天眼查App显示，近日，内蒙古万晟商业管理有限责任公司成立，法定代表人为杨维军，注册资本30万 人民币，经营范围为许可项目：餐饮服务；食品生产；食品小作坊经营；道路货物运输（不含危险货 物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文 件或许可证件为准）一般项目：餐饮管理；企业形象策划；食用农产品初加工；普通货物仓储服务（不 含危险化学品等需许可审批的项目）；市场营销策划；企业管理；技术服务、技术开发、技术咨询、技 术交流、技术转让、技术推广；厨具卫具及日用杂品批发；日用品销售；日用木制品销售；家用电器销 售；日用百货销售；个人卫生用品销售；日用杂品销售；日用化学产品销售；新鲜蔬菜零售；新鲜水果 零售；农副产品销售；鲜肉零售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。 ...

（编辑 张昕） 本报讯 （记者袁传玺）天眼查工商信息显示，近日，上海胜祝商业管理有限公司成立，注册资本5000万元，经营范围含商 业综合体管理服务、非居住房地产租赁、物业管理、电动汽车充电基础设施运营、停车场服务、园区管理服务、创业空间服 务、食品销售等。股东信息显示，该公司由东方财富（300059）全资持股。 ...

人民财讯10月27日电，企查查APP显示，近日，上海胜祝商业管理有限公司成立，注册资本5000万元， 经营范围包含：商业综合体管理服务；非居住房地产租赁；物业管理；电动汽车充电基础设施运营等。 企查查股权穿透显示，该公司由东方财富全资持股。 ...

报告核心观点 - 2026年房地产行业投资策略核心是"避险为基，寻优为策"，聚焦"轻资产+好企业" [3][4][5] - 行业将持续筑底，投资机会源于商业模式重塑和估值体系改变，而非传统周期反弹 [4][60] - 投资主线为"向轻、向好"，优先选择商业模式优、现金流确定的轻资产运营商与财务稳健的头部房企 [69][76] 2025年基本面与行情复盘 2025年各子行业业绩表现 - A股109家地产股中，物业板块盈利表现最佳，6家公司归母净利润全部为正，占比100%；开发商板块52家公司中仅30家盈利，占比58% [12][13] - H股100家地产股中，物业板块19家公司全部盈利，占比100%；开发商板块61家公司中仅17家盈利，占比28% [12][13] - A股商管板块毛利率达47.08%，净利率9.17%，盈利能力突出；物业板块归母净利润增速达28% [16][17] - H股商管板块平均归母净利润5.93亿元，毛利率48.78%；物业板块净利润增速29% [20][19] - 产业园企业因集中交付和投资收益增长，A股归母净利润增速达23% [16][17] 2025年各子行业股价表现 - A股物业板块年内累计涨幅33%，产业园板块涨幅29%，完全转型类股票涨幅27% [22][23] - H股商管板块年内累计涨幅14%，表现稳健；开发商板块下跌3% [22][23] - 物业和商管板块股价方差较小（A股物业0.27，H股商管0.21），显示收益稳健；转型类板块方差最大（A股完全转型0.51），风险较高 [22][23] - 股价驱动因素包括科技投资、估值低位、好房子概念、高股息率和高利润率等 [25][27] 2025年策略回顾 - 2025年投资策略聚焦"地产+消费"、好房子企业、中介三类标的，年内加推物业和商管板块 [31][32][33] - 实际推荐标的表现分化，部分头部房企和轻资产运营商表现符合预期 [31][32][33] 2026年度行业机会挖掘 政策及宏观视角 - 2025年商品房销售面积预计不足9亿平，新开工面积已低于销售面积，待售库存占主导 [41][44] - 长期房地产销售中枢可能维持在6亿平，对应总需求体量约6万亿元 [48][49] - 70大中城市新房价格同比下跌13%，二手房价格同比下跌25%，价格下行压力显著 [43][44] - 政策方向聚焦需求侧调整（如限购限贷放松）、降低购房成本（首付比例降至15%，房贷利率降至3%左右）及财政发力（土地盘活、收储、城中村改造） [38][39] 经营基本面视角 - 2026年行业仍处周期底部，开发商和中介属顺周期板块，处于底部区间；商管和物业属防御型板块，有望穿越周期 [51] - 城镇化率从2025年的67.8%稳步提升至2030年的71.8%，但人口总量呈下降趋势，新增住房需求占比从55%降至45% [47][49] - 供给侧出清、好房子产品迭代及库存去化难度加大，对高土地储备房企构成资金压力 [48][49] 投资视角 - 开发商投资逻辑从"博弈政策放松"转向"投资永续经营能力"，重点关注信用极佳、产品力突出、布局精准及向"开发+运营"转型的企业 [52][53] - 商管公司估值核心将从"持有资产价值"转向"管理输出能力"，拥有强大品牌和标准化运营体系的轻资产管理商更具优势 [57][60] - 物业行业将经历"价值回归"，投资者更青睐关联方风险小、具备市场化外拓能力、现金流健康的企业 [57][61] - 产业园成功的关键在于成为"产业投资人"，通过产业投资和孵化分享租户成长红利 [57][62] - 转型股需一事一议，重点验证新业务是否建立独立、可持续的竞争优势 [57][62] 选股思路和推荐组合 选股思路 - 2026年投资进入深度挖掘"α个股"阶段，策略排序为：商管>物业>产业园>中介=开发商龙头>转型标的 [66][68] - 主线一（防守与价值）：配置现金流安全、具备"开发+运营"能力的龙头房企 [67][70] - 主线二（成长与重估）：聚焦轻资产赛道，关注商管与物管的品牌护城河和REITs价值重估 [67][70] - 主线三（反转与机遇）：审慎参与转型，优选路径清晰、资源匹配的公司 [67][68] 推荐组合 - 商管和物业板块：华润万象生活（市值952亿港元，年内涨幅44%，[77]）、恒隆地产（市值447亿港元，涨幅42%）、太古地产（市值1246亿港元，涨幅37%） [77] - 优质头部房企：华润置地（市值2094亿港元，涨幅30%）、建发国际集团（市值381亿港元，涨幅30%）、滨江集团（市值349亿元，涨幅30%）、招商蛇口（市值861亿元）、建发股份（市值302亿元） [77] - 商管板块边际景气度评分4.5（最高5分），预期差4.5分，为最具吸引力赛道；物业景气度3.0分，预期差3.5分，属稳健选择 [73][74]

同程旅行收购万达酒管 - 同程旅行完成对万达酒店管理（香港）有限公司100%股权的收购交割 [1] - 万达酒管截至2025年6月底拥有在营酒店222家，客房总量超过42500间 [1] - 万达酒管另有406家酒店已签约待开业 [1] 海昌海洋公园控制权变更 - 祥源控股完成对海昌海洋公园的特别授权认购，持股38.6%成为控股股东 [2] - 认购事项所得款项净额约为22.84亿港元 [2] - 原董事会主席兼行政总裁曲乃杰辞任，并调任为非执行董事 [2] 旅游出行市场数据 - 2025年前三季度国内居民出游总人次达49.98亿，同比增长18.0% [4] - 国内居民出游总花费为4.85万亿元，同比增长11.5% [4] - 农村居民出游人次同比增长25.0%，花费同比增长24.0%，增速显著高于城镇居民 [4] 酒店业合作与扩张 - 如家酒店集团与凯悦酒店集团签署中国区总特许经营战略协议，共同推进凯悦嘉迎品牌 [5] - 如家计划未来数年在国内新开不少于50家凯悦嘉迎酒店 [5] 企业战略与业务拓展 - 华侨城集团总经理吴秉琪获证监会豁免，代行华侨城A总裁职责 [6] - 胖东来实业有限公司工商变更，经营范围新增旅游业务、会议展览、文化艺术交流等 [7] - 北京通州山姆会员店开工建设，建设规模约5.6万平方米，旨在带动区域消费和产业升级 [7][8] - 珠海万达商管调整管理架构，设立三大体系，并任命副董事长和首席运营官 [9] 地方政府政策导向 - 贵州省发布实施意见，鼓励发展“物业服务＋生活服务”模式，推动物业企业与养老、托育等合作 [3] - 鼓励物业服务企业建设智慧平台，推广智能安防、智慧停车等新模式 [3]

重大资产重组计划 - 公司拟转让持有的珠海格力房产有限公司100%股权，受让方为珠海投捷控股有限公司 [1] - 交易拟采用现金支付方式，不涉及发行股份，预计构成重大资产重组 [1] - 交易不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [1] 战略聚焦与业务转型 - 公司战略定位和主营业务已转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展 [4] - 本次交易旨在加速完成全面去地产化承诺，进一步聚焦免税业务等大消费主业 [5] - 未来公司将锚定大消费战略主航道，打造面向国际的大消费产业集团 [5] 交易预期影响 - 交易如顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [5] - 本次交易为重大资产出售，采用现金支付，不影响公司股权结构 [5] 近期财务与经营表现 - 2025年上半年公司营业收入约为17.4亿元，同比减少45.62% [6] - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润约为亏损2.74亿元，较上年同期亏损5.54亿元同比减亏 [6] - 2025年上半年免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元 [6] 各业务板块发展状况 - 免税业务已形成覆盖口岸免税、跨境商务、商业综合体及线上渠道的全产业链布局 [5] - 商管业务正提升专业化能力，积极推进格力海岸·新新里MALL等商业项目的招商 [6] - 公司与阿里云、银泰商业集团合作建设"数实一体化智能新零售平台"，推动产业数智化转型 [6] - 受房地产行业深度调整影响，上半年房地产业务收入持续下降，经营持续亏损 [6] 市场数据 - 10月21日公司股价收报6.25元/股，涨幅2.29%，最新市值为118亿元 [3]

战略转型与资产重组 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司，交易以现金方式进行[1] - 此次交易是公司履行“5年内完成存量房地产有序退出”承诺的加速兑现，旨在为以免税为核心的“大消费”主航道腾挪资源与治理空间[1][2] - 交易若顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益，推动公司从“重资产地产模式”加速转向“轻资产消费运营模式”[2] 业务聚焦与运营协同 - 公司业务布局已全面聚焦于“免税+商管+商贸”三大板块，致力于构建协同发展的综合型大消费生态[4][5] - 免税业务覆盖全国十余个省市的近二十个陆路、港口及机场口岸，拱北口岸免税店成为大湾区跨境消费的重要窗口[4] - 受托运营的三亚湾壹号项目开业首周客流突破百万人次，显示“以商促免、以免带贸”的协同模式正逐步成型[5] 政策环境与增长前景 - 海南自贸港封关运作进入倒计时，粤港澳大湾区高水平开放深化，跨境零售与文旅消费的制度红利加速释放[6] - 公司通过“双区联动”布局，一端深耕大湾区口岸体系，一端布局海南自贸港核心区域，以承接政策红利与客流优势[6] - 随着资产结构优化和主业聚焦，公司估值锚正由“业务扩张”向“运营效率”切换，转型进入释放经营成果的关键阶段[6]

10月21日，济南市城市管理局官网公示一批行政处罚公示，其中，济南润泽汇森商业管理有限公司因消防管理案被处罚。 信息显示，济南润泽汇森商业管理有限公司在天桥区北园街道小清河北路10777号C2座建设汉庭酒店装修工程，存在竣工验收后未进行消防备案的违法行 为。依据《中华人民共和国消防法》第五十八条第三款，该公司被罚款2000元，行政处罚决定书文号为济综执处字〔2025〕第75号，处罚决定日期为2025 年10月14日。 公开资料显示，济南润泽汇森商业管理有限公司成立于2019年6月19日，注册资本200万元，经营范围包括酒店管理、餐饮管理、会议及展览服务、物业管 理、企业管理等。 ...

公司核心资产与股权结构 - 万达集团及王健林目前拥有的核心资产包括大连新达盟约40%股权、约200座万达广场，以及万达体育、万达宝贝王等[2][17] - 万达集团对外投资存续状态的企业为24家，其中持股比例超过50%的有15家，包括上海万达网络金融服务有限公司、北京万达文化产业集团等[2][18] - 王健林所控制的企业有76家处于存续期间，但其对外投资的11家企业中仅有6家显示为存续状态[2][19] 近期法律与执行风险事件 - 万达集团及法定代表人王健林等因一笔执行标的为1.86亿元的案件被限制高消费，执行法院为甘肃省兰州市中级人民法院，案件立案日期为2025年7月16日[3][5] - 万达集团内部人士回应称，此次限高或因下属项目公司经济纠纷在执行层面信息不对称导致，双方此前一直在协商解决[3] - 截至信息发布时，中国执行信息公开网已查询不到王健林的限高信息[3] 公司整体被执行与股权冻结情况 - 仅万达集团就有10条被执行人信息，涉及总金额约52.62亿元，并有1条被限制高消费信息和47条股权冻结信息[6][7] - 2025年9月初，万达集团新增两则大额股权冻结，标的企业为上海万达网络金融服务有限公司和上海万达小额贷款有限公司，冻结股权数额分别为85.62亿元和8.4亿元，均超过其注册资本的80%[7][8] - 万达地产集团有限公司有423条被执行人信息，被执行总金额达18.4亿元；万达商管有1条被执行人信息，被执行总金额约295.9万元[8] 资产出售与资金回笼举措 - 为缓解资金紧张，王健林自2023年起持续出售资产，包括将万达酒店管理公司100%股权以24.9亿元出售给同程旅行，以及将48座万达广场出售给太盟、腾讯、京东等机构组成的联合体，对应出售资金超200亿元[13][14] - 从2023年至2025年5月，万达集团出售的万达广场数量已近百座，王健林目前能出售的自持万达广场仅剩约200座[14][15] - 其他资产出售包括中国儒意以2.4亿元收购万达旗下快钱金融30%股权，以及对美国传奇影业、英国圣汐游艇公司等的转让[15] 财富与资产价值变动 - 根据《2025新财富500创富榜》，王健林父子财富为588.1亿元，较上年的1408.4亿元大幅缩水820.3亿元，排名从第9位下滑至第51位[19]

公司法律风险 - 大连万达集团股份有限公司及其法定代表人王健林被限制高消费 [1] - 公司及关联方因案件被强制执行1.86亿元 [1] - 公司存在47条股权冻结记录 涉及万达商业管理、文化产业等核心子公司 [4] - 公司共有10条被执行人信息 总金额达52.62亿元 [4] 资产处置动态 - 2025年以来已出售7座万达广场 [4] - 2023-2024年间累计出售超30座万达广场 [4] - 持续出售资产以缓解现金压力 [4]