核心观点 - 中年群体住房观念正从“必须买”转向“可以租”，租房正成为一种长期、稳定的生活方式，这是房地产市场发展模式转型的缩影 [1][9][11] 租赁人口与市场规模 - 中国租房市场拥有约2.6亿租赁人口的基本盘 [1][6] - 2024年中国总体租赁住房套数为9100万套，其中个人租赁房源占比近九成 [6] 租客结构变化趋势 - 租客平均年龄从2021年的32.7岁增至2024年的34.1岁 [7] - 在全国重点监测的40个城市中，35岁以上租客占比在2024年达到37.2%，逼近四成 [1][7] - 2021年至2024年，35岁以下各年龄段租客占比减少，35岁以上各年龄段占比保持增加 [7] - 36-45岁租客占比在2024年达到24.6%，首次超过了26-30岁年龄段 [7] - 2025年杭州36岁以上租客占比达到31.4%，同比上涨了近7个百分点（具体为6.8个百分点） [1][8] - 2025年杭州36岁到44岁租客占比达到21%，同比增加4.8个百分点，超过了25岁以下租客19.1%的占比 [8] - 2025年杭州45岁以上租客占比达到10%以上，同比增加2个百分点 [8] 租赁需求与户型变化 - 家庭型租客增多，租赁市场呈现“小户型减，大户型增”趋势 [7] - 2021-2024年重点40城租赁成交中，一居室、二居室小户型成交占比逐步减少，三居室、四居室及以上大户型成交占比逐步增加 [7] - 2025年杭州四室房源租赁成交占比提升了0.9个百分点 [8] - 50平方米以上户型占比走高，客户开始认可品质型公寓，并看重户型设计、装修配置、公区打造和社区服务 [8] 市场驱动因素 - 晚婚晚育、晚婚不育等观念流行，导致居民首次置业年龄推迟，租赁需求周期延长 [8] - 部分家庭选择租房是为了避免背负巨额房贷，追求财务灵活性和生活松弛感，例如有家庭宁愿支付每月近万元租金 [2][3] - 部分家庭出售房产以缓解还贷压力并获得更灵活的工作选择，例如可随工作地点变更居住地 [4][5] - 租房市场日益成熟稳定，房东更珍惜长期稳定租客，甚至主动调减房租，因“空关”成本高 [3] 政策与市场规范化 - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [9] - 以上海为例，截至“十四五”期末，累计建设筹措保障性租赁住房总量达60万套（间）以上，完成供应约40万套（间） [9] - 大量保障性租赁住房入市产生“鲶鱼效应”，2025年一线城市集中式长租公寓整体出租率超过85%，部分城市超过96%，但租金仍在下跌 [10] - 首部住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》于去年9月施行，填补了国家级行政法规空白，推动行业从“粗放发展”向“规范运行”转型 [10][11] - 法规为市场主体划定行为红线，为监管部门提供执法依据 [11]

行业趋势：菜市场成为都市青年社交新场景 - 菜市场正从传统采购地转变为年轻人逃离内卷、拥抱真实生活的精神锚点和具有仪式感的生活方式[3] - 年轻人在菜市场通过真实的人际互动治愈乡愁、收获归属感 逛菜市场行为从购物升级为社交与治愈[3] - 菜市场承载城市记忆与在地文化 成为“味觉博物馆”[3] 公司举措：窝趣以菜市场为媒介打造社群活动 - 公司联合菜市场经济学发起人及美育教育者在广州西门口地铁站轻社区举办“wo们开伙啦”在地社群活动[1] - 活动以菜市场为社交媒介 旨在为租房青年打造兼具烟火气与归属感的趣味欢聚[1] - 公司精准捕捉趋势 以“我享趣”价值主张为核心 将社区社交场景延伸至菜市场[5] - 活动让来自五湖四海的租客在寻味过程中打破隔阂 在真实互动中建立联结 为租房生活注入温暖与乐趣[5] 活动设计：通过三重互动构建社区温暖纽带 - 活动以“食”为媒构建零压力社交场景 租客围坐畅谈家乡味道与童年记忆 碰撞各地饮食文化[6] - 设置创意互动环节 包括制作“味觉地图”和本地食材竞猜游戏 增强社交乐趣并悄然滋生归属感[6] - 设计沉浸式探索环节 租客抽取词语组合走进街巷捕捉画面并分享 促进对在地文化底蕴的深度交流[8] 品牌战略：深耕“趣社区”以引领生活方式 - 公司定位为长租公寓行业的“生活方式引领者” 坚守“一半共享 一半私享”的居住理念[9] - 公司深耕“趣社区”建设 将社区空间从居住场所升级为年轻人相遇、相知、相伴的温暖圈子[9] - 活动是公司品牌特性的生动诠释 依托在地资源实现社群连接[9] - 公司未来将继续挖掘在地文化资源 打造更多元社群活动 让租客收获友谊与温暖[12] - 公司旨在证明租房生活也能充满烟火气与归属感 真正实现“租房也能住出家的感觉”[12]

核心观点 - 首开股份作为北京老牌房企，正经历从规模扩张到精耕细作的艰难转型，尽管2025年业绩预告显示亏损额较2024年有所收窄，但公司仍深陷连续多年大额亏损的困境，且销售端承压，转型之路漫长 [3][7][16] 财务业绩与亏损状况 - 2025年业绩预告显示，归母净利润预计亏损55亿至69亿元，扣非后亏损55.8亿至69.8亿元，虽然数字为负，但相比2024年81.41亿元的亏损额，减亏幅度明显 [3][11] - 公司自2022年起连续亏损：2022年归母净利润亏损4.61亿元，2023年亏损扩大至63.39亿元，2024年创下81.41亿元的亏损纪录 [3][11] - 2022年至2024年三年累计亏损近150亿元，加上2025年预计亏损，累计亏损将超过200亿元 [3][11] 亏损原因与资产减值 - 2025年亏损主要源于三大因素：行业大环境下毛利率偏低、税金及附加和期间费用居高不下、部分地产项目计提存货跌价准备 [4][12] - 资产减值计提不断加码：2022年计提0.5亿元，2023年增至17.05亿元，2024年飙升至35.7亿元，其中仅房地产项目存货跌价准备就计提了30.81亿元 [4][12] 经营改善与成本管控 - 2025年前三季度实现营业收入231.86亿元，同比增长60.31%，毛利率同比提升4.12个百分点 [5][13] - 经营活动现金流净额50.49亿元，实现由负转正的关键转变 [5][13] - 2024年销售、管理、财务费用同比分别下降21%、4%和3%，通过50个重点项目的170项控本举措直接降本6.76亿元，该套打法在2025年持续发挥作用 [6][14] - 组织架构调整是降本第一步，2025年对19家二级开发单位进行整合重组，搭建扁平化管控架构 [5][13] - 搭建统一商管平台，实现跨区域资源统筹，减少资源浪费 [6][14] 债务结构与融资情况 - 2024年末公司有息负债1161.97亿元，资产负债率74.4%，净负债率192.4%，均超过行业警戒线 [6][15] - 2025年三季度末资产负债率为76.83%，较一季度的78.37%有所下降 [6][16] - 凭借国资背景获得融资支持：2025年完成约115亿元公司债接续，获得大股东30亿元永续债支持，并新增93亿元授信额度 [6][16] - 融资成本持续走低，2024年末平均融资成本降至3.78%，较年初下降48个基点 [6][16] 业务转型与新增长点 - 公司正从单一住宅开发向多元运营转型，盘活存量资产并培育新增长点 [7][16] - 长租公寓出租率超过90%，“首开寸草”养老机构入住率达82%，商管和物业板块贡献稳定现金流 [7][16] - 北京核心区域的高端产品线“礼著”系成为提升毛利率的抓手 [7][16] - 拿地策略转为极度谨慎：2024年仅新增2幅地块，2025年三季度以4.46亿元拿下北京朝阳区呼家楼南里核心地块 [7][16] 销售压力与未来挑战 - 销售端仍有压力，2025年1-11月签约金额仅完成年度目标的57.51% [7][16] - 尽管2025年实现减亏，但公司仍未走出困境，依旧处于大额亏损区间，转型之路漫长 [7][16]

近期酒店大宗资产交易概况 - 近期中国酒店大宗资产市场成交活跃，四处标志性酒店资产密集达成交易，累计金额超过45亿元[1] - 四处资产包括上海东锦江希尔顿逸林酒店、杭州滨江宝龙城购物中心及酒店、上海中港汇铂尔曼酒店、深圳宝安京基华邑酒店，均位于上海、杭州、深圳等核心城市的核心区位[1] - 资产禀赋稀缺，价值坚实，但交易价格呈现明显的“洼地”特征，“黄金地段”与“价格洼地”并存，成为最受资本瞩目的标的[1] 具体交易案例分析 - **上海东锦江希尔顿逸林酒店**：位于浦东陆家嘴商圈，拥有850间客房及独特双子塔楼结构，最终由招商信诺与利安人寿以约9亿元收购，折合每间客房价格约106万元，较上海同类五星级酒店市场估值有显著折让[2] - **上海中港汇铂尔曼酒店**：位于浦西打浦桥商圈，为区域稀缺的超高层综合体，建筑高度达226米，由山东家族企业以约20亿元购入；该物业92%的产权在2020年交易对价约为28亿元，此番成交价格体现了市场环境变迁[2] - **杭州滨江宝龙城购物中心及酒店**：由大家人寿保险股份有限公司通过旗下平台以10亿元对价接手；该项目销售额自2022年突破30亿元后持续稳定，2024年销售额达33亿元；交易价格赋予项目良好收益率基础，符合保险资金配置要求，且未来凭借消费基础设施公募REITs有估值提升空间[2] - **深圳宝安京基华邑酒店**：为2024年新开业资产，被广东承希科汇投资控股有限公司以6.5亿元收购；该酒店硬件崭新但处于经营爬坡期而录得亏损，买方支付的对价是对其未来成熟资产价值的提前布局，并为重置成本支付了溢价，品牌管理权仍由洲际酒店集团保留[3] 市场投资范式与驱动因素 - 以显著低于重置成本的价格，收购核心城市的存量优质资产，已成为当下市场主流的投资范式[3] - 2025年中国酒店资产交易市场活跃，全国酒店转让数量同比增长200%，超过1.2万宗资产涌入交易市场[4] - 2025年上半年，投资者资本投入增长了54%，60%的关键酒店资产交易发生在一线及新一线城市，高档酒店交易占比达46%[4] - 供给端扩张显著放缓，新项目经济性下降，加盟商投资情绪谨慎，头部酒店集团储备开发项目减少，未来新增酒店竞争压力将减弱[5] - 需求端在政策鼓励服务消费、节假日安排充裕的背景下展现韧性，高端酒店市场供需天平正在重新调整，为资产价值修复铺垫宏观基础[5] - 酒店行业正处周期底部左侧，贝塔（行业性）机会将现；政策推动服务消费利好酒店，OTA平台佣金若下调将更有利于品牌连锁酒店提升竞争力[6] 主要买家类型与动机 - **高净值买家与家族办公室**：首要考量是优化和防御，面对经济不确定性转向更稳定的“避风港”市场；部分企业期望通过收购优质重资产在新区域市场打造品牌旗舰店，进行运营能力培育与品牌孵化，为轻资产扩张铺路[4] - **部分企业**：为应对业绩考核压力，购入优质资产以在短期内快速实现营收现金流增长；或通过酒店类资产购置实现与旅游、文化、商业等业务板块的战略协同，丰富产品生态[5] - **私募股权基金**：寻求“不对称机会”，在市场低估时购入优质稀缺资产，通过长期持有穿越市场周期，实现抗通胀和资产增值目标，优化投资组合[5] 资产估值逻辑与专业分工趋势 - 资产估值方式从依据历史成本评估转变为“收益法”，即估算酒店未来二三十年产生的现金流，现金流由运营水平决定[7] - 随着REITs、类REITs、基金化持有与资产证券化等实践推进，酒店资产将更频繁进入“可交易、可定价、可退出”的框架；未来估值更看重经营透明度、现金流质量与资产管理能力[8] - 资本方越来越倾向于“只持有，不管理”，而专业的酒店品牌方则乐于“只管理，不持有”[7] - 专业的酒店品牌因其成熟的管理体系、品牌溢价和会员输送能力，成为资产未来获得高流动性、实现金融化退出的重要信用背书[8] - 酒店品牌巨头更愿意轻装上阵，出售资产但保留运营权，靠品牌、管理和会员体系赚钱；例如大家保险收购杭州滨江宝龙城项目后，宝龙商业依然保留经营管理权；中国金茂转让三亚丽思卡尔顿酒店股权后保留运营管理权[9] - 资本与专业运营方形成“联姻”，资本负责“持有”，专业品牌负责“运营”和“价值实现”[10] - 未来支撑不动产价格的是其能够产生的现金流，靠运营获取收益是不可逆的大势[10] 收购后资产改造与运营方向 - **改造为混合型/长住型酒店**：混合型酒店将传统酒店服务与长住型酒店相结合，对私募股权公司有吸引力；长住型酒店迎合商务旅客和寻求长期住宿游客的需求[11] - 中国香港市场出现以学生公寓和长租公寓为核心的“住宿资产”成为重要承接方向；国内案例包括铁狮门收购上海五角场酒店项目并计划改造为长租公寓，鼎晖7.6亿元收购锦和资产旗下由老旧星级酒店改造的base服务式公寓苏河项目并成功退出[11] - **改造为精品酒店**：在核心区域收购位置优越但品质老旧的存量酒店，升级改造为精品或主题酒店，是获取核心区位资源的有效途径[12] - 预计到2030年中国中产阶级人口将超过5亿，消费升级持续深化；80%的高净值旅客愿意为独特住宿体验支付30%以上的溢价[12] - 截至2025年，中国精品酒店市场规模已突破1500亿元，年均增长率保持在15%以上；全球精品酒店数量达约4.5万家，占高端酒店市场的23%左右[12] - 案例包括由杭州香格里拉饭店东楼改造而来的水知心居·杭州香格里拉饭店，为香格里拉集团旗下高奢品牌心玺的首家精品酒店[12] - **“住改商”改造**：改造方向包括写字楼、高端养老社区、商业综合体等；案例如上海绿地万豪酒店变为银行总部办公大楼，北京船舶重工酒店转型为甲级写字楼北京朗诗大厦，大家保险·北京朝阳养老社区由首旅旗下老旧宾馆升级改造而成[13] 行业深层结构调整与未来展望 - 当前酒店资产大宗交易呈现的是一场更深层次的结构调整，资本在酒店资产之间加速流动[13] - 资本、品牌与资产的关系正在被重新定义，酒店不再只是运营型物业，而是逐步演变为多层次的金融与消费载体[13] - 未来资金将高度集中于风险最低、回报最可预测的优质资产[13] - “资本持有”与“专业运营”的分离与协作，是效率最大化的必然选择，酒店有可能成为新一代的“城市硬资产”[13]

2026年房地产行业整体展望 - 2026年是“十五五”规划开局之年，房地产行业处于企稳修复与结构转型的双重关键期 [1] - 行业整体预计保持企稳态势，但结构化分化将凸显，一线及核心地段资产有望企稳反弹，三四线及远郊楼盘仍面临较大库存压力 [3] - 行业已从高峰期回落至跌幅较深的水平，从技术层面看处于底部区间，政策底已清晰显现 [3] 住宅市场趋势与判断依据 - 市场复苏信号：一线及强二线城市复苏态势良好，以上海、深圳为例，高价一手拍卖成交远超预期，二手房市场数据呈现止跌回稳，交易量回升至相对景气水平 [3] - 市场分化原因：三四线城市面临人口净流出、老龄化加剧及产业结构薄弱等问题，缺乏足够的人口和产业支撑，导致其楼市处于横盘甚至小幅阴跌状态 [4] - 判断市场筑底的关键指标包括：一手房库存去化周期是否回落至安全线以下；二手房签约量（如深圳楼市“荣枯线”为5000套，2025年有十个月成交量持续突破此线）；以及土拍市场中民营企业的参与情况是否回暖 [6][7] 商业地产市场机遇与资本动向 - 全球房地产直接投资额预计在2026年将突破1万亿美元，中国商业地产市场在调整后跌出投资机会，已观察到部分外资重新回流关注 [9] - 外资当前处于“多看少动”的观望状态，其关注点聚焦于确定性强的细分赛道，如长租公寓、香港的学生公寓，以及内地一线和强二线城市的优质社区商业及商业项目 [9] - 外资与国内投资者布局逻辑存在差异：外资更注重投资回报率、资金安全性、物业产权年限及未来退出条件；国内投资者群体多样化，投资逻辑根据目的不同而差异明显，未形成统一范式 [9] 商业地产投资窗口与资产选择 - 2026年中国商业地产投资交易活动预计将进一步改善，此趋势在2025年下半年已开始显现 [11] - 在市场下行调整后，一线城市核心区域的优质资产价格已回归至具备长期投资价值的区间，部分此类核心资产释放出交易机会，呈现结构性与窗口性机遇 [11] - 对于内地投资者（如民营企业、家族投资者），当前是布局一线城市核心区位、持有高性价比且能产生稳定回报资产的良好窗口期，这类资产短期可作为防守型配置，长期则具备较大增长潜力 [11] 行业复苏的核心动力与转型方向 - 支撑房地产市场触底回升的核心动力首要来源于宏观经济的整体修复与复苏，宏观经济回暖将带动居民收入提升，从而释放刚性、改善性及合理的投资性需求 [7] - 政府出台的各项调控政策，包括供应端的优化举措，也是支撑市场复苏的重要核心动力 [7] - 2026年将是房地产行业的重要转型之年，优质企业正逐步向高质量发展转型，这将成为行业未来的核心发展方向 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 释放市场潜在需求 为市场注入流动性 [1] 政策背景与市场痛点 - 此前全国商业用房最低首付比例普遍维持在50% 部分项目要求60%及以上 高首付门槛是制约市场流通的关键因素 [2] - 以北京为例 2017年的严格管控政策使商办市场陷入“冰封” 个别小区政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90% [2] - 高库存导致大量资金沉淀在商业地产项目中 对区域房地产市场健康发展构成显著压力 [2] 政策影响与市场机遇 - 政策大幅降低投资门槛 以一套总价200万元的商铺为例 首付资金可从100万元降至60万元 直接释放40万元流动资金 [3] - 降低门槛将吸引更多中小投资者和初创企业入场 为商办市场注入新活力 [3] - 近年来热点城市的机构与个人投资者 将商办物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿持续增强 为市场转型提供新方向 [3] 政策定位与协同效应 - 此次商办首付比例下调是“稳楼市”一揽子政策的重要组成部分 并非孤立举措 [3] - 2026年以来多项房地产支持政策密集落地 包括：个人出售不满2年住房增值税率从5.3%降至3% 央行表态将持续实施适度宽松的货币政策 居民卖房后1年内重新购房可退还个人所得税等 [3] - 各项政策协同发力 共同构筑稳定房地产市场的政策防线 [3] 市场展望与投资导向 - 此次政策调整是聚焦于结构性去库存的精准发力 而非简单的“政策松绑” [4] - 在当前加杠杆购房意愿整体下降的背景下 投资者应把握政策导向 在股市与楼市之间做好资产平衡 [4] - 投资者可通过多元化资产配置提升财产性收入 以理性投资助力商业房地产市场健康复苏 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 释放市场潜在需求 为市场注入流动性 [1] - 政策将住宅市场的降首付利好延伸至商办房地产领域 直指行业去库存痛点 [1] 政策背景与历史对比 - 回顾近年房地产调控 重心多集中于商品住宅 针对商办房地产的专项支持政策实属凤毛麟角 [1] - 此前全国商业用房最低首付比例普遍维持在50% 部分项目甚至要求60%及以上 [2] - 以北京为例 2017年发布的严格管控政策使商办市场陷入“冰封” 个别小区政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90% [2] - 此次政策引发市场强烈反响 被部分观点视为“商办市场迎来春天” [1] 政策影响与市场效应 - 政策将大幅降低投资门槛 以一套总价200万元的商铺为例 首付资金可从100万元降至60万元 直接释放40万元流动资金 [3] - 此举将吸引更多中小投资者和初创企业入场 为商办市场注入新的活力 [3] - 热点城市的机构与个人投资者 将商办物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿持续增强 为市场转型提供新方向 [3] - 对于调控严格的城市 仅靠信贷支持尚不足以完全疏通市场 还需配套放开个人购买资格等限制 形成“信贷支持+资格放开”的组合拳 [2] 宏观政策环境 - 此次商办首付比例下调并非孤立政策 而是国家“稳楼市”一揽子政策的重要组成部分 [3] - 2026年以来多项房地产支持政策密集落地 包括：个人出售不满2年住房增值税率从5.3%降至3% 央行表态将持续实施适度宽松货币政策 居民卖房后1年内重新购房可退还个人所得税等 [3] - 各项政策协同发力 共同构筑稳定房地产市场的政策防线 [3] 行业展望与投资导向 - 此次政策调整并非简单的“政策松绑” 而是聚焦于结构性去库存的精准发力 [4] - 在当前加杠杆购房意愿整体下降的背景下 投资者更应把握政策导向 在股市与楼市之间做好资产平衡 [4] - 投资者可通过多元化资产配置提升财产性收入 同时以理性投资助力商业房地产市场的健康复苏 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此举旨在支持构建房地产发展新模式 并推动商办房地产市场去库存 [1] - 政策属于全国性调整 各地可在此基础上因城施策自主确定辖区最低首付款比例下限 [3] 政策背景与市场现状 - 全国商业营业用房待售面积达1.41亿平米 办公楼待售面积达0.52亿平米 库存高企 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [3] - 商办市场在售库存去化周期普遍在30个月 有的长达50至70个月 [4] 政策影响与市场预期 - 首付比例从通常的50%降至30% 直接降低了购买门槛 有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 政策有利于激活投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的置业需求 从而盘活二手及在售存量 [4][5] - 业内预计未来更多城市将落实去库存政策 可能包括优化商办限购政策、促进交易活跃等措施 [5] 行业挑战与观点 - 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上相比住宅按揭贷款劣势明显 且税费成本较高 [6] - 在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下 单一降低首付比例的政策效果预计有限 行业期待政策进一步宽松 [6] - 商业物业价格下跌幅度较大 对整体物业价值保持及企业资金链好转不利 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款的最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策目的是适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式 [1] - 各省级分行与派出机构可根据城市政府调控要求 在统一最低首付比例基础上自主确定辖区各城市首付比例下限 执行因城施策原则 [1] - 该政策是中国人民银行此前宣布的八项政策之一 已于1月15日由副行长邹澜在国新办发布会上预告 [1] 政策出台背景：高库存压力 - 商办市场（含商铺、写字楼、公寓等）库存高企是行业共识 去化速度长期慢于住宅市场 [2] - 国家统计局数据显示 2025年11月末办公楼待售面积为5234万平方米 商业营业用房待售面积为14105万平方米 两者合计占全国商品房待售面积的25.7% [2] - 各地普遍面临商业用房库存高、去化周期长的问题 普遍在30个月 部分城市达50至70个月 [2] - 高库存导致已供应土地和在建项目开发难度大 二手商业用房价格跌幅大 对物业价值和企业资金链不利 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求较高 通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [1] 市场需求与潜在影响 - 部分投资机构或个人投资者对商办的投资热情在上升 热点城市存在投资商业办公转做长租公寓、酒店式公寓的需求 [3] - 以深圳为例 2025年新房非住宅成交占比为31.4% 同比扩大3.8个百分点 二手房非住宅成交占比为17.5% 同比扩大2个百分点 [3] - 置业者对租售比较高的产品青睐度增加 地段优越、配套成熟的小户型公寓对接了此类需求 [3] - 大幅降低首付比例将直接降低购买门槛 刺激有实际经营或长期投资需求的买家入场 [3] - 业内认为30%的首付比例并不低 未来或有进一步下调可能 [4] 地方先行措施与行业趋势 - 为激活市场 各地已出台各类因城施策措施 包括允许存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇功能兼容、临时改变用途、发放购房补贴等 [3] - 具体案例：上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、租赁住房等功能 杭州允许临时改变房屋用途 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额给予50%补助 南宁对购买超100平方米商办项目给予1万元补贴 [4] - 行业分析认为 当前全国性政策放宽是基于商业用房市场炒作已褪去 “过剩”已成定局 在居民加杠杆意愿下降背景下 对有结构性的贷款需求进行放开是合理的 [4] - 政策支持正从住宅领域向商业、产业等更广泛领域延伸 体现了“精准滴灌”的调控思路 所有调整都围绕“构建房地产发展新模式”这一核心目标 [5] - 降低商业地产金融门槛是一次有针对性的松绑 旨在以金融手段激发市场活力 为行业平稳过渡与新模式构建提供支持 [5]

中国房地产市场2026年开年多项利好政策 - 2026年开年以来，中国房地产市场迎来多项利好，市场“步稳”开局 [1] 商业用房贷款政策调整 - 中国央行将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 此前绝大多数城市购买商业用房首付要求通常为50%，部分甚至为60%或更高 [1] - 此举直接降低了购买商业用房的门槛，有助于提高商办市场活跃度，支持房地产去库存 [1] - 下调首付比例有助于激活投资者购买商业办公用房并转型为长租公寓等产品的贷款需求，间接促进REITs发展 [2] - 该政策既是“稳地产”举措，也是“促消费、活经济”的联动工具 [2] 换房与交易税费优惠 - 财政部等部门宣布，对出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人，予以个人所得税退税优惠，政策延续至2026年底 [2] - “换房退个税”政策于2022年10月落地，本次为第二次延期，有助于降低换房成本并促进改善性需求释放 [2] - 2025年12月末，个人销售购买不满2年住房的增值税率从原有的5%降至3% [3] 存量贷款利率下调 - 2025年5月，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，LPR调降10个基点 [4] - 2026年1月1日起，存量公积金贷款利率正式下调，部分选择该日为重定价日的商业贷款购房者也将享受利率下调 [4] 地方性支持政策 - 各地近期出台优化住房公积金政策，例如银川市提出多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元人民币，退役军人贷款额度上浮20%且不受账户余额倍数限制 [4] 市场初步反应 - 多项利好政策有望推动楼市2026年稳步开局 [4] - 一线城市楼市在2026年初出现“小暖冬”，北京、上海、深圳的楼市成交呈稳步回升态势 [4] - 一线城市中原二手住宅报价指数均值已连续4周上升，由17.3%升至20.0% [4]