报告核心观点 - 2026年房地产行业投资策略核心是"避险为基，寻优为策"，聚焦"轻资产+好企业" [3][4][5] - 行业将持续筑底，投资机会源于商业模式重塑和估值体系改变，而非传统周期反弹 [4][60] - 投资主线为"向轻、向好"，优先选择商业模式优、现金流确定的轻资产运营商与财务稳健的头部房企 [69][76] 2025年基本面与行情复盘 2025年各子行业业绩表现 - A股109家地产股中，物业板块盈利表现最佳，6家公司归母净利润全部为正，占比100%；开发商板块52家公司中仅30家盈利，占比58% [12][13] - H股100家地产股中，物业板块19家公司全部盈利，占比100%；开发商板块61家公司中仅17家盈利，占比28% [12][13] - A股商管板块毛利率达47.08%，净利率9.17%，盈利能力突出；物业板块归母净利润增速达28% [16][17] - H股商管板块平均归母净利润5.93亿元，毛利率48.78%；物业板块净利润增速29% [20][19] - 产业园企业因集中交付和投资收益增长，A股归母净利润增速达23% [16][17] 2025年各子行业股价表现 - A股物业板块年内累计涨幅33%，产业园板块涨幅29%，完全转型类股票涨幅27% [22][23] - H股商管板块年内累计涨幅14%，表现稳健；开发商板块下跌3% [22][23] - 物业和商管板块股价方差较小（A股物业0.27，H股商管0.21），显示收益稳健；转型类板块方差最大（A股完全转型0.51），风险较高 [22][23] - 股价驱动因素包括科技投资、估值低位、好房子概念、高股息率和高利润率等 [25][27] 2025年策略回顾 - 2025年投资策略聚焦"地产+消费"、好房子企业、中介三类标的，年内加推物业和商管板块 [31][32][33] - 实际推荐标的表现分化，部分头部房企和轻资产运营商表现符合预期 [31][32][33] 2026年度行业机会挖掘 政策及宏观视角 - 2025年商品房销售面积预计不足9亿平，新开工面积已低于销售面积，待售库存占主导 [41][44] - 长期房地产销售中枢可能维持在6亿平，对应总需求体量约6万亿元 [48][49] - 70大中城市新房价格同比下跌13%，二手房价格同比下跌25%，价格下行压力显著 [43][44] - 政策方向聚焦需求侧调整（如限购限贷放松）、降低购房成本（首付比例降至15%，房贷利率降至3%左右）及财政发力（土地盘活、收储、城中村改造） [38][39] 经营基本面视角 - 2026年行业仍处周期底部，开发商和中介属顺周期板块，处于底部区间；商管和物业属防御型板块，有望穿越周期 [51] - 城镇化率从2025年的67.8%稳步提升至2030年的71.8%，但人口总量呈下降趋势，新增住房需求占比从55%降至45% [47][49] - 供给侧出清、好房子产品迭代及库存去化难度加大，对高土地储备房企构成资金压力 [48][49] 投资视角 - 开发商投资逻辑从"博弈政策放松"转向"投资永续经营能力"，重点关注信用极佳、产品力突出、布局精准及向"开发+运营"转型的企业 [52][53] - 商管公司估值核心将从"持有资产价值"转向"管理输出能力"，拥有强大品牌和标准化运营体系的轻资产管理商更具优势 [57][60] - 物业行业将经历"价值回归"，投资者更青睐关联方风险小、具备市场化外拓能力、现金流健康的企业 [57][61] - 产业园成功的关键在于成为"产业投资人"，通过产业投资和孵化分享租户成长红利 [57][62] - 转型股需一事一议，重点验证新业务是否建立独立、可持续的竞争优势 [57][62] 选股思路和推荐组合 选股思路 - 2026年投资进入深度挖掘"α个股"阶段，策略排序为：商管>物业>产业园>中介=开发商龙头>转型标的 [66][68] - 主线一（防守与价值）：配置现金流安全、具备"开发+运营"能力的龙头房企 [67][70] - 主线二（成长与重估）：聚焦轻资产赛道，关注商管与物管的品牌护城河和REITs价值重估 [67][70] - 主线三（反转与机遇）：审慎参与转型，优选路径清晰、资源匹配的公司 [67][68] 推荐组合 - 商管和物业板块：华润万象生活（市值952亿港元，年内涨幅44%，[77]）、恒隆地产（市值447亿港元，涨幅42%）、太古地产（市值1246亿港元，涨幅37%） [77] - 优质头部房企：华润置地（市值2094亿港元，涨幅30%）、建发国际集团（市值381亿港元，涨幅30%）、滨江集团（市值349亿元，涨幅30%）、招商蛇口（市值861亿元）、建发股份（市值302亿元） [77] - 商管板块边际景气度评分4.5（最高5分），预期差4.5分，为最具吸引力赛道；物业景气度3.0分，预期差3.5分，属稳健选择 [73][74]