债风险，月供占家庭收入一半以上，失业或降薪可能引发财务危机 [3] - 居民整体负债水平居高不下，加杠杆买房空间见顶 [4] - 建议普通家庭控制财务风险：月供不超过家庭月收入的30%-40%，预留3-6个月应急资金，并分散资产配置 [4] 土地财政与城市发展 - 地方土地出让收入已连续四年下滑，相比2021年顶峰时期，四年间减少约4.6万亿元，跌幅超过50% [6] - 2025年土地出让收入保持下降趋势，多家机构预测2026年仍将延续下行态势 [6] - 卖地收入锐减导致地方可用财力紧张，高度依赖土地财政的城市其地铁、基建、医院等民生配套建设可能延期或搁置 [6] - 缺乏产业和人口支撑的城市可能陷入“房价跌→卖地难→财政紧→基建停→人口更少”的恶性循环 [6] - 购房应优先选择人口持续流入、产业稳健、配套落地的城市，远离高度依赖土地财政且缺乏产业支撑的城市 [7] 市场流动性分化 - 二手房市场出现流动性枯竭，挂牌量激增但成交量持续低迷，房产降价几十万仍难以出售 [8] - 2026年市场分化将更加极端：一线城市核心地段及优质二手房因人口流入和资源稀缺而抗跌并可能回暖；强二线城市核心板块价格和成交量将缓慢修复；三四线城市、远郊新区等板块则面临库存高企、房价下跌和无人接盘的困境 [8] - 房产彻底沦为“不动产”，在部分区域想出售非常困难 [8] - 对购房者的建议：自住需优先考虑通勤、学区及生活配套；投资需关注城市能级、区域价值、产业人口及交通配套，远离偏远新区及人口流失城市的资产 [9]

2026年1月70城房价数据核心观点 - 新房和二手房销售价格整体仍处于下跌态势，但二手房市场环比跌幅收窄，出现局部企稳迹象 [2][5][6][7] 新建商品住宅销售价格变动情况 - **环比变动**：2026年1月，70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨或持平的城市为8个，较上月减少4个，整体仍处下跌态势 [3] - **环比涨跌幅度**：环比上涨幅度最大为0.2%（大连），环比下跌幅度最大为0.9%（徐州） [4] - **同比变动**：新建商品住宅销售价格同比上涨或持平的城市有5个，较上月的10个大幅减少，其中上海同比涨幅最大为4.2%，宜昌同比持平 [5] 二手住宅销售价格变动情况 - **环比变动出现积极信号**：二手住宅销售价格环比一改此前连续数月无一城市上涨的情况，有2个城市环比上涨（扬州0.4%、湛江0.3%），1个城市环比持平（沈阳） [6] - **环比跌幅收窄**：70城二手住宅房价环比下跌幅度基本都低于1%，跌幅有明显收窄迹象 [6] - **同比变动仍疲弱**：二手住宅销售价格同比全线下跌，尚未出现大面积回涨 [7] 市场趋势与政策环境 - **二手房市场领先回暖**：部分城市二手房市场出现回暖迹象，主要体现在成交量上涨，量先于价，二手房市场更能体现真实供需 [7] - **政策持续支持**：开年以来政策面不断出台措施支持房地产市场回稳 [7] - **市场企稳信号**：二手房市场的回暖被认为是房地产市场真正回稳的关键信号 [7]

房地产市场现状与情绪 - 自2021年以来，二手房挂牌量一路上涨，但价格逐年走低，许多房源长期无人问津 [2] - 2019年高点入手的购房者面临房产市值大幅缩水，部分已亏损首付 [2] - 2024年上半年，市场焦虑情绪加剧，房东因担心资产进一步贬值而掀起“降价甩卖潮”，急售及大幅让价房源比比皆是 [2] 历史背景与行业预警 - 前首富王健林在2019年行业高峰期公开宣布逐步退出房地产，其判断事后被验证具有前瞻性，随后行业出现资金链断裂、项目烂尾及债务危机 [4] 2026年房价走势核心观点 - 期待2026年房价显著上涨的想法过于乐观且不切实际 [5] - 尽管从中央到地方出台了存量房贷利率下调、购房首付比例降低等政策以提振市场，但政策效果取决于供需基本面 [5] - 许多城市房屋库存量居高不下，而新生人口数量走低预示着新增住房刚性需求长期动力不足，供给充盈而需求平缓压制价格上行动力 [5] - 2026年房价整体下降的趋势很难彻底扭转 [6] - 2026年房价主旋律大概率是“稳中缓降”，在窄幅区间内震荡，呈现缓慢、阶梯式下调，而非剧烈上涨或暴跌 [8] 二手房处置策略 - 2025年上半年出现二手房抛售浪潮，业主大幅降价以求快速出手 [9] - 在2026年“稳中缓降”的预期下，对于非急等现金的房主而言，仓促跟风大幅降价（“狂降甩卖”）并非明智选择，可能等于在低价区抛售资产 [8][9] - 一个替代方案是“以租代售”，当前许多城市租金水平相对稳定，租金收益可能抵消同期房价缓慢下跌带来的账面损失，并提供持续现金流与观望时间 [9] - 对于早期建设的高层住宅，因其容积率高、设施老化、安全隐患多、未来改造难度大等问题，市场接受度和价值潜力被重新评估，贬值压力可能明显大于整体市场，未来流动性差，需考虑更果断的处置 [10] 新房购买时机 - 对于非急迫刚需购房者，购买新房的时机建议是再观望一段时间 [12] - 预计未来购房门槛将进一步降低，如首付比例还有下调空间，银行贷款利率可能继续调整 [12] - 短期内房价普遍大涨的可能性非常低，更大可能是保持平稳甚至偏弱态势，因此观望可能带来更从容、条件更优厚的选择时机 [12] 市场风险与长期展望 - 房地产市场调整期可能比想象更长，风险未完全消散，2025年上半年许多地方销售平淡，市场反应冷淡 [14] - 行业分析指出2026年房地产市场可能面临更大挑战，若出现较大幅度价格下跌，房产将从财富象征转变为负担，若房产税政策落地，对持有多套房产者将更艰难 [15] - 局部地区房价出现短期内快速下滑的情景并非天方夜谭，价格可能低到让现在的人感到惊讶 [15] - 市场正回归其作为“居住空间”和“稳健资产”的本质属性，房价软着陆和交易理性化对行业长期发展未必是坏事 [17] - 个体需认清信号：放弃不切实际的上涨幻想，接受平稳调整的新常态；并根据资产具体情况灵活选择处置策略，避免恐慌或盲从 [17]

行业核心观点 - 房地产行业过去的“普涨时代”已经结束，未来将进入“分化、调整、缓慢修复”的新常态 [3] - 2026年房价整体可能偏弱，部分区域继续下行，并可能引发一系列连锁问题 [5] 市场趋势与价格表现 - 全国房价呈现严重分化，并非“一刀切”下跌 [45] - 一线城市核心地段及优质房源相对抗跌，部分出现止跌企稳迹象 [45] - 强二线城市优质板块的成交和价格在缓慢修复中 [45] - 三四线城市、远郊新区及缺乏产业人口支撑的区域，价格承压且库存压力大 [45] - 许多城市新房及二手房价格相比高点已下跌两位数百分比 [7] 行业面临的连锁问题 家庭资产负债与杠杆风险 - 房价下跌导致家庭资产负债表“缩水”，即资产价值下降，但负债不变 [7] - 对高杠杆购房者影响显著，可能出现房产市场价低于未偿还贷款余额的“倒挂”现象 [11] - “倒挂”导致出售房产可能需向银行补款，持有则面临持续月供压力，若收入波动将承受巨大压力 [13] - 居民整体负债率已处于高位，“借钱炒房”的空间日益缩小 [14] 地方财政与土地市场压力 - 地方政府“卖地收入”已连续四年下滑 [29] - 与2021年高点相比，地方土地出让收入减少约4.6万亿元，降幅超过50% [29] - 2025年土地出让收入降幅略有收窄，但2026年可能延续下行趋势 [29] - 土地财政压力导致地方政府可支配财力紧张，可能放缓基建投资节奏 [31] - 高度依赖土地财政的城市，财政收支矛盾更突出，房价与财政可能互相拖累进入“慢循环” [34] 市场分化与流动性挑战 - 市场出现典型“流动性问题”，部分区域二手房挂牌量高、成交量低、成交周期长 [43] - 远郊新区、人口净流出、产业单一的地区流动性差，可能出现“想卖卖不掉，想租租不上”的情况 [55] - 流动性分化加剧了不同能级城市及片区之间的市场表现差异 [45] 对购房者及行业的建议 财务与杠杆管理 - 建议将月供控制在家庭月可支配收入的30%至40%以内，控制杠杆率 [16] - 避免使用消费贷、经营贷等短期贷款凑首付，因其利率高、期限短，与房地产长期投资属性错配风险大 [18] - 家庭应预留至少3至6个月生活费的应急现金，以应对收入波动 [20] - 避免将家庭财富过度集中于单一房产，应适当分散配置于存款、理财、保险等资产 [23] 城市与资产选择策略 - 选择城市应关注“基本面”，包括人口净流入、产业与就业稳定性、教育医疗交通等配套 [36] - 对高度依赖土地财政、前期靠大规模卖地盖楼支撑的城市应保持谨慎，以“安全第一”为原则 [38][39] - 家庭资产配置应更看重“现金流”和“稳定性”，优先选择经济稳健、就业机会多的城市 [41] - 自住购房应优先考虑通勤、教育、医疗、生活配套等居住属性，而非短期价格波动 [52] - 投资需像选股一样分析“基本面”，包括城市能级、片区规划、产业支撑、人口流入、交通配套等 [49][50] - 应避免投资远郊新区、人口净流出、产业单一的“冷门资产” [54] 购房心态与决策 - 对于刚需自住且无短期出售计划的购房者，价格波动更多是心理层面影响，长期看问题不大 [47] - 对于有改善或置换需求的购房者，应重点考虑房产未来的租赁和转售流动性，以及片区人口与产业支撑 [47] - 应理性看待“抄底”，无人能精准判断最低点，决策应基于长期居住需求和价格下跌的承受能力 [57] - 房地产最重要的属性是居住的稳定性和生活的安心感，而非账面增值 [59]

中国房地产市场现状与存量分析 - 截至2024年底，全国城镇住房总存量估算在30亿平方米以上，对应套数超过5亿套 [1] - 以全国约14亿人口、平均每户3人计算，对应约4亿多户家庭，住房总量在套数上已出现过剩 [1] - 住房分布严重失衡，一线城市供不应求，而许多二三线及以下城市出现供过于求，空置率攀升 [3] 住房空置与人口结构变化 - 2024年中国房屋空置率估计在20%到30%之间，部分城市甚至更高 [3][4] - 中国人口在2022年出现负增长，2023年及2024年出生率继续下降，人口减少导致新增住房需求减弱 [4] - 人口老龄化加剧，预计到2026年60岁以上人口比例将超过21%，老年人口对住房的需求和流动性不同于年轻人 [6] 区域市场分化趋势 - 一线城市（如北京、上海、深圳）因人口与资金聚集效应，房价保持坚挺或缓慢上升 [3][7] - 部分新一线城市（如成都、杭州）作为区域中心，仍能吸引人口和投资 [7] - 多数二三线及以下城市房价上涨空间有限，部分城市房价已出现停滞或下跌 [6][7] 未来五年（至2031年）市场展望 - 整体房价预计不会出现大幅上涨或下跌，但区域分化将持续加剧 [10] - 一线及强二线城市住房仍将相对紧张，价格坚挺；三四线及以下城市可能出现“随便挑”的局面，但房产升值空间有限 [7][8][13] - 购房者心态将从投资主导转向居住主导，更关注居住舒适度而非升值潜力 [6][10] 供需与市场结构演变 - 房企自2023年起融资困难，导致部分企业倒闭或经营困难，新房供应量可能下降，有助于缓解空置率上升压力 [8] - 城市更新（如“棚改”、“旧改”）主要产生存量置换需求，而非增量需求，对整体住房总量影响有限 [10] - 到2031年，中国城市化率预计将提升至70%左右，约还有1亿多人口从农村进入城市，但其购买力及分散性对单个城市房价拉动作用有限 [12] 影响房价的其他长期因素 - 远程工作兴起可能长期减弱对一线城市的依赖，促使部分人口流向二三线城市，从而影响人口分布和区域房产价值 [12] - 房产的投资属性减弱，居住属性增强，可能使房价收入比逐步回归理性 [11] - 房产价值将更取决于具体区位（如城市中心、基础设施完善的社区），边缘地带或人口流出地区的房产易贬值 [11][12]

当前房地产市场情绪与参与者状态 - 新楼盘售楼处客户包括潜在买方和卖方 但参与者普遍表现出焦虑与担忧而非喜悦[1] - 潜在买方主要为刚性需求 包括组建新家庭的小夫妻、为老人购房的中年人以及部分试图抄底的投资客[1] - 潜在卖方多为在前几年房价高位时贷款购房的业主 面临房价下滑和月供压力 考虑割肉止损[2] 历史与当前市场环境的对比 - 约十多年前楼市火爆时期 新楼盘售楼处人满为患 购房者连夜排队[5] - 历史购房者情绪高昂 普遍认为“买到就是赚到” 房产被视为高回报资产[6] - 历史市场上升期投资活跃 存在短期内（如四个月内）通过买卖赚取几十万元人民币的案例[7] - 当前市场环境迷茫 一二线城市房价下滑势能减弱趋向平稳呈“L”型 三四线城市下滑压力仍较大[8] 具体投资案例与市场风险 - 有投资者在2014年购房并于2018年出售获利二三十万元人民币 随后在2019年贷款加仓[3] - 该投资者后续投资遭遇亏损 面临出售即可能负债的困境[4] 对市场未来走势的观察与预期 - 市场核心关切在于未来房价走势 不确定当前价格处于谷底还是半山腰 以及将呈“L”型继续下行还是“V”型反弹[8] - 观察认为行业高光时刻已过 期望市场能实现软着陆和平稳过渡[8]

文章核心观点 - 中国房地产市场已进入调整期 预计2026年将呈现“稳中有降”的态势 市场将经历分化、泡沫挤压和向居住属性回归的过程 而非全面崩盘或普遍上涨 [1][2][18] 市场现状与价格走势 - 自2022年起中国楼市进入调整期 房价普遍回调 许多城市房价已从高点回撤约30% 环京部分城市房价甚至出现腰斩再腰斩的情况 [1] - 一线城市核心地段房价亦开始松动 例如上海部分市中心板块成交价从2021年高峰期的9万+/平方米回落至6万出头 跌幅接近30% [4][5] - 深圳 北京的部分核心板块也出现类似走势 表明价格已透支未来收入增长 核心区的“抗跌”可能仅表现为下跌速度较慢 [6] 影响未来房价的核心信号 - **信号一：市场分化加剧** 2026年后不同城市和板块将真正分化 泡沫大的区域将继续挤水分 之前坚挺的核心区可能迎来补跌 房价将逐步回归“买得起 住得起”的区间 [6] - **信号二：人口结构变化削弱刚需基础** 截至2024年底中国60岁以上人口超过3.1亿 而作为购房主力人群的年轻一代数量递减 90后约1.7亿 00后仅约1.4亿 年轻人购房观念从“必须有”转向“能不买就不买” 导致刚需基础变薄 [8][10] - **信号三：保障房分流商品房市场** 自2024年起保障房建设加速 未来几年平均每年投放量达百万套级别 这将分流大量基础居住需求 削弱商品房市场的托底力量 [11][12][16] - **信号四：二手房市场供过于求** 截至2025年底全国二手房挂牌量已逼近千万套级别 部分重点城市挂牌量同比增幅超过50% 同时成交周期拉长至半年以上 表明卖方压力增大而买方观望 价格承压 [15] 对不同市场参与者的启示 - 对刚需购房者而言 时间更为充裕 无需焦虑 [20] - 对改善型家庭而言 选择板块和匹配自身收入水平比关注政策更重要 [20] - 对投资客而言 房地产已不再是“闭眼买都赚”的资产类别 [20]

文章核心观点 - 国家统计局数据显示，2025年12月70城房价整体下行，新房和二手房市场均面临压力，但市场内部已出现分化迹象，部分城市新房价格企稳或上涨[1][2] - 二手房市场呈现“量价背离”特征，核心城市成交量在政策刺激下有所回升，但价格因业主“惜售”心态和购房者观望情绪而持续下跌[3][5][6] - 当前房价下跌的核心驱动因素已从供需失衡转向市场“预期共识”的崩塌与重建，买卖双方对政策解读和价格底部的博弈加剧[8][9][10] - 行业认为房价“加速下跌期”可能已过，但市场是否触底仍有待观察，未来走势取决于政策力度与市场预期的进一步演变[11] 70城房价数据表现 - **新房市场**：2025年12月，一线城市新房价格环比下跌0.3%，二三线城市均环比下跌0.4%，70个城市中有58个城市新房价格下跌[2] - **新房市场分化**：上海新房价格逆势环比上涨0.2%，长春、三亚等5个城市同步上涨，另有6个城市价格持平，显示市场并非“全线下跌”[4] - **二手房市场**：2025年12月，70个城市二手房价格全线下跌，其中北京以环比下跌1.3%的幅度领跌[2] - **二手房跌幅收窄**：2025年12月，一线城市二手房价格跌幅较前期收窄0.2个百分点[5] 核心城市市场动态 - **成交量回升**：2026年1月前18日，深圳贝壳门店二手房签约量环比上涨25%；上海市2025年11月和12月单月二手房成交量均超过2.2万套；近期深圳周度二手房录得量突破1600套[5] - **挂牌量变化**：深圳业主周度新增挂牌量较12月上旬下降10%；上海二手房挂牌量较新政时期减少约一万套，部分业主选择撤牌而非降价[6] - **价格下跌主因**：北京二手房跌幅最大，主要因改善型业主信心不足导致房源集中挂牌，而购房者持续观望等待更低价格[9] 行业背景与市场情绪 - **销售承压**：全国新建商品房销售额在去年（应指2024年）下跌12.6%，房企在非核心区域倾向于以价换量来维持现金流[4] - **业主心态转变**：业主心态从“猛割肉求成交”转变为“小幅让利换体面”，出现“惜售”心理，阻碍了成交量回升向价格的有效传导[6][7] - **购房者预期**：市场预期从“买涨不买跌”转变为“越跌越不敢买，越不敢买越跌”，尤其对二三线城市房产的资产增值预期显著降温[9] 政策影响与市场博弈 - **政策出台**：2026年开年，换房退税、商业贷款首付比例下调等政策相继落地，旨在稳定市场预期[10] - **博弈加剧**：政策刺激导致买卖双方解读分化，业主认为政策托底而惜售，购房者预期政策会继续加码而保持观望，加剧了价格博弈[10]

房地产行业与家庭购房决策 - 家庭为子女婚姻准备100万元人民币购房资金 其中80万元用于购房 20万元用于装修和家具[2][3] - 购买大户型需贷款70万元 导致月供达4500元人民币 考虑到房价持续下跌 家庭建议推迟购房[4] - 亲家认为各地稳定房价政策已使房价触底 是购房最佳时机 并认为等待房价绝对低点不现实[7][8] - 家庭所在三四线城市人口呈减少趋势 家庭认为房价缺乏暴涨基础 更可能继续下跌[8] - 儿子坚持购房 认为住房是结婚刚需 且与长辈同住易引发矛盾[11] - 家庭最终同意购房并支付80万元首付 贷款部分由子女自行偿还[11] - 购房一年后 当地房价每平方米再降500元人民币 导致房产价值缩水数万元[18] 公司经营与个人财务状况 - 儿子所在公司在结婚约一年后订单大幅减少 经济环境恶化 出现裁员降薪[13] - 儿子虽未遭裁员 但薪资被削减三分之一[13] - 家庭每月固定支出包括4500元人民币房贷和3000元人民币车贷 叠加生活开销 财务压力巨大[13] - 儿媳妇因怀孕孕吐严重无法工作 家庭失去另一收入来源[15][16] - 家庭财务陷入困境 无力承担月供 不得不向父母寻求帮助偿还房贷[16] 家庭关系与风险承担 - 购房决策分歧导致亲家关系紧张 女方家庭以不买房不结婚相要挟[9] - 儿子在财务危机后 父母虽有意难平 但最终选择为其房贷兜底[18] - 经历财务困境后 儿子儿媳在重大决策上开始征求父母意见[18] - 亲家通过补贴儿媳妇车贷的方式提供经济帮助 间接表达歉意[18]

2025年12月70城房价数据核心观点 - 整体房价仍处于下跌态势，自2024年4月起一路跌至2025年底 [2] - 2025年房地产市场表现弱于2024年，市场对2026年期待值降低 [2] - 二手房价格表现更真实地反映了市场状况，显示市场情绪低迷、信心受挫 [7] 新房市场价格变动 - 2025年12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市有12个，较上月增加1个，但主流趋势仍在下跌 [5] - 环比涨幅最大的是上海，仅上涨0.2%，而北京、深圳和广州分别下跌0.4%、0.5%和0.6% [5] - 同比上涨或持平的城市有10个，较上月增加5个，涨幅最大的是上海，同比上涨4.8%，呈现止跌回升迹象 [5] - 新房市场基本延续了过去几个月的下跌态势，没有太多亮点 [5] 二手房市场价格变动 - 二手住宅销售价格环比和同比全线下跌，延续了上个月的情况 [6] - 部分城市二手住宅价格单月下跌幅度较大，北京、上海、深圳、广州环比分别下跌1.3%、0.6%、0.6%和1.0% [6] - 北京、上海、深圳、广州二手住宅价格同比分别下跌8.5%、6.1%、5.4%和7.8% [6] 市场状况与展望 - 二手房价格更能体现市场真实情况，其表现揭示了房地产市场当前的低迷状况 [7] - 房价下跌趋势尚未止住，市场情绪低迷，信心遭到重挫 [7] - 市场需要强有力且持续的措施来支撑楼市回稳，2026年已开始行动，期望楼市能够止跌回稳 [7]