住房公积金制度运行概况 - “十四五”期间全国累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元 [1] - 同期支持缴存人提取9.4万亿元用于住房消费 [1] - 36个城市开展了灵活就业人员参加住房公积金制度试点 [1]

文章核心观点 - 中国住房公积金制度已完成其推动住房市场化的历史使命，但面临资金沉睡、覆盖不足、属地化管理僵化等问题，已难以匹配房地产发展新模式，亟需深化改革以转型为高效、公平、可持续的现代住房金融体系 [1][5][9][10] - 中央近期首次在高级别会议中明确“深化住房公积金制度改革”，释放强烈政策信号，改革方向包括盘活沉睡资金、扩大使用范围、覆盖灵活就业人群、探索全国统筹等，旨在使其成为支持居民全生命周期住房消费的核心工具 [1][2][11][12][13] 制度历史与现状 - 制度起源于1991年上海借鉴新加坡经验，旨在解决城镇住房短缺问题，通过强制储蓄和低息贷款支持职工购房 [4] - 1999年《住房公积金管理条例》出台标志制度进入规范化法治化时代，在过去三十余年支撑了住房商品化改革的平稳过渡 [5] - 截至2024年末，全国实缴公积金单位529万个，实缴人数超过1.76亿人，约占全国总人口的12.5% [3][6] - 截至2024年末，住房公积金累计提取总额逾21.8万亿元，占累计缴存总额的67%，累计发放个人住房贷款超4999万笔 [6] 现存问题与矛盾 - **资金大量沉睡**：截至2024年末，公积金缴存余额约10.9万亿元，较2014年末的约3.7万亿元增长逾7.2万亿元，增幅近195% [7][8] - **资金使用受限**：现行条例规定仅六种情形可提取公积金，导致“存而不用” [8] - **区域与效用错配**：一线城市余额高但贷款额度相对有限，三四线城市余额充裕但购房需求低迷制约使用；同时商业贷款利率持续下调，与公积金利差缩小，削弱其优势 [9] - **与新发展模式存在三大矛盾**：1) 重购轻租，资金难入保障房、租赁住房等新领域；2) 属地化管理形成资金孤岛，阻碍人口流动与全国资源配置；3) 覆盖率不足，大量灵活就业者、民企职工未被覆盖 [10] 改革方向与政策动态 - **高层定调**：2025年底中央经济工作会议近十年来首次部署“深化住房公积金制度改革”，2026年全国住房城乡建设工作会议将其列为重要任务 [1][11][12] - **各地政策优化频繁**：2025年全国各地出台房地产政策超630条，其中公积金相关政策优化约280条，频次最高 [15] - **主要优化方向**：包括提高贷款额度、调整套数认定、优化“商转公”、拓宽提取使用范围等 [15] - **贷款支持精细化**：多地针对性增加对多子女家庭、换房家庭、购买高品质住宅家庭等的贷款支持力度，例如绵阳双缴存家庭最高可贷120万元，常州购买高品质住宅额度增加50万元 [15] - **提取范围持续拓宽**：多地探索支持提取公积金用于老旧小区改造（如加装电梯）、支付首付、物业费、暖气费，甚至大病医疗等非住房用途 [16] 关键议题与专家建议 - **盘活沉睡资金**：建议通过制度改革，使公积金存取更灵活，只要与住房购置、租赁、装修等相关支出均应支持提取 [12] - **扩大覆盖与灵活性**：建议将强制性缴存扩展为激励与强制结合，扩大对灵活就业者与小企业的覆盖，并为其建立“金随人走”的数字账户 [12][13] - **探索全国统筹与跨区域互认**：核心难点在于地方利益壁垒、管理标准不一及风险分担机制缺失 [19] - **实现路径建议**：分步实施，先实现全国信息联网与征信互认，继而建立跨区域资金调剂池与风险补偿机制，最终逐步统一关键政策参数 [20] - **利率与额度改革**：单纯降息空间有限，重点应维持有意义的政策性利差，并推动利率差异化、动态化定价（如对保障房提供更低利率） [20] - **贷款额度改革**：额度扩大应是结构性、精准化的，与城市房价、住房类型（如保障房）挂钩，并向多子女家庭、新市民等政策扶持群体倾斜 [21] - **机构转型远期目标**：推动公积金管理机构向政策性住房金融机构转型，通过国家立法明确其法律地位，构建全国性资金调剂与风险分担平台，最终整合进多层次住房保障与金融体系 [13]

住房公积金制度现状与规模 - 2024年住房公积金实缴人数达17628.75万人，提取人数为8127.04万人，占实缴人数的46.10% [1][3] - 截至2024年末，全国住房公积金缴存余额为109252.79亿元 [3] 制度改革与政策方向 - 2025年底中央经济工作会议提出深化住房公积金制度改革，预计将把地方经验上升至国家层面，以在扩内需、稳市场中发挥更大作用 [1] - 改革将随住房形势变化，更多支持更新改造、改善居住环境，对“好房子”、城市更新、老旧小区改造等或有更大支持力度 [1] - 改革重要方向包括大力支持异地贷款和异地购房提取住房公积金，以便利购房人使用 [3] 覆盖群体扩大 - 制度覆盖范围从单位职工扩展至灵活就业人员，2024年新增沈阳、银川、淄博等23个试点城市，试点范围由13个城市扩大到36个 [2] - 截至2024年末，试点城市累计超过100万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中24万人已使用公积金租房或购房 [2] 资金使用范围拓宽 - 持续支持居民购房，各地政策包括提高贷款额度、调整贷款套数认定、优化“商转公”流程 [1] - 支持租房消费，未来租房提取将重点支持新市民、青年人租房安居 [3] - 探索支持房屋消费全生命周期使用，并有望用到更多民生领域 [1][3] - 多地探索将公积金用于支付物业费（如石家庄、苏州等城市）以及用于既有住宅加装电梯（如天津、广州、深圳等城市） [3] - 2024年，共有6.53万人提取住房公积金20.43亿元用于加装电梯等自住住房改造 [3] - 一些城市出台政策允许提取公积金支付购房首付款，以减轻居民购房首付负担 [3] 服务效能提升 - 有关部门应全面加强数据治理，提升服务标准化、规范化、便利化水平，以回应公众对使用便利性的关切 [4]

文章核心观点 - 深圳住房公积金累计缴存总额突破1万亿元用时仅不到15年，远快于其他一线城市（北京25年、上海28年、广州31年），创下新纪录 [1][2][4] - 深圳实现高速增长的核心在于制度覆盖面持续拓宽和管理能力不断升级，特别是年轻人口结构带来的“净贡献”群体优势以及提升使用便利性的各项举措 [3][5][6][7][8] 各城市公积金规模达成时间对比 - 北京：制度建立于1992年，累计缴存额在2017年破万亿，用时25年 [2][4] - 上海：制度建立于1991年，累计缴存额在2019年破万亿，用时28年 [2][4] - 广州：制度建立于1992年，累计缴存额在2023年破万亿，用时31年 [2][4] - 深圳：制度全面实施于2010年，累计缴存额在2025年9月28日前破万亿，用时不到15年 [2][4] 深圳公积金快速发展的驱动因素 - 制度覆盖面广：不仅涵盖非公有制企业，还将灵活就业群体纳入，覆盖广度国内领先 [5] - 人口结构优势：全市人口平均年龄约33岁，居民平均首次购房年龄约38岁，大量年轻人口处于公积金“净贡献”阶段（缴存额大于提取额与贷款额度之和）[5] - 政策吸引力强：坚持“愿缴能缴”扩大缴存群体，创设利息补贴制度，合理调整缴存比例与基数上下限以平衡职工权益与企业负担 [3] - 使用便利性高：截至2025年9月底，用于支付房租的提取额超2600亿元，居全国首位；全市住房公积金提取额达6000亿元，住房消费提取占比超过87% [7] 公积金资金使用与增值收益情况 - 深圳资金使用：截至2025年9月底，发放个人住房贷款超53万笔、3800多亿元，支持职工购房面积约5100万平方米；创新推出“商转公”贷款“零材料办”和贷款“带押过户”模式 [8][9] - 2024年各城市增值收益：上海增值收益最高，为137.13亿元（同比增长10.87%，增值收益率1.67%）；北京约117.74亿元（同比增长1.5%，增值收益率1.5%）；广州46.88亿元（同比增长2.86%，增值收益率1.58%）；深圳45.70亿元（增值收益率1.43%）[11] - 增值收益分配：主要用于提取贷款风险准备金、管理费用、城市廉租住房（公共租赁住房）建设补充资金，其中后者占据大部分，广州和深圳去年提取这部分补充资金都超过40亿元 [11]

中美关系 - 中美元首于9月19日进行第三次通话 双方强调中美关系为全球最重要双边关系 承诺推动合作共赢与共同繁荣 [4] - 中方呼吁美方避免单边贸易限制 并为中国企业提供公平营商环境 四轮经贸会谈体现平等互惠精神 [5] 银行业监管政策 - 国务院原则通过《银行业监督管理法（修订草案）》 旨在填补监管空白 打击非法金融活动 维护消费者权益 [5][6] - 修订背景为银行业资产规模持续增长 现行法规滞后于金融创新与开放实践 [6] 育儿补贴制度 - 国家卫健委与财政部印发《育儿补贴制度管理规范（试行）》 申请审核流程精简至30个工作日内 补贴按年度一次性发放 [7] - 政策将育儿补贴从地方性措施提升为国家制度 预计带动母婴用品、早教托育等行业需求增长 [8] 房地产政策调整 - 上海优化个人住房房产税试点政策 高层次人才及居住证满3年者购首套房免税 二套房人均60㎡以内免税 [8] - 北京与上海同步调整住房公积金缴存基数 北京上限35811元、下限2540元 上海上限37302元（较2024年增381元）、下限2690元 [9] - 2025年以来各地优化公积金政策超150次 包括提高贷款额度及支持跨城贷款等 [11] 货币政策与利率 - 美联储9月18日降息25个基点至4.00%—4.25% 为2025年首次降息 鲍威尔称其为风险管理式降息 [11] - 中国9月LPR报价保持不变 1年期3.0%、5年期以上3.5% 已连续4个月未调整 [13] 资本市场监管 - 复旦复华等4家A股公司因财务造假被ST处理 体现监管部门对造假行为零容忍态度 [12][13] 经济数据与风险 - 美国国债规模突破37万亿美元 高利率加重利息负担 就业市场受移民政策收紧影响 [12] - 中国商业银行净息差处于历史最低点 LPR下调动力不足 若资金成本持续下行则未来可能降息 [14]

五险一金概述 - 五险一金包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和住房公积金 [7] - 对于普通人来说，五险一金是基本生活保障和底气 [4] 养老保险 - 累计缴纳满15-20年且达到退休年龄后，每月可领取养老金 [3] - 养老金是退休后的基本生活保障 [4] 医疗保险 - 购买后即可使用，不同城市规则不同，例如深圳需绑定社康或医院 [5] - 覆盖范围广，从小病到住院手术均可报销，显著降低医疗费用 [5] - 35岁后医疗需求增加，医保重要性凸显 [6] 失业保险 - 缴纳满1年且非本人意愿失业可申请失业保险金 [9] - 缴费1-4年每满1年领1个月，4年以上每满半年多领1个月，最多24个月 [10][11] - 深圳失业金每月2000多元，保障基本生活 [12] 工伤保险 - 工作期间或上下班途中意外受伤、患职业病可申请工伤补偿 [13] - 补偿包括医疗费用、停工留薪期工资（最长24个月）、伤残补助金等 [17] 生育保险 - 怀孕期间医疗检查费用大部分可报销 [13] - 产假期间工资由生育基金支付 [14] - 部分地区提供男性带薪陪产假 [15] 住房公积金 - 可视为额外工资，个人和公司缴纳部分均可提取 [16] - 可用于支付购房首付，公积金贷款利率（如深圳2.6%）低于商业贷款（3.05%） [18]

住房公积金贷款年龄上限调整 - 山东省计划将住房公积金贷款到期年龄上限延长至男性68岁、女性63岁，或法定退休年龄后5年 [1] - 河南郑州拟调整政策，贷款到期时间男性可延长到68岁、女性可延长到63岁，或延长到法定退休年龄后5年，贷款期限最长不超过30年 [2] - 广东江门从2025年4月1日起实施新规，借款申请人年龄加贷款年限不超过法定退休年龄后5年，女性最长可贷至63岁，男性最长可贷至68岁 [3] 各地具体政策调整 - 青岛自2025年3月27日起执行新规，贷款到期日男性不超过68岁、女性不超过63岁，或不超过法定退休年龄后5年，最长贷款期限30年 [4] - 昆明自2025年3月24日起执行新规，贷款到期日男性不超过68岁、女性不超过63岁，或不超过法定退休年龄后5年，最长贷款期限30年 [5] - 西安规定借款人申请贷款时年龄不超过法定退休年龄（女58岁、男63岁），贷款期限不超过30年且不超过退休后5年 [6] - 哈尔滨从2025年1月1日起将最高偿还年龄由男65岁、女60岁延长至男68岁、女63岁，贷款期限不超过30年且不超过退休后5年 [7] 一线城市政策调整 - 北京自2025年1月1日起将公积金贷款借款人年龄上限从65岁调整为68岁，贷款期限可计算到退休年龄后5年，最长期限30年 [8] - 重庆自2025年1月1日起将贷款到期时间男性延长到68岁、女性延长到63岁，或延长到法定退休年龄后5年，最长贷款期限30年 [9] 政策调整特征 - 普遍将年龄上限延长至男性68岁、女性63岁 [9] - 形成"法定退休年龄+5年"的双重约束机制 [9] - 与国家延迟退休政策同步实施 [9] 住房公积金缴存计算 - 月缴存额=公积金缴存基数×公积金缴存比例×2 [10] - 缴存基数分为三种情况：新参加工作职工为第二个月工资，新调入职工为调入当月工资，非当年新入职为上年度月平均工资 [11][12] - 月平均工资=年度工资总额/当年实际工作月份数，包含计时工资、计件工资、奖金、津贴等税前收入 [14][15] 缴存比例规定 - 单位及个人缴存比例下限各为5%，上限各为12% [16] - 同一单位原则上只能选定一个单位缴存比例，个人缴存比例应等于或高于单位比例 [16] - 缴存比例取1%的整数倍 [16] 基数相关规定 - 公积金缴存基数与社保基数计算方式相同，但上下限存在差异 [17] - 公积金缴存基数上限一般为上年度在岗职工月平均工资3倍 [15]

公积金结息利率优势 - 2024-2025年度北京住房公积金结息利率为1.5%，显著高于银行一年期定期存款利率0.95%和活期存款利率0.05% [1] - 以10万元为例，公积金年利息1500元，比银行一年期定存多550元，是活期存款利息的30倍 [1] - 在利率下行环境下，公积金结息利率保持1.5%的稳定性，源于《住房公积金管理条例》的制度保障 [1] 公积金计息方式特点 - 采用年度复利计息，利息自动并入本金参与下一年度计息，与银行单利计息形成差异 [1] - 以10万元连续缴存10年为例，公积金累计利息约1.63万元（复利），比银行定存单利计息多1300元 [1] - 复利计息机制为长期缴存职工创造更大增值空间 [1] 公积金综合价值 - 首套住房贷款利率2.6%（5年以上），比商业贷款低0.45个百分点，贷款100万元20年可节省利息约5.36万元 [2] - 支持租房、购房、退休养老等场景的灵活提取 [2] - 结息后可通过多渠道查询利息到账情况，包括京通小程序、公积金App、支付宝等 [2]

公积金结息引发广泛关注 - 公积金结息话题在7月1日冲上微博热搜榜首位，大量网友晒出结息账单并讨论[1] - 有网友举例30万元公积金账户年结息4666元，收益率高于银行存款[2] - 公积金按1.5%一年期定存基准利率计息，查询需求激增导致部分系统卡顿[5] 公积金结息操作细则 - 多地提前发布通知，如天津6月30日22:00至7月1日13:30暂停网上服务[8] - 结息采用积数计息法，当年归集和上年结转分别计息，6月30日为结息日[8] - 销户提取按实际缴存天数计息，部分提取按"提取日-缴存日"计算[8] 地方结息完成情况 - 十堰公积金中心为6678个单位30.61万职工结息3.67亿元，同比增长5.8%[9] - 淄博、黄冈等多地宣布结息金额创历史新高[11] 全国公积金运营数据 - 2024年全国公积金缴存额36317.83亿元，同比增长4.67%[11] - 累计缴存总额327941.35亿元，余额109252.79亿元（+8.61%）[11] - 实缴单位529万个（+6.92%），实缴人数17628.75万人（+1%）[11] - 灵活就业试点城市超100万人缴存，其中24万人已用于租房购房[11]

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务均无评级 [4] 报告的核心观点 - 2025年6月3日权益市场各版块多数上涨，申万房地产指数下跌0.31% [4] 根据相关目录分别进行总结 市场行情 - 2025年6月3日上证综指和深证综指分别上涨0.43%和0.48%，沪深300和中证500分别上涨0.31%和0.42%，申万房地产指数下跌0.31% [4] 个股表现 - 房地产板块涨幅前五为新大正、南都物业、万通发展、海泰发展、衢州发展，涨幅分别为10.02%、9.98%、6.63%、4.23%、3.50% [5] - 跌幅较大的为南国置业、荣丰控股、金地集团、招商积余、滨江集团，跌幅分别为-4.48%、-4.28%、-3.64%、-3.56%、-3.20% [5] 行业新闻 - 武汉6月挂牌6宗地块，总起拍价19.08亿元，网上拍卖时间为2025年6月20日9时30分起 [6] - 上海南翔华润五彩城项目拟整体出售，预计售价3亿至4亿元 [7] - 2024年全国住房公积金缴存额36317.83亿元，8127.04万人提取27654.84亿元，发放个人住房贷款230.56万笔、13043.07亿元 [7] - 上海徐汇城投40亿元公司债券项目更新至“已反馈” [9] 公司公告 - 中国铁建房地产“22铁建房产MTN001”本次回售金额为0.6亿元，拟全部转售，转售登记日为6月18日至6月24日，未回售部分为19.4亿元，未回售部分票息为2.38% [10]