楼市寒冬：2025年房地产市场深度解析 - 高盛预测2025年房价可能再跌10%，与此前20%的跌幅叠加累计调整幅度达30% [1] - 2025年二季度70个大中城市中53个城市二手房价格环比下跌比例创近24个月新高 [1] 结构性调整：量价齐跌的市场现实 - 2024年全国商品房销售面积10.1亿平方米同比下降12.6%创2015年以来最低点 [2] - 2025年上半年一线城市住宅均价下跌5.8%二线城市下跌7.2%三四线城市跌幅达8.5% [2] - 北京核心区学区房价格从高峰期每平方米10万元骤降至6.5万元左右 [2] - 全国购房者观望情绪指数达67.8%创2018年以来新高二手房成交周期延长至45-60天 [2] 人口结构拐点：需求萎缩的长期趋势 - 2025年第一季度65岁以上人口占比16.8%0-14岁人口占比降至10.9% [5] - 2025年全年人口预计减少约350万为1962年以来最大自然减少幅度 [5] - 高盛预测新房需求将从2017年峰值2000万套骤降至2030年410-500万套降幅超75% [5] - 预计2035年二手房交易占比将达总交易量66% [5] 城市间分化加剧：五年后房价差距拉大 - 一线城市核心区域房价趋于稳定深圳杭州等城市可能进入上升通道 [6] - 2025年二季度二线城市新房成交量同比骤降15%库存去化周期从19个月飙升至23个月 [6] - 三四线城市房价可能回调至3000元/㎡库存去化周期超28个月部分城市房价跌破开发成本 [6] 政策应对与市场走向 - 多地银行将首套房贷利率降至3%左右部分城市首付比例降至15% [8] - 高盛预测未来需投入8万亿财政资金用于去库存支持在建工程和债务重组等 [8] 购房者策略建议 - 2025年上半年一线城市新房降价8-12%二手房降价15-20%创2015年以来最大降幅 [9] - 2025年第二季度全国改善型购房需求占比升至38.7%同比增长6.3个百分点 [11] - 一线城市住宅租金回报率仅为1.8-2.2%低于10年期国债收益率 [11]