报告核心观点 - 2026年房地产行业投资策略核心是"避险为基，寻优为策"，聚焦"轻资产+好企业" [3][4][5] - 行业将持续筑底，投资机会源于商业模式重塑和估值体系改变，而非传统周期反弹 [4][60] - 投资主线为"向轻、向好"，优先选择商业模式优、现金流确定的轻资产运营商与财务稳健的头部房企 [69][76] 2025年基本面与行情复盘 2025年各子行业业绩表现 - A股109家地产股中，物业板块盈利表现最佳，6家公司归母净利润全部为正，占比100%；开发商板块52家公司中仅30家盈利，占比58% [12][13] - H股100家地产股中，物业板块19家公司全部盈利，占比100%；开发商板块61家公司中仅17家盈利，占比28% [12][13] - A股商管板块毛利率达47.08%，净利率9.17%，盈利能力突出；物业板块归母净利润增速达28% [16][17] - H股商管板块平均归母净利润5.93亿元，毛利率48.78%；物业板块净利润增速29% [20][19] - 产业园企业因集中交付和投资收益增长，A股归母净利润增速达23% [16][17] 2025年各子行业股价表现 - A股物业板块年内累计涨幅33%，产业园板块涨幅29%，完全转型类股票涨幅27% [22][23] - H股商管板块年内累计涨幅14%，表现稳健；开发商板块下跌3% [22][23] - 物业和商管板块股价方差较小（A股物业0.27，H股商管0.21），显示收益稳健；转型类板块方差最大（A股完全转型0.51），风险较高 [22][23] - 股价驱动因素包括科技投资、估值低位、好房子概念、高股息率和高利润率等 [25][27] 2025年策略回顾 - 2025年投资策略聚焦"地产+消费"、好房子企业、中介三类标的，年内加推物业和商管板块 [31][32][33] - 实际推荐标的表现分化，部分头部房企和轻资产运营商表现符合预期 [31][32][33] 2026年度行业机会挖掘 政策及宏观视角 - 2025年商品房销售面积预计不足9亿平，新开工面积已低于销售面积，待售库存占主导 [41][44] - 长期房地产销售中枢可能维持在6亿平，对应总需求体量约6万亿元 [48][49] - 70大中城市新房价格同比下跌13%，二手房价格同比下跌25%，价格下行压力显著 [43][44] - 政策方向聚焦需求侧调整（如限购限贷放松）、降低购房成本（首付比例降至15%，房贷利率降至3%左右）及财政发力（土地盘活、收储、城中村改造） [38][39] 经营基本面视角 - 2026年行业仍处周期底部，开发商和中介属顺周期板块，处于底部区间；商管和物业属防御型板块，有望穿越周期 [51] - 城镇化率从2025年的67.8%稳步提升至2030年的71.8%，但人口总量呈下降趋势，新增住房需求占比从55%降至45% [47][49] - 供给侧出清、好房子产品迭代及库存去化难度加大，对高土地储备房企构成资金压力 [48][49] 投资视角 - 开发商投资逻辑从"博弈政策放松"转向"投资永续经营能力"，重点关注信用极佳、产品力突出、布局精准及向"开发+运营"转型的企业 [52][53] - 商管公司估值核心将从"持有资产价值"转向"管理输出能力"，拥有强大品牌和标准化运营体系的轻资产管理商更具优势 [57][60] - 物业行业将经历"价值回归"，投资者更青睐关联方风险小、具备市场化外拓能力、现金流健康的企业 [57][61] - 产业园成功的关键在于成为"产业投资人"，通过产业投资和孵化分享租户成长红利 [57][62] - 转型股需一事一议，重点验证新业务是否建立独立、可持续的竞争优势 [57][62] 选股思路和推荐组合 选股思路 - 2026年投资进入深度挖掘"α个股"阶段，策略排序为：商管>物业>产业园>中介=开发商龙头>转型标的 [66][68] - 主线一（防守与价值）：配置现金流安全、具备"开发+运营"能力的龙头房企 [67][70] - 主线二（成长与重估）：聚焦轻资产赛道，关注商管与物管的品牌护城河和REITs价值重估 [67][70] - 主线三（反转与机遇）：审慎参与转型，优选路径清晰、资源匹配的公司 [67][68] 推荐组合 - 商管和物业板块：华润万象生活（市值952亿港元，年内涨幅44%，[77]）、恒隆地产（市值447亿港元，涨幅42%）、太古地产（市值1246亿港元，涨幅37%） [77] - 优质头部房企：华润置地（市值2094亿港元，涨幅30%）、建发国际集团（市值381亿港元，涨幅30%）、滨江集团（市值349亿元，涨幅30%）、招商蛇口（市值861亿元）、建发股份（市值302亿元） [77] - 商管板块边际景气度评分4.5（最高5分），预期差4.5分，为最具吸引力赛道；物业景气度3.0分，预期差3.5分，属稳健选择 [73][74]

人工智能对全球经济的影响 - 人工智能可能在未来十年推动全球经济规模增长15%，使全球年增长率额外增加一个百分点，影响程度与19世纪工业化相当 [1] - 在信任和合作程度较低的情景下，人工智能对经济增长的推动作用仅为8%，悲观情景下低至1% [1] - 人工智能的经济增长红利取决于技术突破、负责任的使用、清晰的治理以及社会各界的信任 [1] 全球经济重组与行业转型 - 全球经济加速进入深度重组阶段，22个主要行业中有17个面临25年来最严峻的转型挑战 [1] - 2025年将有7.1万亿美元的企业收入重新分配，这一情况发生在全球关税上调之前 [1] - 未来十年，行业将以新方式重组，形成跨越传统界限的新领域，例如电动汽车推动电力供应商、电池制造商和科技公司进入移动出行领域 [1] 商业模式重塑与价值转移 - 2025年全球因商业模式重塑发生的价值转移将达到7.1万亿美元，中国将额外创造1.66万亿美元价值 [2] - 价值创造将更多来自突破行业壁垒、整合资源的组织，企业决策者需敏锐捕捉客户需求并革新运营模式 [2] - 人工智能创新、行业重构和国际贸易格局变化已催生新的增长领域 [2]

人工智能对全球经济的影响 - 人工智能可能在未来十年推动全球经济规模增长15%，使全球经济的年增长率额外增加一个百分点，影响与19世纪工业化相当 [1] - 预计2025年全球因商业模式重塑发生的价值转移达7.1万亿美元，中国将创造额外1.66万亿美元价值 [1] - 价值创造将更多来自能突破行业壁垒、整合资源的组织，企业需通过技术革新运营模式实现增长飞跃 [1] 普华永道的技术布局与创新 - 推出"智能体"操作系统（PwC's agent OS），帮助企业以结构性变革方式部署AI，速度较传统方法提升10倍 [2] - 发布新版ChatPwC，整合专有数据和方法论，为客户团队提供最佳洞察 [4] - 内部部署数百个任务专用AI智能体，集成至税务、审计等流程以提升生产力 [4] - 推出智能学习平台，提供个性化学习体验以提升员工服务能力 [4] 普华永道的客户案例 - 助力大型科技企业搭建AI驱动的全渠道联络中心，通话时长缩减25%，呼叫转接减少60%，客户满意度提升10% [3] - 协助医疗保健企业引入AI工作流程，临床洞察效率提高50%，管理负担减轻30% [3] 普华永道的战略投资 - 五年内投资10亿美元推进"新时代审计"项目，利用AI优化审计标准化和自动化 [4] - 过去一年全球投资36亿美元，包括8项收购和7项战略投资，拓展供应链、数据治理等领域能力 [4] 品牌升级与定位 - 升级品牌视觉符号和语言标识，引入"动能标识"（Momentum Mark），强调与客户协同共进 [5] - 新品牌定位依托技术与专业能力，帮助客户构建、维持并加速发展动能 [5]