行业规模与增长 - 2025年末，中国住房租赁行业TOP30企业开业房源总量达142.5万间，较2024年末增长16.8万间 [1] - 同期，TOP30企业管理房源总量达203.4万间，较2024年末增长21.3万间 [1][9] - 2025年12月，全国50城住宅平均租金为34.16元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.62% [1][47] 企业竞争格局 - 开业规模榜单中，万科泊寓以203,310间位列第一，龙湖冠寓（127,000间）和瓴寓国际（95,352间）分列二、三位 [2][3] - 管理规模榜单中，万科泊寓（203,310间）、龙湖冠寓（204,100间）和瓴寓国际（107,974间）位居前三 [2][8] - 按企业背景划分，房企系在开业和管理规模上均保持领先，开业规模合计占比达47%，管理规模合计占比达48% [5][9] - 地方国企系增长迅速，开业规模合计占比达23%，较2024年末提升9个百分点；管理规模合计占比达23%，较2024年末提升3个百分点 [5][9] 企业动态与业务拓展 - 建设运营：12月，地方国企积极盘活存量资产，多个保租房项目入市，如杭州安居集团收购万科房源改造的宁巢公寓河语光年府店（75套房源），以及中建四局总部大楼改造的中建·彩寓（243套房源） [11][13][15] - 政企合作：市场化运营商深化与政府、国企合作，华润有巢东莞松山湖万象汇店（总体量2000余间）、魔方公寓珠海南屏科技园店等项目入市 [16][17] - 企业自建：多家企业推进自建员工公寓，京东宣布已提供2.8万套住房，未来5年将再投220亿元提供15万套“小哥之家”；华润置地与华润雪花啤酒联合打造深圳“雪花阁”员工宿舍 [18][20] - 业务合作：行业合作持续，如万科泊寓签约小米武汉青年公寓（990套房源）提供全周期运营管理；富隆智地基金收购苏州联建公寓（1190间房源）并委托乐璟运营 [21][22] 融资动向 - 公募REITs：华夏基金华润有巢REIT成功扩募，募集资金11.33亿元，用于收购上海两处租赁住房项目；中航北京昌保租赁住房REIT已正式申报 [23][25] - 资产证券化：广州安居集团CMBS挂牌上交所，创保障房行业最低利率；新黄浦筑梦城保租房ABS（拟发行11.94亿元）和国开-乌鲁木齐保租房ABS（拟发行12.64亿元）获审核通过 [23][25] - 信贷支持：金融支持政策落地，如云南省首笔1.19亿元保障性住房再贷款，以及山东省首个“专项债+银行贷款”协同项目（专项债1.6亿元，银团贷款8100万元）用于收购存量房转保租房 [23][25] 政策环境 - 中央层面：12月政策聚焦“优化保障性住房供给”、“强化金融支持”与“提升住房品质”三大维度，鼓励收购存量商品房用于保障房，并推动REITs市场发展及“好房子”建设 [1][26][27][28] - 地方层面：各地政策注重盘活存量、规范监管及人才支持，如深圳、湖南为青年人提供从短期免费住宿到中长期租房补贴的全链条支持；多地出台公积金提取优惠及“以旧换新”政策支持租赁住房筹集 [1][30][32][34] - “十五五”规划：26个省（区、市）发布规划建议，“推动房地产高质量发展”目标贯穿始终，多地强调健全住房租赁制度、优化保障性住房供给和建设“好房子” [1][55] 市场供应与城市表现 - “十四五”期间，主要城市保障性租赁住房供应力度空前，例如深圳筹建63.2万套（间），杭州筹集26.84万套（间），北京2025年建设筹集约6.7万套（间） [38][39][46] - 2025年12月，50个重点城市中，49个城市住宅平均租金环比下跌，仅北海环比上涨0.79%；西安（环比跌1.20%）、北京等地跌幅较大 [51]

政策适用范围与标准 - 税收优惠政策适用于在北京持有或经营租赁住房500套及以上或建筑面积1.5万平方米及以上的住房租赁企业[1][2] - 企业需满足经营范围包含"住房租赁"相关字样且已按规定向主管部门备案或报送开业信息[2] - 北京的专业化规模化住房租赁企业标准从全国标准的1000套或3万平方米下调了50%[2] 税收优惠具体内容 - 住房租赁企业可享受增值税优惠，征收率由5%降至1.5%[2] - 企事业单位等向专业化规模化住房租赁企业出租住房可享受房产税优惠，税率由12%降至4%[2] 市场参与主体结构 - 专业化规模化住房租赁企业主要包括自持自营的企业化房东和转租经营的"机构化二房东"[3] - 转租经营的企业目前占据市场份额的90%以上[3] 政策出台背景与目的 - 新政旨在贯彻落实住房租赁条例相关规定，深化规范发展住房租赁市场[4] - 政策目的是抓住培育规模化住房租赁企业做优做强的"牛鼻子"，促进租购并举的住房制度[4] - 政策通过降低企业经营成本，鼓励企业做大做强，激发市场活力[5] 政策实施机制与影响 - 企业认定程序大大简化，住房租赁企业备案后可根据平台数据自动认定，例如备案超500个租赁合同可被自动认定为规模化企业[4] - 此次政策扩大了税收优惠覆盖面，主要惠及中等规模的住房租赁企业[4] - 低效利用的厂房改建为租赁住房并由住房租赁企业经营，也可享受优惠政策[4] 对行业发展的预期影响 - 发展规模化住房租赁企业有利于租赁市场集中管理，减少租赁纠纷，促进市场高质量发展[4] - 政策可降低租赁住房成本，提高住房租赁质量，为居民提供更好的租赁服务[4] - 推动北京租赁市场从以分散的个人房东为主向机构化、专业化方向发展[4]

住房租赁市场结构性变化 - 租客平均年龄逐年上升 2024年35岁以上租客占比达37.2% [1][2] - 家庭户型需求显著增加 家庭型租客显著增加 [1][2] - 租后服务成为核心诉求 租客最关注租后服务质量 [1][2] - 分散式房源占供应主体80% 一线城市老旧房源占比近70% [1][5] 政策法规推动行业转型 - 《住房租赁条例》9月15日施行 支持企业盘活存量资产 [1] - 条例明确租赁企业独立主体地位 与经纪业务和二房东区分 [8] - 推动服务标准化运营 清退虚假房源 [8] - 激活分散式民宅出租意愿 推动非居改租等存量资产盘活 [8] 贝壳业务战略布局 - 租赁业务成为一体三翼战略中的一翼 [2] - 覆盖5.5万家门店和49万经纪人 [2] - 楼盘字典覆盖2.7亿套房源 [2] - 提供分散式和集中式租赁服务 包括贝壳省心租和新青年公寓 [2] 创新商业模式发展 - 贝壳省心租采用轻资产托管模式 不赚租金差价 [3] - 在全国13个城市累计服务客户约180万 北京超43万 [4] - 提供700+项免费维修 24小时响应 0押月付等服务 [3] - 重塑租赁机构与用户关系 从零和博弈转向价值共创 [3] 品质提升体系建设 - 推出HQI房源品质分 覆盖全品类房源 [6] - 评估五大核心维度：房况装配 租金竞争力 信息完备度 生活便利性 支付灵活性 [6] - 划分钻石好房 黄金好房 白银好房三个等级 [6] - 采用统一评估标准 赋能品质交付及效率提升 [7] 行业未来发展方向 - 全国租房人口近2.6亿人 [2] - 推动租购并举的住房制度 [8] - 合规经营成为发展基础 重点考核品质交付和租住安全 [8] - 大租赁时代迎来发展机遇 租住成为一种生活方式 [9]