招商活动概况 - 2025年9月9日苏州工业园区金鸡湖商务区举办"沪苏同城·潮向未来"新消费生态招商对接会 吸引沪苏及周边城市10家现代服务业企业参与 [1] - 活动旨在推动新商业入驻 将沪苏同城愿景转化为实际发展盛景 [1] 区域经济表现 - 金鸡湖商务区首店经济蓬勃发展 累计引进首发首店超过200家 [1] - 楼宇经济表现突出 去年税收超亿元楼宇达35幢 [1] - 该商务区获评"中国商务区综合竞争力20强" 成为园区高质量发展核心区域 [1] 参会企业类型 - 参会企业涵盖元宇宙企业 新餐饮连锁企业 商业管理平台及信托证券机构等多类型现代服务业 [1] - 中信建投证券苏州分公司表态将继续为意向落户企业提供资金支持 [1] 政府服务措施 - 商务区全面落实帮代办服务机制 采用网格化与大数据分析实现重点领域企业全覆盖即时服务 [1] - 园区将持续提供优质商贸环境 优惠品牌政策与优越载体资源支持新发展 [2]

核心事件 - 大连万达集团新增两则股权冻结信息 冻结股权数额合计94亿元人民币 冻结期限均为三年[2][3] - 股权冻结涉及上海万达网络金融服务有限公司8562506万元人民币及上海万达小额贷款有限公司84000万元人民币[4][5] - 执行法院均为北京金融法院 案号为(2025)京74法第1380号 冻结期限自2025年9月1日至2028年8月31日[5] 被冻结企业业务详情 - 上海万达网络金融服务有限公司运营万惠云创平台 包含万达钱包和万达普惠两大业务[6] - 万达钱包整合先享后付、小额信贷、充值预付等金融服务功能 面向万达业态客群[6] - 万达普惠专注于金融+互联网+大数据创新 为普罗大众及小微企业提供金融服务[6] 历史股权冻结记录 - 8月27日被北京金融法院冻结1979亿元股权 股权被执行企业为大连万达商业管理集团股份有限公司[9][10] - 截至9月5日共有38条股权冻结信息 29条立案信息[11][13] - 历史股权冻结涉及万达体育有限公司、大连珩兴企业管理有限公司等10家企业[13] 被执行情况 - 当前存在10条被执行人信息 合计被执行金额4929亿元人民币[11] - 25条历史被执行人信息 总执行金额达9125亿元人民币[11][12] - 最大单笔执行标的达241亿元 由北京市第三中级人民法院于2024年12月27日立案[12] 公司背景 - 大连万达集团成立于1992年9月 法定代表人为王健林[14] - 经营范围涵盖商业地产投资及经营、酒店建设投资及经营、连锁百货投资及经营、电影院线等文化产业投资[14] - 由大连合兴投资有限公司与王健林共同持股 实际控制人为王健林[14]

债务重组与资产出售进展 - 公司与合作方正筹划债务重组及重大资产出售 尚未签署任何协议且具体细节需进一步协商[3] - 晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）等资产将于2025年9月9日至10日公开拍卖 目前处于司法拍卖公示阶段 成交结果及价格存在不确定性[3] - 曾尝试挂牌转让深圳融发投资及重庆皇庭珠宝广场各不少于51%股权 但未征集到有效购买意愿[3] - 与连云港丰翰益港物业签订合作框架协议及股权转让框架协议 因债务重组涉及方众多未能按原计划完成[3] - 正与其他金融机构商讨债务重组合作可能性 合作存在推进可能但亦有终止风险[3][4] 公司基本情况 - 公司成立于1985年1月19日 注册资本11.83亿元人民币 法定代表人郑康豪 注册地位于深圳市福田区[4] - 主营业务涵盖商业管理业务 物业管理业务及功率半导体业务[4] - 董事长为邱善勤 董秘为吴凯 员工人数730人 实际控制人仍为郑康豪[5] - 参股公司达56家 包括成都皇庭商业管理 深圳皇庭云物业等多家子公司[5] 财务业绩表现 - 2022年至2024年营业收入分别为6.63亿元 11.72亿元和6.58亿元 同比变动-12.09% 76.68%和-43.86%[5] - 同期归母净利润分别为-12.31亿元 -11.27亿元和-6.40亿元 同比变动-6.36% 8.25%和43.16%[5] - 资产负债率持续攀升 2022-2024年分别为79.28% 88.95%和96.00%[5] 风险概况 - 天眼查显示公司存在自身风险322条 周边风险1528条 历史风险41条 预警提醒风险268条[5]

财务表现 - 收益5.88亿元 同比减少5.5% [1] - 股东应占溢利3412万元 同比大幅减少57.58% [1] - 每股基本盈利1.76分 [1] 报告期信息 - 报告期截至2025年6月30日止六个月中期业绩 [1]

核心观点 - 公司完成重大资产重组，置出房地产业务并置入免税业务，战略转型聚焦"免税+商管+商贸"大消费产业[1][2][6] - 2025年上半年营业收入同比下降45.62%至17.40亿元，净亏损2.74亿元，但较上年同期减亏2.80亿元[2][3] - 免税业务成为核心盈利板块，报告期内实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动现金流净额4.56亿元[6][7] - 房地产业务持续收缩，收入大幅下降且经营亏损，公司承诺五年内有序退出房地产业务[6][8][13] 财务表现 - 营业收入17.40亿元，同比下降45.62%，主要因房地产项目结转收入减少[2][3] - 营业成本11.10亿元，同比下降53.29%，与收入下降趋势一致[10] - 归属于上市公司股东的净亏损2.74亿元，较上年同期5.54亿元亏损大幅收窄[2] - 经营活动现金流量净额2.23亿元，同比下降74.44%，主要因销售回款减少[2][10] - 总资产185.54亿元，较上年度末下降5.12%；净资产8.61亿元，下降26.09%[2] 业务板块分析 - 免税业务收入11.31亿元，净利润3.91亿元，毛利率优势明显[6][7] - 商管业务积极推进格力海岸等项目招商，与阿里云、银泰合作建设智能新零售平台[7] - 房地产业务收入持续下降，经营亏损，公司加大销售力度加速去化存量项目[8] - 公司战略定位聚焦"免税+商管+商贸"，打造大消费产业集团[6] 行业环境 - 2025年上半年社会消费品零售总额24.55万亿元，同比增长5.0%[4] - 免税行业政策利好：市内免税店试点扩大，购物限额提升至1.5万元，海南离岛免税额度提高至10万元[4] - 房地产行业持续调整，2025年上半年全国商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降4%[5] - 粤港澳大湾区发展红利显著，港珠澳大桥口岸出入境车辆同比增长31%[8] 竞争优势 - 国资整合协同优势：控股股东股权划转至华发集团，获得资源支持[6][8] - 区位优势：位于粤港澳大湾区枢纽，口岸免税店日均服务数十万人次跨境客流[8] - 品牌优势：与全球千余个知名品牌合作，年服务超2亿人次[9] - 经营资质优势：拥有免税专营资质，先发优势明显[9] - 管理团队优势：40年行业经验，全链条管理体系完善[9] 重大事项 - 完成重大资产重组：置出上海、三亚、重庆房地产公司股权，置入珠海免税51%股权[1][2] - 公司控股股东由海投公司变更为华发集团，实际控制人仍为珠海市国资委[1][6] - 董事及高管团队调整：李向东当选董事长兼总裁，新聘副总裁胡雨波、李航[12] - 公司治理结构优化：取消监事会，职权由董事会审计委员会承接[12]

核心观点 - 公司制定并实施2025年度"提质增效重回报"行动方案 聚焦免税、商管、商贸三大业务板块的战略转型与高质量发展 通过深化区域布局、智慧运营、数智化升级及供应链整合提升经营质量 同时强化公司治理、投资者沟通和信息披露 [1][2][3][4] 主营业务经营质量提升 - 战略转型为以免税业务为核心 置出非珠海区域房地产子公司股权 聚焦"免税+商管+商贸"业务发展体系 [1] - 控股股东股权无偿划转至华发集团 加速融入其战略运营体系 推动去地产化工作 [1] - 完成名称及证券简称变更 定位大消费产业集团 [1] - 免税板块深化粤港澳大湾区及横琴粤澳深度合作区布局 形成全产业链覆盖 [2] - 2025年1-6月珠港珠澳口岸出入境人员1.1亿人次同比增长12% 交通运输工具647万辆/艘次同比增长25% [2] - 实施AI客流分析系统优化商品陈列及库存管理 扩大欧洲、日韩及东南亚直采渠道比例提升毛利率 [2] - 商管板块推进格力海岸·新新里MALL等商业项目招商 与阿里云、银泰商业合作建设"数实一体化智能新零售平台" [3] - 商贸板块推进跨境电商与智慧物流布局 洪湾渔港年渔获卸载量超6万吨 [3][4] - 整合海南离岛免税及横琴政策优势 提供保税仓直发服务 探索澳门电商平台合作 [4] 公司治理与规范运作 - 取消监事会并由审计委员会行使职权 修订公司章程完善治理结构 [4] - 2025年上半年召开董事会7次、股东会4次 审议45项议案 [4] - 制定《市值管理制度》《舆情管理制度》《董事会授权管理制度》 修订多项议事规则 [5] 投资者关系管理 - 采用业绩说明会、图文简报等形式解读定期报告 [5] - 通过投资者热线、上证E互动平台等渠道回应市场关注 上半年接听热线240次 回复互动问答139条 [5] 信息披露与ESG建设 - 2025年上半年严格履行信息披露义务 未发生违规事件 [6] - 披露2024年度ESG报告 国内权威机构ESG评级升至A级 [6] 董事与高管履职管理 - 支持董事及高管参与上交所培训活动 召开独立董事会议3次、董事会审计委员会2次 加强关联交易、内部控制等重点领域监督 [7]

公司成立与股权结构 - 北京泓睿潘达管理咨询合伙企业（有限合伙）于8月21日成立，注册资本80.53亿元 [1] - 公司股东包括大连万珩企业管理有限公司（持股54.9669%）、北京市潘达商业管理有限公司（持股28.9949%）、宿迁涵邦投资管理有限公司（持股15.9141%）和北京市潘达磐石商业管理有限公司（持股0.1242%） [1] - 通过股权穿透，大连万珩由大连万达商业管理集团股份有限公司全资持有，其余三家股东均由京东持股 [1] 公司经营与历史合作 - 公司经营范围涵盖企业管理咨询、信息技术咨询服务等，注册地址与京东集团总部相同 [3] - 京东与万达早在2018年就有合作，当时京东投资50亿元获得万达商业2.06%股份 [3] - 2024年5月，太盟投资、高和资本、腾讯、京东等收购大连万达商管旗下48家目标公司100%股权，这些公司对应39个国内城市的万达广场项目 [4] 万达资本运作与京东参与 - 珠海万达商管2021年融资时设有对赌条款，需在2023年底前上市，否则需支付股权回购款，但最终未能如期上市 [4] - 2024年3月，太盟投资联合中信资本等5家投资方向新达盟投资约600亿元，新投资人持股60%，大连万达商管持股40% [4] - 在此期间，京东一直未选择退出，与万达持续保持资本联系 [4] - 分析认为新成立的合资公司可能用于管理京东从万达收购的项目，但双方未正面回应 [4]

王健林公开露面与业务考察 - 大连万达集团董事长王健林罕见公开露面 考察新疆克拉玛依市招商引资及文旅发展工作 盛赞当地独库公路、魔鬼城、独山子大峡谷等景点为中国乃至世界独有旅游资源 [1] - 王健林在新疆伊犁考察期间心情良好 参与当地民族活动 视频显示其微笑挥手并随音乐舞动 [1] 万达与京东合资成立企业 - 万达与京东于8月21日在北京合资成立合伙企业"北京泓睿潘达管理咨询合伙企业" 出资额达80.53亿元人民币 经营范围涵盖企业管理咨询及信息技术服务 [2] - 合资企业股权结构为：大连万珩企业管理有限公司持股54.9669%（万达商管全资子公司） 北京市潘达商业管理有限公司持股28.9949%（京东控制） 宿迁涵邦投资管理有限公司持股15.9141%（京东子公司） 北京市潘达磐石商业管理有限公司持股0.1242%（京东控制） [2] - 合资企业注册地址位于京东总部所在地北京经济技术开发区科创十一街18号院 [4] 万达集团新设企业管理公司 - 万达集团于8月22日一次性注册5家全资企业管理公司 包括大连盛北、盛千、盛西、盛集、盛万企业管理有限公司 每家注册资本1000万元人民币 均由大连万达商业管理集团全资持股 [4] - 新设公司经营范围均包含企业总部管理、企业管理咨询及自有资金投资活动 法定代表人均为李大伟 [4] 京东与万达历史合作渊源 - 京东于2018年1月联合腾讯、苏宁、融创等战略投资万达商业 总投资额340亿元收购万达商业14%股份 其中京东单独投资50亿元持股2.06% [5] - 2024年5月底京东通过控制的北京市潘达商业管理有限公司参与收购万达商业管理集团旗下48家目标公司100%股权 这些目标公司包括位于北京、广州、成都、杭州、南京、武汉等一二线城市的核心万达广场项目 [5][6] - 此次合资企业与5月资本运作是否存在关联尚未获得双方回应 [6]

公司合作与股权结构 - 京东与万达合资成立北京泓睿潘达管理咨询合伙企业 注册资本80.53亿元[1] - 股权结构为大连万达商业管理集团通过大连万珩持股54.9669% 京东通过三家关联公司合计持股45.0331%[1] - 新公司注册地址与京东集团总部一致 经营范围涵盖企业管理咨询及信息技术服务[1] 历史投资与业务关联 - 京东2018年参与万达商业战略投资 出资50亿元获得2.06%股权[1] - 2024年5月京东联合太盟投资等机构收购大连万达商管旗下48家目标公司100%股权 对应39个城市的万达广场项目[4] - 分析指出新成立合资公司可能用于管理京东从万达收购的商业项目[4] 万达资本运作历程 - 珠海万达商管2021年融资时设置对赌条款 要求2023年底前完成上市[2] - 因上市未达成 2024年3月太盟投资联合中信资本等向新达盟投资约600亿元 新投资人持股60% 大连万达商管持股40%[3] - 期间多数投资者退出 京东始终未传出退出消息[4]

门店情况 - 2025年半年度零售百货门店无关闭和增加[1] 营收数据 - 专业市场管理营收22128.83万元，毛利率78.74%，同比增0.32%[2] - 商贸百货零售营收6414.92万元，毛利率48.11%，同比降0.42%[2] - 商业管理营收2237.88万元，毛利率17.24%，同比增7.83%[2] - 新零售业务营收523.47万元，毛利率70.08%，同比降70.32%[2] - 其他业务营收1034.57万元，毛利率28.34%，同比降67.95%[2] - 公司合计营收32339.67万元，毛利率66.66%，同比降9.07%[2] 地区营收 - 杭州地区营收18048.52万元，毛利率76.84%，同比降10.87%[5] - 南京地区营收4719.56万元，毛利率69.85%，同比降3.01%[5] - 兰州地区营收9571.59万元，毛利率45.87%，同比降8.41%[5]