西安豪宅市场河景地块分析 - 西安一线河景地块已成为豪宅重点分布区域，已交付和在建项目包括自然界河山、源邸壹号、招商西安玺、源邸滨湖、河山锦绣府等 [1] - 华润置地2025年2月底以底价摘得灞河西岸82.363亩地块，成为西安首宗"万元地"，楼面地价11911.27元/㎡ [2][4] - 该项目命名为华润玺宸上院，容积率1.8，建筑密度28%，绿地率30%，地上计容建面98835平方米 [4] 华润玺宸上院项目规划 - 项目规划4栋大平层和14栋叠拼，总建面14.68万平方米 [8] - 大平层采用15-23层设计，首层架空，标准层高3.3米，非正南正北布局以最大化景观视野 [11] - 叠拼产品沿河分布，2层以上可享河景，在西安主城区具有稀缺性 [11] - 项目邀请GAD集团、JTL景观、无间设计等五大国际大师团队参与设计 [11] 西安河景盘市场现状 - 文昌临江阅虽不占据一线河景，但部分高层可享河景视野 [13] - 河山锦绣府、溪樾里玖号院占据一线河景，但入市时间未定 [13] - 华润玺院北侧3宗共计116亩一线河景地块即将进入供地环节，容积率2.0 [14] 西安低容积率地块分布 - 中铁置业在曲江二期摘得65亩地块，容积率1.7，建筑限高20-25米，楼面地价13935.49元/㎡ [15] - 曲江第一学校北侧计划供应70亩地块，容积率1-1.2，建筑限高13.5米 [15] - 未来低容积率地块主要集中在曲江杜陵片区、沣东昆明池板块和秦汉渭北板块 [18]

西安房地产市场2025年上半年表现 房企销售业绩 - 保利发展以65.4亿元销售额和38.6万㎡销售面积位居双榜第一，延续全国领先地位 [2][4] - 中铁建地产和绿城中国分别以60.8亿元/32.6万㎡、58.3亿元/33.2万㎡位列第二、三名 [5] - TOP10房企累计销售额401.5亿元，TOP20房企553.4亿元，较2024年同期（568亿元/713.5亿元）显著收缩 [8][9] - 高科地产作为陕西本土房企代表，销售额从17亿元增至20亿元，打破全国性品牌垄断 [9] 土地储备动态 - 绿城中国以45.9亿元拿地金额和45万㎡面积成为双料冠军，重点布局奥体板块和未央区 [12][13] - 保利发展以27.2亿元/34.9万㎡位列第二，新增保利云谷和著二期等核心地块 [13] - 本土房企地建嘉信以21.1亿元拿地金额排名第三，邦泰集团以17.6亿元位列第四 [14] 单盘销售亮点 - 招商西安玺以25.3亿元销售额成为销冠，金茂璞逸东方（19.7亿元）、保利天珺（18亿元）分列二、三名 [15][16] - 高新区6个项目入围TOP20，曲江和港务区各3盘上榜，区域热度分化明显 [18] - 浐灞区信达辰樾府（6.3亿元）、未央区保利未央璞悦（8.1亿元）领跑细分市场 [19][23] 市场趋势 - 头部房企如招商蛇口、中国金茂销售额同比下滑（招商蛇口从63.5亿元降至54.9亿元） [6][7] - 全国性房企主导土地市场，本土企业如地建嘉信、邦泰集团表现亮眼 [11][14] - 高端改善型项目（如招商西安玺）和热点区域（高新、曲江）驱动市场结构性增长 [16][18]

地块终止出让 - GW1-14-3-1地块和GW1-14-3-2地块因故终止出让 [2] 地块规划详情 - GW1-14-3-1地块位于浐灞国际港全运路以东、港安路以北，占地面积30.79亩（住宅30.051亩，商业0.739亩），容积率2.2，绿化率35%，建筑密度20%，需配套建设邮件和快递送达设施（100平方米）、社区配套用房（130平方米）、养老服务用房（85平方米）、文化活动站（1066平方米）、社区食堂（100平方米） [5] - GW1-14-3-2地块位于浐灞国际港全运路以东、港安路以北，占地面积9.706亩，容积率3.5，绿化率25%，建筑密度50%，建筑高度100米 [5] 地块周边配套 - 地块东侧有西安国际港务区西安铁一中陆港中学、西安交通大学第一附属医院国际陆港院区，南侧有西安国际港务区西安铁一中陆港小学，西侧有长安云和灞河，东侧有地铁3号线，汇集教育、医疗、生态、文化设施等资源 [7] - 周边有绿城、中粮、中铁建地产、融创、山东健康、鼎诚、龙翔、招商等房企开发的项目，包括绿城全运村（已交付）、中粮奥体壹号（已交付）、鼎诚御峰里、中国铁建西派麟悦、山东健康同人乐府（在售）、招商西安玺（在售） [9] 招商西安玺项目 - 项目位于港兴四路以北、灞渭大道以东，面积约68.851亩（住宅67.199亩），容积率不大于2.2，绿地率不小于35%，规划15栋小高层，总户数480户，户型面积175平米、226平米、261平米 [18] - 3、4、11楼价格公示，3楼均价26895.25元/平米（30套），4楼均价24988.28元/平米（34套），11楼均价26151.97元/平米（34套），均为毛坯交付 [20][21] - 项目定位高端，落地招商"玺"系TOP级产品，容积率2.2，规划15栋小高层，打造第四代景舱大平层，配备下沉庭院与5大架空层泛会所，锁定高净值客户群体 [27] 招商蛇口在西安的发展 - 招商蛇口自2014年进入西安，布局曲江、港务区、西咸新区、高新CID、航天城、浐灞、秦汉等热点板块，落地20多个精品楼盘 [24] - 招商西安玺项目成为浐灞国际港高端生活标杆，凭借品牌影响力和交付水平，成为西安房企学习标杆 [22][29]