楼市现状 - 深圳龙岗投资客贴20万装修费求接盘 与2017年北京老破小炒至500万形成鲜明对比 [1] - 鹤岗5万一套房 天津武清楼盘单价暴跌60% 杭州法拍房2.3折甩卖成为常态 [1] - 铁岭10万可买精装两居室 阜新市中心房价跌破2000元/㎡ 安徽资源枯竭型城市30万送车位 [1] - 上海浦东次新房挂牌价较2023年缩水15% 业主降价50万仍无人问津 [1] - 北京西二旗二手房挂牌量暴增一倍 上海内环学区房成交价稳定在9万/㎡ [1] 开发商策略 - 首付0元 三年保价承诺成为标配 有楼盘推出"买房送十年物业费 终身免费通马桶"服务 [1] - 万科抛售商业资产回血 恒大转行卖新能源汽车 碧桂园开始种粮食 [4] - 开发商在户型设计和物业服务上下功夫 北京新版《住宅设计规范》取消公摊面积 强制配新风系统 [5] 人口与库存 - 2025年全国人口连续第三年负增长 新生儿跌破900万 60岁以上老人突破3.1亿 [1] - 00后比90后少4700万人 东北某县城全年仅卖出476套房 [1] - 全国商品房待售面积7.8亿㎡ 加空置房可容纳2.1亿人 河北某新城亮灯率不足10% [3] - 河南某地级市库存消化周期38个月 安徽某县城烂尾楼够全县人住两轮 [3] 政策与市场反应 - 中央政府加快保障房建设 五年内建600万套 上海临港新区保障房租金压至市场价50% [4] - 推动现房销售 2025年全国现房销售占比飙升至26.5% 杭州某现房楼盘开盘即售罄 [4] - 降低二套房税率 60个城市试点0.8%税率 租房结婚比例突破40% [4] - 首付降至15% 利率跌破3.09% 长租公寓蓬勃发展 万科泊寓 龙湖冠寓快速扩张 [4][5] - 小品牌公寓陷入价格战 出现"日租房99元"现象 [4]

住房租赁企业规模排行 - 2025年7月中国住房租赁企业开业规模榜TOP30中，万科泊寓以200800间位居榜首，龙湖冠寓以123000间排名第二，魔方生活服务集团以84154间排名第三 [1] - 开业规模榜TOP30累计开业房源量达138.9万间，较6月增加约3万间 [5] - 管理规模榜TOP30中，万科泊寓以276000间领先，龙湖冠寓以164000间位居第二，瓴寓国际以135736间排名第三 [3] - 管理规模榜TOP30累计管理房源量达198.2万间，较6月增加约2.4万间 [6] 企业分类表现 - 开业榜TOP30中房企系企业10家，地方国企系10家，创业系5家，酒店系3家，中介系1家，金融系1家 [5] - 地方国企系和创业系开业规模较上月分别增加3.81万间和0.07万间，房企系和酒店系分别减少0.84万间和0.01万间 [5] - 管理榜TOP30中房企系企业11家，地方国企系9家，创业系6家，酒店系3家，中介系1家 [7] - 地方国企系、房企系、酒店系、创业系管理规模分别增加1.68万间、0.49万间、0.20万间、0.05万间 [7] 企业建设运营动态 - 7月地方平台筹建的保租房项目批量上市，如上海普陀城投的金光景庭项目、首创和园的繁星社区三期等 [9] - 京东在北京投入70亿元为青年人才打造近5000套公寓，其中实习生公寓9月将迎来首批学生 [12] - 上海电气集团首个保障性租赁住房项目静云里在静安区亮相，提供666套公寓 [12] - 佛山顺德首个面向产业职工的租住社区"德邻里·五沙"开业，提供936套精装公寓 [12] 企业业务拓展 - 雅诗阁旗下奥克伍德品牌入驻长沙北辰悦江洋，规划286套国际公寓 [15] - 华润有巢与嘉兴市南湖新区及新丰镇签署合作备忘录，打造人才公寓项目 [15] - 广州安居集团与小鹏汽车集团达成合作，推进员工定制公寓项目 [15] - 蜀山高科收购公园万象854套房屋，计划打造租赁社区于2025年10月底前投入运营 [15] 融资动向 - 广州安居集团拟发行规模不低于8亿元的公募REITs [16] - 建信住房租赁基金持有型不动产ABS扩募获反馈，拟发行规模6亿元 [17] - 华发租赁住房三号第一期ABS成功发行，规模3.22亿元 [17] - 深圳安居租赁住房类REITs二期成功发行，规模38.76亿元 [17] - 上海多个长租公寓项目计划出售，包括前滩雍萃46项目、COZI可遇·虹桥项目与松江柚米社区 [16] 政策动向 - 国务院公布《住房租赁条例》，将于2025年9月15日起施行 [18] - 中国房地产业协会发布《长租公寓管理运营标准》，自2025年8月1日起实施 [20] - 多地推进收储转租，桂林、郑州等地公开征集存量商品房项目用作保障性住房 [21] - 北京市规范个人转租住房活动，惠州市出台保租房管理办法征求意见稿 [22] 租赁住房供应 - 广东省上半年新筹集建设各类保障性住房10.3万套(间)，其中保租房占比超90% [25] - 上海上半年建设筹措保租房4.2万套(间)，完成全年目标的60.4% [26] - 深圳2025年计划新安排建设筹集保障性住房4万套(间) [26] - 杭州上半年筹集保租房5024套(间)，完成年度目标71% [26] 市场运行 - 7月50城住宅平均租金34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81% [29] - 50城中15个城市住宅平均租金环比上涨，银川、乌鲁木齐涨幅在0.4%以上 [30] - 35个城市租金环比下跌，嘉兴、北海跌幅在1.0%以上 [30] 土地情报 - 7月重点22城共成交106宗涉宅用地，总体规划建筑面积约600万平方米 [33] - 南京宅地成交规模超百万平方米居首，杭州、长沙、武汉成交规模在50-70万平方米之间 [33] - 重点22城成交3宗涉租用地，厦门成交一宗保租房用地，上海2宗住宅用地需配建5%公租房 [33]

智通财经APP获悉，8月11日，中指研究院发布2025年7月中国住房租赁企业规模排行榜。2025年7月，地方国企系企业厦门安心居新晋上榜，TOP30企业 开业规模榜入榜门槛提升至1.5万间以上，管理规模榜累计管理房源量接近200万间。7月，在毕业季租住需求释放支撑下，重点城市住宅平均租金环比跌 幅有所收窄，50城住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81%。 规模排行 | | 2025年7月中国住房租赁企业 | | --- | --- | | | 开业规模榜TOP30 | | | ន្តអានការប្រា | | 排名 | 品牌 开业规模(间) | | | 万科泊寓 200800 | | 2 | 龙湖冠寓 123000 COFIS | | 3 | 魔方生活服务集团 中文 84154 | | 4 | 80936 1 瓴寓国际 | | 5 | 乐乎集团 80669 | | | 6. stile 自瑞纪集团 73754 | | 7 | 美寓 66822 | | 8 | 城家 50662 | | 9 | 49948 安居乐寓 | | 10 | 自如寓 49085 | | | 11 ...

房地产市场现状 - 中国房地产市场进入存量时代 呈现总量萎缩 结构优化 区域分化的复杂局面 [1] - 北京三居室平均单价从2023年5.8万元/平方米跌至2025年初5.2万元/平方米 两年累计跌幅达10.3% [1] - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.6%至10.1亿平方米 销售额同比下降15.2%至9.5万亿元 [2] - 房地产占GDP比重从高峰时近30%降至2024年17.2% 预计2025年降至15%左右 [2] - 2025年上半年一线城市新建商品房平均降价8-12% 二手房降价15-20%创2015年以来最大降幅 [5] 市场数据与趋势 - 2025年一季度65岁以上人口占比达16.8% 0-14岁人口占比降至10.9% [2] - 2025年预计人口减少约350万 为1962年以来最大自然减少 [2] - 居民杠杆率达131.5% 房贷占居民总负债71.3% [2] - 一线城市房价收入比高达25倍 远超国际合理区间4-6倍 [2] - 2025年6月全国超1500个住宅项目停工或延期交付 涉及金额超2万亿元 [3] 企业状况 - 房地产开发投资同比下降18.7% 创1998年商品房改革以来最大跌幅 [3] - TOP100房企平均资产负债率达81.5% [3] - 超30家上市房企股价较历史高点下跌超90% [3] - 一线城市核心区域房价环比小幅上涨1-3% 部分三四线城市房价同比下跌超15% [7] 政策与转型 - 2025年政府工作报告首次明确"房住不炒"与"促进房地产市场平稳健康发展"并重 [5] - 2025年预计全国新增保障性住房超300万套 [5] - 长租公寓市场规模同比增长27.5% 养老地产投资增长35.2% [8] 行业预测 - 未来十年房地产市场将呈现总量萎缩 结构优化 区域分化特征 [3] - 高盛预测全国平均房价将下降15-20% 调整期持续至少5年 [3] - 一线城市和强二线城市房价可能保持稳定 三四线城市面临持续下行压力 [3] - 未来十年将迎来真正存量竞争时代 城市与区域分化更加剧烈 [7]

住房租赁条例核心内容 - 中国首个住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》将于2023年9月15日实施 对房东 租客 中介机构 住房租赁企业 地方政府等多方提出明确要求[1][4] - 条例标志着住房租赁从"市场自发行为"升级为"政府主导的民生工程" 将"租购并举"从法规层面得到更充分支撑[16][27] - 条例实施将有助于增加税收 强化政府对租赁市场的监管能力 要求租房必须签合同并备案 备案后需缴税 清理灰色地带[11] 对租房人的影响 - 条例在住房质量 合同 押金 退租等多方面保障租客权益 禁止卫生间 过道 地下储藏室等不适合居住空间单独出租[5] - 明确规定房间最多居住人数和人均面积 明令禁止拥挤危险的隔断房和"胶囊式"群租[6][8] - 规范押金管理 要求押金金额 退还时间 扣减条件必须写入合同 无正当理由不得克扣[9] - 规定出租人不得擅自进入租赁住房 约束房东擅自带人看房行为[9] 对住房租赁企业的规范 - 要求企业不得非法买卖或公开个人信息 加强租客隐私保障[9] - 规定从事转租经营的企业必须设立住房租赁资金监管账户并公示 通过该账户办理资金收付业务[9] - 此举将压缩"长收短付""高进低出"等操作空间 缺乏规范财务和透明运营机制的小企业或将难以为继[10] - 未按规定办理住房租赁合同备案且拒不改正的 将处以2万至10万元罚款[11] 对租赁市场的影响 - 预计未来租金将更为平稳 涨幅与居民可支配收入增长基本匹配 旺季租金表现也将更平稳[20] - 条例对房租水平影响中性 租金最终取决于供需关系和经济发展水平[21] - 租赁市场将形成"政府保障+市场主体"双轨制 保障性租赁住房快速扩容 市场化主体通过长租社区开发等方式占据主导地位[27] - 市场将更集中化 散户房东私下交易减少 部分个人房东可能通过"托管"方式降低管理成本[27] 行业未来机会 - 存量资产盘活 支持企业改造老旧厂房 商业办公用房等用于租赁 开发商可将滞销商品房改造为租赁住房获取稳定现金流[29] - 大数据+AI赋能行业 构建数字化平台优化房源配置和定价策略[29] 实施难点 - 监管难度大 市场主体众多 房源分散 跨部门协调监管面临挑战[32] - 企业合规成本增加 加速行业优胜劣汰[32] - 条例不管小产权房 违法建筑租赁 部分租赁活动仍处灰色地带[32] - 提高备案率和纳税率是最大难题 需通过大数据等手段逐步推进[32] - 租购同权存在矛盾 如租客孩子读书问题可能引发本地条款冲突[34] 市场数据 - 2023年中国租房人口接近2.6亿 2025年有望突破3亿大关[15] - 预计2025年末中国房屋租赁市场规模达3.2万亿元 2025-2030年复合增长率7.5%[15] - 2025年上半年重点城市保障性租赁住房新增供应同比增长45%[27]

《住房租赁条例》核心观点 - 国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，旨在维护市场秩序、盘活存量资产并促进行业健康发展 [1] - 《条例》具有"民生"底色，明确租赁合规要求、合同实名签订、押金保护等规定，保障承租人权益 [2] - 鼓励多渠道增加租赁住房供给，包括居民自有房源、老旧厂房改造、商业办公用房转化等 [2] 行业规范化与专业化 - 《条例》对住房租赁企业和经纪机构分别制定管理规则，推动行业专业化分工与法治化进程 [2] - 贝壳惠居等企业认为《条例》提供明确规范，有助于减少不正当竞争并增强发展信心 [2] - 需细化开业信息报送、资金监管等配套规定，并制定标准化合同文本 [7] 存量资产盘活与供给扩容 - 房地产市场进入存量提质阶段，住房租赁成为提升闲置物业效率的主要方向 [3] - 郑州城发安居等企业通过收购改造商业公寓、写字楼等非住宅项目，租金收益率高于成套住宅 [3] - "非居改租"面临改造成本高、消防报批难等问题，需优化配套政策 [3] 市场化企业的发展机遇 - 国家明确支持培育市场化、专业化住房租赁企业 [4] - 58安居客数据显示，上半年重点城市租金房价比升至2.17%，优质资产回报率接近5年定存利率 [6] - 未来5年，整合政策资源、优化融资结构的企业将主导市场 [6] 行业未来趋势 - 租赁供给将形成"政府保障+市场主体"双轨制，保障房通过存量收购快速扩容，市场化主体主导长租社区开发 [6] - 郑好办App等数字化平台整合租赁全流程，通过大数据+AI技术提升行业效率 [6] - 长租公寓企业仍有发展空间，专业化运营将推动产品品质与服务升级 [6]

住房租赁条例核心内容 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日起施行 旨在规范住房租赁活动 维护当事人权益 促进市场高质量发展 推动租购并举制度建立 [1] - 条例共7章50条 涵盖出租承租规范 租赁企业及经纪机构行为监管 强化监督与责任追究等内容 [1] - 标志着住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 提供明确制度框架和行为准则 [2][7] 市场规范与租户权益保障 - 明确出租住房标准：需符合建筑消防规定 禁止非居住空间单独出租 单间租住人数及人均面积需符合地方政府标准 [5] - 加强合同管理：要求实名签约并备案 明确押金返还规则 禁止出租人非法扣减押金或暴力腾退 [6] - 合同备案制度有助于政府掌握市场动态 为政策制定提供数据支持 双重保障提升市场透明度 [7] 住房租赁企业发展引导 - 国家将完善政策培育专业化住房租赁企业 要求企业具备匹配资金及管理能力 报送开业信息 建立租赁档案 [9] - 房源信息需真实完整 禁止虚假宣传 转租业务需设立资金监管账户 大规模自然人转租适用企业规定 [9] - 当前TOP30企业开业房源1359万间 占比较低 政策有望从财政金融 非居改租等角度加大支持力度 [10] 经纪机构行为规范 - 要求经纪机构具备匹配资金及管理能力 从业人员需备案 发布房源前需核对委托人身份及权属信息 [12] - 需明码标价收费项目 适用企业相关报送及信息公示规定 强化内部管理制度 [12][13] 市场监管机制 - 将制定统一合同示范文本 建立市级以上租金监测机制 定期公布租金水平信息 [16] - 房产管理部门通过租赁平台开展服务 与多部门信息共享 行业组织需加强自律 [16] - 租金监测机制提升市场透明度 为交易提供参考依据 违法行为将面临罚款 停业整顿等处罚 [17]

会议背景 - 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心举办《城中村改造的金融创新》课题中期研讨会，聚焦政策协同、工具创新及模式闭环推动良好生态构建 [2] - 会议总结破解城中村改造瓶颈的核心在于构建可持续的商业模式，需厘清项目合规性基础，设计分类工具与政策方案，形成覆盖全生命周期的金融生态 [2] - 参会人员包括中国证监会原主席肖钢、中国房地产业协会副会长张其光、中国人民银行金融研究所所长丁志杰等20余位专家及行业机构领导 [2][4] 城中村改造现状与挑战 - 城中村改造面临进程缓慢、参与主体权责失衡、资金期限错配、土地权属不明及审批冗长等挑战 [4] - 当前改造模式面临涉及面广、周期长、投资回报率低、市场参与主体积极性不高等现实问题 [6] - 原有依赖房地产增值和地方举债的模式已难以为继，需构建新的商业模式破解制度与资金双重瓶颈 [9] 金融创新方向 - 需针对拆除新建、整治提升、拆整结合等不同改造方式，探寻系统化改革路径 [4] - 建议探索集体土地直接入市机制，推动补偿机制向长期权益性收益转变，优先发展长租公寓、养老公寓等产业形态 [6] - 金融创新应贯穿全过程，包括制度设计、工具开发与生态构建，形成覆盖全生命周期的可持续体系 [9] 政策与工具建议 - 需构建科学清晰的流程框架，加强项目微观层面统筹规划，明确财政、金融资金在各阶段功能定位 [5] - 建议系统性研究商业模式，优化土地收益分配、提供专项税收优惠，探索设立国家层面城市更新引导基金 [6] - 应结合实证案例分析金融产品成效与局限，推动改造流程与政策系统优化 [7] 区域差异化策略 - 需充分考虑区域差异性，针对不同城市房地产市场预期和财政能力设计差异化金融支持机制 [8] - 建议将城中村改造与养老、康养等新兴产业结合，拓展房地产业功能空间，推动存量资产盘活 [8] - 决策应基于住房缺口、改造成本等量化指标，并考虑城市独特历史与社区特性制定差异化策略 [8]

业绩表现 - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润预计亏损100亿元—120亿元，去年同期亏损约98.52亿元 [1] - 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损95亿元—115亿元，去年同期亏损约76.13亿元 [1] - 上半年实现销售收入691亿元，销售回款率超100%，按期保质完成超4.5万套房，多地项目开盘去化率超80% [3] - 实现大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元 [3] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [3] - 业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [3] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [3] 业务进展 - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元 [3] - 在武汉、郑州、成都等多个城市补充优质项目资源 [3] - 与深铁集团在长租公寓领域开展战略合作，并试点全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"项目 [4] - 未来将与深铁、万纬物流拓展"轨道+物流"业务模式，如建立华南物流配送中心业务 [4] 偿债与融资 - 2025年上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期 [3] - 持续获得各类金融机构支持，加快债务风险化解 [3] 战略合作 - 进一步加强与深铁集团的融合发展，发挥双方资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态 [3] - 与深铁、万纬物流、通力电梯三方合作，探索城市物流配送新模式 [4]

业绩表现 - 上半年实现销售收入691亿元 交付超4.5万套 销售款回款率超过100% [1] - 预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿至120亿元 扣非净利润亏损95亿至115亿元 主要由于房地产开发项目结算规模下降 毛利率低位徘徊 新增计提资产减值 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 住宅开发业务 - 上海 杭州 天津等多个城市项目开盘去化率超过80% [1] - 通过系统性存量盘活打法 2023年以来成功盘活64个项目 释放约785亿元可售货值 实现超过200亿元新增销售 [1] - 在武汉 郑州 成都等核心城市补充优质项目资源 [1] 经营服务业务 - 长租公寓业务规模 效率 纳保量行业第一 出租率超93% 整体GOP利润率保持近90% [2] - 加快资产证券化等资产退出渠道建设 Pre-REIT基金取得进展 与中信等机构成立万新金石（厦门）住房租赁基金 收购泊寓旗下项目 [2] - 物业 公寓 物流 商业等部分赛道已建立行业领先优势 [3] 股东支持 - 深铁集团持有公司27.18%股权 近期提供不超过62.49亿元借款 并对已有的8.9亿元借款予以展期 [2] - 今年以来深铁集团多次提供借款 包括2月10日28亿元 2月21日42亿元 4月29日33亿元 5月14日15.51亿元 6月6日不超过30亿元 [3] 创新业务 - 与深铁集团合作运营"轨道交通+机器人配送"场景 机器人由万纬物流集成研发 [2]