行业规模与增长 - 2025年末，中国住房租赁行业TOP30企业开业房源总量达142.5万间，较2024年末增长16.8万间 [1] - 同期，TOP30企业管理房源总量达203.4万间，较2024年末增长21.3万间 [1][9] - 2025年12月，全国50城住宅平均租金为34.16元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.62% [1][47] 企业竞争格局 - 开业规模榜单中，万科泊寓以203,310间位列第一，龙湖冠寓（127,000间）和瓴寓国际（95,352间）分列二、三位 [2][3] - 管理规模榜单中，万科泊寓（203,310间）、龙湖冠寓（204,100间）和瓴寓国际（107,974间）位居前三 [2][8] - 按企业背景划分，房企系在开业和管理规模上均保持领先，开业规模合计占比达47%，管理规模合计占比达48% [5][9] - 地方国企系增长迅速，开业规模合计占比达23%，较2024年末提升9个百分点；管理规模合计占比达23%，较2024年末提升3个百分点 [5][9] 企业动态与业务拓展 - 建设运营：12月，地方国企积极盘活存量资产，多个保租房项目入市，如杭州安居集团收购万科房源改造的宁巢公寓河语光年府店（75套房源），以及中建四局总部大楼改造的中建·彩寓（243套房源） [11][13][15] - 政企合作：市场化运营商深化与政府、国企合作，华润有巢东莞松山湖万象汇店（总体量2000余间）、魔方公寓珠海南屏科技园店等项目入市 [16][17] - 企业自建：多家企业推进自建员工公寓，京东宣布已提供2.8万套住房，未来5年将再投220亿元提供15万套“小哥之家”；华润置地与华润雪花啤酒联合打造深圳“雪花阁”员工宿舍 [18][20] - 业务合作：行业合作持续，如万科泊寓签约小米武汉青年公寓（990套房源）提供全周期运营管理；富隆智地基金收购苏州联建公寓（1190间房源）并委托乐璟运营 [21][22] 融资动向 - 公募REITs：华夏基金华润有巢REIT成功扩募，募集资金11.33亿元，用于收购上海两处租赁住房项目；中航北京昌保租赁住房REIT已正式申报 [23][25] - 资产证券化：广州安居集团CMBS挂牌上交所，创保障房行业最低利率；新黄浦筑梦城保租房ABS（拟发行11.94亿元）和国开-乌鲁木齐保租房ABS（拟发行12.64亿元）获审核通过 [23][25] - 信贷支持：金融支持政策落地，如云南省首笔1.19亿元保障性住房再贷款，以及山东省首个“专项债+银行贷款”协同项目（专项债1.6亿元，银团贷款8100万元）用于收购存量房转保租房 [23][25] 政策环境 - 中央层面：12月政策聚焦“优化保障性住房供给”、“强化金融支持”与“提升住房品质”三大维度，鼓励收购存量商品房用于保障房，并推动REITs市场发展及“好房子”建设 [1][26][27][28] - 地方层面：各地政策注重盘活存量、规范监管及人才支持，如深圳、湖南为青年人提供从短期免费住宿到中长期租房补贴的全链条支持；多地出台公积金提取优惠及“以旧换新”政策支持租赁住房筹集 [1][30][32][34] - “十五五”规划：26个省（区、市）发布规划建议，“推动房地产高质量发展”目标贯穿始终，多地强调健全住房租赁制度、优化保障性住房供给和建设“好房子” [1][55] 市场供应与城市表现 - “十四五”期间，主要城市保障性租赁住房供应力度空前，例如深圳筹建63.2万套（间），杭州筹集26.84万套（间），北京2025年建设筹集约6.7万套（间） [38][39][46] - 2025年12月，50个重点城市中，49个城市住宅平均租金环比下跌，仅北海环比上涨0.79%；西安（环比跌1.20%）、北京等地跌幅较大 [51]