政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等 [1] - 政策降低了购房成本，例如北京楼市新政后，有房产经纪人表示政策当周其门店即成交了3套，带动了不满2年优质房源的热度 [1] - 北京、深圳、成都等地因城施策调整优化房地产政策，降低购房门槛、提高交易效率，有利于刚需客户入市并为改善型客户提供条件，政策影响可能在一、二季度持续显现 [1] 市场结构变化与趋势 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 多个重点城市二手住宅成交面积占比超六成，包括北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，全国及主要城市全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长 [2] - 2025年末商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，同时商品房销售面积明显高于房屋新开工面积 [4] 市场分化特征 - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃，前期库存压力较小的市场整体更活跃 [2] - 各地“好房子”项目普遍呈现热销状态 [2] - 楼市板块分化明显，相同区域不同项目销售冷热不均，例如武汉中心城区核心地段高品质住宅新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上，而部分存量老盘去化周期更长 [3] - 从70个大中城市商品住宅价格指数看，上海、杭州等城市的新房价格表现更为亮眼，土地市场的分化也更为明显，核心城市优质地段地块持续受开发企业青睐 [3] 行业挑战与政策导向 - 当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力 [3] - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件，已转化为地方政府和企业的理性行为，供应压力较大的城市，政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目 [3] - 随着房地产供求关系发生重大变化，住房需求差异化、个性化更加明显，需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制 [4] - 行业着力在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [4]

楼市寒冬：2025年房地产市场深度解析 - 高盛预测2025年房价可能再跌10%，与此前20%的跌幅叠加累计调整幅度达30% [1] - 2025年二季度70个大中城市中53个城市二手房价格环比下跌比例创近24个月新高 [1] 结构性调整：量价齐跌的市场现实 - 2024年全国商品房销售面积10.1亿平方米同比下降12.6%创2015年以来最低点 [2] - 2025年上半年一线城市住宅均价下跌5.8%二线城市下跌7.2%三四线城市跌幅达8.5% [2] - 北京核心区学区房价格从高峰期每平方米10万元骤降至6.5万元左右 [2] - 全国购房者观望情绪指数达67.8%创2018年以来新高二手房成交周期延长至45-60天 [2] 人口结构拐点：需求萎缩的长期趋势 - 2025年第一季度65岁以上人口占比16.8%0-14岁人口占比降至10.9% [5] - 2025年全年人口预计减少约350万为1962年以来最大自然减少幅度 [5] - 高盛预测新房需求将从2017年峰值2000万套骤降至2030年410-500万套降幅超75% [5] - 预计2035年二手房交易占比将达总交易量66% [5] 城市间分化加剧：五年后房价差距拉大 - 一线城市核心区域房价趋于稳定深圳杭州等城市可能进入上升通道 [6] - 2025年二季度二线城市新房成交量同比骤降15%库存去化周期从19个月飙升至23个月 [6] - 三四线城市房价可能回调至3000元/㎡库存去化周期超28个月部分城市房价跌破开发成本 [6] 政策应对与市场走向 - 多地银行将首套房贷利率降至3%左右部分城市首付比例降至15% [8] - 高盛预测未来需投入8万亿财政资金用于去库存支持在建工程和债务重组等 [8] 购房者策略建议 - 2025年上半年一线城市新房降价8-12%二手房降价15-20%创2015年以来最大降幅 [9] - 2025年第二季度全国改善型购房需求占比升至38.7%同比增长6.3个百分点 [11] - 一线城市住宅租金回报率仅为1.8-2.2%低于10年期国债收益率 [11]