西安豪宅市场河景地块分析 - 西安一线河景地块已成为豪宅重点分布区域，已交付和在建项目包括自然界河山、源邸壹号、招商西安玺、源邸滨湖、河山锦绣府等 [1] - 华润置地2025年2月底以底价摘得灞河西岸82.363亩地块，成为西安首宗"万元地"，楼面地价11911.27元/㎡ [2][4] - 该项目命名为华润玺宸上院，容积率1.8，建筑密度28%，绿地率30%，地上计容建面98835平方米 [4] 华润玺宸上院项目规划 - 项目规划4栋大平层和14栋叠拼，总建面14.68万平方米 [8] - 大平层采用15-23层设计，首层架空，标准层高3.3米，非正南正北布局以最大化景观视野 [11] - 叠拼产品沿河分布，2层以上可享河景，在西安主城区具有稀缺性 [11] - 项目邀请GAD集团、JTL景观、无间设计等五大国际大师团队参与设计 [11] 西安河景盘市场现状 - 文昌临江阅虽不占据一线河景，但部分高层可享河景视野 [13] - 河山锦绣府、溪樾里玖号院占据一线河景，但入市时间未定 [13] - 华润玺院北侧3宗共计116亩一线河景地块即将进入供地环节，容积率2.0 [14] 西安低容积率地块分布 - 中铁置业在曲江二期摘得65亩地块，容积率1.7，建筑限高20-25米，楼面地价13935.49元/㎡ [15] - 曲江第一学校北侧计划供应70亩地块，容积率1-1.2，建筑限高13.5米 [15] - 未来低容积率地块主要集中在曲江杜陵片区、沣东昆明池板块和秦汉渭北板块 [18]

深圳土地出让政策调整 - 深圳龙华区A817-0619宗地以12.12亿元成交，溢价率46.6%，容积率降至2.5，为《住宅项目规范》实施后首宗容积率≤3.1的住宅用地 [1] - 该地块全面松绑政策：无售价上限、无"70/90"户型限制、无保障房配建要求，赋予开发商更大设计自由度 [1] - 对比历史数据，2023年后海T107-0107地块容积率≤7.59，当前在售人才房景贤阁容积率6.93，得房率仅75% [3] 容积率变化趋势 - 近期出让地块容积率显著下降：龙华A802-0309宗地≤2.8，前海T201-0232宗地3.1，宝安A002-0060地块从5.7调至3.7 [3] - 2015年龙华红山商业地块容积率达6.64，近年旧改项目普遍超4，部分甚至超过10 [3] - 容积率降低将减少楼盘高度，扩大公共空间，提升居住舒适度 [3] 建筑设计规则优化 - 2024版《深圳市建筑设计规则》规定：住宅限高150米，阳台进深上限从2.4米放宽，飘窗进深从0.6米增至0.8米 [2] - 避难层、机房等公共空间调整为"不计容面积"，有效提高得房率 [2] - 新规减少公摊面积，修订后得房率将显著提升 [2] 土地用途调整 - 2023年起深圳多宗地块规划变更：商业面积减少，住宅面积增加，部分商业地块转为住宅用地 [2] - 宝安A002-0060地块主导功能从"商业服务业、居住"调整为"居住、商业服务业" [3] 市场环境转变 - 政策导向从限价限售转向鼓励购买，从满足刚需转向改善型需求 [2] - 开发商此前受限于限价政策缺乏质量提升动力，新规赋予产品升级空间 [1]

地块基本信息 - 增城城投成功拿下增城区府旁荔湖街新城大道东侧地块，总建筑面积约7 3万平米，成交总价6 25亿元，折合楼面价8552元/平米 [1] - 地块用地性质为二类居住用地，用地面积80580 23平米，规划用地面积71647 31平米，容积率≤1 02，建筑限高≤54米 [6] - 地块西邻总面积7000亩的荔湖公园，背靠增江及沿江大道，生态资源优越 [3] - 地块旁规划配建面积约75170平米的绿地公园，与荔湖和增江沿江大道相切 [4] 区位优势 - 地块与增城区政府直线距离仅约700米，城市界面佳，配套为全区顶流 [3] - 半径2公里范围内教育资源包括增城区第一中学、天恩双语学校、荔湖小学等 [3] - 21号线始末站增城广场地铁站位于附近，万达广场在地铁口旁，商业配套完善 [3] 产品定位 - 建筑控高54米，按平均层高3米计算总高约17-18层，地上容积率低至1 02，基本确定为叠墅或别墅产品 [3] - 配套车位按政策配置，低层住宅每户设置2个车位 [6] 市场对标 - 地块附近可参考对标项目为保利壹号公馆和金凤皇庭 [6] - 保利壹号公馆洋房均价1-1 5万/平米，墅类毛坯价2 4-2 7万/平米 [8] - 金凤皇庭墅类均价1 6万/平米，景观资源稍逊 [10]

土地市场动态 - 深圳宝安区宝中地块规划调整 南街坊地块容积率从5 7大幅下调至3 7 住宅部分降至3 4 居住用地面积42523平方米 住宅用地占比近90% 商业建面显著减少 [1] - 深圳近期发布3宗居住用地出让清单 位于龙华区和光明区 总面积6 77公顷 最低容积率2 8 计划在2025年5-8月期间出让 [1] - 核心城市低容积率宅地受热捧 容积率下调使房企能开发更高端产品 实现溢价 行业认为优质地块刺激房企拿地热情 [1][2] 土拍数据表现 - 前4个月300城住宅用地成交规划建面同比下降4% 但出让金同比增长超20% 一二线城市溢价率较高 [2] - 4月杭州住宅用地出让金达306亿元 连续两月全国第一 平均溢价率31 1% 成都等多地也出现高溢价地块 [2] - 重点房企前4个月拿地总额约3608亿元 同比增长26 6% 头部房企保持聚焦核心城市策略 [2] 市场趋势分析 - 一线及核心二线城市住房市场成交量企稳 市场情绪好转 房企信心增强 [3] - 地方政府2025年加大核心地段优质地块供应 配套设施完善的地块激发房企竞拍热情 [3] - 中指研究院指出核心城市政策优化和优质供给增加带动土地市场回暖 但全国市场尚未完全企稳 [2]

"从今年开始，新房更热衷于把低容积率、高赠送当成卖点。"深圳一家民营房企的营销策划负责人告诉 记者，"低容积率就是要鼓励我们开发品质化的产品。" 最近，越来越多的城市推出低容积率的住宅用地，而核心地段、低容积率的好地块也在一定程度上刺激 房企拿地的热情。 购房者：不太会考虑"摩天住宅楼" 此前，郑州市自然资源和规划局发布《郑州市城市规划管理技术规定》，提出新建住宅用地建筑高度应 小于80米，容积率不超过2.5，进一步限制"高容积率、高强度"的开发模式，为郑州市民营造更为舒 适、宜居、生态的居住环境。 有购房者对记者表示，在价格没有明显优势之下，自己不太会考虑这些"摩天住宅楼"。 而在土地市场上，越来越多的低容积率土地被推出。5月13日，深圳市规划和自然资源局发布3宗拟出让 居住用地项目清单。涉及地块分别位于龙华区、光明区，3宗宅地合计约6.77公顷，清单内地块将于 2025年5月13日至2025年8月13日期间发布出让公告，其中最低容积率为2.8。 同样是在13日，杭州土拍推出3宗涉宅地块，总建筑面积31.47万平方米，共揽金约25.73亿元。其中，东 部湾新城单元地块由建发和东部湾新城建设联合体摘得，容积率 ...

"从今年开始，新房更热衷于把低容积率、高赠送当成卖点。 "深圳一家民营房企的营销策划负责人告诉记者，"低容积率就是要鼓励我们开发品质化的产 品。 " 最近，越来越多的城市推出低容积率的住宅用地，而核心地段、低容积率的好地块也在一定程度上刺激房企拿地的热情。 （深圳罗湖区的"摩天住宅楼" 吴家明/摄） 购房者：不太会考虑"摩天住宅楼" 一般来说，容积率指一个小区的总建筑面积与用地面积的比，是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。对于购房者来说，容积率是体现居住舒适度 的重要因素之一。容积率小于0.7，可以建纯联排别墅；而18层左右的高层住宅的容积率一般为1.8至2.5之间。不过，记者在深圳市罗湖区、福田区采访时发 现，不少城市更新项目的新房容积率超过了8，超过45层甚至50层的"摩天住宅楼" 越来越多，但这些"摩天住宅楼"的去化速度相对较慢，许多项目的开盘时间 已经超过一年仍未清盘。 有购房者对记者表示，在价格没有明显优势之下，自己不太会考虑这些"摩天住宅楼"。 而在土地市场上，越来越多的低容积率土地被推出。5月13日，深圳市规划和自然资源局发布3宗拟出让居住用地项目清单。涉及地块分别位于龙华区、光明 区， ...